1 Treschowsgata Borettslag Protokoll fra ordinær generalforsamling i Treschowsgata Borettslag ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Møtedato: 04.06.2015 Møtetidspunkt: 18:00 Møtested: Velferdsrommet Til stede: 30 andelseiere, 5 representert ved fullmakt, totalt 35 stemmeberettigede. Forretningsfører OBOS, ble representert ved Camilla Svoren. Møtet ble åpnet av Anne-Lise Siljeholm Hansen. --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 1. Konstituering A Valg av møteleder Som møteleder ble Tore Udnæs foreslått. B Godkjenning av de stemmeberettigede Det ble foreslått å anse de innleverte registreringsblankettene og eventuelt fullmakter som bevis for at vedkommende eier er til stede. C Valg av referent og minst en andelseier som protokollvitne Som referent ble Camilla Svoren foreslått, og som protokollvitne ble Jannicke Skaugstad foreslått. D Godkjenning av møteinnkallingen Det ble foreslått å godkjenne den måten generalforsamlingen var innkalt på, og erklære møtet for lovlig satt. 2. Behandling av årsberetning og årsregnskap for 2014 A Behandling av årsberetning og regnskap Styrets årsberetning, resultatregnskap og balanse for 2014 ble gjennomgått og foreslått godkjent. B Overføring av årets resultat til balansen Årets resultat foreslås overført til egenkapitalen. 3. Fastsettelse av godtgjørelser Godtgjørelse til det sittende styret ble foreslått satt til kr 100 000. Vedtak: Benkeforslag på kr 130 000 enstemmig vedtatt. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
4. Behandling av innkomne forslag og saker 2 Treschowsgata Borettslag A Forslag fra styret om rehabilitering av rør og våtrom i Treschowsgate borettslag, gjennomført rundt sommeren 2016. I 2009 fikk Treschowsgate borettslag utarbeidet et forprosjekt vedr. rehabilitering av rør og våtrom i borettslaget. Forprosjektet ble utarbeidet av OBOS Prosjekt AS. Et forprosjekt er en rapport som beskriver tilstanden på rør og våtrommene, samt estimerte kostnader/husleiekonsekvenser for rehabilitering av rør og våtrom i regi av borettslaget. Forprosjektet konkluderte med at den gjennomgående tilstanden for våtrom, rørføringer og sluk i borettslaget var akseptabel alderen tatt i betraktning. Allikevel er det slik at modernitet, forventet gjenværende levetid og dagens bruk, gjør det relevant å vurdere utskifting av rør og modernisering av våtrom i nær fremtid. Forprosjektet anbefalte i 2009 at man i løpet av ca. 5 til 10 år bør starte planlegging av full rehabilitering av alle vann- og avløpsrør samt alle våtrom i borettslaget. I 2014 fikk styret utarbeidet en oppdatering av rapporten om tilstanden for rør og våtrom i borettslaget. Denne beskriver at tilstanden for røranlegget er mye den samme som i 2009. Dvs. at man anbefaler å starte rehabilitering av vann- og avløpsrør samt våtrom i borettslaget innen 5 til 10 år. I juni 2014 ble det avholdt et beboermøte i borettslaget, hvor OBOS Prosjekt AS redegjorde for beskrevet tilstand på rør og våtrom i forprosjektet fra 2009 og i revidert tilstandsrapport fra 2014. Med bakgrunn i henvendelser fra beboere og forespørsler fra nyinnflyttede vedrørende ønske om å rehabilitere bad/våtrom, legger styret med dette frem forslag om rehabilitering av borettslagets rør og våtrom. Styrets foreliggende forslag til generalforsamlingen om gjennomføring av rehabilitering rundt sommeren 2016 skyldes også hendelse i april 2015 med sprekk i soilrør i andel i Treschowsgate 21. Styret har undersøkt og fått inntrykk av at rehabilitering med «strømpe» på innsiden av soilrør ikke er noe alternativ hos oss, bl.a. i lys av dimensjonen på våre rør. Normalt legges det i slike prosjekter opp til at den enkelte selv bestemmer hvordan eget bad skal bygges opp, så lenge dette ikke er til hinder for det arbeidet borettslaget skal gjennomføre