Søgne kommune Arkiv: L12 Saksmappe: 2014/3539-40726/2016 Saksbehandler: Vibeke Wold Sunde Dato: 26.10.2016 Saksframlegg Førstegangsbehandling - detaljregulering for Nymoen - Plan ID 201417 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 170/16 Plan- og miljøutvalget 26.10.2016 Kommunalsjef teknisk sitt forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10 legges forslag til detaljregulering for Nymoen plan ID 201417 ut på offentlig ettersyn og høring. Planen høres med følgende alternative rekkefølgebestemmelse til felles infrastruktur: Før det kan gis igangsettingstillatelse til tiltak i BKB1 og BBB1-4, skal gang og sykkelvei langs Toftelandsveien, turvei og friområde langs Søgneelva og rundkjøring i krysset mellom Hølleveien og Tangvallveien være ferdig opparbeidet. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 26.10.2016 Behandling: Saksfremlegget i PS 170/16 ble endret og sendt ut til representantene 26.10.16. Dette på bakgrunn av at rådmannen er erklært inhabil i saken (bekjentskap til grunneier). Til behandling forelå kommunalsjef teknisk sitt forslag til vedtak. I møtet trakk kommunalsjef teknisk sitt forslag til vedtak. Leder Lunde (AP) fremmet følgende forslag til vedtak: (samsvarer med tidligere forslag fra kommunalsjef teknisk) Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10 legges forslag til detaljregulering for Nymoen plan ID 201417 ut på offentlig ettersyn og høring. Planen høres med følgende alternative rekkefølgebestemmelse til felles infrastruktur:
Før det kan gis igangsettingstillatelse til tiltak i BKB1 og BBB1-4, skal gang og sykkelvei langs Toftelandsveien, turvei og friområde langs Søgneelva og rundkjøring i krysset mellom Hølleveien og Tangvallveien være ferdig opparbeidet. Repr. Daland (FRP) fremmet følgende forslag: Før planen legges ut på høring skal det formuleres alternative rekkefølgekrav til bestemmelsenes punkt 4.2.3 og 4.2.4, som høres som et alternativ til rådmannens forslag. Disse skal knyttes til brukstillatelse. Intensjonen med vedtaket er at det skal kunne åpnes for en bidragsmodell gjennom utbyggingsavtale dersom kommunen ikke har sikret grunn til disse overordnede fellestiltakene innen 18 måneder etter denne planens godkjenning. Votering: Det ble votert i følgende rekkefølge: 1. Leder Lundes forslag til vedtak avsnitt 1 2. Leder Lundes forslag til vedtak avsnitt 2 3. Forslag fra FRP Leders forslag til vedtak avsnitt 1 enstemmig vedtatt. Leders forslag til vedtak avsnitt 2 enstemmig vedtatt. Forslag fra FRP ikke vedtatt med 7 mot 2 stemmer (FRP). Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10 legges forslag til detaljregulering for Nymoen plan ID 201417 ut på offentlig ettersyn og høring. Planen høres med følgende alternative rekkefølgebestemmelse til felles infrastruktur: Før det kan gis igangsettingstillatelse til tiltak i BKB1 og BBB1-4, skal gang og sykkelvei langs Toftelandsveien, turvei og friområde langs Søgneelva og rundkjøring i krysset mellom Hølleveien og Tangvallveien være ferdig opparbeidet. Bakgrunn for saken: Spiss arkitektur & plan AS har på vegne av Agderbygg AS utarbeidet detaljregulering av Nymoen. Formålet med planarbeidet er etablering av leiligheter med servicefunksjoner. Deler av prosjektet retter seg mot aldersgruppen 50 +. Dagens situasjon og planstatus: I kommunedelplanen for Tangvall er området satt av til framtidig boligbebyggelse. Det ligger føringer i kommunedelplanen om at området skal bygges ut med en høy utnyttelse. Langs Kleplansveien og Toftelandsveien er det i kommunedelplanen lagt inn framtidig fortau/gang- og sykkelvei. Området er i dag i for det meste ubebygd og består av dyrka mark og noe av skråningen opp mot Solåsen. I nord avgrenses området av Kleplandsveien, og mot sør av eksisterende småhusbebyggelse. Områdene hvor fortau og gang- og sykkelvei skal opparbeides er i dag i stor grad opparbeidet til private hager.
