Postboks 185 8483 Andenes 76142312, fax 76142485 Verdi- og lånetakst over Prinsensgt. 6 8480 ANDENES Gårdsnr. 54 Bruksnr. 29 ANDØY KOMMUNE Utført av: Jarle Bergheim Oppdrag 499 Befaringsdato: 19.07.2006
Verdi- og lånetakst over Prinsensgt. 6 8480 ANDENES Gårdsnr. 54 Bruksnr. 29 ANDØY KOMMUNE Oppdrag og forutsetninger Ordinær verditakst hvor formål med taksten opplyses å være salg. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og NS 3940. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretningsog næringsbygg. Sammenfattet beskrivelse Ligger midt i Andenes sentrum med kort vei til alle sentrumsfunksjoner og havneområdet. Busstasjon like ved siden av. Lite gjennomgangstrafikk i Prinsensgt. Flat tomt. Opparbeidet med plen og beplantet med store trær og prydbusker. Stakittgjerde som kan være litt råteskadet. Bebyggelsen består av enebolig og uthus med garasje. Umoderne etter dagens krav. Markeds- og låneverdi Særegen boligeiendom midt i sentrum, men samtidig skjermet for den meste trafikken. Så langt takstmannen kjenner til ble boligen bygget av en privat person i 1876 og er dermed en av de eldste boligeiendommer på Andenes. I ca. 1925 ble den kjøpt privat av lensmann Amundsen og uthuset ble bygget som fengsel og lensmannskontor ca. 1925-1930. Etter 1959 har det vært 2 eiere. Ved oppussing og restaureringer har man prøvd å beholde den gamle stilen, både hva angår eksteriør og interiør. Dette gjør bygningen spesiell og verdifull for de som er opptatt av gamle byggeskikker og lokalhistorie. Tilbygget og det meste av restaureringsarbeid ble utørt for 20-30 år siden. I ettertid er det utført nødvendig vedlikehold og noe oppgradering. De siste 10-15 årene har vedlikeholdet utvendig vært litt mangelfullt. Nye eierene må derfor belage seg på en del utvendige kostnader. Taktekke og deler av bordkle begynner å bli dårlig. Bygningen vil ellers være en utfordring for alle entusiaster. Uthuset er enkelt å sette i stand, men kommunen har vurdert å ekspropiere den delen av tomta med tanke på gjennomføring av sentrumsplanen. Verdien vil uansett bli i forhold til normal omsetningsverdi. Det generelle marked for omsetning av boligeiendommer på Andenes har tatt seg opp noe de siste 2 årene. Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 499 19.07.2006 2 av 8
Dette har sammenheng med at forsvaret har solgt unna de mest attraktive boenhetene og det er skapt mange nye arbeidsplasser i hamneområdet. Samtidig er forsvaret i ferd med å gjøre nye investeringer i bygninger og anlegg. I verdimessig sammenheng må det generelle marked vurderes, men i dette tilfelle kan også bygningens alder og orginalitet tillegges betydning. Nye eiere bør se på andre verdier enn selve bovedien. Rekvirenten kjenner ikke til mangler utenom hva som fremkommer av taksten og hva som kan betegnes som naturlig slit og elde. Det er ingen offentlige påbud om utbedringer, men det anbefales kontroll når det gjelder ildsted og pipe. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 700 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 610 000 21.07.2006..................................... Jarle Bergheim Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 499 19.07.2006 3 av 8