med vann- og avløpsrør, og det følger de krav/forskrifter som i dag gjelder. Dette betyr at det er den enkelte andelseier som selv velger hvilke fliser de ønsker, samt hva slags utstyr man skal ha på sitt bad. Hvis man velger løsninger som går utover borettslagets standard/kontrakt, må den enkelte andelseier selv betale mellomlegget mellom egenvalgt løsning og den standardløsning som borettslaget har kontrakt på. Ved gjennomføring av et rør- og våtromsrehabiliteringprosjekt vil i utgangspunkt alle wc-rom, bad og kjøkken bli berørt. Kjøkken i mindre grad, da man kun skal bytte ut avløp- og vannrør. For bad og wc-rom må man forberede seg på at disse blir helt revet for deretter å bli bygget opp igjen i henhold til dagens forskrifter og normer. Hele prosessen vil normalt ta 4 uker for den enkelte leilighet, dette betyr da 4 uker uten wc eller bad i leiligheten. For kjøkken vil man normalt ha vann tilbake etter 1 uke. Man vil rehabilitere alle bad som ligger over hverandre samtidig, dette med bakgrunn i at de er knyttet opp mot samme vann- og avløpsstamme. Dvs. at man vil starte på 8-9 bad samtidig. Det vil være oppstart på nye 8-9 bad hver uke. Med bakgrunn i at man river wc-rom, bad og kjøkken, slik at beboere i utgangspunkt er uten vann og avløp i leiligheten, vil man sette opp provisoriske dusj- og toalettfasiliteter, enten i kjeller eller i en brakke på utsiden. Det er da dette beboere må bruke, hvis hun/han selv velger å bo hjemme under gjennomføringen av rehabiliteringen.
3 Treschowsgata Borettslag Ved gjennomføring av et slikt rør- og våtromsprosjekt, er det anstrengende å bo hjemme. Det vil på dagtid være et høyt støynivå og arbeidet vil medføre svært mye støv. Har man mulighet anbefaler OBOS Prosjekt at man bor annet sted under gjennomføringen. Hvis man ikke har mulighet til å flytte ut, må man forberede seg på 4 uker med vesentlig mer støy og støv i leiligheten. Borettslaget kan ikke dekke bo-opphold annet sted i prosjektperioden. Styret i borettslaget ønsker gjennomføring av prosjektet i løpet av vår/sommer 2016, om dette er mulig vil man ført finne ut i forbindelse med prosessen med å kontrahere en entreprenør. I god tid før oppstart i første leilighet, vil man kalle inn til informasjonsmøte (ofte 8 til 6 uker før første oppstart). Det vil i tillegg, ca. 4-5 uker før oppstart i den enkelte leilighet, gjennomføres en befaring i den enkelte leilighet, sammen med beboer/eier. Hvis man sitter på spørsmål som ikke er dekket av denne saksfremstillingen vedr. det mulige rør og våtromsrehabiliteringsprosjektet, vil OBOS Prosjekt AS være tilstede på årets generalforsamling og kan da svare på spørsmål den enkelte av dere lurer på. Styret har i samarbeid med OBOS Prosjekt AS utarbeidet nedenstående forslag til rehabiliteringsstandard, samt et forslag der man også legger opp til felles varmtvannsberedning. Styret foreslår altså ett av følgende rehabiliteringsalternativer: Alternativ 1 «Grunnpakke»: Bad: Fliser, påstøp, varmekabler og membran på gulv. Membran og fliser på vegg. Nedsenket gipshimling i tak. De- og remontering av sanitærutstyr, med unntak for toalett som blir nytt. Toalett: Membran og fliser på gulv. Fliser på vegger og rørinnkassing. De- og remontering av sanitærutstyr, med unntak for toalett som blir nytt. Bad, toalett og kjøkken får nye vann- og avløpsrør. Alternativ 2 «Grunnpakke» + felles varmtvann. I tillegg til grunnpakken legger dette alternativet opp til at man fjerner individuelle varmtvannsberedere i den enkelte leilighet og erstatter denne med felles varmtvannsberedere, plassert i fellesarealer i kjeller eller på loft Når det gjelder grunnpakken forutsetter styret at når det er innhentet konkrete tilbud og styret har valgt prosjektfirma og det er valgt entreprenør vil prosjektleder sammen med