Jåsund utviklingsselskap AS Handelsanalyse Plan 0523 - Detaljregulering for felt I Myklebust Sola kommune Oppdragsnr.: 5121680 Dokumentnr.: 1 Versjon: 1 2016-04-28
Oppdragsgiver: Jåsund utviklingsselskap AS Oppdragsgivers kontaktperson: Odd Fanuelsen Rådgiver: Norconsult AS, Jåttåvågveien 18, NO-4020 Stavanger Oppdragsleder: Lars Nielsen Fagansvarlig: Lars Nielsen 1 2016-04-28 Innsendelse til førstegangsbehandling Pål V. Dannevig, Lars Nielsen Eirik Wiggen Eirik Wiggen Versjon Dato Beskrivelse Utarbeidet Fagkontrollert Godkjent Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier. n:\512\16\5121680\5 arbeidsdokumenter\59 annet\2016-04-28 handelsanalyse felt i.docx 2016-04-28 Side 2 av 18
Sammendrag Analysen viser at etablering av dagligvarebutikk i tråd med områdeplan og kommuneplan vil være positivt for boligområdet og styrke lokalmiljø med en sentral samlingsplass, uten at det går på bekostning av Tananger sentrum som lokalsenter. I tillegg viser analysen at etableringen av dagligvarebutikk reduserer samlet biltrafikk i området. Med beliggenhet sentralt i boligområdet, vil plasseringen av dagligvarebutikken legge til rette for adkomst til fots og på sykkel. Butikken ligger også i nærhet til busstopp som gjør det mulig å gå innom butikken i forbindelse med bussreise. Utvidelse av nærbutikken fra 1 000 m 2 til 1 250 m 2 BRA vil øke vareutvalget, som igjen vil begrensebehovet for ekstra kjøring til andre butikker. Nærbutikkens vareutvalg med dagligvarer vil ikke medføre handelstap for andre handels- og servicefunksjoner i Tananger sentrum. n:\512\16\5121680\5 arbeidsdokumenter\59 annet\2016-04-28 handelsanalyse felt i.docx 2016-04-28 Side 3 av 18
Innhold 1 2 3 4 5 6 Innledning 5 Gjeldende føringer 6 2.1 Regionalplan 6 2.2 Kommuneplan 7 2.3 Gjeldende reguleringsplan 8 2.4 Kunden 9 Markedsvurdering Myklebust 10 3.1 Søkers vurderingskriterier 10 3.2 Markedsvurdering 10 3.3 Andre virkninger 12 3.3.1 Parkering Arbeidsplasser 12 13 Konsekvens for Tananger sentrum 16 Konklusjon 18 n:\512\16\5121680\5 arbeidsdokumenter\59 annet\2016-04-28 handelsanalyse felt i.docx 2016-04-28 Side 4 av 18
1 Innledning Felt I er et delfelt av områderegulering for Myklebust (plan 0394). I områdeplanen, (vedtatt 2010) tillattes det etablert boligbebyggelse og forretning på dette delfelt. Det er utarbeidet planforslag med kombinert bebyggelse som ble oversendt til kommunal behandling. Planen innehold blant annet dagligvarehandel begrenset opp til 1 000 m 2 BRA. I etterkant at områdeplanen ble vedtatt, har det kommet ny regionalplan og ny kommuneplan. Regionalplanen krever at det skal utarbeides handelsanalyser for forretninger større enn 1 000 m 2. Det står i regionalplanen at handelsanalysene må synligjøre konsekvenser både for senteret det er en del av, og for øvrig senterstruktur. Kommuneplanen for Sola 2015-2016 åpner for nærbutikker med dagligvareprofil og et forretningsareal på inntil 1 250 m 2 BRA i tilknytning til boligområder. På bakgrunn av dette er denne handelsanalyse utarbeidet som en konsekvensanalyse av å tillate dagligvarebutikk med BRA utvidet fra 1 000 m 2 til 1 250 m 2, i tråd med fattet vedtak i Utvalg for plan og miljø. Det er fornuftig å tro at intensjonen med å regulere butikk, torg, busstopp, kvartalslekeplass og barnehage i samme område, er å skape et