Radøy kommune Møtedato: 22.06.2016 Møtested: Kommunestyresalen Møtetid: 08:30 Møtebok for Hovudutval for plan, landbruk og teknisk Møtedeltakarar Parti Rolle Christel Villanger Håland H Utvalsleiar Leif Gunnar Taule SP Nestleiar Dag Sætre SP Medlem Liv Berit Rath AP Medlem May Britt Vågenes Gjerde SP Medlem Edgar Grindheim AP Varamedlem Roy Bø FRP Medlem Forfall Parti Møtande varamedlem Morgan Taule AP Frå administrasjonen møtte: Rådmann Jarle Landås, kommunalsjef Lisbeth Alvær, leiar teknisk forvaltning Tonje N. Epland, møtesekretær Arthur Kleiveland Underskrifter: Christel Villanger Håland utvalsleiar Arthur Kleiveland møtesekretær
Saknr Tittel 042/2016 Delegerte saker 043/2016 Meldingar og referatsaker Sakliste 044/2016 Byggesak gbnr 19/5 Risnes/Gamle Risnes skule - bruksendring til bustadføremål og bygningsmessige endringar - dispensasjon frå arealføremål LNF og plankrav 045/2016 Byggesak Gbnr 29/10 Vågenes Øvre - riving av eksisterande våningshus og oppføring av nytt - dispensasjon frå byggegrense mot sjø 046/2016 Byggesak gbnr 24/97 Bø - fritidsbustad og naust - dispensasjon frå reguleringsplan, byggegrense mot sjø og plan- og bygningslova 29-4 047/2016 Delingsak Gnr/Bnr 14/74 Soltveit - ny grunneigedom med føremål parkering - dispensasjon frå arealføremål LNF og byggeforbod i strandsone 048/2016 Delingssak gbnr 24/23 Bø - ny grunneigedom for heilårsbustad - dispensasjon frå LNFføremålet i kommuneplan 049/2016 Delingsak Gbnr 69/24 Vågstaule - Ny grunneigedom for eksisterande naust - dispensasjon frå arealføremål LNF og deleforbod i strandsone 050/2016 Plansak 12602016000300 - Selfallet - mindre reguleringsendring 051/2016 Byggesak Gbnr 14/75,105 Soltveit - bølgebrytar - dispensasjon i frå arealføremål byggeforbod i strandsone 052/2016 Byggesak Gbnr 24/312 Bø - kai/flytebrygge - dispensasjon frå arealføremål friområde, hamneområde, byggjegrense mot sjø og plankrav 053/2016 Landbrukssak Gbnr 22/9 Rikstad - Biloppstillingsplass - klage på vedtek etter jordlova 054/2016 Landbrukssak gbnr 22/1 Rikstad - deling av grunneigedom - handsaming etter jordlova - klage 055/2016 Delingssak gbnr 14/27 Soltveit - ny grunneigedom for eksisterande bustad - dispensasjon frå arealføremål
Radøy kommune Saksframlegg Saknr Utval Type Dato 042/2016 Hovudutval for plan, landbruk og teknisk PS 22.06.2016 Sakshandsamar Arkivsaknr.: Dokumentnr.: Arthur Kleiveland 16/1179 16/8245 Delegerte saker Saksopplysingar: Delegerte saker vert tekne til orientering Hovudutval for plan, landbruk og teknisk - 042/2016 PLT - handsaming: Ingen delegerte saker lagt fram. PLT - vedtak:
Radøy kommune Saksframlegg Saknr Utval Type Dato 043/2016 Hovudutval for plan, landbruk og teknisk PS 22.06.2016 Sakshandsamar Arkivsaknr.: Dokumentnr.: Arthur Kleiveland 16/1179 16/8246 Meldingar og referatsaker Saksopplysingar: Rådmannen sitt framlegg til vedtak: Meldingar og referatsaker vert tekne til orientering Hovudutval for plan, landbruk og teknisk - 043/2016 PLT - handsaming: Leif Taule (SP) tok opp spørsmålet om få ei saksbehandling knytt til omfanget og mogleg handtering av ulovlege tiltak i Radøy. Han Etter ei drøfting i hovudutvalet vart det semje om at administrasjonen på første møte til hausten kjem med ei orientering om temaet. PLT - vedtak:
Radøy kommune Saksframlegg Saknr Utval Type Dato 030/2016 Hovudutval for plan, landbruk og teknisk PS 15.06.2016 044/2016 Hovudutval for plan, landbruk og teknisk PS 22.06.2016 Sakshandsamar Arkivsaknr.: Dokumentnr.: Tonje Nepstad Epland 16/668 16/7271 Byggesak gbnr 19/5 Risnes/Gamle Risnes skule - bruksendring til bustadføremål og bygningsmessige endringar - dispensasjon frå arealføremål LNF og plankrav Saksopplysingar: Heimelshavar Søkjer er Arkoconsult AS på vegne av heimelshavar. Tiltak Det er søkt om dispensasjon frå arealføremål LNF og plankrav, for bruksendring til bustadføremål for to bueiningar, tilbygg og fasadeendring. Saka er ein legaliseringssak då tiltaka i all hovudsak er utført. Sakshistorikk Det er i sak 043/2012 av 25.04.2012 (arkivsak 12/781) gjeve dispensasjon frå arealføremål i kommuneplan. Løyvet er gått ut på dato etter treåresfristen i plan- og bygningslova 21-9. Grunngjeving Grunngjevinga for søknaden om dispensasjon frå arealføremål:
Grunngjeving for dispensasjon frå plankrav:
Dokumentasjon og opplysningar i søknaden Det vert elles vist til søknad mottatt 07.04.16.
