REGULERINGSPLAN FOR GNR 36 BNR 229 M.FL- TORSTEINSVIK ØYGARDEN KOMMUNE

REGULERINGSPLAN FOR GNR 36 BNR 229 M.FL- TORSTEINSVIK ØYGARDEN KOMMUNE PLANSKILDRING Datert: 09.02.12, revidert 04.11.16 TORSTEINSVIK BUSTADOMRÅDE - ØYGARDEN KOMMUNE

Side: 2 av 25 INNHALD 1 2 SAMANDRAG... 4 NØKKELOPPLYSNINGAR... 4 3 BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET... 5 3.1 BAKGRUNN... 5 3.2 INTENSJONEN MED PLANFORSLAGET... 5 4 PLANPROSESSEN... 6 4.1 4.2 VARSLING... 6 MERKNADER I SAMBAND MED VARSLING... 6 4.3 KU-PROSESS... 7 5 GJELDANDE PLANSTATUS... 7 5.1 FYLKES(DEL)PLAN... 7 5.2 5.3 KOMMUNEPLAN/KOMMUNDEDELPLAN... 7 REGULERINGSPLANAR... 8 5.4 5.5 EVENTUELLE TEMAPLANAR... 9 RIKSPOLITISKE RETNINGSLINER... 9 6 SKILDRING AV PLANOMRÅDET... 10 6.1 LOKALISERING... 10 6.2 AVGRENSING... 11 6.3 6.4 TILSTØYTANDE AREAL SITT BRUK/STATUS... 11 EKSISTERANDE BUSETNAD... 12 6.5 6.6 TOPOGRAFI/LANDSKAPSTREKK... 12 SOLTILHØVE... 12 6.7 6.8 VEGETASJON, DYRELIV OG ANDRE NATURTILHØVE... 12 GRØNE INTERESSER... 12 6.9 KULTURMINNE... 14 6.10 VEG OG TRAFIKKTILHØVE... 14 6.11 STØY... 15 6.12 6.13 OFFENTLEG KOMMUNIKASJON/ KOLLEKTIVDEKNING... 15 VATN OG AVLAUP... 15 6.14 6.15 ENERGI... 15 PRIVAT OG OFFENTLEG SERVICETILBOD... 15 6.16 RISIKO... 15 6.17 PRIVATRETTSLEGE BINDINGAR... 15 7 UTGREIING I HHT. FØRESKRIFT OM KONSEKVENSUTGREIINGAR... 15 8 SKILDRING AV PLANFORSLAGET... 16 8.1 INNLEIING... 16 8.2 REGULERINGSFØREMÅL... 16 8.3 BYGGEFØREMÅL... 16 8.4 8.5 BUSETNAD OG ANLEGG... 16 UNIVERSELL UTFORMING... 17 8.6 8.7 LEIK/UTEOPPHALDSAREAL... 17 PARKERING/GARASJE(R)... 17 8.8 8.9 TRAFIKKAREAL... 17 STØYTILTAK... 17 8.10 AVFALLSHANDTERING/MILJØSTASJON... 17 8.11 ANNA... 17 9 KONSEKVENSAR AV PLANFORSLAGET... 18 9.1 9.2 OVERORDNA PLANAR OG VEDTAK... 18 EKSISTERANDE REGULERINGSPLANAR... 18 9.3 9.4 ESTETIKK... 18 UNIVERSELL UTFORMING... 18 9.5 9.6 KONSEKVENSAR FOR NABOER... 18 TRAFIKK- OG PARKERINGSTILHØVE... 18 9.7 9.8 KULTURMINNE... 18 FRILUFTSAKTIVITET, NATUROMRÅDE, BARN OG UNGE SINE INTERESSER I NÆRMILJØET... 18 9.9 PRIVAT OG OFFENTLEG SERVICETILBOD... 18

Side: 3 av 25 9.10 KONSEKVENSAR FOR NÆRINGSINTERESSER... 18 9.11 9.12 JURIDISKE/ØKONOMISKE KONSEKVENSAR FOR KOMMUNEN... 18 INFRASTRUKTUR... 18 9.13 ROS-ANALYSE... 18 10 MERKNADAR... 21 10.1 SAMLA MERKNADAR... 21 11 FORSLAGSSTILLER SIN AVSLUTTANDE KOMMENTAR... 25 Der ikkje anna er nemnt er alle foto tatt av Stracon. FIGURLISTE: Figur 1 Varslingsannonse... 6 Figur 2 Utsnitt av kommuneplanen (stipla line er høgspent jordkabel)... 7 Figur 3 Gjeldande plan for planområdet med planområdet markert.... 8 Figur 4 Reguleringsplan for Solvang... 9 Figur 5 Planområdet plassert i kommunen_kart frå SVV... 10 Figur 6 Vegsystemet i området ved tomta_kart frå SVV... 11 Figur 7 Planområdet (kjelde: gardskart)... 12 Figur 8 Fjellknaus nord for planområdet.... 13 Figur 9 Same fjellknaus sett frå eksisterande veg... 13 Figur 10 Nokre av vekstene i området.... 13 Figur 11 Skaret i planområdet sett frå vegen A+B... 14 Figur 12 Vegen som ein skal koble seg til... 14 Figur 13 Huset der Skråmestø bur.... 22 VEDLEGGSLISTE: Vedlegg 1: Plankartet Vedlegg 2: Planføresegner Vedlegg 3: Varslingsdokument Vedlegg 4: Merknadar