Rekvirent Rekvirert av: Leif Petter Iversen Tlf.: 91398322 Besiktigelse, tilstede Dato: 19.07.2006 - Jarle Bergheim Takstmann Tlf.: 76142312 - Leif Petter Iversen sønn - Solveig Iversen datter Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Andre dok./kilder: EDR Rekvirent Vedlegg Nr Dokument/beskrivelse Fra Ant. sider 1 Bilder 2 Utskrift norsk eiendomsinformasjon 18.07.2006 2 Eiendomsdata Hjemmelshaver: Ruth Judit Iversen Tomt: Eiet tomt. Areal 733 m² Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Kommuneplan: Offentl. avg. pr. år: Forsikringsforhold nei ja ja, kommunal ja, kommunal ja (sentrumsplan) ja Premiebeløp: Kr 6 000 Kommentar: Kr 7 200 Avgift beregnet av takstmannen inkl. renovasjon. Polisen ble ikke fremlagt. Bygninger på eiendommen Byggeår: 1876. Byggeår opplyst av eier. Anvendelse: Står ledig i påvente av salg. Tilbygd: Tilbygg ca. 1970-1975. Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 499 19.07.2006 4 av 8
Uthus m/garasje Byggeår: Anvendelse: 1930. Byggeår er antatt. Ledig i påvente av salg. Tilbygd: Garasje er bygget omkring 1980. Arealer og anvendelse Boligarealet er angitt i henhold til målereglene i NS 3940 og Retningslinjer for arealmåling utarbeidet av NTF og NEF, uten hensyn til byggeforskriftenes krav til rom. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Bruttoareal Bruksareal Boligareal Etasje BTA m² BRA m² BOA m² Anvendelse 1. etasje 110 96 96 2 stuer, spisestue, kjøkken, bad, vaskerom m/dusj, grovkjøkken, spiskammers og inngang med trapperom. 2. etasje 77 69 69 4 soverom, bad og diverse klesboder ved knevegg. Sum bygning 187 165 165 Uthus m/garasje Bruttoareal Bruksareal Boligareal Etasje BTA m² BRA m² BOA m² Anvendelse 1. etasje 102 92 2 tidligere arrester med 2 kontorer og garasje. Kjeller 25 20 2 rom, uinnredet. Sum bygning 127 112 KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse 210 Grunn og fundamenter Betongmur med gråstein på faste masser. Grunnen består av såkalt "koppmoll" som er drenerende sand og steinmasser. Det er neppe drenering rundt muren i form av rør, og det vil heller ikke ha noen misjon. 230 Yttervegger Opprinnelig bygget i tømmer og plank (røysverk). Tømmermannsbordkle. Mot øst og nord er for det meste originalt bordkle på huset uten tradisjonell isolering. Innvendige planke- og tømmervegger er utlektret med papp og porøse plater. Mot sør og vest er bordkle skiftet og veggene tilleggsisolerte utvendig. Tilbygg med vaskerom og grovkjøkken er bygget rundt 1970 med tradisjonelt bindingsverk og 10 cm. isolering. I peisestue er ytterveggene isolerte innvendig. Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 499 19.07.2006 5 av 8
Tilleggsisolering og skifte bordkle ble gjort tidlig på 70-tallet. Det er antydninger til råteskader både på gammelt og "nytt" bordkle. Bordene kan skiftes ut enkeltvis. Gammel maling må uansett skrapes bort og huset må males. 233 Vinduer og dører i yttervegg Vinduer med furu karm. De fleste vinduer er skiftet på 70-tallet med doble glass i koblet ramme. Isolerglass i karnapp og mot gate. Mot gata er glassene buet for å hindre innsyn. Vindu i trapperom på loft er originalt med enkelt glass. De fleste innvendige dører er malte originale furudører, noen er ådret. Homogen furu ytterdør. Uisolert "gammel" dør til vaskerom. Originale skyvedører i spisestue. Selve vinduene med karmer ser ut til å være i bra stand i forhold til alder. Utvendig ble det registrert råteskader på gerikt/omramming mot sør. Det kan også være råtedannelse andre steder. 240 Innervegger Tømmer/plank og bindingsverk. I 1. etg. Mest malte og tapetserte (malerpapp) overflater, mye utført i gamle malingsteknikker. Respatex på dusj på vaskerommet. Tømmerpanel i peisestue. Peis forblendet med tegl og vegg bak peis påmontert spesiell type skifer. Malt geyfus og malerpapp på loftet. Vinylbelegg og tapet på badet Veggplatene i dusjen i 1. etg. er vannskadet. 