Kompetanse for bedre eiendomsledelse Kursdagene NTNU 10 11 januar 2013 Direktør Forretningsutvikling Svein Kaldestad Kruse Smith Eiendom AS Aquarama Kristiansands nye aktivitetssenter og badeland, Aquarama, bygges i idylliske omgivelser ved Bystranda i sentrum av Sørlandsbyen
Aquarama Kristiansand AS 50/50 eid av Kruse Smith Eindom og BRG Eiendom Skal prosjektere, bygge, finansiere og drifte anlegget Arbeidsfelleskapet Kruse Smith/BRG er totalentrepenør KRS kommune eier folkebadet og idrettshallen Langsiktig tjenestekjøps-og driftsavtale mellom partene (60år) Samt like lang festeavtale/ leieavtale mellom KRS og AQ Blant støste OPS samarbeid i Norge (utenom vegsektoren) Fordi kommunen ønsker: Å tilby lovpålagte oppgaver til lavest mulig pris Å redusere risiko Å sikre et jevnlig vedlikeholdt anlegg Å kombinere tradisjonelle kommunale tjenester med kommersiell drift
Suksesskriterier for samarbeidet Fleksibilitet felles vinnerkultur Mest mulig åpen invitasjon fokusere på hvilke behov som skal dekkes, ikke på hvordan det kan løses Dette medfører kreativitet og dermed ulike måter å løse behovene på. Sikre felles vinn-vinn kultur, f.eks dele overskudd Hvorfor bruke ressurser på denne type kontrakter? Bred faglig kompetanse kreves - utvikling-, bygg og driftskompetanse Tilbyderne ble vurdert ut i fra: Økonomisk bæreevne og driftsmodell 30% - 50% Konseptets innholdsmessige attraktivitet 15% - 35% Gjennomføringsevne 10% - 30% Arkitektur og reguleringsplan 5% - 25%
Hvorfor er det interessant å arbeide med denne type kontrakter? Kontraktstypen medfører at man deltar i flere ledd i verdikjeden, dvs. risikoen fordeles over lengre tidsperiode, inntjeningsmulighetene likedan. Kommunen ønsker å løse sine lovpålagte oppgaver. med begrenset risiko og forutsigbare kostnader Krevende kontraktsform Kontraktstypen er kompleks og kostnadskrevende. Det er viktig at tilbydere sikres et akseptabelt økonomisk sikkerhetsnett for de ulike fasene fram til tilbyder er valgt. Dette bidrar til å sikre flere tilbydere.
Suksesskriterier for samarbeidet Forstå og ha respekt for hverandres roller ha «de lange brillene» på God dialog mellom administrasjon i kommunen og politikere Overordnede politiske beslutninger, delegere forhandlingene til administrasjonen Suksesskriterier for samarbeidet Analysere prosjektets risiko og lage avtaler som fordeler denne. Utarbeidelse av avtaleverk er arbeidskrevende og kostbart! Investeringskostnader og neddiskonterte vedlikeholds- og utskiftningskostnader over en 40 års periode er omtrent like store, det er summen av disse som skal være laveste mulig. Husk oppstartskostnader, herunder markedsføring og opplæring
Finansiering - inkludert i konkurransen eller ikke? Ikke lage konkurranse om elementer hvor det offentlige har fortrinn, f.eks får det offentlige rimeligere finansiering enn privat næringsliv. Dette kan løses ved at det det offentlig eier seksjoner av bygget hvor deres hovedinteresse ligger knyttet til lovpålagte oppgaver. Seksjonene leies ut til privat driver, herunder plikten til å vedlikeholde i samsvar med avtalt tilstandsgrad. Andre sentrale elementer Den økonomiske modellen må sikre økonomi nok til vedlikehold og oppgraderinger over økonomisk levetid Et dårlig vedlikeholdt anlegg reduserer betalingsvilje og er dårlig økonomi over tid Avklaring av tippemidler mva o.l Back2back kontrakter, også med entreprenør
Lovpålagte oppgaver kombinert med kommersiell drift gir synergi Tradisjonelle svømmehaller har ikke fokus på kommersielle tilleggsaktiviteter som kan subsidiere de lovpålagte oppgavene Utfordringen er å sikre tilstrekkelig tid til lovpålagte oppgaver svømmeopplæring organisert idrett og spesielle pasientgrupper (varmtvannbasseng) samtidig som man kan selge tid til andre grupper som har betalingsvilje i forhold til bruk av anlegget badeland, spa, treningssenter m.v. Dette kan gir subsider til lovpålagte oppgaver. INNHOLD
Samlet investeringsramme ca 1 mrd Arealoversikt: Svømme og badeanlegg Idrettshall Velvære Treningssenter Næring Fellesareal Hotell Parkering SUM BTA 11 023 kvm 3812 kvm 538 kvm 1773 kvm 5924 kvm 2566 kvm 11 621 kvm 7080 kvm ---------------------- 44.337 kvm BADELAND
Varmtvannsbasseng Vannsklier Barnebasseng Bølgebasseng Strømkanal Klatrevegg Kaldtvannskulp Badstu Utendørs saltvannsbasseng 1000 mennesker samtidig
IDRETTSBASSENG Idrettsbassenget 25 x 50 meter internasjonale mål Eget stupeanlegg; 1m, 3m, 5m, 7,5m og 10 m Bobleanlegg m fjernstyring Tilskuerkapasitet ca 750 Heve / senke bunn