Side: 4 av 25 1 SAMANDRAG Stracon og Ard Arealplan AS har på vegne av Landro Byggeservice AS utarbeidd eit planforslag om regulering av eit av områda i gjeldande plan for Fagerbakkane bustadfelt på Torsteinsvik. Området er på om lag 7,5 daa og omfattar gnr 36, bnr 229, 178 m.fl. i Øygarden kommune Området er regulert i gjeldande plan for Fagerbakkane bustadfelt til bustadføremål. I dette planframlegget legg ein framleis opp til bustadbygging, men no med konsentrert busetnad med tilhøyrande infrastruktur. Ein legg opp til samkjøring av løysningar Det er tidlegare innsend førespurnad om regulering til planutvalet i kommunen. Denne er godkjend i sak 151/10 den 15.12.10. 2 NØKKELOPPLYSNINGAR KOMMUNE ØYGARDEN KOMMUNE Gardsnamn Torsteinsvik Gardsnr./bruksnr. 36/178, 229 Gjeldande planstatus (regulerings- Regulert til bustadføremål - spreidd /kommune(del)pl.) Forslagstillar Grunneigar (sentrale) Plankonsulent Ny plans hovudføremål Planområdets størrelse i daa Tal på nye bustader/nytt næringsareal (BRA) Aktuelle problemstillingar (støy, byggehøgde o.l.) Føreligg det varsel om motsegn (j/n) Konsekvensutgreiingspliktig (j/n) Landro Byggeservice AS 36/178 TORSVIK-MARTIN-OVE BRØSTANESVEIEN 90 5178 LODDEFJORD 36/229 LANDRO TORBJØRN MAGNE KARIHILDEREN 43 5360 KOLLTVEIT Stracon i samarbeid med Ard Arealplan AS Bustadføremål tett bustadbygging 7,5 daa 13 bustadeiningar N N Kunngjering oppstart, dato 22.02.2011 Fullstendig planforslag mottatt, dato Informasjonsmøte haldt (j/n) N

Side: 5 av 25 3 BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET 3.1 BAKGRUNN Landro Byggeservice AS ønskjer å byggje ut det aktuelle området samstundes med å opparbeide leikeareal. I Fagerbakkane er leikeareal sårt etterspurt, då dette ikkje finnes i nærleiken. Gjeldande plan har leikeareal teikna inn, men desse er ikkje utbygd. I tidlegare møter med kommunen har det vore positivt mottatt at ein betrar moglegheitene for leik. 3.2 INTENSJONEN MED PLANFORSLAGET Intensjonen med planframlegget er å regulere området for konsentrert bustadbygging. Ein ser for seg 13 bustadeiningar i ein-, to- og firemannsbustader med tilhøyrande anlegg for veg, vatn og avlaup. Planforslaget skal i størst mogeleg grad ivareta private interesser, kommuneplanen og de generelle offentlige planmyndigheter sine føresegner og retningslinjer. Utvikling av det fysiske miljøet og tilknytte funksjoner i det aktuelle området skal virke fungerande og oppfattast som noko som aukar bebuarane si oppfatning av området. Følgjande mål som har vært viktig å ivareta ved utforminga av planforslaget: - beredskapsmessige forhold: helse, miljø og sikkerhet (HMS) - planområdets funksjon og arealbruk - planområdet knytt til funksjonar (vatn, avlaup, strøm, offentleg og privat service etc.) - tekniske plankrav (utnytting, uteareal (MUA), parkering etc.) - offentlege og private interesser (samordna transportplanlegging, miljøvern), - kulturminne, friluftsliv, næringsverksemd, tilstøytande område, barn, etc.) - bygningsstruktur tilpassa nær- og fjernverknad (landskap og terreng) - pågåande planarbeid

Side: 6 av 25 4 PLANPROSESSEN 4.1 VARSLING Formell kunngjering vart gjeve i avisa VestNytt 15.02.2011. Naboar og grunneigarar, offentlege og private høyringsinstansar vart varsla med brev på same tid. Fristen fordra vart sett til 5.04.2011. Figur 1 Varslingsannonse 4.2 MERKNADER I SAMBAND MED VARSLING I samband med varslinga kom det inn fem merknadar. Fire frå ulike offentlege instansar og ein frå ein nabo. Hovudfokus i fleire av merknadene er å få på plass infrastrukturen på ein god måte. Full oversikt over innkomne merknadar med svar finn ein under kapittel 10.

4.3 KU-PROSESS Prosjektnummer: 6730 Side: 7 av 25 Det vert ikkje utført vesentlig endringar av kommuneplanen ved omregulering av området. Planen sitt omfang vil liggje innanfor rammene av ordinær planprosess. Planen vil ikkje inngå i omfangskriteriene (KU) og vil med dette ikkje medføre krav til konsekvensutreiing. 5 GJELDANDE PLANSTATUS 5.1 FYLKES(DEL)PLAN Fylkesplanen for Hordaland har sett målsetjingar for arealutviklinga i Bergensregionen. I høve til reguleringsplanframlegget kan følgjande nemnast: Bustadområde skal lokaliserast nær skule, barnehage og servicefunksjonar og ha gode leike og opphaldsareal. I fylkesplanen og rikspolitiske retningsliner legg ein vekt på bustadbygging i område der ein kan nytta eksisterande infrastruktur. 5.2 KOMMUNEPLAN/KOMMUNDEDELPLAN I kommuneplanens arealdel er området sett av til framtidig bustadområde. Figur 2 Utsnitt av kommuneplanen (stipla line er høgspent jordkabel)

