Søgne kommune Arkiv: 1/5 Saksmappe: 2014/1639-42288/2015 Saksbehandler: Steinar Sunde Dato: 11.11.2015 Saksframlegg Søknad om omdisponering av jordbruksareal samt tillatelse til fradeling av kårbolig - GB 1/5 Utv.saksnr Utvalg Møtedato Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av jordloven 9 gis det samtykke til omdisponering av ca. 220 m² jordbruksareal. I medhold av jordloven 12 gis det samtykke til fradeling av kårbolig med tomt på ca. 1,5 dekar. Bakgrunn for saken: Liv Meland har søkt om fradeling av kårbolig, Søgneveien 125, fra GB 1/5. Tomta som søkes fradelt er ca. 1,5 dekar Under behandling av saken viste det seg at det ikke foreligger tillatelse til veien som er anlagt inn til Søgneveien 125. Søker ønsker nå å få veien godkjent. Saken krever først tillatelse til omdisponering av ca. 220 m² innmark som berøres av veien, før det kan tas stilling til delingssaken. Det er imidlertid adgang til å behandle spørsmål om omdisponering og deling i en og samme sak så fremt det går fram av saksframstillingen at det er fattet to vedtak. Saksutredning: GB 1/5 er en landbrukseiendom på 142,5 dekar, beliggende på Tjomsemoen. Eiendommen består av ca. 88 dekar fulldyrka jord, 6 dekar innmarksbeite, 40 dekar skog og resten annet areal. Eiendommens bygningsmasse består av 2 bolighus, driftsbygning og lager/redskapshus. Kårboligen ble oppført i 1987. Hovedhuset ble oppført i 1969. Veien til gårdstunet gikk tidligere omtrent slik den gulmarkerte veien viser på kart 1. under. Søker ønsker å videreføre veien fram til Søgneveien 125, slik den blåstiplete veien viser på kart 2.
1. 2. På 1960 tallet, usikkert eksakt hvilket år, ble veien lagt om slik den er i dag. Veien ble ombygget av søkers far i forbindelse med oppføring av huset som ble bygget i 1969. Det er også rester etter et eldre brokar ca. 25 meter oppstrøms brokaret fra veien som ble nedlagt på 1960-tallet. Søker er usikker på når denne eldste påviselige veien ble nedlagt. Som det fremgår av markslagskartet er veien øst for Krogebekken markert med rosa, dvs arealklasse «bebygd, samferdsel etc» I denne saken må dette arealet likevel anses som fulldyrka. Veien som går over innmarksbeite er imidlertid ikke markert rosa. Veiens areal som berører jordbruksareal er ca. 150 m² innmarksbeite og ca. 70 m² fulldyrka jord. Lovgrunnlaget 9. Bruk av dyrka og dyrkbar jord Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida. Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Det skal òg takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon. Det kan krevjast lagt fram alternative løysingar. Samtykke til omdisponering kan givast på slike vilkår som er nødvendige av omsyn til dei føremåla lova skal fremja. Dispensasjonen fell bort dersom arbeid for å nytta jorda til det aktuelle føremålet ikkje er sett igang innan tre år etter at vedtaket er gjort. Departementet kan påby at ulovlege anlegg eller byggverk vert tekne bort. Dette må videre ses i lys av jordlovens formål som lyder slik: Denne lova har til føremål å leggja tilhøva slik til rette at jordviddene i landet med skog og fjell og alt som høyrer til (arealressursane), kan verte brukt på den måten som er mest gagnleg for samfunnet og dei som har yrket sitt i landbruket. Arealressursane bør disponerast på ein måte som gir ein tenleg, variert bruksstruktur ut frå samfunnsutviklinga i området og med hovudvekt på omsynet til busetjing, arbeid og driftsmessig gode løysingar. Ein samfunnsgagnleg bruk inneber at ein tek omsyn til at ressursane skal disponerast ut frå framtidige generasjonar sine behov. Forvaltinga av arealressursane skal vera miljøforsvarleg og mellom anna ta omsyn til vern om jordsmonnet som produksjonsfaktor og ta vare på areal og kulturlandskap som grunnlag for liv, helse og trivsel for menneske, dyr og planter.
