Sola kommune SAKSFORELEGG Styre, råd, utvalg Møtedato Utvalg for arealsaker 25.02.2015 Utvalg for arealsaker 10.06.2015 Saksbehandler: Simon Tamminga / Christian Meyer REG 0548 Arkivsaksnr.:14/6578-16Arkiv: PLAN 0548 - FORUS NÆRINGSPARK FELT C1 - IKEA- 1. GANGSBEHANDLING RÅDMANNENS TILRÅDNING TIL VEDTAK: Utvalg for arealsaker gir Rådmannen fullmakt å legge ut Ikea tomt saken til offentlig ettersyn. I medhold av plan- og bygningsloven 12-10 legges forslag til reguleringsplan FORUS NÆRINGSPARK FELT C1 - IKEA, datert 22.06.2015 med tilhørende bestemmelser, datert 29.06.2015 ut til offentlig ettersyn og sendes berørte parter og høringsinstanser for uttale. RÅDMANNENS SAKSUTREDNING Oversikt over tilknyttede vedlegg V1. Planbeskrivelse datert 22.06.2015 V2. Kopi av innkomne merknader V3. Planbestemmelsene Sola datert 29.06.2015 V4. Konsekvensutredning, datert 08.06.2015 V5a. Plankart Stavanger og Sola, datert 22.06.2015 V5b. Plankart Sola, datert 22.06.2015 V6. Illustrasjonsplan V7. Ros-analyse, datert 08.06.2015 V8. Sjekkliste Rosanalyse Sola kommune V9. Trafikkvurdering, datert 09.06.2015 V10. EMF beregninger næriongsområde felt C-Forus, datert 08.10.2008 V11. Grunnundersøkelser med boreplan, datert 13.03.2006 V12. Mobilitetsplan, datert 15.06.2015 V13. Bestemmelse om mobilitetsplan V14. Kvalitetsprogram
INNHOLDSFORTEGNELSE 1 FAKTA... 2 1.1 Saken gjelder... 2 1.2 Tidligere behandlinger og saksprosess... 4 1.3 Gjeldende planer... 5 2 Beskrivelse av planområdet... 7 3 Beskrivelse av planforslaget... 11 3.1 Hensikten med planforslaget... 11 3.2 Reguleringsformål, areal og utnyttelsesgrad.... 11 3.3 Bebyggelse og anlegg... 12 3.4 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur... 13 3.5 Grønnstruktur... 14 3.6 Hensynssoner og avbøtende tiltak... 14 3.7 Estetikk... 14 3.8 Forhold til flyplassen... 16 3.9 Forurensning og miljøhensyn... 16 3.10 Rekkefølge av tiltak... 16 3.11 Gjennomføring... 16 4 VURDERINGER... 16 4.1 Innkomne merknader ved varsel om oppstart... 16 4.2 Konsekvenser av planforslaget... 17 5 Rådmannens oppsummering... 24 5.1 Konklusjon og tilrådning til vedtak... 24 1 FAKTA 1.1 Saken gjelder Hva er det som skal behandles? Forus-Nord AS og IKEA Eiendom Holding AS har igangsatt utarbeiding av detaljregulering. Intensjonen med planarbeidet er å legge til rette for etablering av et nytt IKEA varehus til erstatning for dagens varehus i Løwenstrasse og lagerlokalene som ligger i Svanholmen. Planområdet ligger for det meste i Stavanger kommune, men en mindre del ligger i Sola kommune. Planen er utarbeidet som én plan, men vil bli behandlet separat i hver kommune. Det er i hovedsak en parkeringsplass og tilstøtende veger som reguleres innenfor Sola kommune sin del av planen. Varehuset med parkeringsanlegg og tilhørende funksjoner skal reguleres innenfor Stavanger sin del av planforslaget. Saksfremlegget beskriver derfor både varehuset og parkeringsplass. Bakgrunnen for at saken fremmes. Stavanger bystyre og Sola kommunesyret godkjente i 2009 en reguleringsplan for etablering av IKEA på felt C1 på Forus. Fylkesmannen hadde innsigelse til planen og innsigelsen ble opprettholdt av Miljøverndepartementet i 2010. Innsigelsen var begrunnet med at planen var i strid med nasjonal areal- og transportpolitikk og fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren med retningslinjer for handelslokalisering. Videre var lokaliseringen i strid med kommuneplanene for Stavanger og Sola. 2
Ved behandling av regionalplanen for Jæren i 2013 brakte fylkesmannen spørsmålet om en større handelsetablering på dette feltet inn for kommunal- og moderniseringsdepartementet for avgjørelse, etter at fylkestinget hadde vedtatt dette. Departementet ga fylkestinget medhold i sin beslutning. I regionalplan for Jæren åpnes det for at Sola, Sandnes og Stavanger kommuner i samarbeid kan avsette et område til formål handel på Forus felt C1. I kommuneplan for Stavanger 2014-2029 (vedtatt 15.06.2015) og pågående Kommuneplan for Sola 2015 2026 er det tatt hensyn til regional planbestemmelse om etablering av en enkelt større handelsvirksomhet på Forus felt C1. Hovedformålet med planforslaget. På tomten er det intensjon om at IKEA skal etablere et nytt anlegg til erstatning for dagens anlegg ved Løwenstrasse og eksternt lager i Svanholmen. Hvilke hensyn er de mest sentrale? Planen er bygd på de fleste av forutsetningene fra Forusplanen, men er tilpasset de faktiske forhold som kjennetegner området. Plassering av planområdet. Planområdet omfatter et areal på ca. 75 daa, hvorav ca. 67 daa ligger i Stavanger kommune og ca. 8 daa i Sola kommune. 3
