GRATANGEN KOMMUNE Saksfremlegg Arkivsak: 16/302 Sakstittel: KLAGE PÅ AVSLAG SAK 107/16 - SØKNAD OM FRITAK FOR BO VED ERVERV AV GBNR 42/27, 47 I GRATANGEN Innstilling: ::: &&& Sett inn innstillingen under (IKKE RØR DENNE LINJE) &&& ::: &&& Sett inn innstillingen over (IKKE RØR DENNE LINJE) &&&... &&& Sett inn saksutredningen under (IKKE RØR DENNE LINJE) &&& Saksopplysninger: Klager: Asle Høyem, v/advokatforum v/kjartan Wiik, postboks 493, 8507 NARVIK. Klagen er datert 21.12.2016, mottatt 22.12.2016. Det klages over Gratangen formannskap`s vedtak av 23.11.2016 - saksnr 107/16. Avslag på søknad om fritak fra boplikten ved erverv av gnr 42 bnr 27, 47. Klagen er som følgende."jeg viser til kommunens vedtak av 29.11.2016. Jeg er kontaktet av Asle Høyem, og fremsetter klagen på hans vegne. Vedtaket fra Gratangen kommune ble mottatt hos Asle Høyem 30.11.16. Klagen er således rettidig. Begrunnelse for klagen Kommunen innvilget fritak fra den samme eiendommen da Asle Høyems mor søkte om dette i 1995. Det er for Høyem vanskelig å se hvilke forhold som skal ha endret seg, slik at det siden forrige vedtak om fritak har blitt nødvendig å gi et avslag. Det anføres at kommunen - i motsetning til vedtak som ble gjort i 1995 - i for liten grad har vektlagt de omstendigheter som taler for at det skal gis fritak for boplikten.
I vurderingen av om det skal gis fritak, skal det blant annet tas hensyn til eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforholdene på eiendommen. «Det skal særlig tas hensyn til eiers/søkers tilknytning til eiendommen». jf. administrasjonens saksfremlegg. Den aktuelle eiendommen har vært i familiens eie i generasjoner, søkers tilknytning til den er naturligvis sterk. Et vedtak som innebærer at Høyem tvinges til å selge eiendommen ut av familien, vil være svært ille for ham. Det er for Høyem vanskelig å se at det forligger vektige argumenter fra å nekte han fritak. De landbruksmessige hensyn er ivaretatt gjennom langtidsleie av fulldyrka mark. eiendommen gir heller ikke grunnlag for selvstendig drift. Vedtaket fra kommunen har en svært knapp begrunnelse, noe som gjør det vanskelig å imøtegå. Det pekes i oversendelsen likevel på at kommunen har vektlagt hensynet til bosetting i området. Begrunnelsen harmonerer dårlig med beskrivelsen som er gitt i saksframlegget til adminstrasjon i saken, hver det framgår at «Det er ingen som etterspør leidige boliger i området.» Videre pekes det på hensikten med den likale forskriften er å hindre at eiendommer som bør brukes til helårsbolig blir brukt til fritidsformål. Boligen på den aktuelle eiendommen er bebygget i 1920, og ikke nevneverdig modernisert siden 1952. Det har ikke bodd folk på eiendommen på 24 år. Det anføres derfor at boligen på eiendommen ikke er egnet som helårsbolig, og at den aktuelle sak derfor ikke falle inn under det hensyn den lokale «0-konsesjonsforskriften» er ment å ivareta. På denne bakgrunn bes det om at kommunen omgjør det vedtak som er fattet. I motsatt fall bes klagen oversendt klageinstansen til behandling. For øvrig vises det til Høyems søknad av 14.02.2016 med vedlegg". Behandling og saksutredning i formannskapsak 107/16 den 23.11.2016 Vedtaket i sak 107/16 i formannskapsmøte 23.11.2016 er som følgende: Gratangen kommune innvilger ikke varig fritak for boplikt på eiendom gnr 42 bnr 27 og 47 bnr 4 med henvisning til konsesjonslovens 1 og 7. Saksutredningen i sak 107/16 er som følgende: Hensynet til bosetting vektlegges sterkt i området som har barnehage, skole og idrettsanlegg i gangavstand, og flere av nabohusene er nå bebodd av unge familier. Søker: Asle Høyem, Postboks 2150 Kanebogen, 9497 HARSTAD Søknad om konsesjon (fritak fra boplikten) ved erverv av gnr 42 bnr 27 "Strand" i Fjordbotn.
