STRAND KOMMUNE Bestemmelser for Plan 1130201501, Detaljregulering for Tau Sentrum Vest Godkjent av kommunestyret 16.12.2015 1. Planens målsetting Formålet med planen er å legge til rette for en urban utvikling og fortetting av området, med sikte på å skape et attraktivt boligområde i kombinasjon med næringsvirksomhet. 2. Formål Området reguleres til: Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5, nr. 1) Boligbebyggelse - frittliggende småhusbebyggelse (1111) Boligbebyggelse - blokkbebyggelse (1113) Forretning (1150) Sentrumsformål (1350) Renovasjonsanlegg (1550) Nettstasjon (1560) Uteoppholdsareal (1600) Lekeplass (1610) Bolig/forretning/kontor (1802) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5, nr. 2) Kjøreveg (2011) Fortau (2012) Gang-/sykkelveg (2015) Gangveg (2016) Annen veggrunn/tekniske anlegg (2018) Annen veggrunn/grøntareal (2019) Kollektivholdeplass (2073) Parkering (2080) Grønnstruktur (PBL 12-5, nr. 3) Park (3050) Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone (PBL 12-5, nr. 6) Friluftsområde (6700) Hensynssone (PBL 12-6) Frisiktsone (H140) Side 1 av 8
3. Fellesbestemmelser 3.1 Overordnet utomhusplan Ved rammesøknad skal det følge overordnet utomhusplan som viser opparbeidelse av det aktuelle feltet med kjøreadkomst og annen adkomst, bil- og sykkelparkering, areal for av- og pålessing, for renovasjon, trafo og utendørs parkering. 3.2 Detaljert utomhusplan Ved søknad om igangsetting (IG) for bygg over terreng skal det følge detaljert utomhusplan i målestokk 1:200 som viser opparbeidelse av det aktuelle feltet med terrengbehandling, belegg, forstøtningsmurer og rekkverk, beplantning, møblering, belysning mv. Søknaden skal videre redegjøre for material- og fargebruk. Planen skal godkjennes av kommunen før igangsetting. 3.3 Bruk Det skal ikke tillates særlig areal- og transportkrevende aktiviteter i planområdet, eller virksomhet som medfører uakseptable støy-, støv-, lukt- og andre miljøulemper eller fare for omgivelsene. 3.4 Parkering For boligformål skal det legges for minimum 1,3 parkeringsplasser inkl. 0,2 gjesteplasser for hver boenhet. For andre formål skal det tilrettelegges for maksimum 1,5 parkeringsplass per 100 m2 BRA. Det tillates sambruk mellom gjesteplasser for bolig og parkeringsplasser for andre formål enn bolig. I tillegg skal det etableres minimum 11 offentlige parkeringsplasser i felt o_p1 og minimum 3 offentlige parkeringsplasser i felt o_p3. Av samlet parkering skal 5 % av plassene være handicap-plasser, og 5% av plassene være tilrettelagt med lading for el-bil. Sykkelparkering skal tilrettelegges med 2 plasser pr 100m2 BRA. Arealer til parkering (BRA) inngår ikke i beregningsgrunnlaget for P-kravet. Detaljert utforming av offentlig parkering o_p1 og o_p3 skal vises i teknisk plan, jfr. 3.1. 3.5 Adkomst Bebyggelsen skal ha kjøreadkomst som vist på plankartet. Detaljert utforming av adkomst skal vises på teknisk plan. Adkomst kan justeres inntil 5m langs tilstøtende veg, fra adkomstpunkt vist på plankartet. 3.6 Frisikt Frisiktsone mot kjøreveg er vist på plankartet. Frisiktsone mot fortau og gang- sykkelveg o_g/s er 3X10m 3.7 Energiforsyning og miljø Det skal ved utforming og bruk av områdene, legges vekt på miljø- og ressursvennlige løsninger. Side 2 av 8
