SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : 200704526 : E: D11 : Ane Eikehaugen Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for tekniske saker 05.11.2008 60/08 Formannskapet 18.11.2008 VURDERING AV ALTERNATIVE LØSNINGER TIL PLASSERING AV KUNSTGRESSBANE I GANDDAL BYDEL Saken gjelder I Fsak 92/08 om innløsning av grunn for kunstgressbane i Ganddal bydel, ble følgende vedtatt: 1. Formannskapet vedtar at grunnervervet i Ganddal legges på is for den nærmeste fremtid, og kunstgressbanene Iglemyr og Bogafjell realiseres. 2. Det må settes i gang et arbeid for å finne alternative løsninger for kunstgressbane på Ganddal. Denne saken tar for seg vedtakets pkt 2. se på alternative løsninger til plassering av en kunstgressbane i Ganddal bydel. Når det gjelder pkt 1. i vedtaket, har det etter behandlingen i formannskapet, vært kontakt mellom partene uten at dette har ført til endringer i fht det som fremkommer i F.sak 92/08. Det er imidlertid antydet fra grunneiers side at spørsmålet om et frivillig avtaleskjønn kan tas opp når reguleringsplanen er vedtatt. Til orientering så er forslag til reguleringsplan for det avsatte arealet ved Ganddal idrettsanlegg, levert byplansjefen for videre behandling. En antar at denne vil være sluttbehandlet innen utgangen av første halvår 2009. Det er verd å merke seg at dette arealet gir rom for utvikling av anlegget i fremtiden og legger til rette også for flere støttefunksjoner og andre aktiviteter enn fotball. Det er også i planforslaget imøtekommet krav fra byplanmyndighetene om å løse en del forhold som i dag er lite tilfredstillende. Dette gjelder adkomst, parkeringsforhold og gang og sykkelveiforbindelser gjennom området. Planforslaget vedlegges til orientering vedlegg 1. Prosess Alle aktuelle arealer LNF, grønne områder, arealer til off/idrettsformål) er gjennomgått sammen med Ganddal idrettslag, idrettsrådet i Sandnes og rep. fra Ganddal bydelsutvalg. Følgende arealer er sett på, men er forkastet tidlig grunnet meget lite egnethet/urealistisk ift gjennomføring. Dette er det enighet om både i idrettsrådet, og i bydelsutvalget og Ganddal idrettslag. Grønne områder øst for RV ved Stokkelandsvannet tomt i privat eie, ingen infrastruktur garderober, parkering etc. Ingen skoler i nærheten til bruk på dagtid. Kostnadskrevende og langt fra ny og eksisterende befolkning i Ganddal bydel. LNF områder vest for RV 44. Båndlagt i fylkesdelplanen som LNF, vurderinger ellers som overnevnte punkt. Bydelsbanen ved Bydelshuset på Ganddal. Tomt er ikke stor nok til en kunstgressbane i full størrelse 72x110m. Side 1 av 6
En står igjen med følgende områder som kan være realistiske og aktuelle som alternativ lokalisering av kunstgressbane i Ganddal bydel: Lundehaugen grusbane omlegging av grus til kunstgress. Ganddal gressbane omlegging av gress til kunstgress. Ganddal idrettslag har oppnevnt et utvalg som har vurdert de ulike alternativene, og kommet til en anbefaling. Denne er også enstemmig vedtatt i idrettslagets styre, se hele innspillet i vedlegg 4. Ganddal idrettslag er kommet til følgende konklusjon: Det er utvalgets anbefaling og ønske at kunstgressbane på Ganddal legges ved dagens eksisterende anlegg. Utvalget innstiller på at kommunen finner en løsning som kan frigjøre arealet som trengs. Det er uten tvil det mest fornuftige, og også ganske åpenbart at utvidelse av dagens anlegg er og forblir eneste alternativ. Minstekrav med garderobebygg/klubbhus, med nok baner, god infrastruktur og nok parkering er som sagt nødvendig når det likevel skal legges tilrette for en fremtidig idrettssatsning i Ganddal. Omlegging av dagens gressbane eller Lundehaugen grusbane ser ikke utvalget på som noe alternativ siden dette ikke er nok med tanke på utvidelsen av Ganddal. Kapasiteten øker kun ca. 30 % i sommerhalvåret noe som ikke er mer en det klubben trenger de neste par årene. Ganddal bydelsutvalg har i tidligere møter støttet idrettslagets konklusjoner og vurderinger. Bydelsutvalget