Bestemmelser for Plan Detaljregulering for kvartalene Gjesdalveien, Langgata, Flintergata, St. Olavsgate

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE Vedlegg 1 Bestemmelser for Plan Detaljregulering for kvartalene Gjesdalveien, Langgata, Flintergata, St. Olavsgate Datert Sist revidert: (Høringsutkast). 1. Formål 1.1 Formålet med planen er å skape nytt liv i området gjennom å utvikle attraktive arealer for bolig- forretnings- og næringsvirksomhet, ved å bygge på eksisterende kvaliteter i Langgata og å tilføre nye kvaliteter til byrommet. Planforslaget skal også gi rammer for utvikling og vern av historiske, arkitektoniske, kulturelle, næringsmessige og andre miljømessige verdier som Sandnes sentrum representerer. 1.2 Området reguleres til: Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5, nr. 1) Kombinert bebyggelse og anleggsformål (1800): Forretning/Kontor/Bolig/Tjenesteyting Forretning/Kontor/Bolig/Hotell/Tjenesteyting Bolig/Forretning/Kontor(1802) Forretning/kontor (1810) Forretning ( under grunnen) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5, nr. 2) Kjøreveg (2011) Fortau (2012) Gågate (2016) Gårdsrom (2013) Parkering (2080 under grunnen) Hensynssone (PBL 12-6) Frisikt (H140) Bevaring kulturmiljø (H570) 2. Fellesbestemmelser 2.1 Situasjonsplan Ved rammesøknad skal det følge situasjonsplan som viser utforming av det aktuelle planområdet, inkludert angivelse av felles uteoppholdsareal på bakkeplan og tak med sol-skyggeforhold, fastlagt kjøreadkomst og annen adkomst, areal for av- og pålessing, renovasjonsløsning og trafo. 2.2 Detaljert utomhusplan Ved søknad om IG for bygg over terreng skal det følge detaljert utomhusplan som viser opparbeidelse og materialbruk for det aktuelle planområdet, med terrengbehandling, belegg, forstøtningsmurer og rekkverk, beplantning, møblering, sykkelparkering, Side 1 av 8

2 belysning mv. Planen skal også vise lekeareal i henhold til krav i kommunedelplan for sentrum. Søknaden skal videre redegjøre for material- og fargebruk. Planen skal godkjennes av kommunen før igangsetting. 2.3 Parkering Nytt parkeringsanlegg anlegges som garasjekjeller under felt B, C, F/ F2,G, og f_torg1-8. For boliger kreves 0,6 parkeringsplasser for hver boenhet. Det skal i tillegg legges til rette for minimum 0,75 parkeringsplasser per 100 m2 BRA til forretning, kontor- og tjenesteyting, og 2 plasser pr. 10 rom for hotell. Av samlet antall P-plasser skal Minimum 10 % være forbeholdt felles biler for boliger. Minimum 5 % være handicap-plasser. Minimum 5% skal ha ladestasjon for el-bil. Sykkelparkering skal tilrettelegges med minimum min. 2 plasser pr. bolig, og 2 plasser pr 100m2 BRA, for andre formål. Sykkelparkering skal legges i parkeringsanlegg, på felles torg og i tilknytning til inngangsparti. Sykkelparkering i parkeringsanlegg skal etableres med spyleanlegg. Arealer til parkering (BRA) inngår ikke i beregningsgrunnlaget for P-kravet. 2.4 Adkomst Bebyggelsen skal ha kjøreadkomst fra St. Olavsgate. For varelevering er gjennomkjøring til Gjesdalveien tillatt. Detaljert utforming av adkomst skal vises på teknisk plan. Adkomst kan justeres inntil 5m langs tilstøtende veg, fra adkomstpunkt vist på plankartet 2.5 Miste felles uteoppholdsareal (MUA) Minste felles uteoppholdsareal per boligenhet skal være 20 m2. Felles uteoppholdsareal kan legges på takterrasse. Hver bolig skal i tillegg ha et privat areal, balkong, terrasse eller lignende på min. 8 m2. Felles leke- og oppholdsareal skal ha sol på minst 50 % av arealet ved vårjevndøgn kl og 21. juni kl Adkomst til felles uteoppholdsareal på takterrasse skal ikke gå igjennom privat areal. 2.6 Uterom Lokk over parkeringsanlegg skal for f_torg1, f_torg2, f_torg3 og f_torg8 dimensjoneres slik at det tåler kjøring av brannbiler. Minimum 80m2 samlet av f_torg2, f_torg3 og f_torg5, skal være dimensjonert slik at det tåler vekt av nødvendige jordmasser for å etablere trær. Minimum 10m2 av f_torg 3, skal være dimensjonert slik at det tåler vekt av vannspeil. 2.7 Støy Støysituasjon og nødvendige avbøtende tiltak er angitt i støyrapport utarbeidet av Sinus En ytterligere detaljert rapport skal følge sammen med byggesøknad. Støytiltak skal sikre støynivå i henhold til gjeldende forskrift. Side 2 av 8