senterområde for Myklebust. Derfor der det viktig å kartlegge om en utvidelse av butikkarealet fra 1 000 m 2 til 1 250 m 2 vil gjøre konkurransen mot Tananger sentrum for stor til at det strider mot intensjonene i Regionalplanen og kommuneplanen om å styrke Tananger sentrum. Handelsanalysen har tatt utgangspunkt i en markedsvurdering utarbeidet av REMA 1000. Analysen er gjennomført ved at det er brukt Geodata, som er et databasert analyseverktøy som bygger på offentlig tilgjengelige demografiske data koplet mot kartdata. Analysen er basert på en undersøkelse gjort av Asplan Viak i Trondheim, da man antar at Trondheim er noenlunde sammenlignbart med Nord-Jæren, samt siste tilgjengelige reisevaneundersøkelse fra Transportøkonomisk Institutt (TØI) fra 2013/14. n:\512\16\5121680\5 arbeidsdokumenter\59 annet\2016-04-28 handelsanalyse felt i.docx 2016-04-28 Side 5 av 18
2 Gjeldende føringer 2.1 Regionalplan Planområdet ligger inne som byutviklingsområde i Regionalplan for Jæren 2013 2040. Regionalt er det ønske om å redusere biltrafikken og øke gang og kollektivtrafikken. Man har innført begrepet timinuttersbyen, som betyr at alle bør kunne gå hjemmet til en dagligvarebutikk på maksimalt 10 minutt. Gjennom den vestlige delen av planområdet går det en bussakse som er en del av det regionale kollektivsystemet. Videre ønsker man høy utnyttelse av jordvernhensyn. I regionalplanen er nærmeste lokalsenter Tananger Figur 1: Lokalsentre og bydelssenter (Sola) For Nærbutikk og nærservice står det: Nærbutikk og nærservice er et tilbud til det lokale bomiljøet og skal kun etableres i eller i nær tilknytning til boligområder. Tilbudet kan ikke etableres hvis det vurderes å konkurrere med etablerte sentre. Nærbutikk er en eller flere butikker med dagligvarer, dvs. handel med hovedvekt på mat og drikke. Nærservice er tjenesteyting i mindre virksomheter og i selvstendige enheter som kan etableres i sammenheng med nærbutikk. Kommunene må kunne dokumentere at virksomhetene vil bidra til økt identitet og tilhørighet i boligområdet. Eksempler på dette er frisør, kafé, bakeri og blomster. Dimensjonering av handel I lokalsenter tillates etablering av handels- og tjenestetilbud som er dimensjonert for innbyggerne i senterets nærområde og i henhold til dimensjoneringskriterier i den regionale handelsanalysen. Nærbutikk og nærservice har en arealbegrensning på inntil 1 000 m 2 bruksareal handel og inntil 500 m 2 bruksareal tjenesteyting. Prinsipper for lokalisering og avstand mellom etablering av lokaltilbudet nærbutikk og nærservice skal avklares og begrunnes i kommune- eller kommunedelplan. n:\512\16\5121680\5 arbeidsdokumenter\59 annet\2016-04-28 handelsanalyse felt i.docx 2016-04-28 Side 6 av 18
2.2 Kommuneplan Planområdet er regulert til "kombinert bebyggelse og anleggsformål" i gjeldende kommuneplan. Figur 2: fra Sola kommunes gjeldende kommuneplan 2015-2026 I gjeldende kommuneplan for Sola, 2015-2026 konkluderer saksutredningen: Nærbutikk og nærservice er et tilbud til det lokale bomiljøet og skal kun etableres i eller i nær tilknytning til boligområder. Tilbudet kan ikke etableres hvis det vurderes å konkurrere med etablerte sentre. Nærbutikk er en eller flere butikker med dagligvarer, dvs. handel med hovedvekt på mat og drikke. Nærservice er tjenesteyting i mindre virksomheter og