BONDEN SOM BYGGHERRE BYGGEPROSESSEN - SUKSESSKRITERIER SKJETLEIN, Grønt kompetansesenter 05.02.2015 Bjørn Garberg rådgiver landbruksbygg 1
10 KRITERIER FOR SUKSESS OPPSTARTSMØTE OG BYGGEMØTER FRAMDRIFT ØKONOMISK KONTROLL DEKKE OPP ALLE OMRÅDER MED ANSVAR (GRENSESNITT) KONTROLL OVERTAKELSESPROSEDYRE FORSIKRINGER & GARANTIER SHA FORVALTNING DRIFT OG VEDLIKEHOLD (FDV- DOKUMENTER) OPPFØLGING I REKLAMASJONSTIID
Oppstartsmøte OPPSTARTSMØTE OG BYGGEMØTER Sørg for å avholde et oppstartsmøte før byggearbeidene settes i gang. Her bør alle kontraherte entreprenører delta sammen med byggherre og eventuelt ekstern byggeleder. Ved utførelsesentreprise bør en også vurdere å ta med prosjekterende på møtet. På oppstartsmøtet bør følgende skje: Gjennomgang av formelle forhold (Byggesøknaden, kontrakter, finansiering, bankgarantier og forsikringsbevis. Se til at alle entreprenører har de riktige arbeidstegningene. Klargjøring av forventa bemanningssituasjon gjennom hele byggefasen Gjennomgå og fastsette framdriftsplan for prosjektet Gjennomgå rutiner for endringsvarsel, rekvisisjoner og fakturering Gjennomgå byggherre sin SHA-plan Avklaring av riggområde, uttak av byggestrøm og vann. Gjennomgang med de enkelte entreprenørene foreta eventuelle avklaringer. NB: REFERAT FRA OPPSTARTSMØTET JURIDISK BINDENDE
Byggemøter OPPSTARTSMØTE OG BYGGEMØTER Byggherre eller hans representant kaller inn til byggemøter etter behov. Ved kontrakt basert på NS 8406 kan også entreprenør innkalle til møte hvis han mener det er behov for det. Innkalling med minimum 7 dagers varsel Følgende bør skje på byggemøtene: Behandling av forrige referat fra byggemøte/oppstartsmøte Status bemanningssituasjon Status framdrift Status krav og avviksmeldinger Status kvalitet Status SHA Diversepost NB: REFERAT FRA BYGGEMØTER JURIDISK BINDENDE
FRAMDRIFT Dersom tidspunkt for ferdigstillelse er viktig; Avdekk alle hovedaktiviteter - direkte avhengig av hverandre. Vurder årstid opp mot type aktivitet Avdekk hvilke leveranser som har bestillingstid/prosjekteringstid Avklar hvilke aktiviteter som kan/må foregå samtidig. FORDELER Lag en enkel framdriftsplan Gir bindende rekkefølge og tid på hver aktivitet Grunnlag for beregning av likviditet /finansieringsbehov. Grunnlag for kontroll av status og mulig forsinkelse.
ØKONOMISK KONTROLL Betaling og byggeregnskap Splitting av kontraktsbeløpet og endringsarbeider Betaling av faktura i henhold til det som er utført (montert på bygget) Fakturaer betales ikke før forsikringsdokument og evt bankgaranti foreligger Innovasjon Norge krever attestasjon av fakturaer fra byggeleder, som grunnlag for utbetaling av lån til alle prosjekt med en kostnadsramme over 5 mill. Endringer Innebærer at entreprenøren skal yte noe i tillegg eller i stedet for det opprinnelige avtalte, at ytelsens karakter, kvalitet, art eller utførelse endres, eller at avtalte ytelser utgår. Avvik i forhold til en gitt mengdeangivelse på poster som skal avregnes etter enhetspriser, utgjør ingen endring (unntak ved store avvik) NB: entreprenøren skal ikke iverksette endringer før det foreligger en skriftlig endringsordre fra byggherre. Denne bør være basert på et skriftlig tilbud fra entreprenøren med klargjøring av konsekvenser mhp økonomi, framdrift og funksjonalitet.
GRENSESNITT UDEKKET ANSVARSOMRÅDE TRUSSEL NR 2 I PROSJEKTET. (nr 1. er prosjekteringsunnlatelse) Eksempel: - En utførelse framgår ikke på tegning og/eller i beskrivelse. Kan gi følgende konsekvenser: - Krav om tilleggsvederlag. - Krav om fristutsettelse lengre aktivitetstid. - Krav fra etterfølgende entreprenører mhp økonomi og framdrift. - Oppdaget sent riving og gjenoppbygging.
GRENSESNITT Grenselandet Bygg - Rør Ventilasjon - Elektro Driftsteknisk utstyr: Elektro har ikke tatt med effektbehov for ventilasjonsanlegget. Rør har ikke tatt med tilknytning av driftsteknisk utstyr. Bygg har ikke tatt med utsparinger / takhatter etc for tekn fag. Bygg er ikke informert om hovedjord under fundament. Bygg er ikke informert om skjultanlegg for tekniske fag. OSV.