Søknaden er datert 14.02.2016, mottatt 16.02.2016. Gratangen kommune har i brev av 08.01. sendt orientering om bo- og driveplikten. Eiendommen ligger i grenda Fjordbotn er bebygd med, våningshus, byggeår 1920, ca 60 kvm, 1,5 etasje, i middeles stand, fjøs, byggeår 1920, 96kvm, 2,9 etasje, middels stand, i tillegg står det stabbur og uthus. Arealfordeling i følge NIBIO sin gårskart er som følgende: 4,7 daa fulldyrka jord, 41 daa skog av høy bonitet, 218 daa skog av middels bonitet og 275 daa annet areal. Av det produktive skogarealet er det i følge eierens skogkulturskjema tilplantet ca 35 daa barskog. Eiendommen består av 1 innmarksteig og 7 utmarksteiger. Det meste av utmarksteigen ligger svært vanskelig til for maskinell drift. gnr 47 bnr 4 ligger ved mellom Hestvatnet og Reisevatnet. I følge arealplan arealdel ligger eiendommen i LNF-område. Bruket har andel i felleseie. Det har kun vært tatt ut virke til eget forbruk. Den dyrkbare jord har vært leid ut. Omlag 20 daa kan fulldyrkes. Eiendommen har ikke vært bebodd siden 1992, og har ikke vært drift på flere tiår. Det er gitt fritak fra boplikten i 2005, til søker mor. Eiendommen gir ikke grunnlag for selvstendig drift. Søker bosatt i Harstad og har overtatt eiendommen fra sine foreldre. Det er inngått skriftlig jordleiekontrakt med bruk i drift. Søker legger til grunn i sin søknad at bolig ikke tjenelig som helårsbolig etter dagens standard. Skogen vil bli drevet av søker og dyrka jord leies ut på skriftlige kontrakt på 10 år, samt at det er gitt fritak tidligere, søknad med vedlegg vedlegges til behandling. I grenda Fjordbotn er det ingen bruk i drift i dag, men all dyrka jord er leid ut til bruk i drift i nabogrenda Moan, som også er den del av bnr 42. Brukene som er i drift har behov for å styrke eget og leid areal. Administrasjon vurderinger: Det er uheldig at landbruksressurser erverves uten at det er interesser for å drive og bebo disse. Boligen er i dag ikke tjenlig som helårsbolig ut fra dagens standard. Det er gitt fritak fra boplikten tidligere på omsøkte. I området har det vært en del boliger som er solgt til boligformål som egen bolig eller til utleie. Det er ingen som etterspør ledige boliger i området. Det er flere som ønske å bygge egen bolig i område. Med bakgrunn i prosjekt Blest i Havlandet og ønske om å legge til rette for en økning i helårs bosetting, samt å forhindre uønsket økning av fritidseiendommer i boligområder, har rådmannen/kommunestyret i sak 46/01 vedtatt å innføre nedsatt konsesjonsgrense 0- konsesjonsforskriften." Lokal forskrift om konsesjon for boligeiendom har og skal ha bare et siktemål: Hindre at eiendommer som bør brukes til helårsbolig blir brukt til fritidsformål, i denne sak trer o- konsesjon inn. Søknaden blir å vurdere i forhold til konsesjonsloven og odelsloven.
