EIERSKIFTE I LANDBRUKET Hattfjelldal Regnskapskontor AS Lillian Sæterstad
Innledning Eierskifte omfatter mange disipliner Psykologi Regnskapsføring og økonomi Analysere den økonomiske situasjon Vurdere kjøpers forutsetninger Likviditetsvurderinger Skatt/avgift Gevinst for selger, arveavgift for kjøper Verdsettelse Verdivurderinger, takst Hattfjelldal Regnskapskontor AS
Innledning forts. Andre juridiske spørsmål Kjøp/avtalerett Odel Konsesjon Offentligrettslige forhold Hattfjelldal Regnskapskontor AS
AVKLARINGER FØR EIERSKIFTE
Avklaringer før eierskifte Hva er en odelseiendom? Normalt minst 20 daa. dyrket areal Viktigere: må gi bidrag av betydning til familiens underhold Må være eid i minst 20 år Hvem har odel? Alle hvis foreldre, besteforeldre eller foreldres søsken har eid eiendommen med odel Eldre foran yngre Adoptivbarn etter adopsjonstidspunktet
Avklaringer før eierskifte Hvem skal overta? Odelsloven Fraskrivelse av løsningsrett? (mister ikke odelsretten) Løsningsfrist 6mnd Ønsker å overdra til en yngre. Lag en kontrakt og presenter til den eldste. Har 6 mnd til å bestemme seg, ellers går salget til den yngre
Avklaringer før eierskifte Særeie for kjøper? Betydning ved senere deling Skjevdeling bare forholdsmessig Eneeie eller sameie? Arveavgift Risiko for skilsmisse Konflikt mht svigerbarn følelsen av likeverd. Mange tragiske saker som følge av at svigerbarn ikke blir innvolvert i overdragelsen.
AVKLARINGER FØR EIERSKIFTE Hvem overdrar? Hvem er eier av eiendommen? Grunnboka ikke avgjørende Felleseie/særeie og eneeie/sameie Felleseie bare betydning ved skilsmisse Avvik fra felleseie krever ektepakt (unntak) Ofte sameie ved lange ekteskap I praksis bør begge ektefellene skrive under i kontrakten Særlige regler om felles bolig Overdragelse krever samtykke
Avklaringer før eierskifte Hvem kan sitte i uskifte? Ubetinget rett unntatt med avdødes særkullsbarn Særkullsbarn kan samtykke Mest praktisk med felles barn Betydning av uskifte Rår som en eier Begrenset rett til å gi gaver Ikke ektefellearv Avskjærer skjevdelingskrav fra avdødes arvinger
Avklaringer før eierskifte Hva skal overdras? Hele landbrukseiendommen Jfr. Delingsforbud i jordloven Alle aktuelle gårds- og bruksnumre Inkl løsøre Hva med andre eiendeler? Ofte lurt å holde igjen med tanke på øvrige arvinger
GJENNOMFØRING AV OVERDRAGELSEN
Gjennomføring av overdragelsen Grunnbok skjøte Alle eiendommer reg. i grunnboken Hjemmelshaver ikke nødvendigvis eier Registrering gir rettsvern Heftelser prioritet Bare hjemmelshaver kan utstede skjøte To eksemplar Ved skifteoppgjør brukes hjemmelserklæring Tinglysning av kår På skjøtet, ev. egen panteobligasjon?
Gjennomføring av overdragelsen Verdsettelse Må verdsette eiendommen, uavhengig av vederlag (ikke krav om takst, men anbefales. Bruk lokal takstmann) Gevinstberegning hos selger Skattefogden Dokumentavgift Kostprisoppgave for kjøper Hensyn til medarvinger Sikkerhet for lån
Gjennomføring av overdragelsen Verdsettelse av løsøre Sett opp en komplett liste Skal verdsettes som samlet salg Maskinforhandleren godt egnet Varelager Salgsverdi/innkjøpsverdi Ofte brukes bokført verdi ved overdragelse ved årsskifte
Gjennomføring av overdragelsen Vederlag for eiendommen I utgangspunktet helt opp til selger Begrensninger ved uskifte Hva bør påvirke vederlaget? Selgers behov fremover bør være hovedfokus! Kårytelser, øvrig formue, selgers alder, andre planer Hensyn til medarvinger Hva kjøper er villig til å betale...
