SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbehandler Arealplansjef : 200803344 : O: : 101-79 : Randi Sunde : Espen Ekeland Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling 23.09.09 120/09 DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANEN FOR OPPFØRING AV BOLIG GNR 101, BNR 79, HOMMERSÅK SAKEN GJELDER Fra siv. ark Olav Mariero, på vegne av Brit og Rune Pedersen, eiere av gnr 101 bnr 79, foreligger det søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel med den hensikt å oppføre generasjonsbolig. Omsøkt eiendom er opprinnelig en fritidseiendom der fritidsbolig er godkjent revet. Det finnes ikke reguleringsplan eller bebyggelsesplan for området. Eiendommen er i kommuneplanen avsatt til boliger. Områder avsatt til dette formålet, kan ifølge kommuneplanens utfyllende bestemmelser ikke utbygges før det foreligger reguleringsplan og tekniske anlegg. Det søkes om dispensasjon fra begge disse kravene. Saken var til 1. gangsbehandling 22. april 2009. Etter byplansjefens vurdering var de grunner som var anført i søknaden ikke av så spesiell karakter at de kunne gå foran kommuneplanen. Det ble foreslått et vedtak mot dispensasjon. Utvalget stilte seg positive til dispensasjonen og gjorde følgende vedtak: Utvalg for byutvikling er positiv til dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for gnr. 101 bnr. 79, Hommersåk, etter plan- og bygningslovens 7. Som særlige grunner anføres: - Området er avsatt til boligområder i kommuneplanen. - Bygges i et område hvor det fra før er boliger. I høringsperioden som fulgte etter møtet mottok byplansjefen tre uttalelser. Saken tas nå opp til 2. gangsbehandling for endelig vedtak. SAKSGANG Søknad mottatt 27. april 2008 1. gangsbehandling i UBU 22. april 2009 Høring 4. mai 4. juni 2009 2. gangsbehandling i UBU 23. september 2009 DISPENSASJON Plan- og bygningsloven setter som forutsetning for å gi dispensasjon, at det foreligger særlige grunner. For å komme fram til om det foreligger særlige grunner, må de hensyn som anføres i søknaden, veies mot de hensyn plan- og bygningslovsystemet skal ivareta. Bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, vil lovens krav være oppfylt og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig adgang. Side 1 av 5
GJELDENDE PLAN Omsøkt tiltak ligger innenfor et område i kommuneplanen som er avsatt til boliger. Plan- og bygningsloven 14. juni 1985 nr. 77 20.6 Virkninger av kommuneplanen Kommuneplanen skal legges til grunn ved planlegging, forvaltning og utbygging i kommunene. Tiltak som nevnt i 81, 86a, 86b og 93 må, når ikke annet er bestemt, ikke være i strid med arealbruk eller bestemmelser fastlagt i endelig arealplan. Det samme gjelder tiltak som kan være til vesentlig ulempe for gjennomføringa av planen. 93. Tiltak som krever søknad og tillatelse Følgende tiltak, på eller i grunnen, i vassdrag eller i sjøområder, må ikke utføres uten at søknad, og eventuelt søknad om dispensasjon, på forhånd er sendt kommunen, og den deretter har gitt tillatelse: a) Oppføring, tilbygging, påbygging, underbygging eller plassering av bygning, konstruksjon eller anlegg. Kommuneplanen for Sandnes 2002-2017 1 Byggeområder 1.1 I områder avsatt til utbyggingsformål, kan arbeid og tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 81, 84, 86a og 93 ikke finne sted før området inngår i en reguleringsplan (pbl. 20-4 2. ledd, bokstav a). 