Planstatus Eigedomen ligg i uregulert område innafor det som i kommuneplan for Radøy dels er definert som område for Andre typer bygninger og anlegg og dels som område for landbruk, natur og friluftsliv (LNF). Utsnitt kommuneplan Radøy kommune Bygningsstatus Risnes skule vart påbyrja i 1940 og ferdigstilt i løpet av krigsåra. Bygningen har bygningskode 612 bornehage i matrikkelen. Det har aldri tidlegare vore søkt om bruksendring frå skule til bornehage, så rådmannen legg til grunn at lovleg, etablert bruk er skule og at registrert bygningskode skuldast ein matrikkeloppdagering som er gjort med grunnlag i faktisk og ikkje i lovleg bruk. I underetasjen av bygningen er eksisterande gymsal, kjøkken mm. som er disponert av Risnes Grendalag. Det ligg føre skriftlig avtale mellom grendalaget og huseigar. Lokalet vert nytta i samband med møte/arrangement. Det er ikkje søkt om bygningsmessige endringar i underetasjen. Kulturminne Det er ikkje kjente kulturminne på staden. Nabovarsling
Tiltaket er nabovarsla i samsvar med pbl. 21-3 den 11.02.2016. Det ligg ikkje føre merknader frå nabo. Plassering Plassering av tiltaka er vist i situasjonsplan datert 21.04.2015: Avstand til nabogrense er meir enn 4 meter. Avstand fylkesveg Det ligg føre dispensasjon frå Statens vegvesen for avstand fylkesveg i vedtak av 29.03.16. Dispensasjonen gjeld bygning m/terrasse og for ein minste avstand til senterline fylkesveg på 37 meter:
Avstand kommunal veg Det ligg føre dispensasjon frå kommunal vegstyresmakt for avstand kommunal veg i vedtak av 01.06.16. Dispensasjonen gjeld for bygning m/terrasse og ein minste avstand til senterline kommunal veg på 6,9 meter. Vatn og avløp (VA) Eigedomen er sikra lovleg vassforsyning og avløp i samsvar med pbl. 27-1 og 27-2. Tiltaket er knytt til offentleg vassverk. Eigedomen har privat avløp i form av 7 m3 septiktank knytt til fellesleidning til sjø. Etablering av avlaupsanlegget skjedde i 2003 når Radøy kommune var eigar av bygningen. Tilkomst, avkjørsle og parkering Eigedomen er sikra lovleg tilkomst til offentlig veg i samsvar med pbl. 27-4. Det ligg føre førehandstilsegn frå Statens vegvesen datert 29.03.2016 for utvida bruk av eksisteande avkjørsle. Eigedomen har parkering på eiga grunn. LOVGRUNNLAG: Det følgjar av plan- og bygningslova (pbl.) 11-6 og 1-6 at tiltak ikkje kan setjast i verk i strid med kommuneplan. Kommunen har høve til å gje dispensasjon frå føresegner gjeve i eller i medhald av plan bygningslova med heimel i pbl. 19-2. Det er to vilkår som må vere oppfylt for å gje dispensasjon etter pbl. 19-2. For det første må dei omsyna som ligg bak føresegna det dispenserast i frå ikkje verte vesentleg tilsidesett. For det andre må fordelane ved å gje dispensasjon vere klårt større enn ulempene, etter ei samla vurdering. Ved dispensasjon frå planar skal nasjonale og regionale rammer og mål tilleggast særleg vekt, og det bør ikkje gjevast dispensasjon frå planar når ein direkte råka statleg eller regional styresmakt har gjeve negativ uttale til søknaden, jf. pbl. 19-2(4). Ved dispensasjon frå lov og forskrifter skal det leggjast særleg vekt på dispensasjonen sine konsekvensar for helse, miljø, tryggleik og tilgjenge. Det kan setjast vilkår for dispensasjonen, jf. pbl. 19-2. Vilkåra må liggje innafor ramma av dei omsyn loven skal ivareta, og det må vere ein naturleg samanheng mellom dispensasjon og vilkår, til dømes slik at vilkår så langt som mogleg kompenserer for ulemper dispensasjon kan medføre, jf. Ot.prp. nr.
56 (1984-85) s 102. Søknad om dispensasjon skal vere grunngjeve, jf. pbl 19-1. Plankrav følgjer av kommuneplanen pkt. 2.1: Areal sett av til bygg og anlegg etter plan- og bygningslova 11-7 nr. 1, og samferdsleanlegg og teknisk infrastruktur etter plan- og bygningslova 11-7 nr. 2, skal inngå i reguleringsplan før tiltak som krev søknad og løyve etter plan- og bygningslova 20-1 og 20-2 vert tillate, med mindre anna er sagt under det einskilde føremål. VURDERING: Tiltaket er etter rådmannen sin vurdering ikkje i tråd med arealføremål LNF og tiltaket har trong for dispensasjon frå arealføremål. Andre typer bebyggelse og anlegg er eit underformål av Bebyggelse og anlegg, på lik linje med Bustadbebyggelse, og ein normal tolking tilseier difor at bustad ligg utanfor føremålet Andre typer bebyggelse og anlegg. Søkjer har lagt til grunn at tiltaket krev dispensasjon frå arealføremål Andre typer bebyggelse og anlegg, og rådmannen er samd i denne vurderinga. Vurderingstemaet for rådmannen har vore om ein dispensasjon i saka vesentleg vil setje til side omsynet bak føresegna det vert dispensert i frå. Dispensasjon frå arealføremål Andre bebyggelse og anlegg og LNF Omsyna bak LNF-føremålet er i hovudsak å verne om samfunnsinteresser knytt til landbruk, natur og friluftsliv. Det er ynskjeleg å unngå uheldig omdisponering og fragmentering av landbruksområde og anna grønstruktur. Føremålet Andre typer bebyggelse og anlegg er ikkje omtalt i føresegna til kommuneplanen og det er difor vanskeleg å fastslå omsynet bak føremålet. Risnes skule var nedlagt når kommuneplanen vart vedteke, og er naturleg å leggje til grunn at val av arealføremål er gjort av omsyn til å opne for fleire ulike typer bruk. Eigedomen har to arealføremål som har ein unaturleg avgrensing både i høve eksisterande bygning og i høve eigedomsgrensene. Området som er avsett til LNF ligg mellom bygningen og fylkesvegen og er ikkje egna til landbruksdrift eller friluftsliv. Området fremstår som uteopphaldsareal for eigedomen. Tilkomstveg til eigedomen går over området.
Ortofoto 2011 Når det gjeld arealføremålet Andre typer bebyggelse og anlegg legg rådmannen til grunn at intensjonen bak val av arealføremål var å leggje til rette for annan bruk av bygningen enn skule. Det synast lite sannsynlig at intensjonen har vore å avgrense mot bustadføremål. Det er rådmannen sin vurdering at omsynet bak arealføremålet LNF og Andre typer bebyggelse og anlegg ikkje vert vesentleg sett til side av ein dispensasjon i saka. I vektinga av fordelar og ulemper har rådmannen særleg lagt vekt på at dispensasjonen ikkje har vesentlege negative konsekvensar for miljø og samfunn. Tvert i mot er det positivt samfunnsøkonomisk at eksisterande bygg får ein tenleg bruk og vert halde ved like. Fråveret av ulemper og ingen andre positive grunnar enn søkjar si eigeninteresse er ikkje tilstrekkeleg. Men i saker kor det ikkje er ulemper ved tiltaket, eller desse har liten verknad, skal det mindre tungtvegande grunnar til for å gje dispensasjon. Etter ei samla og konkret vurdering finn rådmannen at vilkåra for å gje dispensasjon frå arealføremål som omsøkt er oppfylt. Dispensasjon frå plankrav Omsynet bak plankravet er heilskapleg planlegging for å oppnå god arealbruk, medverknad og interesseavveging. Det er rådmannen sin vurdering at omsynet bak plankravet ikkje vert vesentleg sett til side av ein dispensasjon i saka. Eigedomen har i hovudsak arealføremål byggeområde og infrastruktur er løyst. Den faktiske bruken av bygningen vert ikkje endra. Ein planprosess ville etter rådmannen sin vurdering ikkje gitt betre grunnlag for vurdering av arealbruk eller breiare medverknad.
I vekting av fordelar og ulemper har rådmannen lagt avgjerande vekt på at dispensasjon frå plankrav ikkje har vesentlege negative konsekvensar for miljø og samfunn. Tvert i mot er det positivt samfunnsøkonomisk at eksisterande bygg får ein tenleg bruk og vert halde ved like. Fråveret av ulemper og ingen andre positive grunnar enn søkjar si eigeninteresse ikkje tilstrekkeleg. Men i saker kor det ikkje er ulemper ved tiltaket, eller desse har liten verknad, skal det mindre tungtvegande grunnar til for å gje dispensasjon. Etter ei samla og konkret vurdering finn rådmannen at vilkåra for å gje dispensasjon frå plankrav som omsøkt er oppfylt. Vurdering etter naturmangfaldslova Rådmannen har vurdert omsøkt tiltak og prinsippa i 8 12 i naturmangfaldslova er lagt til grunn ved vurderinga. Ein har mellom anna sjekka det aktuelle arealet i www.naturbase.no og www.artsdatabanken.no og nytta rettleiing frå Fylkesmannen i Hordaland. Rådmannen finn ikkje at omsøkt tiltak vil komme i konflikt med naturmangfaldslova. SAKSHANDSAMINGSFRIST Sakshandsamingsfrist etter plan- og bygningslova 21-7 er 12 veker, pluss eventuelt høyringsperiode på 4 veker: Søknad om tillatelse til tiltak etter 20-2 som krever dispensasjon fra plan eller planbestemmelser, skal avgjøres av kommunen innen 12 uker. Fristen løper ikke i den tiden søknaden ligger til uttalelse hos regionale og statlige myndigheter, jf. 19-1. Søknaden er motteke 07.04.16. Søknaden er handsama 15.06.16. Sakshandsamingstida har vore 10 veker inkludert høyringsperiode, og søknaden er handsama innan sakshandsamingsfristen. Rådmannen sitt framlegg til vedtak: Det vert gjeve dispensasjon frå arealføremål LNF og plankrav for bruksendring av Risnes skule til bustadføremål for to bueiningar, tilbygg og fasadeendring (terrasse) som omsøkt. Grunngjeving for vedtaket går fram av saksutgreiinga. Vedtaket har heimel i plan- og bygningslova 19-2 jf. 11-6 og naturmangfaldslova 8-12. Saka vert sendt Fylkesmannen i Hordaland for klagevurdering. Hovudutval for plan, landbruk og teknisk - 030/2016 PLT - handsaming: Saka ikkje handsama, utsett til neste møte.
