Innhold Innhold Rapporten er skrevet av Prognosesenteret på oppdrag av Byggenæringens Landsforening. Anslagene i rapporten er basert på Prognosesenterets vurderinger av markedsutviklingen i bygg og anlegg. Ansvarlig for utarbeidelse av rapporten: David Lund og Kjell Senneset, Prognosesenteret. Oppsummering 4 Aktiviteten i bygg- og anleggsmarkedet 4 Utviklingen i norsk økonomi 7 Utviklingen det siste året 7 Prognoser for perioden 2013 2015 8 Om bygg- og anleggsmarkedet 12 Arbeidskraftsituasjonen i bygg- og anlegg 13 Boligmarkedet 14 Næringsbyggmarkedet 18 Fritidsboligmarkedet 22 Anleggsmarkedet 23 Byggevarer 28 Prognoser for salg av byggevarer 28 Utviklingen i nybyggingen på regionsnivå 30 Oslo-regionen 30 Innlandet 31 Sørlandet 32 Vestlandet 33 Midt-Norge 34 Nord-Norge 35 Vedlegg 36 Anleggstabell: Anleggsinvesteringer fordelt på fylke og region 36 Tabell nye boliger: Nye boliger fordelt på fylke og region 37 Tabell andre bygg: Andre bygg enn bolig fordelt på fylke og region 38 PROGNOSER 2013 3
Oppsummering Produksjonen i bygg- og anleggssektoren økte med nærmere 5,7 prosent i 2012, målt i faste priser om vi inkluderer prisvekst, viser offisiell statistikk en vekst i omsetning innen BAvirksomhet totalt på 11 prosent fra 2011 til 2012. Det var anleggs- og boliginvesteringene som bidro mest til den positive utviklingen i fjor. Den sterke veksten i anleggsinvesteringene spesielt innen vei- og kraft-/energianlegg ventes å fortsette, mens nybyggmarkedene kan få en noe svakere utvikling enn tidligere ventet. BA-markedet totalt ventes å vokse med 3,5 til 4 prosent i året, målt i faste priser, i perioden 2013-2015. Byggemarkedet (nybygg + ROT) ventes å øke med om lag 3 prosent i året, mens anleggsmarkedet kan øke med rundt 6 prosent årlig i prognoseperioden. Dersom den årlige prisveksten i BA-markedene blir f.eks. 3 prosent fremover, vil omsetningsveksten i BAmarkedet totalt kunne bli på om lag 6,5 til 7 prosent i året i prognoseperioden. Selv om volumvekstanslagene for nybyggmarkedene er tatt litt ned fra tidligere, vil den samlede etterspørselen etter bygg- og anleggsarbeider forbli høye. I noen delmarkeder og regioner kan det fortsatt oppstå kapasitetsmangel i den utførende delen av verdikjeden først og fremst innen bygg, selv om det er anleggsmarkedet som er spådd den sterkeste veksten fremover. Markedsstørrelser i faste priser (2012-kroner i denne rapporten) betyr at prisveksten er tatt vekk, slik at statistikk og prognoser viser endringer i produsert volum av varer og tjenester. For å se på forventet omsetningsvekst må man derfor legge til forventet prisvekst på toppen av prognosene for volumveksten. Det er tegn til at veksten i norsk økonomi kan bli litt svakere enn tidligere antatt, men de makroøkonomiske utsiktene er fortsatt rimelig gode. Selv om det finnes usikkerhetsmomenter, venter vi at den samlede etterspørselen etter BA-arbeider vil øke mer enn den generelle veksten i norsk økonomi i hovedsak pga. sterk vekst i anleggsinvesteringene. Aktiviteten i bygg- og anleggsmarkedet Kort oppsummert viser prognosene følgende utvikling i byggog anleggsmarkedet målt i faste priser: Samlet ventes det en vekst i markedet på 3,9 % i 2013, 3,7 % i 2014 og 3,8 % i 2015. Byggeaktiviteten ventes å øke med 3 % i 2013, 2,8 % i 2014 og 3 % i 2014. Anleggsaktiviteten ventes å øke med 6,6 % i 2013, 6,1 % i 2014 og 5,9 % i 2015. Økt tilbud av brukte boliger i kombinasjon med strammere utlånspraksis i bankene har bidratt til å dempe etterspørselen etter nye boliger det siste halvåret dersom bruktboligprisene skulle falle og prisforskjellen på nye og brukte boliger øke, vil etterspørselen etter nye boliger kunne bli svekkes ytterligere. Selv om salget av nye leiligheter har gått tregere i 2013 enn i 2012, tilsier verken nyboligsalget totalt eller igangsettingen hittil i år at vi står foran noen kraftig nedgang. Ettersom det er bra vekst i norsk økonomi og kjøpekraften til husholdningene øker, samtidig som befolkningsveksten og tilflyttingen til sentrale områder fortsatt er høy, venter vi god vekst i boligetterspørselen fremover vi ser derfor ikke for oss at en eventuell utflating eller nedgang i nyboligmarkedet vil bli langvarig. Figur 1. Verdien av bygg- og anleggsmarkedet totalt i mrd. 2012-kroner. (Kilde: Prognosesenteret) Figur 2. Investeringer fordelt på segment samt verdi av renoverings- og vedlikeholdsaktiviteten i mrd. 2012-kroner. (Kilde: Prognosesenteret) Etter bl.a. svakere enn ventet omsetningsvekst i byggevarehandelen hittil i år, har anslaget for veksten i ROT-markedet tilknyttet bolig blitt nedjustert for 2013, sammenliknet med forrige rapport. Utsiktene for ROT-markedene i 2014 og 2015 er uendret fra tidligere. Det ventes en vekst i tråd med veksten i husholdningenes disponible realinntekter, samt veksten i antall husholdninger. Igangsettingen av private næringsbygg har vært svært stabil de siste tre årene. Dersom norsk økonomi ikke blir utsatt for nye negative impulser fra forhold i internasjonal økonomi (les mer i kapitlet om norsk økonomi), venter vi ingen store endringer i samlet byggetterspørsel fra næringslivet. Byggetterspørselen fra offentlig sektor ventes derimot å ta seg opp, bl.a. på grunn av sterk vekst i den demografisk bestemte etterspørselen etter offentlig konsumkapital som skoler, sykehus og sykehjem. Vekst i antall personer i skolealder og stadig flere eldre i befolkingen vil på sikt øke behovet for undervisnings- og helsebygg, uavhengig om det er offentlig sektor eller det private næringsliv som er etterspørrerne. Vi venter en ganske kraftig vekst i anleggsinvesteringene i prognoseperioden, bl.a. som følge av et stadig økende politisk fokus på samferdselssektoren og dermed også tilsvarende budsjettmessige prioritering dette fokuset vil trolig ikke bli noe mindre med ny regjering. Investeringene i energi-/kraftanlegg ser også ut til å få bra vekst. Økt produksjon av bygg- og anleggsarbeider får konsekvenser for sysselsettingsutviklingen. Vi venter en sysselsettingsvekst innen bygg og anlegg på i snitt 3 500 personer årlig i prognoseperioden. Til grunn for disse prognosene ligger en årlig gjennomsnittlig effektivitetsøkning på 2 prosent. Figur 3. Endring i antall sysselsatte i bygg og anlegg fra 1991-2012 samt prognoser for perioden 2013-2015. (Kilder: SSB, Prognosesenteret) 4 5
