NLI Eiendomsinvest AS. Årsrapport 2015

NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2015

NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2014

NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2015 3 NLI Eiendomsinvest AS Årsberetning 2015 Virksomheten NLI Eiendomsinvest AS er et eiendomsinvesteringsselskap som gjennom datterselskaper i Norge, Sverige og Danmark eier og drifter en diversifisert portefølje av nærings-, logistikk- og industrieiendommer. Selskapet har kontoradresse i Oslo kommune. Porteføljen, som i perioden desember 2006 - desember 2007 ble kjøpt for omlag NOK 3,1 mrd i brutto eiendomsverdi, bestod opprinnelig av 39 nærings-, logistikk og industrieiendommer i Norge, Sverige og Danmark, i tillegg til selskapets eierandel i Raufoss Næringspark ANS. Siden etableringen har selskapet til sammen avhendet 20 eiendommer i Norge (i det alt vesentlige gjennom salg av datterselskaper). To eiendommer ble avhendet i 2010, 16 eiendommer i 2012, én eiendom i 2013, én eiendom i 2014, og en eiendom i 2015. Blant eiendommene som er avhendet inngår eiendommene i Bergen-porteføljen, Halden-porteføljen, eiendommen i Stjørdal, eiendommen på Kambo utenfor Moss, og i 2015 eiendommen i Kristiansand. I tillegg er selskapets 25 % andel i Raufoss Næringspark ANS avhendet i 2016. NLI Eiendomsinvest AS eide gjennom datterselskaper 18 eiendommer per 31. desember 2015. På samme tidspunkt eide selskapet i tillegg 25 % av Raufoss Næringspark ANS gjennom datterselskapet NLI Raufoss AS. Denne 25 % andelen er senere avhendet. Selskapet har gjennom store deler av 2015 og i ulike prosesser arbeidet med sikte på å avhende også den resterende del av eiendomsporteføljen. Dette arbeidet har fortsatt i 2016. Det forventes avklart innen utløpet av første halvår 2016 om selskapet vil lykkes i å gjennomføre en transaksjon omfattende samtlige av de resterende datterselskaper og eiendommer. Dersom transaksjonen blir gjennomført vil NLI Eiendomsinvest AS ha realisert samtlige av sine eiendommer og vil deretter igangsette prosess for en hensiktsmessig avvikling, og oppløsning av selskapet vil gjennomføres. Selskapet ble etablert i 2006 av Orkla Finans Kapitalforvaltning AS, som hadde ansvar for det praktiske knyttet til gjennomføringen av de ulike kjøpene i forbindelse med etableringen og syndikeringen av NLI Eiendomsinvest AS. Orkla Finans Kapitalforvaltning AS hadde også avtale om forretningsførsel av selskapet frem til årsskiftet 2011, da denne avtalen ble overtatt av Pareto Business Management AS. I juli 2012 ble Per Morten Kiil ansatt som daglig leder og administrasjonen av konsernet ble deretter omorganisert. Per Morten Kiil er konsernets eneste ansatte. I tillegg benytter selskapet Newsec Asset Managment AS på forvaltning i Norge. Newsec Asset Management AB benyttes på forvaltning og regnskaper i Sverige, i tillegg er Per-Arne Johansson engasjert i forbindelse med forvaltningen i Sverige. Veiby Økonomi AS har regnskapsførsel i Norge og for konsernet. Eiendommene Per 31. desember 2015 har NLI Eiendomsinvest AS en samlet eiendomsmasse på omlag 330.000 m² BTA fordelt på 18 eiendommer med totalt ca. 50 leietakere. I tillegg kommer selskapets 25 % andel i Raufoss Næringspark ANS, som eier eiendom med totalt ca. 230.000 m² BTA. Eiendomsporteføljens leieavtaler har per 31. desember 2015 en vektet gjennomsnittlig gjenværende løpetid i underkant av 3,5 år. Blant selskapets 18 eiendommer var 23.530 m² (7,1 %) av utleiearealet ledig per 31. desember 2015. Ledigheten fordeler seg med 4.948 m² i Norge og 18.582 m² i Sverige. Arealet inkluderer ikke ledighet i Raufoss Næringspark, da denne kun var 25 % eiet. Rusta AB fraflyttet de arealer de leide i Vetlanda, Sverige 31. desember 2015. Rusta AB leide et areal på 25.800 kvm i eiendommen, som totalt er på 46.659 kvm, og de hadde en årsleie på ca. SEK 10,0 mill. Pr årsskiftet var det inngått nye leieavtaler som medfører at ca halvparten av arealet etter Rusta AB var reutleid. Gjenværende ledighet i eiendommen utgjorde 12.582 kvm. Kitron s leieforhold i Tangen Alle (Hisøya) utløp 1. april 2016, og leietaker har fraflyttet eiendommen. NLI jobber nå med å vurdere fremtidige løsninger for Tangen Allé, hvorav det for tiden jobbes konkret med en prosess for å undersøke muligheten for omregulering av eiendommen til boligformål. Informasjonen angitt over knyttet til leiesituasjonen for Vetlanda og Tangen Allé er reflektert i verdivurderingene av eiendomsverdiene pr 31. desember 2015. NLI Eiendomsinvest AS har i 2015 investert til sammen NOK 15,7 mill i prosjekter og leietakertilpasninger. For å utvikle konsernets eiendommer ytterligere er det i 2016 budsjettert med investeringer på til sammen NOK 14,7 mill. NLI Eiendomsinvest AS gjennomførte den 12. februar 2016 salg av sin 25 % andel i Raufoss Næringspark ANS. Andelene ble solgt basert på en brutto eiendomsverdi på 100 % basis på NOK 1.290 mill. Brutto eiendomsverdi som ble lagt til grunn ved kjøpet av denne eiendommen i 2007 var på NOK 1.252 mill. Raufoss Næringspark ANS har egen administrasjon.

