GJESDAL KOMMUNE Bestemmelser til plan nr. 201308, detaljreguleringsplan for Slakthusbakken, Ålgård Datert 23.09.202014 Godkjent av Gjesdal kommune 07.09.2015 1 Formål Formålet med planen er å tilrettelegge for boligbebyggelse med tilhørende anlegg. Området reguleres til følgende arealformål: BEBYGGELSE OG ANLEGG ( 12-5, 1. ledd nr.1) Boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse Boligbebyggelse - blokkbebyggelse Energianlegg Renovasjonsanlegg Lekeplass Annet uteoppholdsareal SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR ( 12-5, 1. ledd nr. 2) Kjøreveg Fortau Gang-/sykkelveg Parkeringsplasser HENSYNSSONER ( 12-6) Frisikt 2 Krav til søknad om byggetillatelse Alle boenheter innenfor hvert enkelt delfelt skal byggemeldes samtidig. Byggemelding skal inkludere garasje/carport. Følgende skal leveres/dokumenteres: Snitt og utomhusplan i målestokk 1:200 for hele området. Snitt og utomhusplan som viser disponering av tomtene, avkjørselsforhold, eksisterende og nytt terreng, plassering av bygning, garasje/carport, parkering, uteplass, støttemurer, gjerder og bod. Det skal dokumenteres at uteoppholdsareal har soleksponering på minst 50 prosent av arealet ved vårjevndøgn, kl. 15.30. Tomtedeling for hvert delfelt skal vises på situasjonskart ved søknad om rammetillatelse. Hver enkelt tomt skal ha eget nummer. Belysningsarmaturer i fellesområder skal utformes etter samlet plan. Det skal utarbeides tekniske planer som skal godkjennes av Gjesdal kommune. Teknisk plan skal godkjennes før det gis rammetillatelse. Utomhusplan skal være godkjent av kommunen før det gis igangsettingstillatelse. Plan for nedgravde avfallsbeholdere skal godkjennes av kommunen før det gis rammetillatelse. Plan for opparbeidelse av felles leke- og uteoppholdsarealer tilhørende delfeltene skal være godkjent før det gis igangsettingstillatelse. Tekniske planer for alle tiltak som berører fylkesveinettet (på og langs), skal sendes Statens vegvesen for gjennomsyn før tiltaket kan igangsettes. Side 1 av 6
3 Rekkefølgekrav Følgende elementer skal ferdigstilles før boenheter i følgende delfelt kan tas i bruk: BK1 BK2 BB1 BB2 f_v1 o_v2 o_sf1 o_sf2 f_lek f_au1 f_p1 f_p2 o_bar1 f_gs1 f_gs2 o_ BAE1 Før bygging av boenheter og tekniske anlegg skal tekniske planer for vei, renovasjon, lekeplass og beplantning være godkjent av Gjesdal kommune. Ved trinnvis utbygging av planområdet skal forholdsmessig del av parkeringsplasser og friområder opparbeides. Disse fellesarealene skal ferdigstilles før tilhørende boliger tas i bruk. Lekearealer skal opparbeides før ferdigattest gis for boenheter i delfelt BK1, BK2, BB1 og BB2. Øverste del av Slakthusbakken f-v1 må utbedres i forbindelse med igangsetting av boenheter på feltene BK1 og BK2. 