Figur 1.1 plassering av planområdet og varslet planområdet (med kommunegrensen). 1.2 Tidligere behandlinger og saksprosess 1.2.1 Varsel om oppstart høring av planprogram Felles oppstartsmøte for planarbeidet ble holdt den 03.07.2014 i Stavanger kommune. Planoppstart med planprogram er varslet iht. 12-9. Oppstart av planarbeid ble kunngjort i Stavanger Aftenblad, og på Stavanger og Sola kommunes hjemmesider. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert 15.08.2014. Det kom inn 9 uttalelser fra offentlige instanser og 1 privat merknad i forbindelse med varslingen. Merknadene er oppsummert og kommentert i forslagstillers planbeskrivelse. I merknader fra offentlige gjøres det oppmerksom på eksisterende tekniske anlegg og restriksjonssoner innenfor planområdet. Merknad fra private påpeker viktigheten med å sikre gode kryssinger av gang- og sykkelveiene som går igjennom planområdet, også i anleggsfasen. Fylkesmannen i Rogaland og Fylkesrådmannen påpeker at etablering av handel i felt C1 bør ses i sammenheng med interkommunal kommunedelplan for Forus. Krav om konsekvensutredning Plan og bygningslovens bestemmelser definerer innslagskriterier for krav om konsekvensutredning. I dette tilfellet er det følgende kriterier som utløser krav til konsekvensutredning: IKEAs bebyggelse vil overstige 15.000 m². Dette utløser krav om konsekvensutredning, jfr. Forskrift om konsekvensutredning 2 d, Vedlegg I, pkt. A 1. 1.2.2 Fastsettelse av planprogram Planprogrammet er lagt til grunn for utarbeidelse av detaljregulering med konsekvensutredning og omfatter beskrivelse av tiltak og planprosess, herunder forholdet til overordnete planer, samt beskrivelse av viktige forhold og konsekvenser og medvirkning. Etter endt merknadsrunde ble følgende temaer tilført planprogrammet: Miljøforhold Landskapsbilde og bymiljø ble tilført planprogrammet der tidligere utredninger for høyspentlinje forutsettes revidert/utredet på nytt. Samfunnsforhold Byplan arealbruk ble tatt med som nytt utredningsbehov for å se på de visuelle konsekvensene og synligheten planlagt bebyggelse kan ha i forhold til eksisterende bebyggelse. Tilgjengelighet og reisemiddelfordeling ble tatt med som tema som skal avklares i mobilitetsplan Transportsystemer trafikale forhold, for å unngå tilbakeblokkering til E39 ble E39 tilført i trafikkanalysen. Gang-, sykkel og kollektivtilgjengelighet: det ble spesifisert som del av trafikkanalysen, og at det i mobilitetsplanen må ses på eksisterende forbindelser og eventuelt behov for nye forbindelser, og interne gangveger må tilpasses eksisterende forbindelser, samt parkeringsbehovet for sykkel må belyses i mobilitetsplanen. 4
Støy og trafikksikkerhet: trafikksikkerheten for myke trafikanter ble tatt med som utredningstema for å sikre at det utvikles et sikkert og miljøvennlig transportbehov. Konsekvensutredningen følger som eget vedlegg til plansaken (Prosjektil Areal AS 15.01.15). Hovedpoengene er oppsummert i kapittel 5 i planbeskrivelsen (se eget vedlegg) Prosjektil Areal AS, datert 22.06.2015. Kommunalstyre for byutvikling i Stavanger behandlet planprogrammet i sak 10/15 den 15.01.2015 og fattet enstemmig vedtak. Utvalg for arealsaker i Sola kommune behandlet planprogrammet og fattet vedtak i sak 20/15 den 25.02.2015. 1.3 Gjeldende planer 1.3.1 Nasjonale og regionale føringer og planer Regionalplan for Jæren 2013-2040 Planområdet ligger i et område som er kategorisert som et næringsområde bestående av allsidig og arealkrevende virksomhet og et næringsområde med høy urbaniseringsgrad. Planbestemmelse 4.2 i regionalplanen åpner for at Sola, Sandnes og Stavanger kommuner i samarbeid kan avsette et område til formål handel på Forus felt C1. Hensikten er å gi mulighet for at det kan etableres en enkelt større handelsvirksomhet med regionalt/landsdelsbasert nedslagsfelt, og uten at dette utvikler seg til et handelsområde med flere virksomheter. KDP 125 kommunedelplan for parkering for næringsområder på Forus og Lura Sandnes, Sola og Stavanger kommuner har sammen med Forus Næringspark AS, arbeidet fram et forslag til kommunedelplan for parkering for næringsområdene på Forus og Lura. Formålet med planarbeidet var å foreta en gjennomgang og kartlegging av parkeringssituasjonen i næringsområdene på Forus og Lura, og utarbeide forslag til ny felles parkeringspolitikk og bestemmelser. Planen er ikke vedtatt. IKDP Forus interkommunal kommunedelplan for Forus Sandnes, Sola og Stavanger har startet et interkommunalt samarbeid om å utarbeide en felles kommunedelplan for Forus (IKDP Forus). Planprogrammet ligger ute til offentlig ettersyn frem til 15. september 2015. 1.3.2 Kommuneplan og relevante kommunedelplaner Kommuneplan Stavanger kommune 2014-2029, vedtatt i Bystyret 15.06.2015 Planområdet er vist som kombinert bebyggelse- og anleggsformål, med tilhørende bestemmelse om at det kan etableres næringsbebyggelse og forretning. Dette er i tråd med regional planbestemmelse 4.2 i regionalplan for Jæren 2013-2040. Kommuneplan Sola kommune 2011-2022 (gjeldende) Området er i hovedsak avsatt til LNFR-areal. Høringsutkast Kommuneplan Sola 2015-2026 (pågående, forventes vedtatt høsten 2015) 5
Planområdet er vist som næringsbebyggelse- og samferdselsanleggsformål, med tilhørende bestemmelse om at det kan etableres næringsbebyggelse og forretning. Dette er i tråd med regional planbestemmelse 4.2 i regionalplan for Jæren 2013-2040. Figur 1.2 Utsnitt pågående kommuneplan Sola 1.3.3 Gjeldende reguleringsplaner Stavanger Figur 1.3 - Gjeldende regulering Stavanger, størsteparten av planområdet er regulert til jordbruksformål i plan 978, vedtatt 20.08.1982. Planområdet er vist med rød strek. 6