Side: 8 av 25 I kommuneplanen for Øygarden kommune (arealdel 2006-2014) er planområdet avsett til framtidig bustadområde med krav om reguleringsplan. Kommuneplanen har også med føresegnene for området: For framtidig bustadområde på Torsvik, mellom riksveg og veg i Toftedalen vert det sett krav om utarbeiding av felles reguleringsplan for å samordne spørsmål om veg, vatn og kloakk. 5.3 REGULERINGSPLANAR Området er regulert i gjeldande plan for Fagerbakkane bustadfelt. Ein må ta omsyn til nærliggjande reguleringsplanar som 300kv jordkabel, Svelgen bro- B-Nordre Blomøy, plannr 19970001. I desse reguleringsføresegnene skal ein ta omsyn til mellom anna: 12.4 Av omsyn til 300 kv høgspentkabel i lukka grøft langs Rv 561, skal det i område nærare enn 24 m frå senterlina kabelgrøft, gjelde restriksjonar på sprengningsarbeid. Alle former for sprengingsarbeid skal meldast til eigar av kabelen; BKK. Andre planar ein må ta omsyn til i dette planframlegget er Reguleringsplan for Toftøy, trafikksikring, skule, barnehage med meir datert 05.10.00. Føremålet med planen er å leggje til rette for trafikksikringstiltak langs fylkesveg 225, først og fremst for å trygge skulevegen, sikre areal til utviding av Toftøy skule og etablering av ny barnehage og regulering av ny gangveg mellom Toftøy skule og riksvegen. I tillegg føreligg det planforslag som er ute til høyring for Solvang. Denne planen legg føringar for planen for Torsteinsvik. Planområdet for planen for Torsteinsvik ligg aust for planområdet for Solvang. Begge planar vil få same tilkomst til planområdet. Vegen som er teikna inn i planen for Solvang vert forlenga inn i planen for Torsteinsvik. Figur 3 Gjeldande plan for planområdet med planområdet markert.

Side: 9 av 25 Felles tilkomst fråtorsvikvegen Figur 4 Reguleringsplan for Solvang 5.4 EVENTUELLE TEMAPLANAR Kystsoneplan for Øygarden 2006 2014. Naturtypekartlegging i Øygarden 2003. 5.5 RIKSPOLITISKE RETNINGSLINER o o o Rikspolitiske retningsliner for samordna areal- og transportplanlegging Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging Rikspolitiske retningslinjer for universell utforming Dei rikspolitiske retningslinene for samordna areal- og transportplanlegging har som mål at transportsystem skal utviklast slik at dei fremmar samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnytting, med miljømessige gode løysingar, trygge lokalsamfunn og bumiljø, god trafikktryggleik og effektiv trafikkavvikling. Det skal leggast til grunn eit langsiktig, berekraftig perspektiv i planlegginga. Dei rikspolitiske retningslinene for barn og planlegging har som mål og sikre eit oppvekstmiljø som gir barn og unge tryggleik mot fysiske og psykiske skadeverknadar. Det skal sikrast at oppvekstmiljøet har dei fysiske, sosiale og kulturelle kvalitetar som til ei kvar tid samsvarar med eksisterande kunnskap om barn og unge sine behov. Dei rikspolitiske retningslinene for universell utforming er retningsliner som i særleg grad tar opp i seg dei spesielle utfordringane med ein aukande eldre befolkning. Den seier at: Alle menneske i heile landet skal ha like mogelegheiter til å utvikla sine evner og leva gode og meiningsfylte liv. Det vil bli lagt til rette for at personar med nedsett funksjonsevne kan ivareta sine rettar og plikter som

Side: 10 av 25 samfunnsborgarar. Personar som lever med funksjonshemmingar skal sikrast levekår og livskvalitet på line med den resten av befolkninga. Universell utforming er ein strategi for planlegging og utforming av produkt og omgivnader for å oppnå eit inkluderande samfunn med full likestilling og deltaking for alle. Universell utforming vert definert som: Universell utforming er utforming av produkt og omgivnader på ein slik måte at dei kan brukast av alle menneske, i så stor utstrekking som mogleg, utan behov for tilpassing og spesiell utforming. Formålet med rikspolitiske retningsliner for universell utforming er å klargjera og sikra at omsynet til universell utforming vert ivaretatt i den kommunale og fylkeskommunale planlegginga etter plan- og bygningslova. Det nasjonale mål for universell utforming føreset målretta arbeid innanfor fleire samfunnssektorar, blant anna samferdsel, helse, arbeid, utdanning, IKT og kultur. Retningslinene skal bidra til å skapa samanhengande tilgang i omgivnadane. Lokalisering av ulike tiltak og funksjonar i forhold til kvarandre, og i forhold til ulike transportsystem, verkar inn på den enkelte sin sjanse til å delta i samfunnet. Tilfredsstillande tilgjengelegheit for personar med nedsett funksjonsevne til alle delar av den daglege reisekjede, frå bustad til arbeidsplass, skule, privat og offentleg service osv. bør vera eit berande prinsipp i planlegginga. 6 SKILDRING AV PLANOMRÅDET 6.1 LOKALISERING Ein ½ time kjøretur frå Bergen Sentrum (ca 38 km) ligg Torsteinsvik. Planområdet ligg like sør om Torsteinsvik, og grenser til einebustadområde i vest, nord og aust. Planområdet ligg nær kollektivtrase, frilufts- og bustadområda og privat og offentlig service. Figur 5 Planområdet plassert i kommunen_kart frå SVV

Side: 11 av 25 Figur 6 Vegsystemet i området ved tomta_kart frå SVV 6.2 AVGRENSING Planområdet ligg på Toftøy som er den øya som grensar opp kommunegrensa til Fjell kommune. Planområdet ligg ikkje langt frå vegen 561 Toftøyvegen på Torsteinsvik. Planområdet utgjør 7,5 daa 6.3 TILSTØYTANDE AREAL SITT BRUK/STATUS Arealet rundt planområdet er stort sett utbygd med småhusbusetnad. Sjå figur 7.