Planprosess: Det ble avholdt oppstartsmøte i desember 2014. Melding om oppstart av planarbeid ble varslet i januar 2015. Planen er utviklet parallelt med arbeidet med kommunedelplanen for Tangvall. Det var en forutsetning ved oppstarten av planarbeidet at planen ikke skulle legges fram til førstegangsbehandling før utnyttelsen av området var avklart i kommunedelplanen for Tangvall. Planområdet ble utvidet i tråd med avgrensning av byggeområde (B14) vist i kommunedelplanen for Tangvall, i juli 2016. I tillegg ble planområdet utvidet med del av Toftelandsveien, og deler av varslet område med atkomsten til Coop sitt område ble tatt ut. Det kom inn 13 uttalelser til varslet om oppstart av planarbeid og fire til tilleggsvarselet. Merknadene er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Innspillene kan leses i sin helhet i vedlegg 15. Det har vært flere møter og god dialog mellom tiltakshaver, regulant og kommunen i planprosessen. Planens innhold: Planforslaget består av plankart, bestemmelser og planbeskrivelse (vedlegg 1-3).
Kartutnsitt over planforslaget med flyfoto i bakgrunnen. Planforslaget legger til rette for bygging av ca. 190 boenheter i blokkbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse med tilhørende uteoppholdsarealer. Bebyggelsen er planlagt med parkeringskjeller, slik at det blir lite biltrafikk inn på bakkenivå i planområdet. Planen regulerer fortau langs Kleplandsveien og gang- og sykkelvei langs Toftelandsveien fram til brua over Søgneelva. Illustrasjoner av planlagt bebyggelse kan ses i vedlegg 4. For ytterligere beskrivelse av planen vises det til planbeskrivelsen. Administrasjonens vurdering av planforslaget: Forhold til overordnet plan og utnyttelse av planområdet Detaljreguleringen er i hovedsak i tråd med kommunedelplanen for Tangvall. Planen avviker fra kommunedelplanen ved at det er regulert inn noe tjenesteyting i BKB1. Tjenesteyting er en del av bo konseptet som planen legger opp til, og er vurdert å være i tråd med intensjonen i kommunedelplanen for Tangvall.
Kommunedelplanen setter krav om en høy utnyttelse av nye utbyggingsområder, med minimum 6 boenheter per dekar hvor dyrka mark nedbygges. Utnyttingsgraden av de ulike feltene i planen varierer fra ca. 35 % til 72 % BYA. Det er i planen angitt maksimal og minimum høyde på bebyggelsen. Den høyeste delen av bebyggelsen, med opp til åtte etasjer, vil bli liggende inn mot Solåsen. Den laveste delen av bebyggelsen er plassert mot omsorgssenteret og eksisterende boligbebyggelse i sør. For å sikre høy utnyttelse er det satt som krav at ingen bebyggelse skal ha lavere gesims enn 9 meter. Med den planlagte utnyttelsen av planområdet oppfylles kravene til utnyttelse i kommunedelplanen. Fortau og gang- og sykkelveiløsninger Langs Toftelandsveien er det i planforslaget foreslått en gang- og sykkelveiløsning i forlengelsen av dagens fortau langs Toftelandsveien. I tråd med vegvesenets standard er gangog sykkelveien lagt inn med 1,5 meter deler mellom veien og gang- og sykkelveien, 3 meter gang- og sykkelvei og 1,5 meter sideareal. Gang- og sykkelveien er tidligere regulert i detaljreguleringen for Vestre del av Kleplandsområdet, med omtrentlig den samme samlede bredden på anlegget. Gang- og sykkelveien vil gå inn i private hager langs sørsiden av Toftelandsveien. Forbi bruktbutikken er gang- og sykkelveien foreslått over det som i dag benyttes til parkering til butikken. Det er i planforslaget ikke vist endret løsning for parkering til butikken. Det må ved bygging av gang- og sykkelveien vurderes om det er mulig å løse parkering på øst eller vestsiden av butikken. Erverv av grunn til realisering av gang- og