Saksframlegg. Førstegangsbehandling - detaljregulering for del av Tangvall sentrum - Plan ID

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: L13 Saksmappe: 2015/ /2018 Saksbehandler: Vibeke Wold Sunde Dato: Saksframlegg Førstegangsbehandling - detaljregulering for del av Tangvall sentrum - Plan ID Utv.saksnr Utvalg Møtedato 114/18 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven legges forslag til detaljregulering for del av Tangvall sentrum Plan ID ut på offentlig ettersyn og høring. Før utleggelse endres planen på følgende punkter: 1. Rekkefølgekravet til opparbeidelse av torgområdene enders til å gjelde alle arealene regulert til torg, som beskrevet i saksframlegget. 2. Det legges inn i bestemmelse at lekearealet innenfor BAA1 skal være minimum 250 m Det legges inn i bestemmelse 4.3 at dekket over parkeringskjelleren skal dimensjoneres for å tåle belastningen fra tunge kjøretøy, eksempelvis trykkbelastningen ved oppstilling av stigebil. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven legges forslag til detaljregulering for del av Tangvall sentrum Plan ID ut på offentlig ettersyn og høring. Før utleggelse endres planen på følgende punkter: 1. Rekkefølgekravet til opparbeidelse av torgområdene enders til å gjelde alle arealene regulert til torg, som beskrevet i saksframlegget. 2. Det legges inn i bestemmelse at lekearealet innenfor BAA1 skal være minimum 250 m Det legges inn i bestemmelse 4.3 at dekket over parkeringskjelleren skal dimensjoneres for å tåle belastningen fra tunge kjøretøy, eksempelvis trykkbelastningen ved oppstilling av stigebil.

2 Repr. Monstad (MDG) fremmet forslag: Plan- og miljøutvalget støtter intensjonen om fortetting i Haugenkvartalet, og ser positivt på at utbygger ønsker å transformere bygningsmassen i retning av en kompakt og moderne lavblokkbebyggelse med næringslokaler på gatenivå. Likevel har utvalget noen bekymringer knyttet til foreslått plan, og sender derfor planen tilbake til administrativ behandling og dialog med utbygger med følgende endringsforslag: 1. Bygningsmassen må deles opp for å gi rom for lys, luft og atkomst inn mot alle sentrumsområder. Det opprinnelige forslaget som vist på s. 14 i detaljreguleringsplanen er mer i tråd med hva utvalget ønsker, med høyden redusert til 7 etasjer. Utvalget forstår at dette skaper utfordringer med hensyn til støyskjerming. 2. BKB2 tas ut av planen for å sikre linjeføring og tilstrekkelig med attraktive uteoppholdsarealer. 3. Prosjektet bør tilpasses flere befolkningsgrupper. Dette for å sikre konkurransedyktighet, samt bidra til ønsket sentrumsutvikling. 4. Prosjektet bør søke å utnytte sitt potensiale som et positivt bidrag til næringsutvikling og sentrumsutvikling. Det bør derfor omfatte en eller flere kvaliteter som gir retning og fart på sentrumsutviklingen, for eksempel glassoverbygd handlegate, uteserveringsområde eller annet. 5. Rekkefølgekravet til opparbeidelse av torgområdene enders til å gjelde alle arealene regulert til torg, som beskrevet i saksframlegget. 6. Det legges inn i bestemmelse at lekearealet innenfor BAA1 skal være minimum 250 m2. 7. Det legges inn i bestemmelse 4.3 at dekket over parkeringskjelleren skal dimensjoneres for å tåle belastningen fra tunge kjøretøy, eksempelvis trykkbelastningen ved oppstilling av stigebil. Repr. Monstad (MDG) fremmet tilleggsforslag: Følgende legges inn i bestemmelsene i tråd med kommunens vedtatte klima- og miljøpolitikk: På flater som ikke benyttes til takterrasser skal det anlegges grønne tak (beplantning) eller solcellepaneler/solfangere. Dersom ikke grønne tak velges skal solenergianlegg etableres i et omfang på 1kW installert effekt per boenhet, eventuelt begrenset av tilgjengelig takareal. Repr. Daland (FRP) fremmet tilleggsforslag: Før planen legges ut til offentlig ettersyn, suppleres planen med at det kan etableres uteservering på tak på bkb2 Repr. Egeli (AP) ba om at følgende ble protokollført på vegne av AP og KRF: 1. AP vil ved utlegging av planen signalisere at bygget er for høyt 2. Ønsker å inkludere 21. des i sol/skygge-analysen Votering: Det ble votert i følgende rekkefølge: Rådmannens forslag satt opp mot forslag fra MDG. Rådmannens forslag vedtatt med 8 mot 1 (MDG) stemme Tilleggsforslag fra MDG vedtatt med 7 mot 2 (FRP) stemmer Tilleggsforslag fra FRP enstemmig vedtatt. Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven legges forslag til detaljregulering for del av Tangvall sentrum Plan ID ut på offentlig ettersyn og høring. Før utleggelse endres planen på følgende punkter: 1. Rekkefølgekravet til opparbeidelse av torgområdene enders til å gjelde alle arealene regulert til torg, som beskrevet i saksframlegget. 2. Det legges inn i bestemmelse at lekearealet innenfor BAA1 skal være minimum 250 m 2.

