Keyserløkka Øst brl. Omgjøring av tørkeloft til del av underliggende bolig ved salg av fellesareal På generalforsamling 19. mai 2005 ble det vedtatt med 30 mot 20 stemmer, at styret skulle fortsette arbeidet med ferdigstillelse av planer for integrering av tørkeloft i bolig. Samt utreding av andre alternativer. Før generalforsamlingen behandler saken, må det utarbeides tegninger som viser hvordan ombyggingen ønskes gjennomført, og en må få fram konsekvensene av ombyggingen for de øvrige andelseierne, herunder evt. vederlag som andelseier skal betale til borettslaget. Alternativt vil være at generalforsamlingen overlater til styret å forhandle om de nærmere vilkår i avtalen, herunder pris. Styrets arbeid og vurdering Ved integrering av tørkeloft i bolig endres tørkeloftet fra å være fellesareal til å inngå i en av boligene med varig tilknytning. En slik endring bør gjennomføres uten kostnader for borettslaget og med minst mulig ulemper og risiko for skader så vel i byggeperioden som etter ferdigstillelse. Etter ferdigstillelse må den ombygde andelen bære en større del av de samlede felleskostnadene enn andelen gjør i dag (husleie). Det vil også være naturlig at borettslaget krever et engangsvederlag fra andelseier. Begrunnelsen for et engangsvederlag vil være at én andelseier for fremtiden gis enerett til å bruke areal som p.t. er fellesareal. Integrering av tørkeloftet krever vedtak av generalforsamlingen med 2/3 flertall. I forbindelse med den utvendige rehabiliteringen har styret utarbeidet en rammesøknad for ombygging av eksisterende tørkeloft til boligareal. Det ble søkt om og gitt rammetillatelse for - blokk 13, Finns vei 1-3-5, - blokk 15, Økernveien 82-84 - blokk 16, Økernveien 76-78-80 - blokk 17, Finns vei 2-4 - blokk 18, Finns vei 8-10 - blokk 19, Einars vei 2-4 - blokk 22, Einars vei 1-3-5 - blokk 23, Einars vei 9-11-13 - blokk 25, Einars vei 17-19 Rammetillatelse er gitt med utløp i september 2012 og igangsetting av arbeidene må således være gjort før denne tid. Rammetillatelsen omfatter innredning av deler av eksisterende loft som tilleggsdel til underliggende boliger. Det innredes to (tre) separate arealer, et i hver ende av bygget samt på noen blokker også i midten. Disse forbindes med underliggende boliger ved hjelp av interne trapper. Det er også forbindelser ut til felles trapperom. Resten av loftet benyttes til boder for beboerne i bygningen. Boligdelene isoleres med 20 cm mineralullisolasjon i vegg, og 30 cm i tak. Takkonstruksjonene forsterkes ved at det settes inn nye sperrebind med søyler plassert i knevegg, for å møte dagens krav til lastpåvirkning. Fri høyde under tverrbjelker er på ca. 2,1 meter. Fri høyde i interntrappen er på ca. 2,0 meter. Det etableres vinduer i takflaten. Vinduene måler 70 x 140 cm. 1
Estetiske krav: Etter plan- og bygningslovens 74 nr. 2 skal kommunen se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det, etter kommunens skjønn, tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv, og i forhold til omgivelsene. Det etableres fire vinduer i takflate mot sydøst, og fire i takflate mot nordvest. Vinduene måler 70 x 140 cm. Vinduene plasseres sentrisk over understående vindusrekker og balkongdører, og opprettholder dermed fasadens eksisterende rytme. Plan- og bygningsetaten vurderer at plasseringen av nye vinduer er utformet med hensyn til eksisterende formspråk, volum og fasader, og at tiltaket dermed tilfredsstiller de estetiske kravene satt i plan- og bygningsloven. Som eksempel vises det til