3.8 Universell utforming Utbygging skal sikre tilgjengelige boenheter ihht. regler om tilgjengelig boenheter i TEK 10. Uteområder skal opparbeides med universell utformingsstandard. 3.9 Miste felles uteoppholdsareal (MFUA) Minste felles uteoppholdsareal (MFUA) per boligenhet skal være 30 m2. Hver bolig skal i tillegg ha et privat uteareal, balkong, terrasse eller lignende på min. 8 m2. Påkrevde leke- og utearealer skal ha sol på minimum 50 % av arealet ved jevndøgn kl 15.00, og klokka 18:00 ved sommersolverv. 3.10 Uterom Uterom skal gis en utforming av høy arkitektonisk og materialmessig kvalitet. Lokk over parkering skal dimensjoneres slik at det tåler vekt av nødvendige jordmasser. 3.11 Støy Sammen med byggetillatelse skal det følge dokumentasjon for støyforhold og nødvendige avbøtende tiltak (støyskjerm/fasadetiltak). Støytiltakene skal sikre innendørs støynivå iht. byggeforskriftene, og uteoppholdsarealer med støynivå under 55 Lden, jf. T-1442. Boliger skal ikke ha høyere innendørs støynivå enn 30 dba. 3.12 Byggegrense Der det ikke er vist byggegrense, sammenfaller byggegrense med formålsgrense for bebyggelse og anlegg. 3.13 Utnyttelse beregning av BRA Grad av utnyttelse angis i m2 BRA. Areal i underetasje regnes ikke med i BRA. Tenkte plan (åpne plan) i rom som går over flere etasjeplan, regnes ikke med i BRA. Areal under overbygg utendørs på bakkeplan regnes ikke med i BRA. 3.14 Byggehøyder Maksimale byggehøyder er vist på plankartet med byggegrense. Der det innen et felt er angitt ulike byggehøyder, er avgrensing mellom områder med ulik maksimal byggehøyde angitt med byggegrenser. Trappehus, heishus og andre nødvendige tekniske installasjoner bør integreres som en del av bygningskroppen, men kan stikke over angitte maksimumshøyder der dette er nødvendig. 3.15 Arkitektur Ny bebyggelse skal gis en utforming av god arkitektonisk og materialmessig kvalitet. Intensjoner i iilustrasjonsmaterialet vedlagt planforslaget, skal være retningsgivende for videre detaljering. Bebyggelsen skal imidlertid ha ytterligere variasjon i: bygningsformer, volumer og materialvalg, og disse skal bygge opp om kvaliteter i omgivelsene. Ved søknad om tillatelse skal det redegjøres for utforming, detaljering, material- og fargevalg. 3.16 Tekniske anlegg og driftsarealer Nettstasjon må være driftsatt før det gis brukstillatelse for nybygg. 3.17 Renovasjon For boligene i planområdet skal det legges til rette for nedgravde søppelcontainere. Side 3 av 8
Areal for håndtering av næringsavfall fra forretnings- og kontorareal, containere, komprimatorer og lignende skal integreres i bygninger. Utelager er ikke tillatt. 3.18 Grunnundersøkelser Det skal utføres grunnundersøkelser med evt. tiltaksplan for håndtering av forurenset grunn. Forholdene må dokumenteres ved rammesøknad. Bygging på forurenset grunn stiller krav til masseutskifting av grunn eller tildekking av grunn. 3.19 Radon Tiltak mot radon skal utføres i samsvar med TEK 10. 3.20 Etappevis utbygging Ved eventuell etappevis utbygging skal det senest ved søknad om igangsettingstillatelse legges frem en plan som viser planlagt inndeling i etapper. Hver utbyggingsetappe skal fremstå som et avsluttet byggeprosjekt som tilfredsstiller rimelige estetiske hensyn uten skjemmende branngavler eller lignende, eller andre midlertidige løsninger som fremstår skjemmende for omgivelsene. 