Av odelslovens bestemmelser framgår at det etter søknad kan innrømmes helt fritak fra boplikten. Ved avgjørelsen skal det mellom annet tas hensyn til eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforhold på eiendommen. Det skal tas særlig hensyn til eiers/søkers tilknytning til eiendommen. Søkers ønske å vedlikeholde bolig og leie ut jord på skriftlig kontrakt, som også tilfredsstiller kravet til driveplikten. Bruket gir ikke grunnlag for selvstendig drift, her er utleie den beste løsningen. Det er også inngått langsiktig skiftlig kontrakt på den dyrkbare jord, som er en driftsmessig god løsning. Etter en samlet vurdering foreslås at det gis varig fritak fra boplikten. Det tilrås ikke å gi fritak fra driveplikten, og driveplikten kan ivaretas ved at det inngås langsiktige skriftlige kontrakter på 10 år eller mer, jfr. jordlovens 8. Det bør settes som vilkår at skogen skal drives i samråd med kommunen. Og det må ikke legges hindringer i veien for eventuelt bygging av felles skogsvei. Søker oppfordres til å legge til rett for nydyrking av 20 daa dyrkbar jord på eiendommen til gårdsbruk i drift. Lovverket: Driveplikt Jordloven 8 regulerer nå driveplikten på odelseiendom og konsesjonspliktig eiendom. Driveplikten kan oppfylles ved bortleie med avtale av minst 10 års varighet. Det er krav om skriftlighet og driftsmessig gode løsninger. Det kan etter 8a gis fritak fra driveplikten FRITAK FRA DRIVEPLIKT Jordloven 8 a fastsetter regler om adgangen til å søke om fritak fra driveplikt. Bestemmelsen er begrunnet ut fra at eieren ikke alltid er i stand til eller ønsker å drive jordbruksarealet selv eller leie det ut. Det kan være ulike årsaker til at det søkes om fritak. Eksempler på dette er at jordbruksarealet ikke gir grunnlag for lønnsom drift eller at det ikke lar seg gjøre å få leid bort arealet, eventuelt at det bare lar seg gjøre å få leid bort arealet for en kortere periode enn 10 år. Et praktisk eksempel på det siste kan være at arealet ligger i et område hvor det drives jordbruksbruksproduksjon med vekstskifte og det ikke er aktuelt å åpne for framleie i leieavtalen. Søknaden kan gå ut på å søke fritak fra selve plikten til å drive eller å lempe på vilkårene for å oppfylle driveplikten ved bortleie. Drivepliktens formål står sentralt ved vurderingen av fritakssøknader, men også formålet i jordloven 1 inneholder viktige tolkingsmomenter. Det skal foretas en individuell og konkret vurdering. Dersom det er søkt om fritak fra driveplikten, er fristen for å starte drift suspendert. Dette er i samsvar med tidligere praksis som blir videreført med de nye reglene i jordloven. Ved avgjørelse av søknad om fritak skal det legges vekt på følgende momenter, se 8 a annet ledd første punktum: hvor viktig det er å holde jordbruksarealet i hevd, bruksstørrelsen, avkastningsevnen på arealet, om det i området der eiendommen ligger er bruk for jordbruksarealet som tilleggsjord, søkerens livssituasjon. Konsesjonsloven: 2.Krav til arealstorleik
En eiendom blir rekna som odlingsjord når fulldyrka eller overflatedyrka jord på eiendommen er over 25 dekar, eller det produktive skogarealet på eiendommen er over 500 dekar. Saken skal behandles etter konsesjonsloven som har til formål ( 1) å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, bl.a. for å tilgodese: 1. Framtidige generasjoners behov 2. Landbruksnæringen 3. Behovet for utbyggingsgrunn 4. Hensynet til allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser 5. Hensynet til bosettingen Etter konsesjonslovens 9 skal det ved erverv av eiendommer som skal nyttes til landbruksformål til fordel for konsesjonssøker, særlig legges vekt på: 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området, 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen, 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Første ledd nr. 1 og 4 gjelder ikke sak der nær slekt eller odelsberettiget søker konsesjon fordi de ikke skal oppfylle boplikten etter 5 annet ledd. I slik sak skal det i tillegg til første ledd nr. 2, 3 og 5 blant annet legges vekt på eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforhold. Søkerens tilknytning til eiendommen og søkerens livssituasjon kan tillegges vekt som et korrigerende moment. 