i selvstendige enheter som kan etableres i sammenheng med nærbutikk. Kommunene må kunne dokumentere at virksomhetene vil bidra til økt identitet og tilhørighet i bolig-området. Eksempler på dette er frisør, kafé, bakeri og blomster. Bestemmelsene for Nærbutikk og nærservice er: Nærbutikker med dagligvareprofil og et forretningsareal på inntil 1 250 m 2 BRA kan etableres i tilknytning til boligområder eller kombinerte bolig/næringsområder utenfor sentre. Avstand mellom nærbutikker og mellom nærbutikker og sentrene skal være minst 800 meter. Nærbutikk på inntil 1 000 m 2 BRA utløser ikke krav om handelsanalyse. Nærbutikk over 1 000 m 2 utløser krav om handelsanalyse. Bruksareal (BRA) til detaljhandel defineres som summen av salgsareal, lagerlokale, spiserom/ kantine og kontorareal. Areal til parkering og varelevering regnes ikke med i BRA. n:\512\16\5121680\5 arbeidsdokumenter\59 annet\2016-04-28 handelsanalyse felt i.docx 2016-04-28 Side 7 av 18
Oppdragsnr.: 5121680 Dokumentnr.: 1 Versjon: 1 2.3 Gjeldende reguleringsplan Planområdet er en del av plan 0394 som er en overordnet plan for Myklebust i Sola kommune. I denne planen er planområdet vist som bolig/forretning, torg, offentlig friområde og kommunalteknisk infrastruktur (trafo). Maks tillatt BRA er 4 000 m2 hvorav 1 000 m2 kan være forretning (i tråd med tidligere kommuneplaner 2007-2018 og 2011-2022). Figur 3: Gjeldende reguleringsplan 0394 Myklebust Figur 4: Gjeldende reguleringsplan 0394 Myklebust felt I med skravur og grått felt for torg n:\512\16\5121680\5 arbeidsdokumenter\59 annet\2016-04-28 handelsanalyse felt i.docx 2016-04-28 Side 8 av 18
2.4 Kunden Kunden ønsker lav pris, høyt utvalg av varer til god kvalitet, samt god tilgjengelighet til butikken. n:\512\16\5121680\5 arbeidsdokumenter\59 annet\2016-04-28 handelsanalyse felt i.docx 2016-04-28 Side 9 av 18
3 Markedsvurdering Myklebust 3.1 Søkers vurderingskriterier Ved en butikketablering legger søker vekt på følgende kriterier. Dagens totalmarked: vurdert opp mot konkurrentenes og egne butikker. Handelslekkasje pos/neg. Fremtidig markedsutvikling: Endring i boligtetthet, endring i antall arbeidsplasser i området, endringer i veisystem eller sosial infrastruktur etc. Kundens tilgjengelighet: Enkelt å finne fram. Enkel og trafikksikker tilgang for alle kundegrupper (gående, syklende og kjørende), tilstrekkelig parkering og nærhet til kollektivakser og sekundære målpunkt (skoler, barnehager.) Egen tilgjengelighet: Kan varetransport foregå på en sikker og hensiktsmessig måte uten vesentlig ulempe for naboer? Lokalenes egnethet: Størrelse og egnethet på salgsarealet, lager, sosiale rom, varemottak etc. 3.2 Markedsvurdering Markedsvurderingen tilligger normalt den som skal etablere seg. For å vurdere etablering av en dagligvarebutikk finnes det i dag databaserte verktøy (Geodata) som bruker offentlig tilgjengelige demografiske- og trafikkdata. Myklebust er et område i vekst, og det er derfor nødvendig å legge vedtatte reguleringsplaner til grunn. I tillegg er det eksisterende boligområder i Tananger som vil få denne butikken som en nærbutikk, og som også må regnes med når kundegrunnlaget beregnes. Fig. 5 under viser kartutsnitt fra Geodata, slik søker har definert lokalmarkedet på dagens Myklebust med tilhørende demografiske talldata fig.6. Tilsvarende