3.21 Oppstillingsplass brannbil Ved rammesøknad skal det være redegjort for oppstillingsplass for brannvesenets høydemateriell. 4. Bestemmelser til de enkelte formål 4.1 Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5, nr. 1) 4.1.1 Boligbebyggelse blokkbebyggelse (B1 og B2) For felt B1 og B2 tillates det samlet etablert inntil 10000 m2 BRA til boligformål. Maksimale byggehøyder er vist på plankartet. Bebyggelsen i felt B1 skal trappes ned langs Bergtunveien mot sør. Det tillates at balkonger krager ut inntil 1,5 meter fra fasade. Balkonger kan utføres med innglassing. Det tillates at balkonger kan krage ut forbi byggegrense. Terrasser på gateplan tillates å stikke ut inntil 2,5m forbi byggegrense. Det tillates å etablere takterrasser. Takterrasser skal ikke medføre sjenerende innsikt på private utearealer innenfor eller utenfor planområdet. Det kan ikke etableres boenheter i 1. etg i mindre avstand enn 4m fra f_lek 2. Der hovedfasade for leiligheter ligger lavere enn 1m over for regulert veg, fortau, gang/sykkelveg eller lekeplass, skal avstand fra hovedfasade til regulert veg, fortau, gang/sykkelveg eller lekeplass, være minimum 4m. Parkering skal legges i parkeringsetasje under bygg og delvis under uteoppholdsarealer. Parkering skal være lukket. Synlig del av fasade over terreng mot Bergtunveien, skal gis en tiltalende utforming. Side 4 av 8
4.1.2 Sentrumsformål (S1 og S2) 4.1.2.1 Felt S1 Felt S1 kan nyttes til sentrumsformål. Boliger tillates ikke i underetasje og 1. etasje. Tillatt BYA er 50 %. Høyeste tak over gjennomsnitt planert terreng er 12 m, men max cote 30. Forutsatt god arkitektonisk løsning kan det tillates mindre oppbygg til for eksempel heishus og ventilasjonsanlegg over de oppgitte maksimalhøydene. For hver boenhet skal det vises minst 1,5 parkeringsplass. På parkeringsarealet kan det bygges 1 garasjeplass for hver bolig. Garasjer kan godkjennes inntil 2 m fra vegkant mot o_veg 4 dersom de planlegges parallelt med vegen. Hvis de planlegges med port mot vegen skal avstanden til vegkant være minst 5 m. Antall parkeringsplasser til forretning/kontor skal være minst 1 parkeringsplass pr. 50 m² BRA. Ved byggemelding for boliger på delfeltet skal det dokumenteres at hver bolig får minst 25 m² uteareal. Arealet kan fordeles på terrasser og felles oppholdsareal. Minst 150 m² av felles oppholdsareal skal være lekeplass. På tomta tillates det oppført trafo. I forbindelse med søknad om tillatelse til tiltak i området skal det foreligge støyberegninger for støy fra trafikk og industrivirksomhet. I tilfelle det er nødvendig med støyskjerming skal søknad omfatte nødvendige avbøtende tiltak for de enkelte eiendommer. 4.1.2.2 Felt S2 Felt S2 kan bebygges med inntil 4000 m2 BRA. Minimum 700 m2 BRA av totalarealet skal være forretning, kontor eller tjenesteyting. (andre sentrumsformål). Andre formål enn boligformål skal etableres i 1. etg. Det skal etableres aktive fasader i 1. etg. mot Ryfylkevegen, o_p1 og o_p2. Det kan ikke etableres boenheter i 1. etg i mindre avstand enn 4m fra f_lek 1. Det tillates at balkonger krager ut inntil 1,5 meter fra fasade. Balkonger kan utføres med innglassing. Det tillates at balkonger kan krage ut forbi