Utviklingen i norsk økonomi Aktiviteten i byggemarkedet svinger med konjunkturene. Markedene for nye private næringsbygg og nye bolig er spesielt sensitive for endringer i konjunkturutsiktene, men det gjelder også deler av ROT-markedet. Anleggsmarkedet og markedet for offentlige bygg er mer skjermet for svingningene i økonomien det samme gjelder ROT-markedet for offentlige bygg. I det følgende kapittel presenteres utsiktene for den økonomiske utviklingen i Norge, som er lagt til grunn for prognosene for bygg- og anleggsmarkedene. Utviklingen det siste året Norsk økonomi har de siste årene vært inne i en moderat oppgangskonjunktur med lav arbeidsledighet og lave renter. Bruttonasjonalprodukt inkl. olje- og gassproduksjon økte med 3,1 prosent i 2012, mens fastlandsøkonomien vokste med 3,4 prosent. Selv om unormalt høy kraftproduksjon i 2012 fører til litt svakere BNP-vekst i år, er det tegn til at konjunkturoppgangen har blitt satt litt på vent. Fastlands-BNP ligger foreløpig an til å øke med rundt 2,4 prosent i år, men signaler fra næringslivet den siste tiden kan tyde på at veksten er på vei ned mot 2 prosent. Høy oljepris, lave renter og høy befolkningsvekst driver veksten i innenlandsk etterspørsel, og veier opp for svake impulser fra utlandet. Til tross for nedgang i både trelast-, trevareog metallindustri, har økt aktivitet innen bl.a. maskinindustri samt bygging av skip og plattformer sørget for god vekst i total industriproduksjon det siste året. Petroleumsinvesteringene ventes å øke fra allerede rekordhøye nivåer de nærmeste årene. Olje- og gassvirksomheten vil dermed fortsette å bidra til de gode tidene i norsk økonomi. En stor og lønnsom petroleumssektor sørger for økt aktivitetsnivå i fastlandsøkonomien, men gjør samtidig økonomien sårbar for svingninger i verdensmarkedsprisene på olje og gass. Sysselsettingen økte med hele 2,2 prosent i 2012, men sysselsettingsveksten vil trolig bli en god del lavere enn dette i prognoseperioden. I 2. kvartal i år hadde antall sysselsatte ifølge kvartalsvis nasjonalregnskap bare økt med 5 500 personer siden årsskiftet som tilsvarer en sysselsettingsvekst på knappe 0,4 prosent målt i årlig rate. Arbeidskraftsundersøkelsen (AKU), som ble publisert i slutten av september, viste derimot en økning i antall sysselsatte på hele 24 000 personer fra årsskiftet til april (gjennomsnitt av mars-mai) justert for sesongvariasjoner. I løpet av høsten 2012 steg arbeidsledighetsraten målt ved AKU med om lag 0,5 prosentpoeng, men hittil i 2013 har endringene i antall arbeidsledige ligget innenfor feilmarginen for arbeidskraftsundersøkelsen antall arbeidsledige utgjør for tiden rundt 3,6 prosent av arbeidsstyrken. Etter et moderat lønnsoppgjør på vårparten og en liten økning arbeidsledigheten, er det grunn til å vente litt lavere lønnsvekst i år sammenliknet med 2012. God tilgang på arbeidskraft fra EØS-området kan dempe lønnsveksten i enkelte næringer. Til tross for utsikter til økt inflasjon, ligger det an til å bli fortsatt brukbar reallønnsvekst i perioden. Økende kjøpekraft i kombinasjon med høy befolkningsvekst, lave renter og allerede høy sparing i husholdningssektoren åpner for fortsatt god vekst i privat forbruk. Hittil i år har derimot utviklingen i varekonsumet vært svak. Omsetningen i detaljhandelen (unntatt salg av motorvogner) økte bare med 1,2 prosent i perioden januar-april 2013 mot samme periode året før. Omsetningsveksten var riktignok svært sterk i 1. halvår 2012, slik at den lave forbruksveksten hittil i år ikke nødvendigvis trenger å være et svakhetstegn. Etter noen år med svært lav inflasjon har veksten i konsumprisene tatt seg opp det siste halvåret hovedsakelig på grunn av økte elektrisitetspriser, men også økt prisvekst på boligtjenester og tobakk- og alkoholvarer har bidratt. Tolvmånedersveksten i KPI-JAE (KPI justert for avgiftsendringer og uten energivarer) var på 2,5 prosent i august og 1,7 prosent i september, som er det høyeste nivået på kjerneinflasjonen siden starten av 2010. Siden årsskiftet har den norske kronen svekket seg mot valutaene til flere av våre handelspartnere, noe som kan gi utslag i økt prisvekst på import fremover lavere kronekurs vil på den andre siden bedre vilkårene for norske eksportbedrifter. 6 7
Norges Bank økte marginalt anslaget på styringsrenten for 2014 i forrige Pengepolitisk rapport, men det er fortsatt ventet at rentenivået vil forbli lavt fremover. Selv om de norske pengemarkedsrentene har falt siden midten av 2011, har skjerpede krav til ansvarlig kapital i bankene ført til økte utlånsmarginer til publikum det siste året. Norges Banks utlånsundersøkelse viser likevel at bankene opplever låneetterspørselen fra næringslivet som god, og tall fra kvartalsvis nasjonalregnskap antyder at investeringene fra fastlandsnæringene ikke har blitt nevneverdig påvirket. Kredittpraksisen overfor husholdningene har også blitt strammere det siste året, og spesielt for førstehjemslån. Bankene håndhever nå i større grad enn tidligere Finanstilsynets anbefaling om maksimalt 85 prosent belåningsgrad ved utlån til boligformål utlånsveksten til husholdningene har vist en svak negativ trend det siste året. Dersom det mot formodning skulle gå helt galt for norsk økonomi, er norske myndigheter i en posisjon der de kan stimulere økonomien uten å måtte bry seg nevneverdig om budsjettunderskudd og offentlig gjeld. Statsfinansene er solide og oljepengebruken har ligget godt innenfor handlingsregelen de siste årene. Finanspolitiske endringer i kjølvannet av regjeringsskiftet kan nok endre litt på sammensetningen i innenlandsk sluttanvendelse, dvs. konsum og investeringer i privat og offentlig sektor, men ser ikke ut til å forandre mye på nivået. Figur 4. Befolkningsvekst dekomponert på fødselsoverskudd og nettoinnvandring. (Kilde: SSB) Figur 5. Figuren viser årlig vekst i privat konsum fra 2000-2015. (Kilde: Prognosesenteret) Figur 6. Årlig endring i sysselsettingen, 2000-2015. (Kilde: Prognosesenteret) Prognoser for perioden 2013 2015 SSBs prognoser for norsk økonomi, som er gjengitt i tabell 1 og i figurene nedenfor, ble publisert 30. mai i år nyere anslag for norsk økonomi antyder en noe svakere utvikling. Arbeidsledigheten kan øke litt, men vil trolig bli liggende mellom 3,5 og 4 prosent i prognoseperioden. Lønnsveksten ventes å ligge i overkant av 3,5 prosent i året. Fastlands-BNP ventes å vokse med 2,4 prosent i 2013, men kan riktignok bli så lav som 2 prosent. Anslagene for 2014 og 2015 må sies å være usikre, men ligger på mellom 2,5 prosent og 3 prosent årlig vekst. God tilgang på arbeidskraft og bra aktivitetsvekst i norsk økonomi har ført til høy sysselsettingsvekst, og arbeidsinnvandringen har ført til høy vekst i arbeidsstyrken. Veksten i antall sysselsatte er