Arkiv: 8/4 Arkivsaksnr: 2015/3934-10 Saksbehandler: Johan Forbord/Svein Stræte Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for areal og samfunnsplanlegging 8/4 - Pedersborg- fradeling og dispensasjon Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 og 20-1, jf. 11-6, avslås søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av areal til en boligtomt på eiendommen Pedersborg, gnr. 8 bnr. 4, jf. utredning og vurdering av saken. Med hjemmel i jordloven 1, 9 og 12 avslås søknad om omdisponering og fradeling av areal til en boligtomt med adkomst på eiendommen Pedersborg, gnr. 8 bnr. 4, jf. utredning og vurdering av saken. Vedlegg: Vedlegg: 1. Oversiktskart Pedersborg 8/4 2. Kart fradeling med adkomst 3. Forbordvegen 167 - Søknad om deling ny grunneiendom og søknad om dispensasjon fra Kommuneplan 4. Særutskrift 8/4 - Pedersborg - avvisning av søknad om fradeling 5. Klage på anvisning om fradeling av tomt 6. Uttalelse - Fradeling Pedersborg 7. Uttalelse - dispensasjon fra kommuneplanens arealdel - fradeling av parsell til ny boligtomt - Pedersborg Saksdokumenter (ikke vedlagt): Kommuneplanens arealdel med retningslinjer og bestemmelser
Saksopplysninger Oddvar Dahlberg søkte 07.12.2015 om fradeling av en parsell på 1,0 dekar produktiv skogsmark til ny boligtomt fra eiendommen Pedersborg, gnr. 8 bnr. 4. Saken dreier seg også om ca. 500 meter ny adkomstveg fra eksisterende gårdsveg på Pedersborg 8/4 til parsellen over dyrket mark, avlingsveger og skogsmark. Adkomstveg vil være en forutsetning ved fradeling av parsellen til ny boligtomt etter plan- og bygningsloven 20-1. Søknaden ble avvist av administrasjonen med begrunnelse om at det ikke foreligger adkomst. Vedtaket ble påklaget, og Utvalg for areal- og samfunnsplanlegging fattet 09.02.2016 følgende vedtak: «Utvalget avviser ikke mulighet for egnet adkomst. Søknad tas til behandling.» Bakgrunnen for søknaden I 2012 ble det gitt samtykke til fradeling av den omsøkte parsellen. Ved kommunens behandling ble det tatt som en selvfølge at det var sikret adkomst over ca. 22 meter skogsmark på Forbord nedre 13/1 og videre etter den private vegen på Forbord øvre 13/3. Denne vegen er felles adkomst for flere boliger i nærområdet med avkjørsel til F873 ca. 480 meter sør for undergangen ved E6. Denne fradelingen kunne imidlertid ikke iverksettes, ettersom det viste seg at adkomstretten ikke var sikret. Ved kommunens behandling ble det dessverre ikke sjekket ut at det forelå tilstrekkelig dokumentasjon på at adkomst var sikret, og det viste seg at adkomst senere ble nektet av de respektive grunneiere. Søknaden Søkeren har altså nå fremmet ny søknad om fradeling av samme parsell som omsøkt i 2012 til boligtomt, men adkomsten er nå vist over egen grunn (Pedersborg 8/4). Adkomsten vil være bruk av eiendommens gårdsveg i en lengde på ca. 230 meter med avkjørsel fra Forbordvegen, ca. 200 meter sør for undergangen ved E6. Videre fra denne gårdsvegen vises ca. 500 meter adkomst til omsøkt parsell, som består av følgende etapper: Etappe A Etappe B Etappe C Etappe D 90 meter i åkerkant der det er kjørespor (ikke opparbeidet veg) 160 meter over dyrka mark, der det ikke er noen veg i dag. 90 meter avlingsveg. 150 meter bratt og enkel driftsveg i skogen, hvor det neppe er forsvarlig å kjøre traktor i dag på grunn av vannerosjon og dype furer. Dessuten er en parsell av denne svært bratt (10 meter stigning på en strekning på ca. 40 meter altså 25 % fall). Parsellen ligger ca. 1160 meter sør/sørvest for Malvik kirke og ca. 400 meter sør/sørøst for E6 ved vektstasjonen på Leistad. Adkomsten fra parsellen er altså vist mot nord gjennom skogsmark, dyrka mark og etter avlingsveg i en lengde på ca. 500 meter til hovedeiendommens gårdsveg ved eiendomsgrensen mot Malvik nedre 10/1. Det aktuelle arealet inngår i et område som i kommuneplanens arealdel er avsatt til LNFområde med hensynssone 510 (landbruk). Pedersborg 8/4 ligger ca. 1 km sør for Malvik kirke og nederst i Forbordsgrenda. Eiendommens totale areal er ca. 104 dekar med følgende fordeling:
