Ullensaker kommune Landbruk

Ullensaker kommune Landbruk SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 77/13 Hovedutvalg for overordnet planlegging 29.04.2013 GNR. 116/1 - SØKNAD OM FRADELING AV BOLIGTOMT - HOLMSVEGEN - DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL (LNF). Vedtak Hovedutvalg for overordnet planlegging, HOP, har vurdert søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel (LNF- formål) etter plan- og bygningsloven 19-2 og jordloven 9 og 12. HOP finner at det foreligger tilstrekkelige grunner for å gi dispensasjon til fradeling av omsøkte parsell for boligformål etter plan- og bygningsloven 19-2. Det foreligger også tilstrekkelige grunner til å innvilge tillatelse etter jordloven 9 og 12. Dette er et enkeltvedtak som kan påklages etter forvaltningsloven. En eventuell klage må fremsettes innen 3 uker. Fylkesmannen i Oslo og Akershus er klageinstans. Rett utskrift Turi Kobbhaug Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler til videre forføyning Saksnr. 2012/6345-8 Side 1 av 8

Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging - 29.04.2013 Behandling: Av 11 representanter var 11 tilstede medregnet møtende vararepresentant. Repr. Harald Espelund (Frp) fremmet flg. forslag: Hovedutvalg for overordnet planlegging, HOP, har vurdert søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel (LNF- formål) etter plan- og bygningsloven 19-2 og jordloven 9 og 12. HOP finner at det foreligger tilstrekkelige grunner for å gi dispensasjon til fradeling av omsøkte parsell for boligformål etter plan- og bygningsloven 19-2. Det foreligger også tilstrekkelige grunner til å innvilge tillatelse etter jordloven 9 og 12. Dette er et enkeltvedtak som kan påklages etter forvaltningsloven. En eventuell klage må fremsettes innen 3 uker. Fylkesmannen i Oslo og Akershus er klageinstans. Votering: Repr. Espelunds forslag ble vedtatt med 10 mot 1 stemme. Saksnr. 2012/6345-8 Side 2 av 8

RÅDMANNENS INNSTILLING Hovedutvalg for overordnet planlegging, HOP, har vurdert søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel (LNF- formål) etter plan- og bygningsloven 19-2 og jordloven 9 og 12. HOP finner at det ikke foreligger tilstrekkelige grunner for å gi dispensasjon til fradeling av omsøkte parsell for boligformål etter plan- og bygningsloven 19-2. Det foreligger heller ikke tilstrekkelige grunner til å innvilge tillatelse etter jordloven 9 og 12. Dette er et enkeltvedtak som kan påklages etter forvaltningsloven. En eventuell klage må fremsettes innen 3 uker. Fylkesmannen i Oslo og Akershus er klageinstans. Ullensaker, 09.04.02013 Siri Gauthun Kielland kommunaldirektør Saksnr. 2012/6345-8 Side 3 av 8

Saksbehandler: Kjell Thorkildsen Vedlegg: - Kart - Situasjonsplan - Uttalelse fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus datert 06.02.2013. - Uttalelse fra Akershus fylkeskommune datert 11.01.2013. - Uttalelse fra Statens vegvesen datert 23.01.2013. - Uttalelse fra Viken skog datert 29.01.2013. SAKEN GJELDER Gnr. / bnr. 116/1 Dispensasjon fra Kommuneplanens arealdel: Formålet LNF Formål med søknaden Fradeling av tomt for bolig Berøres kulturminner Nei, kjente kulturminner berøres ikke Berøres jordloven Ja, fradeling etter jordloven 12 og omdisponering etter jordloven 9. Parsellens beskaffenhet Arealet består av ca. 800 m 2 skogsmark, som i dag benyttes til lagring av ved og landbruksredskaper. Eiendommens beskaffenhet Totalt er eiendommen på ca. 640 daa, hvorav 259 daa er fulldyrket jord og 354 daa er skog. Bygningsmassen på gården består av våningshus, drengestue, driftsbygning og flere uthus. Tunet er bevaringsverdig. Beliggenhet Eiendommen ligger ca. 2,8 km øst for Jessheim sentrum. Begrunnelse for søknaden Fradeling av boligtomt i forbindelse med framtidig generasjonsskifte på gården. Vei Nybygg må tilpasses normal reguleringsavstand til Holmsvegen. Renovasjon Alle husholdninger er forpliktet til å delta i kommunens renovasjonsordning. Vann og avløp Før fradeling av boligtomt, skal det foreligge skriftlig tillatelse til å koble eventuell ny bolig til de eksisterende private vann- og avløpsledningene som går langs veien. Det kreves en VA-situasjonsplan. Søker ønsker å fradele tomt med tanke på eget fremtidig boligbehov etter et generasjonsskifte på gården. I sin begrunnelse for søknaden legger søker vekt på at dagens gårdstun er bevaringsverdig, og at det derfor ikke er aktuelt å plassere en kårbolig der. Søker viser også til en rekke fradelinger som Ullensaker kommune har gitt tillatelse til i tidsrommet fra 1999 til og med 2011. Saksnr. 2012/6345-8 Side 4 av 8