Formålet med forbudet mot omdisponering er å verne produktive arealer og jordsmonnet. Det grunnleggende formålet med bestemmelsen er jordvern, det vil si å sikre matproduserende areal. Forbudet mot omdisponering legger opp til et strengt jordvern. Det viser kravet om at «særlege» høve må foreligge for å gi samtykke. Forbudet gjelder dyrka og dyrkbar jord uansett størrelse på arealet. Ei forutsetning for at forbudet kommer til anvendelse er imidlertid at det areal som søkes omdisponert, enten alene eller sammen med annet jordbruksareal på eiendommen, kan gi grunnlag for jordbruksproduksjon. Det må objektivt sett ligge til rette for jordbruksproduksjon. Produksjonen må samtidig være av et visst omfang, enten for salg eller for eget bruk. Områdets karakter vil spille en viss rolle. Hensyn til godkjente planer eller plan- og bygningsloven Området er i kommuneplanen avsatt til LNF. Drifts eller miljømessige ulemper for landbruket i området Formålet med forbudet mot omdisponering er å verne produktive arealer og jordsmonnet. Bestemmelsen tar sikte på å bidra til å nå det grunnleggende formålet for jordvernet, som er å sikre matproduserende areal. Omsøkt vei vil dele et sammenhengende innmarksbeite i to vest for Krogebekken og et fulldyrka jorde øst for bekken. Veiens samlede areal berører ca. 150 m² beite og 70 m² fulldyrka jord. Fagleder anser berørt areal for å utgjøre en marginal ressurs for landbrukseiendommen isolert sett og tatt i betraktning at eiendommen består av 88 dekar fulldyrka jord. Veien vil som nevnt dele opp fra før av små men sammenhengende jordbruksarealer. Dette anses som en driftsmessig ulempe, først og fremst fordi små jordstykker er tungvint å drive med dagens maskiner og utstyr. Arealet som potensielt kan drives maskinelt er imidlertid på beskjedne 0,8 dekar og er fortsatt en reell arealressurs. Arealet vest for bekken, dvs innmarksbeitet, kan fortsatt nyttes som beite men ikke i sammenheng som tidligere. Boliger nært landbruksvirksomhet innebærer en potensiell konflikt i forhold til støv, støy og lukt. I denne saken er kårboligen allerede bygget. Med dette lagt til grunn vil det være en driftsmessig fordel at trafikk til og fra Søgneveien 125 skjer via egen adkomst og ikke gjennom gårdstunet. Ikke minst i forhold til smitterisiko til og fra besetning er egen adkomstvei en klar fordel. Hensynet til kulturlandskapet Med kulturlandskapet menes landskapsbildet, mangfoldet i naturen og kulturhistoriske verdier. Begrepet omfatter både areal i drift og areal preget av tidligere jordbruk, for eksempel slåtteog beitmark. Begrepet dekker også natur- og kulturelementer som henger sammen med slike arealer, for eksempel bekker og våtmarker, steingjerder, åkerholmer og kantvegetasjon. Dersom tiltaket berører mangfoldet i naturen, må prinsippene i NML 8-12 legges til grunn for vedtaket. Området Tjomsemoen er i meget stor grad preget av kulturlandskap omgitt av skogbevokste heier og koller foruten Tjomsevannet og Søgneelva. Smale veier i kulturlandskapsområder anses ikke som et fremmedelement. Forhold til naturmangfoldloven Det følger av naturmangfoldloven 7 at de miljørettslige prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøvelse av offentlig myndighet i saker som berører natur. Kunnskapsgrunnlaget er hentet fra Naturbase og Artskart.