GRENSESNITT HVORDAN FJERNE KOMPLIKASJONENE? - Nitidig kontroll av tegninger/kontraktsgrunnlag. - Pålegge entreprenøren kvalitetssikring på områder hvor feil lett oppstår og/eller har store konsekvenser. - Legge alt ansvar på en entreprenør Sørg for et minimum av faglig bistand i alle viktige faser i prosjektet
OPPFØLGING & KONTROLL FAGLIG KONTROLL PÅ MINST FØLGENDE OMRÅDER ANBEFALES STERKT: Tegninger Tilbudsgrunnlag Kontrakt Fakturering i forhold til utført Overtakelsesforretning Reklamasjon
OVERTAKELSE BYGGESAKENS VIKTIGSTE FASE. Prosedyre, ansvar, rettigheter og plikter (gjennomgått ved forrige presentasjon). SPØRSMÅL Hvem innkaller til overtakelsesforretning? Hva skal stå i protokoll? Hva skal til for å nekte å overta? Kan byggherren ta i bruk uten å overta? Når løper dagmulkt`?
PROTOKOLL FRA OVERTAGELSESFORRETNING Entreprenør Representert ved: Dato: Prosjekt navn: Adresse Gnr/Bnr/Seksjonsnr: Rådgiver TILTAKSHAVER kontrakt datert: Byggherre : Sum kontrakter - Kr : Representert ved: Rådgiver Rådgiver Kontraktsarbeidet er under dagens overtagelseforretning tatt under grundig besiktigelse Følgende synlige feil og mangler er funnet og utbedres for entreprenørens regning: Beskriv mangel Ansvar utbedring Frist De anførte feil og mangler rettes innen fastsatt frist. Manglene og utbedringen av dem vil ikke forhindre byggherrens forutsatte bruk av driftsbygningen -arbeidet overtas pr dato Signatur Byggherre Signatur Entreprenør Virkning av overtagelse: Risiko for bygget overtas av byggherre - entreprenørens forsikringsansvar opphører Reklamasjonstiden på 5 år starter og entreprenørens sikkerhetsstillelse trappes ned ihht kontrakt Dersom driftsbygningen er i en slik stand at byggherre ikke finner å kunne overta bygget signeres protokoll og årsak til slik nektelse anføres her, entreprenør/byggherre kommentar noteres
FDV
FDV Dokumentasjon for forvaltning, drift og vedlikehold Krav er angitt i : Kontraktsbestemmelser for totalentreprise Byggherreforskriften Byggteknisk forskrift. (For bygg der ansvarsfunksjoner er et krav) 4-1. Dokumentasjon for driftsfasen (1) Ansvarlig prosjekterende og ansvarlig utførende skal, innenfor sitt ansvarsområde, framlegge for ansvarlig søker nødvendig dokumentasjon som grunnlag for hvordan igangsetting, forvaltning, drift og vedlikehold av byggverk, tekniske installasjoner og anlegg skal utføres på tilfredsstillende måte. (2) I tilfeller der slik dokumentasjon åpenbart er overflødig, bortfaller kravet. 4-2. Oppbevaring av dokumentasjon for driftsfasen Dokumentasjon for driftsfasen skal overleveres til og oppbevares av eier av byggverket.
REKLAMASJON Ved overtakelse Byggherre må varsle om mangel som han har eller burde ha oppdaget ved gjennomføring av overtakelsesforretningen dersom han skal gjøre denne gjeldende Mangelen skal angis i protokollen Senere reklamasjon Byggherre må varsle entreprenør om mangel innen rimelig tid etter at han har eller burde ha oppdaget den dersom han skal ha rett til å gjøre mangelen gjeldende. Reklamasjon kan ikke framsettes senere enn 5 år etter overtakelsen
KONTRAKT MED ENTREPRENØR Dagmulkt. Byggherren kan kreve dagmulkt - på del - frister kun dersom det er avtalt Dagmulktssats 1 promille pr hverdag - maks 10 % av kontraktssum. Byggherren kan ikke kreve erstatning i stedet for dagmulkt. Mangler. Det foreligger en mangel dersom kontraktsarbeidet ved overtakelsen ikke er i den stand byggherren har krav på etter kontrakten. Entreprenøren har rett og plikt til å utbedre en mangel med mindre utbedringene vil bli uforholdsmessig store i forhold til det som oppnås Byggherren skal sette en rimelig frist for utbedring - ikke rettet innen fristen - entreprenøren Gårdbrukeren betaler utbedring utført skal av andre lykkes! forhåndsvarsel kreves. Prisavslag kan kreves i stedet for utbedring Reklamasjon kan ikke framsettes senere enn (3) 5 år etter overtagelsen 16