Sola Figur 1.4 Gjelde reguleringer Sola. Planområdet er regulert til veiformål og tilhørende bestemmelsene. Nordlige deler er ikke regulert ennå, og har et jordbruksformål i gjeldende kommuneplan. Plan 0379 Forus Næringspark felt C1 og Plan 0361 Solasplitten erstattes delvis med foreliggende detaljregulering. 1.3.4 Pågående reguleringsplanarbeid Ny kommuneplan for Sola er pågående, og forventes vedtatt i høsten 2015. 2 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 2.1.1 Størrelse, beliggenhet og avgrensning av planforslaget Planområdet omfatter et areal på ca. 75 daa, hvorav ca. 67 daa ligger i Stavanger kommune og ca. 8 daa i Sola kommune. Tomta er den første du kommer til når du kommer til Forus nordfra. Ved Solasplitten like nord for planområdet går det et tydelig skille mellom landbruksarealer nord for tomta, og næringsarealer i sør. I øst grenser planen opp mot sykkelstamveien og motorveien. Solasplitten og sykkelstamveien er bygget opp på murer som omkranser planområdet på øst-, vestog nordsiden. 7
STAVANGER KOMMUNE SOLA KOMMUNE Figur 2.1 - Flyfoto som viser planområdet med gul flate og kommunegrensen mellom Sola og Stavanger med blå strek 2.1.2 Eierforhold Tomta eies av IKEA (Gnr/bnr 16/258 og 35/45), kun en liten del langs planområdet eies av Statens vegvesen (35/393). 2.1.3 Landskap og topografi Størsteparten av planområdet ligger på kote +16 moh. Planområdet er flatt, med en forhøyning på ca.2 meter langs øst og nord. Området er i dag klargjort for utbygging. 2.1.4 Naturtyper og biologisk mangfold Området er per i dag ubebygd og er i dag klargjort for utbygging. Det ikke finnes truede arter, utvalgte naturtyper eller naturverneområder innenfor eller tilstøtende til planområdet. 2.1.5 Markslag og grunnforhold (herunder også radon) Området er per i dag ubebygd og er i dag klargjort for utbygging. Området har vært et jordbruksområd før. Ros-analysen viser at fare for radon er ikke sannsynlig. 2.1.6 Vind, lokalklima og solforhold Området er vindutsatt. Området har god solforhold. 8
2.1.7 Eksisterende bebyggelse og arealbruk Området er per i dag ubebygd og er i dag klargjort for utbygging. Arealet er per i dag en grus- og stein-flate. Like sør og øst finnes næringsareal med foretningsbygninger og lokal infrastruktur, like vest og nord ligger regionens hovedinfrastruktur E39 og Solasplitten. 2.1.8 Kultur- og fornminner Det ble foretatt synfaringer på tomten i mars 2007. Innenfor området i Stavanger kommune, felt C, ble det kun påvist ett automatisk fredet kulturminne i form av en kokegrop. Etter avtale med Arkeologisk museum i Stavanger ble denne gropen snittet og dokumentert ved tegning og fotografi. Det ble også tatt ut kullprøve for datering. Felt C ble med dette i samråd med AmS vurdert som tilstrekkelig undersøkt. 2.1.9 Transportsituasjon og kollektivbetjenning Vegsystem og adkomstforhold Figur 2.2 - Illustrasjon av eksisterende infrastruktur (Prosjektil) Bil Adkomst til planområdet med bil er via rundkjøringen sør for planområdet (lys rød strek på figur 3). Sykkelstamveien som er under bygging er vist med rosa stiplet strek, og går parallelt med motorveien. Kollektivbetjenning Blå heltrukken strek viser eksisterende busstrase, som har busstopp ved planområdet i sør, og som krysser adkomstveien for biler inn i planområdet. To ekspressruter, X30 og X60 går fire ganger i 9
timen fra kl. 08.00 23.00 i ukedagene, med noen flere avganger i rushtiden. I tillegg går det flere andre ekspressruter mellom kl. 06.00-08.00 og 14.00-18.00 på hverdager. I helgene går det ingen busser på strekningen. Myke trafikkanter Sykkelstamvegen under planlegging - vil ha direkte tilkomst til planområdet. Ellers er det gode gang- og sykkelveger ved planområdet. Det er fortau der det ikke er gang- og sykkelveger. 2.1.10 Spesielle miljøforhold Støy Området er støyutsatt på grunn av nærhet til E39 og Solasplitten. Området har delvis støyverdier over 55 db, som er den anbefalte støygrensen i Miljødepartementets retningslinje T-1442 for uteområder. Grunnforhold Grunnforholdene i planområdet er tidligere undersøkt av Multiconsult. Rapporten viser at de dårligste grunnforholdene ligger i områder lavere enn kote +16. I ustabile områder anbefales fundamentering på rammede betongpeler eller på stålkjernepeler som bores til fjell. Direktefundamentering er mulig i høyere områder. Rapporten er vedlagt i plandokumentene som eget vedlegg. 2.1.11 Teknisk infrastruktur Vann og avløp Det går to hovedavløpsledninger gjennom planområdet. Ledningene har restriksjonssone på 4 meter til hver side. Det er lagt frem en Ø800 mm ledning for IKEA, samt at nordøstre del av tomten er tilknyttet en egen Ø600 mm ledning sammen med avrenning fra sykkelstamveg og E39. Begge ledningene ledes i kanal sørvest for Næringsveien. Kabler og linjer Eksisterende høyspent i luftstrekk går over planområdet (2 x 300 kv). På grunn av at det er planer om å oppgradere strømnettet på sikt, er byggeforbudsfeltet fra høyspentkabelen 50 meter fra kabelen ifølge retningslinjer fra Statens strålevern. Risiko og sårbarhet Området er vindutsatt, og det kan forekomme store nedbørsmengder. Flomkartet, figur 2.3, viser hvordan vannet brer seg på overflaten ved et 500 års regn samtidig med en kollaps i avløpstunellene som er på Forus. Som det viser på figuren vil dette være uproblematisk for planområdet. Det arbeides for tiden med en vannplan/flomkart for Forus. Denne er ikke ferdigstilt. 10