4 Fellesbestemmelser 4.01 Tilgjengelige boliger og uteområder Minimum 30 prosent av boenhetene i planen skal være tilgjengelige boliger. Boenheter i BB1 skal oppfylle krav om tilgjengelig bolig i samsvar med teknisk forskrift TEK 10. Prinsipp om universell utforming skal legges til grunn for adkomst til enheter i delfelt BB1 Felles uteoppholdsareal f_au1 skal sikres adkomst og brukbarhet i forhold til prinsipp om universell utforming. Minimum 5 prosent av parkeringsplassene skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede. 4.02 Bebyggelse Bebyggelsen skal oppføres innenfor byggegrensene som er regulert på plankartet der dette er vist. Ny bebyggelsen på feltene BB1, BB2, BK1 og BK2 skal oppføres i henhold til prinsippene vist i illustrasjonsplan og snitt datert 22.08.2014 Boder, levegger, garasjer og carporter skal utformes likt for bebyggelse i samme delfelt. Levegger kan bryte/legges utenfor byggegrense, med unntak for byggegrenser langs fv 506. Boder på delfelt BK1 skal etableres innenfor avsatt byggegrense. Arealer mellom og omkring boligene i hvert enkelt delfelt for ny bebyggelse skal opparbeides etter en felles utomhusplan for feltet. Støttemurer skal bygges i naturstein. Avtrappinger mellom bolig/boligtomt og trapper i terreng skal bygges i naturstein. Murer i direkte tilknytning til utforming av boligene kan utføres i stedstøpt betong. Postkassestativer skal plasseres innenfor regulerte byggeområder. Det skal være et ensartet uttrykk på postkasser og postkassestativ innenfor planområdet. Side 2 av 6
4.03 Estetikk Ny bebyggelse og uterom skal gis en utforming som gir god arkitektonisk og materiell kvalitet. Det skal være sammenfallende fargebruk innenfor hvert delfelt. Materialer brukt til fasader, carport, garasje, boder, levegger og støttemurer skal klart gå fram på byggemeldingstegninger. Det tillates ikke synlige grunnmursflater der dette ikke er en del av den arkitektoniske utformingen. Kledning skal i hovedprinsipp føres til bakken. Bebyggelsens utforming skal gjenspeile nåtiden og tilpasses situasjonen når det gjelder solforhold, utsikt, terreng og uterom. Volumutforming, orientering, uttrykk, materialer og fargevalg skal samordnes innenfor delfeltene. Beplantning med hekk og oppføring av gjerde mot felles vei/fellesarealer skal være av samme type innenfor samme delfelt og skal vedlikeholdes årlig av beboerne i delfeltet. Utforming av fellesarealer for utvendig opphold og lek skal utformes med tanke på å framstå helhetlig og med samme materialbruk på like elementer som gjerder, murer, belegg, etc. Beplantning skal gi variasjon til de ulike årstider. 4.04 Parkering Boenhetene i BB1 skal ha parkering som følger: Det skal etableres 1,0 parkeringsplass pr boenhet i boenheter med bruksarealer under 50 m 2. Det skal etableres 1,5 parkeringsplass pr boenhet i boenheter med bruksarealer mellom 50 og 80 m 2. Det skal etableres 2 parkeringsplasser pr boenhet i boenheter med bruksarealer over 80 m 2. Boenhetene i BB2 skal ha parkering som følger: Det skal etableres 1,0 parkeringsplass pr. boenhet i lukket anlegg. Boenhetene i delfeltene BK1 og BK2 skal ha to oppstillingsplasser på egen tomt, derav en i garasje/carport. Boenhetene i BK3 skal ha en bil oppstillingsplass pr. enhet. I tillegg skal det for delfeltene BB1, BB2, BK1 og BK2 etableres 0,2 parkeringsplasser per boenhet til felles gjesteparkering. Gjesteparkeringsplassene i f_p1 og f-p2 skal være felles for boligene i BK1, BK2, BB1 og BB2. Det skal avsettes plass til 2 sykkelparkeringer pr. boenhet i BB1 og BB2. 