Prosjektnummer: Side: Dato: 6.4 6730 12 av 25 04.11.16 EKSISTERANDE BUSETNAD Planområdet er ubygd. Figur 7 Planområdet (kjelde: gardskart) 6.5 TOPOGRAFI/LANDSKAPSTREKK Området er ein del av det langstrakte øyområdet i kommunen. Området er karrig med mykje stein og klippar, nakne knausar og berg viser i dagen. Dette er også tydeleg i dei foto som ligg ved. 6.6 SOLTILHØVE Planområdet ligg med ein vestleg helling og har gode soltilhøve. 6.7 VEGETASJON, DYRELIV OG ANDRE NATURTILHØVE Planområdet ligg i ein helling mot vest, og er prega av knausar og fjell. Noko vegetasjon i form av busker, nokre få trær, lyng og litt blomar. 6.8 GRØNE INTERESSER Området er i dag ubygd utmark der det er starta utsprenging av tomta. Det er ikkje spor etter barns leik. TORSTEINSVIK BUSTADOMRÅDE ØYGARDEN KOMMUNE Detaljreguleringsplanfor gnr 36 bnr 229 m.fl Bustadføremål Plannr1259 20120012 Saksnr10/697

Side: 13 av 25 Figur 8 Fjellknaus nord for planområdet. Figur 9 Same fjellknaus sett frå eksisterande veg Planområdet er prega av eit ein gong starta arbeid her. Det er lite vekstar totalt i området. Jordsmonnet er skrint. Det er og ganske myrete og fuktig i søkket, som ein kan sjå på figur 11 på neste side. Figur 10 Nokre av vekstene i området.

Side: 14 av 25 A B Figur 11 Skaret i planområdet sett frå vegen A+B 6.9 KULTURMINNE Ved søk i Askeladden kulturminnebase 31.10.11 vart det ikkje funne registrerte freda kulturminne i området. Det er heller ikkje observert andre kulturminne innanfor planområdet. 6.10 VEG OG TRAFIKKTILHØVE Hovudvegen er Toftøyvegen som er FV 561. Vegen går frå sør til nord gjennom heile kommunen. FV 561 har ein ÅDT på 3500. Toftøyvegen går over i vegen Fagrebakkane som går parallelt med Toftøyvegen. For desse vegane har ein ikkje trafikkdata. Figur 12 Vegen som ein skal koble seg til

Side: 15 av 25 Som ein kan sjå har vegen låg standard i dag. 6.11 STØY Ikkje aktuelt. 6.12 OFFENTLEG KOMMUNIKASJON/ KOLLEKTIVDEKNING Det går 14 bussavgangar dagleg frå Blomvåg terminal og til Busstasjonen i Bergen sentrum. Bussane 470-479 stoppar på busstoppet Toftøy, Torsvik kryss ved R561, som ligg like nært planområdet. Det er også busstopp i Torsvikvegen. I tillegg er det eigne bussruter som dekker Øygarden kommune. 6.13 VATN OG AVLAUP Det er kommunalt vatn og avlaup i området. 6.14 ENERGI Øygarden kommune har utarbeidd energi- og klimaplan (2011-2016). I denne er det fokus på at fornybar energi bør nyttast som eit alternativ til tradisjonell oppvarming. Eit konkret tiltak som kommunen har for å nå målet er gjeve under del 2 i planen, Målområde B: Energikonvertering: I samband med utarbeiding av reguleringsplan for eit bustadområde skal eit plankrav innførast som presiserer at for bustadfelt med fleire enn 10 bueiningar skal sentralt distribusjonssystem for varme monterast. Planføresegnene vil sei noko om energi. 6.15 PRIVAT OG OFFENTLEG SERVICETILBOD Næraste butikk og anna offentleg og privat tenesteyting er lokalisert på Rong, 3.2 km frå planområdet. 6.16 RISIKO Sjå ROS-analyse 6.17 PRIVATRETTSLEGE BINDINGAR Ingen kjente. 7 UTGREIING I HHT. FØRESKRIFT OM KONSEKVENSUTGREIINGAR Ikkje aktuelt då planens føremål er i samsvar med gjeldande kommuneplan. Gjeldande reguleringsplan syner at området er regulert til bustadføremål. Ein ynskjer å omregulere til tett bustadbygging.

Side: 16 av 25 8 SKILDRING AV PLANFORSLAGET 8.1 INNLEIING Intensjonen med planframlegget er å regulere området for konsentrert bustadbygging. Ein ser for seg 13 bustadeiningar. 8.2 REGULERINGSFØREMÅL Føremål Totalt areal Busetnad og anlegg Bustader frittliggjande småhus BFS1 0,772 daa Bustader konsentrert småhus BKS1-2 2,280 daa Andre kommunaltekniske anlegg f_bre1 0,055 daa Leik f_blk1 0,224 daa Samferdsel og teknisk infrastruktur Køyreveg f_kv01-03 1,022 daa Gangveg f_g01 0,142 Annan veggrunn grøntareal f_avg01-03 0,651 daa Parkeringsplass f_pp01 0,390 daa Grøntstruktur Naturområde f_gn1-5 1,964 daa Omsynssoner Frisikt H140 7,114 Totalt 7,503 7,5 daa 8.3 BYGGEFØREMÅL Byggeføremål Reguleringsføremål Areal Tal på bustader Byggehøgde BYA Parkeringsplassar Konsentrert busetnad med infrastruktur Ca. 7,5 daa 13 stk 6/8 m 20 parkeringsplassar på felles stad 8.4 BUSETNAD OG ANLEGG Område for busetnad er delt inn i tre delområde med totalt 13 einingar med inntil to etasjar. Ein ser for seg å etablere ein frittståande einebustad i BFS1, og 12 bueiningar i to- og firemannsbustader i BKS1-2. Det er også opna for to einebustader i BKS1. Frittliggande bustader Innanfor BFS1 kan det etablerast ein einebustad med tilhøyrande infrastruktur. Her skal det vere parkering på eigen grunn. Konsentrert bustader Innanfor BKS1 kan det enten etablerast ein tomannsbustad eller to einebustader. Her skal det være parkering på eigen grunn. Innanfor BKS2 kan det etablerast 10 bustadeiningar i to- og firemannsbustader med tilhøyrande infrastruktur. Det skal parkerast på felles parkeringsplassar.