Fulldyrka jord Produktiv skog Annet areal ca. 63 dekar ca. 29 dekar ca. 12 dekar Gårdsbebyggelsen består i hovedsak av våningshus, kårbolig, redskapshus og driftsbygning. Husdyrholdet ble avviklet for en del år siden og jorda er de senere år bortleid som tilleggsjord. Dispensasjonssøknaden begrunnes med at dette er eneste mulighet til adkomst for parsellen, ettersom det nektes vegrett til eksisterende veg nært inntil parsellen. Videre er begrunnelsen at det tross noe kostnader er mulig å bygge veg og foreta utbedringer og at søker selv har gitt adkomst og vegrett. Det nevnes også at det ligger en boligeiendom på et høyere nivå i terrenget enn den omsøkte parsellen. Saken har vært ute til regional høring: Fylkesmannen i Sør-Trøndelag slutter seg til kommunens administrative vurdering. Selv om omdisponering og dispensasjon er akseptabelt når det gjelder selve boligtomta, vil aktuell adkomstveg medføre at det omdisponeres om lag ett dekar fulldyrket jord. I tillegg vil dette medføre driftsmessige ulemper for landbruksdrifta på eiendommen. Eventuell endring av adkomsten med bruk av eksisterende vegføring gjennom gårdstunet, anses også å medføre store driftsmessige ulemper for landbruksdrift på eiendommen. Deler av etappe A og B vil ligge svært nært vassdrag. Fysisk inngrep og endret arealbruk utgjør den viktigste trusselen mot biologisk mangfold, og summen av mange små inngrep som alene synes ubetydelige, utgjør en snikende fare for mange arter. På denne bakgrunn vil Fylkesmannen frarå at det gis dispensasjon. Det bes om å bli orientert om kommunens videre behandling av saken. Et positivt dispensasjonsvedtak vil bli vurdert påklaget. Sør-Trøndelag fylkeskommune slutter seg til kommunens administrative vurdering om at dispensasjon er akseptabelt når det gjelder selve boligtomta, men at aktuelle adkomstveg er arealkrevende og medfører at det omdisponeres om lag ett dekar dyrket jord. Så vidt de kan se fra kulturminneregisteret, er det ikke registrert automatisk fredede kulturminner innen området. Selv om dette registeret er noe mangelfullt, vurderes det å være relativt liten risiko for at planen vil komme i konflikt med slike. Fylkeskommunen fraråder dispensasjon til omsøkte tiltak. Statens vegvesen mener kommunene bør forholde seg til sine egne vedtatte planer, og henviser til de områdene som er avsatt til bolig gjennom reguleringsplaner eller kommuneplanens arealdel. De mener tillatelse til fradeling av boligtomt her vil være i strid med rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. Eiendommen ligger slik til at man vil være avhengig av å bruke fylkesvegen som transportåre til de fleste daglige aktiviteter. Avkjørselen fra FV 873 til de eksisterende boligene på Pedersborg tilfredsstiller ikke dagens krav til utforming av avkjørsel, og det er ikke ønskelig at denne blir mer trafikkert. Ut fra ovennevnte mener de at å nytte dette arealet til boligtomt er uheldig, og de kan heller ikke se at det foreligger særlige grunner for å dispensere fra kommuneplanens arealdel. Statens vegvesen fraråder Malvik kommune å gi dispensasjon til fradeling av boligtomt, og ønsker å få oversendt vedtaket etter politisk behandling, for å vurdere en eventuell klage
Vurdering Det er ikke noe som tyder på at fradeling av selve parsellen til boligtomt vil påvirke viktige interesser knyttet til Naturbasen, Artsdatabanken, MIS-registreringer og andre tilgjengelige opplysninger. Derimot vil adkomsten være en trussel mot biologisk mangfold langs det nærliggende vassdraget, og det foreligger ingen kartlegging av naturmangfoldet der. Kunnskapsgrunnlaget anses dermed ikke tilstrekkelig belyst i denne saken. Søknaden er begrunnet med at dette er eneste mulighet for adkomst til omsøkt parsell, men ingen har selvskreven rett til fradeling av boligtomt. Videre er søknaden begrunnet med at det er fradelt en boligtomt på et høyere nivå enn den omsøkte, men denne er gitt adkomst etter vegen som søker nektes. Disse momenter tillegges derfor ingen vekt. Søknaden krever behandling etter jordloven 9 og 12 og plan- og bygningsloven, herunder 19-2, dispensasjon fra bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Jordloven 9 lyder: «Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida. Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Det skal òg takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon. Det kan krevjast lagt fram alternative løysingar. ------------------------------------------» Jordvern er et politisk hovedsatsingsområde i landbrukspolitikken, jfr. Rundskriv M-1/2013 frå LMD. Formålet med forbudet mot omdisponering er å verne produktive arealer og jordsmonnet. Det grunnleggende formålet med bestemmelsen er jordvern, det vil si å sikre matproduserende areal, ettersom dette er en begrenset ressurs i landet i forhold til behovet. Med landets begrensede areal for matproduksjon er det viktig med et sterkt jordvern og en politikk som utnytter jordbruksarealet. Det viser kravet om at «særlege høve» må foreligge for å gi samtykke. Søknaden kan avslås, selv om det foreligger «særlege høve». Det skal foretas en samlet vurdering av forholdene. Det kan tas hensyn til godkjente planer etter plan- og bygningsloven, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet omdisponering vil gi. Jordloven 12 fikk vesentlige endringer ved lov 10. juni 2013 om endringer i jordlova, mellom annet: «Skal dyrka jord takast i bruk til andre formål enn jordbruksproduksjon, eller skal dyrkbar jord takast i bruk slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida, kan samtykke til deling ikkje givast utan at det er gitt samtykke til omdisponering etter 9. Ved avgjerd om samtykke til deling skal givast, skal det leggjast vekt på om delinga legg til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår mellom anna omsynet til vern av arealressursane, om delinga fører til ei driftsmessig god løysing, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan leggjast vekt på andre omsyn dersom dei fell inn under formålet i jordlova.
Sjølv om det etter tredje ledd ikkje ligg til rette for å gi samtykke til deling, kan samtykke givast dersom deling vil vareta omsynet til busetting i området. Samtykke til deling kan givast på vilkår som er nødvendig av omsyn til dei føremål som lova skal fremja.» Etter jordlova 12 skal det tas hensyn til drifts- og miljømessige ulemper for jordbruket i området. Etablering av boliger i jordbruksområde vil kunne gi grobunn for konflikter knyttet til lukt, støv, støy, avdrift fra bruk av plantevern mv. Dette vil kunne føre til at det blir vanskeligere å drive jordbruk i området. Vanligvis vil dette innen visse grenser være tålelig, men erfaringsmessig fører slike forhold til konflikter som vil svekke mulighetene for å drive jordbruk. Dersom saken hadde dreid seg om å sikre adkomst for de to nylig fradelte tilgrensende boligtomtene på Forbord nedre 13/1, ville saken stå i et helt annet lys. Den omsøkte adkomsten nordover til eksisterende gårdsveg på Pedersborg 8/4 medfører omdisponering av ca. 1 dekar god fulldyrka jord samt vesentlige drifts- og miljømessige ulemper for landbruksdrifta på landbrukseiendommen. Dette betyr i realiteten samme omfang av omdisponering av dyrka jord som for eksempel etablering av ny boligtomt på ca. 1 dekar dyrka jord ved gårdsvegen. Adkomst er helt nødvendig forutsetning for fradeling av boligtomter, jf. plan- og bygningsloven. Dersom man ser helt bort fra adkomst, anses fradeling og dispensasjon av selve parsellen forsvarlig. Den omsøkte adkomsten er meget uheldig med tanke på omdisponering av dyrka jord og driftsmessige ulemper for landbruksdrift på eiendommen i fremtiden. Eventuell endring av adkomsten med bruk av eksisterende vegføring gjennom gårdstunet anses å medføre enda større driftsmessige ulemper for landbruksdrift