4.05 Byggegrense og utnyttelse Bygningsdeler helt under terreng kan bryte byggegrense og skal ikke tas med i beregning av utnyttelsesgrad. Dette gjelder ikke bygningsdeler ut mot fylkesvei 506. Parkeringsanlegg til enheter i felt BB1 og BB2 kan ha deler av etasje for parkering synlig over terreng uten at dette medregnes i den totale utnyttelsen. Plankartet gir utnyttelse i % BYA for delfeltene BK1, BK2 og BK3. Delfelt BB1 og BB2 har utnyttelse med antall etasjer, høyder og antall boenheter som begrensning. 4.06 Terrengtilpasning Bebyggelsen på hvert delfelt med tilhørende utearealer skal plasseres og tilpasses eksisterende terreng og omgivelser. Det skal sammen med byggesøknad utarbeides utomhusplan/terrengplan som viser tilpasning til tilstøtende arealer og nabotomt. Utforming av fellesarealer og lekearealer skal tilpasses eksisterende terreng og omgivelser. 4.07 Støy Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442, skal legges til grunn for gjennomføring av nye tiltak i reguleringsplanen. Dette innebærer at anbefalt støygrense på uteplass, felles lekearealer for barn og utenfor rom med støyfølsom bruk er L_den 55dBA. Skjerming av uteområdene skal skje lokalt der hvor det er behov. Det tillates innglassede balkonger mot fv 506. Det skal foreligge detaljert støyrapport ved søknad om rammetillatelse. Støyreduserende tiltak tillates ikke utenfor byggegrense mot fv506, og bør fortrinnsvis løses i form av fasadetiltak på bygninger. 4.08 Utomhusanlegg. Opparbeiding av utomhusanlegg skal ferdigstilles samtidig med bebyggelsen på de enkelte delfelt og senest første vekstsesong etter ferdigstilling. Side 3 av 6
5 Bebyggelse og anlegg 5.1 Konsentrert småhusbebyggelse BK1, BK2 og BK3. Kotehøyde for topp ferdig gulv i hovedinngangsplan for hver boenhet i delfeltene BK1 og BK2 er vist på reguleringskart. Mønehøyde og gesimshøyde skal måles fra topp ferdig gulv i 1.etasje. Høydeplasseringen kan justeres med inntil +/- 0,5 meter ved søknad om byggetillatelse. Justeringene kan kun skje etter en samlet vurdering for hele delfeltet med spesiell vurdering i forhold til nabobebyggelse, og i forbindelse med detaljprosjektering av tekniske planer. Det er regulert egne høyder på carport/garasje. Takene skal være saltak. Det tillates mindre opplett på bebyggelse i BK1. Bebyggelsens hovedmøneretning skal legges vinkelrett på f_v1. Det skal være samme takform og takvinkel for boliger innenfor samme delfelt. Garasje og bod på BK1 skal ha flatt tak. Garasje på BK1 skal ha overliggende terrasse for boenheten. 5.1.01 Delfelt BK1 Antall boliger: Maksimalt 3 boenheter, maksimalt 3 etasjer fra fastsatt kote o.k golv 1.etasje. 62 % BYA Byggehøyde: Maksimal gesimshøyde/mønehøyde 9,0meter, målt fra kote C+ for topp ferdig gulv 1. etasje Garasje/carport: 2 biloppstillingsplasser, hvorav en i garasje + en biloppstillingsplass på egen tomt. 5.1.02 Delfelt BK2 Antall boliger: Maksimalt 3 boenheter, maksimalt 3 etasjer fra gatenivå 45 % BYA Byggehøyde: Maksimal gesimshøyde/mønehøyde 10,0 meter, målt fra kote C+ for topp ferdig gulv 1.etasje. Garasje/carport: 1 biloppstillingsplasser, hvorav en i garasje + en biloppstillingsplass på egen tomt. 5.1.03 Delfelt BK3 Antall boliger: Maksimalt 6 boenheter, maksimalt 3 etasjer fra gatenivå 62 % BYA Byggehøyde: Maksimal gesimshøyde/mønehøyde 11,0 meter, målt fra kote C+ for topp ferdig gulv 1.etasje mot gate fv 506. Garasje/carport: 1 biloppstillingsplass pr enhet. 