PLT - vedtak: Hovudutval for plan, landbruk og teknisk - 044/2016 PLT - handsaming: Hovudutvalet vedtok samrøystes rådmannen sitt framlegg til vedtak. PLT - vedtak: Det vert gjeve dispensasjon frå arealføremål LNF og plankrav for bruksendring av Risnes skule til bustadføremål for to bueiningar, tilbygg og fasadeendring (terrasse) som omsøkt. Grunngjeving for vedtaket går fram av saksutgreiinga. Vedtaket har heimel i plan- og bygningslova 19-2 jf. 11-6 og naturmangfaldslova 8-12. Saka vert sendt Fylkesmannen i Hordaland for klagevurdering. Vedlegg: Søknad om dispensasjon - tek 10 og kommuneplan Situasjonsplan Teikningar Førehandstilsegn utvida bruk av avkjørsle Kloakksanering Byggesak Gbnr 195 Risnes - Gamle Risnes skule - bruksendring - dispensasjon (1)
Radøy kommune Saksframlegg Saknr Utval Type Dato 031/2016 Hovudutval for plan, landbruk og teknisk PS 15.06.2016 045/2016 Hovudutval for plan, landbruk og teknisk PS 22.06.2016 Sakshandsamar Arkivsaknr.: Dokumentnr.: Line Hervig 16/563 16/7212 Byggesak Gbnr 29/10 Vågenes Øvre - riving av eksisterande våningshus og oppføring av nytt - dispensasjon frå byggegrense mot sjø Saksopplysingar: Heimelshavar Tiltakshavar er heimelshavar til eigedomen. Tiltak Det er søkt om riving av eksisterande våningshus og oppføring av nytt våningshus med integrert garasje. Dispensasjon Det er trong for dispensasjon frå byggjegrense mot sjø. Det er også søkt om dispensasjon i frå arealføremål LNF etter kommuneplan for Radøy kommune, men landbrukskontoret har konkludert med at tiltaket er i tråd med arealføremålet LNF slik at det ikkje er trong for dispensasjon frå arealføremålet. Grunngjeving Grunngjevinga for søknaden om dispensasjon: Det søkes om dispensasjon for byggegrense mot sjø. Så vidt vi ser ligger eksisterende våningshus innenfor byggegrensen mot sjø. Omsøkte tiltak blir plassert med samme avstand til sjø som eksisterende våningshus. Omsøkte tiltak ligger i et område avsatt til LNF formål. Bruket er ikke i drift i dag, men det planlegges oppstart av drift med nytt bolighus på eiendommen. Hvis bygningsmyndighetene og landbrukskontoret mener at dette tiltaket ikke ligger innenfor LNF formålet så søkes det med dette om dispensasjon for formålet i kommuneplanen. Eksisterende våningshus er ubeboelig og uten nytt bolighus på bruket så er det lite tilrettelagt
for fremtidig drift. Dokumentasjon og opplysningar i søknaden Det vert vist til søknad mottatt 29.03.2016. Det er opplyst at bygningen får ein planeringshøgde på kote + 8,82 og topp møne på kote + 17,12. Fasade nord og sør Det er vidare opplyst at bygningen skal plasserast minst 1 meter lågare i terrenget enn eksisterande våningshus. Det er i e-post av 01.06.16 opplyst at: Topp møne på eksisterende bygning er 5,5 meter over grunnmur. Topp grunnmur på ny bygning er planlagt minst en meter lavere enn eksisterende grunnmur. Grunnmur vil da komme i høyde med vei eller lavere dersom dette er hensiktsmessig. Her trengs nøyaktig oppmåling. Jeg ønsker å senke huset mest mulig. Vi kjenner ikke til nøyaktige kotehøyder på eksisterende bygning.
Rådmannen har etterspurt fotomontasje, men har ikkje motteke dette. Bygningsstatus Eigedomen er i følgje matrikkelen bygd med våningshus på ca. 160 kvm, løe og naust/sjøbu. Ut i frå offentlege kart legg kommunen til grunn at eksisterande bustad er plassert ca. på kote + 9. Ut i frå opplysningar frå tiltakshavar legg kommunen til grunn at eksisterande bustad har topp møne på ca. kote + 16,5.