Figur 2.3 - Flomkart for 500 års regn samtidig med tunnelkollaps (Prosjektil). 3 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 3.1 Hensikten med planforslaget Planforslaget er i tråd med regionalplan for Jæren og gjeldende kommuneplan 2014-2029 for Stavanger og pågående Kommuneplan for Sola som alle åpner for at det kan etableres handelsvirksomhet på felt C1. 3.2 Reguleringsformål, areal og utnyttelsesgrad. 11
Figur 3.1 Plankart Sola kommune. Reguleringsformål Areal (m²) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (plan- og bygningsloven 12-5) Kjøreveg 1453 Gangveg/gangareal/gågate 9 Annen veggrunn - grøntareal 2918 Parkering 3523 Hensynssoner (plan- og bygningsloven 12-6) Sikringssone - Gass og fjernvarme 1579 Faresone - Høyspenningsanlegg 5623 SUM (eksklusive hensynssoner) 7903 3.3 Bebyggelse og anlegg 3.3.1 Forretning/Næring Byggeområde for forretning/kontor I planforslaget er det avsatt ca. 40,5 dekar til byggeområde for forretning/kontor. Bebygd areal ("fotavtrykket") vil være ca. 25 100 m2, med mulighet for utvidelse til ca. 28 300 m2. Bygningen skal oppføres innenfor Stavanger kommune sin del av planområdet. Maks tillatt BRA er satt til 113 000 m2. Bruksarealet er fordelt slik: BRA varehus Grunnetasje parkering Imaginære plan Utvendig parkering SUM: 36 624 m2 23 670 m2 47270 m2 5 436 m2 113 000 m2 Byggehøyder Maks gesimshøyde fremgår av plankartet, og er satt til 20 meter. Gesimshøyden for inngangspartiet er satt til 21,5 m, 1,5 meter høyere enn resten av varehuset. Det er i reguleringsbestemmelsene i tillegg åpnet for tekniske rom/konstruksjoner med høyde inntil 5 meter på maksimalt 15 % av takflaten. 3.3.2 Fellesområder/uteoppholdsområder Blågrønn faktor Planforslaget stiller krav til lokal overvannshåndtering ved nye byggetiltak innenfor planområdet. Det er satt krav til blågrønn faktor lik 0,7 i hht. veileder Blågrønn faktor med tilhørende regneark, datert Fremtidens byer 28.01.2014. Denne legges til grunn for beregningen. Blågrønn faktor indikerer hvor egnet grunnen er til å håndtere overvann. Flater med høy permeabilitet gis høy verdi, nærmere eller lik 1. Tilsvarende vil flater med liten eller ingen permeabilitet gis verdi ned mot 0, typisk asfalt. I forslagsstillers planbeskrivelse pkt. 7.5.2 er det vist til konkrete eksempler. 12
3.4 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 3.4.1 Veg, trafikk og trafikksikkerhet Traffiksystemet Trafikksystemet innenfor planområdet er vist på figur 3.2. Biltrafikk inn i området er vist med rød strek, gul strek viser biltrafikk ut av planområdet. Lilla stiplet strek viser gangtraseer fra bussholdeplass og gang- og sykkelvei inn til varehuset. I bestemmelsene stilles det krav til at utomhusplanen skal vise hvordan trafikksikkerhet ivaretas for myke trafikanter, og at denne skal være godkjent av byplanavdelingen før igangsettingstillatelse gis. Blå strek viser kjøretrase for varelevering. Vareleveringen foregår i hovedsak utenfor varehusets åpningstider. Varemottaket er lagt langs fasaden mot øst. Terrenget på østsiden skal bygges opp slik at varebiler kjører opp på en rampe og kommer opp på nivå med byggets andreetasje. Renovasjonscontainere skal også plasseres langs byggets østside. Lastesone for hjemtransport er i grunnetasjen sammen med parkeringen. Figur 3.2 - Illustrasjon som viser trafikksystemet (Prosjektil). Plassering av parkering og parkeringsdekning. Bil Det meste av parkeringen er planlagt i byggets første etasje, altså innenfor Stavanger sin del av planområdet, men også på store deler av utearealene mot vest (Sola kommune) og nord (Stavanger) er det lagt til rette for parkering. Planforslaget legger opp til totalt 1.200 parkeringsplasser, hvorav 2,5 % av disse tilrettelegges for HC-parkering, 2,5 % for familieparkeringsplasser (ca. 60 HC/familieparkeringsplasser) og 2,5 % med mulighet for ladning av el-bil (ca. 30 stk.). På dagens 13
IKEA-varehus er det i overkant av 600 parkeringsplasser, noe som betyr en dobling i det nye planforslaget. Avvik fra kommunalteknisk vegnorm. Parkeringsplassene for bevegelseshemmede og familieparkeringsplassene er dimensjonert iht. IKEA sine egne retningslinjer for dimensjonering av sine varehus, som er 3,8 m x 5,0 m. Norges Handikapforbund sine krav til HC-parkering er 4,5 m x 6,0 m. Forslagsstiller oppgir at kravene oppfylles ved å øke bredden til 4,7 m og at det legges en gangveg langs plassene, istedenfor 6,0 m lengde. Sykkelparkering I planforslaget er det avsatt areal for 140 sykkelparkeringsplasser, hvorav 50 % av disse skal være under taket i byggets førsteetasje. 30 plasser blir ved varehusets inngangsparti. Det skal etableres ca. 10 ladestasjoner for el-sykkel. 