på eiendommen. Fradelt boligtomt kan selges til hvem som helst uten samtykke fra hovedeiendommen, og det kan lett oppstå konflikter knyttet til adkomsten og landbruksdrifta. Adkomsten vil være en uheldig for naturmangfoldet langs nærliggende vassdrag. Kunnskapsgrunnlaget om naturmangfoldet anses ikke tilstrekkelig i denne saken. Summen av mange små inngrep som alene synes ubetydelige, utgjør en snikende fare for mange arter. Bosettingshensyn kan representere samfunnsinteresser av stor vekt. I denne saken tillegges dette momentet ingen vekt, ettersom det er etablert mye boligbebyggelse i Forbordsgrenda og nærområdene forøvrig. Avklaring av hvilke areal som skal avsettes til boligformål, blant anna av bosettingshensyn, bør imidlertid skje gjennom prosesser etter plan- og bygningsloven. Rådmannen finner etter dette at omdisponering av dyrka jord til adkomst ikke er forsvarlig etter jordloven 9 og at adkomsten også vil medføre vesentlige drifts- og miljømessige ulemper for landbruksdrift på eiendommen. På dette grunnlag er ikke fradeling etter jordloven 12 forsvarlig, da adkomst er nødvendig vilkår for fradeling. Videre skal fradelingssøknaden behandles etter plan- og bygningsloven 20-1 bokstav m, jf. samme lovs 11-6. Omsøkte fradeling ligger i område som i kommuneplanen er definert som landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område). Den omsøkte fradelinga er i strid med bestemmelsene til kommuneplanens arealdel, slik at det er nødvendig med dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2. Det kan ikke gis dispensasjon fra vedtatte planer og bestemmelser dersom hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynet til formålsparagrafen i plan- og bygningsloven, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon etter en samlet vurdering være klart større enn ulempene. Statlige og regionale rammer og mål skal
tillegges særlig vekt. Dispensasjon og fradeling med aktuell adkomst er vurdert ikke forsvarlig etter jordloven 9 og 12. Adkomst gjennom skogen fra parsellen og nedover til eksisterende avlingsveg synes å bli delvis meget bratt (helling ca. 25 %) i en lengde på ca. 40 meter, noe som anses som krevende adkomst til en bolig med tanke på spesielt vær- og føreforhold. Statens Vegvesen har uttalt at avkjørselen fra FV 873 til de eksisterende boligene på Pedersborg ikke tilfredsstiller dagens krav til utforming av avkjørsel, og det er ikke ønskelig at denne blir mer trafikkert. Adkomsten kan være en trussel for nærliggende vassdrag med tanke på naturmangfoldet, og det foreligger ikke tilstrekkelig kunnskap etter Naturmangfoldloven 12. Det kan ikke utelukkes at avstanden på knappe 400 meter med fri sikt til E6 kan bety støyproblemer. I Forbordgrenda er det gjennom lang tid etablert mye boligbebyggelse, men det er ikke tilrettelagt gang- og sykkelveg i dette området. Området inngår blant de bedre jordbruksarealer i kommunen, og samtidig er dette områder som i utgangspunktet vil være meget attraktive for utbygging ut i fra blant annet god utsikt, sentral og samtidig landlig beliggenhet. Fradeling og oppføring av boliger i dette området vil være uheldig i forhold til nye retningslinjer for samordnet bolig-areal og transportplanlegging. Det er derfor svært viktig at fremtidig bruk av arealene i området avklares gjennom kommuneplan som styringsverktøy. I denne saken må det legges stor vekt på at alle tre regionale høringsinstanser frarår kommunen å gi dispensasjon og fradeling. Både Statens Vegvesen og fylkesmannen ber om å bli holdt orientert om kommunens videre behandling av saken og begge vil vurdere å påklage et eventuelt positivt dispensasjonsvedtak. Rådmannen finner at deling og dispensasjon vil være i strid med formålet med plan- og bygningsloven og bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Ved en dispensasjon blir planen vesentlig tilsidesatt. Rådmannen finner at fradeling og dispensasjon gir langt større ulemper enn fordeler.