Kart med meterkoter Planstatus Eigedomen ligg i uregulert område innafor det som i kommuneplan for Radøy er definert som område for landbruk, natur og friluftsområde (LNF). Vidare er det i kommuneplan vist byggegrense mot sjø (grå stipla line), jf. Kommuneplanen pkt. 2.5. Utsnitt frå kommuneplan 2011-2023 Uttal frå annan styresmakt Saka er sendt på høyring til Fylkesmannen i Hordaland, Felles landbrukskontor for Austrheim, Fedje og Radøy, Kulturminneansvarleg i Radøy kommune og planavdelinga. Det ligg føre slik uttale frå Fylkesmannen i Hordaland datert 11.04.2016: Saka gjeld søknad om riving av eksisterande våningshus og oppføring av nytt. Omsøkt tiltak ligg i LNF-område og innafor byggjegrense mot sjø i kommuneplanen sin arealdel. Tiltaket er difor avhengig av dispensasjon frå både arealføremålet og byggegrensa mot sjø. Fylkesmannen si vurdering Kommunen kan berre dispensera dersom omsynet bak det formålet området er sett av til i arealdelen av kommuneplanen og plan- og bygningslova sine føremål ikkje vert vesentleg tilsidesette. I tillegg må fordelane ved å gi dispensasjon vera klart større enn ulempene, jf. pbl. 19-2 andre ledd. Tiltaket ligg i eit område med generelt byggjeforbod kor det skal takast særskilt omsyn til natur-
og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser jf. pbl. 1-8. Fylkesmannen er i utgangspunktet ikkje kritisk til at eksisterande hus vert rive og at det vert oppført eit nytt hus av om lag tilsvarande storleik. Sjølv om forslaget til nytt hus skal liggje litt lågare i terrenget enn dagens hus, vil fronten mot sjøen verte over dobbel så stor. Tomta ligg eksponert til mot sjøen, og ei dobling av fronten mot sjøen vil vere uheldig ut frå landskapsomsyn. Fylkesmannen rår ifrå tiltaket slik det no er utforma. Det er ligg føre slik uttale frå Landbrukskontor for Austrheim, Fedje og Radøy datert 27.04.2016: Jordlova Søknaden gjeld riving av eksisterande og oppføring av nytt våningshus på landbrukseigedomen gbnr 29/10 Øvre Vågenes. Landbrukseigedomen er liten då den berre er på 58 dekar totalt areal og av dette er ca 17 dekar definert som slått- og beitemark i Gardskartet. Eigedomen er såleis fritatt frå konsesjonskravet og det kviler ikkje buplikt på garden. Etter telefonsamtale med eigar Tore Vågenes i dag 27.april kom det fram at han ynskjer å ta tilbake det opne kulturlandskapet på garden og setta i stand bygningsmassen på garden med sjøbu og driftsbygning. For å halde landskapet ope etter rydding skal han ha sauer på eigedomen. For å gjere det på ein forsvarleg måte trengs det våningshus på eigedomen. På bakgrunn av dette vurderer Landbrukssjefen tiltaket i tråd med planformålet. Saka skal difor ikkje handsamast etter jordlova. Markslag kring våningshuset er skrinn fastmark, medan resterand areal på teigen er innmarksbeite. Kulturminne Det ligg føre slik uttale frå kommunal kultruminneansvarleg datert 03.05.2016: Våningshuset som er søkt rive skal vera frå 1905, men ein del av materialen er noko eldre. Dei første åra, frå kring 1907 til 1912, var det kolonial- og fetevareforretning i bygget. Huset vart bygd på mot sjøen i 1951 og med ein gang i nord i 1972, i følgje Sefrak-registreringa. Eigar
opplyser at huset har stått tomt etter ein større vasslekkasje i 1997. Huset var opprinnleg ein typisk representant for byggjeskikken på Vestlandet i åra etter 1900, men påbygga som er gjort gjer at huset har endra mykje av sin opprinnlege karakter. På bakgrunn av dette vert kulturminneverdien ikkje vurdert til å vera høg nok til å rå frå riving. Nabovarsling Tiltaket er nabovarsla i samsvar med pbl. 21-3 i februar 2016. Det ligg ikkje føre merknader frå nabo. Plassering Plassering av tiltaket er vist i situasjonsplan datert 28.01.2016. Situasjonsplan Avstand til strandlina er 23 meter. Det ligg føre dispensasjon frå kommunal vegstyresmakt av 30.03.16 for plassering av bustaden med ein avstand til vegmidte på 8,8 meter (vegkant 5,7 meter). Vatn og avløp (VA) Eigedomen er sikra lovleg vassforsyning og avløp i samsvar med pbl. 27-1 og 27-2.
Tiltaket skal knytast til offentleg vassverk og offentleg avløp. Tilkomst, avkjørsle og parkering Eigedomen er sikra lovleg tilkomst til offentlig veg i samsvar med pbl. 27-4. Det ligg føre løyve til utvida bruk av avkjørsle til kommunal veg av 04.09.2014. Parkering er vist i garasje med to parkeringsplassar. Underetasjen fremstår som ein separat bueining med alle hovudfunskjonar og eiga inngang. Tal parkeringsplassar må i så tilfelle aukast til 4. Ortofoto Ortofoto 2011 LOVGRUNNLAG: Det følgjar av plan- og bygningslova (pbl.) 11-6,12-4 og 1-6 at tiltak ikkje kan setjast i verk i strid med kommuneplan eller reguleringsplan. Kommunen har høve til å gje dispensasjon frå føresegner gjeve i eller i medhald av plan bygningslova med heimel i pbl. 19-2. Det er to vilkår som må vere oppfylt for å gje dispensasjon etter pbl. 19-2. For det første må dei omsyna som ligg bak føresegna det dispenserast i frå ikkje verte vesentleg tilsidesett.
For det andre må fordelane ved å gje dispensasjon vere klårt større enn ulempene, etter ei samla vurdering. Ved dispensasjon frå planar skal nasjonale og regionale rammer og mål tilleggjast særleg vekt, og det bør ikkje gjevast dispensasjon frå planar når ein direkte råka statleg eller regional styresmakt har gjeve negativ uttale til søknaden, jf. pbl. 19-2(4). Ved dispensasjon frå lov og forskrifter skal det leggjast særleg vekt på dispensasjonen sine konsekvensar for helse, miljø, tryggleik og tilgjenge. Det kan setjast vilkår for dispensasjonen, jf. pbl. 19-2. Vilkåra må liggje innafor ramma av dei omsyn loven skal ivareta, og det må vere ein naturleg samanheng mellom dispensasjon og vilkår, til dømes slik at vilkår så langt som mogleg kompenserer for ulemper dispensasjon kan medføre, jf. Ot.prp. nr. 56 (1984-85) s 102. Søknad om dispensasjon skal vere grunngjeve, jf pbl 19-1. VURDERING: Eigedomen er ein landbrukseigedom og landbrukskontoret har konkludert med at det er i tråd med arealføremålet LNF å føre opp nytt våningshus på eigedomen. Garden er ikkje i aktiv drift per i dag og unntaket frå byggegrense mot sjø etter kommuneplan for Radøy kommune pkt. 3.5(3) kjem difor ikkje til anvending. Tiltaket kjem då i konflikt med kommunalt fastsett byggjegrense mot sjø og vil ha trong for dispensasjon frå byggjegrense. Omsynet bak byggjeforbodet i strandsona er å gje strandsona eit særskilt vern og halde den fri for tiltak for å sikre ålmenta sine interesser, spesielt ferdsle og friluftsinteresser, landskapsomsyn og verneinteresser. Desse omsyna vil, i varierande grad, og gjerde seg gjeldande på ein bygd eigedom. Til dømes vil landskapsomsyn, herunder landskapsestetikk, tilseie at fysiske inngrep og/eller anlegg i strandlina lyt avgrensast. Vurderingstemaet for rådmannen har vore om ein dispensasjon i saka vesentleg vil setje til side omsynet bak føresegna det vert dispensert i frå. Rådmannen kan ikkje sjå at omsøkte tiltak vil endre tilhøva for ålmenta si tilgjenge eller friluftslivet. Eigedomen er bygd med bustad og arealet rundt vil være for nærme bustaden til at allemannsretten gjeld. Ålmenta er såleis allereie stengt ute frå arealet. Det er først og fremst landskapsomsynet som vert råka av ein dispensasjon i saka. Eigedomen ligg i eit gamalt landbruks- og kulturlandskap som er småkupert. Eigedomen skrår ned mot sjøen. Eksisterande våningshus ligg høgt i terrenget og er eksponert i frå sjø. Kommunalt fastsett byggjegrense mot sjø ligg i vegglivet på eksisterande våningshus. Det er såleis i kommuneplanen teke stilling til at våningshuset skal kunne eksistere i sin noverande form og volum, men at det ikkje skal opnast for nye tiltak nærmare sjø eller med eit større volum. Eksisterande våningshus som skal rivast er på ca. 160 kvm. Våningshuset det er søkt om er på 304 kvm BRA. Våningshuset er nær dobbelt så stort som eksisterande, og har ein moderne arkitektur. Det nye våningshuset ligg lågare i terrenget enn eksisterande og det er vald ein løysing med inntilfylt