Krogebekken er registrert som naturtype Viktig bekkedrag verdisatt som svært viktig. Lokaliteten er beskrevet slik: «Krogebekken er et 900 m langt bekkedrag som renner gjennom spredt bebyggelse og landbruksareal fra Tjomsevann og ned i Søgneelva. Særlig i nederste delen er bekkedraget meandrerende, og med velutviklede kantvegetasjon dominert av store ask, spisslønn, osp og hassel, og med noe liljekonvall i feltsjiktet i de bratte sidene. Like ovenfor Søgneveien går en bøkeskog helt ned til bekkekanten, og her er også vannvegetasjonen i bekken rik. Ellers grenser lokaliteten til fulldyrket mark og beitemark på Tjomsemonen og Foremonen, samt noe spredt bebyggelse. Krogebekken er også en god gytebekk for sjøørret (Kviljo 1998), og flere individer ble observert under besøket i felt. Spesielle arter: Ingen» Som det fremgår av beskrivelsen er det primært den nederste delen, nedstrøms veiens elvekrysningspunkt, som trekkes fram i forhold til vegetasjon og meandrer. Kantvegetasjon langs beitet er i dag i stor grad holdt nede langs den del av Krogebekken som ligger på GB 1/5. Kantvegetasjon har en viktig økologisk funksjon i sjøøreetbekker ved at det gir nødvendig skygge, skjul, næring etc. Det følger av vannressursloven 11 at «langs bredden av vassdrag med årssikker vannføring skal det opprettholdes et begrenset naturlig vegetasjonsbelte som motvirker avrenning og gir levested for planter og dyr» Det faktum at kantvegetasjonen er holdt nede er imidlertid et utenforliggende moment i forhold til denne saken, slik at det ikke er adgang til å sette vilkår om reetablering i kantvegetasjon i jordlovsaken, men kan derimot følges opp isolert. Fagleder kan ikke se at brua vil ha noen åpenbar negativ effekt på Krogebekkens funksjon som sjøørretbekk. Viser Krogebekken mellom Tjomsevann og elva Viser kantvegetasjon langs Krogebekken Temaet vei over Krogebekken ble behandlet i en sak som gjaldt etablering av midlertidig boligrigg i 2011 (sak 2011/1147). Det ble da samtidig søkt om å anlegge vei tilsvarende det søker ønsker nå, riktignok ikke den siste biten opp til Søgneveien 125 men fram til brakkene som er tegnet rosa i kartet over. Fylkesmannen uttalte den gang at atkomsten ikke er i samsvar med den nedlagte adkomstveien til gården men krever et nytt krysningspunkt. Videre uttalte Fylkesmannen at adkomsten primært skulle skje via eksisterende atkomstvei, subsidiært via nedlagt atkomstvei. Fagleder miljø og landbruk er av den oppfatning at saken den gang ikke var tilstrekkelig opplyst da det er tale om to tidligere veier og krysningspunkter av Krogebekken.
Brokar fra veien som ble nedlagt på 1960-tallet. Krysningspunkt er på samme sted som søknaden fra 2011 og som vedlagt kart til omdisponeringssøknaden. Helhetsvurdering Rent jordvernmessig anses de ca. 220 m² som berøres for å representere et meget beskjedent landbruksmessig tap for eiendommen. Veien vil dele opp de aktuelle jordbruksarealene men kan fortsatt benyttes. Egen adkomst til Søgneveien 125 er en driftsmessig fordel, da trafikk til og fra denne adressen ikke trenger å ledes gjennom gårdstunet slik som i dag. Det er videre lagt vekt på at det er et tidligere brukt elvekrysningspunkt som tas i bruk. På bakgrunn av dette finner fagleder å kunne tillate omdisponering som omsøkt. Søknad om deling etter jordloven 12 Lovgrunnlaget Deling av eigedom som er nytta eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk må godkjennast av departementet. Det same gjeld forpakting, tomtefeste og liknande leige eller bruksrett til del av eigedom når retten er stifta for lengre tid enn 10 år eller ikkje kan seiast opp av eigaren (utleigaren). Med eigedom meiner ein òg rettar som ligg til eigedomen og partar i sameige. Skal dyrka jord takast i bruk til andre formål enn jordbruksproduksjon, eller skal dyrkbar jord takast i bruk slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida, kan samtykke til deling ikkje givast utan at det er gitt samtykke til omdisponering etter 9. Ved avgjerd av om samtykke til deling skal givast, skal det leggjast vekt på om delinga legg til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår mellom anna omsynet