ventet å bli marginalt lavere enn veksten i arbeidsstyrken fremover arbeidsledighetsraten kan dermed øke litt i prognoseperioden, men trolig ikke mye ettersom arbeidsinnvandringen også vil avta dersom sysselsettingsveksten skulle bli svært lav. Fortsatt lav arbeidsledighet og hyppige jobbskifter fører til økt flytteaktivitet, noe som stimulerer boligetterspørselen. Selv om det har vært noen svakhetstegn i norsk økonomi det siste halvåret, er de største usikkerhetsmomentene som tidligere knyttet til forhold i internasjonal økonomi. En fryktet hard landing i kinesisk økonomi kan føre til et fall i råvareprisene herunder oljeprisen og svekke valutaene til råvareeksporterende land. En eventuell forlenget nedgangsperiode i eurosonen vil svekke utsiktene for norsk eksport. Det er ventet at resesjonen i eurosonen vil være over ved inngangen til 2014. Det er imidlertid vanskelig å si sikkert når de europeiske økonomiene kommer seg på fote igjen, fordi det i så stor grad avhenger av politiske forhold. Politiske forhold preger også amerikansk økonomi, der det har vært steile fronter i budsjettforhandlingene i kongressen. Dette har imidlertidig løst seg. Vekstimpulsene fra utlandet vil trolig forbli svake fremover. Privat konsum er en viktig driver i fastlandsøkonomien. Utviklingen i husholdningenes inntekter og formuer, rentenivå og sparingsvilje, samt veksten i antall husholdninger påvirker konsumutviklingen. Relativt høy lønnsvekst, økende sysselsetting og fortsatt sterk befolkningsvekst ventes å bidra til god vekst i privat konsum fremover, mens høyere renter og økt inflasjon kan dempe forbruksveksten på litt lengre sikt. 8 9
Tabell 1. Utvalgte makroøkonomiske hovedstørrelser fra SSBs Økonomiske analyser 3/13 fra 30.5.2013. Årlig endring i % der annet ikke fremgår. 10 11
Om bygg- og anleggsmarkedet Vi deler bygg- og anleggsmarkedet inn i følgende hovedkategorier: Boligmarkedet, markedet for næringsbygg, markedet for fritidsbygg og anleggsmarkedet. Disse markedene kan igjen deles inn i nyproduksjon og aktivitet knyttet til renovering og vedlikehold av den eksisterende bygningsmassen. Om lag 55 prosent av bygg- og anleggsproduksjonen er investeringer i nye bygg og anlegg, mens 45 prosent er det vi kaller ROT-arbeider, dvs. renovering, ombygging og mindre tilbygg, samt vedlikehold. De store svingene en ofte ser i BAproduksjonen skyldes i hovedsak svingninger i investeringene. ROT-markedet er normalt langt mer stabilt, men det kan forekomme store svingninger også her - f.eks. dersom myndighetene velger å bruke ekstra penger på ROT-arbeider på offentlige bygg og anlegg, som de gjorde i 2009 for å motvirke de negative effektene av finanskrisen. Bygg- og anleggsmarkedet er ikke ett marked, i hvert fall ikke når vi snakker om hva som bestemmer utviklingen. Generelt kan vi si at aktiviteten knyttet til byggemarkedet er mer følsomt for konjunktursvingninger enn anleggsmarkedet. Under følger en oversikt over hovedmarkedene knyttet til bygg- og anlegg. Tabell 2 gir en oversikt over hovedstørrelsene i BA-sektoren målt i faste priser, herunder investeringer i nye bygg og nye anlegg fordelt på hhv. bolig- og boliggarasjeinvesteringer, investeringer i nye næringsbygg, investeringer i nye fritidsbygg og anleggsinvesteringer, samt verdi av ROT-arbeider og anleggsvedlikehold. Tabellen inneholder også anslag for antall sysselsatte i hhv. bygg- og anleggssektoren, samt prisendringer på brukte boliger og nye boliger med prognoser. Etter nedgang i BA-markedet totalt mellom 2008 og 2010 har produksjonen tatt seg kraftig opp igjen. Vi venter at vekst i hele prognoseperioden, og det er spesielt anleggsinvesteringene som drar opp veksten. I 2015 ventes produksjonen å nærme seg 395 mrd. 2012-kroner. Det gir en gjennomsnittlig årlig volumvekst i BA-markedene i prognoseperioden på rundt 3,8 %, som er et godt stykke høyere enn den ventede veksten i norsk økonomi. Figur 7. Bygg- og anleggsmarkedet (inkl. ROT og anleggsvedlikehold) i mrd. 2012-kroner. (Kilde: Prognosesenteret) noe av forklaringen på at nivået på investeringene i nye næringsbygg har holdt seg så høyt, til tross for flere år med svake vekstimpulser fra utlandet. En annen grunn er økt byggetterspørsel fra det offentlige. Dessuten bidrar økt erstatningsbygging, som følge av bl.a. endringer i næringsstruktur og dårlig egnet eksisterende bygningsmasse, til bra etterspørsel etter nybygg. ROT-markedet tilknyttet næringsbygg økte med anslagsvis 6 prosent fra 2012 til 2013m ålt i faste priser, men volumveksten ventes å avta til rundt 3 prosent i prognoseperioden. Økt fokus på energieffektivisering i den eksisterende næringsbygningsmassen ventes å bidra til vekst etterspørselen etter ROT-arbeider fremover. Figur 8. Byggemarkedet fordelt på segment (inkl. ROT, med unntak av markedet for fritidsbygg) i mrd. 2012- kroner. I boligmarkedet er også produksjonsverdien av nye boliggarasjer tatt med. (Kilde: Prognosesenteret) Tabell 2. Hovedstørrelser for bygg- og anleggsmarkedet i mrd. 2012-kroner der annet ikke fremgår. (Kilder: Prognosesenteret, SSB, EFF) Det er i hovedsak de store offentlige samferdselsprosjektene, og med ujevne mellomrom også energianleggene og de landbaserte oljeinvesteringene, som driver anleggsinvesteringene. Anleggsmarkedet økte med rundt 7,5 prosent 2011 til 2012 målt i faste priser - det meste av dette var økt investeringsproduksjon. Vi venter at den sterke veksten i anleggsmarkedet vil fortsette i perioden 2013-2015, hovedsakelig som følge av økte samferdselsinvesteringer. Byggemarkedet har vist en noe annen utvikling. Markedet nådde toppen i 2007, og falt så tre år på rad. Nyboligproduksjonen falt først, og var den delen av BA-markedet som ble rammet hardest av finanskrisen. Fallet i næringsbyggmarkedet kom senere og ble ikke like dypt. Det siste tiåret har bl.a. økt sysselsetting, høy lønnsvekst, lav importert inflasjon, lave boliglånsrenter etter skatt, en tredobling av oljeprisen, sterk befolkningsøkning og tilflytting til sentrale områder alle bidratt til sterk vekst i byggemarkedet byggeproduksjon per innbygger i Norge er svært høy i europeisk sammenheng. Lave renter og fortsatt bra lønnsomhet i norsk næringsliv er Arbeidskraftsituasjonen i bygg- og anlegg Arbeidskraftsituasjonen i bygg- og anleggsmarkedet henger sammen med produksjonsnivået, men også produksjonssammensetningen og effektivitetsutviklingen i de ulike sektorene. Når effektiviteten bedres betyr det at hver arbeider produserer mer per timeverk av minst like god kvalitet, slik produksjonen for en gitt størrelse på arbeidsstokken øker. Arbeidernes effektivitet kan økes f.eks. ved at det tas i bruk arbeidsbesparende maskiner, arbeidet organiseres bedre eller ved at arbeidsstokken blir dyktigere. Hvis produksjonsmengden holdes uendret vil en 1 prosent økning i arbeidseffektiviteten i bygg- og an- 12 13