3 3. Det legges inn i bestemmelse 4.3 at dekket over parkeringskjelleren skal dimensjoneres for å tåle belastningen fra tunge kjøretøy, eksempelvis trykkbelastningen ved oppstilling av stigebil. Følgende legges inn i bestemmelsene i tråd med kommunens vedtatte klima- og miljøpolitikk: På flater som ikke benyttes til takterrasser skal det anlegges grønne tak (beplantning) eller solcellepaneler/solfangere. Dersom ikke grønne tak velges skal solenergianlegg etableres i et omfang på 1kW installert effekt per boenhet, eventuelt begrenset av tilgjengelig takareal. Før planen legges ut til offentlig ettersyn, suppleres planen med at det kan etableres uteservering på tak på bkb2 Bakgrunn for saken: Atelier T. Olsen og Siv.ing. A. Reinertsen har på vegne av Haugen senter AS utarbeidet detaljregulering for del av Tangvall sentrum. Formålet med planarbeidet er å legge til rette for blokkbebyggelse med forretning, bolig og kontor, med tilhørende funksjoner. Dagens situasjon og planstatus Planområdet omfatter GB 72/29, 69, 74, 123, 134, 194 og deler av GB 72/107, som er kommunens eiendom. I kommunedelplanen for Tangvall er området avsatt til sentrumsformål. Området er bebygd med lave forretnings- og kontorbygg og opparbeidet med parkeringsarealer og kjøre- og gangarealer. Kommunens deler av planområdet er opparbeidet med parkeringsplass og gågate. Det er kjøreatkomst til eiendommene fra Sentrumsveien. Det er opparbeidet parkeringskjeller under deler av planområdet, atkomsten er via nedkjøring vest for planområdet. Planprosess Det ble avhold oppstartsmøte den og varslet oppstart av planarbeidet den Til oppstartsvarslet kom det inn 7 uttalelser. Merknadene er oppsummert og kommentert av regulanten i planbeskrivelsen. Innspillene kan leses i sin helhet i vedlegg 10. Det har vært flere møter mellom regulant, tiltakshaver og administrasjonen i kommunen under utarbeidelsen av planen. Planens innhold Planforslaget består av plankart i to nivåer, bestemmelser og planbeskrivelse (vedlegg 1 4). Det er utarbeidet ROS-analyse, vedlagt i vedlegg 5. Planforslaget legger til rette for høy utnyttelse av området med blokkbebyggelse i opp til 10 etasjer. Parkering er foreslått løst i parkeringskjeller og på bakkeplan. Planen legger til rette for forretninger/tjenesteyting i første etasje og boliger og/eller kontor i etasjene over. For ytterligere beskrivelse av planforslaget vises det til planbeskrivelsen (vedlegg 4). Administrasjonens vurdering av planforslaget: Planområdet omfatter sentrumsområder hvor det er forventet høy utnyttelse, men det er ikke lagt noen konkrete føringen knyttet til høyder og grad av bebygd areal i kommunedelplanen for Tangvall. Den planlagte utbyggingen er i tråd med nasjonale føringer knyttet til fortetting i sentrum og nær kollektivtilbud og eksisterende infrastruktur. Hovedspørsmålet i vurderingen av planen er hvordan konsekvensene for de omkringliggende områdene blir.