entreprenør besørge god informasjon til beboerne om muligheter for eget valg av fliser og ev. tilleggskostnader. Styret legger videre til grunn at det gjennomføres grundig gjennomgang i hver enkelt andel for klargjøring av hvor omfattende rehabilitering som er nødvendig. Styret vil også søke å velge entreprenør som har god plan for informasjon til andelseierne underveis og gode rutiner for garantioppfølging. Når det gjelder alternativ 2 har styret vært på befaring i naboborettslag og blitt beroliget av deres gode erfaring med hensyn til god tilgjengelighet ved felles varmt vann. Erfaring fra andre borettslag tilsier at det ikke vil være lønnsomt med vannmåler i den enkelte andel grunnet administrasjonen som følger med måleravlesning. Skulle alternativ 2 bli valgt, vil styret søke å finne den beste energi- og økonomivennlige tekniske løsningen for felles varmt vann. Alternativ 1 krever simpelt flertall, mens alternativ 2 krever 2/3 flertall. Dersom ingen av alternativene skulle oppnå det nødvendige flertall, utsettes prosjektet. Det vil i så fall heller ikke være nødvendig å oppta lån, og vedtak 2 «Pant foran innskudd» trenger ikke å behandles.
4 Treschowsgata Borettslag Det er en usikkerhet knyttet til fremtidig renteutvikling. Selskap 067 (borettslaget) har allerede lån fra den forrige rehabiliteringen som ble gjennomført for noen år tilbake. Jo tyngre lån, jo mer berørt kan selskapet bli av fremtidige renteendringer. Styret vil også undersøke om selskap 067 etter hvert kan flytte deler av lånet til lån av selskap 068 hvis dette selskapet fremover opparbeider seg kapital. En slik mulighet vil i så fall være avhengig av myndighetenes regler for denne typen låneopptak, mulighet for avdragsfrihet mm. Vi vil også undersøke videre muligheten for å ta ut overskudd fra selskap 068. Pr. i dag tilsier reglene at andelseierne som i fellesskap eier selskap 068 i så fall vil få ekstra skatt, noe styret ikke finner aktuelt. I nedenstående tabell er det forutsatt en rentesats på 3,3% p.a. En økning i rentenivået på f.eks. 1 % vil måtte kompenseres med en økning av husleien på ca. 4% i alternativ 2, se (de blå) tabellene som er ment å vise mulig utvikling i husleien. Andre forutsetninger ligger til grunn for nedenstående totale kostnadstabell og underliggende beregninger er: - Nytt lån er i alle alternativer lagt inn med utbetaling pr. 01.07.16. - Budsjettert rente på nytt lån er 3,30 % p.a., som er i tråd med markedets forventninger til utvikling i rentenivå. - Totale prosjektkostnader og konsekvenser vedr. husleie/felleskostnader kommer frem i tabellen under. - Det er i tabellen nedenfor er tatt høyde for nedbetalingstid på 30 år. Alternativ 1, Grunnpakke Alternativ 2, Grunnpakke + Felles varmtvann Prosjektkostnader rehabilitering Finanskostnader Kr. 10.721.000 Kr. 96.250 Kr. 11.641.000 Kr. 108.625 Total prosjektkostnad Kr. 10.817.250 Kr. 11.749.625 Estimert behov for låneopptak Økning i felleskostnad 2015-16 Økning i felleskostnad 3% - influasjonsjustering Kr. 7.000.000 Kr. 7.900.000 0% 0% Fra og med 01.03.2019 Fra og med 01.03.2018 Begge ovenstående alternativer er kostnadsberegnet ut fra OBOS Prosjekt AS sine erfaringer fra lignende prosjekter i 2013/14. I tillegg er det utarbeidet husleiekonsekvenser for de 2 alternativene en såkalt likviditetsanalyse. Denne analysen tilsier at med dagens rentenivå, ved bruk av oppsparte midler i selskap 067 som nå er på noe over kr. 3 mill., og ikke minst forutsatt at det ikke oppstår andre forhold i borettslaget som må utbedres, så ser det ut til at man ikke trenger å endre felleskostnadene (husleien) i 2015-16, men at man fra 01.03.18 eller fra 01.03.19 avhengig av hvilket alternativ som velges - må øke husleien i tak med inflasjonen og øvrig generell prisøkning som angitt i nedenstående tabell.