leggsnæringen, hvor det arbeider ca. 200.000 personer, redusere behovet for arbeidskraft med 2.000 personer. Vi har beregnet sysselsettingen i bygg- og anleggsnæringen ut fra effektivitetsutviklingen og endringer i produksjonsnivået i de ulike sektorene (dvs. nybygg, ROT og anlegg). Figuren under viser endringer i sysselsettingsutviklingen fra 1990 til 2012, samt prognoser i perioden 2013 2015. For 2013-2015 har vi satt effektivtetsveksten til 2 prosent i året. Revisjon av statistikken har ført til at historiske tall ikke er helt sammenliknbare med det som har blitt publisert tidligere. Vi venter en vekst i antall sysselsatte innen bygg og anlegg på til sammen rundt 3 500 personer hvert år i prognoseperioden. stort sett er de samme som for nybygg og ROT av boliger. Det er i hovedsak husholdningene som eier og etterspør boliger, men en liten del av boligbestanden eies i tillegg av kommuner, private utleiefirmaer eller av arbeidsgivere som leier videre til de ansatte. Analyser av boligmarkedet inkluderer analyser av bosettingsmønstre og flyttemønstre (hvor vil folk bo), hvilke boligtyper som etterspørres, størrelsen på husholdningene etc. Figur 10 viser utviklingen i boligmarkedet fordelt på segmentene nye boliger og ROT-boliger. Kort oppsummert venter vi følgende utvikling: Figur 10. Verdien av nyboligproduksjonen samt ROT-arbeider i eksisterende boligmasse i mrd. 2012-kroner. (Kilde: Prognosesenteret) Leiligheter og småhus bygges av profesjonelle utbyggere for salg på det åpne markedet. Dette kalles prosjektmarkedet. Eneboligmarkedet er mer preget av at husholdningene er byggherrer de har skaffet tomt og kontakter selv en husleverandør. Fortjenestemarginene i prosjektmarkedet er ofte ganske moderat, og større endringer i forholdet mellom byggekostnadene og de prisene på nye boliger som markedet er villig til å akseptere, kan gjøre store deler av boligbyggingen ulønnsom. Det samme kan skje dersom kredittgivingen strammes inn. Boligbygging som ikke gir fortjeneste, eller prosjekter som mangler byggelånsfinansiering, blir ikke gjennomført. Figur 9. Antall sysselsatte i bygg og anlegg. (Kilder: SSB, Prognosesenteret) Boligmarkedet Omfang og utvikling Med boligmarkedet menes markedet for bygging av nye boliger og markedet for renovering, ombygging og tilbygg (ROT) av eksisterende boliger. I tillegg inngår markedet for nye boliggarasjer i dette segmentet, siden etterspørselsdriverne som Et godt arbeidsmarked med økt sysselsetting, lave renter en stund til, solid vekst i husholdningenes inntekter og sterk befolkningsvekst er blant faktorene som bidrar til at etterspørselen etter boliger holder seg høy. Lav boligbygging i forhold til befolkningsveksten de gode tidene de siste årene har bidratt til vedvarende prisvekst i boligmarkedet. Det siste halvåret har imidlertid strengere håndheving av egenkapitalkravet på 15 prosent, samt bankenes behov for å bygge opp kjernekapitalen gjort det vanskeligere å få boliglån flere må utsette planlagte boligkjøp. Dette har ført til at etterspørselen etter boliger har flatet litt ut, mens tilbudet av boliger har økt. Bruktboligprisene sluttet derfor å øke ut over i 2013. Strammere kredittpraksis for boliglån og bruktboligpriser som ikke lenger øker, i kombinasjon med strengere krav fra bankene om forhåndssalg og dessuten svært høye priser på nye boliger i pressområdene, har ført til stagnerende boligbygging. På litt lengre sikt venter vi at fortsatt høy befolkningsvekst og god nasjonaløkonomi, samt etter hvert noe lettere tilgang på boliglån og lavere prisvekst på nye boliger, vil sørge for at boligbyggingen igjen vil øke. ROT-boligmarkedet er preget av god husholdningsøkonomi, vekst i antall bebodde boliger, fortsatt høy flytteaktivitet og «fokus på hjemmet». Tiltakende naturødeleggelser kan også år om annet bidra til økt aktivitet. Veksten i markedet begrenses av stramt håndsverksmarked og høye priser. Nye boliger Boligbyggingen kan variere mye fra år til år. Statistikken viser at antall igangsatte boliger kan endres med over 5 000 fra ett år til det neste. Igangsettingen av boliger i 2003 lå eksempelvis på om lag 23 000 boliger, mens igangsettingen året etter var på nesten 30 000. Fra 2008 til 2009 sank boligbyggingen med 10 000. Det er i hovedsak leilighetsbyggingen som sørger for variasjonene. Eneboligbyggingen er ganske stabil. Småhusbyggingen varierer, men langt mindre enn byggingen av blokkleiligheter. Småhus omfatter i hovedsak 2- og 4-mannsobliger, rekke- og kjedehus. Figur 11. Antall igangsatte boliger i perioden 1967-2012. Igangsettingstillatelser fra 2000. (Kilder: SSB, Prognosesenteret) Denne situasjonen kan endre seg raskt igjen, men erfaringer fra tidligere viser at det tar lenger tid å øke boligbyggingen opp fra et lavt nivå enn det tar å senke boligbyggingen til dette nivået. Planlegging, prosjektering og byggesaksbehandling tar tid. Dermed blir det fort overskuddsetterspørsel med strek prisvekst i boligmarkedet som resultat. I perioder med god kredittilgang og få overraskelser i byggekostnadsbildet, har det vært en tendens til permanent etterspørselsoverskudd i boligmarkedet. Det skyldes til dels mangel på arbeidskraft, tomtemangel og byråkratiske flaskehalser begrenser boligbyggingen. Det er bare dersom det er ubegrenset tilgang på arbeidskraft, byggeklare boligtomter og rask byggesaksgang at det er etterspørselen som bestemmer nivået på boligbyggingen. Prognosene for boligbyggingen (2013-2015) Dårlige tider i landene rundt oss, nye myndighetskrav og høye byggekostnader begynner nå å slå inn i markedet for nye boliger. Strammere utlånspraksis i bankene og høye nyboligpriser i pressområdene har gjort det vanskeligere for mange å kjøpe nytt. I tillegg har usikre makroutsikter og svakt salg av nye leiligheter hittil i år trolig bidratt til mer forsiktighet blant boligprodusentene. Nysalget er totalt sett imidlertid nesten på linje med fjoråret det samme er gitte igangsettingstillatelser etter årets åtte første måneder. Igangsettingen i siste del av 2013 var riktignok høy, og det må en tilsvarende sterk utvikling til denne høsten for at igangsettingen skal nå årsprognosen på 30 000 nye boliger. Investeringene i nye boliger ventes å øke i 2013, til tross for at igangsettingen ligger an til å bli omtrent uendret. Årsaken er den sterke veksten i antall igangsatte leiligheter i 2012 deler av denne produksjonsøkningen blir med inn i 2013, og sørger 14 15