1.2 Utbygging kan ikke finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester som for eksempel vei, vann, avløp, trafikksikker skolevei er etablert, og det er kapasitetsdekning i grunnskolen (pbl. 20-4 2. ledd, bokstav a og b). BESKRIVELSE AV TILTAK Det søkes om å oppføre bolig på tomt for revet fritidsbolig. SØKERS BEGRUNNELSE Søknaden anfører følgende særlige grunner som argumenter for dispensasjon (kfr vedlegg 3): 1. Det er gitt tillatelse til å oppføre erstatningsbolig tilsvarende revet bygning 2. Omsøkt eiendom er i samsvar med at området i kommuneplanen er avsatt til boligbebyggelse 3. Søker vil bruke et midlertidig brønn- og renseanlegg og legge til rette for tilknytning på et framtidig VA-nett 4. Området er per i dag allerede sammensatt av boliger og fritidsbebyggelse 5. Tiltaket vil ikke bryte med eksisterende arkitektur 6. Planlagt tiltak på eiendommen er innenfor den utnyttelsesgrad som vanligvis benyttes i boligområder HØRING Saken var på høring etter 1. gangsbehandling, i perioden 4. mai 4. juni 2009. Det kom inn tre uttalelser: Fylkesmannen i Rogaland, brev datert 7. juli 2009 Fylkesmannen er enig i byplansjefens vurdering av saken og fraråder vedtak om dispensasjon: - Det er ikke gitt signal fra kommunen om at oppføring av bolig vil være kurant selv om det ble gitt rivingstillatelse for fritidsbolig Side 2 av 5
- Forholdet til overordnet plan: Ifølge fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren bør området ha en utnyttingsgrad på minimum 2 boliger/daa da eiendommen ligger mindre enn 500 m fra sentrumsområdet i Hommersåk, altså sentralt i bydelen. - I slike områder er det særlig viktig med god detaljplanlegging for å sikre gode og langsiktige planløsninger lokalt - Argumentene for dispensasjon har liten vekt i forhold til lovkravet om særlige grunner Statens vegvesen, brev datert 19.05.2009 Statens vegvesen vil kunne anbefale dispensasjon under forutsetning at det ikke oppføres mer enn den ene boligen innenfor området. Vegvesenet opplyser om at utbedring av kryss med riksvegen allerede er ivaretatt i tilstøtende reguleringsplan lenger vest. Byplansjefens kommentar: Merknaden tas til etterretning Riska bydelsutvalg, møte 15.06.2009 Bydelsutvalget har ingen merknader til saken. BYPLANSJEFENS VURDERING For å vurdere om dispensasjon etter plan- og bygningsloven 14. juni 1985 nr. 77 7 bør gis, må det tas utgangspunkt i den/de bestemmelser det er aktuelt å fravike. I dette tilfellet er dette kommuneplanens arealdel og dens krav om reguleringsplan og opparbeidelse av tekniske anlegg. Etter byplansjefens vurdering er kommuneplanen kommunens viktigste verktøy for å sikre at de overordnede mål for utvikling og arealbruk blir opprettholdt. I tillegg gjelder de overordnede retningslinjer som fylkesmannen gjør oppmerksom på i sin uttalelse. Byplansjefen står derfor fast på, med støtte fra fylkesmannen, at de særlige grunner som er anført i søknaden ikke er av så spesiell karakter at de kan gå foran kommuneplanen. Etter byplansjefens vurdering vil dispensasjon for utbygging av enkelttomter frata kommunen mulighet til å sikre helhetlige løsninger når det blant annet gjelder tetthet, vei, grønnstruktur, støy og areal for lek. En dispensasjon for enkelttomter vil altså kunne legge premisser for den framtidige arealbruken i området. Videre vurderes søkers særlige grunner slik: 1. Tillatelse til erstatningsbolig Søker anfører at det er gitt tillatelse til å oppføre erstatningsbolig. Dette er ikke korrekt. Det er ikke gitt byggetillatelse for å bygge bolig på tomten. 2. Gjeldende plan Oppføring av bolig vurderes av søker som i tråd med kommunens framtidige planer for området. Etter byplansjefens vurdering sikres kommunens framtidige planer for området gjennom nettopp kommuneplanen og dens krav om regulering som det her søkes dispensasjon fra. Stykkevis dispensasjon for enkelte tomter arbeider mot den helhetlige planlegging kommuneplanen har som hensikt å ivareta. Dette støttes i fylkesmannens uttalelse som vektlegger betydningen av god detaljplanlegging for å følge opp overordnede rammevilkår og sikre gode og langsiktige planløsninger. 3. Tekniske løsninger Når det gjelder tekniske løsninger ift vann og avløp tillater ikke Sandnes kommune den typen midlertidig løsning som søker viser til. Eneste godkjente avløpsløsning vil være i tilknytning til offentlig avløp. Side 3 av 5