4 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2015 Verdivurdering per 31. desember 2015 Selskapet har i forbindelse med regnskapsavleggelsen i 2015 og i tråd med tidligere praksis gjennomført verdivurderinger per 31. desember 2015 for samtlige av selskapets eiendommer. Akershus Eiendom AS har vurdert selskapets norske eiendommer (inkludert den ene danske eiendommen). Når det gjelder verdsettelsen av 25 % andel i Raufoss Næringspark ANS er eiendomsverdien i forbindelse med salget lagt til grunn. Newsec og Forum Fastighetsekonomi har vurdert selskapets svenske eiendommer. De innhentede verdivurderingene viser at selskapets eiendommer (inklusiv selskapets 25 % andel av Raufoss Næringspark ANS) de siste 12 måneder er økt med NOK 50,8 mill i verdi, fordelt med en nedgang på NOK 83,9 mill for de norske eiendommene (inkludert den ene danske eiendommen) og en oppgang på NOK 134,7 mill på de svenske eiendommene. SEK-kursen er styrket med ca. 9,2 % de siste 12 måneder og dette har bidratt til verdiøkningen på de svenske eiendommene, målt i NOK. I SEK har de svenske eiendommene økt med 3,2 % i verdi. SEK-kurs lagt til grunn pr 31. desember 2015 var 104,75 og pr 31. desember 2014 ble det lagt til grunn en SEK-kurs på 95,97. I sum ble selskapets eiendomsportefølje verdsatt til NOK 2.175 mill per 31. desember 2015. Det innebærer at totalverdien av dagens portefølje siste 12 måneder målt i NOK er økt med 2,4 %. Verdivurderingene er lagt til grunn for selskapets regnskapsmessige vurdering av nedskrivninger/tilbakeføring av tidligere nedskrivninger per 31. desember 2015. Netto regnskapsførte nedskrivninger for 2015 beløper seg til NOK 29,5 mill. Verdijustert egenkapital NLI Eiendomsinvest AS har siden 30. juni 2012 utført egne beregninger av selskapets verdijusterte egenkapital («VEK»). Verdsettelsen baserer seg på den eksterne vurderingen av eiendomsverdiene, selskapets balanse, og for øvrig på markedsmessige prinsipper hva gjelder vurdering av skatteposisjoner og verdi av rentesikringsavtaler. Herunder inngår blant annet underskudd til fremføring med 20 %, mens 22 % av negativ swapverdi, og 10 % av differansen mellom markedsverdien av eiendommene og bokført skattemessig saldoverdi (inklusive tomt) går til reduksjon. Per 31. desember 2015 er VEK beregnet til NOK 805,0 mill. Dette tilsvarer NOK 503.125 per aksje. Utviklingen i VEK de siste årene, justert for utdeling av NOK 40 mill våren 2015, har vært som følger: Per 30. juni 2015 var VEK beregnet til NOK 770,0 mill., per 31. desember 2014 var VEK beregnet til NOK 754,4 mill., er 30. juni 2014 var VEK beregnet til NOK 724,0 mill., per 31. desember 2013 var VEK beregnet til NOK 700,0 mill., per 30. juni 2013 var VEK beregnet til NOK 652,5 mill., per 31. desember 2012 var VEK beregnet til NOK 609,9 mill., og per 30. juni 2012 var VEK beregnet til NOK 596,3 mill. Ut fra dette er VEK styrket med 6,7 % siste 12 måneder og med 35,0 % siste 42 måneder. NLI Eiendomsinvest AS ble i 2006 etablert med en egenkapital på NOK 800 mill. I 2010 ble det ved kapitalnedsettelse utbetalt NOK 24 mill til aksjonærene, og i 2015 ble det utbetalt NOK 40 mill. Årsregnskapet Regnskapet for konsernet viser inntekter i 2015 på NOK 229,4 mill og et resultat før skattekostnad på NOK 70,5 mill. Tilsvarende tall for 2014 var henholdsvis NOK 229,2 mill og et resultat før skattekostnad på NOK 31,5 mill. Regnskapet for NLI Eiendomsinvest AS viser inntekter i 2015 på NOK 48,6 mill og et resultat før skattekostnad på NOK 54,8 mill. Justert for én eiendom solgt i 2015 var konsernets leieinntekter i 2015 NOK 201,7 mill. Leieinntektene for dagens eiendomsportefølje for 2014 var til sammenlikning NOK 194,6 mill. Leieinntektene for dagens eiendomsportefølje er for 2015 således 3,7 % høyere enn for 2014. Til sammenligning budsjetterer konsernet med NOK 165,1 mill i leieinntekter eksklusiv Raufoss for 2016. Leieinntekter eksklusiv Raufoss i 2015 utgjorde NOK 173,9 mill. Konsernets leieinntekter er således budsjettert NOK 8,8 mill (5,1%) lavere enn i 2015 for tilsvarende portefølje. Dette kommer i hovedsak som en følge av den økte ledigheten i Vetlanda og Arendal. Årsresultatet for hhv. konsernet og for NLI Eiendomsinvest AS for 2015 er NOK 39,7 mill (konsernet) og NOK 29,7 mill (NLI Eiendomsinvest AS). Regnskapstallene for 2015 inkluderer nedskrivninger på NOK 29,5 mill., agiogevinst på NOK 32,4 mill. og gevinst ved salg av andeler i datterselskap på NOK 21,1 mill. Disse særskilte postene påvirker samlet resultat før skatt positivt med NOK 24,0 mill. Netto av- og nedskrivninger av bokført eiendomsverdi i 2015 er på NOK 78,3 mill. Av dette utgjør ordinære avskrivninger 48,9 mill, reversering av tidligere års nedskrivninger 18,7 mill og årets nedskrivninger utgjør 48,2 mill. Konsernets samlede driftskostnader i 2015 beløp seg til NOK 131,2 mill. Årets avskrivninger inkl nedskrivninger/reverserte nedskrivninger er i 2015 bokført med NOK 78,3 mill, mens andre driftskostnader inkl lønn beløper seg til NOK 52,9 mill. Eierkostnader knyttet til eiendom er NOK 34,1, mill, tilsvarende 16,8 % av konsernets leieinntekter. Eierkostnader knyttet til eiendom er NOK 2,4 mill høyere enn for 2014 og økningen skyldes i hovedsak avsetning til tap på fordring i forbindelse med terminering og avvikling av Gisle Arnesen ABs leieforhold i Sverige, med SEK 5,5 mill. Eierkostnader knyttet til selskap er NOK 13,2 mill. Dette er en økning på NOK 1,7 mill i forhold til 2014. Konsernets finansnetto for 2015 er negativ med NOK 27,7 mill. Beløpet består av renteinntekter på NOK 1,1 mill, urealisert agio gevinst på selskapets fordringer i SEK på NOK 32,4 mill, rentekostnader på selskapets låneportefølje med NOK 61,9 mill, og andre finansinntekter på NOK 0,7 mill. NLI Eiendomsinvest AS hadde per 31. desember 2015 en egenkapital, før avsetning til utbytte, på NOK 685,4 mill (tilsvarende en egenkapitalandel på 57,4 %), mens konsernet hadde en egenkapital på NOK 709,4 mill (tilsvarende en egenkapitalandel på 35 %). Tilsvarende tall per 31. desember 2014 var henholdsvis NOK 695,7 mill / 54,2 % for NLI Eiendomsinvest AS og NOK 700,1 mill / 33,7 % for konsernet. Styret i NLI Eiendomsinvest AS vurderer selskapets soliditet som tilfredsstillende. Netto kontantstrøm for konsernet i 2015 var negativ med NOK 32,4 mill, noe som innebærer at selskapets likvider i løpet av 2015 er redusert fra NOK 99,2 mill pr 31. desember 2014 til NOK 66,7 mill. pr 31. desember 2015.

NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2015 5 Selskapet utbetalte NOK 40, mill i utbytte i 2015. Selskapet budsjetterer i 2016 med en positiv kontantstrøm på ca NOK 3,0 mill, forutsatt aktiverte investeringer på NOK 14,7 mill. Kontantbeholdningen og kontantstrømmen fra selskapets løpende ordinære virksomhet vurderes å være tilfredsstillende for betjening av selskapets løpende forpliktelser. Raufoss Næringspark ANS, hvor NLI Eiendomsinvest AS hadde en eierandel på 25 %, utviklet seg i henhold til budsjett, med leieinntekter i 2015 (100 % -basis) på NOK 111,1 mill (tilsvarende tall for 2014 var NOK 108,3 mill) og et driftsresultat i 2015 på NOK 82,0 mill (tilsvarende tall for 2014 var NOK 79,2 mill). Etter styrets oppfatning gir det fremlagte årsregnskapet for regnskapsåret 2015 et riktig uttrykk for selskapets og konsernets stilling og resultat av virksomheten. Finansiering Eiendommene som NLI Eiendomsinvest AS eier ble per kjøpstidspunktet i 2006/2007 finansiert med en vektet fremmedkapitalfinansiering på 76 % av eiendomsverdien. Omlag 69 % av fremmedfinansieringen ble ved låneopptakene sikret ved inngåelse av rentebytteavtaler med en vektet rente inklusiv margin på 5,66 %. Nye låneavtaler som ble inngått i forbindelse med de norske eiendomskjøpene hadde ti års varighet, hvorav de fem første var til fast margin. De svenske eiendomskjøpene ble finansiert gjennom låneopptak med fem års varighet. Konsernets langsiktige gjeld per 31. desember 2015 er NOK 1.238 mrd (inklusiv gjeld med avdrag/forfall i 2016), noe som utgjør 56,9 % av eiendomsporteføljens verdivurdering per samme tidspunkt. Selskapet overholder per 31. desember 2015 og per dato for denne årsberetning låneavtalenes bestemmelser. Rentesikringsandelen var per utgangen av året 69,5 %, med en sikringsrente inklusiv margin på 5,2 % p.a. Til sammenligning var sikringsrenten pr 31. desember 2014 5,7 % p.a. inklusiv margin. Rentebytteavtalene har per årsskiftet en gjenværende vektet løpetid på 2,7 år. Rentebytteavtalene har per 31. desember 2015 en negativ markedsverdi på NOK 55,9 mill. Den negative markedsverdien på rentebytteavtalene er ikke balanseført, hvilket ligger innenfor god regnskapsskikk, grunnet sikringsvurdering. Fortsatt drift I samsvar med regnskapslovens 3-3a bekreftes at forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2015 er satt opp under denne forutsetning. Fremtidsutsikter I 2015 har hovedfokus vært på realisasjon av selskapets eiendomsportefølje. Selskapets andeler i Raufoss Næringspark ANS ble solgt med gjennomføring 12. februar 2016, og det arbeides per april 2016 med mulig salg av den resterende eiendomsporteføljen i konsernet. Dersom salg av den resterende delen av eiendomsporteføljen gjennomføres i tråd med intensjonen, er planen å avvikle NLI Eiendomsinvest AS, for utdeling av kontantbeholdningen som selskapet besitter til aksjonærene. Tidspunktet for slik avvikling og utdeling vil bl.a. bero på selskapets gjenværende forpliktelser. I perioden hvor salgsprosessen løper vil det være fortsatt fokus på drift. Dersom salg av den resterende del av eiendomsporteføljen ikke gjennomføres, vil driften av selskapet videreføres som normalt, og videre salgsstrategi vil bli vurdert. Hendelser etter balansedagen prosesser knyttet til realisasjon Som nevnt ovenfor, har styret og administrasjonen hatt fokus på å arbeide aktivt med realisasjon. Dette er konkretisert gjennom at selskapets 25 % andel i Raufoss Næringspark ANS ble solgt 12. februar 2016. Det arbeides kontinuerlig med salg av den resterende del av eiendomsporteføljen, og selskapet er primo april 2016 i konkrete forhandlinger med sikte på gjennomføring av slikt salg. Finansiell risiko Markedsrisiko Konsernet er eksponert for endringer i markedsleie, inflasjon og ledighet i porteføljen. Eiendommene har i gjennomsnitt i underkant av 3,5 års gjenværende leietid, men det er årlig flere leieavtaler som kommer til utløp. Eiendomsporteføljen har per 31. desember 2015 ca 7,1% ledighet. Selskapet vil legge ned betydelig innsats i å beholde eksisterende leietakere og å inngå avtaler om utleie av ledige arealer. Resterende fremmedfinansiering løper til en flytende rente inklusiv margin som per 31. desember 2015 i gjennomsnitt var 3,1 % (inklusiv margin), mot 3,5 % (inklusiv margin) per utgangen av 2014. I løpet av 2015 har konsernet betalt ordinære avdrag med NOK 64,9 mill, ekstraordinære avdrag/nedbetalinger i forbindelse med salg på NOK 82,3 mill. Selskapets vektede rentekostnad per 31. desember 2015 for lån sikret med rentebytteavtaler og flytende lån var 4,6 % inklusiv margin, mot 5,2 % per 31. desember 2014. Kredittrisiko Konsernets kredittrisiko dreier seg i hovedsak om risikoen for å bli påført tap som følge av at leietakere ikke betaler leie og felleskostnader som avtalt. Kredittrisikoen må betegnes som moderat da selskapet har en diversifisert sammensetning av leietakere hvor mange av de største leietakerne er selskaper med god økonomi som over tid har opparbeidet seg gode posisjoner innen sine markeder. Konsernet har i 2015 tapsført leiefordringer på NOK 5,5 mill, i 2014 ble det tapsført leiefordringer på kr 0,4 mill. Konsernets fremmedkapitalfinansiering har per årsslutt en vektet lånelengde på 2,4 år. Lånelengden fordeler seg med 3,4 år for lån opptatt i norske låneinstitusjoner og 1,3 år for lån opptatt i svenske låneinstitusjoner. I forbindelse med salget av Raufoss Næringspark ANS er det nedbetalt gjeld på NOK 137,5 mill, innfridd rentebindingsavtaler med NOK 11,8 mill, totalt innebærer dette av salget frigjør ca NOK 153,5 mill i likvider. Likviditetsrisiko Konsernet hadde per årsskiftet en likviditetsbeholdning på NOK 66,7 mill, fordelt på totalt 20 selskaper. Konsernet hadde per 31. desember 2015 en likviditetsgrad på 1,6 (omløpsmidler dividert på kortsiktig gjeld til andre enn kredittinstitusjoner).

6 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2015 Valutarisiko Konsernets eiendomsinvesteringer i Sverige er finansiert med eksterne og interne lån i svenske kroner. Løpende leieinntekter mottas og driftskostnader (inklusive betjening av lån) betales i lokal valuta, noe som innebærer at konsernet kun er eksponert for valutarisiko på egenkapitalen og interne lån som ble benyttet i forbindelse med disse eiendomskjøpene. Konsernets eiendomsinvestering i Danmark er finansiert med lån i norske kroner. Leieinntektene er også delvis i norsk valuta, noe som innebærer at konsernet i hovedsak er eksponert for valutarisiko knyttet til eiendomsinvesteringen. Selskapet har ikke inngått sikringsforretninger mht valutarisiko. Valutaendringer resultatføres i kortsiktige fordringer, dvs bankinnskudd og konserninterne lån i utenlandsk valuta, hvilket er innenfor god regnskapsskikk. Renterisiko Konsernet er eksponert for endringer i markedsrenter og i lånemarginer. Se nærmere omtale under avsnittet Finansiering. Arbeidsmiljø og likestilling Selskapet har hatt én ansatt i 2015 (daglig leder). Det har ikke vært sykefravær gjennom året. Styret bekrefter at det heller ikke har vært noen arbeidsulykker i løpet av året. Styret består for tiden av tre menn. Styret har ut fra en konkret og helhetlig vurdering ikke funnet det nødvendig å iverksette spesielle tiltak med hensyn til likestilling. Ytre miljø Selskapet og konsernet forurenser ikke det ytre miljø. Eventuelt avfall og utslipp som oppstår ved drift av eiendom blir behandlet etter gjeldende lover og regler. Forsknings- og utviklingsaktiviteter Konsernet er ikke berørt av forhold som kan defineres som forskningsog utviklingsaktiviteter. Årsresultat og disponeringer Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i NLI Eiendomsinvest AS: Utbytte (tilbakebetaling av tidligere nedsatt kapital) NOK 0 Overført til annen egenkapital NOK 29.667.072 Etter disponering av årsresultatet består egenkapitalen av følgende: Aksjekapital NOK 1.552.000 Overkursfond NOK 506.453.227 Annen egenkapital NOK 177.408.729 Sum egenkapital NOK 685.413.957 Oslo, 11. april 2016 Leif Gunnar Brandal Styremedlem Tom Rune Lian Styrets leder Kjell Bettmo Styremedlem Per Morten Kill Daglig leder

NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2015 7 Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet 2014 2015 Note 2015 2014 Driftsinntekter 0 0 Leieinntekter 13 203 294 206 430 19 677 47 096 Gevinst ved salg anleggsmidler 3 21 100 17 995 1 669 1 471 Andre driftsinntekter 5 039 4 757 21 346 48 568 Sum driftsinntekter 229 433 229 183 Resultat 3 798 3 601 Lønnskostnader 10 4 412 4 544 0 0 Av- og nedskrivninger 2 78 343 69 905 0 0 Tap ved salg anleggsmidler 3 0 0 6 065 6 975 Andre driftskostnader 10 48 412 39 487 9 863 10 576 Sum driftskostnader 131 167 113 936 11 484 37 991 Driftsresultat 98 266 115 246 23 960 31 235 Inntekt fra investering i datterselskap 0 0 38 272 42 064 Renteinntekter fra foretak i samme konsern 0 0 927 694 Andre renteinntekter 1 100 1 438 3 943 30 898 Andre finansinntekter 32 750 6 923 25 100-54 625 Nedskr./reverserte nedskr. av finansielle anleggsmidler 3 0 0-6 577-7 692 Rentekostnader til foretak i samme konsern 0 0-54 845-25 793 Andre rentekostnader 14-61 930-92 710 0 0 Andre finanskostnader 368 568 30 780 16 780 Resultat av finansposter -27 712-83 781 42 263 54 771 Ordinært resultat før skattekostnad 70 554 31 465-5 491 25 104 Skattekostnad på ordinært resultat 9 30 869-5 474 47 754 29 667 Ordinært resultat 39 685 36 939 47 754 29 667 ÅRSRESULTAT 39 685 36 939 Hvorav: Majoritetens andel 39 685 36 939 Minoritetens andel 0 0 39 685 36 939

8Balanse NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2015 Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet 2014 2015 Note 2015 2014 EIENDELER ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler 15 707 495 Utsatt skattefordel 9 0 0 15 707 495 Sum immaterielle eiendeler 0 0 Varige driftsmidler 0 0 Tomter og fast eiendom 2 1 941 836 1 953 690 0 0 Driftsløsøre 2 8 176 9 826 0 0 Sum varige driftsmidler 1 950 012 1 963 516 Finansielle anleggsmidler 614 693 543 508 Investeringer i datterselskaper 3, 4 0 0 606 059 617 641 Lån til foretak i samme konsern 6 0 0 0 0 Investeringer i aksjer og andeler 1 250 1 250 1 220 752 1 161 149 Sum finansielle anleggsmidler 1 250 1 250 1 236 459 1 161 645 Sum anleggsmidler 1 951 262 1 964 766 OMLØPSMIDLER Kortsiktige fordringer 1 718 39 Kundefordringer 5 856 9 998 623 571 Andre kortsiktige fordringer 5 4 923 5 047 2 341 610 Sum fordringer 10 779 15 045 44 611 31 389 Bankinnskudd mv 11 66 737 99 182 46 952 31 998 Sum omløpsmidler 77 516 114 226 1 283 412 1 193 643 SUM EIENDELER 2 028 778 2 078 993

NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2015 9 Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet 2014 2015 Note 2015 2014 EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 1 552 1 552 Aksjekapital (1 600 aksjer à NOK 970) 7, 8 1 552 1 552 506 453 506 453 Overkursfond 7 506 453 506 453 508 005 508 005 Sum innskutt egenkapital 508 005 508 005 Balanse Opptjent egenkapital 147 742 177 409 Annen egenkapital 7 201 390 152 049 147 742 177 409 Sum opptjent egenkapital 201 390 152 049 0 0 Minoritetsinteresser 7 0 0 655 747 685 414 Sum egenkapital 709 395 660 054 GJELD Avsetning for forpliktelser 0 0 Utsatt skatt 9 33 114 12 039 0 0 Sum avsetninger for forpliktelser 33 114 12 039 Langsiktig gjeld 579 725 494 315 Gjeld til kredittinstitusjoner 5, 12 1 005 581 1 084 950 579 725 494 315 Sum langsiktig gjeld 1 005 581 1 084 950 Kortsiktig gjeld 187 939 Leverandørgjeld 10 053 4 740 0 9 579 Betalbar skatt 9 9 871 226 582 175 Skyldige offentlige avgifter 2 506 6 235 0 0 Kortsiktig gjeld til kredittinstitusjoner 5, 12 232 094 245 007 47 171 3 221 Annen kortsiktig gjeld 5 26 163 65 741 47 940 13 914 Sum kortsiktig gjeld 280 687 321 949 627 665 508 229 Sum gjeld 1 319 383 1 418 939 1 283 412 1 193 643 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 2 028 778 2 078 993 Oslo, 11. april 2016 Tom Rune Lian Styrets leder Kjell Bettmo Styremedlem Leif Gunnar Brandal Styremedlem Per Morten Kill Daglig leder

10 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2015 Kontantstrømoppstilling Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet 2014 2015 Note 2015 2014 Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter 42 263 54 771 Resultat før skattekostnad 70 554 31 465 0 0 Periodens betalte skatt 9-187 0-19 677-47 096 Tap/gevinst ved salg av eiendeler 3-21 100-17 995 0 0 Ordinære av- og nedskrivninger 2 78 343 69 905-25 100 54 600 Nedskrivninger/reversering finansielle anleggsmidler 3 0 0 126 1 679 Endring i kundefordringer 4 142-4 445-260 752 Endring i leverandørgjeld 5 313 286 25 057-44 304 Endring i andre tidsavgrensingsposter -43 184 25 254 0 0 Effekt av valutakursendringer -9 244-9 088 22 410 20 402 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 84 638 95 382 Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 0 0 Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler 3 46 623 122 948 0 0 Utbetalinger ved kjøp av aksjer/kapitalforhøyelser 3 0 0 19 677 63 367 Innbetalinger ved salg av aksjer/kapiltalnedsettelser 0 0 0 0 Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler -16 578-6 438 94 974-11 582 Utbetalinger på andre lånefordringer (korts./langs) 0 0 0 0 Innbetaling (netto) ved salg av virksomhet (datterselskaper) 0 0 114 651 51 785 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 30 045 116 510 Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter -106 860-85 410 Utbetalinger ved nedbetaling av annen gjeld (korts./langs.) 5, 12-147 127-154 006 0 0 Innbetalinger ved opptak av langsiktig gjeld 0 0-40 000 0 Tilbakebetalinger av egenkapital 0-40 000-146 860-85 410 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -147 127-194 006-9 800-13 223 Netto kontantstrøm for perioden -32 445 17 886 54 411 44 611 Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse 99 182 81 295 44 611 31 388 Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens slutt 11 66 737 99 181 Denne består av: 44 611 31 388 Bankinnskudd m.v. 11 66 737 99 181

NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2015 11 Note 1 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet omfatter morselskapet NLI Eiendomsinvest AS og alle selskaper hvor konsernet har bestemmende innflytelse på enhetens finansielle og operasjonelle strategi. Bestemmende innflytelse oppnås normalt når konsernet eier mer enn 50 % av aksjene i selskapet, og konsernet er i stand til å utøve fakstisk kontroll over selskapet. Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost består av vederlag for aksjene og andelene med tillegg av direkte henførbare oppkjøpskostnader. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Merverdier i konsernregnskapet avskrives over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Minioritetsinteresser inngår i konsernets egenkapital og er deres andel av virkelig verdi av eiendeler og gjeld på oppkjøpstidspunktet tillagt andel av resultat i etterfølgende perioder. Utenlandske datterselskap omregnes til balansedagens kurs for balansen og gjennomsnittskurs for året for resultat. Omregningsdifferanser føres mot egenkapitalen. Dersom det foreligger indikasjoner på verdifall gjennomføres nedskrivningstester ved beregning av gjennvinnbart beløp. Dersom gjennvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen forventes å generere. Oppkjøp av selskap som ikke driver virksomhet blir regnskapsført som eiendelskjøp. Anskaffelseskost blir da allokert til de overtatte eiendelene i sin helhet, det blir ikke beregnet goodwill på denne type oppkjøp, det innregnes ikke utsatt skatt på forskjeller som oppstår i forbindelse med innregningen av disse eiendelene. Kontantstrøm Kontantstrømsoppstillingen settes opp etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter defineres som bankinnskudd Emisjonsutgifter Utgifter direkte relatert til stiftelse og emisjoner føres mot overkurs netto etter skatt. Transaksjoner i utenlandsk valuta Transaksjoner i utenlandsk valuta omregnes til kursen på transaksjonstidspunktet. Pengeposter i utenlandsk valuta omregnes til norske kroner ved å benytte balansedagens kurs. Ikke-pengeposter som måles til historisk kurs uttrykt i utenlandsk valuta, omregnes til norske kroner ved å benytte valutakursen på transaksjonstidspunktet. Ikke-pengeposter som måles til virkelig verdi uttrykt i utenlandsk valuta, omregnes til valutakursen fastsatt på balansetidspunktet. Valutakursendringer resultatføres løpende i regnskapsperioden. Estimater og forutsetninger Ledelsen har brukt estimater og forutsetninger som har påvirket resultatregnskapet og verdsettelsen av eiendeler og gjeld på balansedagen under utarbeidelsen av årsregnskapet i henhold til god regnskapsskikk. Områder som krever særlig bruk av estimater og forutsetninger er balanseført verdi av varige driftsmidler, regnskapsføring av oppkjøp og utsatt skatt. Inntekter Leieinntekter inntektsføres i takt med utleieperioden og salg av eventuelle tjenester inntektsføres når tjenesten utføres. Inntekter som knytter seg til fremtidige tjenester balanseføres som uopptjent inntekt og inntektsføres deretter i takt med levering av ytelsene. Renteinntekter resultatføres i den perioden de er påløpt. Klassifisering og vurdering av balanseposter Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk er klassifisert som anleggsmidler. Andre eiendeler er klassifisert som omløpsmidler. Fordringer klassifiseres som omløpsmidler hvis de skal tilbakebetales i løpet av ett år etter utbetalingstidspunktet. For gjeld er analoge kriterier lagt til grunn. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost. Varige anleggsmidler som forringes i verdi avskrives lineært over forventet økonomisk levetid. Anleggsmidlene nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld med unntak av andre avsetninger balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes forventede levetid. Vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader. Påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i forhold til driftsmidlets stand ved kjøp av driftsmidlet. Datterselskaper Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Noter

12 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2015 Utbytte, konsernbidrag og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskap. Overstiger utbytte/konsernbidrag andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, regnskapsføres den overskytende del som tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene trekkes da fra regnskapsført verdi av investeringene i balansen. Konsernregnskapet tar inn felleskontrollert virksomhet etter bruttometoden fra det tidspunkt felles kontroll oppnås og til felles kontroll opphører. Bruttometoden innebærer at andel felleskontrollert virksomhet tas inn linje for linje i konsernet for eiendeler, gjeld, inntekt og kostnader. Felleskontrollert virksomhet er virksomhet som konsernet har felles kontroll over gjennom en kontraktsfestet avtale mellom partene. Et felleskontrollert selskap innebærer etablering av en egen enhet hvor hver av partene har sin eierandel og hvor det er felles kontroll. Konsernregnskapet har innarbeidet sin andel (25 %) i Raufoss Næringspark ANS (konsern) som en felleskontrollert virksomhet. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. For øvrige kundefordringer foretas det ved behov en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Kortsiktige plasseringer Kortsiktige plasseringer (aksjer og andeler vurdert som omløpsmidler) vurderes til laveste av gjennomsnittlig anskaffelseskost og virkelig verdi på balansedagen. Mottatt utbytte og andre utdelinger fra selskaper som ikke konsolideres inn i konsernregnskapet inntektsføres som annen finansinntekt. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert etter kursen ved regnskapsårets slutt. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 25 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverseres, eller kan reverseres i samme periode, er utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel på netto skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring, er begrunnet med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt og skattefordel som kan balanseføres er oppført netto i balansen. Skatt på avgitt konsernbidrag som er ført som økt kostpris på aksjer i andre selskaper, og skatt på mottatt konsernbidrag som er ført direkte mot egenkapitalen, er ført direkte mot skatt i balansen (føringen skjer mot betalbar skatt hvis konsernbidraget har hatt virkning på betalbar skatt og mot utsatt skatt hvis konsernbidraget har hatt virkning på utsatt skatt). Note 2 Varige driftsmidler Konsernet (TNOK) Varige driftsmidler Næringseiendom Tomt Annet Driftsløsøre Goodwill Sum Anskaffelseskost 01.01. 2 303 081 257 025 34 049 0 2 594 156 Tilgang 15 705 0 873 0 16 578 Avgang -71 891-8 715-836 0-81 442 Omregningsdifferanse AK 01.01. 91 183 14 184 2 235 0 107 601 Anskaffelseskost 31.12. 2 338 078 262 494 36 322 0 2 636 893 Akk. avskrivninger 01.01. -476 187 0-23 245 0-499 432 Akk. nedskrivninger 01.01. -135 079-12 540 0 0-147 619 Omregningsdiff akk av-/nedskrivninger 01.01. -14 062 0-1 248 0-15 310 Akk. Av-/nedskrivninger avgang 55 919 0 0 0 55 919 Årets avskrivninger -45 531 0-3 321 0-48 852 Årets nedskrivninger -44 445-3 700 0 0-48 145 Årets reversering av tidligere års nedskrivninger 16 954 1 700 0 0 18 654 Omregningsdiff årets av-/nedskrivninger -1 766 0-331 0-2 097 Bokført verdi 31.12. 1 693 882 247 954 8 176 0 1 950 011 Forventet økonomisk levetid 50 år Ingen 10-30 år 0-5 år Avskrivningsplan Lineær avskrivninger Lineær Lineært Årets nedskrivning av eiendommene er basert på uavhengige verdsettelser av konsernets eiendommer.

NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2015 13 Note 3 Datterselskap, tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet Investeringene i datterselskap, tilknyttet selskap og felles kontrollert virksomhet regnskapsføres etter kostmetoden. Morselskapet (TNOK) NLI Eiendomsinvest AS har direkte eierandeler i følgende selskaper: Eierandel/ stemmeandel Egenkapital (100 %) Resultat (100 %) Balanseført verdi Datterselskap: Luramyrveien 51 AS Oslo 100,0 % 3 116 982 3 574 Luramyrveien 53 AS Oslo 100,0 % 1 470 465 3 117 Vinkelhuset IV AS Oslo 100,0 % 4 594 827 12 437 Vinkelhuset V AS Oslo 100,0 % 1 632 1 171 9 227 Fabrikkveien 2 AS Oslo 100,0 % 1 641 355 7 673 Koppholen ANS *) Oslo 99,0 % 25 843 4 012 28 430 Borg Logistikkbygg AS Oslo 100,0 % 129 288 1 904 193 705 Tangen Allè AS Oslo 100,0 % 343-291 4 621 Tangen Allè KS *) Oslo 90,0 % 71 894 8 292 50 506 Industriplast Eiendom AS Oslo 100,0 % 1 237 83 1 531 Industriplast Eiendom I ANS *) Oslo 99,9 % 0 1 577 0 Industriplast Eiendom II ANS *) Oslo 99,9 % 0 0 0 Industriplast Ejendom ApS Danmark 100,0 % 25 237 4 120 23 347 NLI Fastigheter Holding AB Sverige 100,0 % 15 474 1 492 43 970 NLI Fastigheter Holding II AB Sverige 100,0 % 23 215 3 841 21 245 NLI Raufoss AS Oslo 100,0 % 134 030-8 396 140 125 543 508 *) Resterende eierandeler eies av andre selskaper i konsernet. NLI Eiendomsinvest AS spesifikasjon av bokført verdi eierandeler i andre selskaper: Datterselskap: Ervervsår Opprinnelig kostpris Forretningskontor Kapitalendringer o.l. Akkumulert nedskrivning 01.01.15 Årets nedskrivning/ reversering Balanseført verdi 31.12.15 Luramyrveien 51 AS 2006 23 791-12 117-800 -7 300 3 574 Luramyrveien 53 AS 2006 0 3 117 0 0 3 117 Vinkelhuset IV AS 2006 27 537 0-3 200-11 900 12 437 Vinkelhuset V AS 2006 17 927 6 000-3 500-11 200 9 227 Fabrikkveien 2 AS 2006 11 673 0 0-4 000 7 673 Koppholen ANS 2006 28 430 0 0 0 28 430 Borg Logistikkbygg AS 2007 137 983 86 722-5 000-26 000 193 705 Tangen Allè AS 2007 5 621 0-1 000 0 4 621 Tangen Allè KS 2007 50 506 0 0 0 50 506 Industriplast Eiendom AS 2007 683 1 849-1 000 0 1 531 Industriplast Ejendom ApS 2007 147 23 200-4 000 4 000 23 347 NLI Fastigheter Holding AB 2007 11 418 32 551 0 0 43 970 NLI Fastigheter Holding II AB 2007 1 353 19 892 0 0 21 245 NLI Raufoss AS 2007 230 139 895-1 800 1 800 140 125 Sum 317 299 301 109-20 300-54 600 543 508

14 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2015 NLI Eiendomsinvest AS har i 2015 realisert følgende eierandeler: Vederlag Inngangsverdi Gevinst / tap Industriplast eiendom II ANS 88 500 41 404 47 096 Sum 88 500 41 404 47 096 Konsernet (TNOK) NLI Eiendomsinvest AS har direkte og indirekte eierandeler i følgende selskaper: Datterselskap: Forretningssted Eierandel / stemmeandel Erversår Luramyrveien 51 AS Oslo 100,0 % 2006 Luramyrveien 53 AS Oslo 100,0 % 2006 Vinkelhuset IV AS Oslo 100,0 % 2006 Vinkelhuset V AS Oslo 100,0 % 2006 Fabrikkveien 2 AS Oslo 100,0 % 2006 Koppholen ANS Oslo 100,0 % 2006 Borg Logistikkbygg AS Oslo 100,0 % 2006 Kiær Invest Eiendom II AS Oslo 100,0 % 2006 Øra Invest Eiendom AS Oslo 100,0 % 2006 Tangen Allè AS Oslo 100,0 % 2007 Tangen Allè KS Oslo 100,0 % 2007 Industriplast Eiendom AS Oslo 100,0 % 2007 Industriplast Ejendom ApS Danmark 100,0 % 2007 NLI Raufoss AS *) Oslo 100,0 % 2007 NLI Fastigheter Holding AB Sverige 100,0 % 2007 NLI Fastigheter Malmø AB Sverige 100,0 % 2007 NLI Fastigheter Vesteräs AB Sverige 100,0 % 2007 NLI Fastigheter Holding II AB Sverige 100,0 % 2007 Andre: Raufoss Næringspark ANS Raufoss 25,0 % 2007 *) NLI Raufoss AS eier per 31. desember 2015 25 % av Raufoss Næringspark ANS Konsernet har i 2015 realisert følgende eierandeler: Vederlag Inngangsverdi Gevinst / tap Industriplast eiendom II ANS *) 88 638 67 538 21 100 Tomt i Luramyrveien 53 AS 0 0 0 Sum 88 638 67 538 21 100 *) I forbindelse med salget av Industriplast Eiendom I ANS har NLI Eiendomsinvest AS nedbetalt ekstern lånegjeld med TNOK 57.000.

NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2015 15 Note 4 Oppkjøp Konsernets oppkjøp av selskaper/eiendommer /eiendomsporteføljer: Konsernet (TNOK) Tidspunkt Eierandel Vederlag på oppkjøpstidspunktet Bokført EK på oppkjøpstidspunktet Merverdi på oppkjøpstidspunktet Bokført merverdi 31.12.15 Forus-porteføljen 01.12.2006 100 % 154 219 19 509 134 710 42 537 Borg Logistikkbygg 15.12.2006 100 % 283 417 173 116 110 301 50 232 Tangen Allè 08.01.2007 100 % 56 127 15 975 40 152-1 352 Promens-porteføljen 15.01.2007 100 % 75 862 13 328 62 534 0 Malmö 31.05.2007 100 % 19 291 76 19 215 20 602 Västerås 31.05.2007 100 % 4 381 76 4 304 4 546 Lidköping 12.07.2007 100 % 116 633 413 116 220 0 Skara/Tibro 19.11.2007 100 % 77 102 85 77 018 0 Vetlanda 07.12.2007 100 % 71 978 17 617 54 361 0 NLI Raufoss AS *) 01.12.2007 100 % 257 100 157 134 Raufoss Næringspark *) 01.12.2007 25 % 290 892 185 289 133 473 116 748 Sum 1 150 160 425 583 752 447 233 447 All merverdi er allokert til eiendommene. Merverdien avskrives sammen med eiendommene over 50 år. Det er ikke bokført utsatt skatt i konsernregnskapet tilknyttet merverdiene med unntak av merverdiene knyttet til Raufoss Næringspark ANS. Vederlagene er betalt kontant. Eierandelen er konsernets eierandel, mens vederlag, bokført EK og merverdi er 100 % verdier. *) NLI Raufoss AS eide per 31. desember 2015 25 % av Raufoss Næringspark ANS og denne eierandelen er behandlet etter kostmetoden og ikke konsolidert inn i konsernet. Eierandelen er konsolidert inn i konsernet med 25 % av verdiene fra Raufoss Næringspark ANS (Konsern). Oppgitte beløp er konsernets andel (25 %) av verdiene fra Raufoss Næringspark ANS (Konsern). Selskapets andeler i Raufoss Næringspark ANS er realisert i februar 2016. Merverdier knyttet til oppkjøpte eiendommer er fordelt med 90 % på bygg og 10 % på tomt. Note 5 Fordringer og gjeld Morselskapet (TNOK) Konsernet 2014 2015 2015 2014 Andre kortsiktige fordringer 623 571 4 923 5 047 623 571 4 923 5 047 Annen kortsiktig gjeld 47 171 3 221 Annen kortsiktig gjeld 26 163 65 741 47 171 3 221 Sum 26 163 65 741 Langsiktig gjeld 0 0 Gjeld til kredittinstitusjoner, over 5 år 10 772 10 142 579 725 494 315 Gjeld til kredittinstitusjoner, neste 2-5 år 994 810 1 074 809 0 0 Annen langsiktig gjeld 0 0 579 725 494 315 Sum 1 005 581 1 084 950 Lån fra Deutsche Pfandbriefbank AG på TNOK 421.308 pr 31.12.2015 og fra Swedbank AB på TNOK 173.780 pr 31.12.2015 har betingelser knyttet til markedsverdi i forhold til lånets pålydende. Selskapet har i løpet av 2015 og ved avleggelsen av årsregnskapet ikke vært i brudd med noen av sine covenantskrav. Neste års avdrag på langsiktig gjeld utgjør TNOK 232.094 og inkluderer lån fra Swedbank AB på TNOK 173.781 som forfaller i 2016.

16 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2015 Note 6 Mellomværende med selskap i samme konsern m.v. Morselskapet (TNOK) 2015 2014 Langsiktige fordringer 617 641 606 059 Langsiktig gjeld 0 0 Netto lån til foretak i samme konsern 617 641 606 059 Note 7 Egenkapital Morselskapet (TNOK) Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen EK Sum Egenkapital 01.01.15 1 552 506 453 147 742 655 747 Årets resultat 0 0 29 667 29 667 Egenkapital 31.12.15 1 552 506 453 177 409 685 414 Konsernet (TNOK) Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen EK Minoritet Sum Egenkapital 01.01.15 1 552 506 453 152 049 0 660 054 Utdeling tidligere nedsatt kapital 0 Omregningsdifferanser 0 0 9 657 0 9 657 Årets resultat 0 0 39 685 0 39 685 Egenkapital 31.12.15 1 552 506 453 201 390 0 709 395 Fortsatt drift I samsvar med regnskapslovens 3-3a bekreftes at forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2015 er satt opp under denne forutsetning. Note 8 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen på kr 1 552 000 består av 1 600 aksjer à kr 970. Selskapet har 396 aksjonærer pr 31.12.15. Alle aksjer har like rettigheter. Oversikt over de største aksjonærene pr 31.12.15 Antall aksjer Eierandel STIFTELSEN UNI 170 10,63 % NORTURA KONSERNPENSJONSKASSE 115 7,19 % ULSMO EIENDOM AS 88 5,50 % CAPE INVEST AS 60 3,75 % ØSTFOLD ENERGI AS 43 2,69 % LØRENSKOG KOMMUNE 37 2,31 % HAI INVEST AS 34 2,13 % SARPSBORG KOMMUNE 17 1,06 % F H LORENTZEN AS 17 1,06 % CGS INVEST AS 17 1,06 % BETTMO 17 1,06 % STOREBRAND LIVSFORSIKRING AS 17 1,06 % HAUGEN 17 1,06 % DALSETH INVEST AS 17 1,06 % Sum 666 41,63 % Øvrige aksjonærer (eierandel < 17 aksjer) 934 58,37 % Totalt antall aksjer 1 600 100,00 % Styremedlem Kjell Bettmo er daglig leder i Nortura Konsernpensjonskasse og eier privat 17 aksjer i NLI Eiendomsinvest AS.

NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2015 17 Note 9 Skatt Beregning av utsatt skatt/utsatt skattefordel Morselskapet (TNOK) Konsernet 2014 2015 2015 2014 Midlertidige forskjeller 0 0 Driftsmidler -539 744-502 378-34 584-64 679 Fordringer -64 637-34 374 0 0 Avsetning for forpliktelser 1 657 1 048 0 0 Gevinst- og tapskonto 402 402 0 0 Forskjeller i KS/ANS -7 648-7 304 81 834 66 660 Resultatforskjell deltagerlignede selskaper 90 192 65 852 47 250 1 981 Netto midlertidige forskjeller -519 778-476 755 Midlertidig forskjell på merverdier -22 979-70 450 10 924 0 Skattemessig underskudd til fremføring 14 253 29 080 58 174 1 981 Grunnlag for skattefordel i balansen -528 503-518 125 15 707 495 Utsatt skattefordel / utsatt skatt -132 126-139 894 0 0 Herav ikke balanseført utsatt skattefordel 99 012 127 855 15 707 495 Utsatt skattefordel 0 0 0 0 Utsatt skatt -33 114-12 039 Grunnlag for skattekostnad, endring i utsatt skatt og betalbar skatt i morselskapet Morselskapet (TNOK) Grunnlag for betalbar skatt 2015 2014 Resultat før skattekostnad 54 771 42 263 Permanente forskjeller 21 724-29 657 Grunnlag for årets skattekostnad 76 496 12 606 Avgitt skattepliktig konsernbidrag 1 162 0 Andre midlertidige resultatforskjeller -30 095-4 125 Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen før evnt anvendelse av fremførbart underskudd) 47 563 8 481 Grunnlag for skattekostnaden i konsernet Konsernet (TNOK) Grunnlag for skattekostnaden 2015 2014 Resultat før skattekostnad 70 554 31 465 Skatt beregnet til 27 % av resultat før skatt 19 050 8 496 Effekt av avskrivning på merverdier 11 298 9 184 Effekt av nedvurdering av utsatt skattefordel -4 248-20 906 Andre permanente forskjeller 4 769-2 248 Skattekostnad 30 869-5 474