er det i fig. 7 og 8 vist eksisterende nærliggende boligområder. Når hele Jåsundhalvøya, slik det er regulert, er utbygget er det antatt at det vil bo mellom 12 000 og 15 000 mennesker her. Det er i denne analysen antatt at 4 500, av disse vil sokne til butikken på Myklebust. Den totale fremtidige dagligvareomsetning er derfor summen av dagens omsetning og ekstrapolert omsetning basert på 4 500 innbyggere (fig. 9). Dataverktøyet tar også hensyn til omsetningen som arbeidsplasser i markedet gir. På Myklebust vil det være arbeidsplasser knyttet til skole og barnehage, men siden det ikke er et arbeidsintensivt område av Tananger har man valgt å se bort fra denne effekten. n:\512\16\5121680\5 arbeidsdokumenter\59 annet\2016-04-28 handelsanalyse felt i.docx 2016-04-28 Side 10 av 18
Fig 5. Områdeavgrensning 800 m fra butikk. Fig 6. Nøkkeltall hentet fra Geodata analysen av dagens Myklebust Innbyggere Dagens forbruk (mill. kr) Fremtidas forbruk (mill. kr) Dagens boliger Myklebust 2 114 66 Nye boliger Myklebust 4 500 140 Sum dagligvareforbruk 206 Fig. 7 Estimert dagligvareomsetning når Myklebust er ferdig utbygget. Det er selvsagt ikke slik at alle handler på den nærmeste butikken. For eksempel er det planlagt ny dagligvarebutikk i Vestø-feltet like nord for Myklebust. Men om man antar at 60-70 % velger nærmeste butikk vil dette tilsvare en omsetning på 120-140 millioner kroner For å illustrere hva dette betyr så har REMA1000 Sola i sentrum en omsetning på ca. 100 millioner kroner på 1 100 m 2. Coop Mega vurderes tilsvarende i Geodata til en omsetning på 137,5 mill. REMA 1000 vurderer en omsetning på 100 000 kr pr. kvadratmeter som høy og bortimot maksimalt av det man realistisk kan klare. En butikk på 1 250 m 2 på Myklebust er derfor faktisk for liten, og vil føre til handelslekkasje. Nå åpner ikke kommuneplanen for en større butikk, med det er utvilsomt behov for en butikk på 1 250 m 2. n:\512\16\5121680\5 arbeidsdokumenter\59 annet\2016-04-28 handelsanalyse felt i.docx 2016-04-28 Side 11 av 18
3.3 Andre virkninger 3.3.1 Arbeidsplasser Butikkbransjen generelt må betraktes som et lavterskel arbeidsmarked. Det vil si at det er arbeidsmarked som er godt tilrettelagt for deltidsarbeid, og for mennesker uten høy utdanning. I mange tilfeller fungerer varehandelen i dag som et sosialt fangstnett som erstatter tidligere tiders induribedrifter. n:\512\16\5121680\5 arbeidsdokumenter\59 annet\2016-04-28 handelsanalyse felt i.docx 2016-04-28 Side 12 av 18
4 Parkering Parkeringsbehovet er alltid vanskelig å vurdere. Det er flere til dels motstridende syn på hva som er riktig parkeringsdekning. I utgangspunktet er alle interessert i høy arealutnyttelse, og derfor har ingen interesse i å bygge mer parkering enn behovet tilsier. Det er forenklet sagt to motstridende syn på virkningen ved å redusere parkeringsarealet. a) Få parkeringsplasser fører til at flere går til butikken. b) Få parkeringsplasser fører til at de som ikke finner ledig plass kjører til neste butikk. Antakelig er begge påstandene korrekte, men det finnes lite forskning på hva som blir nettoeffekten av dette. Butikkjedene opererer selv med erfaringsbaserte nøkkeltall. Under forutsetning av at parkering er en begrensende faktor vil en tapt parkeringsplass tilsvarer 1,1 mill. kr i omsetning. Noe høyere i