sykkelveien er ikke avklart i planprosessen og må følges opp etter vedtak av planen. Langs Kleplandsveien er det i planforslaget foreslått en fortausløsning i en bredde på 3 meter på østsiden av veien. Det er lagt opp til at Kleplandsveien skal ha et gatepreg som innbyr til lav fart forbi planområdet og som gjør det attraktivt å være fotgjenger. Mesteparten av fortauet vil bli liggende på fylkeskommunens eiendom. Rekkefølgekrav I kommunedelplanen for Tangvall er det satt rekkefølgekrav til opparbeidelse av infrastruktur, før det kan gis igangsettingstillatelser til noen nye boliger på Tangvall. For å kunne realisere rekkefølgekravene er det forutsatt at de gjennom detaljregulering av enkeltområder, skal deles opp i realiserbare størrelser. For reguleringsplanen for Nymoen er det vurdert som mest relevant og kreve opparbeidelse av gang- og sykkelveien langs Toftelandsveien og turveien langs elva. Dette er fult opp i planforslaget. Rekkefølgekravene er satt slik at belastningen per planlagte m 2 BRA, blir omtrentlig tilsvarende nivået som er avtalt gjennom utbyggingsavtaler for opparbeidelse av uteoppholdsarealene på Tangvall. Kostnadsoverslag for realisering av rekkefølgekravene ligger til grunn for vurderingen av hvilke rekkefølgekrav som er lagt til planen (vedlegg 5). For turveien er det kun beregnet kostnadene til selve stien, ikke opparbeiding av funksjoner i friområdet. Kostnader til grunnerverv er ikke lagt inn. Det er enighet mellom arealenheten og tiltakshaver at rekkefølgekravene skal være knyttet til Toftelandsveien og turveien langs Søgneelva, men innslagspunktet for rekkefølgekravene er det diskusjon rundt. I forslag til bestemmelser er det lagt inn at det kan gis igangsettingstillatelse til inntil 30 boenheter i BKB1 og BBB1 før gang- og sykkelvei langs Toftelandsveien skal være opparbeidet. Opparbeidelse av turveien er knyttet til igangsettingstillatelse i de ulike delfeltene. I tillegg foreslås det å høre en alternativ rekkefølgebestemmelse, jf. forslag til vedtak. Tiltakshaver ønsker som utgangspunkt at rekkefølgekravene først slår inn når det meste er bygd ut. Det bes om innspill til rekkefølgekravene ved høringen av planen.
I tillegg er det rekkefølgekrav knyttet til opparbeidelse av fortau langs Kleplandsveien forbi planområdet, samt til opparbeidelse av lekeplassene i planområdet. Støy Til tross for at området er støyutsatt, er området avsatt til boligbebyggelse i kommunedelplanen for Tangvall. Dette fordi kommunen ønsker å legge til rette for flere boliger i sentrum, nær kollektivtilbud og i gangavstand til handel og tjenester. Dette er i tråd med retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen (T-1442/2012), hvor det er åpnet opp for at det kan oppføres bebyggelse med støyfølsomt bruksformål i sentrumsområder og nær kollektivknutepunkter. Støyutredningen viser at fasadene mot E39 vil bli liggende i rød støysone (vedlegg 6). Det settes som krav i bestemmelsene at bebyggelsen og uteoppholdsarealene skjermes for støy, slik at en oppnår tilfredsstillende støyforhold i tråd med kravene i T1442/2012. Leilighetene vil bli gjennomgående med hoveddelen av uteoppholdsarealene vendt mot sør, på motsatt side av bebyggelsen i forhold til E39. Støysonene uten bebyggelse er vist i plankartet. Det er lagt inn krav i bestemmelse 3.2, om at bebyggelsen utformes slik at kravene til innendørs støy overholdes og at alle boligene får tilgang til uteoppholdsarealer med tilfredsstillende støynivå. Uteoppholdsarealer og barn og unges interesser Uteoppholdsarealene vil bli liggende mellom bebyggelsen og vil være skjermet fra biltrafikk. Sol- og skyggeanalysene (vedlegg 7 og 8) viser