Behandles i: Helse- og omsorgsutvalget Formannskapet Kommunestyret UTVIKLING AV SOLHØYTOMTEN - ELDREOMSORG Dokumenter Dato Trykt vedlegg til 1. K-sak 15/13 2. Arkitekstskisser HOM, F, K 3. Kostnadsestimat HOM, F, K SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Kommunestyret vedtok enstemmig den 18.03.2013 (sak K-15/13) at gamle Solhøy skole, heretter kalt Solhøytomten, ikke skal selges. Samtidig ble det vedtatt utarbeidelse av mulighetsskisse for utnyttelse av området til fremtidig eldreomsorg. Mulighetsskissen skal legges fram innen 01.10.2013. Rådmannen satte deretter ned slik arbeidsgruppe: Rådmann Knut Haugestad, leder Ro-leder hjemmebaserte tjenester Hanne Marthinussen Spesialrådgiver Roald Haugberg Økonomisjef Sjur Authen Eiendomssjef Kjell Tjernsbekk, sekretær Arbeidsgruppen har hatt fire møter og har engasjert arkitekt Knut Knudtsen. Tomten er på ca 12.400 m2, og har en tillatt utnyttelse på 30 % BYA (bebygd areal). Dette åpner for en samlet bebyggelse på inntil 3.780 m² bebygget tomteareal inklusive krav til parkeringsdekning. Det er krav til takform, høyder og fasadelengder. Den eldste delen av gamle Solhøy skole skal bevares. Det er også krav om bevaring av eksisterende trevegetasjon. Skisseprosjektet viser fire bygg. Eksisterende gymsalbygning fjernes. Det er et tilfluktsrom i kjelleren som ikke kan fjernes av beredskapsmessige hensyn og som blir styrende for plassering og gulvnivå i tilbygg. Det blir nødvendig med en dispensasjon for mønehøyde for å få til en loftsetasje i hovedbygget. Slik skisseprosjektet fremstår er tomten fullt utnyttet vegetasjonsbevaringen tatt i betraktning, se vedlagt arkitektskisse. Alle bygninger og uteområder planlegges etter prinsipper om universell utforming.
Bygning 1 er den eldste delen av skolebygget og gjøres om til dagsenter. Tilgjengelighet til 2. etasje sikres via heis i bygg 2 og sammenbygging av de to byggene med bro i to etasjer. Dagsenter er planlagt med sal og kjøkken i 1. etasje og møterom etc. i 2. etasje. Bygning 2 består av 16 ordinære omsorgsleiligheter fordelt på to etasjer. Bygning 3 består av tilfluktsom, parkeringshus og produksjonskjøkken i underetasjen. Kjøkkenet har tilsvarende areal som kjøkkenet på Vestby sykehjem. Det er 37 parkeringsplasser i huset, som sammen med egen parkeringsplass for barnehagen og dette prosjektet, er tilstrekkelig. På hovedplan er det to bofellesskap hver med tolv leiligheter. I loftetasjen er det arealer for hjemmetjenesten og kommunens fysioterapitjeneste. Bygning 4 har to bofellesskap, hver med fem leiligheter. Representanter for arbeidsgruppen og arkitekt hadde møte med Husbanken 22.05.2013. Det ligger an til 42 millioner i tilskudd til leilighetene og 40 % tilskudd på de samlede ombyggingskostnadene på dagaktivitetssenteret, dvs. 2 millioner. 2. VURDERING 2.1 Faglig behov Mens Vestby tidligere var en typisk oppvekstkommune, får vi i årene fremover vekst i både de yngste og eldste årskullene. Som det fremgår av kommunes plandokumenter vil antall eldre over 80 år dobbles i løpet av 12 år, se også grafen nedenfor som bygger på statistikk fra SSB. Vi har et sykehjem med 80 faste plasser (og to midlertidige) som utvides med ytterligere 24 plasser og dagsenter for senil demente. Som det fremgår av Boligpolitisk plan 2013-2016 eier kommunen
30 omsorgsleiligheter og disponerer ytterligere 144 til eldreomsorg. I tillegg kommer leiligheter til rehabiliteringstjenesten. Vestby kommune har ikke leiligheter med heldøgns omsorg innen eldreomsorgen. Normen er at institusjonsplasser og boliger med heldøgns omsorg bør være opp mot 25 % av antall eldre over 80 år. Dagens sykehjemsdekning er på litt over 20 %, men med godt utbygde hjemmebaserte tjenester er kapasiteten noenlunde tilfredsstillende. Fremskrevne befolkningstall indikerer imidlertid at kapasiteten må dobles i løpet av de neste 12 årene. Det er sannsynligvis gunstig at den første