18 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2015 Fordeling av skattekostnaden Morselskapet (TNOK) Konsernet 2014 2015 2015 2014 0 9 579 Betalbar skatt 9 871 226 0 0 For mye, for lite avsatt i fjor 0 0 0 9 579 Sum betalbar skatt 9 871 226 0 314 Skatt konsernbidrag 0 0 0 0 Skatt solgte selskaper, valutaomregning mm -77 191-5 491 15 212 Endring i utsatt skatt/skattefordel 21 075-5 891-5 491 25 104 Skattekostnad (27 % av grunnlag for årets skattekostnad) 30 869-5 474 Betalbar skatt i balansen 0 9 579 Betalbar skatt (27 % av grunnlag for betalbar skatt i resultatregnskapet) 9 871 226 0 9 579 Betalbar skatt i balansen 9 871 226 Note 10 Lønnskostnader og andre driftskostnader Morselskapet (TNOK) Konsernet 2014 2015 Lønnskostnader 2015 2014 2 339 2 238 Lønninger 2 760 2 861 865 783 Styrehonorar 783 865 470 446 Arbeidsgiveravgift 532 556 36 40 Annen godtgjørelse daglig leder 48 44 88 94 Pensjonskostnader og andre ytelser 289 217 3 798 3 601 Sum lønnskostnader 4 413 4 544 NLI Eiendomsinvest AS ansatte daglig leder i 2012. Det er etablert tjenestepensjonsordning iht. lov om obligatorisk tjenestepensjon. Lønns- og pensjonskostnader i konsernet knytter seg dessuten til Raufoss Næringspark ANS (konsern). Ytelser til ledende personer i NLI Eiendomsinvest AS Daglig leder Styret Lønn 2 238 Andre godtgjørelser 40 Pensjonskostnader 94 Styrehonorar 0 783 Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styrets leder eller andre nærstående parter. Det er ingen enkeltstående lån/sikkerhetsstillelser som utgjør mer enn 5 % av selskapets egenkapital. Daglig leder har en ansettelsesavtale med en fast årslønn på NOK 2 mill. Daglig leder har videre en bonusavtale som er basert på realisasjon og utformet slik at daglig leder får utbetalt en del av opparbeidet bonus ved hver enkelt realisasjon, mens en del av opparbeidet bonus akkumuleres og utbetales når selskapets aksjonærer har fått utbetalt minst NOK 740 mill., justert for utdelinger etter inngåelser av bonusavtalen. Bonus for daglig leder for regnskapsåret 2015 utgjorde NOK 185.000 og er knyttet til salget av Industriplast Eiendom I ANS som ble solgt i 2015. Daglig leder har en bonusramme som innebærer at maksimalt gjenværende bonuspotensiale utgjør NOK 12,0 mill. Det er avtalt en etterlønn på 6 måneder for daglig leder ved oppsigelse fra selskapets side. Morselskapet (TNOK) Konsernet 2014 2015 Andre driftskostnader 2015 2014 323 128 Revisjonshonorar 678 1 042 3 161 3 180 Forvaltnings- og regnskapshonorar 9 488 7 957 619 2 601 Honorarer andre 9 681 6 447 303 296 Eiendomsdrift 9 370 9 756 0 0 Eiendomsskatt 3 652 3 462 226 233 Forsikringer 1 499 1 422 1 432 537 Øvrige kostnader 14 045 9 401 6 065 6 975 Sum andre driftskostnader 48 412 39 487

NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2015 19 Revisor Kostnadsført honorar til revisor fordeler seg på følgende områder (beløpene er ekskl mva): Morselskapet Konsernet Lovpålagt revisjon 128 666 Andre attestasjonstjenester 0 0 Skatterådgivning 0 0 Andre ikke-revisjonstjenester 0 13 Sum 128 678 Note 11 Bundne bankinnskudd Morselskapet (TNOK) Morselskapet har TNOK 125 i innestående bundne bankinnskudd. Note 12 Pantstillelser og garantier m.v. Gjeld som er sikret ved pant o.l. Morselskapet (TNOK) Konsernet 2014 2015 2015 2014 579 725 494 315 Gjeld til kredittinstitusjoner 1 237 675 1 329 957 579 725 494 315 Sum 1 237 675 1 329 957 Det er gitt pant i følgende eiendommer Eiendom Gnr Bnr Hjemmelshaver Kommune Bokført verdi Hjalmar Bjørges vei 105 206 114 Kiær Invest Eiendom II AS Fredrikstad 115 798 Kortbølgen 4 303 1718 Øra Invest Eiendom AS Fredrikstad Kortbølgen 4 303 1249 Øra Invest Eiendom AS Fredrikstad 163 145 Tangen Allè 38 303 118 Tangen Allè KS Arendal 50 200 Tangen Allè 36 303 119 Tangen Allè KS Arendal Koppholen 18 67 172 Koppholen ANS Sandnes 33 083 Luramyrveien 51 69 2223 Luramyrveien 51 AS Sandnes 12 495 Luramyrveien 53 69 2309 Luramyrveien 53 AS Sandnes 11 090 Petroleumsveien 8 15 77 Vinkelhuset IV AS Stavanger 17 975 Fabrikkveien 2 15 131 Fabrikkveien 2 AS Stavanger 8 745 Fabrikkveien 2 15 180 Fabrikkveien 2 AS Stavanger Travbaneveien 1 15 656 Vinkelhuset V AS Stavanger 7 340

20 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2015 Det er i tillegg gitt pant i aksjene i datterselskapene: Foretaksnavn Organisasjonsnummer Luramyrveien 51 AS 986 307 729 Luramyrveien 53 AS 912 508 838 Vinkelhuset IV AS 979 792 972 Vinkelhuset V AS 979 792 999 Fabrikkveien 2 AS 882 989 852 Borg Logistikkbygg AS 989 643 320 Kiær Invest Eiendom II AS 989 643 363 Tangen Allè KS 983 494 792 Tangen Allè AS 983 494 803 Industriplast Eiendom AS 990 766 460 Industriplast Eiendom II ANS 990 761 124 Note 13 Segmentinformasjon Geografisk fordeling av konsernets leieinntekter: (TNOK) 2015 2014 Norge 100 006 107 302 Sverige 97 519 93 558 Danmark 5 769 5 570 Sum 203 294 206 430 Note 14 Finansiell markedsrisiko Konsernet benytter seg av ulike finansielle instrumenter i forbindelse med styringen av finansiell risiko. Lån med flytende rente (TNOK) Låntaker Tidspunkt for låneforfall Opprinnelig lånebeløp Lånebeløp 31.12.2015 NLI Eiendomsinvest AS 30.09.2019 225 000 105 265 NLI Eiendomsinvest AS 30.09.2019 390 000 306 300 NLI Eiendomsinvest AS 10.01.2017 210 000 68 300 NLI Eiendomsinvest AS 10.01.2017 84 000 500 NLI Eiendomsinvest AS 30.09.2019 15 000 13 950 NLI Fastigheter Holding AB 30.08.2017 SEK 91 700 83 271 NLI Fastigheter Vesterås AB 30.08.2017 SEK 203 000 184 341 NLI Fastigheter Malmø AB 30.08.2017 SEK 169 253 153 696 NLI Raufoss AS 30.09.2019 187 500 137 500 NLI Fastigheter Holding II AB 31.05.2016 SEK 263 250 173 780 Industriplast Ejendom ApS 19.12.2018 DKK 8 356 10 772 Sum 1 237 675