Kart/illustrasjoner over tiltaket: Eiendommen ligger i landbruk-, natur- og friluftsområde (LNF) jf. kommuneplanens arealdel. En fradeling av boligtomter krever dispensasjon etter plan- og bygningsloven kapittel 19 og behandling etter jordloven. UTTALELSER Akershus fylkeskommune 11.01.2013: «Det er ingen registrerte fornminner innenfor området. En nærmere utredning av fornminneinteressene anses som unødvendig. Fylkesrådmannen har ingen merknader knyttet til nyere tids kulturminner. I henhold til Akershus fylkesplan er det et viktig mål for areal, transport og folkehelse å sikre gode muligheter for folk til å kunne finne bosteder som ikke forutsetter bruk av bil for å nå tjenestetilbud og arbeidsplasser, men at slike kan nås innen gang- og sykkelavstand og/eller med tilfredsstillende kollektivtilbud. Ullensaker kommune har en stadig økende befolkningsvekst, og summen av mange dispensasjoner vil på sikt ha betydelige konsekvenser for areal, transport og infrastruktur. Fylkesrådmannen vil ikke motsette seg at det gis dispensasjon som omsøkt.» Fylkesmannen i Oslo og Akershus 06.02.2013: «Fylkesmannen fraråder dispensasjon ettersom parsellen består av dyrkbar jord i et stort Sammenhengende jordbruksområde. Fylkesmannen mener dette er en uheldig omdisponering av dyrket mark, og at tiltaket strider mot nasjonale føringer for jordvern. Etableringen av nye boliger i området strider samtidig med rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. Det skal Saksnr. 2012/6345-8 Side 5 av 8

tilstrebes klare grenser mellom utbyggingsområder, tettsteder og LNF-områder. Ifølge plan og bygningsloven 19-2 skal statlige og regionale rammer tillegges særlig vekt ved dispensasjon fra planer. Fylkesmannen vil vurdere å påklage saken dersom kommunen gir dispensasjon. Vi viser til andre aktuelle overordnede føringer som skal ivaretas i kommunens vurdering av dispensasjonen, jf. Fylkesmannens forventningsbrev til kommunene av 12. mars 2012.» Statens vegvesen 23.01.2013: «Isolert sett er ikke etableringen av en ny bolig utslagsgivende. Det er imidlertid uheldig om dette skaper presedens. Samtidig ligger parsellen som søkes fradelt, kun 2,8 kilometer fra Jessheim sentrum, og det er gang- og sykkelvei langs Algarheimsvegen mot sentrum. Hvis Ullensaker kommune finner at hensynene i gjeldende kommuneplan ikke vesentlig tilsidesettes og at fordelene er klart større enn ulempene, vil ikke Statens vegvesen motsette seg at dispensasjonen gis.» Viken skog 29.01.2013: «Tiltaket må ikke hindre tømmertransport nå og for framtiden.» Ingen naboer har kommet med innvendinger i sakens anledning. VURDERINGER ETTER JORDLOVEN Søknaden gjelder omdisponering og fradeling av ca. 800 m 2 skogsmark som er dyrkbar. Fradeling Formålet med jordloven er å legge forholdene slik til rette at arealressursene kan bli brukt på den måten som er mest gagnlig for samfunnet og de som har yrket sitt i landbruket. Det heter i jordloven 12: Eigedom som er nytta eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk kan ikkje delast uten samtykke frå departementet ( ) Departementet kan gi samtykke dersom samfunnsinteresser av stor vekt taler for det, eller ei deling er forsvarleg ut fra omsynet til den avkastning eigedomen kan gi. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til om deling kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det skal óg takast omsyn til godkjende planar som ligg føre for arealbruken etter plan- og bygningslova og omsynet til kulturlandskapet. Landbruksdepartementet har i rundskriv om omdisponering og deling (M-4/2003) gitt veiledende retningslinjer om myndigheten og de aktuelle rettslige vurderingstema. Myndigheten til å behandle søknader etter 9 og 12 er delegert til kommunene. Formålet med bestemmelsen i 12 er å verne om driftsenheters ressursgrunnlag for både nåværende og fremtidige eiere. Saksnr. 2012/6345-8 Side 6 av 8