5 Treschowsgata Borettslag Økning i felleskostnader/husleien ved alternativ 1 («Grunnpakken»: Økn. fellesutgifter Leil. type Dagens felleskost 1.halvår 2016 2017 2018 2019 2.halvår 2- rom s 3.925,- 3.925,- 3.925,- 3.925,- 3.925,- 3.925,- 3.925,- 4.043,- 4.043,- 3- rom s 4.578,- 4.578,- 4.578,- 4.578,- 4.578,- 4.578,- 4.578,- 4.716,- 4.716,- 3 % Økning i felleskostnader/husleien ved alternativ 2 («Grunnpakke + felles varmtvann»): Økn. fellesutgifter 3 % Leil. type Dagens felleskost 1.halvår 2016 2017 2018 2019 2.halvår 2- rom s 3.925,- 3.925,- 3.925,- 3.925,- 3.925,- 4.043,- 4.043,- 4.043,- 4.043,- 3- rom s 4.578,- 4.578,- 4.578,- 4.578,- 4.578,- 4.716,- 4.716,- 4.716,- 4.716,- Det spesifiseres at det som fremkommer av ovenstående tabeller for mulig utvikling av husleieutviklingen er endringer som følger av den foreslåtte rør- og våtromsrehabiliteringen. Vi kjenner i dag ikke til forhold som i de nærmeste årene vil kreve økt /uforutsett vedlikehold og /eller drift på andre områder i borettslaget, og som i så fall også vil påvirke fellesutgiftene og dermed husleien. Når man må ta opp lån av slik størrelse som er nødvendig for dette prosjektet, finnes det en mulighet for at finansinstitusjonen/banken ønsker «pant foran innskuddene til borettslaget». Dette betyr at banken i utgangspunktet har krav på sine penger først dersom borettslaget skulle gå konkurs. Borettslaget har en ordning om garantert betaling av felleskostnadene gjennom OBOS. Det vil si at borettslaget får inn alle felleskostnadene selv om noen andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Sannsynligheten for at borettslaget går konkurs er dermed meget lav. Det er først når vi søker om lån at borettslaget får vite om finansinstitusjonen/banken vil ønske å ha slik pant foran lånet. Sannsynligheten for at dette skjer er lav, men vedtak av alternativ 1 eller 2 av rør- eller våtromsrebahiliteringen betinger at styret også, hvis nødvendig, har fullmakt til også å ta opp lån med slik pant. Slikt vedtak er satt inn som vedtak 2 under, og krever 2/3 flertall.