for vekst i byggeaktiviteten. De økonomiske og demografiske etterspørselsindikatorene peker samlet sett i retning av fortsatt høy boligetterspørsel. Vi legger til grunn at tilbudssiden på sikt gjør nødvendige tilpasninger mht. byggekostnader og nyboligpris, slik at igangsettingen øker til 31 000 i 2014 og 33 000 i 2015. Lav arbeidsledighet, høy inntektsvekst og en raskt økende befolkning har ført til at boligetterspørselen i og rundt de store byene har vært markert høyere enn tilbudet i mange år. Beregninger Prognosesenteret har gjort viser at boligmassen må øke med mellom 35000-40000 boliger i året for å møte etterspørselen fra en økende befolkning som i hovedsak bosetter seg i eller nær større byer. I tillegg har blant annet et godt arbeidsmarked, høy realinntektsvekst i husholdningene, lave boliglånsrenter samt et lite og uoversiktlig leiemarked ført til betydelig overskuddsetterspørsel i boligmarkedet. På litt lengre sikt venter vi derfor at boligbyggingen i hovedsak vil avhenge av begrensninger på tilbudssiden. Flaskehalser i produksjonen av nye boliger har lenge begrenset igangsettingen, men vi ser nå tegn til at disse blir noe mindre trange. Likevel vil det være betydelige tilbudsrestriksjoner også i prognoseperioden. På kort sikt ser det ut til at mange av strekpunktene under «Omfang og utvikling» vil bidra til at boligbyggingen stagnerer, til tross for det sterke, underliggende etterspørselspresset. Sterkest negativ effekt på etterspørselen etter nye boliger synes det som om situasjonen på finansieringsmarkedet har. Bankene holder igjen på kredittgivingen, både til husholdninger og til bedrifter som trenger byggelån. Kravene til forhåndssalg har økt visstnok krever enkelte banker 60-70 prosent forhåndssalg før de bevilger byggelån. Dessuten er Husbanken nesten tom for penger, både til grunnlån til nye boliger og startlån til unge som er i ferd med å etablere seg på boligmarkedet. Som en god nummer to på faktorer som begrenser nybyggingen, etter finansieringsforholdene, er de svært høye prisene på nye boliger mange steder, både som følge av a utbyggerne har betalt mye for tomta og fordi kostnadene ved å bygge bolig har steget sterkt ikke minst som følge av de nye tekniske kravene i TEK 10. Ut over i 2014 og 2015 venter vi at kostnadsveksten som følge av TEK 10 er tatt ut. Vi velger også å legge til grunn at finansieringsforholdene bedrer seg etter hvert. Det er også tegn til at boligprodusentene klarer å øke effektiviteten, etter mange år med fall. Dette bidrar i så fall til å senke byggekostnadene, alt annet likt. Utviklingen i bruktboligprisene er også et betydelig usikkerhetsmoment. Dersom mange velger å utsette planlagt boligkjøp kan etterspørselen bli lav nok til at prisene faller i 2014, og kanskje også i 2015. Hvis ikke også prisene på nye boliger faller, noe som er lite trolig, vil nye boliger bli mindre konkurransedyktige i forhold til brukte, og mange planlagte prosjekter kan bli vanskelig å selge. Vår hovedscenario er likevel at veksten i boligprisene i 2014 og 2015 blir svak, men positiv. Alt tatt i betraktning ligger det dermed an til en svak vekst i boligbyggingen i 2014 og 2015, til 31000 i 2014 og deretter opp til 33000 i 2015. Vi venter en økning for alle de tre boligtyper vi lager prognoser for, men mest for leiligheter. Boligetterspørselen i og rundt de store byene øker mest, og det er der blokkleilighetene bygges. Samtidig vil en stadig økende andel eldre i befolkningen bidra til økt etterspørsel etter leiligheter. På den annen side vil en befolkningstilvekst på 60-70 000 personer årlig også bidra til høy etterspørsel etter både småhus og eneboliger. En moderat økning i fødselsraten og høy innvandring vil sørge for sterk vekst i antall barnefamilier, som gjerne vil bo bakkenært. I tillegg til produksjonen av nye boliger kommer det også boliger på markedet som er «transformert» fra næringsbygg. Et betydelig antall kvadratmeter næringsbygg transformeres til boliger hvert år. I en undersøkelse som Prognosesenteret har gjort for Kommunal- og regionaldepartementet var konklusjonen at nivået i gjennomsnitt har ligget på ca. 3 000 i året de siste 10-12 årene. Vi venter at nivået på bygging av transformasjonsboliger vil ligge høyere enn dette i prognoseperioden, kanskje opp mot 5 000. Figur 12. Antall igangsatte boliger. Statistikk og prognoser. (Kilder: SSB, Prognosesenteret) Figur 13. Figuren viser statistikk og prognoser for boligbyggingen fordelt på boligtype. (Kilder: SSB, Prognosesenteret) Nye boliggarasjer etc. Naust, båthus, sjøbuer og boligbrakker er også inkludert i denne sektoren, som i offisiell statistikk er en del av yrkesbyggsektoren. I prognosesammenheng er det noe «forvirring» knyttet til hvor vi skal plassere disse byggene. På den ene siden er det ingen boenhet i byggene og de hører dermed til andre bygg enn boligbygg. På den andre siden henger byggingen av boliggarasjer sammen med boligbyggingen, og av den grunn har vi valgt å plassere nye boliggarasjer under boligkapittelet. Etterspørselen etter boliggarasjer har gjennomgående fulgt utviklingen i igangsettingen av boliger. Det har sammenheng med at primærkommunene normalt setter krav til antall parkeringsplasser per boenhet i nyboligprosjekter og differensierer noe avhengig av om prosjektene befinner seg i sentrum eller i periferien. I 2012 var det omtrent 0-vekst i igangsatt areal i denne sektoren. Observasjoner av igangsatt areal hittil i 2013 tyder faktisk på en nedgang vi har anslått den til -6 prosent på årsbasis. I 2014 og 2015 venter vi moderat økning i arealet, i tråd med prognosen om svak, men positiv vekst i boligbyggingen. Renovering, ombygging og tilbygg (ROT) av boliger Selv om aktiviteten i ROT-boligmarkedet kan variere en del fra år til år, ligger aktivitetsendringene normalt innenfor intervallet ±5 prosent, målt i faste priser. Siden 1999 har ROT-boligmarkedet gjennomgående vært preget av vekst. Utviklingen de senere årene reflekterer de gode tidene som har kjennetegnet norsk økonomi generelt og husholdningenes økonomi spesielt. Økt sysselsetting, husholdningenes solide inntektsvekst, lave renter, boligprisoppgang og nye finansinstrumenter som har gjort det relativt enkelt å finansiere større oppussingsarbeider ved å øke belåningen på boligen, støtter opp under veksten i markedet. Samtidig vokser boligmassen over tid, og det blir dermed stadig flere boliger å vedlikeholde og reparere. Dette alene bidrar til ca. 1 prosent årlig vekst i aktiviteten. Etter et fall i forbindelse med finanskrisen, var det ny vekst i markedet fra 2009 til 2010. Veksten var på om lag 2 prosent, og veksten året etter var i samme størrelsesorden. På kort sikt er de viktigste driverne i dette markedet: Konjunkturutsiktene: global og nasjonal BNP-vekst Kjøpssituasjonen i ROT-boligmarkedet Personlig økonomi Tilstanden på eksisterende boligmasse Spesielle etterspørselsforhold, f.eks. ny plan- og bygningslov fra 1.7.2010. På lang sikt tenker vi oss at det er den demografiske utviklingen (husholdningsvekst, flytteaktivitet, sentralisering) samt velstandsutviklingen og eksisterende boligmasse som driver etterspørselen. Tilbudssiden påvirkes av: Ressurssituasjonen, f.eks. tilgang på håndverkere Salgssituasjonen i ROT-boligmarkedet Bruktboligpris/nyboligpris Spesielle tilbudsforhold, f.eks. forskrifter og regelendringer 16 17