kjeller for å terrengtilpasse bygget så mykje som mogleg. Tiltaket får likevel ei dobling av fronten mot sjø i høve situasjonen i dag, og bygningen vil vere meir eksponert i frå sjø enn eksisterande våningshus. Plassering er gjort med omsyn til at tiltaket ikkje skal kome nærmare sjø enn eksisterande, og slik at auke i volum i hovudsak skjer bort i frå sjø. Det er rådmannen sin vurdering at konsekvensane for landskapet kan reduserast gjennom å senke bygningen mest mogleg i terrenget og gjennom god terrengtilpassing. Det er viktig at eksisterande terreng og vegetasjon vert teke vare på, og at det ikkje vert planert, ført opp terrasseplattingar el. tiltak som aukar det totale volumet av tiltaket. Også val av farge er vesentleg for i kva grad bygningen er eksponert i landskapet. Under føresetnad av at det vert sett krav til terrengtilpassing og terreinngrep er det rådmannen sin vurdering at omsynet bak byggjegrense mot sjø ikkje vert vesentleg tilsidesett av ein dispensasjon i saka. I vekting av fordelar og ulemper ha rådmannen særleg lagt vekt på at eigedomen skal ha eit driftssenter med våningshus og at det ikkje er gode plasseringsalternativer. Plasseringsalternativ for eit våningshus er begrensa av at eigedomen i tillegg til byggegrense mot sjø har restriksjonar i form av byggegrense mot kommunal veg etter veglova. Innmarksteigene på eigedomen for øvrig er i hovudsak dyrka og dyrkbart areal, og det vil ikkje vere tenleg å plassere våningshuset på dyrkbar mark. Store deler av eigedomen for øvrig ligg også i strandsone. Etter ei samla og konkret vurdering finn rådmannen at vilkåra for å gje dispensasjon frå byggjegrense mot sjø som omsøkt er oppfylt. Vurdering etter naturmangfaldslova Rådmannen har vurdert omsøkt tiltak og prinsippa i 8 12 i naturmangfaldslova er lagt til grunn ved vurderinga. Ein har mellom anna sjekka det aktuelle arealet i www.naturbase.no og www.artsdatabanken.no og nytta rettleiing frå Fylkesmannen i Hordaland. Rådmannen finn ikkje at omsøkt tiltak vil komme i konflikt med naturmangfaldslova. SAKSHANDSAMINGSFRIST Sakshandsamingsfrist etter plan- og bygningslova 21-7 er 12 veker, pluss eventuelt høyringsperiode på 4 veker: Søknad om tillatelse til tiltak etter 20-2 som krever dispensasjon fra plan eller planbestemmelser, skal avgjøres av kommunen innen 12 uker. Fristen løper ikke i den tiden søknaden ligger til uttalelse hos regionale og statlige myndigheter, jf. 19-1. Søknaden er motteke 09.03.2016. Søknaden er handsama 15.06.16. Sakshandsamingstida har vore 14 veker og søknaden er handsama innan sakshandsamingsfristen.
Rådmannen sitt framlegg til vedtak: Det vert gjeve dispensasjon frå byggegrense mot sør-aust for oppføring av nytt våningshus på følgjande vilkår: 1. Tiltaket skal plasserast innafor byggegrense mot nord og vest. 2. Våningshuset skal plasserast lågt i terrenget og tilpassast terrenget. Eigedomen skal ikkje flatplanerast og det skal ikkje utførast terrenginngrep ut over byggegropen. 3. Terreng og vegetasjon på eigedomen elles skal takast vare på. 4. Endeleg plassering, høgdeplassering og utforming skal godkjennast i byggesaken innanfor rammene i dispensasjonssaka. 5. Bygningen skal ha eit fargeval som er gunstig i høve eksponering i landskapet. 6. Det må senast inn målsett situasjonsplan som viser at krav til parkering og snuplass på eiga grunn er stetta. 7. Det må søkjast om tilkopling til offentleg leidningsnett. 8. Føresegner i Kommuneplan for Radøy kommune 2011-23 gjeld. Grunngjeving for vedtaket går fram av saksutgreiinga. Vedtaket har heimel i plan- og bygningslova 19-2, jf. plan- og bygningslova 1-8, samt naturmangfaldslova 8-12. Saka vert sendt Fylkesmannen i Hordaland for klagevurdering. Hovudutval for plan, landbruk og teknisk - 031/2016 PLT - handsaming: Saka ikkje handsama, utsett til neste møte PLT - vedtak: Hovudutval for plan, landbruk og teknisk - 045/2016 PLT - handsaming: Hovudutvalet vedtok samrøystes rådmannen sitt framlegg til vedtak. PLT - vedtak: Det vert gjeve dispensasjon frå byggegrense mot sør-aust for oppføring av nytt våningshus på følgjande vilkår: 1. Tiltaket skal plasserast innafor byggegrense mot nord og vest. 2. Våningshuset skal plasserast lågt i terrenget og tilpassast terrenget. Eigedomen skal ikkje flatplanerast og det skal ikkje utførast terrenginngrep ut over byggegropen. 3. Terreng og vegetasjon på eigedomen elles skal takast vare på.
4. Endeleg plassering, høgdeplassering og utforming skal godkjennast i byggesaken innanfor rammene i dispensasjonssaka. 5. Bygningen skal ha eit fargeval som er gunstig i høve eksponering i landskapet. 6. Det må senast inn målsett situasjonsplan som viser at krav til parkering og snuplass på eiga grunn er stetta. 7. Det må søkjast om tilkopling til offentleg leidningsnett. 8. Føresegner i Kommuneplan for Radøy kommune 2011-23 gjeld. Grunngjeving for vedtaket går fram av saksutgreiinga. Vedtaket har heimel i plan- og bygningslova 19-2, jf. plan- og bygningslova 1-8, samt naturmangfaldslova 8-12. Saka vert sendt Fylkesmannen i Hordaland for klagevurdering. Vedlegg: IMGP2770 IMGP2774 IMGP2864 IMGP2857 53. Fasadar Sør og Nord. 54. Fasadar Aust og Vest. 55. Snitt A-A og B-B Basiskart 1-1000 Byggesøknad Byggesak Gbnr 29/10 Vågenes Øvre - riving av eksisterande våningshus og oppføring av nytt - uttale Landbrukssak Gbnr 29/10 Vågenes Øvre - riving av eksisterande og oppføring av nytt våningshus - uttale frå landbruk Radøy Gnr. 29 bnr. 10 - Vågenes Øvre Uttale til dispensasjon til riving av eksisterande våningshus oppføring av nytt
Radøy kommune Saksframlegg Saknr Utval Type Dato 032/2016 Hovudutval for plan, landbruk og teknisk PS 15.06.2016 046/2016 Hovudutval for plan, landbruk og teknisk PS 22.06.2016 Sakshandsamar Arkivsaknr.: Dokumentnr.: Tonje Nepstad Epland 16/779 16/7085 Byggesak gbnr 24/97 Bø - fritidsbustad og naust - dispensasjon frå reguleringsplan, byggegrense mot sjø og plan- og bygningslova 29-4 Saksopplysingar: Heimelshavar Tiltakshavar er heimelshavar til eigedomen. Tiltak Saka gjeld søknad om dispensasjonar for oppføring av fritidsbustad med planering, terrengstøttemur, parkering og avkjørsle, samt oppføring av naust med kai. Dispensasjon Grunngjeving for dispensasjon
Dokumentasjon og opplysningar i søknaden Det vert vist til søknad mottatt 18.04.16. Fritidsbustaden er opplyst å få eit areal på 114 kvm BRA. Når det gjeld naustet og kaien er det i søknaden vist til ein tidlegare godkjenning frå 27.06.2007 som gjeld eit naust på ca. 37 kvm. Kaien er opplyst å vere 2,0 meter breidde og 6,0 meter lengde. Minste avstand til nabogrense er opplyst å vere 3 meter. Det er gjennomført førehandskonferanse i saka 20.10.2015. Planstatus Tiltaka ligg i hovudsak i regulert område innafor det som i reguleringsplan for Bøneset, plan id. 12601987000100, er definert som område for fritidsbustader.