3 For å oppnå tilstrekkelig demping av trafikkstøy tillates at balkonger innglasses. Slik innglassing skal inngå ved søknad om rammetillatelse. Uteoppholdsareal som vender mot Gjesdalveien, skal ha støynivå maks 55 db. Uteoppholdsareal som vender mot St. Olavs Gate skal ha støynivå maks 58 db. 2.8 Byggegrense Der det ikke er vist byggegrense, sammenfaller byggegrense med formålsgrense for bebyggelse og anlegg, med unntak av areal som kan overbygges, jfr Det tillates at balkonger tilhørende byggeområdene kan krage ut over områdene f_torg1- f_torg8, med inntil 1,5m. 2.9 Utnyttelse Det tillates etablert samlet inntil m2 BRA i felt B og C. Det tillates etablert samlet inntil m2 BRA bolig og m2 BRA innenfor arealformålene Forretning/Kontor/Hotell/Tjenesteyting. Det tillates etablert samlet inntil m2 BRA i felt F, F2 og G Det tillates etablert samlet inntil m2 BRA bolig og m2 BRA innenfor arealformålene Forretning/Kontor/Hotell/Tjenesteyting. Inntil 55 % av samlet BRA i felt B-C og F-G, kan benyttes til boligformål Byggehøyder Følgende maksimale byggehøyder med kotenivå i høyde over havet, gjelder for de ulike delområdene: Felt Maks kote (moh) mønehøyde/gesimshøyde: Felt A Kote + 14,5 Felt B Kote + 29 Kote + 26 Kote + 22,5 Kote + 19 Kote +13 Kote + 8,5 Felt C Kote + 20 Kote + 18 Kote + 16 Kote +15 Kote + 12,5 Felt D Kote + 16 Felt E Kote + 14,5 Felt F Kote + 29 Kote + 22,5 Kote + 16 Kote + 8,5 Felt F2 Kote + 19 Kote + 8,5 Felt G Kote + 19 Kote + 16 Kote + 14,5 Felt H Byggehøyde maks 16m over gategrunn jfr. kommunedeplan for sentrum. Side 3 av 8

4 1) Der det i tabellen over er angitt flere byggehøyder innen et delområde, angir byggegrenser på plankartet avgrensing mellom områder med ulik maksimal byggehøyde. 2) I felt C og D kan trappe-/heistårn til takterasse legges inntil 3m over maksimal byggehøyde. 3) Rekkverk for takterasser, kan plasseres over maksimale byggehøyder, med maks. høyde 1,2m Arkitektur Det stilles høye krav til estetikk, utforming og materialkvalitet innenfor hele planområdet. Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det inngå en redegjørelse for tiltakets estetiske kvaliteter og hvordan tiltaket forholder seg til kulturmiljø, taklandskap, gaterom og fjernvirkning. Det er utarbeidet illustrasjoner for utbygging, datert Disse er vedlagt planforslaget. Bygningsutformingen skal være variert og tilpasset til eksisterende formspråk og skala og iht kommunedelplan sentrum. Illustrasjonsmaterialet skal danne grunnlag for videre detaljering. Ved søknad om tillatelse skal det redegjøres for utforming, detaljering, material- og fargevalg. Arkitektoniske løsninger skal gi: Lav bebyggelse mot Langgata, gradvis stigende mot St. Olavsgate. Verneverdige Øglændhuset og Aaslandhuset,(jfr. hensynsone i hhv. felt C og G på plankartet), bevares, tilbakeføres og videreutvikles i forhold til sin opprinnelig historie. Aktive fasader med butikker på gateplan/første etasje, butikk/kontorer / boliger i fra tredje etasje og opp. Bebyggelsen får en formell side mot gatene og følger gateløpene, men med økt åpenhet og variasjon mot smug, plasser og indre gårdsrom. Takterrasser med uteoppholdsplasser og lekeareal i felt B, C og F/F2 og G, samt fellesrom/ innvendig lekeareal på taket av felt B, F og F2. Vegetasjon (grønne tak) på tak som ikke innredes til opphold for håndtering av overflatevann, samt dekorerende effekt. Et modernistisk arkitektonisk formspråk, med volumer tilpasset eksisterende nabobebyggelse. Varige, bærekraftige materialer av god kvalitet, som tre, murstein og pussede overflater, med minimalt krav til vedlikehold på fasadene og i trapperom. Uteoppholdsareal/ lekeplass på bakkeplan skjermet av bebyggelsen, knyttet sammen med passasjer og plasser/smug Nettstasjoner Areal for 2 Nettstasjoner a 5X5m og tilhørende kabelnett skal integreres i bygningsmassen. Nettstasjonen skal ha fri tilkomst fra hhv. St. Olavsgate, f_torg1 eller f_torg8, og ha tilfredsstillende ventilasjon Renovasjon For boligene i planområdet skal det legges til rette for nedgravde søppelcontainere, som lokaliseres til felt R1 og R2. R1 og R2 er felles for boligene i felt B-C og F-G. Den viste plassering av R1 og R2 kan justeres inntil 5m langs tilstøtende trafikkareal. Side 4 av 8