8.5 UNIVERSELL UTFORMING Prosjektnummer: 6730 Side: 17 av 25 Utforming av bygg skal vere gjennomtenkt i samband med livsløpsstandard. På leikeplassar skal prinsippet om universell utforming leggjast til grunn. 8.6 LEIK/UTEOPPHALDSAREAL I samsvar med kommuneplanen skal ein setje av 50 m² grøntområde per bustad, og 25m² i konsentrert busetnad. Minimum 5 daa friareal skal ikkje være meir enn 200 meter frå bustaden. I tillegg står det Leikeplassar skal lokaliserast sentralt i høve til bueiningane, men godt skjerma frå trafikk og ferdselsvegar. Her har ein valt å legge leikeplass nær opp til ballbanen for naboplanen Råkebakkane i sør, for å få eit meir samanhengande grønt område for barn. Området er på 224,3 m 2. Som kommuneplanen syner skal det minst setjast av 25m² grøntområde for konsentrert busetnad. Her skulle det verte: 13 bustader X 25m² = 325m². I tillegg kjem felles grønt areal som utgjer ca 1965 m². 8.7 PARKERING/GARASJE(R) Innanfor BKS1 og BFS1 skal det være parkering på eigen grunn. For einingane på BKS2 vert det sett av 20 felles parkeringsplassar. I tillegg vert det tilrettelagt med ein parkeringsplass per eining på eigen tomt. 8.8 TRAFIKKAREAL Det vert felles tilkomst til planområdet for planen for Solvang. Her knyter ein seg til vegsystemet som er knytt til Torsvikvegen Fv 225. f_sv1 er tilkomstveg til felles parkering f_spp1-3, BKS1-2. f_sv4 er tilkomstveg til BFS1. f_sv1 er knytt saman med SV2 og f_sv3. f_sv3 får snuhammar aust i planområdet i forbindelse med f_sp3 for å gje høve for bilar å snu. Gangvegsystemet er tilrettelagt slik at ein kjem seg rundt i området på ein lett og logisk måte. Gangvegen f_sgg3 opnar for lett tilgang til ballbane sør for planområdet. Anna veggrunn grøntareal f_svg1-f_svg3 er fyllingar og skjeringar langs etter vegsystemet ved f_sv1 innanfor planområdet. 8.9 STØYTILTAK Ikkje aktuelt. 8.10 AVFALLSHANDTERING/MILJØSTASJON Oppstillingsplass for post/boss og evt. trafo vert i f_bre1. 8.11 ANNA I planføresegnene er det stilt krav om at oppvarming av bustader skal baserast på vannboren varme og varmepumper i samsvar med energi og klimaplanen for Øygarden kommune.

Side: 18 av 25 9 KONSEKVENSAR AV PLANFORSLAGET 9.1 OVERORDNA PLANAR OG VEDTAK Planområdet er i kommuneplanen for Øygarden kommune som framtidig byggeområde for bustad. 9.2 EKSISTERANDE REGULERINGSPLANAR Området er regulert i gjeldande plan for Fagerbakkane bustadfelt. Det er under utarbeiding ny plan for området vest for planområdet kalla Solvang. 9.3 ESTETIKK Bustadene skal byggast i moderne og miljøvennleg material, og dei skal ligge godt ned i terrenget. Materialval og fargeval skal ta omsyn til tomta og områda rundt. 9.4 UNIVERSELL UTFORMING Utforming av bygg skal vere gjennomtenkt i samband med livsløpsstandard, og på leikeplassar skal prinsippet om universell utforming leggjast til grunn. 9.5 KONSEKVENSAR FOR NABOER Planframlegget vil venteleg føre til at meir av området vert ferdig utbygd og ferdigstilt. Planområdet ligg som eit ope sår der arbeid ein gong har starta. Det vil bu fleire i området når husa er bygd. Parkering vert på eigen grunn på BKS1 og BFS1. I tillegg kjem 20 felles oppstillingsplassar for BKS2. 9.6 TRAFIKK- OG PARKERINGSTILHØVE Planframlegget gjev gode løysningar for alle typar trafikkantar. 9.7 KULTURMINNE Ved søk i Askeladden kulturminnebase 31.10.11 vart det ikkje funne registrerte freda kulturminne i området. Det er heller ikkje observert andre kulturminne innanfor planområdet. 9.8 FRILUFTSAKTIVITET, NATUROMRÅDE, BARN OG UNGE SINE INTERESSER I NÆRMILJØET Planområdet er i dag eit kystlandskapsområde. Området bær ikkje preg av at det blir brukt til leik og rekreasjon. Det er ingen større stiar eller område eigna til barneleik. 9.9 PRIVAT OG OFFENTLEG SERVICETILBOD Næraste butikk og anna offentleg servicetilbod er lokalisert på Rong, 3.2 km frå planområdet 9.10 KONSEKVENSAR FOR NÆRINGSINTERESSER Utbygginga vil ikkje få konsekvensar for næringsinteresser. 9.11 JURIDISKE/ØKONOMISKE KONSEKVENSAR FOR KOMMUNEN Reguleringa vil ikkje få negative konsekvensar for kommunen. 9.12 INFRASTRUKTUR Vegnettet vil utbetrast og med omlegging vil tilhøva for alle trafikkantgrupper verte betre. 9.13 ROS-ANALYSE Bakgrunn

