1 Frokostmøte i Husbanken 19.10.2016 Konjunkturer og boligmarkedet Anders Kjelsrud
Oversikt Kort om dagens konjunktursituasjon og modellbaserte prognoser Boligmarkedet Litt om prisutviklingen Har vi en boligprisboble? 2
Bruttonasjonalprodukt (BNP) i utvalgte land 3
Kraftig fall i petroleumsinvesteringene Petroinvesteringene har falt med mer enn 60% siden 2013 Store indirekte effekter på norsk økonomi Mer enn 200 000 sysselsatte er direkte eller indirekte knyttet til petroleumsvirksomheten Investeringsbunnen er trolig nær Kostnadsreduksjoner og svakt stigende oljepris bidrar til omslaget 4
Svakere krone Kraftig svekkelse av krona de siste årene Næringene berøres i ulik grad av nedgangen i petroleumsnæringen og av kronesvekkelsen Svakest i leverandørindustrien Videre oppgang i bygg og anlegg 5
Betydelig økning i arbeidsledigheten Arbeidsledigheten økte til 5,0% i juni-august ifølge AKU Lavere ifølge NAV Store geografiske forskjeller Vi tror arbeidsledigheten vil falle gjennom neste år «Stabiliseres» på 4,3 prosent fra slutten av 2017 Negativ reallønnsvekst i år, positiv fra neste år av 6
Nær konjunkturbunnen To år med ganske nøytrale konjunkturer avbrutt av nedgang andre halvår 2014 (trend er «nå» 2%) Bunnen er trolig nær Moderat konjunkturoppgang i 2017 Mindre fall i petroleumsinvesteringene Litt økning i eksportmarkedene Fortsatt svak krone Fortsatt ekspansiv finanspolitikk Økte fastlandsinvesteringer (spesielt bolig), men svakere enn ved tidligere konjunkturoppganger 7
Lave renter lenge Rentebunnen nådd med nedsettelsen av styringsrenta til 0,5% i mars Rammelånsrenta med sikkerhet i bolig var ved utgangen av 2. kvartal på 2,5% Antar ingen renteendringer før 2019 Høy arbeidsledighet og lav vekst Svakt kontraktiv finanspolitikk i 2018 Lave renter i utlandet Høy inflasjon og boligprisvekst 8
Hva er en modell? - En forenkling av virkeligheten SSBs KVARTS-modell 30 næringer, 45 produkter, 3000 likninger Viktige eksogene variabler: Finans- og pengepolitikk Verdensmarked KVARTS Spesielle næringer (petroleum, kraft, fiske etc) Hva kommer ut av modellen: BNP, privat konsum, realinvesteringer, eksport, import, sysselsetting, arbeidsledighet, priser, gjeld, fordringer, inntektene i husholdningene og masse masse mer
Boligpriser i noen land 10
Boligpriser i Norge, et litt lengre perspektiv 2 Boligpriser 2005=100 1,8 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 0 1992K1 1995K1 1998K1 2001K1 2004K1 2007K1 2010K1 2013K1 2016K1 11
Hvor kraftig har veksten egentlig vært? 2 1,8 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 0 1992K1 1995K1 1998K1 2001K1 2004K1 2007K1 2010K1 2013K1 2016K1 Boligpriser Realboligpris (KPI) Realboligpris (Disponibel inntekt) 12
Store regionale forskjeller 13
Økt gjeldsbelastning
Hva kan forklare den kraftige boligprisveksten? Mangel på byggetomter i pressområdene bidrar til at tilbudssiden endres langsomt Etterspørselssiden får dermed stor betydning Tre forhold på etterspørselssiden har vært særlig viktige: Husholdningene har blitt langt rikere Befolkningen har økt (og antall husholdninger enda mer) Det nominelle rentenivået har falt kraftig og forventes å være lavt i lang tid 15
Likevel: Har vi en boligboble? Hva er en boble? Prisvekst som ikke kan forklares med fundamentale forhold Forventninger om framtidig prisvekst vil i seg selv være en viktig faktor Hvordan skille mellom bobler og «fundamentale» endringer? Modell*, forklarer boligpris- og gjeldsutviklingen simultant basert på: Realinntekt Realrente Tilbudet av boliger Korttidseffekt fra husholdningens forventninger * Basert på: A. K. Anundsen og E. S. Jansen (2013): «Self-reinforcing effects between housing prices and credit» Journal of Housing Economics 22. 192-212 16
Selvforsterkende effekter i boligmarkedet Høyere boligpris => økt lånebehov + bankene tilbyr mer lån pga økt panteverdi og redusert usikkerhet => økte utlån =>økt boligpris Simuleringer med modellen viser sterke effekter av for eksempel en inntektsøkning Hva skjer om vi tar hensyn til tilbudssiden? 17
Tilbudssiden demper den finansielle akseleratoren Når boligprisene stiger (relativt til byggekostnadene) øker igangsetting av nye boliger som slår ut i økt boligtilbud med et lite tidsetterslep. Demper effektene, men fortsatt en finansiell akselerator til stede Når vi løser modellen, blir boligprisveksten drevet av realinntekt, realrente og boligtilbudet. Den gjensidige avhengigheten med gjeld forsterker effektene. 18
Hvordan påvirker boligprisene realøkonomien? 1. Via boliginvesteringene økt boligpris øker lønnsomheten ved nye investeringer 2. Boligformuen er størstedelen av husholdningenes formue og påvirker konsumet 3. Gir en generell aktivitetsøkning Boligpriser kan påvirke den økonomiske utviklingen via selvforsterkende effekter mellom bolig- og kredittmarkedet. 19
Modellen «forklarer» boligprisene og gjeldsveksten siden 2015
«Bobleindikatorer» Anundsen, A.K (2016) Detecting imbalances in house prices: What goes up must come down? Working Paper 11/201, Norges Bank
Boligprisveksten framover Lave renter og økt tro på økonomisk oppgang gir høy boligprisvekst i år og neste år, til tross for svært lav realinntektsvekst i husholdningene i år Høye boliginvesteringer i 2016 og 2017 demper boligprisveksten i 2018 og 2019. Økt realinntekt i husholdningene virker i motsatt retning Stabil gjeldsvekst på litt over 6% framover 22
Usikkerhet om boligprisutviklingen Trolig ingen boligprisboble Analyse: Momentan renteøkning på 2 %-poeng fom. 2017 Nedgang i boligprisene på 11 pst. fra 1. kvartal 2017 til 4. kvartal 2019 En innstramming av kredittgivningen som isolert sett demper gjeldsveksten med 5%-poeng gir samme effekt på boligprisene 23
Kredittinnstramming vs. renteøkning Renteøkningen har vesentlig større effekter på resten av økonomien Renteendringen påvirker direkte husholdningens inntekter og investeringene i næringslivet, samt valutakursen Kredittinnstrammingen påvirker disse størrelsene kun indirekte Kredittpolitikken er i prinsippet et mer målrettet tiltak mot høy boligprisvekst og gjeldsbelastning Gjeldsgraden går klart mest ned Modellen sier lite om hva som kreves av tiltak for å oppnå den forutsatte nedgangen i gjeldsvekst Det er fordelingseffekter som modellen ikke sier noe om Det finnes også andre virkemidler 24