3.4.2 Annen infrastruktur Det tas hensyn til de eksisterende høyspentledninger, avløpsledninger og gass og fjernvarme. Vann- og avløpsnett skal etableres iht. kommunalteknisk norm for vann- og avløpsledninger. Tekniske planer for slike anlegg skal godkjennes av relevant myndighet. Hensynet til brannvannsdekning skal vies spesiell oppmerksomhet. 3.5 Grønnstruktur Planområdets randsone skal beplantes, i tillegg til at det er lagt til rette for noe vegetasjon rundt parkeringsplassene på vestsiden. Grønnstrukturen er vist med Annen veggrunn på plankart. 3.6 Hensynssoner og avbøtende tiltak Sikringssoner for eksisterende høyspentkabler, avløpsledninger, gass- og fjernvarmeledninger fremgår av plankartet. 3.7 Estetikk Varehuset er foreslått oppført over tre etasjer med parkeringsetasje i grunnetasjen. I første etasje vil det være betjent lager, selvbetjeningslager, markedshall, kundeservice, kassalinjer og inn/utgangsarealer. Andre etasje vil bestå av kontorer/garderober, restaurant og visningsrom. 14
Figur 3.3 - Fugleperspektiv sett fra sør (Prosjektil). Varehuset planlegges å kles med stålplater i blått, se figur 3.3 og 3.4. Fasadene vil generelt være tette med unntak av den vestre fasaden som vil ha vindusbånd. Hovedadkomsten vil fremstå som et eget bygningselement mot vest. Dette bygningselementet vil kles med stålplater i gult, og det vil være store glassfelt over tre etasjer som vil gjøre bygningen transparent og medvirke til å bryte opp de øvrige fasadene. Vinduer og dører vil bli lakkert i en grå farge. Utvendige rømningstrapper og baldakiner skal bidra til at fasadene og bygget får innslag av elementer i en menneskelig skala og dimensjon. Virksomhetens logo skal monteres på alle fasadene, med bokstaver i en høyde på inntil 8 meter, se figur 3.3 og 3.4. For å veilede bilister på E39 og Solasplitten, skal det etableres et navigasjonstårn på byggets fasade mot øst. Utforming og plassering av skiltet fremgår av figur 3.3. Skiltet vil ha en høyde på ca. 38 meter over terrengnivå. Tårnet er standard for de fleste IKEA varehusene. 15
Figur 3.4 - IKEA sett fra sørøst, navigasjonstårnet er vist med sort ring i nordøstre hjørne av bygget (Prosjektil). 3.8 Forhold til flyplassen Planområdet ligger ca. 3,6 km øst for hovedrullebanen på Stavanger lufthavn Sola, innefor ytre delen av horisontalflaten, som er en høyderestriksjonsflate i restriksjonsplanen for Stavanger lufthavn Sola i medhold av kap. 10 og 11 i Forskrift om utforming av store flyplasser, BSL E 3-2. Horisontalflaten ligger på kote +53,4 meter over havet. Restriksjonsplanen ble vedtatt av Samferdselsdepartementet 30.06.2010 i henhold til luftsfartsloven 7-13. Maksimal tillatt byggehøyde (mønehøyden) på bygg og anlegg for de ulike reguleringsformålene i planen er fastsettet i planbestemmelsene. Bruken av tårnkraner i utbyggingsperioden må ivareta punktene om rapportering av luftfartshinder til Statens kartverk, og merking av luftfartshinder må være i forhold til Forskrift om merking av luftfartshinder. Dette er fastsettet i planbestemmelsene også. 3.9 Forurensning og miljøhensyn Trafikkstøy Planområdet er utsatt for trafikkstøy fra E39 og Solasplitten. Miljøverndepartementets retningslinje T-1442 angående støy er innarbeidet i bestemmelsene. Forurensing Høyspent I området regulert som fareområde høyspenningsanlegg tillates det ikke oppført varige bygg. Parkering kan skje i området under høyspentlinjen. Belysning, skilting, areal for handlevogner, parkering etc. skal godkjennes av netteier. Elektromagnetisk stråling I bygningsmasse innenfor H760_04 tillates ikke permanente arbeidsplasser på grunn av fare for elektromagnetisk stråling. 3.10 Rekkefølge av tiltak Rekkefølgekrav knyttet til infrastruktur er delvis allerede gjennomført og delvis sikret opparbeidet. Disse kravene gjelder for alle planer på Forus. Rekkefølgekravene inngår i reguleringsbestemmelsene. 3.11 Gjennomføring Det forventes gjennomføring av planforslaget innenfor planens gjennomføringsfrist, som er jf. Pbl. 10 år. 4 VURDERINGER 4.1 Innkomne merknader ved varsel om oppstart 16
Merknadene er oppsummert og kommentert i forslagstillers planbeskrivelse. 4.2 Konsekvenser av planforslaget 4.2.1 Konsekvenser for barn- og unge Det er flere gode gang- og sykkelforbindelser til planområdet. Sykkelstamveien som er under bygging, vil være en effektiv og sikker måte for syklister å komme seg fra Stavanger eller Sandnes til IKEA. Det er også et godt kollektivtilbud til planområdet i ukedagene. 4.2.2 Universell utforming Universell utforming anses som ivaretatt i reguleringsbestemmelsene. Uterom og bygninger skal være tilpasset bevegelses-, orienterings- og miljøhemmede. Det er tilrettelagt for 30 parkeringsplasser (2,5 %) for bevegelseshemmede i planforslaget. 4.2.3 Konsekvenser for eksisterende innbyggere i området Planområdet er per i dag ubebygd. Forus-Vest er under utbygging de årene fremover. Støy og støyforhold er ivaretatt ved T-1442. Det ble innregulert i planbestemmelsene. Sol og skyggeforhold er tilfredsstillende. Det er handelsbygninger, med handel innendørs. En sentral plassering av bygningen på tomten slik den ble foreslått, forebygger uønsket skyggeforhold på andre tomter. Dessuten ligger IKEA tomten lengst nord på Forus Vest, slik at det er bare E39 som skal ligge delvis i skyggen. For en vurdering av den trafikkale forhold vises til pkt. 4.2.5. 