Vedtaksforslag 1, Alternativ 1 «Grunnpakke»: 6 Treschowsgata Borettslag Styret i Treschowsgata Borettslag gis fullmakt til å gjennomføre utskifting av vann- og avløpsrør samt totalrehabilitering av våtrom som følge av utskifting av rør slik det er beskrevet i alternativ 1. Fullmakten forutsetter at arbeidene gjennomføres innenfor en ramme på ca kr 11.000.000. Styret gis fullmakt til å oppta alle nødvendige lån innenfor rammen for valgt alternativ. Saken krever simpelt flertall. Vedtaksforslag 1, Alternativ 2 «Grunnpakke + felles varmvann»: Styret i Treschowsgata Borettslag gis fullmakt til å gjennomføre utskifting av vann- og avløpsrør samt totalrehabilitering av våtrom som følge av utskifting av rør, samt fjerne individuelle varmtvannsberedere i den enkelte leilighet og erstatte denne med felles varmtvannsberedere, slik det er beskrevet i alternativ 2. Fullmakten forutsetter at arbeidene gjennomføres innenfor en ramme på ca kr 12.000.000. Styret gis fullmakt til å oppta alle nødvendige lån innenfor rammen for valgt alternativ. Saken krever 2/3 flertall. Vedtak: Vedtaksforslag 1, alternativ 2 er vedtatt mot 5 stemmer Vedtaksforslag 2, «Pant foran innskudd»: Dersom långiver krever pantesikkerhet foran innskudd får styret fullmakt til å oppta dette innenfor rammene i valgt alternativ i vedtaksforslag 1. Saken krever 2/3 flertall jmf borettslagsloven 8.9, første ledd punkt 4. Vedtak: Vedtatt mot 6 stemmer 5. Valg av tillitsvalgte A Som styreleder for 2 år, ble Anne-Lise Siljehom Hansen foreslått. ved akklamasjon B Som styremedlem for 2 år, ble Linn Marie Landewall foreslått. Som styremedlem for 2 år, ble Mattias Fredrik Josefsson foreslått. Vedtak: Linn Marie Landewall trakk seg Benkeforslag: Stefan Pedersen Mattias og Stefan er valgt ved akklamasjon C Som varamedlem for 1 år, ble Iselin Solbakken foreslått. Som varamedlem for 1 år, ble Silje F Arctander foreslått. Som varamedlem for 1 år, ble Kristin Viko Rasmussen foreslått. ved akklamasjon D Som representanter i valgkomitéen for 1 år, ble foreslått Reidun Wergeland og Ida Kobberstad ved akklamasjon
7 Treschowsgata Borettslag E Som delegert med varadelegert til generalforsamlingen i OBOS ble foreslått: Delegert Anne-Lise Siljeholm Hansen Varadelegert Marianne Wold F Som styreleder til Treschowsgaten Nær.Lokaler AS for 2 år foreslås: Anne-Lise Siljeholm Hansen G Som styremedlem til Treschowsgaten Nær.Lokaler AS for 2 år foreslås: Linn Marie Landewall Mattias Fredrik Josefsson Vedtak: Linn Marie Landewall trakk seg Benkeforslag: Stefan Pedersen Mattias og Stefan er valgt Styremedlemmer som ikke er på valg: Jon Vesterøy Marianne Wold H Som varamedlem til Treschowsgaten Nær.Lokaler AS for 2 år foreslås: 1. Iselin Solbakken 2. Silje F Arctander 3. Kristin Viko Rasmussen Møtet ble hevet kl.: 19:35. Protokollen signeres av Tore Udnæs /s/ Møteleder Camilla Svoren /s/ Referent Jannicke Skaugstad /s/ Protokollvitne Ved valgene på generalforsamlingen og i konstituerende styremøte har styret fått følgende sammensetning: Navn Adresse Valgt for Leder Anne-Lise Siljeholm Hansen Treschowsgate 21 2015-2017 Nestleder Marianne Wold Treschowsgate 19 2014-2016 Styremedlem Jon Vesterøy Treschowsgate 19 2014-2016 Styremedlem Mattias Fredrik Josefsson Vøyensvingen 11 C 2015-2017 Styremedlem Stefan Magnus Pedersen Treschowsgate 21 2015-2017