Sandnes kommune legger gjennom kommuneplanen til rette for at videre utbygging av tekniske løsninger i området skal skje gjennom reguleringsplan. Tekniske planer vil utarbeides i henhold til reguleringsplan og sikre et system som dekker behovet for arealbruken i området. 4. og 5. Bruk og arkitektur Byplansjefen anser ikke søkers vurdering av konsekvenser for naboer og boligens arkitektur som særlige grunner for dispensasjon. 6. Utnyttelse Når det gjelder utnyttelse påpeker fylkesmannen i sin uttalelse fylkesdelplanens retningslinjer ift arealutnyttelse. Det er bare en helhetlig reguleringsplan for området som kan legge til rette for en ønsket fortetting ift overordnede mål om utnyttelse. Dersom utvalget ønsker å videreføre avgjørelsen fra forrige møte og gi tillatelse til dispensasjon, foreslår byplansjefen at det stilles krav til disponeringen av eiendommen ift blant annet utnyttelse og tekniske løsninger (se vilkår i forslag til vedtak). Det er etter byplansjefens vurdering viktig for å sikre noen av de krav for boligtomter som vanligvis ivaretas i reguleringsplan. Det gjøres oppmerksom på at vurderingen er foretatt på grunnlag av den enkelte tomt framfor området som helhet. Anbefalt utnyttelse er % BRA = maks 15 % (inkl. garasje). Dette gir mulighet for en bolig i to etasjer med en grunnflate på 120 m² samt garasje på inntil 45 m², som altså gir et samlet bruksareal på 285 m². (Tomten er 1900 m²). KONKLUSJON På bakgrunn av fylkesmannens uttalelse og overstående vurdering er byplansjefen av den oppfatning at en dispensasjon vil være i strid med kommuneplanens interesser. Byplansjefen kan ikke se at de særlige grunner som er anført i søknaden er av så spesiell karakter at de kan gå foran kommuneplanen. I møte 22. april 2009 stilte utvalg for byutvikling seg positiv til at det gis dispensasjon, men på bakgrunn av vurderingen ved forrige behandling og fylkesmannens uttalelse som støtter opp om vurderingen, kan byplansjefen fortsatt ikke se at det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Saken legges derfor fram med prinsipalt og subsidiært forslag til vedtak Prinsipalt forslag til VEDTAK: 1. Det foreligger ikke særlige grunner etter plan- og bygningsloven 14. juni 1985 nr. 77 7. 2. Med hjemmel i kommuneplanen 1.1 og 1.2 og plan og bygningsloven 20.6 tillates ikke dispensasjon for gnr 101 bnr 79 for oppføring av bolig. Subsidiert forslag til VEDTAK: 1. Det foreligger særlige grunner etter plan- og bygningsloven 14. juni 1985 nr. 77 7. Som særlige grunner anføres: - Omsøkt tiltak ligger innenfor et område i kommuneplanen som er avsatt til bolig - Tiltaket er planlagt i et område hvor det allerede ligger boliger Side 4 av 5
2. Med hjemmel i kommuneplanen 1.1 og 1.2 og plan og bygningsloven 20.6 gis det dispensasjon for gnr 101 bnr 79 for oppføring av bolig med følgende vilkår: - Boligtype: 1 boenhet + evt. tilleggsleilighet på inntil 60 m² - Utnyttelse: %BRA = maks15 % inkl. garasje - Etasjer: maks 2 etasjer - Tekniske løsninger: eiendommen skal tilknyttes offentlig avløpssystem Avgjørelsen kan påklages til fylkesmannen i Rogaland. Dette er et vedtak om arealdisponering, byggearbeider kan ikke starte før byggesøknad er innsendt og godkjent i henhold til plan- og bygningsloven 14. juni 1985 nr. 77 93. Dersom det ikke er søkt om byggetillatelse senest innen 3 år etter at dispensasjon er gitt, faller tillatelsen bort. RÅDMANNEN I SANDNES, 24.08.2009 Per-Harald Nilsson kommunaldirektør Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Detaljkart 3. Søknad 4. Uttalelse fra fylkesmannen 5. Uttalelse fra Statens Vegvesen Jan A. Bekkeheien byplansjef Kopi til: Siv.ark Olav Mariero, Storhallet 8B, 4018 Stavanger Brit og Rune Pedersen, Eikelia 29, 4325 Sandnes Side 5 av 5