kapasitetsutvidelsen, etter den pågående sykehjemsutvidelsen, kommer i form av bofellesskap/omsorgsleiligheter med heldøgns omsorg. Dette vil gjøre omsorgstjenesten i kommunen mer komplett, og vi skape grunnlag for fleksibilitet. For at det ikke skal bli for stor overkapasitet i utbyggingsfasen, anbefales det at Solhøytomten bygge ut i to trinn. Første trinn består av bygg 1, 2, og 3. Bygg 4 med to bofellesskap med fem leiligheter i hver kan med fordel utsettes noe av kapasitetsmessige grunner. Siden bygget ligger nærmest ankomsten til tomten er det også praktisk å føre opp dette bygget til sist siden det ikke vil forstyrre området for øvrig. Dette betyr at det bygges to bofellesskap med tolv leiligheter hver i byggetrinn 1. De 16 tradisjonelle omsorgsleilighetene og dagsenteret kunne ventet, men må av praktiske grunner bygges i 1. byggetrinn. Første fase i prosjektet bør ferdigstilles i 2017 og innarbeides i handlingsprogrammet for 2014-2017. Det siste byggetrinnet bør antakelig ferdigstilles innen 2021. Dette betyr at kapasiteten innen heldøgns pleie kan opprettholdes fra i dag og frem til dette tidspunktet. Etter 2021 må det vurderes nye prosjekter for å opprettholde dekningsgraden. 2.2 Nærmere om prosjektet Totalt foreslås det bygget 6.564 m2 fordelt slik: Plan 1 Plan 2 Loft Sum Bygg 1 164 164 328 Bygg 2 784 784 1.568 Bygg 3 1.415 1.480 968 3.863 Bygg 4 401 404 805 Samlet bebygd tomteareal er 2.832 m² og det er planlagt kun 16 parkeringsplasser på tomten utenfor byggearealet. Hoveddelen av parkeringskravet dekkes i parkeringskjeller under bygg 3 (37 plasser samt på offentlig parkeringsplass ved barnehagen (15 plasser)). Prosjektet ligger derfor godt innefor rammen av tillatt utnyttelse. Prosjektet forutsetter at bygg 3 etableres i to etasjer pluss en loftsetasje, noe som resulterer i en mønehøyde på kõte 61,5. Regulert mønehøyde for bygg 3 er satt til kõte 60. Vestby kommune som byggherre mener at dispensasjon bør kunne innvilges da høyden så vidt overstiger dagens gymsal på kõte 61, innsynet fra omgivelsene er begrenset og det er viktig av hensyn til byggøkonomi å utnytte loftsetasjen. Dekning av disse funksjonene i et eget bygg er selvsagt mulig, men en slik løsning vil presse deler av tomtearealet som det er viktig å bevare ubebygget.
Bygg 1 er som tidligere nevnt den eldste delen av gamle Solhøy skole som må bevares i henhold til reguleringsplanen. Bygget egner seg godt til dagsenter for eldre. Dagsenter for senil demente er lovfestet og bygges ved Vestby sykehjem. Ordinært dagsenter er ikke lovfestet men naturligvis svært ønsket. Kommunen har i dag dagsenter ved Stenløkka. Gjeldende leieperiode utløper 31.12.2019. Nåværende dagsenter er opprinnelig en ordinær omsorgsleilighet og kan formodentlig tilbakeføres opprinnelig formål. Det nye dagsenteret vil få garderobe, wc, kjøkken og stort oppholdsrom i 1.etasje. I annen etasje er det mulighet for grupperom, laget etc.. Det nye dagsenteret vil naturligvis ligge attraktivt til for de 16 nærliggende omsorgsleilighetene. Men senteret vil naturligvis være et tilbud til alle eldre. Bygningen vil trolig bli et landemerke ved nedkjøringen til Son, og adkomsten vil være god. Bygg 2 vil fysisk være koblet til dagsenteret, og vil inneholde 16 omsorgsleiligheter hver på 59 m2 inklusiv bod. Samtlige leiligheter planlegges med overbygget balkong. I begge etasjer er det lagt til rette for felles sittegrupper ved heisen. Boligene har direkte ankomst fra begge plan til dagsenteret. Når det gjelder omsorgsleilighetene, er det forutsatt tildeling av praktisk bistand og hjemmesykepleie gjennom enkeltvedtak på vanlig måte. Bygg 3 utgjør den vesentligste del av prosjektet. Her er det to bofellesskap med 12 leiligheter i hver enhet. Enhetene ligger på samme plan og kan enkelt gjøres om til fire mindre bofellesskap med seks leiligheter hver. Hvert rom får i overkant av 32 m2. I tillegg kommer fire fellesrom