254 Gulv og overflate Hele huset har opprinnelig hatt uisolert trebjelkelag i 1. etg. I kjøkken, spisestue og peisestue er det støpt gulv direkte på grunn med isolering og varmekabler. Det samme gjelder tilbygget. Resten av 1. etg. er originalt med stokker som gulvbjelker, papp, tykke gulvbord, vinylbelegg og tepper. Klinkerflis med varmekabler i peisestue. Vinylflis på vaskerom. Gulv på vaskerom kan ikke betegnes som tett. Noen fliser har løsnet. Vinylbelegg og tepper av varierende kvalitet og alder. Gulvbelegg på bad er ikke tett, men det ser ikke ut til å være fuktskade. 255 Himling og overflate Uisolert bjelkelag mot loft. Horisontal himling mot yttertak er isolert med steinullmatter. Åpne takåser(bjelker) mot 2. etg. i gammel del. Vanlige malte takplater i tilbygg. På loftet malt og lakket geyfus og malerpapp. 260 Yttertak Såkalt åstak. Trobord, papp og bølgeeternitt. Papp på takterasse over sanitæravdeling. Heldekkende beslag på pipe. Både eternittplatene og pappen begynner å bli noe dårlig. Takene ser ut til å være tette i dag. Råteskader på gesims (parapet) på takterasse. Takrenne mot sør er opprustet. Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 499 19.07.2006 6 av 8
Råteskader på vannbord, kan også være noe på vindskier. 270 Fast inventar Lakket furu kjøkkeninredning. Baderomsinnredning på loftet med benk, skap og speil. Plassbygde garderobeskap. 281 Trapper Malt trapp til loftet av god, gammel utførelse. 315 Sanitærutstyr 1 dusjkabinett, 1 dusjnisje, 1 badekar, 2 WC og 2 servanter. Dessuten 1 servant på et soverom. Skyllekar. 110 l. berder under benk. Berederen er a. 10 år. Avløpsrør er skiftet helt frem til kommunal ledning. Vann- og avløp fungerer helt normalt. 320 Varme Gedigen peis m/teglomramming og koksovn i stuene. Ovn for fast brensel på kjøkken. Dessuten elektrisk oppvarming med væskefylte veggmonterte ovner og løse varmeovner. 2 stk. støpte piper. (uisolerte) Elektriske fastmontere ovner i 1. etg. er nye. 400 Elkraft Oppgradert elektrisk anlegg, men ikke i hht,. dagens forskrifter. Automatsikringer. Inntakskabel er skiftet. 50 A hovedsikring i fordelingsskap. Ved ombygging eller restaurering kan det komme pålegg om oppgradering av elektrsik anlegg med bl.a jordfeilbryter-/varsling. VERDIBEREGNING Utleievurdering Areal Totalt Faktisk Faktisk Årsleie Ansatt Bygg/etasje BTA utleibart utleid Årsleie pr. m² Årsleie Anmerkning 1. etasje 110 96 625 60 000 Beregnet leiepris for hele eiendommen. 2. etasje 77 69 Sum 187 165 60 000 Uthus m/garasje 1. etasje 102 92 Kjeller 25 Sum 127 92 Totalt 314 257 60 000 Takstmannens ansatte årsleie tilsvarer Kr 5 000 pr. mnd. Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 499 19.07.2006 7 av 8
Årlige utgifter Årlige utgifter Off. utg../ev. eiend.skatt: 7 200 Forsikring: 6 000 Ansatte vedlikeholdskostn.: 15 000 Sum fradrag Kr: 28 200 Ansatt årsleie: Netto ansatt årsleie Kr: 31 800 Kapitalisert verdi Kapitaliseringrente: Valgt kapitaliseringsrente: 8,0 % Kapitalisert verdi: Etter kapitalisering av netto årsinntekter (avrundet) Kr: 400 000 Kommentar: Kapitalisert verdi er beregnet på basis av takstmannens anslag for normal leie oppnåelig i dagens utleiemarked for boliger med fradrag for utgifter. Teknisk verdiberegning Normale byggekostn.: Normale byggek. (utregnet for hvert bygg som for nybygg): 1 890 000 Uthus m/garasje 720 000 Sum normale byggekostnader: 2 610 000 Fradrag for gjenst. arbeider, alder, utidsmessighet el.l. 1 350 000 Teknisk verdi uten tomtekostnader Kr: 1 260 000 Tillegg for normale tomtekostnader: 150 000 Teknisk verdi: Teknisk verdi av takstobjektet Kr: 1 410 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 700 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 610 000 Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 499 19.07.2006 8 av 8