5.1.04 Garasje/carport og bod Carport/garasje skal ligge innenfor byggegrensen. Alle boenheter skal ha utvendig sportsbod på minimum 5 m 2. Biloppstillingsplass i BK1 og BK2 skal avsettes på egen grunn og ha minimum dybde 5 meter inn fra vei f_v1. 5.1.05 Uteareal Det skal være minst 50 m 2 privat uteareal per boenhet i delfeltene BK1 og BK2. Balkong/terrasse kan utgjøre del av arealet. Minst 50 prosent av utearealet skal ha soleksponering kl 15.30 vår-/høstjevndøgn. 5.2 Blokkbebyggelse, BB1 og BB2 Delfelt BB1 og BB2 kan bebygges med en blokk. Kotehøyde for topp ferdig gulv i parkeringsanlegg er fastsatt i reguleringskart. Maks mønehøyde er fastsatt i reguleringskart. Mønehøyde skal måles fra topp ferdig gulv parkeringsanlegg. Høydeplasseringen kan justeres med inntil +/- 1,0 meter ved søknad om byggetillatelse. Justeringene kan kun skje med spesiell vurdering i forhold til nabobebyggelse og tilgjengelige uteområder og i forbindelse med utforming av detaljert teknisk plan. Side 4 av 6
Trapperom og heissjakt tillates med en maksimal høyde 1,5 meter over maksimal tillatt gesimshøyde. Anlegg for andre tekniske installasjoner skal integreres i bygningsvolumene. Taket skal være med brutte volumer og framstå som saltak / skråtak. BB2 har utvendig trapp. Trappen skal være åpen for fri ferdsel. Bygningsvolumene mot fv 506 skal brytes opp og tilpasses den eksisterende bebyggelse. Lange sammenhengende fasader tillates ikke. Bygningene skal gis en god arkitektonisk og materiell kvalitet. Bygningene skal framstå enhetlig. 5.2.01 Delfelt BB1 Maksimalt antall boenheter: 14 65% BYA arealer helt eller delvis under bakken for garasje regne ikke. Minimum BRA pr. enhet: 45 kvm Maksimalt antall etasjer: 3 + parkering i underetasje / under bakkeplan Maksimal mønehøyde BB1: kote + 128,0 5.2.02 Delfelt BB2 Maksimalt antall boenheter: 6 50% BYA arealer helt eller delvis under bakken for garasje regne ikke. Minimum BRA pr. enhet: 50 kvm Maksimalt antall etasjer: 3 + parkering i underetasje / under bakkeplan Maksimal mønehøyde BB2: kote + 124,0 5.2.03 Uteareal For blokkbebyggelsen BB1 og BB2 skal det legges til rette for minimum 30 m 2 uteoppholdsareal per boenhet. Minst 9 m 2 skal være på privat balkong. Balkonger kan medregnes som del av utearealet. Utearealer innenfor delfeltene BB1 og BB2 som ikke er private, skal opparbeides parkmessig og driftes og vedlikeholdes av beboerne på delfeltene. Beplantning eller annet skal ikke være til hinder for frisiktlinjer. Felles uteoppholdsareal for BB1 og BB2 skal etablere i f_au1. Minst 50 prosent av felles utearealet skal ha soleksponering kl 15.30 vårjevndøgn. Felles uteoppholdsarealet skal planlegges samtidig som bebyggelsen i BB1 eller BB2. Arealene skal gis parkmessig opparbeidelse, og skal opparbeides etter planer godkjent av Gjesdal kommune. Arealene skal vedlikeholdes og driftes av beboerne i BB1 og BB2. Utearealer for felles opphold f_au1 og lek f_lek skal gis parkmessig opparbeidelse og være universelt utformet. Utomhusplan skal vise beplantning, planlagt utstyr og materialbruk og utarbeides i målestokk 1:200 av fagkyndige i tiltaksklasse II. Felles f_lek skal være til felles bruk for alle i planen og driftes og vedlikeholdes av alle delfelt. 