Omsøkt avkjørsle ligg i område med arealføremål Friområde. Utsnitt frå reguleringsplan for Bøneset FEIL KART!! Arealføremål i sjø er etter kommuneplan for Radøy kommune Bruk og vern av sjø og vassdrag. Vidare er det i kommuneplan vist byggegrense mot sjø (grå stipla line), jf. Kommuneplanen pkt. 2.5.
Utsnitt frå kommuneplan 2011-23 Planføresegnene B.f: På eigedomen gnr. 24 bnr. 97 kan oppførast 1 naust. Planføresegnene C.3: Hyttene kan berre førast opp i 1 etasje og med grunnflate på maks 75 m2. Uttal frå annan styresmakt Søknaden er sendt på uttale til Fylkesmannen i Hordaland den 29.04.16. Det ligg ikkje føre uttale innan fristen. Nabovarsling Tiltaket er nabovarsla i samsvar med pbl. 21-3 den 29.03.16. Det ligg ikkje føre merknader frå nabo. Plassering Plassering av tiltaka er vist i situasjonsplan datert 15.03.16.
Vatn og avløp (VA) Eigedomen er sikra lovleg vassforsyning og avløp i samsvar med pbl. 27-1 og 27-2. Tiltaket skal knytast til offentleg vassverk. Det er søkt om og gjeve utsleppsløye i sak 093/07 av 27.06.2007. Utsleppsløyve gjeld etablering av minireinseanlegg med utslepp via tett leidning til heilårsresipient. Det ligg føre erklæring frå Goodtech Environment Sørumsand AS for montering av minireinseanlegg den 26.03.2010. Kommunen kan ikkje sjå at det er søkt om ansvarsrett for utføring av arbeidet, jf. utsleppsløyvet vilkår nr 2: Det må sendast inn for godkjenning søknad om ansvarsrett for arbeida med montering av minireinseanlegget og med leidning for restutsleppet til djup sjø. Om minireinsanlegget er montert utan at det på førehand er godkjent ansvarsretter er arbeidet å sjå som ulovleg utført. Det ligg føre erklæring om rett til å kople seg på felles privat vassleidning over gnr. 24 bnr.207, tinglyst 29.09.2015:
Tilkomst, avkjørsle og parkering Eigedomen er sikra lovleg tilkomst til offentlig veg via privat veg i samsvar med pbl. 27-4. Avkjørsel til kommunal veg følgjer av reguleringsplan. Det ligg føre erklæring om vegrett over gnr. 24 bnr.207, tinglyst 29.09.2015: LOVGRUNNLAG: Det følgjar av plan- og bygningslova (pbl.) 11-6, 12-4 og 1-6 at tiltak ikkje kan setjast i verk i strid med kommuneplan eller reguleringsplan. Kommunen har høve til å gje dispensasjon frå føresegner gjeve i eller i medhald av plan bygningslova med heimel i pbl. 19-2. Det er to vilkår som må vere oppfylt for å gje dispensasjon etter pbl. 19-2. For det første må dei omsyna som ligg bak føresegna det dispenserast i frå ikkje verte vesentleg tilsidesett. For det andre må fordelane ved å gje dispensasjon vere klårt større enn ulempene, etter ei samla vurdering. Ved dispensasjon frå planar skal nasjonale og regionale rammer og mål tilleggjast særleg vekt, og det bør ikkje gjevast dispensasjon frå planar når ein direkte råka statleg eller regional styresmakt har gjeve negativ uttale til søknaden, jf. pbl. 19-2(4). Ved dispensasjon frå lov og forskrifter skal det leggjast særleg vekt på dispensasjonen sine konsekvensar for helse, miljø, tryggleik og tilgjenge. Det kan setjast vilkår for dispensasjonen, jf. pbl. 19-2. Vilkåra må liggje innafor ramma av dei omsyn loven skal ivareta, og det må vere ein naturleg samanheng mellom dispensasjon og vilkår, til dømes slik at vilkår så langt som mogleg kompenserer for ulemper dispensasjon kan medføre, jf. Ot.prp. nr. 56 (1984-85) s 102. Søknad om dispensasjon skal vere grunngjeve, jf pbl 19-1. VURDERING: Tiltaket er etter rådmannen sin vurdering i hovudsak i tråd med arealføremål i plan, men har likevel trong for diverse dispensasjonar. Dispensasjon som gjeld utnyttingsgrad BRA
Tillat utnyttingsgrad etter reguleringsplanen er 75 kvm grunnflate, jf. C3. Det er søkt om oppføring av fritidsbustad på 114 kvm BRA. Eigedomen er på 1,4 daa og ein fritidsbustad på 114 kvm gjev ein moderat utnytting på ca. 8 %. Kommuneplan for Radøy kommune opnar for at fritidsbustader i byggeområde for fritidsbustad kan ha eit volum på inn til 150 kvm BRA og BYA, inkludert 36 kvm parkering, jf. kommuneplanen pkt. 2.6. Reguleringsplanen er frå 1987 og grensa på 75 kvm må sjåast i lys av det som var vanleg på den tida. Ut i frå storleiken på eigedomen og tilhøva elles kan rådmannen ikkje sjå at omsynet bak reguleringsplanen vert vesentleg tilsidesett av ein dispensasjon i saka. I vektinga av fordelar og ulemper har rådmannen særleg lagt vekt på at reguleringsplanen er gamal og at samfunnsutviklinga har gått klart i retning av større fritidsbustader. Samsfunnsutviklinga var hovudomsynet når Radøy kommune endra utnyttingsgraden for fritidsbustader i kommuneplanen frå 90 kvm til 150 kvm inklusiv parkering i 2011. Ved handsaming av dispensasjonar frå gamle reguleringsplanar vil kommuneplanen vere eit viktig element i vurderinga. Det er rådmannen sin vurdering at fordelane ved ein dispensasjon i saka er større enn ulempene. Etter ei samla og konkret vurdering finn rådmannen at vilkåra for å gje dispensasjon frå utnyttingsgrad (BRA) er oppfylt. Dispensasjon som gjeld byggegrense mot sjø for eit hjørne av fritidsbustaden, terrengstøttemur og planering Det er søkt om oppføring av støttemur og terrengplanering utanfor byggegrense mot sjø. I tillegg er sjølve fritidsbustaden søkt ført opp med eit mindre avvik i høve byggegrense mot sjø. Omsynet bak byggjeforbodet i strandsona er å gje strandsona eit særskilt vern og halde den fri for tiltak for å sikre ålmenta sine interesser, spesielt ferdsle og friluftsinteresser, landskapsomsyn og verneinteresser. Desse omsyna vil, i varierande grad, og gjerde seg gjeldande på ein bygd eigedom. Til dømes vil landskapsomsyn, herunder landskapsestetikk, tilseie at fysiske inngrep og/eller anlegg i strandlina lyt avgrensast. Vurderingstemaet for rådmannen har vore om ein dispensasjon i saka vesentleg vil setje til side omsynet bak føresegna det vert dispensert i frå. Når det gjeld sjølve fritidsbustaden er det rådmannen sin vurdering at avviket er eit mindre avvik som ligg innafor det som må aksepterast som ein justering i høve ein grovmaska byggegrense, og at omsynet bak byggegrensa ikkje vert vesentleg tilsidesett av ein dispensasjon i saka. Når det gjeld terrengstøttemur og planering er del av tiltaket eksisterande planert hageareal og eksisterande terrengstøttemur. Søkjer ynskjer å utvide hagearealet noko ved å føre opp ny terrengstøttemur utanfor eksisterande mur. I samband med at det er trekt byggegrense i kommuneplan for Radøy kommune er byggegrense i hovudsak trekt i vegglivet på eksisterande bygningar. Byggegrensa har ikkje teke omsyn til eksisterande terrenginngrep. Omsynet bak byggegrensa har vore å ikkje tilføre nye, større tiltak i strandsona, men ikkje å ramme eksisterande og naudsynte terrengtiltak. Det er rådmannen sin