SANNSYNLEG Prosjektnummer: 6730 Side: 19 av 25 I tilknyting til reguleringsplanarbeidet er det utført ei analyse av risiko og sårbarheitstilhøve. ROSanalysa byggjer på føreliggande kunnskap om planområdet og arealbruken der. Metode ROS-analysa av tiltaket med utgangspunkt i Norsk standard NS5814, 2008. Vurderinga er gjennomført av Ard Arealplan AS som en del av planarbeidet og er basert på Ard Arealplan AS og tiltakshavar sin samla kunnskap om planområdet, samt tilgjengelege rapportar og innhenta informasjon frå Øygarden kommune. SANNSYNLEG VEKT DEFINISJON Særs sannsynleg 5 Ei hending per år eller oftare Mykje sannsynleg 4 Ei hending per 1 10 år Sannsynleg 3 Ei hending pr 10 100 år Lite sannsynleg 2 Ei hending per 100 1000 år Usannsynleg 1 Mindre enn ei hending per 1000 år KONSEKVENS VEKTING MENNESKE YTRE MILJØ MATERIELLE VERDIAR Katastrofalt 5 Meir enn 5 døde, eller 25 alvorleg skadde/sjuke Varig større skade på ytre miljø Skadar for meir enn kr 50.000.000 Kritisk 4 Inntil 5 døde, eller fare for inntil 25 alvorleg skadde personar. Alvorleg 3 Inntil 10 alvorlege personskadar eller mange mindre personskadar, men med sjukefråvær. Vesentlege helseplagar og ubehag. Ein viss fare 2 Mindre skadar som treng medisinsk handsaming evt. kortare sjukefråvær Alvorleg skade av mindre omfang på ytre miljø eller mindre alvorleg skade av stort omfang på ytre miljø Store skadar på ytre miljø, men som vil utbetrast på sikt. Mindre skadar på ytre miljø, men som naturen sjølv utbetrar på kort tid. Ufarleg 1 Ingen eller små personskadar. Ingen eller ubetydeleg skade på ytre miljø. Skadar mellom kr 5.000.000 50.000.000 Skadar mellom kr 500.000 5.000.000 Skadar mellom kr 50.000 500.000 Skadar for inntil kr 50.000 Risikomatrise akseptkriteria Hendingar i raude felt Hendingar i gule felt Hendingar i grøne felt Tiltak naudsynt, i utgangspunktet ikkje akseptabelt. ALARP - sone, dvs. tiltak kan gjennomførast for å redusere risikoen (ALARP = As Low As Reasonable Practicable) Ikkje signifikant risiko, men risikoreduserande tiltak kan vurderast Tiltak som reduserar sannsyn vert først vurdert. Dersom dette ikkje gjev effekt eller er mogleg, vurderer ein tiltak som avgrensar konsekvensane. Risikomatrise: Første tal syner konsekvens, andre tal sannsyn og utheva tal samla risiko. I vurderinga og oppsummeringa vert berre tema som hamnar i gul eller raud kategori ført. RISIKOMATRISE 5 1x5-5 2x5-10 3x5-15 4x5-20 5x5-25 4 1x4-4 2x4-8 3x4-12 4x4-16 5x4-20 3 1x3-3 2x3-6 3x3-9 4x3-12 5x3-15 2 1x2-2 2x2-4 3x2-6 4x2-8 5x2-10 1 1x1-1 2x1-2 3x1-3 4x1-4 5x1-5 1 2 3 4 5 KONSEKVENS Naturbasert sårbarheit Uønska Potensiell risiko for: Merknad Nr hending/forhold Menneske Miljø Økonomi Ekstremvær www.met.no 1 Sterk vind 2x2-4 2x2-4 Vind vert ikkje sett på som ein risiko for området. Sterk vind kan førekome, men slik området ligg til, vil det ikkje verta utsett for vindpåkjenningar utover det som ein kan forvente. Bustadene vert plassert slik at dei skapar livd. 2 Store nedbørsmengder 2x1-2 2x1-2 Store nedbørsmengder kan førekome, men vert ikkje sett på som ein risiko for planområdet.

Side: 20 av 25 3 Store snømengder 1x1-1 1x1-1 Store snømengder sjeldan eit problem i området. 4 Anna Flaumfare www.nve.no 5 Flaum i elvar / bekkar Ikkje aktuelt. 6 Flaum i vassdrag/ innsjøar Ikkje aktuelt. 7 Overvasshandtering Ikkje aktuelt. 8 Springflod / stormflod Ikkje aktuelt. 9 Historisk flomnivå Ikkje aktuelt. 10 Anna Skredfare www.skrednett.no 11 Kvikkleireskred Det er ikkje påvist kvikkleire i planområdet. 12 Lausmasseskred Det er ikkje påvist lausmasse i planområdet. Området består stort sett av fast fjell. 13 Is og snøskred Ikkje aktuelt. 14 Steinras, steinsprang Ikkje aktuelt. 15 Historiske hendingar Ikkje aktuelt. 16 Anna Byggegrunn www.ngu.no 17 Setningar Ikkje aktuelt 18 Utglidingar Ikkje aktuelt 19 Radon 1x1-1 1x1-1 1x1-1 Radon vert ikkje sett på som eit problem i området. 20 Anna Plante og dyreliv www.dirnat.no 21 Planter Ingen sårbare artar registrert i naturbase 22 Dyr Ingen sårbare artar registrert i naturbase 23 Fuglar Ingen sårbare artar registrert i naturbase 24 Anna Ingen sårbare artar registrert i naturbase Kulturområde www.kulturminnesok.no 25 Kulturminne Ingen kjente 26 Kulturmiljø Ikkje aktuelt Verksemdbasert sårbarheit Uønskt hending/forhold Potensiell risiko for: Merknad Nr Menneske Miljø Økonomi Brann/eksplosjon 27 Brannfare 3x2-6 3x2-6 3x2-6 Planområdet ligg 13 kilometer unna brannstasjon på Tjeldstø og 9 km frå brannstasjonen på Kollsnes. 28 Eksplosjonsfare 3x2-6 3x2-6 3x2-6 Det er ca 9 km til prosessanlegget på Kollsnes. 29 Anna Energitransport 30 Høgspent 3x2-6 3x2-6 3x2-6 Går ein høgspentline i utkanten av planområdet som ein må ta omsyn til. 31 Lågspent Ikkje aktuelt. 32 Gass Ikkje aktuelt. 33 Anna Forureina vatn 34 Drikkevasskjelde Ingen kjent risiko. 35 Sjø, badevatn, fiskevatn, Ikkje aktuelt. vassdrag og liknande. 36 Nedbørsfelt Ikkje aktuelt. 37 Grunnvassnivå Ikkje aktuelt. 38 Anna Forureining grunn http://www.sft.no 39 Kjemikalieutslepp 3x2-6 3x2-6 3x2-6 Det er ca 9 km til prosessanlegget på Kollsnes. 40 Anna Forureining - luft 41 Støv/partiklar/røyk Ikkje aktuelt. 42 Støy Ikkje aktuelt. 43 Lukt Ikkje aktuelt. 44 Anna Friluftsliv og tilgjenge til sjø http://www.hordaland.no 45 Fri ferdsel langs sjø Ikkje aktuelt. 46 Friluftsliv Ikkje aktuelt. 47 Anna Sårbarheit knytt til infrastruktur Uønska hending/forhold Potensiell risiko for: Merknad Nr Menneske Miljø Økonomi Trafikkfare http://www.vegvesen.no 48 Trafikkulykker på veg 3x2-6 3x2-6 Det er registrert ei alvorleg trafikkulukke på Fv 561 nord for planområdet i 2003. Elles er det registrert 3 ulykker med mindre skadar på Fv561, og ei på Fv225. 49 Anna Forureining 50 Støv/partiklar Ingen kjent risiko. 51 Støy Ingen kjent risiko.