byer (2,2 mill. kr) og noe lavere på landet (<1 mill. kr). I en skjønnsrettsdom fra Stavanger (Helgøes på Mariero i 2015) la skjønnsretten til grunn et dokumentert omsetningstap på 1,1 mill. kr pr. parkeringsplass i forbindelse med avståelse av areal til busstraseen, altså en tilsvarende nærhet til bussaksen som Myklebust. Myklebustområdet blir imidlertid tett befolket og vil få et effektivt gang- og sykkelvegsystem. Dette taler for at andel som handler til fots blir høy, og det taler for at man legger seg opp mot en P-norm på «bynivå». Figurene på neste side (fig. 10-12), som er hentet fra en TØI-rapport om reisevaner utarbeidet i 2013/14, viser reisevanene i forbindelse med handelsreiser. Figur 12 er hentet fra Trondheimsundersøkelsen, som også viser reisevaner i forbindelse med handelsreiser. Figuren fra Trondheimsundersøkelsen støtter opp om TØI-rapportene, men i tillegg differensierer den mellom reiser der handel er eneste formål (primært målpunkt) og kombinerte reiser det handel er sekundært målpunkt. Det er kun 24 % av handlereisene som har dette som primært målpunkt. Dette, kombinert med at 60 % av denne handelen foregår med bil, betyr at under 15 % av total handel foregår med bil som transportmiddel der dette er reisens eneste formål. Tre fjerdedeler av handelen foregår med handel som sekundært målpunkt, altså handel kombinert med andre reiser. n:\512\16\5121680\5 arbeidsdokumenter\59 annet\2016-04-28 handelsanalyse felt i.docx 2016-04-28 Side 13 av 18
Fig 8 Daglig reise fordelt på formål. Fig 9 Fordeling av innkjøpsreiser. Fig 10 Fordeling av transportmidler ved innkjøpsreiser. n:\512\16\5121680\5 arbeidsdokumenter\59 annet\2016-04-28 handelsanalyse felt i.docx 2016-04-28 Side 14 av 18
Turmønster I % av handleturene Andel med bil (%) Alle reisemidler 1. Bosted-bosted 24 % 60 % 2. Annet-bosted 26 % 63 % 3. Bosted-annet 15 % 75 % 4. Annet-annet 35 % 53 % Samlet 100 % 61 % Fig 11 Data fra Trondheimsundersøkelsen: Turmønster n:\512\16\5121680\5 arbeidsdokumenter\59 annet\2016-04-28 handelsanalyse felt i.docx 2016-04-28 Side 15 av 18
5 Konsekvens for Tananger sentrum Tanangerområdet (fig. 14) har i dag en dagligvareomsetning på 163 mill. kr (fig.15). Figur 15 viser at handelslekkasjen fra Tananger i dag er på 29 % (66 mill. kr) som er høyt isolert sett, men en sannsynlig årsak er at dagens dagligvarebutikker i dag ikke fanger opp de ansatte som jobber i området. Hvis denne lekkasjen skal stanses, kan det for eksempel etableres forretning i tilknytning til arbeidsplassene i Risavika. En annen årsak er at kundene foretar handelen som sekundærreise, ved at de handler f.eks. i Solakrossen, Madlatorget eller Forus på vei til fra jobb eller andre aktiviteter. Den umiddelbare effekten for handelen i Tananger sentrum ved en etablering på Myklebust vil være en reduksjon i omsetningen i Tananger sentrum. Det vil i all hovedsak skyldes at mange av de som allerede bor i nærheten av den nye butikken vil handle her, i stedet for i sentrum. Denne effekten vil forekomme uansett, enten butikken er 1 000 m 2 eller 1 250 m 2. Som det fremgår tidligere i analysen vil den nye butikken ikke klare å håndtere hele befolkningsøkningen, selv om størrelsen økes til 1 250 m 2. Derfor vil det bli behov for at Tananger sentrum dekker dette overskuddet i fremtiden og dette vil være