til vern av arealressursane, om delinga fører til ei driftsmessig god løysing, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan leggjast vekt på andre omsyn dersom dei fell inn under formålet i jordlova. Sjølv om det etter tredje ledd ikkje ligg til rette for å gi samtykke til deling, kan samtykke givast dersom deling vil vareta omsynet til busetjinga i området. Samtykke til deling kan givast på slike vilkår som er nødvendige av omsyn til dei føremåla som lova skal fremja. Et hovedmål i landbrukspolitikken er å skape ressurssterke bruk. Bestemmelsen i jordlovens 12 må blant annet sees i sammenheng med jordlovens hovedmål om å styrke driftsenhetene. Forbudet skal hindre at bruk stykkes opp eller på annen måte får redusert ressursgrunnlaget. Ressursgrunnlaget i forhold til jordlovens 12 er eiendommens ressurser i form av areal og bygninger som benyttes eller kan benyttes til jordbruk eller skogbruk. I vurderingen er det eiendommen som sådan, vurdert i et langsiktig perspektiv, som er det sentrale. I forbindelse med at jordloven 12 ble endret ved lov 10. juni 2013, utga Landbruks- og matdepartementet rundskriv M-1/2013. Rundskrivet beskriver hvordan jordlovens 9 og 12 skal forstås og hvordan sakene skal behandles. Av rundskrivet fremgår det under kapittel 7.1 at «Utgangspunktet for bestemmelsen om deling skal være at deling skal tillates dersom det ikke går ut over de interessene bestemmelsen skal verne om.» Før lovendringen kunne en ikke gi samtykke til deling med mindre et av to lov-vilkår var oppfylt. Nytt tredje ledd åpner for en friere tilnærming ettersom forvaltningen ikke lenger trenger å vurdere lovbestemte vilkår for å gi samtykke.
Utgangspunktet i jordloven 12 er fremdeles at en ikke kan dele en eiendom som er nyttet eller kan nyttes til jordbruk eller skogbruk uten departementets samtykke. Annet, tredje og fjerde ledd inneholder de sentrale vurderingstemaene i delingssaker. Annet ledd omhandler forholdet mellom omdisponering og deling og det legges i den videre behandling til grunn at samtykke til deling er gitt. Etter tredje ledd skal det legges vekt på om deling legger til rette for en tjenlig og variert bruksstruktur i landbruket. Videre skal det legges vekt på hensynet til vern av arealressursene, om delingen fører til en driftsmessig god løsning og om delingen kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper. Disse vurderingstemaene er i det alt vesentlige diskutert under vurderingen av omdisponeringsspørsmålet. Hensynet til vern av arealressursene Arealet som tomta rundt kårboligen utgjør er i all hovedsak klassifisert som bebygd, dvs at det ikke har noen landbruksverdi for eiendommen. Det resterende arealet som søker ønsker skal inngå i tomta, er noen få kvadratmeter skog. Driftsmessig god løsning Egen adkomstvei til Søgneveien 125 har meget stor betydning for den driftsmessige løsningen. Som det fremgår av kartet går veien som pr i dag er godkjent gjennom gårdstunet, kloss inntil driftsbygningen og uthuset. Den løsninga er en åpenbar kilde til konflikt mellom gårdsdriften og trafikk til og fra Søgneveien 125. I området ved driftsbygningen pågår det jevnlig arbeid med maskiner, melk hentes av melkebil, forflytning av husdyr, etc. I tillegg til den før nevnte smitterisikoen er det også et sikkerhetsaspekt ved å lede annen trafikk gjennom et gårdstun, ikke minst på gårdsbruk i aktiv drift. Drifts og miljømessige ulemper Disse momentene er vurdert under delingsspørsmålet. Helhetsvurdering av spørsmålet om deling Arealet som berøres av delingen utgjør liten eller ingen landbruksmessig verdi for eiendommen. Tomta har en fornuftig arrondering og ligger i en akseptabel tilbaketrukket grad fra landbruksdriften med husfasaden vendt bort fra gårdstunet og med en fjellknaus mellom nordre gavlvegg og fjøset. Dette gir en viss distanse mellom Søgneveien 125 som boligtomt og GB 1/5 som landbrukseiendom. Etter en samlet vurdering er fagleder kommet til at deling kan tillates. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen merknader. Vedlegg 1 Søknad om deling etter jordlovens 12 2 Ønsker åpning av gammel veitrasè over beitemark - Søgneveien 125 - GB 1/5