4 Utnyttelse og sol- skygge Gateplanet på Tangvall ligger ca. på kote 14. Per i dag er blokka i Rådhusveien 30 det høyeste bygget på Tangvall, med høyeste gesims på ca. kote 34. Bebyggelsen som foreslås i planforslaget har maks gesimshøyde på kote 46,1, i tillegg åpnes det opp at heis/trappehus kan oppføres med høyde 3,5 meter over makshøyden. Dette gir rom for bebyggelse som er ca. 40 meter høy. Til reguleringsplanen for Rådhusveien 36 og 38, hvor det også er foreslått tilsvarende høy bebyggelse, har det kommet flere protester fra naboene til foreslåtte høyder. I denne planen er det kun en del av bebyggelsen som er foreslått opp i ti etasjer, dette arealet ligger i det nordvestre hjørnet opp mot parkeringsarealer og rundkjøringen på Hølleveien/Sentrumsveien, slik sett vil den høye delen av bebyggelsen bli mindre konfliktfylt med tanke på konsekvenser for nabobebyggelse. Samtidig gir foreslåtte utforming av bebyggelsen et massivt inntrykk av bebyggelsen sett fra atkomsten inn til Tangvall fra E39. Administrasjonen er usikker på om foreslått utnyttelse er tilstrekkelig tilpasset omkringliggende bebyggelse. Illustrasjonene under viser en mulig utforming av planlagt bebyggelse, flere illustrasjoner vises i vedlegg 9. Mulig utforming av bebyggelse sett fra nordøst.

5 Rådhusveien 2 og 4 Mulig utforming av bebyggelse sett fra vest. Sol- og skyggediagrammene kan ses i vedlegg 8. Det framgår av diagrammene at bebyggelsen nordvest for planområdet (Sentrumsveien 3 m. fl.) vil være helt skyggelagt kl. 09 ved vårjevndøgn og ha skygge på fasaden mot sørvest kl. 09 ved sommersolverv. Skyggen vil forflytte seg mot øst og bebyggelsen i Sentrumsveien vil fra ca. kl. 12 på de viste datoene i liten grad bli skyggelagt av den planlagte bebyggelsen. Bebyggelsen i Rådhusveien 2 og 4 vil i følge diagrammene bli skyggelagt av den høyere delen av bebyggelsen fra ca. kl. 15 både ved vårjevndøgn og sommersolverv. Det er ønskelig å ha en høy utnyttelse i sentrum av Tangvall for å legge til rette for at flere kan bo og jobbe nær kollektiv- og tjenestetilbud. I tråd med nasjonale føringer om å bygge tett nær kollektivknutepunkt for å legge til rette for reduserte klimagassutslipp, anbefales det at planen legges ut på høring slik den foreligger. Det ønskes i høringen spesielt innspill på høyder og plassering av bebyggelsen med tanke på konsekvenser for omkringliggende områder og Tangvall som helhet. Uteoppholdsarealer og barn og unges interesser Planområdet består av sentrumsbebyggelse med kontor og forretningsbygg samt parkeringsplass og gateløp. Området er ikke spesielt tilrettelagt for barn og unge slik det er i dag. I planforslaget er det planlagt bebyggelse innenfor store deler av planområdet. Det er i planen satt krav om at det som et minimum skal opparbeides 25 m 2 uteoppholdsareal per leilighet, i tillegg til de offentlige arealene. Dette er i tråd med kravene som gjelder for områdene avsatt til sentrumsformål i kommunedelplanen. Det framgår av planbeskrivelsen at det på et offentlig tilgjengelig areal over første etasje skal opparbeides et lekeareal på 250 m 2. I bestemmelse står det at det skal anlegges lekeareal på solrik del av takplan en etasje over bakken i område BAA1, men det står her ikke noe om størrelsen på arealet. For å sikre at lekearealet opparbeidet som foreslått bør det legges inn i bestemmelsen at lekearealet skal være minimum 250 m 2.