skal ta opp saken til ny behandling mandag 27/10 2008. Idrettsrådet har i møte 21/10 08 hatt saken til behandling. Idrettsrådets vurderinger og konklusjoner ettersendes saken, muntlig meddelelse viser at idrettsrådet støtter opp om det som fremkommer fra Ganddals idrettslag. Tidligere behandling Det har vært en bærende prinsipp ved den tidligere behandling at en i fremtiden bør bygge nye baner der hvor det er mulig, i stedet for å legge om dekke på eksisterende baner. Dette bunner i at anleggsdekningen i Sandnes når det gjelder baner er dårlig, spesielt sett i lys av den befolkningsveksten det legges opp til i kommunen. Ved å bygge nye baner øker en kapasiteten maksimalt. B sak 23/07 omhandlet kunstgressbaner i Sandnes og her fremkommer vurdering av plassering av kunstgressbane på Ganddal, her er utdrag fra saken: Vurdering av plassering og anbefaling av løsning: Det er avsatt et areal i kommuneplanens arealdel til grønt/nye baner, like ved siden av den eksisterende gressbanen. Her er det plass til å innpasse en ny kunstgressbane. Med en stadig voksende befolkning anbefales det ikke å legge om eksisterende gressbane til kunstgress, slik det ble gjort på Hana, Lura og i Sandnes idrettspark. Her hadde en ikke tilgjengelig areal til å bygge nye baner. På Ganddal har en mulighet til å øke kapasiteten både om sommeren og om vinteren ved å bygge en ny kunstgressbane. Slik vil bydelen kunne gi tilbud til befolkningen som har kommet til de seneste årene, samt nye innbyggere ift ny fremtidig utbygging. Side 2 av 6
Omlegging av Lundehaugen grusbane (som eies av Rog. Fylkeskommune) er vurdert som et alternativ, men ikke prioritert av to årsaker. For det første økes ikke kapasiteten ved en slik løsning, for det andre er det klubbens ønske (som kommunen støtter) å samle mest mulig av aktiviteten omkring eksisterende klubbhus og bane. En omlegging vil også føre til at anlegget på Lundehaugen ikke kan benyttes til friidrett slik det er tilrettelagt for i dag. Det er også vurdert å legge om eksisterende gressbane til kunstgress. Det anbefales ikke da grunnforholdene her er svært krevende og ikke særlig egnet til kunstgress som krever et svært stabilt underlag. Den viktigste årsaken er at en slik løsning ikke tilstrekkelig øker kapasiteten. Det synes som den beste løsningen å bygge opp en helt ny kunstgressbane på det nye avsatte areal. Dette er i tråd med Ganddal idrettslag og Idrettsrådets anbefaling. Aktive Sandnes vedtatt i bystyret 11. desember 2007. Kapittel 7 behovsvurderinger i bydelene peker ut Ganddal og Austrått som bydeler hvor kapasiteten for utendørsidrett fotball er dårlig. Tiltak bør gjøres i 4 års perioden. Kapittel 11 Politiske visjoner og mål: her er et av de prioriterte tiltakene nye kunstgressbaner i Ganddal, Iglemyr og på Bogafjell. Litt fakta om kunstgressbaner Den viktigste forskjellen på en kunstgressbane og en naturgressbane er at kapasiteten/brukstiden for idrettslagenes organiserte trening, økes ca. 4 ganger ved omlegging til kunstgress. Som kjent kan en naturgressbane kun benyttes i sommerhalvåret med begrensninger på bruken, mens en kunstgressbane kan benyttes like mye året rundt både på dagtid og kveldstid. I tillegg kommer dagtid- og helgebruk for kunstgressbanene (skolebruk og egenorganisert aktivitet) som ikke er med i stipulert i timeantall. Erfaring med kunstgressbanene på Lura, Hana og i Sandnes idrettspark er meget positive. Det er en betydelig høyere aktivitet på disse banene, både organisert idrettslags aktivitet, på dagtid ved skolebruk og egenorganisert bruk. Norges fotballforbund anbefaler at en naturgressbane ikke benyttes mer enn 250 timer pr. sesong. I Sandnes er dette tøyd maksimalt til ca 400 brukstimer, på grunn av godt vedlikehold og mildt klima. Ved omlegging fra grus til kunstgress øker en ikke kapasiteten på banen, men en øker sannsynligvis bruksfrekvensen betydelig. Dette grunnet at spilleforholdene på en kunstgressbane oppleves som mye bedre enn