Saksframlegg Arkivnr. V62 Saksnr. 2010/1236-3 Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for næring, plan og miljø Saksbehandler: Aril Røttum Søknad om konsesjon på erverv av Hindbjørgen gbnr Dokumenter i saken: 1 I Søknad om konsesjon på erverv av Hindbjørgen gbnr 2 U Søknad om konsesjon på erverv av Hindbjørgen gbnr 3 S Søknad om konsesjon på erverv av Hindbjørgen gbnr Kari Merethe Buseth m.fl. Kari Merete Buseth Saksopplysninger Søkerne: Kari Merete Buseth, 7387 Singsås Trude W. Bersvendsen, Osen 7057 Jonsvatnet. Det søkes om konsesjon for erverv av eiendommen Hindbjørgen gbnr i forbindelse med at søkerne ikke ønsker å bosette seg på eiendommen. De opplyser at foreldrene fortsatt bor på gården, og at de ønsker fritak fra boplikten så lenge dette er tilfelle. De ønsker å få vurdert om det er boplikt på eiendommen. Søkerne eier landbrukseiendommen Hindbjørgen gbnr i fellesskap. Søkerne fikk tinglyst hjemmel på eiendommen den 21.01.99 ved framleggelse av egenerklæring om konsesjonsfrihet. De har tidligere, ved 2 anledninger fått utsettelse på boplikten. I LNT sak 3/01 ble det med hjemmel i Odelslovens 27a) gitt 5 års fritak på boplikten til 21.01.2005. I LNT sak 3/05 ble det med hjemmel i Odelslovens 27a) gitt 5 års fritak fra boplikten til 24.01.2010. Det ble gitt fritak fra boplikten med bakgrunn i at foreldrene ønsker å bo på eiendommen så lenge de er i stand til det, og at eiendommen har kun èn boenhet. Det ble ikke gitt fritak fra driveplikten. Situasjonen har ikke endret seg.
Eiendommen ligger ved Hinsverk sør for Singsås sentrum, og i område hvor det er aktiv jordog skogbruksvirksomhet. Eiendommen har meget begrensede jordbruksressurser. Eiendommen består i følge Skog og Landskap av: Fulldyrka jord 8 dekar Innmarksbeite 11 dekar Produktiv skog (215 dekar i middels bonitet og 305 i lav) 520 dekar Annet markslag (332 i uproduktiv skog) 1366 dekar Ikke klassifisert areal 111 dekar SUM 2016 dekar Mesteparten av dyrkajorda ligger mellom jernbanesporet og Gaula elv, og er derfor vanskelig tilgjengelig. Det opplyses at jernbaneverket har fjernet planovergangen slik at det ikke er mulig å komme fram med slåtteutstyr til denne dyrkajorda. Eiendommen er en relativt stor skogeiendom i Midtre Gauldal kommune. Skogdata: Gran Furu Lauv Sum stående kubikkmasse 2858 m3 638 m3 185 m3 3681 m3 Skogen har en total tilvekst på 126 m3 (101 m3 gran) og en produksjonsevne på 158 m3. Omlag 3000 m3 er i hogstklasse 4 og 5, gammelskog. Årlig hogstkvantum anses å være omkring 130 m3. Eiendommen har følgende bebyggelse: Bolig på 72 m2 i 2 ½ etg i god stand, uthus/fjøs på 72 m2 i middels stand, garasje samt 2 stk hytter i god stand. Det er bosetting på eiendommen i dag. I praksis betyr dette at boplikten oppfylles ved at foreldrene bor på eiendommen, og at søkerne ønsker fritak for personlig boplikt. Rettslig utgangspunkt Det er generell avtalefrihet ved overdragelse av fast eiendom. Hovedregelen er likevel at overdragelse av fast eiendom ikke kan skje uten konsesjon. Konsesjonslovens formål er å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer, og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlig for samfunnet. Dette bl.a. for å tilgodese: 1. Framtidige generasjoners behov. 2. Landbruksnæringen. 3. Behovet for utbyggingsgrunn. 4. Hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser, fritidsinteresser. 5. Hensynet til bosettingen. Lovens virkemidler er konsesjonsavslag og konsesjonsvilkår. Virkemidlene kan kun brukes dersom de gir en samfunnsmessig klart bedre løsning enn den søknaden legger opp til.