7. (nedsatt konsesjonsgrense for bebygd eiendom) For eiendom som omfattes av unntaket i 4 første ledd nr. 2 eller 4, kan Kongen ved forskrift sette konsesjonsfriheten etter 4 første ledd nr. 2 eller 4 og 5 første ledd nr. 1 ut av kraft for: 1. bebygd eiendom som er eller har vært i bruk som helårsbolig, eiendom med bebyggelse som ikke er tatt i bruk som helårsbolig, herunder eiendom med 2. bebyggelse under oppføring, i områder som i reguleringsplan etter plan- og bygningsloven er regulert til boligformål, 3. ubebygd tomt som er regulert til boligformål. Er det ikke fastsatt i forskrift etter første ledd at konsesjonsfriheten etter 5 første ledd nr. 1 er satt ut av kraft, gjelder konsesjonsfriheten for nærstående etter 5 første ledd nr. 1 bare dersom eieren har hatt tinglyst hjemmel til eiendommen de siste 5 årene forut for overdragelsen. Til denne eiertiden regnes også den tid andre som faller inn under 5 første ledd nr. 1 i forhold til erververen har eid eiendommen. Dør eieren før 5-årsfristen er ute, gjelder konsesjonsfriheten etter 5 første ledd nr. 1 fullt ut. Konsesjonsplikt etter forskrift gitt i medhold av første ledd, gjelder ikke når erververen forplikter seg til at eiendommen skal brukes til helårsbolig i den tiden han eier eiendommen, enten av ham selv eller andre. En eiendom er i bruk som helårsbolig etter tredje ledd når erververen eller andre har tatt
eiendommen i bruk som sin reelle bolig, jf. 6. Fristen for bosetting etter tredje ledd er ett år regnet fra ervervet. Forskrifter etter første ledd kan bare fastsettes etter anmodning fra kommunen, og så langt det anses nødvendig for å hindre at eiendommer som bør brukes til helårsbolig blir brukt til fritidsformål. Vektleggingen ved avgjørelse av konsesjonssaken: Konsesjonsloven 9 har regler om hva det skal legges vekt på ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av landbrukseiendom. Opplistingen av momenter som skal vektlegges er ikke uttømmende. Det kan også legges vekt på andre momenter når de er relevante i forhold til konsesjonslovens formål. Momentene som kan tillegges vekt ved avgjørelsen av konsesjonsspørsmålet skal vektlegges forskjellig. Særlig vekt I 9 første ledd angis momenter det skal legges særlig vekt på (hensynet til bosettingen i området, hvorvidt ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, og om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet). Disse momentene får anvendelse ved behandling av saker der nær slekt eller odelsberettiget søker konsesjon fordi de ikke skal oppfylle boplikten etter 5 annet ledd. som gjelder erverv av en landbrukseiendom. Alminnelig vekt Det kan trekkes inn andre hensyn enn dem som er direkte nevnt i bestemmelsen, herunder bl.a. hensyn som støttes i annen lovgivning, rikspolitisk retningslinjer eller andre hensyn som ikke er formalisert. Lovens formål angir rammene for de hensyn som er relevante. Korrigerende momenter I 9 fjerde ledd tredje punktum er det dessuten sagt at søkers tilknytning til eiendommen og søkerens livssituasjon kan tillegges vekt som korrigerende momenter. Det framgår allerede av konsesjonslovens formålsbestemmelse at hensynet til bosettingen skal tilgodeses. Dette er gjentatt og forsterket for landbrukseiendommer. Det framgår av 9 at dette er et forhold som det skal legges særlig vekt på. En kan treffe avgjørelser som tar sikte på øke folketallet, eller avgjørelser som tar sikte på å opprettholde den bosettingen en allerede har i kommunen. Innholdet i uttrykket hensynet til bosettingen i området må forstås på samme måte som uttrykket omsynet til busetjing i jordlovens formålsbestemmelse, jordloven 1. Hovedbegrunnelsen for boplikten er å sikre at landbrukseiendommer av en viss karakter i størst mulig grad eies og bebos av brukeren. Begrunnelsen har flere viktige sider. Ett retter seg mot driften av eiendommen hensynet til å holde landbruksareal i hevd. Et annet hensyn ivaretar hensynet til å opprettholde hensynet til bosettingen på eiendommen. Administrasjons innstilling til vedtak i formannskpets sak 107/16. Gratangen kommune innvilger varig fritak fra boplikten ved Asle Høyem sitt erverv av landbrukseiendommen gnr 42 bnr 27 og 47 bnr 4, Jfr. konsesjonslovens 1,7 og 9. Det er lagt vekt på at boligen ikke er tjenelig som helårsbolig, er dårlig teknisk stand uten omfattende restaurering, det er gitt tidligere fritak fra boplikten. Det gis ikke fritak fra driveplikten, men driveplikten ivaretas ved at det er inngått langsiktige skriftlig kontrakt på 10 år eller mer. Jfr. jordlovens 8. Det settes som vilkår:
- Skogen skal drives i samråd med kommunen. - Det må ikke legges hindringer i veien for eventuelt bygging av felles skogsvei i grenda. Søker oppfordres til å legge til rette for at gårdbruk i drift, gis muligheter for å nydyrking av 20 daa dyrkbar jord fra eiendommen. Vedtaket kan påklages. Jfr.. Vedlagte orientering Klagen legges fram til behandling i formannskapet. Adminstrasjon viser til saksutredningen i formannskapet sak 107/16 og har ingen ytterligere merknader i til saken Som vedlegg til saken følger: Gratangen kommune, 18.01.2017 Ole Kristian Severinsen Rådmann Torbjørn Johnsen fagkonsulent... &&& Sett inn saksutredningen over (IKKE RØR DENNE LINJE) &&&