byggegrense. Det tillates å etablere takterrasser. Takterrasser skal ikke medføre sjenerende innsikt på private utearealer innenfor eller utenfor planområdet. Det tillates at det etableres trapp og ramper mot gangveg/fortau. Parkering skal legges i parkeringsetasje under bygg og delvis under uteoppholdsarealer. Parkering skal være lukket. Synlig del av fasade over terreng mot o_veg2, skal gis en tiltalende utforming. Synlig del av fasade langs gangareal/fortuau øst for S2, skal skjermes med vegetasjon. 4.1.3 Bolig/forretning/kontor Områdene B/F/K skal brukes til bolig, forretning, kontor og bevertning. I 1. etasje skal det ikke tillates boliger. Publikumsrettede funksjoner som butikker og privat og offentlig service skal fortrinnsvis etableres i 1. etasje. Det kan tillates salg av drivstoff. Side 5 av 8
Bebyggelsen skal forholde seg til, og bygge opp om gate og kvartalsstrukturen i planen. Innganger til publikumsrettede funksjoner skal primært ligge til offentlig gate eller til parkeringsanlegg f_p1. Fasadeutforming i 1. etasje bør bidra med god belysning når det er mørkt. Åpne tekniske anlegg over tak tillates ikke. De skal ligge innenfor høydebegrensningen og være en del av byggets arkitektur. Utforming av plasser for håndtering av avfall, containere, komprimatorer og vareinntak skal vises på søknad om tillatelse til tiltak. Det skal være tydelig overgang mellom offentlig og private uterom. Reguleringsplanen gir grunnlag for søknad om rammetillatelse. Ved rammesøknad skal det redegjøres for: - Bygningenes forhold til omgivelsene. Eksisterende og planlagt nabobebyggelse skal vises på situasjonsplan og på fasadeoppriss. - Eksisterende og nytt terreng. Alle forstøtningsmurer o.a. - Bruk av- og utforming og belegg på alle uteområder. Det skal leveres plan for uteområdene i mål min. 1:200 som viser belegg, beplantning, elementer, lys, skilt, gjerder, murer og høyder. - Sol og skyggediagram for høst- og vårjevndøgn kl 1200 og kl 1600. - Støytiltak og støyforhold ute og inne. - Energiforbruk i anlegget. Nye bygninger og anlegg og endringer av eksisterende, skal utformes i samspill med omgivelsene. Bebyggelsen skal ha bygningsformer, volumer og materialvalg som bygger opp om kvaliteter i omgivelsene. Balkonger, terrasser, takutspring og lignende skal ikke overskride byggegrense. Alle nye bygg skal være tilrettelagt for vannbåren varme. 4.1.4 Renovasjonsanlegg (R1 og R2) R1 er felles for felt B1 og B2. R2 er felles for felt S2 I R1 og R2 skal det legges til rette for nedgravde søppelcontainere. 4.1.5 Nettstasjon Nettstasjon skal etableres i bakkenivå, ha tilfredstillende ventilasjon og ha adkomst hele døgnet for stor lastebil. 4.1.6 Lekeplass Lekeplass f_lek1 er felles for felt S2. Lekeplass f_lek2 er felles for felt B1. Lekeplass f_lek3 er felles for felt B1 og B2. Lekeplass f_lek4 er felles for felt B2. Det skal i f_lek1, f_lek2 og f_lek4 etableres min 150m2 sandlekeplass pr 25 boliger, med avstand maks 50m fra bolig. Krav til sandlekeplass utløses av min 4 boliger. Sandlekeplass skal ha adkomst som er tilstrekkelig trafikksikker, ha god solbelysning og utstyres med sandkasse, bord og benker for alle aldersgrupper. Det skal i f_lek3 etableres min. 1150 m2 lekeplass for lek og aktivitet, særlig for større barn og ungdom. Lekeplassen og adkomst mot Bergtunvegen og o_veg3, skal være offentlig tilgjengelig. Lekeplassen kan ligge helt eller delvis over parkeringskjeller, og skal ligge maks 150m fra bolig. Lekeplassen skal så langt praktisk mulig gi mulighet for variert aktivitet. Side 6 av 8