Gjennomføring av overdragelsen Åsetesavslag Odelsloven Rett til rimelig pris, egen takst, ikke standardfradrag Bare et krav på skiftet Likevel vanlig å innrømme også ellers Jf aal 14 tredje ledd (25pst)
Gjennomføring av overdragelsen Føderåd/kår Føderåd vs. Pensjonsavtale Føderåd kan avtales som en del av det økonomiske oppgjøret Kjøper slipper å utbetale hele vederlaget Selger sikrer seg bolig og ytelser for alderdommen Ytelsene knyttes normalt til lengstlevendes dødsfall Fri bolig Produkter/naturalia kontantføderåd
Gjennomføring av overdragelsen Føderåd forts. Føderådet avtales normalt i kjøpekontrakten En føderådskontrakt kan ikke overføres til andre Det er viktig at det står noe om opphør ved varig fraflytting / endring av produksjon. Det kan være aktuelt at føderådsfolkene avtaler hva som skal skje i forhold til eventuell skilsmisse
Gjennomføring av overdragelsen Føderåd forts. Føderådskontrakten gjelder ikke ny ektefelle Det er viktig at det etableres sikkerhet for føderådet Tinglyse føderådet som heftelse i skjøte Sikre føderådet med panteobligasjon Det må skilles mellom føderåd og periodisk utbetaling over et visst antall år
Gjennomføring av overdragelsen Føderåd forts. Hvor omfattende bør føderådet være? Tenk på familiefreden Bolig bør være det sentrale Varighet av føderåd? Normalt livsvarig, men kan begrenses. Melk på gårdsbruk? Hva skjer hvis melkeproduksjon legges ned? Verdsettelse av føderåd? Bruk leieverdier
Gjennomføring av overdragelsen Arveavgift Bunnfradrag Et bunnfradrag fra hver av foreldrene Fradrag for alle forpliktelser Også kapitalisert verdi av kår. Reduksjon hvis det samtidig kan kreves skattefradrag. Fradrag for dokumentavgift i arveavgiften ved overføring av næringseiendommer Melding om arveavgift Gavemelding innen en måned. Avgiften forfaller etter 3 mnd Arvemelding innen 6 mnd
Hvem skal ha de forskjellige dokumenter? Selger, kopier av: 1. Kjøpekontrakt 2. Skjøte 3. Panteobligasjon 4. Gavemeldinger 5. takstdokument
Hvem skal ha de forskjellige dokumenter? Kjøper, kopier av: 1. Kjøpekontrakt 2. Skjøte 3. Gavemeldingsskjema 4. Kostprisfordelingsskjema 5. Takstdokument 6. Panteobligasjon
Hvem skal ha de forskjellige dokumenter? Sorenskriveren: 1. Skjøte (original + 1 kopi) 2. Egenmelding om konsesjonsfrihet 3. (konsesjonsdokumenter, i tilfelle det kreves konsesjon)
Hvem skal ha de forskjellige dokumenter? Landbrukskontoret 1. Egenerklæring om konsesjonsfrihet 2. Søknad om konsesjon, i tilfelle det kreves konsesjon
Hvem skal ha de forskjellige dokumenter? Skattefogden 1. Kjøpekontrakter kopi 2. Skjøte kopi m/stempel 3. Taksdokumenter kopi 4. Panteobligasjoner kopi 5. Gavemeldingsskjema - originaler
Hvem skal ha de forskjellige dokumenter? Ligningskontoret 1. Takstdokument kopi 2. Kjøpekontrakter kopi 3. Skattefogdens melding om arveavgift kopi 4. Kostprisskjema - original
Hvem skal ha de forskjellige dokumenter? Fylkesskattekontoret 1. Registreringsmelding 2. Opphørsmelding