Prognoser for ROT-boligmarkedet (2013-2015) Etter bl.a. svakere enn ventet omsetningsvekst i byggevarehandelen hittil i år, har anslaget for veksten i ROT-markedet tilknyttet bolig blitt nedjustert for 2013, sammenliknet med forrige rapport. I inneværende år venter vi nå en vekst i ROTboligmarkedet på moderate 2 prosent, målt i faste priser. Muligens pga. klimatiske forhold var det en nedgang i aktiviteten i første kvartal, og selv med god vekst i resten av året blir nok veksten lavere enn det som har vært vanlig de senere årene. For 2014 og 2015 venter vi at veksten tar seg opp til 3 prosent pr år. Lav rente, lav arbeidsledighet og økende kjøpekraft i husholdningene understøtter dette. I tillegg er det norske folk svært optimistiske på egne vegne, og er dessuten opptatt av å holde boligen sin i god hevd. Disse forholdene, sammen med generelt gode prognoser for vekst i privat konsum på aggregert nivå, sørger for at vi venter vekst i aktiviteten også i 2014 og 2015 men vi venter ingen sterk vekst i disse to årene heller. Det skyldes bl.a. kapasitetsproblemer i byggenæringen, som har gitt noe høyere priser på håndverkstjenester. Lavere vekst i bruktboligprisene fører til at man i noe mindre grad enn tidligere kan belåne boligen for å gjennomføre større arbeider. Et mulig vedlikeholdsetterslep og behov for transformasjon av boligmassen fra dagens lite energiøkonomiske via lavenergibygg til passivhus taler for øvrig for et fortsatt sterkt ROT-boligmarked fremover. Figur 14. ROT-boligmarkedet i mrd. 2012-kroner og % vis endring fra året før. (Kilde: Prognosesenteret) Næringsbyggmarkedet Med næringsbygg menes alle andre bygg enn helårsboliger, boliggarasjer, fritidsboliger, bygg for jordbruk, skogbruk, fiske og fiskeoppdrett. Videre deles næringsbyggsektoren hovedsakelig inn i private næringsbygg og offentlige bygg. Markedet for næringsbygg omfatter som for boliger både igangsettingen og ROT-arbeider. Vi deler næringsbygg inn i private og offentlige bygg, som videre deles inn i ni bygningstyper 1. Markedet for de ulike byggtypene er svært forskjellig, og det er dermed også vanskelig å gi en generell karakteristikk av hva som driver næringsbyggmarkedet. Eksempelvis er det forhold som påvirker norsk industri som er viktig for markedet for nye industribygg, mens det som driver privat konsum er viktig for forretningsbyggmarkedet. Politiske prioriteringer er de viktigste driverne i markedet for offentlige næringsbygg. Når vi likevel summerer opp byggtypene får vi følgende utvikling for næringsbyggmarkedet: Målt i faste priser, viser prognosene at investeringene i 2013 blir 2-3 prosent høyere enn i 2012. Aktiviteten er ventet å vokse med 4 prosent i 2014 målt i faste priser, mens det ventes uendret nivå fra 2014 til 2015. Investeringene i private næringsbygg antas å øke svakt i 2013 og 2014 (0,5 prosent og 1,7 prosent), men deretter å gå ned med vel 3 prosent i 2015, målt i faste priser. Investeringene i offentlige bygg øker markert i hele perioden, 8 til 10 prosent per år, målt i faste priser. ROT-markedet for næringsbygg ventes å vokse med 3 4 prosent i året, målt i faste priser. Figur 15. Produksjonsverdi av nye næringsbygg samt verdi av ROTarbeider i eksisterende næringsbyggmasse i mrd. 2012-kroner. (Kilde: Prognosesenteret) Nye næringsbygg Vi deler altså næringsbygg inn i private og offentlige næringsbygg. Skillet går mellom byggtyper som hovedsakelig er initiert av enten det private næringslivet eller det offentlige. Vi har delt næringsbyggmarkedet inn i ni hovedbyggtyper, men i SSBs byggearealstatistikk er disse igjen delt inn i flere underposter. Figur 16. Igangsatt areal til private næringsbygg og endring i antall sysselsatte. (Kilder: SSB, Prognosesenteret) F.eks. opererer vi med bygningstypen undervisningsbygg, men i den mest detaljerte statistikken til SSB finner man lekeparker, barnehage, barneskole, ungdomsskole osv. Prognosene våre er imidlertid utarbeidet for undervisningsbygg under ett. Historiske data viser at nye private næringsbygg gjennomgående følger konjunkturutviklingen, jf. figur 16. Avviket etter 2009 skyldes til dels at nye tekniske forskrifter førte til at mange søkte om igangsettingstillatelser i 2009 og 2010 for å unngå de nye, kostnadsdrivende byggeforskriftene. Økningen i gitte igangsettingstillatelser førte ikke nødvendigvis til økning i faktisk igangsettingen i forhold til 2009. Også offentlige næringsbygg påvirkes av konjunktursituasjonen, men er mindre konjunkturfølsom enn den private byggeaktiviteten. Det offentlige kan riktignok drive motkonjunkturpolitikk via økt igangsetting av offentlige bygg, men dette virkemiddelet er sjelden brukt. Det skyldes at slike bygg ofte krever lang planleggings- og prosjekteringstid, slik at byggeperioden ikke nødvendigvis treffet konjunkturbunnen. Konjunkturene kan til og med ha snudd når selve byggeaktiviteten starter. Nybyggingen av offentlige bygg fulgte også konjunkturene på 1980- og 1990-tallet. Under lavkonjunkturen på begynnelsen av 2000-tallet økte imidlertid den offentlige byggeaktiviteten, til dels som følge av motkonjunkturtiltak. Under finanskrisen i 2008 ble det bevilget store statlige beløp til renovering av offentlige bygg. Dårlige tider kan altså føre til «gode tider» for den delen av markedet som gjelder offentlig byggevirksomhet. Andre forhold som påvirker igangsettingen av offentlige bygg er styrkeforholdene mellom ulike politiske partier, politiske satsingsområder og den demografiske utviklingen. For alle byggtyper, private som offentlige, har kvaliteten på eksisterende bygningsmassen betydning for nybyggaktiviteten, og ikke minst for ROT-aktiviteten. 1) Industribygg, kontor- og administrasjonsbygg, forretningsbygg, hotell- og restaurantbygg, lagerbygg, samferdselsbygg, undervisningsbygg, helse- og sosialbygg og andre bygg. Prognoser for private næringsbygg Som omtalt i avsnittet om norsk økonomi er makrobildet for Norge relativt positivt, men utviklingen i verdensøkonomien, og særlig i eurosonen, gir fortsatt grunn til bekymring. Det er ennå ikke opplagt at de store, gjeldstyngede økonomiene der klarer å få veksten skikkelig i gang igjen. Enkelte oppmuntrende signaler er kommet den siste tiden, men ikke nok til å overbevise om at et omslag er i gang. Det legges imidlertid til grunn at det ikke blir noen ny, sterk internasjonal nedgangskonjunktur, slik at SSBs prognoser for norsk økonomi er retningsgivende for landets økonomiske utvikling, og dermed for markedet for nye private næringsbygg. 18 19