4.2.4 Konsekvenser for næringslivet i området? Planforslaget legger til rette for en logisk avslutning av Forus-Vest mot nord. Planområdet beliggenhet og planprogram tilbyr arbeidstakere og næringsdrivende muligheter å slappe av i lunsjpausen eller etter arbeidstiden. Dessuten tilbyr IKEA også muligheter for kaffe, lunsj og middag. IKEA tilbyr handel, noe som ikke konkurrerer med andre næringsaktiviteter i nærheten av planområdet. Som det forestår i KU-en innebærer den nye lokaliseringen en vesentlig økning av salgsarealet for kategorien tepper, møbler og hvitevarer. I den grad IKEA sitt vareassortiment også omfatter varer som strengt tatt ligger innenfor betegnelsen (annen) detaljhandel, kan det argumenteres for at dette bidrar til å svekke / undergrave bestemmelsen om lokalisering og arealbegrensning for lokalsenteret ved Tvedtsenteret. Imidlertid er dette også situasjonen i dag, og den nye lokaliseringen er bedre sett i dette lyset enn dagens lokalisering. Rådmannen vurderer konsekvenser for næringsliv i området som litt positiv. Planområdet supplerer lokal næringstilbud til innbyggere. 4.2.5 Konsekvenser for den trafikale situasjonen? Trafikkavvikling generelt Det er utført en trafikkanalyse som viser hvordan IKEA skal påvirke den trafikkavviklingen i denne delen av Forus og på E39 og Solasplitten. Det vises eget notat (Asplan Viak, 09.06.2015, se vedlegg). Basert på de foreliggende vurderingene i rapporten er det ikke noe som tyder på at det skal være noen kapasitetsproblemer eller avviklingsproblemer på det foreliggende vegnettet internt på Forus, hverken med nytt IKEA varehus med dagens trafikk eller 15 år fram i tiden. Det er etter de vurderingene som er gjennomført ikke noe som tyder på at det vil bli noen belastningsgrader som 17
overstiger ca. 50 %. Det vurderes også som svært liten fare for tilbakeblokkering ut på vegnettet på Forus fra det interne vegnettet på IKEA. Nytt varehus på felt C1 vil ikke medføre økt trafikk på E39. Trafikken til/fra IKEA fra Stavanger passerer i dag på E39 forbi kryss med Solasplitten, og trafikken fra syd er mindre enn den andelen som kommer fra nord. Solasplitten fra Moseidsletta til E39 vil få en økning i trafikkbelastningen med ca. 450 kj.t./dim time. Solasplitten isolert skal imidlertid ha stor nok kapasitet. På grunn av dagens stor trafikk på E39 er det tilbakeblokkering inn Solasplitten i dimensjonerende time ettermiddag (normalt mellom kl. 15.30 og kl.16.30). For å unngå dette er det kun kapasitetsforbedrende tiltak på E39 som vil bidra til en forbedret avvikling. Forbedrende tiltak på E39 skal forebyge tilbakeblokkering inn Solasplitten og tilstøtende veier. Dette er for øvrig noe Statens vegvesen arbeider med. Det ble konkludert i rapporten at tiltak på Solasplitten eller på vegnettet på Forus vil ikke bidra til forbedret avviklingsforhold. Det ble også påpekt at IKEA in seg sølv skal ikke medføre ulemper til trafikkavvikling eller kapasitet på vegnettet på Forus eller Solasplitten. Trafikk- og parkeringsforhold, trafikksikring Vegene og kryssene inn til planområdet er dimensjonert i henhold til den utbyggingen som ble forutsatt i det tidligere planarbeidet, også inkl. nytt varehus for IKEA. Det fremgår av forslagsstillers trafikkvurdering at det ikke er noe som tyder på at det skal være kapasitetsproblemer eller avviklingsproblemer på det interne veinettet på Forus som følge av utbyggingen, hverken med nytt IKEA varehus med dagens trafikk eller 15 år fram i tid. Det vurderes også som svært liten fare for tilbakeblokkering ut på overordnet vegnett fra det interne vegnettet innenfor IKEA sin tomt. Trafikkmønsteret i planforslaget er lagt opp slik at største delen av trafikken skal kjøre rett frem og inn i P-huset, se figur 4.1. Alternativt kan trafikken kjøre rett frem og rundt varehuset på østsiden. I følge trafikkvurderingen innebærer dette at trafikkstrømmene for inngående og utgående trafikk ikke vil komme i konflikt med hverandre. Det hevdes at dette er en god avvikling og at det er liten fare for tilbakeblokkering. 18
Figur 4.1 Kjøremønster (Prosjektil) I planforslaget er det lagt opp til en 7 meters bred vei, med et kjørefelt i hver retning (rød=inn, gul=ut). Som beskrevet i trafikkvurderingen antas det at største delen av trafikken kjører rett frem og inn i varehuset, eventuelt rett frem og rundt varehuset. Rådmannen mener at det er stor sannsynlighet for at mange bilister vil svinge til venstre når de ankommer planområdet, for å finne parkering nærmest hovedinngangen på vestsiden av bygget. Dersom dette blir tilfellet, vil det sannsynligvis bli tilbakeblokkeringer ut i kollektivfeltet og rundkjøringen like utenfor planområdet på grunn av at de da må krysse trafikk som er på vei ut fra IKEA. Rådmannen mener at dersom det er meningen at trafikken skal gå rett frem så bør det ikke være mulig å svinge til venstre. Et annet, og bedre alternativ, er å ha enveiskjøring innenfor planområdet. Begrunnelsen for dette er blant annet at det ville bedret trafikksikkerheten for myke trafikanter, fordi de da kun behøver å krysse et kjørefelt i stede for to (se lilla stiplede linjer på figur 4.1). Det vil også bedre sikkerheten for bilister ettersom alle bilene kjører ut fra parkeringsplassen i samme retning. Kollektiv 19