at uteområdene på bakken får gode solforhold på formiddagen og ettermiddagen, men at fra tidlig kveld vil store deler av de sentrale uteområdene være skyggelagt av bebyggelsen, også på sommeren. Ideelt sett skulle solforholdene vært enda bedre for kveldstimene, men av hensyn til støyforhold er det vanskelig å få til bedre solforhold enn det planforslaget legger opp til. Det er i planen foreslått to lekeplasser, som skal være tilgjengelig for de som bor i området og andre. Lekeplassene er plassert slik at de blir en del av de felles uteoppholdsarealene og får trygg atkomst, samt er skjermet for biltrafikk. Det er fra før av ikke lekeplasser i eller nær planområdet og realisering av planen vil gi en stor forbedring av tilbudet for barn. Kulturminner Det er gjennomført kartlegging av planområdet, uten funn av kulturminner av eldre karakter innenfor planområdet (vedlegg 9). Risiko og sårbarhet Det er gjennomført en vurdering av risiko og sårbarhet i området (vedlegg 10) og en egen kartlegging av fjellet mot sørvest (Solåsen), samt at det er gjort geotekniske undersøkelser av løsmassene (vedlegg 11-13). I rapportene fra undersøkelsene framgår det at grunnforholdene er stabile, men det forutsettes geoteknisk prosjektering av bebyggelsen for å unngå setningsskader. Videre legges det til grunn at nødvendige vurderinger og sikringsarbeid gjøres ved eventuell utsprengning for plassering av bebyggelse inn mot Solåsen. Det er lagt inn krav om geoteknisk prosjektering i bestemmelse 4.5. Universell utforming / tilgjengelighet Det er satt krav om at minimum 5 % av parkeringsplassene skal være forbeholdt bevegelseshemmede. I tillegg er det lagt inn krav om at minimum 70 % av boenhetene skal tilfredsille kravene til tilgjengelige boenheter. Naturmangfoldloven Det følger av naturmangfoldloven (nml) 7 at prinsippene i naturmangfoldloven 8 12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Det er krav om at
vurderingene etter naturmangfoldloven skal framgå av saken. Det er laget en egen rapport knyttet til naturmangfold (vedlegg 14). Det framgår av denne at det ikke er registrert sårbare eller truede arter eller naturtyper innenfor planområdet, men det er gjort funn av svartelistede arter. Det er i bestemmelse 4.4 satt krav om plan for håndtering av massene før det kan gis igangsettingstillatelse til tiltak i området, jf. nml 11 og 12. Arealenhetens anbefaling og konklusjon Planforslaget er i tråd med føringene som ligger i kommunedelplanen for Tangvall. Arealenheten anbefaler at planforslaget legges ut på høring slik det foreligger. For rekkefølgebestemmelsene anbefales det å høre disse i to alternativer. For å legge til rette for en god dialog med berørte grunneiere bør det vurderes en åpen dag tidlig i høringsperioden av planen. Kommunalsjef teknisk sine merknader: Rådmannen har erklært seg inhabil i saken, det er derfor kommunalsjef teknisk som innstiller i saken. Er den overordnede tjenestemann ugild, kan avgjørelse i saken heller ikke treffes av en direkte underordnet tjenestemann i samme forvaltningsorgan jf. forvaltningsloven 6, men dette forhindrer ikke at underordnet tjenestemann kan saksforberede til, i dette tilfellet, et politisk organ. Vedlegg 1 Plankart 11.10.16. 2 Planbestemmelser 18.10.16. 3 Planbeskrivelse 11.10.16. 4 Illustrasjoner 5 Kostnadskalkyle for rekkefølgekrav i kommunedelplanen 6 Støyvurdering 7 Sol/skygge 21.09 8 Sol/skygge 23.06 9 Rapport fra arkeologiske registreringer 10 ROS - sjekkliste 11 Geoteknisk vurdering av område øst for Amerikaveien 12 Geoteknisk vurdering av område vest for Amerikaveien 13 Rapport fra grunnundersøkelse 14 Naturmangfoldvurdering 15 Høringsuttalelser