Sannsynleg Prosjektnummer: 6730 Side: 21 av 25 52 Lukt Ingen kjent risiko. 53 Utslepp/kjemikaliar 3x2-6 3x2-6 3x2-6 Det er ca 9 km til prosessanlegget på Kollsnes. 54 Anna Ulukker på nærliggjande vegar/transportåre http://www.vegvesen.no 55 Veg 2x2-4 2x2-4 Trafikkulykke på hovudveg kan svekke infrastrukturen i kortare periodar. 56 Sjø Ingen kjent risiko. 57 Luft Ingen kjent risiko. 58 Anna Risikomatrise - Oppsummering 5 4 3 48,53,51,27 28,30,39 2 2 1,55 1 3,19 1 2 3 4 5 Konsekvens 10 MERKNADAR Det kom inn totalt 5 merknadar til varslinga. 10.1 SAMLA MERKNADAR VARSEL OM PLANOPPSTART Nr Avsendar Dato Offentlige instansar statleg 1. Hordland fylkeskommune Brev 11.03.2011 2. Statens vegvesen Brev 1.04.2011 3. BKK Brev 5.04.2011 4. Bergen og omland Havnevesen Brev 5.04.2011 Kommunale etatar Brev Private 5. Svein Egil Skråmestø E-post 17.03.11 1. Hordaland fylkeskommune i brev av 11.03.11: Fylkeskommunen har berre generelle betraktningar om planarbeid generelt og har elles ikkje registrert kulturminne innanfor planområdet. Planleggar sitt svar: Uttale takast til etterretning. 2. Statens vegvesen i brev av 1.04.11: Vegvesenet har vurdert situasjonen i dag der den private vegen blir brukt som bilveg og gang & sykkelveg. For å ta omsyn til trafikktryggleik for mjuke trafikanter er det ynskjeleg med minst mogleg trafikk på gangvegen. Tilkomst til planområdet bør difor skje frå FV10 i reguleringsplan som del av FV 225 til Torsvik kai. Dette må inn som rekkefølgjekrav. Same krav er stilt til planen for Solvang. 3. BKK i brev av 5.04.11:

Side: 22 av 25 Dato: 04.11.16 Det er ei høgspentleidning i området som ein må ta omsyn til. Mest sannsynleg er det ikkje nok kapasitet til nye bustader ved straumforsy ningsanlegget som er i området og det må difor setjast av plass til denn e. Etablering av denne bør gjerast så tidleg som mogleg i byggeprosessen for å unngå trong for flytting seinare. Rekkefølgjeføresegnene bør sei noko om dette. Det er under planlegging ei ny høgspentkabel langs Torsvikvegen. Planleggar sitt svar: Uttale takast til etterretning. 4. Bergen og omland Havnevesen i brev av 5.04.1 1: Planområdet omhandlar ikkje sjøområde og BOH har difor ingen merknad til planen. Planleggar sitt svar: Uttale takast til etterretning. 5. Svein Egil Skråmestø i e - post av 17.03.1 1: Skråmestø er positiv til ytterle gare utbygging og ferdiggjering av området. Han er også positiv til at det vert etablert einebustader og ikkje rekkehus. Han er ikkje for bustader med meir enn to etasjar. Han ser fram til å sjå planframlegget og tar det som ein føreset nad at friområde og leikeområde vert i samsvar med gjeldande plan. Han vonar også at gjennomkjøring frå Fagrebakkane til bustadene med tilkopling til kommunal kloakk vert ført vidare. Skråmestø vil ikkje ha privat veg forbi sin bustad. Fig ur 13 Huset der Skråmestø bur. Planleggar sitt svar: I godkjent plan legg ein opp til einebustader, og som det står i varslingsbrev og annonse legg ein opp til ein endring for området som vil føre til konsentrert bu stadbygging. Nok o som tyder at d et vert fleire bustader på tomta. Husa er ikkje planlagt med meir enn to etasjar. Detaljreguleringsplan for g n r 36 bnr 229 m.fl Bustadføremål Plannr 125920120012 Saksnr 10/697