vurdering at omsynet bak byggegrense mot sjø ikkje vert vesentleg tilsidesett av ein dispensasjon i saka. Rådmannen vil likevel tilrå at det vert sett som vilkår at godkjenning av endeleg plassering, høgde og utforming av støttemuren skal skje i byggesaka når det ligg føre terrengsnitt som viser landskapsverknaden av tiltaket. I vektinga av fordelar og ulemper har rådmannen særleg lagt vekt på at tiltaket er eit mindre tiltak og ledd i naudsynt grunnarbeid for oppføring av fritidsbustad i tråd med plan. Etter ei samla og konkret vurdering finn rådmannen at vilkåra for å gje dispensasjon frå byggegrense mot sjø for eit hjørne av fritidsbustaden, terrengstøttemur og planering er oppfylt. Dispensasjon som gjeld føresegner om avstand til nabogrense mot felles grøntareal Det er søkt om plassering av fritidsbustaden med avstand til nabogrense i sør på 3 meter. Eksisterande fritidsbustad er plassert ca. 5 meter frå nabogrensa i sør. Naboeigedomen er Friområde og felleseige for hytteeigedomane. Det er rådmannen sin vurdering at omsynet bak føresegna i plan- og bygningslova 29-4 som gjeld avstand til nabogrense ikkje vert vesentleg tilsidesett av ein dispensasjon i saka. Naboeigedomen er regulert til friområdet, og skal ikkje byggjast på, slik at omsynet til avstand mellom bygningar ikkje er aktuelt. Avstanden til vegen vil framleis vere ca. 10,5 meter og redusert avstand til nabogrensa kjem ikkje i konflikt med eventuell framtidig vegutviding. I vektinga av fordelar og ulemper har rådmannen særleg lagt vekt på at plassering nærmare nabogrensa er tenleg for å få plassert fritidsbustaden i bakkant av eigedomen, og med minst mogleg avvik i høve byggegrense mot sjø. Etter ei samla og konkret vurdering finn rådmannen at vilkåra for å gje dispensasjon frå avstand til nabogrense er oppfylt. Dispensasjon som gjeld arealføremål friområde for etablering av avkjørsle Det er søkt om å etabler avkjørsle i område som har arealføremål friområde etter reguleringsplanen. Søkjer har opplyst at det er etablert ein praksis i hytteområde for å etablere køyrbar tilkomst til eigedomane. Ortofoto synar at det er etablert veger og avkjørsler i strid med reguleringsplan til dei andre eigedomane. Rådmannen har ikkje kontrollert byggesaksstatus for dei andre eigedomane, eller om praksisen er ein lovleg og godkjent praksis.
Ortofoto 2011 Det er rådmannen sin vurdering at omsynet bak reguleringsplanen ikkje vert vesentleg sett til side om det vert gjeve dispensasjon for å etablere avkjørsle over friområdet. Reguleringsplanen er frå 1987 og såleis frå ein tid då ein hadde andre krav til tilrettelegging av infrastruktur til ein fritidseigedom. Hyttefeltet har ein regulert parkeringsplass heilt sør i feltet og tanken har vore at bilar skulle parkerast her og ikkje køyre inn i feltet. I 2003 vart det vedtatt ein reguleringsplan for eit bustadområde, Reguleringsplan for del av gnr 24/bnr 2 og 8, nord for reguleringsplanen for Bøneset. Denne reguleringsplanen medførar gjennomgangstrafikk i hyttefeltet. I den grad omsynet bak tilkomstløysinga i reguleringsplanen for Bøneset er sett til side skjedde det allereie i 2003 når reguleringsplan for Del av gnr 24/bnr 2 og 8 vart vedteke. Arealet som vert omdisponert frå friområde og nytta til avkjørsle er ein smal stripe mellom fritidseigedomen og eksisterande veg. Arealet er openbart ikkje eit aktivt nytta friområde. I vektinga av fordelar og ulemper har rådmannen særleg lagt vekt på at etablering av avkjørsle til eigedomen er i tråd med samfunnsutviklinga og at tilhøva legg godt til rette ved at avkjørsle kan skje direkte frå eksisteande privat veg utan store terreng- og landskapsverknader. Det går ein sti i området ned mot sjø. Søkjer har vist korleis stien vert teke i vare når avkjørsle vert etablert. At stien vert lagt om på ein måte som tek i vare ålmenn ferdsle vert vekta som eit
føremonn, og må sikrast i vilkår til vedtaket. Etter ei samla og konkret vurdering finn rådmannen at vilkåra for å gje dispensasjon frå arealføremål friområde for etablering av avkjørsle er oppfylt. Dispensasjon som gjeld byggegrense mot sjø for oppføring av naust og kai Det er søkt om oppføring av naust og kai utanfor byggegrense mot sjø. Reguleringsplanen opnar for oppføring av naust på eigedomen, jf. reguleringsførsegna pkt Bf. Byggegrense mot sjø har komen inn i samband med rullering av kommuneplan for Radøy kommune i 2011. I kommuneplanprosessen har ein truleg ikkje vore merksam på at det er regulert inne eit naust på eigedomen gjennom føresegna, og byggegrensa er ikkje satt med intensjon om å hindre oppføring av naust på eigedomen. Det er rådmannen sin vurdering at omsynet til byggegrensa mot sjø ikkje vert vesentleg tilsidesett av ein dispensasjon for oppføring av naust. Reguleringsplanen opnar ikkje for oppføring av kai. Kaien ligg i område som etter kommuneplan for Radøy kommune har arealføremål Bruk og vern av sjø og vassdrag. Etter føresegna til Kommuneplanen pkt. 3.5 er det ikkje høve til å føre opp kaier innafor føremålet : I desse områda er det ikkje tillete å føre opp flytebryggjer og kaianlegg. Rådmannen kan ikkje sjå at det er søkt dispensasjon frå arealføremål når det gjeld kaien. Etter kommuneplanen pkt. 2.8.2 og 2.8.3 er det lagt vekt på at naust skal ha tradisjonell utforming og vere tilpassa terrenget. Naust er på Radøy tradisjonelt ført opp med opptrekk eller lunnar i forkant, ikkje med kaier. Denne tradisjonen kjem til uttrykk i kommuneplanen pkt. 3.4.2 nr 5: I naustområde kan det etablerast lunnar til naust. Det kan ikkje byggjast kaiar/bryggjar framfor naust. Byggegrensa og arealføremålet hindrar kvar for seg oppføring av kai på eigedomen. Det er i kommuneplanen frå 2011 aktivt teke stilling til kaiar framføre naust og satt krav til tradisjonell utforming. Naust har tradisjonelt vore bygd inn i terrenget, utan store terrenginngrep og planerte flatar. Omsynet bak føresegna i kommuneplanen er landskapsverknaden av tiltak som er eksponert i frå sjå og visuelle kvalitetar. Ein tradisjonell utforming tek også i vare omsynet til at naust skal vere uthus og at område rundt skal vere ope for ålmenta. Kaier og planerte områder har ein privatiserande verknad. Dette er nokre av dei same omsyna som ligg bak føresegna om byggeforbod i strandsone og byggegrense mot sjø. Det er rådmannen sin vurdering at omsynet bak byggegrense mot sjø vert vesentleg sett til side av ein dispensasjon for oppføring av kai. Å opne for oppføring av kaier framfor frittliggjande naust vil endre det som har vore ein klar praksis i Radøy kommune og skape presedens for andre saker. Ein slik praksisendring, i strid med