og to mindre kjøkken samt kontorer, møterom, vaskerom og lager. Boder for beboerne er tenkt i tilfluktsrommet og i loftetasjen. Bemanningen vil sannsynligvis være en tredjedel av bemanningen på sykehjem, dvs. at de 24 plassene bemannes med tre ansatte på dagtid, to på ettermiddag/kveld og en på natt. I 2004 ble sone syd og sone nord i hjemmebaserte tjenester slått sammen. Når byggene tas i bruk, vil det være naturlig å gjeninnføre soneinndelingen. I loftsrommet er det avsatt arealer til sonekontor men også til kommunal fysioterapi. Hvis basen for sydområdet er lokalisert til bygget ligger det også enkelt til rette for å forsterke bemanningen ved bofellesskapene ved behov. Hovedkjøkkenet planlegges for å kunne produsere både til bofellesskapene og hjemmeboende eldre i sydområdet. I gjeldende handlingsprogram ble det bevilget midler til opparbeidelse av parkeringsplass ved innkjøringen til denne tomten. Ved siden av å betjene Deør barnehage, vil parkeringsplassen også ivareta privat parkering for ansatte i eldreomsorgen. Parkeringshuset kan brukes av gjester/beboere og til kommunens leasingbiler. Bygg 4 har mindre areal til disposisjon men slik at det er plass til to bofellesskap med fem leiligheter hver. Det vil være for tidlig å innfase driften av dette bygget i 2017 men det representerer en hensiktsmessig reservekapasitet. Siden det er en leilighet mindre i vær enhet, kan disse bofellesskapene være egnet til senil demente når de tas i bruk.
Bemanningen er bofellesskapene kan endres over tid og det er naturligvis mulig å omgjøre plasser til rene institusjonsplasser på et senere tidspunkt. 2.3 Økonomi Det fremlagte forslaget vil innebære et betydelig løft for eldreomsorgen i Vestby. Etter rådmannens syn bør driften av de 24 første bofellesskapsplassene legges inn i handlingsprogrammet fra 2017 sammen med drift av dagsenter og de 16 omsorgsleilighetene. Når antall eldre over 80 år øker, vil også rammetilskuddet til kommunen øke. Sannsynligvis kan driftsutgiftene balanseres mot økte inntekter i form av rammetilskudd og husleieinntekter. Dette betinger imidlertid en trinnvis kapasitetsøkning i rimelig samsvar med befolkningsøkning og at det ikke planlegges overkapasitet. Erfaringsvis dekkes ikke investeringskostnader gjennom skatt og rammetilskuddet fra staten. Det betyr at investeringene må finansieres utenom. Arkitekten har satt opp et foreløpig kostnadsestimat for hele prosjektet som er meget grovt anslått. Antatte investeringskostnader er 188 millioner kroner inklusive merverdiavgift og 144 millioner kroner etter fratrekk av investeringstilskudd på om lag 44 millioner fra Husbanken. I tillegg kommer inventar, utstyr og reservepost. Merverdikompensasjonen kommer til fratrekk. 2.4 Eierform Siden omsorgsboligene fremstår som en integrert del av prosjektet som i det alt vesentlige vil omhandle offentlig tjenesteyting, bør hele prosjektet gjennomføres i kommunal regi med kommunalt eierskap. På grunn av lånebetingelsene i kommunalbanken kan også kommunen bygge billigere enn private aktører. 2.5 Andre forhold Kommunen leier i dag lokaler på Stenløkka hos stiftelsen. Fra det tidspunkt de nye lokalene står ferdig, vil arealbehovet på Stenløkka reduseres men ikke falle bort. Nøyaktig hvilke arealreduksjoner som bør foretas må avklares gjennom forhandlinger med Stiftelsen. 3. ALTERNATIVER Ikke vurdert. 4. KONKLUSJON Kommunestyret anmodes om å gi sin tilslutning til skisseprosjektet slik det er beskrevet i saksfremlegg og tegningsgrunnlag. Rådmannen antar at det ønskes politisk byggekomité, men den kan nedsettes på et senere tidspunkt.
RÅDMANNENS INNSTILLING: Det fremlagte skisseprosjektet godkjennes og byggetrinn 1 legges til grunn for handlingsprogrammet for 2014-2017, dvs. 24 bofellesskapsplasser, bemanningsbase for hjemmetjenesten, produksjonskjøkken, 16 omsorgsboliger og dagsenter for hjemmeboende eldre. Vestby, 5.8.13 Knut Haugestad rådmann