Den aktuelle parsellen er klassifisert som dyrkbar jord, men en fradeling av 800 m 2 med skog av middels bonitet vil i liten grad svekke driftsenhetens ressursgrunnlag. Det er uheldig med en stykkevis fradeling til boligtomter. Fylkesmannen har frarådet dispensasjon ettersom parsellen ligger i et stort sammenhengende jordbruksområde. Fylkesmannen mener dette er en uheldig omdisponering av dyrkbar mark, og at tiltaket strider mot nasjonale føringer for jordvern. Om bruk av dyrka jord, sier jordloven 9 bl.a.: Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida. Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Det skal òg takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon. Det kan krevjast lagt fram alternative løysingar. Samtykke til omdisponering kan givast på slike vilkår som er nødvendige av omsyn til dei føremåla lova skal fremja. Formålet med 9 i jordloven er å verne om produktive areal, og sikre matproduksjonen. En stykkevis fradeling av boligtomter bidrar til å svekke den allmenne respekten for jordvernet. Spredt boligbebyggelse øker dessuten transportbehovet og bidrar ikke til en bærekraftig samfunnsutvikling. Gjennom Fylkesmannens forventningsbrev til kommunene av 12. mars 2012 har kommunen fått innskjerpede retningslinjer for en streng praktisering av jordvernet. I denne saken er det snakk om å fradele et dyrkbart areal på 0,8 daa til boligformål. Parsellen grenser til dyrkamark i nord og vest. Dette kan medføre framtidig konflikt mellom driften av landbruksarealene og boligeiers interesser. Drøfting av alternativer til fradeling. Driftsomfanget på denne gården er i all hovedsak basert på kornproduksjon. Inkludert leid areal drives det ca. 375 daa kornproduksjon, og 3 daa med poteter. I tillegg er det skogsdrift av ca. 350 daa skog. I jordlova 9 heter det at dyrka og dyrkbar jord ikke skal nyttes til formål som ikke tar sikte på jordbruksproduksjon. Landbruksdepartementets rundskriv M-4/2003 gir retningslinjer for vurdering av omdisponeringstillatelse. Innenfor begrepet jordbruksproduksjon inngår også bygninger som er nødvendig for drifta. Det betyr at en ikke trenger omdisponeringstillatelse for oppføring av våningshus og driftsbygninger, mens kårbolig må ha en slik tillatelse. Dagens driftsopplegg er for lite for i seg selv til å forsvare oppføring av en kårbolig på gården i dag. Samtidig er det nå et behov for oppføring av en ny bolig i forbindelse med et generasjonsskifte. Det finnes en verneverdig drengestue på tunet i dag. Denne er ikke velegnet som bolig. Det er generelt sterkt ønskelig at kårboliger plasseres i tilknytning til tunet, slik at den blir en naturlig del av gårdsmiljøet. Etter rådmannens syn kan en god praktisk og arkitektonisk tilpasning av en ny kårbolig i et verneverdig tun være mulig med gode landbruks- og kulturfaglige råd. Saksnr. 2012/6345-8 Side 7 av 8

Rådmannen er av den oppfatning at oppføring av en ny kårbolig lokalisert i gårdstunet kan være et bedre alternativ i denne saken enn fradeling av tomt på eget gårds- og bruksnummer. VURDERINGER ETTER PLAN- OG BYGNINGSLOVEN Eiendommen gbnr. 116/1 ligger lokalisert i LNF-område. En fradeling forutsetter derfor dispensasjon fra kommuneplanens arealformål (LNF) jf. pbl. 19-2, annet til fjerde ledd: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. En praktisk konsekvens av denne bestemmelsen er at kommunen plikter konkret å avklare og redegjøre for kriteriene som ligger til grunn for vedtaket, og sammenholde disse med de øvrige hensyn og argumenter som er anført. I utgangspunktet er det ikke ønskelig med spredt boligbygging i LNF-områder da dette kan føre til en tilfeldig bit for bit nedbygging av dyrka- og dyrkbar jord. Det er en generell presedensfare ved denne type dispensasjoner. I tillegg gjelder statlige føringer for en bærekraftig boligutbygging, som også er fulgt opp gjennom kommuneplanen, hvor det poengteres betydningen av en restriktiv holdning til spredt boligbebyggelse. Kommunen har av den grunn lagt til rette for omfattende boligutbygging rundt Jessheim og tettstedene i kommunen. KONKLUSJON Rådmannen vurderer at ulempene ved å gi dispensasjon er større enn fordelene, og anbefaler derfor ikke samtykke til omdisponering og fradeling etter jordloven. Rådmannen fraråder at det innvilges dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, pbl. 19-2, for fradeling av boligtomt. Melding om vedtak sendes: Saksbehandler Saksnr. 2012/6345-8 Side 8 av 8