Det innebærer at arbeidsledigheten i Norge vil holde seg lav i hele prognoseperioden. Lønnsveksten vil være høy, med positiv effekt på etterspørselen etter næringsbygg. Rentene vil holde seg lave, selv om det kan bli en svak økning mot slutten av prognoseperioden. Mest sannsynlig blir det ikke aktuelt med renteheving før et godt stykke ut i 2015, og økningen blir uansett moderat. Rentenivået vil neppe ligge mer enn 1 prosentpoeng over dagens nivå selv på 3-5 års sikt. Renteutviklingen vil dermed neppe dempe etterspørselen etter nye næringsbygg i prognoseperioden. I det siste har dessuten norske kroner svekket seg betydelig mot Euro og også andre viktige valutaer. Hvis dagens kursnivå holder seg framover, vil dette bety bedre utsikter for norsk konkurranseutsatt næringsliv, og dermed også høyere etterspørsel etter nye næringslivsbygg alt annet likt. Selv om rentenivået er lavt har kredittilgangen for både husholdninger og bedrifter blitt noe vanskeligere den siste tiden. Varsler om skjerpede krav til ansvarlig kapital i bankene har ført til at næringslivet merker at bankene strammer inn. Dette gjelder spesielt små og mellomstore bedrifter, som har begrensede muligheter til å hente annen finansiering. De større bedriftene benytter seg i større grad enn tidligere av obligasjonsmarkedet. Det ventes likevel at gode prosjekter vil få bankfinansiering, men at kredittveksten kan bli noe lavere framover. Fordelene med lavt rentenivå motvirkes for tiden av strammere kredittpraksis i bankene. Selv om bedrifter som i hovedsak har kunder fra Norge stort sett klarer seg godt, har veksten i samlet driftsresultat for fastlandsnæringene vært beskjeden de to foregående årene, etter en kraftig opphenting i 2010. Vi vurderer likevel lønnsomhetsnivået til å være så god at det i seg selv stimulerer næringslivets investeringer. Det er ikke opplagt at god lønnsomhet vil føre til høyere etterspørsel etter nye bygg, det kan også føre til renovering av eldre bygg. Vi velger likevel å anta at dagens lønnsomhetsnivå for tiden vil stimulere etterspørselen etter nye bygg, men vi tror ikke effekten er veldig sterk. Byggekostnadene har steget atskillig sterkere enn den faktorprisberegnete byggekostnadsindeksen de senere årene. Det skyldes dels at effektiviteten i byggenæringen har falt, og at bedriftene har kompensert dette med høyere priser, dels at nye byggeforskrifter har økt kvaliteten og prisen på nye bygg. Den prisdrivende effekten av de nye forskriftene er nå trolig tatt ut siden alle nye bygg nå blir omfattet av kravene. Det er også tegn til at den negative effektivitetsutviklingen i byggenæringen er i ferd med å stoppe opp. For 2012 viser foreløpige nasjonalregnskapstall at timeverkseffektiviteten økte for bygg og anlegg i alt, og det ganske kraftig også, hele 3,6 prosent. Hvis det fortsetter med effektivitetsvekst i årene framover, og nye fordyrende byggeforskrifter unngås, vil det i hovedsak være lønnsveksten som sørger for at prisene fra den delen av verdikjeden som utføres av byggebedriftene (de «utførende») evt. øker. Lønnsveksten ventes å ligge i størrelsesorden 3-4 prosent, og fratrukket en effektivitetsvekst på f.eks. 1-2 prosent, blir prisveksten hos de utførende i størrelsesorden 1-3 prosent. Vi legger da til grunn uendret fortjenestenivå. Vi venter heller ikke noen sterk prisvekst i leverandørleddene, som byggematerialer, arkitekt- og rådgivingstjenester og byggevaretransport. Energiprisene er mer usikre, men vil mest sannsynlig svinge omkring dagens nivå. Alt i alt venter vi en vekst i de samlete byggekostnadene på 2-3 prosent i årene framover. Etter en samlet vurdering, som også inneholder omfattende analyser av data om planlagte prosjekter, venter vi at igangsettingen av private næringsbygg målt i m 2 øker fra 2012 til 2013, etter et fall fra 2011 til 2012. Igangsettingen i 2014 og 2015 ventes å gå noe ned i forhold til det høye 2013-nivået. Prognoser for offentlige bygg Etterspørselen fra det offentlige vurderes hovedsakelig på grunnlag av prosjektopplysninger. Med dette som grunnlag venter vi at igangsatt areal til offentlige bygg øker fra 840 000 i 2012, via 855 000 i 2013 og 945 000 m 2 i 2014, til hele 1 020 000 m 2 i 2015. Det er hovedsakelig undervisningsbygg og «andre bygg» som sørger for veksten, men det ligger også an til betydelig vekst i igangsettingen av helsebygg fra 2012 til 2014, før det blir en moderat nedgang i 2015 for disse byggene. Prognoser næringsbygg i alt Summert over alle private næringsbygg og offentlige bygg, blir det en økning i igangsatt areal i 2013, og omtrent uendret nivå i 2014 og 2015. ROT-næringsbygg ROT-næringsbyggmarkedet omfatter renoverings- og vedlikeholdsarbeider samt ombygginger og tilbygg på eldre næringsbygg. I 2012 har vi anslått verdien av dette markedet til ca. 68 mrd. kr, fordelt på 41 mrd. kr på private næringsbygg og 27 mrd. kr på offentlige bygg. ROT-markedet for private og offentlige næringsbygg har, som Figur 17. Igangsatt areal til næringsbygg fordelt på tiltakshaver. (Kilder: SSB, Prognosesenteret) for nybygg, noe forskjellige etterspørselsdrivere. Spesielt viktig for private næringsbygg er konjunkturutsiktene, næringslivets lønnsomhet, tilstanden i eksisterende privat bygningsmasse, demografiske forhold og ny plan- og bygningslov med forskrifter. ROT-markedet for offentlige bygg bestemmes hovedsakelig av konjunkturutsiktene, inntekter til kommune og stat, offentlige prioriteringer, fokus på energieffektivisering, tilstanden på den eksisterende offentlige bygningsmasse og de demografiske forholdene. Dessuten ser det ut til at naturskader får