6 Alle byggene i planen vil ha atkomst fra offentlig tilgjengelige gågater og torg i sentrum av Tangvall. Dette gir trygg atkomst fra byggene til arealer som er opparbeidet for barn- og unge og som vil bli ytterligere tilrettelagt i tråd med utomhusplanen for de offentlige uteoppholdsarealene på Tangvall. Det er lagt inn rekkefølgekrav i planen knyttet til opparbeidelse av de offentlige utearealene regulert i planen. Planområdet ligger nær eksisterende idrettsanlegg og ungdomsskole. Dette området skal utvikles videre med videregående skole og nærmiljøanlegg. I tillegg er det gangatkomst til friluftsområder nord for E39 og det skal opparbeides gode fellesarealer innenfor planområdet. Det vurderes at planen ivaretar kravet til uteoppholdsarealer og barn og unges interesser i tråd med kravene i kommunedelplanen for Tangvall. Vei og parkering Til forretningene og kontorene som er i området i dag, er det kjøreatkomst fra Sentrumsveien. Det planlegges utvidelse av parkeringskjeller som kan kobles sammen med eksisterende parkeringsanlegg. Mulig framtidig løsning for parkeringskjeller er illustrert under. Haugen senter sin del er vist til høyre, mens venstre del er som foreslått i planen for Rådhusveien 36 og 38. Illustrasjon av mulig løsning for parkeringskjeller. Det er i illustrasjonen vist atkomst fra parkeringskjeller vest for planområdet. Løsningen bygger på eksisterende situasjon, men hindrer ikke en eventuell framtidig endret nedkjøring som foreslått i reguleringsplanen for Rådhusveien 36 og 38, og som vurderes i planarbeidet for kollektivterminalen på Tangvall. For å få til en god framtidig parkeringsløsning på Tangvall, er det viktig at de ulike utbyggingsområdene på Tangvall ses i sammenheng. Foreslåtte parkeringskrav i bestemmelsene er i tråd med føringene som ligger i kommunedelplanen.

7 Det er i planen satt at minimum 10 % av parkeringsplassene skal tilrettelegges for el-bil eller andre ladbare hybridbiler. Arealenheten forutsetter at for boligbebyggelsen vil det bli lagt til rette for lading for de som har behov for det. Planen ligger nær kollektivterminalen og det ligger godt til rette for at de som skal bo og jobbe innenfor planområdet kan benytte buss. Det er i planen arbeidet med å legge til rette for tryggere gangarealer gjennom området i retning sør-nord. Dette området er i dag uoversiktlig og oppfattes av mange som uttrykt. For å bedre situasjonen er det i planen foreslått å ta vekk parkeringen sør i området, lengst inn mot torget, samt legge til rette for at folk kan gå langs bebyggelsen, istedenfor å måtte gå over parkeringsarealene. I og med at det i planen videreføres parkeringsarealer på bakken mot Sentrumsveien, vil det fortsatt kunne bli konflikt mellom biler på parkeringsplassen og gående som skal til kollektivterminalen, nord for planområdet. Likevel vurderes foreslåtte løsning som betydelig bedre for gående enn dagens løsning. Det satt krav om sykkelparkering, for å legge til rette for bruk av sykkel både for beboere og gjester til området. Hovedløsningen for varelevering er foreslått via Sentrumsveien, nord i planområdet. Det har vært fokusert på å finne en løsning som i minst mulig grad kommer i konflikt med gående. Sammen med å legge til rette for konkrete steder for varelevering, som det er gjort i planen, bør det settes begrensninger for når varelevering er tillatt. Rekkefølgekrav Det er i planarbeidet gjort en vurdering av hvordan rekkefølgekravene i kommunedelplanen for Tangvall skal følges opp. I kommunedelplanen er det satt følgende rekkefølgekrav knyttet til sentrumsområdene: 1.5. c) Før det kan gis byggetillatelse til nye boliger i B1-B14 og ny bebyggelse ibop1, BS1-BS3 og BKB1-BKB6, skal rundkjøring i krysset mellom Tangvallveien og Hølleveien være etablert i tråd med godkjent reguleringsplan d) Før det kan gis byggetillatelse til ny bebyggelse i områdene satt av til sentrumsformål skal offentlige uteoppholdsareal, avgrenset i vedlegg1 være opparbeidet e) Før det kan gis byggetillatelse til nye boenheter innenfor B1-B14 og byggetillatelse til ny bebyggelse innenfor BOP1, BS1-BS3 og BKB1-BKB6, skal turvei langs Søgneelva være etablert, og friområde langs elva være ferdig opparbeidet i tråd med godkjent utomhusplan. Administrasjonen legger opp til at istedenfor at alle rekkefølgekravene knyttes til alle planene innenfor sentrumsområdet, deles rekkefølgekravene opp og knyttes til konkrete felt. Det er et mål om at rekkefølgekravene skal utformes slik at belastningen per m 2 BRA for ulike utbyggere blir tilnærmet lik. Det er i mottatte planforslaget foreslått at det settes rekkefølgekrav om opparbeidelse av offentlige torgarealene øst for felt BAA1, regulert i planen, før det gis brukstillatelse til bebyggelse innenfor planområdet. Arealenheten har ment at det bør være rekkefølgekrav til opparbeidelse av alle de offentlige torgarealene. Det anbefales derfor at bestemmelse 1, tredje ledd endres som vist under: Før det gis brukstillatelse til bebyggelse i feltene BAA1, BAA2, BKB1 og BKB2 skal tilstøtende deler av område o_st øst for BAA1 være ferdig opparbeidet og godkjent i henhold til godkjent utomhusplan.