grus. Kunstgress er bestandig og påvirkes for eksempel ikke i slik som grusbaner av mye nedbør (sorpe) og tørt vær (støv). Ganddal bydel I Ganddal bydel foregår fotballaktiviteten i stor grad på Ganddal gressbane i sommersesongen. Her har også Ganddal idrettslag sitt klubbhus med garderober. Klubben driver selv dette klubbhuset med driftstilskudd fra kommunen. Ved Ganddal bydelshus ligger det et grustreningsfelt, dette har ikke fulle banemål, og kan ikke benyttes til kamper. I tillegg er det en ordinær grusbane ved Lundehaugen videregående skole, denne benyttes også av enkelte lag fra Ganddal, men pga lang avstand er det kun lag med eldre spillere som benytter denne. Bydelen Ganddal har dårlig kapasitet til sine lag, spesielt etter at treningsfeltene lagene har benyttet, er borte til fordel for den nye godsterminalen. Innendørsaktiviteten foregår i Sørbøhallen og i gymsalene på Lundehaugen og Ganddal skole. Vurdering av Lundehaugen grusbane omlegging fra grus til kunstgress. Det pekes på følgende fordeler og ulemper ved å legge om Lundehaugen grusbane til kunstgress skisse vedlegg 2. Side 3 av 6
Fordeler: Ligger godt til rette for bruk på dagtid like ved fremtidig ny ungdomsskole og Sørbø barneskole. Kan bygge opp et nytt idrettsanlegg som samler både innendørs og utendørsidretten i Ganddal bydel (krever nye støttefunksjoner som garderober, klubbhus med mer jfr. idrettslagets innspill). Det poengteres at området ikke har areal nok til flere større baneanlegg. Lundehaugen grusbane eies av Rogaland fylkeskommune, og Sandnes kommune har en leieavtale om bruk av denne på kveldstid og i helger. Sandnes kommune er i forhandlinger om kjøp av Lundehaugen videregående skole inkl grusbanen til ungdomsskole. Dersom dette gjennomføres etter planen, antar en at det ikke vil påløpe ytterligere tomtekostnader. Grov kalkyle for en omlegging antar en vil ligge på mellom 6 og 8 mill. avhengig av grunnforhold og tilstand på lysanlegg. Har en relativt sentral plassering og ligger nær fremtidig ny bebyggelse på Sørbø. Kan samle deler av utendørs og innendørs idretten i Ganddal bydel på samme området. Nærhet til turveg med lys rundt Stokkelandsvannet og Sørbøhallen idrettshall. Ulemper: Dette er ikke en ønsket løsning for brukerne i Ganddal IL. Fotballaktiviteten blir spredd på to steder i sommerhalvåret. Omleggingen øker ikke kapasiteten i bydelen Ganddal, men en kunstgressbane er mer egnet/attraktiv enn en grusbane og bruksfrekvensen vil sannsynligvis øke. Dagen garderobekapasitet kan bli anstrengt, spesielt om vinteren da eksisterende garderober er i bruk av brukere av hall og gymsal. Ingen tilgjengelige klubbfunksjoner i dag, disse er lokalisert på Ganddal idrettsanlegg. Langt fra Ganddal idrettsanlegg og ny planlagt bebyggelse i Ganddal sør/vest. For å legge om til en bane med fulle mål må en benytte arealet som rommer friidrettsbanen rundt grusbanen. Friidrettsanlegget på Lundehaugen forsvinner. Vurdering av Ganddal gressbane omlegging fra gress til kunstgress. Det pekes på følgende fordeler og ulemper ved å legge om den eksisterende Ganddal gressbane til kunstgress skisse vedlegg 3. Fordeler: Kommunen eier arealet. Det antas at en kan legge om banen for en kostnad på ca. 8 10 mill. Det tas forbehold om grunnforholdene. Øker kapasiteten for fotballspill med ca. 30% i sesongen og 100% om vinteren. Ligger relativt nær Ganddal skole. Tilgjengelige garderober og klubbfunksjoner i klubbhuset til Ganddal IL. Nærhet til Vagleskogen med turveger og Vikingen BMX bane. Nærhet til eksisterende og nye boligområder i Ganddal sør/vest. Ulemper: En må sanere en fullverdig og god gressbane til en verdi av ca. 5 mill, som med godt vedlikehold har en god kapasitet i sesongen. Gressbanen vil kunne ha en lang levetid fremover. Usikre grunnforhold gjør at kalkylen kan påvirkes. Området har i dag en meget begrenset parkeringskapasitet, og det er usikkert om denne er tilstrekkelig ift den økte bruk en kunstgressbane vil medføre. Dette er ikke en ønsket løsning for brukerne Ganddal IL. Rådmannens vurdering Etter vedtak i Fsak 92/08, har Ganddal idrettslag, Ganddal bydelsutvalg og idrettsrådet i Sandnes sammen med kommunen, gjennomgått mulige løsninger. Idrettslaget har på selvstendig grunnlag kommet til følgende entydige konklusjon: Side 4 av 6