Side: 23 av 25 Vegvesenet har lagt krav om vegtilkomst som gjer at det ikkje vil kome meir trafikk forbi Skråmestø si tomt. SAMLA MERKNADAR 1.GANGS OFFENTLEG HØYRING Avsendar Hovudpunkt i merknad / uttaler Forslagsstillar sin kommentar Martin Torsvik, eigar av gnr 36/4 Brev av 04.09.12, motteke 06.09.12 Geir Olav Sebjørnsen, eigar av gnr Brev av 29.08.12 Hordaland fylkeskommune, 1. Synes det burde vært kommunikasjon mellom utbygger og grunneigar ifm vegtrasé, da han ikkje har hørt noe ifm vei over sin tomt. Har elles ingen merknader til planen. 2. Meiner at planforslaget ikkje tek omsyn til terreng og at dei allereie utfylde steinmassane ikkje skal fjernast. Dette er ikkje tilpassing til eksisterande terreng. 3. Ønskjer utarbeidd teikningar for høgder på parkeringsplass, vegtrasé og planlagd utbygging 4. Parkeringsplass f_pp01 er plassert for nært grensa til avsendar si eigedomsgrense, ønskjer plassen trekt lengre mot nord, i tillegg til avskjerming mot støy og innsyn. 5. Overvatn har ved tidlegare utbygging ikkje verte teke omsyn til, er bekymra 6. Ønskjer ikkje murar eller utfyllingar av større høgder 7. Ønskjer korrigert planforslag oversendt 8. Landskap og tilpassing; ser positivt på planen og tilrår at 1. Planavgrensninga er varslet (og er vedlagt avsendar si merknad), og personen er såleis gjort merksam på omfanget av planen. Etter samtale med utbyggjar går det fram at det ligg føre avtaler med grunneigare. Plassering for vegar vert såleis oppretthalde. 2. I høve til situasjonen i området d.d. vert området vesentleg opprusta og sett betre i stand. I ein utbyggingsprosess er det naudsynt med noe terrengarbeid, ikkje naudsynt med endringar. 3. Høgder går fram av snitt og føresegna, ikkje naudsynt med endringar. 4. Det er utført ei endring langs plangrensa sør i område f_pp01 (nå f_spp1), slik at parkeringsareal kjem ca 5m frå plangrensa. 5. Handsaming av overvatn har tidlegare vore på terreng, og vert oppretthalde i planen med infiltrasjon i grøftar/ grunn. 6. Det vil verte brukt nokon murar i planen, men omfanget er ønskjeleg å begrense. Bustadene har fått endra planeringshøgde i høve til tidlegare innlevering av planforslag. Profiler er endra. 7. Moglege å sjå planforslaget ved utlegging til 2.gongs høyring, ikkje naudsynt med endringar/oppfølging Punkta 4-6 er avklart med utbyggjar, jf kommentarer over. 8. Vert fylgt opp i planprosessen, jf føresegna 2.4 og 5.1.4

regionalavdelinga Brev av 03.10.12, motteke 05.10.12 Ingolf Torsvik eigar av gnr 36/54 Brev av 20.08.12, motteke 29.08.12 Fylkesmannen i Hordaland, Kommunal- og samfunnsplanavdelinga Brev av 08.10.12 Statens vegvesen Brev av 08.10.12, motteke 10.10.12 landskapstilpassing blir fylgt opp vidare i prosessen. 9. Fornybar energi: sjølv om det er bra at det leggjast vekt på fornybare energikjelder er det ikkje heimelsgrunnlag, bør snarare utformast som en retningslinje. 10. Kulturminne og kulturmiljø: området er allereie vesentleg opparbeidd. Det er ingen kjende kulturminne i området, men dersom utbygginga støyter på kulturminne. 11. Avsendar eig heile den eksisterande vegtraséen som også vil utløyse «Solvang-feltet» nordvest for planen, ønskjer støyskjerm langs traséen og ber om at dette vert teke omsyn til 12. Uttaleinstansen er positiv til utbygginga og har ingen merknader Avkjørsle 13. Positivt at tilkomst vert frå fv 225. Føresegna må inkludere krav til tilfredsstillande utforming av avkjørsla før igangsetting av arbeid i planen (under pnk 2.3) 14. Sjølv om f_kv03 kan stengjast med bom, bør denne endrast til grøntstruktur og evt gangveg, slik at med ikkje vert auka trafikk mot aust. Mjuke trafikkantar 15. I uttale til planoppstart vart det sett som krav at fortau mellom planområdet og Toftøy skule skal etableres før planområdet kan verte teke i bruk. Då kommunestyret har snarlege planar for etablering av fortauet (to byggjetrinn), aksepterer uttaleinstansen at dette ikkje vert et vilkår i føresegna. Prosjektnummer: 6730 Side: 24 av 25 9. Utbyggjar ser fordelane ved å nytte fornybar energi, men legg ikkje dette kravet inn i planforslaget. Dette vert såleis frivillig for kvar eining seinare. 10. Vert fylgt opp under byggjearbeidet Punkt 8-9 er avklart med utbyggjar, jf kommentarer. 11. Støyskjerming vert ikkje etablert etter samråd med utbyggjar. Dette grunna avgrensa trafikk i området. 12. Vert teke til orientering, ingen behov for oppfølging 13. Avkjørsla er allereie opparbeidd. Det vert dermed ikkje stilt krav til ny avkjørsle i planforslaget. 14. Er avklart med utbyggjar, plankartet og føresegna er endra til gangveg, jf 4.2.1. 15. Vert teke til orientering, ingen behov for oppfølging

Side: 25 av 25 11 FORSLAGSSTILLER SIN AVSLUTTANDE KOMMENTAR Stracon og Ard Arealplan AS har på vegne av Landro Byggeservice AS utarbeidd eit planforslag om regulering av eit område i godkjent plan for Fagerbakkane på Torsteinsvik. I dette planframlegget legg ein framleis opp til bustadbygging, men no med konsentrert busetnad med tilhøyrande infrastruktur. Ein vonar å kunne tilføre området nye kvalitetar ved at det er tatt omsyn til eksisterande infrastruktur i området og tilrettelagt på ein måte slik at ein fremjar gode løysingar for dei som bur i området i dag og dei som skal busetje seg der.