med på å styrke Tananger sentrum som lokalsenter. Hvor fort dette skjer, avhenger selvsagt av innflyttingstakten i de nye utbyggingsfeltene. REMA1000 har allerede under planlegging en ny og større butikk i Tananger sentrum i et nytt og utvidet bygg. KIWI har også ekspansjonsmuligheter i dagens bygningsmasse, samt at det fortsatt er plass til flere butikker i sentrum. En butikk på 1 250 m 2 vil ikke kunne ha et varesortiment som stort nok til å trekke kunder fra ut sentrum og til Myklebust av den grunn. Når det gjelder utvikling av et sentrumsområde er matbutikker en faktor i småsentre, fordi mindre butikker til en viss grad kan basere seg på kundestrømmen dagligvarebutikkene genererer. Men utover det, er innbyggerantallet en langt viktigere faktor. De ulike kjedene opererer med kritisk kundemasse før de etablerer seg. Denne varierer fra kjede til kjede. Når Myklebust/Jåsund er ferdig utbygget er det sikkert kjeder som finner området interessant. Disse må etablere seg i Tananger sentrum, men det vil være helt uavhengig av størrelsen på nærbutikken på Myklebust. Fig 12 Markedsoversikt Tanangerområdet. n:\512\16\5121680\5 arbeidsdokumenter\59 annet\2016-04-28 handelsanalyse felt i.docx 2016-04-28 Side 16 av 18
Fig.13 Nøkkeltall for Tanangerområdet i dag. I tillegg til butikken planlagt på felt I, er det regulert 4 andre butikker på Jåsundhalvøya. Det vil trolig komme mellom 12 000 og 15 000 beboere på Jåsundhalvøya etter det har blitt stilt større krav til tetthet i forbindelse med kollektivtraséen. Dette tilsvarer en størrelse på en liten norsk by (for eksempel Bryne, Hønefoss, Drøbak, Grimstad, Egersund). Dette anses som en god mulighet for å styrke Tananger sentrum som lokalsenter. Så mange fremtidige beboere utgjør et stort kundegrunnlag slik at Tananger sentrum kan tilby andre typer forretninger og tjenester. 5 dagligvarebutikker på mellom 1 000 og 1 250 m 2 anses derfor ikke som en trussel mot Tananger sentrum som lokalsenter. Fra et logistikk- og miljøperspektiv er det heller fornuftig at det er mulighet å handle dagligvarer i nærområdet i de nye planlagte boligfeltene. n:\512\16\5121680\5 arbeidsdokumenter\59 annet\2016-04-28 handelsanalyse felt i.docx 2016-04-28 Side 17 av 18
6 Konklusjon Intensjonen i den regionale planen og kommuneplanen med å begrense størrelsen på forretninger utenfor er laget for å styrke lokalsentrene (i dette tilfellet Tananger sentrum). I denne analysen er det ikke funnet noe som tyder på at Tananger sentrum vil ha betydelig svekkelse på grunn av en økning fra 1 000 m 2 til 1 250 m 2. Markedet vurderes til å være så stort at det er et behov for en butikk på 1250 m 2. Det er mye som tyder på at det er behov for større butikker Tananger sentrum og at Tananger sentrum heller bør styrkes på denne måten. Butikken vil ikke være noen trussel mot et fremtidig sterkt Tananger sentrum. Parkeringsbehovet er nøkternt beregnet til 60 plasser, men det er urealistisk utfra tomtens størrelse og topografi, og et mer realistisk tall er 40-50 plasser. Da vil butikken kunne dekke store deler av nærbutikkbehovet på Myklebust. Noe handelslekkasje må påregnes grunnet begrenset parkering, samt at den ikke ligger helt opptil Tananger Ring. n:\512\16\5121680\5 arbeidsdokumenter\59 annet\2016-04-28 handelsanalyse felt i.docx 2016-04-28 Side 18 av 18