Gammelt VS Nytt
Fleksibelt IDRETTSHALL
Idrettshall Kapasitet på nærmere 2000 tilskuere Fleksible tribuneløsninger To treningsbaner Eliteseriearena for håndball Idrettshall for 2 videregående skoler i sentrum Direkte tilknytning til hotell møter og konferanser
TRENINGSSENTER
Aquarama Trening Ca 1300 kvm Moderne fasciliteter Tilrettelagt med apparater for ulike nivåer og behov Egne saler for spinning, aerobic, dans, yoga, pilates Samarbeid med badeland, hotell, spa og helsekonsept SPA
Aquarama SPA Ca 600 m2 ulike soner, ulike brukergrupper Drives sammen med erfaren spa-aktør Moderne apparater & bredt behandlingstilbud: Tørr- og våtsone Hamam, opplevelsesdusjer, kald-kulp, jacuzzi, sauna, m.m Massasje, hudpleie etc Spa suite med bl.a. egen sauna, egen jacuzzi, behandlingsrom Samarbeid; hotell, treningssenter, helsekonsept m.m FOLKEHELSE- SENTER
Helsetjenester i AQ offentlige og private Helsedisk (ca. 100 m 2 i 1 etg) - Åpen for alle med spørsmål om helse og helsetjenester Samfunnsmedisinsk enhet & Kompetanse-senter - ca 450m 2 i 2 etg Sentrum og Lund helsetjeneste - ca 1050m 2 i 3 etg - Helsestasjon, Familiesenter, Barnefysioterapi, Psykiatrisk sykepleie, Flyktning-tjeneste Privat: Leger, psykologer, fysioterapeuter m.v. under etabl. Helse på Aquarama (4. etg. ca 1500 m2) Hele menneske Egenutvikling Trivsel Selvfølelse Forebygge Mestring Fysisk aktivitet Overskudd Velvære Kosthold Folkehelse Mental trening Helse Prestasjoner
Hva tror vi på? Hjelp til både ditt vonde kne, og dine tunge tanker. Et sted. For alle. FILOSOFI Vi tror på et helhetlig helseperspektiv -Samspillet mellom tanker, kropp og verden utenfor Vi tror at økt samhandling mellom profesjoner gir de bedre resultater Vi tror at forebygging gir økt menneskelig livskvalitet Forebygging av fysisk og psykisk helse, gir bedre prestasjonsevne gjennom hele livsløpet Tematikk 1.Stress 2.Motivasjon 3.Team og samhandling 4.Sunt lederskap 5.Kosthold 6.Trening 7.Mental helse 8.Livsmestring Vi tror at forebygging gir oss en bedre samfunnsøkonomiske utvikling - samhandlingsreformen Målgrupper Innaktivitet/fedme Psykisk helse Skjelett og muskel Målgrupper Bedriftsgrupper Skoleelever - Dropots Eldre Prestasjonsgrupper Langtidssykemeldte Problemeiere Bedriftsledelse Skoleledelse/Helsesøster - Ungdomsskole og videregående skole Spesialisthelsetjenesten Allmennpraktikere NAV
UTEOMRÅDER Idrettsbassenget Bystranda Lekeplass Gressplener, parkområder Sandvolleybaner Serveringsarealer
SCANDIC HOTELL Idrettsbassenget Kristiansands og Sørlandets største 229 rom, hvorav de fleste familierom Konferansekapasitet til 500 i egne lokaler Tilleggskapasitet; nærmere 2000 i idrettshaller Unik beliggenhet ved Bystranda
FORRETNINGSIDÈ Aquarama er en aktivitetsarena for helse og opplevelse. Gjennom nyskapende og bærekraftig drift skal attraksjonen være et landemerke kjent for høy kvalitet og mangfold.
KOMMUNIKASJONS- PLATTFORM Løfter Visjon Livsglede og livskvalitet til alle våre gjester Big Hairy Goal Sommer-OL til Sørlandet i 2020 Verdier Du finner ikke maken Sunn og opplevelsesrik hverdag En arena for livskvalitet Noe for alle Posisjon Frisk hverdag for Sørlandet og et mål for turister Forretningsidé En aktivitetsarena for helse og opplevelse Essens Ett sted. For alle. Lekenhet Fornyelse Kvalitet Gjestfrihet
DRIFTSMODELL Tjenestekjøper gjennom drifts-/ serviceavtale, samt eier av offentlige seksjoner: AQ Bad KF og AQ idrett KF Kristiansand Kommune Eindomsselskap 50/50 eierskap BRG / Kruse Smith Holdingsselskapet for eiendom og kontraktspartner med kommunen SPV/ eierseksjon for Badeland SPV/ eierseksjon for Badeland AQ Kristiansand AS AQ Idrett KF AQ Bad KF Driftsselskap Eierskap AQ Velvære AS AQ Næring AS Driftsselskap Eierskap AQ Trening AS Driftsselskapet for badeanlegget Inntekter og kostnader knyttet til badet, Kjøper driftstjenester av AQ Service AS AQ Parkering AS Eierskap AQ Hotelleiendom AS AQ Badedrift AS Drifts- og forvaltningsselskapet for hele anlegget, alt driftspersonell ansatt her AQ Service AS
Selskapsstruktur - drift Idrett Leietakere FREMDRIFT
Milepæler 2013: 15. Jan Prøvedrift Bad 22. mars ÅPNING bad, trening, spa, idrett og næring 31. mai Prøvedrift hotell 10. juni ferdigstillelse Utenomhusareal 14. juni Åpning av Hotell Bystranda 2063: Kommunen kan si opp avtalen og kjøpe anlegget tilbake til teknisk verdi på kjøpstidpunktet Takk for oppmerksomheten! Svein Kaldestad Kruse Smith Eiendom AS