5.2.04 Parkering og bod Privat parkering for boligblokken skal etableres innenfor bygningskroppen i parkeringsanlegg i sokkel. Hver boenhet i skal ha minimum 5 m 2 sportsbod i lukket anlegg. Alle enheter skal ha minst en biloppstillingsplass i lukket anlegg. Det skal avsettes 2 stk sykkelparkering til hver boenhet i lukket anlegg. 5.3 Renovasjonsanlegg o_bar1 skal inneholde nedgravde renovasjons beholdere. Utforming og antall beholdere i fellesanlegget skal være i henhold til Gjesdal kommune sine krav. o_bar1 skal være felles for boligene i BB1, BB2, BK1, BK2 og BK3. Renovasjonsteknisk plan skal inngå som del av tekniske planer og godkjennes av Gjesdal kommune Side 5 av 6
6 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 6.01 Kjørevei Ved teknisk planlegging av veianlegg skal det vurderes fartsdempende tiltak, og det skal planlegges trygge krysningspunkter for gående. Kjøreveg o_v1, o_v2 og o_v3 skal være offentlig kjøreveg. Kjøreveg f_v1 skal være privat kjøreveg, og er felles adkomst for boenheter i BK1 og BK2, samt for gnr 5 bnr 91. F_V1 skal driftes og vedlikeholdes av BK1, BK2 og 5/91. 6.02 Offentlig fortau. Fortau o-sf1 og o_sf2 er offentlige. Arealene skal opparbeides for å sikre trygg ferdsel langs fv 506. Fortau skal være minst 3,0 meter bredde. Beplantning skal ikke være til hinder for ferdsel, eller hindre frisikt. 6.03 Gang- og sykkelsti f-gs1 skal være privat og gi forbindelse fra Bethelveien til Slakthusbakken. f_gs2 skal være privat, og gi forbindelse mellom fv 506 og Bethelveien. f_gs1 og f_gs2 skal være åpen for fri ferdsel. F_GS1 og f_gs2 skal driftes og vedlikeholdes av beboerne i BB1 og BB2 6.04 Parkeringsplasser f_p1 og f_p2 skal være gjesteparkering for BK1, BK2, BB1 og BB2. f_p3 er parkeringsplass for næringsdel og gjesteparkering til gnr 5 bnr 482. f_p3 kan ha maksimalt 15-p-plasser. BB2 har adkomst via f_p3 til innvendig privat parkeringsanlegg. f_p3 skal mot frisiktlinje og fortau mot fv 506 ha en buffersone på 1,0 meter før p-plass. 6.05 Tekniske bygg / konstruksjoner. Ny nettstasjon tillates oppført innenfor planen. Nettstasjonen tillates lagt i nabogrense. o_bae1 er offentlig. 6.06 Overvannshåndtering Overvann skal håndteres innenfor egen tomt. Overvann skal håndteres ved lokal infiltrasjon. Komplette / detaljerte løsninger for overvann, både i anleggsperioden og ved ferdigstillelse skal presenteres i tekniske planer, som godkjennes av Gjesdal kommune. 7 Hensynssoner 7.01 Frisiktsone ved veg I områder vist med frisiktsone skal det være fri sikt i en høyde av 0,5 meter over tilstøtende veiers nivå. Parkering, lagring, skilttavler eller tekniske innretninger tillates ikke. Høydebegrensningene gjelder også for planlagte støttemurer. Enkeltstående høystammede trær kan tillates. 8 Annet 8.01 Sameie / velforening Beboerene i BK1 og BK2 skal ha felles velforening med obligatorisk plikt til medlemskap for beboere i delfeltene. Beboerne i BB1 og BB2 skal danne egne sameier med obligatorisk medlemskap for beboerne i delfeltet. Rev. 16.04.2015 Side 6 av 6