kommuneplan, bør skje gjennom ein kommuneplanprosess der ein vil ha høve til å for eksempel halde eksisterande, tradisjonelle naustmiljø utanfor ein endring. Etter ei samla og konkret vurdering finn rådmannen at vilkåra for å gje dispensasjon frå byggegrense mot sjø for oppføring av kai ikkje er oppfylt. Vurdering etter naturmangfaldslova Rådmannen har vurdert omsøkt tiltak og prinsippa i 8 12 i naturmangfaldslova er lagt til grunn ved vurderinga. Ein har mellom anna sjekka det aktuelle arealet i www.naturbase.no og www.artsdatabanken.no og nytta rettleiing frå Fylkesmannen i Hordaland. Rådmannen finn ikkje at omsøkt tiltak vil komme i konflikt med naturmangfaldslova. SAKSHANDSAMINGSFRIST Sakshandsamingsfrist etter plan- og bygningslova 21-7 er 12 veker, pluss eventuelt høyringsperiode på 4 veker: Søknad om tillatelse til tiltak etter 20-2 som krever dispensasjon fra plan eller planbestemmelser, skal avgjøres av kommunen innen 12 uker. Fristen løper ikke i den tiden søknaden ligger til uttalelse hos regionale og statlige myndigheter, jf. 19-1. Søknaden er motteke 18.04.16.16. Søknaden er handsama 15.06.16. Sakshandsamingstida har vore 8 veker inkludert høyringsperiode, og søknaden er handsama innan sakshandsamingsfristen. Rådmannen sitt framlegg til vedtak: Det vert gjeve dispensasjon frå utnyttingsgrad (BRA) i reguleringsplan C.3. på følgjande vilkår: 1. Fritidsbustaden kan førast opp i ein høgde og med eit areal på inn til 150 kvm BRA og BYA, inkludert 36 kvm parkering. 2. Fritidsbustaden skal plasserast som omsøkt, og med maks planeringshøgde på kote +14. Det vert gjeve dispensasjon frå byggegrense mot sjø etter kommuneplanen pkt. 2.5 for et hjørne av fritidsbustaden, terrengstøttemur og planering på følgjande vilkår: 3. Fritidsbustaden skal plasserast som omsøkt med eit mindre avvik i høve byggegrense mot sjø. 4. Konkret plassering, høgde og utforming av terrengstøttemur og planert område skal takast stilling til i byggesaken innafor rammene i dispensasjonssaka. Bygningsstyresakta kan i byggesaka sette krav som tek i vare terreng og estetikk, herunder krav til terrassering og oppfylling. Det vert gjeve dispensasjon frå avstand eigedomsgrense etter plan- og bygningslova 29-4 i sør på følgjande vilkår:
5. Fritidsbustaden kan plasserast som omsøkt og minimum 3 meter frå eigedomsgrensa mot gbnr 24/207. 6. Plassering av fritidsbustaden må ikkje hindre bruk av friområdet i tråd med plan. Det vert gjeve dispensasjon frå arealføremål friområde i reguleringsplan for etablering av avkjørsle på følgjande vilkår: 7. Avkjørsle skal opparbeidast med 2, 5 meter breidde. 8. Avkjørsle skal opparbeidast definert og trafikksikkert og med naudsynt frisikt. 9. Sti mot sjø over arealet skal etter omlegging vere tilrettelagt og ope for ålmenn ferdsle. Det vert gjeve dispensasjon frå byggegrense mot sjø etter kommuneplanen pkt. 2.5 for oppføring av naust på følgjande vilkår: 1. Naust skal førast opp i samsvar med føresegner i Kommuneplan for Radøy kommune 2011-23, særskilt pkt 2.6(3), 2.8.2 og 2.8.3. Det vert ikkje gjeve dispensasjon frå byggegrense mot sjø etter kommuneplanen pkt. 2.5 for oppføring av kai. Grunngjeving for vedtaket går fram av saksutgreiinga. Vedtaket har heimel i plan- og bygningslova (pbl) 19-2 og naturmangfaldslova 8-12. Saka vert sendt Fylkesmannen i Hordaland for klagevurdering. Hovudutval for plan, landbruk og teknisk - 032/2016 PLT - handsaming: Saka ikkje handsama - utsett til neste møte. PLT - vedtak: Hovudutval for plan, landbruk og teknisk - 046/2016 PLT - handsaming: Hovudutvalet vedtok samrøystes rådmannen sitt framlegg til vedtak. PLT - vedtak: Det vert gjeve dispensasjon frå utnyttingsgrad (BRA) i reguleringsplan C.3. på følgjande vilkår: 1. Fritidsbustaden kan førast opp i ein høgde og med eit areal på inn til 150 kvm BRA og BYA, inkludert 36 kvm parkering. 2. Fritidsbustaden skal plasserast som omsøkt, og med maks planeringshøgde på kote +14.
Det vert gjeve dispensasjon frå byggegrense mot sjø etter kommuneplanen pkt. 2.5 for et hjørne av fritidsbustaden, terrengstøttemur og planering på følgjande vilkår: 3. Fritidsbustaden skal plasserast som omsøkt med eit mindre avvik i høve byggegrense mot sjø. 4. Konkret plassering, høgde og utforming av terrengstøttemur og planert område skal takast stilling til i byggesaken innafor rammene i dispensasjonssaka. Bygningsstyresakta kan i byggesaka sette krav som tek i vare terreng og estetikk, herunder krav til terrassering og oppfylling. Det vert gjeve dispensasjon frå avstand eigedomsgrense etter plan- og bygningslova 29-4 i sør på følgjande vilkår: 5. Fritidsbustaden kan plasserast som omsøkt og minimum 3 meter frå eigedomsgrensa mot gbnr 24/207. 6. Plassering av fritidsbustaden må ikkje hindre bruk av friområdet i tråd med plan. Det vert gjeve dispensasjon frå arealføremål friområde i reguleringsplan for etablering av avkjørsle på følgjande vilkår: 7. Avkjørsle skal opparbeidast med 2, 5 meter breidde. 8. Avkjørsle skal opparbeidast definert og trafikksikkert og med naudsynt frisikt. 9. Sti mot sjø over arealet skal etter omlegging vere tilrettelagt og ope for ålmenn ferdsle. Det vert gjeve dispensasjon frå byggegrense mot sjø etter kommuneplanen pkt. 2.5 for oppføring av naust på følgjande vilkår: 1. Naust skal førast opp i samsvar med føresegner i Kommuneplan for Radøy kommune 2011-23, særskilt pkt 2.6(3), 2.8.2 og 2.8.3. Det vert ikkje gjeve dispensasjon frå byggegrense mot sjø etter kommuneplanen pkt. 2.5 for oppføring av kai. Grunngjeving for vedtaket går fram av saksutgreiinga. Vedtaket har heimel i plan- og bygningslova (pbl) 19-2 og naturmangfaldslova 8-12. Saka vert sendt Fylkesmannen i Hordaland for klagevurdering. Vedlegg: Byggesak Gbnr 24/97 Bø - Fritidsbustad og naust - søknad om dispensasjon Eksisterande situasjonsplan, kommunedelplan Ny situasjonsplan Profilplan Teikningar hytte Teikninger naust Inspirasjonsbilde naust