Tiltaket vil ikke ha noen konkrete konsekvenser for kollektivtraseen, men ny kollektivtrasé i kombinasjon med bedre hjemtransporttjenester og økt netthandel vil gjøre det mer attraktivt å reise kollektivt, også til/fra IKEA. God visuell forbindelse fra IKEA mot bussveien er en fordel. Kollektivdekningen mellom Stavanger og Sandnes via planområdet på hverdager anses å være god. Lørdager er den dagen IKEA har flest besøkende, og det er derfor uheldig at det ikke går busser på strekningen denne dagen. I forslagsstillers konsekvensutredning nevnes det at IKEA ønsker å undersøke muligheten for å etablere en IKEA buss med avganger fra for eksempel Stavanger sentrum. Figur 4.2 Infrastruktur (Prosjektil Som figur 4.2 viser, så vil trafikken inn (rød) og ut (grønn) av planområdet måtte krysse kollektivfeltet (blå strek). Parallelt med kollektivfeltet er det også bygd en gang- og sykkelvei, som må krysses. I planforslaget er ikke løsningen for hvordan dette skal gjøres beskrevet. Det kommer heller ikke klart frem av planforslaget hvordan rampen opp til vareleveringen skal utformes, og hvordan den skal forholde seg til kjøreveien på østsiden. Administrasjonen har vært i dialog med forslagsstiller angående trafikkløsningen i planforslaget. De er innstilt på å detaljere endelige trafikkløsninger nærmere til andre gangs behandling. I tillegg stilles det krav til at utomhusplanen skal vise hvordan trafikksikkerhet ivaretas for myke trafikanter. Denne skal være godkjent av byplanavdelingen før igangsettingstillatelse gis. 4.2.6 Drift og vedlikehold av veg- og grøntanlegg Tiltakshaver skal ha ansvar for drift og vedlikehold av veg- og grøntanlegg. 4.2.7 Konsekvenser for naturmangfold 20
Planområdet er i dag ubebygd og er klargjort for utbygging av varehuset. Det vises til pkt. 2.1.4. Naturmangfold ikke hindrer planforslagets mål og omventet gjelder at planforslaget skal ikke hindre truede arter, naturmangfold og verneområder. Utbyggingen vil trolig virke positivt på vanlig artsmangfoldet i planområdet, som i dag stort sett består av stein og grus. Med opparbeiding av utearealene vil deler av tomta bli anlagt med vegetasjon. Det stilles også krav om blågrønn faktor reguleringsbestemmelsene som skal sikre at det biologiske mangfoldet i området blir ivaretatt. 4.2.8 Konsekvenser for landskapet og topografi Planområdet ligger på den nordligste tomta i næringsområdet på Forus, mellom motorveien i øst og Solasplitten i nord og vest. Tomta ligger skjermet til fra motorveien og Solasplitten, da den ligger noe lavere i terrenget. Motorveien ligger på kote + 23-24 langs planområdet, mens Solasplitten heller fra kote +29 i nord til +24 i vest. Maks gesimshøyde på nybygget vil ligge på kote ca. +38. Ny bebyggelse på tomta vil ikke skyggelegge omkringliggende bebyggelse på grunn av store avstander mellom byggene, og en forholdsvis lav byggehøyde på det foreslåtte tiltaket. Figur 4.3 - fugleperspektiv sett fra øst (Prosjektil) Som figur 4.3 viser, så vil nybygget i stor grad skille seg ut fra omkringliggende landskap og bebyggelse. Varehuset vil være godt synlig på grunn av de karakteristiske fargene, og på grunn av bygningsvolumet. IKEA er en «blå boks» som folk kjenner igjen. Rådmannen mener at den kan fungere som et referansepunkt for området, og være en markering av starten på næringsområdet på Forus når en kommer nordfra. Parkeringsplasser er situert logisk innenfor planområdet. 21
Figur 4.4 plankart (både Sola og Stavanger kommune er vist på kart). I planbeskrivelsen nevnes det at østsiden av bygget ikke skal fremstå som en bakside, ettersom denne siden vender mot E39 og sykkelstamveien. Rådmannen mener at planforslaget ikke har fulgt opp den intensjonen, slik det fremgår av forslagsstillers illustrasjonsplan (figur 4.5) og planbeskrivelse. Figur 4.5 illustrasjonsplan (Prosjektil), stor versjon i eget vedlegg. 22
Det er stor sannsynlighet for at arealet på østside blir en grå asfaltflate med plass for containere og varelevering. Kjøreveien kunne med fordel blitt trukket nærmere bygget, slik at en har mulighet for å etablere vegetasjon mellom veien og muren som sykkelstamveien ligger på like utenfor planområdet (se figur 4.4). For eksempel kunne det vært en allé med trær slik at veien fremstår mer som en gate. 4.2.9 Klimapåvirkning I Sola kommune sin del av planområdet skal det kun opparbeides en parkeringsplass. Sola kommune vektlegger fleksible og fortrinnsvis kollektive løsninger, som minsker utslipp til luft og vann. Tomten ligger nær Hovedkollektivaksen, og er tilknyttet til sykkelstamvegen, som kan hjelper å begrense utslipp av klima gas. Allikevel skal ved kjøp av IKEAs produktene en bil ofte være hovet reisemiddel. IKEA stimulerer lavenergibygg og ofte strever å bruke fornøybare energi. Rådmannen mener derfor at direkte påvirkning på klimaet er liten. 