8 I tillegg er det i planforslaget lagt inn rekkefølgekrav til opparbeidelse av rundkjøring i krysset mellom Hølleveien og Tangvallveien, før det gis tillatelse til ny bebyggelse, i tråd med kommunedelplanen for Tangvall. Støy Planområdet grenser til Hølleveien og Sentrumsveien, som fører til at området er støyutsatt. Store deler av planområdet ligger i gul støysone. Støyutredningen (vedlegg 7) er gjort for en annen bygningsstruktur enn det planen legger opp til, slik at detaljene i støyutredningen ikke er helt riktige, men hovedkonklusjonene er relevante. Planforslaget er bearbeidet blant annet for å imøtekomme anbefalingen i støyutredningen om å legge til rette for at leiligheter kan opparbeides med en stille side. Støysoner er vist i plankartet med hensynssoner. Det er innarbeidet bestemmelser knyttet til støykrav under bestemmelsene om rekkefølgekrav. Risiko og sårbarhet Det er gjennomført en vurdering av risiko og sårbarhet i området (vedlegg 5). Av ros analysen framgår det at det er kan være fare for ulykke i kryss, ellers er det ikke påvist spesielle risikoforhold innenfor planområdet. I tillegg til påpekte risikoforhold vil det være nødvending å vurdere håndtering av overvann og sikres tilstrekkelig brannvannkapasitet når de tekniske planene for utbyggingen av området skal planlegges i detalj. Videre er det viktig at dekket over parkeringskjeller hvor det kan kjøres over utformes slik at det tåler tunge kjøretøy, dette bør sikres i bestemmelsene. Ut i fra kunnskap vi har fra omkringliggende områder består løsmassene i området i hovedsak av sand, med leirholdig lag under sanden, på varierende dybde. Dersom det skal bygges bebyggelse med høyder som foreslått i planen må det avklares konkret hvordan grunnforholdene er på det aktuelle stedet før det kan tillates bygging. For å ha et godt nok kunnskapsgrunnlag må grunnforholdene innenfor planområdet avklares før planen legges fram til sluttbehandling. Vurdering etter naturmangfoldloven Det er ikke registrert sårbare eller truede arter eller naturtyper innenfor planområdet. Kunnskapsgrunnlaget vurderes som godt nok jf. naturmangfoldloven 8. Det anses ikke som nødvendig å foreta ytterligere vurderinger etter naturmangfoldloven Konklusjon Med bakgrunn i gjennomgangen over, anbefaler administrasjonen at planen legges ut til offentlig ettersyn og høring. Det bes i høringen spesielt om innspill til høyder og plassering av bebyggelsen. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere kommentarer til saken. Vedlegg REG BAKKE-A REG KJELLER-A2 3 Bestemmelser 4 planbeskrivelse-rev 5 ros-analyse KJELLERILLUSTRASJON-A4 7 Støyanalyse

9 8 Sol og skygge 9 Illustrasjoner 10 Innspill til oppstartvarsel - samlet