Ved konsesjonssøknader som gjelder landbrukseiendommer skal det til fordel for søker legges særlig vekt på: 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, 2. om erververens formal vil ivareta hensynet til bosettingen i området, 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen, 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning, og kulturlandskapet. Pkt 1 og 4 skal ikke vurderes når det gjelder konsesjon pga ikke oppfylling av boplikt. Konsesjonslovens 9 inneholder bestemmelser som sier at konsesjon i alminnelighet ikke skal gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen, eller antall sameiere økes. Hvis samboere erverver eiendommen sammen oppstår det i realiteten et sameie. Lever samboere i et ekteskapelig forhold, jf. Arveloven 28 a, skal de imidlertid likestilles med ektefeller. Konsesjonslovens 9 er derfor ikke til hinder for at en kan gi konsesjon til samboere. Avgjørelsesmyndigheten i konsesjonssaker er fra 01.01.2004 lagt til kommunene. Landbruksdepartementet har fra 21.06.2004 fastsatt kapitaliseringsrentefoten til 4 % for alt areal. Videre er bebygde landbrukseiendommer hvor kjøpesummen er under 1.500.000,- unntatt prisvurdering. For jordbruksarealer og skog er det viktig at verdsettingsmåten avspeiler produksjonsegenskapene. Dette kommer over tid til uttrykk gjennom årlig avling for jordbruksarealer, og påregnelig avvirkningskvantum for skog. Spesielt i forhold til boplikt. Fra 1. juli 2009 er det gjort en rekke endringer i odelslov, jordlov og konsesjonslov. Det er gjort endringer som har sammenheng med konsesjonsplikten, boplikten og driveplikten. Arealgrensen for konsesjonsplikten for bebygd eiendom er endret fra mer enn 20 dekar fulldyrka jord eller 100 dekar totalareal, til mer enn 25 dekar fulldyrka jord eller overflatedyrka jord eller 100 dekar totalareal. Reglene om boplikt er nå bare fastsatt i konsesjonsloven, og de gjelder for bebygd eiendom over arealgrensen for odling. Den som selv ikke kan eller vil oppfylle lovbestemt boplikt, må søke konsesjon. Boplikten varer i 5 år. Boplikten oppstår ved erverv av eiendommen. Den lovbestemte boplikten er en betingelse for at odelsberettige eller nær slekt kan erverve landbrukseiendom konsesjonsfritt. Grunnlaget for lovbestemt boplikt ved overdragelse til odelsberettige eller nær slekt er knyttet til arealgrense på mer enn 25 dekar fulldyrka og/eller 500 dekar produktiv skog. I denne saken oppfattes det som om det er søkt om fritak fra personlig boplikt. Kommunen har gjort vurderingene ut fra Landbruksdep. Rundskriv M-2/2009, pkt 8.2.11. Konsesjonslovens 9 fjerde ledd sammenholdt med første ledd angir de momentene som tillegges vekt dersom en odelsberettiget eller nær slekt søker konsesjon fordi boplikten etter konsesjonslovens 5 annet ledd ikke skal oppfylles. Det står at det i tillegg til første ledd nr. 2,3 og 5 skal legges vekt på eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforhold. Søkerens tilknytning og søkerens livssituasjon kan tillegges vekt som et korrigerende moment.
Vurdering Vurdering i forhold til konsesjonslovens 9, første ledd nr 2,3 og 5; Første ledd nr 2, om erververs formål, vil ivareta hensynet til bosettingen i området: Det er bosetting på eiendommen i dag. Eiendommen har kun èn boenhet. Kommunen mener at eiernes formål med ervervet av eiendommen ivaretar hensynet til bosettingen i området ved at foreldrene bor på eiendommen. Det kan derfor aksepteres at boplikten oppfylles upersonlig så lenge foreldrene er i stand til å bebo eiendommen. Første ledd nr 3, om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning: Kommunen har registrert at 2 ulike foretak leier totalt 7 dekar dyrkajord av eiendommen. Det er viktig at dyrkajorda holdes i hevd. Den nye drivepliktbestemmelsen i jordlovens 8 fastslår at jordbruksareal skal drives. Begrepet jordbruksareal omfatter fulldyrka jord, overflatedyrket areal og innmarksbeite slik disse er beskrevet i AR5, arealklassifiseringen fra Skog og Landskap. Fra 1. juli 2009 er driveplikt en varig plikt for alle som eier eiendom med jordbruksareal. Driveplikten kan oppfylles av eieren selv, eller ved bortleie på bestemte vilkår som er fastsatt i loven. 11 dekar innmarksbeite er ikke bortleid. Skogen kan drives gjennom Allskog. Med bakgrunn i de planer som foreligger for eiendommen, mener kommunen likevel at ervervet innebærer en driftsmessig god løsning. Første ledd nr 5, om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet: Foreliggende planer for eiendommen ivaretar etter kommunens vurdering hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Kommunen har vurdert at det er boplikt på eiendommen, på grunnlag av eiendommens produktive skogareal. Til sammen 520 dekar er registrert som middels og lav bonitet skog. Eiendommen har meget begrensede jordbruksressurser. Eiendommens størrelse mtp jordbruk er langt under gjennomsnittet for landbrukseiendommer i kommunen. Eiendommens avkastningsevne blir derfor liten slik eiendommen framstår i dag. Skogen kan drives uavhengig av om eierne bor på eiendommen. Søkerne har sterk tilknytning til eiendommen, og ønsker at foreldrene kan bebo eiendommen så lenge de er i stand til det. Ut fra dette mener vi at det kan gis konsesjon på vilkår om upersonlig boplikt. Med bakgrunn i konsesjonslovens bestemmelser om sameie i landbrukseiendommer, ønsker vi at eiendommen overføres på en av eierne når eiendommen ikke kan bebos av foreldrene lenger. Ny eier etter dette vil få boplikt etter konsesjonsloven. Økonomiske konsekvenser Saken har ingen økonomiske konsekvenser for kommunen.
Rådmannens innstilling Med hjemmel i konsesjonsloven av 23.11.2003 med endringer av 01.07.2009, gir Midtre Gauldal kommune Kari M. Buseth og Trude W. Bersvendsen konsesjon for ervervet av eiendommen Hindbjørgen gbnr. Boplikten skal oppfylles upersonlig av eiernes foreldre så lenge de er i stand til å bebo eiendommen. Når dette ikke kan skje lenger, skal eiendommen overføres på en av eierne som får 5 års boplikt. Driveplikten for alt jordbruksareal i hht jordlovens 8 begynner å løpe fra og med 2011. Dette begrunnes med at eiernes formål med ervervet ivaretar hensynet til bosettingen i området, og at ervervet innebærer en driftsmessig god løsning.