4.2.10 Konsekvenser for kulturminner Kjente kulturminner ble undersøkt og etter hvert ble planområdet frigitt (se pkt. 2.1.8). Rådmannen vurder derfor at det ikke finnes konsekvenser for kulturminner. 4.2.11 Konsekvenser for landbruket Planområdet skal ikke lengre være i bruk som jordbruksområde. Planområdet er en naturlig del av Forus og ligger innenfor E39 og Solasplitten. Rådmannen vurderer tap av fulldyrka jord å være av mindre betydning, da det meste av arealet er allerede klargjort for utbygging og ligger som sagt innefor Forus utbyggingsområde. Landbrukspotensialet vurderes å være lite. Planområdet er avsatt til næring in nyeste Kommuneplaner for Sola og Stavanger. 4.2.12 Risiko- og sårbarhetsanalyse Planområdet fremstår generelt, med de tiltak som er beskrevet og forutsatt fulgt, som lite sårbare. Det er identifisert 4 uønskede hendelser gjennom fareidentifikasjon: 1. Transport av farlig gods 2. Trafikksikkerhet 3. Plante- og dyreliv 4. Eksisterende vegnett Alle temaene har blitt vurdert mht. risiko. Det er kun utført en spesifikk ROS-analyse for temaet trafikksikkerhet. Ellers går det en 300 kv kraftlinje over planområdet. Området er regulert til fareområde høyspent. Det er ikke lagt områder for varig opphold under høyspentlinja, og bebyggelse er plassert i avstand fra høyspentlinje i tråd med anbefalinger fra Lyse energi og Statens Samlet sett viser analysen at området har liten risiko for hendelser knyttet til liv og helse, økonomi og miljø. Rådmannen viser for detaljer til ROS-analyse i eget vedlegg. 4.2.13 Kriminalitetsforebyggende tiltak 23
Planforslaget legger til rette for et oversiktlig næringsområde med spesielt på sørvest og sørøst side god sosial kontroll, da det finnes flere parkeringsplasser her, som skal ha en høy bruksfrekvens. Muligheter for bra sosial kontroll ved (en del av den) sykkelstamvegen er begrenset på grunn av orienteringen av hovedbygningen og valget for trafikk mønsteret, som er mest regulert på andre side av bygningen. Rådmannen vurderer at planforslaget legger generelt til rette for gode og sosialt trygge områder og trenger ikke spesielle kriminalitetsforebyggende tiltak i tillegg. 4.2.14 Tilfredsstillende støysituasjon Området er støyutsatt på grunn av nærhet til E39 og Solasplitten. I følge forslagsstillers planbeskrivelse skal støyfølsomme funksjoner i varehuset legges lengst vekk fra støykildene. Miljøverndepartementets retningslinje T-1442 angående støy er innarbeidet i bestemmelsene. Parkeringsplasser som skal etableres på Sola kommune sin del av planområdet er ikke støyomfintlig. Rådmannen i Sola vurderer derfor støysituasjonen, særlig med hensyn til innarbeidete retningslinje T-1442 i planbestemmelsene, som tilfredsstillende. 4.2.15 Gjennomførbarhet Det er et privat planforslag. Økonomiske faktorer kan få betydning for generell gjennomførbarhet og framdrift. Planen er tenkt å gjennomføres innen 10 år. Fylkesmannen og fylkeskommunen bemerket ved høringen av planprogrammet at daværende kommuneplanforslag for Stavanger, og gjeldende kommuneplan for Sola ikke åpnet for etablering av IKEA på felt C1, og foreslo at etableringen bør vurderes i forbindelse med forestående arbeid med interkommunal kommunedelplan for Forus. I ettertid er kommuneplan 2014-2029 for Stavanger vedtatt, med mulighet for etablering av næringsbebyggelse og forretning på felt C1. Sola kommune har hatt ny kommuneplanen 2015-2026, som legger til rette for IKEA på felt C1, ute på høring. Kommuneplanen i Sola forventes vedtatt høsten 2015. Planforslaget er dermed i tråd med overordnede planer og vedtak. 5 RÅDMANNENS OPPSUMMERING 5.1 Konklusjon og tilrådning til vedtak Planforslaget legger til rette for nyetablering av IKEA varehus innenfor Stavanger sin del av planområdet samt parkeringsplasser på Sola sin del av planområdet. Rådmannen mener at planområdet tåler et bygg som IKEA, og ligger meget godt plassert med hensyn på trafikk, kollektivtilgjengelighet, sykkel og gange. I konsekvensutredningen er de visuelle konsekvensene varehuset vil ha for eksisterende bebyggelse og omgivelsene for øvrig vurdert. Varehuset vil skille seg ut i forhold til eksisterende bebyggelse, og kommer derfor noe negativt ut på dette punktet i konsekvensutredningen. Samtidig vil varehuset være et referansepunkt mellom Stavanger, Sola og Sandnes, samt en karakteristisk begynnelse/avslutning på Forus næringspark. Til 2.gangs behandling må adkomstløsningen til området og trafikksystemet innenfor planområdet utredes og detaljeres nærmere, særlig med hensyn på trafikksikkerhet for myke trafikanter. Det bør vurderes om kjøreveiene skal være enveiskjørt innenfor planområdet. Til andregangsbehandling bes 24
rådmannen videre at terrengets utforming på østside skal revurderes, slik at den er overensstemmende med planens intensjoner. Saken legges ut til offentlig ettersyn på sommerfullmakt i henhold til vedtak av Utvalg for arealsaker den 10.06.2015. RÅDMANNEN I SOLA, 06.07.2015 Ståle Undheim Plan- og bygningssjef Eli Aarskog Monsen Seksjonsleder plan Dette dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen signatur. 25