en stadig større betydning for ROT-næringsbyggmarkedet, enten det er private eller offentlige bygg. Våre observasjoner av ROT-næringsbyggmarkedet viser et marked med relativt store aktivitetsendringer fra år til år. Stort sett ligger imidlertid aktivitetsendringene på ± 7 prosent, målt i faste priser. Utviklingen de senere årene reflekterer bl.a. at det offentlige har satt inn en offensiv for å renovere eldre skolebygg og kirkebygg. I 2009 økte markedet med ca. 14 prosent, målt i faste priser, noe som skyldtes offentlige tiltakspakker i etterdønningene av finanskrisen. I 2010 var det et marginalt fall i aktiviteten, før den steg med 2 prosent i 2011 og hele 6 prosent i 2012, målt i faste priser, ifølge foreløpig statistikk. Figur 18. Verdien av ROT-næringsbyggmarkedet i mrd. 2012- kroner og endring fra året før. (Kilde: Prognosesenteret) Prognoser for ROT-næringsbygg Fortsatt peker nesten all driverne i markedet for ROT-yrkesbygg oppover i hele prognoseperioden. Vi venter at aktiviteten vil øke med rundt 4 prosent i 2013, 3,5 prosent i 2014 og 3 prosent i 2015, målt i faste priser. At veksten synker reflekterer ikke redusert etterspørselsvekst, men at vi tar høyde for økende kapasitetsproblemer i byggenæringen. Etterspørselen drives av bl.a.: Gode tider i norsk økonomi Lave renter Lønnsomt næringsliv Strukturelle endringer i næringslivet Politiske mål om bedre energiøkonomi i bygningsmassen Vedlikeholdsetterslep i den kommunale bygningsmassen Den positive effekten av lave renter kan i noen grad bli motvirket av kredittilstramminger, jf. omtale under mellomtittelen Prognoser for nye private næringsbygg. Når det gjelder faktoren næringslivets lønnsomhet er det ikke opplagt at økt lønnsomhet vil føre til at eiendomsbedriftene øker ROT-etterspørselen, det kan også føre til mer sanering og nybygging. Vi velger likevel å anta at høyere lønnsomhet for tiden vil stimulere ROT-etterspørselen, men vi tror ikke effekten er veldig sterk. 20 21
Strukturelle endringer i næringslivet er bl.a. det som kan kalles «fusjonsfaktoren» og «moderniseringsfaktoren». Fusjoner blant bedrifter øker sanering/avgang av eldre næringsbygg, som altså rives eller tas ut av bruk framfor å bli renovert. Dette er negativt for ROT-næringsbyggmarkedet. Moderniseringsfaktoren har tilsvarende effekt. Bedrifter ser i økende grad ut til å etterspørre nye moderne lokaler på bekostning av eldre, til tross for prisforskjellen. På den annen side vil bedriftene i et høykostnadsland som Norge ofte bli nødt til å finne nisjeprodukter som gjør det nødvendig å tilpasse bygningsmassen til stadig nye behov. Dette øker behovet for ROT-tjenester på sikt. Effekten av disse strukturelle endringene kan altså slå begge veier. Målet om energiøkonomisering i eldre bygninger og tiltak for å få dette til er for tiden det viktigste politiske spørsmålet som stimulerer ROT-næringsbyggmarkedet. Figur 19. Figuren viser markedet for ROT-næringsbygg fordelt etter segment. Mrd. NOK i faste 2011-priser. (Kilde: Prognosesenteret) Fritidsboligmarkedet Spesielt viktig for etterspørselen etter fritidsbygg er: Konjunkturutsiktene Arbeidsledigheten Lønnsutviklingen Renter Bruktboligpriser Finansmarkedets utvikling Makroøkonomisk usikkerhet Byggekostnadene (prisen på nye boliger) Konkurransen fra utenlandske fritidsboligmarkeder Etterspørselen etter nye fritidsboliger har ligget ganske stabilt på vel 500 000 m 2 pr år siden 2011. Nivåene fra før finanskrisen, på over 600 000 m 2, er ikke kommet tilbake, og det skyldes dels at markedet for nye fritidsleiligheter er nesten helt dødt, samt at konkurransen fra etter hvert svært billige ferieboliger i noen Middelhavsland er blitt mye hardere. Vi venter ikke stor endringer i denne situasjonen, men tatt i betraktning lave renter, fortsatt godt arbeidsmarked og god lønnsutvikling, har vi likevel lagt til grunn en svak vekst i igangsatte fritidsboliger i prognoseperioden. Nordmenns kjøp av fritidsboliger i utlandet vil nok øke mer. Figur 20. Figuren viser nye fritidsbygg målt i antall kvadratmeter. (Kilder: SSB, Prognosesenteret) Anleggsmarkedet I motsetning til den konjunkturfølsomme byggsektoren, er det i hovedsak de store offentlige samferdselsprosjektene, og med ujevne mellomrom også energianleggene og de landbaserte oljeinvesteringene, som driver anleggsinvesteringene. Enkelte anleggssektorer, som der hvor kommuner og fylker er tiltakshavere, kan til en viss grad svinge i takt med konjunkturene, siden kommunenes og fylkenes økonomi som regel gir større rom for investeringer i «gode» enn i «dårlige» tider. Nasjonalregnskapstall viser likevel at utviklingen i anleggsinvesteringene til fylker Figur 21. Anleggsinvesteringer i mrd. 2012-kroner. (Kilde: Prognosesenteret) og kommuner avviker mye i forhold til det generelle konjunkturbildet. Selv for disse investeringene gir altså ikke konjunkturbaserte analyser særlig gode resultater. Vedlikeholdet av slike anlegg er imidlertid mer forutsigbart, og følger gjerne veksten i anleggskapitalen til fylker og kommuner. Figur 21 viser investeringene i anlegg fordelt på segment. Investeringene i veier er det største segmentet. Ca. 45 prosent av anleggsinvesteringene er veianlegg, inkl. bruer og tunneler. Utviklingen i anleggsmarkedet i 2013-2015 karakteriseres av sterk vekst i investeringene og moderat vekst i vedlikeholdet. Investeringene ventes å vokse med 10 prosent i år, og 7 prosent både i 2014 og 2015, målt i faste priser. Vedlikeholdsaktiviteten kan synke litt i år pga. nedgang i bevilgningene til vedlikehold av jernbanelinjen, men øke med 2-3 prosent i året i 2014 og 2015, målt i faste priser. Veksten i investeringene skyldes i hovedsak økte investeringer i samferdsels- og energianlegg. Prosjektlistene viser dessuten at det blir sterk vekst også i kommunaltekniske anlegg. Disse anleggene er en del av sektoren Anlegg for offentlig forvaltning. Denne utviklingen innebærer at: Anleggsinvesteringene vil være vel 25 prosent høyere enn i 2015 enn i 2012, målt i faste priser. I 2012-kroner utgjør dette ca. 15 mrd. Av disse kommer 4 mrd. fra veisektoren, 2,5 mrd. kr fra jernbanesektoren og hele 7 mrd. fra energisektoren. Energiinvesteringene ventes å bli mer enn fordoblet fra 2012 til 2015. Jernbane- og sporveisinvesteringene ser ut til å vokse med nesten 50 prosent, målt i faste priser. Anleggsvedlikeholdet ventes å vokse med om lag 2 mrd. kr, målt i faste priser, jf. tabell 3. Tabell 3. Tabellen viser investeringene i anlegg fordelt på segment samt anleggsvedlikeholdet. Mrd. NOK, faste 2012-priser. 22 23