5 Areal for håndtering av næringsavfall fra forretnings- og kontorareal, containere, komprimatorer og lignende skal integreres i bygninger. Ved utbygging gjelder renovasjonsteknisk plan (RTP) datert for prosjektet, denne skal detaljeres videre til byggefasen Utelager Utelager er ikke tillatt Overvannshåndering: Av tak som ikke er til varig opphold, skal minimum 50 % etableres med fordrøyende jordsmonn/vegetasjon eller annet permeabelt materiale. 3. Bestemmelser til de enkelte formål 3.1 Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5, nr. 1) Generelt I område for bebyggelse og anlegg skal det ikke etableres kontor i 1. etasje. I område for bebyggelse og anlegg skal det ikke etableres boliger i 1. og 2. etasje. I tilknytning til hvert trapperom kan det etableres boder for boligformål med inntil 50m2 BRA pr. etasje i underetasje, 1. og 2. etasje. Bodene skal ikke ligge mot fasader Forretning/ kontor felt A - Feltet anses som fullt utbygd Forretning/Kontor/Bolig/Hotell/Tjenesteyting, felt B Det kan etableres bebyggelse for Forretning/Kontor/Bolig/Hotell/Tjenesteyting innenfor rammer angitt i og 3.1. Ved etablering av hotell skal det etableres foaje eller resepsjon i hotellet, og det er ikke tillatt å seksjonere rom eller leiligheter Forretning/Kontor/Bolig/Tjenesteyting, felt C Det kan etableres bebyggelse for Forretning/Kontor/Bolig/Tjenesteyting innenfor rammer angitt i og Forretning/Kontor/Bolig/Tjenesteyting, felt D Det kan etableres bebyggelse for Forretning/Kontor /Bolig/Tjenesteyting innenfor rammer angitt i og Bolig/Forretning/Kontor, felt E - Feltet anses som fullt utbygd Forretning/Kontor/Bolig/Hotell/Tjenesteyting, felt F/F2 Det kan etableres bebyggelse for Forretning/Kontor /Bolig/Hotell/Tjenesteyting innenfor rammer angitt i og 3.1. Ved etablering av hotell skal det etableres foaje eller resepsjon i hotellet, og det er ikke tillatt å seksjonere rom eller leiligheter. Side 5 av 8

6 3.1.7 Forretning/Kontor/Bolig/Tjenesteyting, felt G, Det kan etableres bebyggelse for Forretning/Kontor/Bolig/Tjenesteyting innenfor rammer angitt i og For 1. etasje skal minste avstand mellom bygningsdel i felt G og felt F eller F2 være 4m Forretning/Kontor/Bolig/Tjenesteyting, felt H - Felt H tillates bygget ut i henhold til gjeldende kommundelplan for Sandnes sentrum Forretning, felt I under grunnen - I felt I tillates etablert forretninger. 3.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5, nr. 2) Fellesbestemmelse Trafikkarealer skal være i henhold til kommunalteknisk veinorm for Nord-Jæren Kjøreveg Kjøreveg o_veg1 og o_veg2 er offentlig veg Fortau Fortau i planområdet er offentlig fortau Gågate o_g1, o_g2 og o_g3 er offentlige gågater. Det tillates varelevering i o_g1, o_g2 og o_g Torg f_torg1 f_torg8 skal være offentlig tilgjengelige. Utforming av torg skal vises i detaljert utomhusplan, jfr Torg og passasjer skal ha minste bredder som vist på plankartet. Det tillates at torg og passasjer forskyves inntil 4m. f_torg1 er felles for bebyggelsen i felt B. f_torg2 og f_torg3 er felles for bebyggelsen i felt B og C. f_torg4, f_torg5 og f_torg7 er felles for bebyggelsen i felt F, F2 og G. f_torg6 er felles for bebyggelsen i felt F og F2. f-torg8 er felles for bebyggelsen i felt F og G, samt eiendommene 111/422, 111/424. Det tillates at f_torg1 overbygges med bygningsdel tilknyttet felt B. Maks kotehøyde for overbygg er kote +13. Det tillates at overbygg understøttes av søyler i f_torg1. Disse må plasseres slik at de ikke er til hinder for ferdsel. Bygningsdeler tilknyttet felt B kan krage ut inntil 2m over felt f_torg3. Maks kotehøyde er sammenfallende med maks kotehøyde for felt B. Det tillates at overbygg understøttes av søyler i f_torg3. Disse må plasseres slik at de ikke er til hinder for ferdsel. Balkonger tilknyttet felt B kan krage ut ytterligere inntil 2m over felt f_torg3. Minimum fri høyde over bakkeplan skal være 4m. Side 6 av 8