Det er utvalgets anbefaling og ønske at kunstgressbane på Ganddal legges ved dagens eksisterende anlegg. Utvalget innstiller på at kommunen finner en løsning som kan frigjøre arealet som trengs. Idrettslaget står altså på det opprinnelige forslaget om å legge en helt ny kunstgressbane i tilknytning til eksisterende anlegg, men på nytt areal som må erverves. Rådmannen har stor forståelse for disse synspunktene, og er ser verdien av at idrettslagets utendørs aktiviteter samles mest mulig på ett anlegg. Det har også vært viktig prinsipp å øke byens totale kapasitet til aktivitet ved å bygge helt nye baner isteden for å legge om dekke på eksisterende baner. Dette sett i lys av den underkapasitet på baner som finnes i dag, og den befolkningsutvikling som planlegges fremover. Det har vært rådmannens intensjon å få gjennomført denne løsningen. Det henvises i den sammenheng til forslag til reguleringsplan og Fsak 92/08. Som nevnt tidligere, har det vært ny kontakt mellom eier av arealet ved Ganddal idrettsanlegg og kommunen etter behandling av Fsak 92/08, uten at dette har ført til en snarlig løsning. Det er imidlertid antydet fra grunneiers side at spørsmålet om et frivillig avtaleskjønn kan tas opp når reguleringsplanen er vedtatt. Reguleringsplanen forventes ferdigbehandlet innen utgangen av første halvår i 2009. Det finnes da altså fremdeles muligheter for at en kan komme til enighet med grunneier på noe sikt. Det er i saksutredningen pekt på to alternativer til den opprinnelige og ønskede plassering av kunstgressbane i Ganddal bydel. 1. Omlegging av Lundehaugen grusbane. 2. Omlegging av eksisterende Ganddal gressbane. Av disse alternativene vurderer rådmannen det slik at en har mest igjen for å legge om Lundehaugen grusbane til kunstgress. Da beholder en den gode gressbanen på Ganddal idrettsplass, og området kan da en gang i fremtiden utvikles slik som det foreslåtte reguleringsforslaget angir. Dette vil også være en styrke dersom den fremtidige ungdomsskolen legges til Lundehaugen, og for elever ved Sørbø skole. Omlegging fra grus til kunstgress er også sannsynligvis også det billigste alternativet. Det er vil ikke være mulig å knytte til nye større anleggsenheter på arealet på Lundehaugen, så en må sannsynligvis belage seg på å utnytte eksisterende serviceanlegg i Sørbøhallen og på skolen på Lundehaugen ift garderober/møtelokaler etc. Friidrettsanlegget som ligger rundt banen er i dårlig forfatning, og ikke i organisert bruk utenom skolebruk. Som erstatning til dette bør det vurderes å anlegge et mindre nærmiljøanlegg med friidretts- /multielementer nord for baneområdet. Det legges til grunn at etablering av en kunstgressbane på Lundehaugen, ikke endrer kommunens intensjon om å kunne videreutvikle idrettsanlegget på Ganddal som planlagt. Bydelen vil i årene som kommer, bli så stor at det vil være behov for ytterligere baner for å dekke behovet. Saken legges frem for endelig vedtak i formannskapet. Forslag til VEDTAK: 1. Det arbeides videre for å forberede en omlegging av Lundehaugen grusbane til kunstgressbane. 2. Det skal parallelt forhandles om grunnerverv ved Ganddal idrettsanlegg. 3. Saken legges frem for formannskapet til endelig vedtak før anleggsarbeid ved Lundehaugen igangsettes. Side 5 av 6
RÅDMANNEN I SANDNES, 24.10.2008 Tore Sirnes Rådmann Gunnar Byrkjedal kommunaldirektør Ingjerd Bratterud Park- og idrettssjef Vedlegg 1: Forslag til reg plan overlevert byplan Ganddal idrettsanlegg. Vedlegg 2: Oversiktskart Lundehaugen grusbane omlegging kunstgress. Vedlegg 3: Oversiktskart Ganddal gressbane omlegging kunstgress. Vedlegg 4: Brev fra Ganddal IL mottatt 30/9 2008. Side 6 av 6