4.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5, nr.2) 4.2.1 Fellesbestemmelser Arealene skal opparbeides etter tekniske planer som viser utforming, belegg og materialbruk, beplantning, møblering, skilting, belysning o.a. Planene skal godkjennes av Strand kommune. Planer som berører Rv. 13 skal godkjennes av Statens vegvesen. 4.2.1 Kjøreveg Kjøreveg o_veg 1, o_veg 2 og o_veg3 er offentlig veg. 4.2.2 Fortau og Gang-/sykkelveg Fortau og gang-/sykkelveg er offentlige. Det tillates at del av balkonger tilhørende felt S2 kan krage ut over fortau. Minimum fri høyde over fortau skal være 4m. Utvidelse av fortau o_f1 nord for kjøreadkomst til felt S2, tillates etablert med belegningsstein og vegetasjon. Det tillates også etablert tre i utvidelsen. 4.2.5 Annen veggrunn Annen veggrunn/tekniske anlegg og annen veggrunn/grøntareal er offentlig. 4.2.7 Kollektivholdeplass (2073) Bussholdeplasser er offentlige. 4.2.8 Parkering (2080) Parkering vist som f_p1 skal ikke brukes til privat boligparkering. f_p1 er felles for B/F/K3 og B/F/K4, slik disse er vist i reguleringsplan for Tau sentrum Nord, godkjent 13.04.2011. f_p2 er felles for B1 og B2. o_p1 og o_p3 er offentlig parkering 4.3 Grønnstruktur (PBL 12-5, nr. 3) 4.3.1 Naturområde (3020) Det tillates ikke bygg eller andre tiltak til ulempe for det biologiske mangfoldet i området. Flomsikring langs gang- eller bilveg kan tillates. Eventuell flomsikring skal bygges slik at inngrepet i naturområdet blir så lite som mulig. 4.4 Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone (PBL 12-5, nr. 6) 4.4.1 Friluftsområde i sjø (6700) 4.5 Hensynssone (PBL 12-6) 4.5.1 Frisiktsone (H140) Hindring i frisiktsoner i høyde 0,5m -4m fra vegplan, tillates ikke. 4.5.2 Hensynssone flom (H140) Ved rammesøknad for bebyggelse innenfor hensynssonen, skal det foreligge flomvurdering. Side 7 av 8
5. Rekkefølgekrav Før bebyggelse i S2, B1 og B2 tas i bruk, skal T-kryss med venstresvingfelt i Rv. 13 Ryfylkevegen, være etablert. Med etablert menes at forhold til reguleringsplan, grunneieravtaler og finansiering må være avklart. Før bebyggelse i S2 tas i bruk, skal f_lek være ferdig opparbeidet. Sandlekeplasser i felt B1 og B2, jfr. krav i 4.1.1, skal være etablert før bebyggelse i felt B1 og B2, tas i bruk. Lekeplass for større barn i felt B1 og B2, jfr. 4.1.1, skal være etablert senest innen det er tatt i bruk 25 boliger samlet for felt B1 og B2. Før det kan tillates oppføring av nye boliger/næringsbygg innenfor planområdet skal følgende infrastruktur være sikret gjennomført: - Tiltak langs riksvegen fra Tauvågen og Strandastøa. Aktuelle tiltak kan være kryssutbedringer, sanering av kryss, forbedring av forhold for gående, osv. - Tiltak langs fv 522 Strand kirke riksveg 13 ved helsesenteret. Aktuelle tiltak er nytt kryss ved helsesenteret, gang-og sykkelveg fra Prestetjørnsvegen til Strand kirke, og andre mindre tiltak. - Fortau langs aksen Seljevegen Gullbekkvegen Kvernvegen - Fortau langs aksen Kongsteinsvegen Strandastøvegen Side 8 av 8