7 Bygningsdeler tilknyttet felt F2 kan krage ut inntil 3m over felt f_torg4. Maks kotehøyde for overbygg er +19. Det tillates at overbygg understøttes av søyler i f_torg4. Disse må plasseres slik at de ikke er til hinder for ferdsel. Balkonger tilknyttet felt F og G kan krage ut inntil 2m over felt f_torg5. Det tillates en utkraging inntil 4m for balkong på hjørnet av felt G, i overgangen mellom f_torg5 og f_torg7, dog ikke mer enn 2m målt fra formålsgrense mellom f_torg 5 og f_torg7. Det tillates at f_torg6 kan overbygges med bygningsdel tilknyttet felt F/F2 Maks kotehøyde for overbygg er +16. Minimum fri høyde over bakkeplan skal være 7m. Det tillates at f_torg7 kan overbygges med bygningsdel tilknyttet felt F og felt G. Bygningsdel tilknyttet felt F kan krage ut inntil 2m over f_torg7, mens bygningsdel tilknyttet felt G kan helt overbygge f_torg7. Maks kotehøyde for overbygg tilknyttet felt F er +22,5. Maks kotehøyde for overbygg tilknyttet felt G er +19. Bygningsdel tilknyttet felt F kan krage ut inntil 1m over f_torg8. Det tillates at bygningsdel tilknyttet felt G kan krage ut over f_torg8, avtagende fra inntil 2m ved formålsgrense mellom f_torg7 og f_torg8, til 0 mot Langgata. Maks kotehøyde for bygningsdel tilknyttet felt F er +22,5. Maks kotehøyde for bygningsdel tilknyttet felt G er Parkering, felt f_p1 og f_p2 under grunnen f_p1 er felles parkering i underetasje for felt B og C. f_p2 er felles parkering i underetasjer for felt F, F2 og G. Det kan plasseres boder for boliger i underetasjer. 3.3 Hensynssone (PBL 12-6) Bevaring kulturmiljø Verneverdig bebyggelse skal ved ombygging og rehabilitering istandsettes, videreutvikles og bygningenes kulturhistoriske og arkitektoniske verdier skal gjenopprettes. Utforming av tilstøtende bygninger og tilbygg skal ta hensyn til den verneverdige bebyggelsen mht. byggehøyder, målestokk, farger og formspråk. Kommunen kan kreve at fasadene tilbakeføres tilbake til tidligere dokumentert utseende, eller til et fasadeuttrykk i samsvar med alder og områdets karakter. Bestående bygninger kan utbedres, moderniseres og ombygges under forutsetning av at bygningens verneverdi ikke reduseres, og at målestokk, form, detaljering, og materialbruk blir opprettholdt. Ved utbedring, reparasjon eller eventuell gjenoppføring skal opprinnelige bygningsdetaljer i mest mulig grad tas vare på og gjenbrukes i rette sammenheng. Alle tiltak der verneverdige kulturminner berøres, skal sendes til byantikvaren og til regional kulturminneforvaltning for uttalelse. Side 7 av 8

8 3.3.2 Frisikt Hindring i frisiktsoner i høyde 0,5m - 3m fra vegplan, tillates ikke. 4. Rekkefølgekrav - Nettstasjon må være drift-satt før det gis brukstillatelse for nybygg. - f_torg 1 må være etablert før boliger i felt B tas i bruk - f_torg 2 må være etablert før boliger i felt B og C tas i bruk - f_torg 3 må være etablert før boliger i felt B og C tas i bruk - f_torg 4 må være etablert før boliger i felt F2 og G tas i bruk - f_torg 5 må være etablert før boliger i felt F, F2 og G tas i bruk - f_torg 6 må være etablert før boliger i felt F og F2 tas i bruk - f_torg 7 må være etablert før boliger i felt G og F tas i bruk - f_torg 8 må være etablert før boliger i felt F og G tas i bruk - Lekeplasser og uteoppholdsareal skal være ferdig opparbeidet før boliger i samme felt tas i bruk. - Før det gis igangsettingstillatelse for boliger, skal det dokumenteres tilfredsstillende skolekapasitet for området. - Før brukstillatelse gis for felt F og G, skal verneverdig bygg i felt G (Aasland-bygget) være rehabilitert med tilbakeførte fasader. - Før brukstillatelse gis for felt B og C, skal verneverdig bygg i felt C (Øglænd-bygget), være rehabilitert med tilbakeførte fasader. Side 8 av 8