vedlagte tegning for Finns vei 1-3-5 loftene i de andre blokkene vil bli bygget ut etter de samme prinsipper. Hvilke konsekvenser gir salg av tørkeloft for øvrige beboere? De fleste av våre tørkeloft brukes i dag til oppbevaring eller, hensetting av gjenstander man ikke lenger har behov for og dette gjør at borettslaget med jevne mellomrom har brukt betydelige summer på å rydde disse arealene. Enkelte steder er tørkeloftet i bruk slik det er ment, men ved å etablere alternativ løsning mener styret at kosekvesene for øvrige beboere er små. Alternativ løsning kan være at man tar i bruk f.eks. bomberom i kjeller og tilpasser disse slik at det kan gjennomføres tørking av tøy her i stedet. Et annet alternativ er at tørkekapasitet økes i fellesvaskeriene. For å sikre at grunnarbeidene, kjerneboring for trapp, innsetting av vinduer samt oppbyggingen av nytt rom, blir tilfredsstillende utført, vil borettslaget måtte stå som byggherre. Innredningsarbeid utover dette vil den enkelt selv måtte utføre. Dette vil også være med på å sikre at byggeperioden og belastningen i denne forbindelse blir minimalisert for øvrige beboere i blokken. De andelshaverne som bor under tørkeloftene får gjennom et kjøp av arealet en fordel samt antatt verdiøkning øvrige andelshavere ikke har. Det vil derfor være opp til generalforsamlingen å bestemme om dette skal kompenseres ved et fordelsvederlag utover takst på arealene. Ved en integrering øker underliggende leilighet sitt boligareal. Andelen skal da også ha en større del av felleskostnadene. Dette kan enten gjøres ved at dagens brøk endres eller at det fastsettes en fast sum for tilleggsarealet som eventuelt kan indeksreguleres eller summen økes tilsvarende felleskostnadene. En fast sum anses som det mest hensiktsmessige og ikke minst mest økonomisk da det blir forholdsvis dyrt å regne om og endre etter ny brøk. Avtale Styret fremlegger forslag til retningslinjer for utbygging av tørkeloft i Keyserløkka Øst brl. Ved et eventuelt salg av tørkeloft må det i tillegg til retningslinjene for utbygging utarbeides individuelle avtaler med andelseierne som er interessert i å kjøpe overliggende tørkeloft. Dette fordi det er ulike ting som må sikres tilgang til som f.eks. tilgang til feieluke for pipe og kabler for fellesanlegget. Det foreslås for generalforsamlingen at styret gis fullmakt til å gjennomføre forhandlinger med den enkelte innfor retningslinjene vedtatt av generalforsamlingen. 2
Avtalen gjennomgås av advokat slik at den blir juridisk korrekt og det vurderes om den også skal tinglyses. Utgiftene belastes den som ønsker å kjøpe arealet. Takst Styret har fått gjennomført en takst av arealer i blokk 13 og 25. Fra taksten hitsettes: Råloft på ca 30 m² BRA og gulvareal på ca 65 m² er vurdert til kr 10.000 pr.m² BRA. Bakgrunnen er ett gjennomsnitt av markedsprisen ved salg som er mellom kr 30.000-45.000 avhengig av standard, hva P -rommet er innredet som (bad, kjøkken, stue, soverom etc ), beliggenhet osv. Byggekostnadene pr.m² BRA vil variere utifra den valgte standard og er beregnet til å være fra kr 15.000-30.000 pr.m² BRA for P -rom for andelsleiligheter beliggende på Keyserløkka. Normal markedsverdi pr loft på 65 m² gulvareal og ca 30 m² BRA blir da: 30 m² BRA x kr 10.000,-pr.m² / BRA = kr 300.000,-pr.råloft. I vurderingen er det medtatt at det foreligger rammetillatelse for utbygging av råloftene. Blokkene 13 og 25 er representative for øvrige aktuelle blokker og taksten bør således, etter styrets vurdering, kunne benyttes som veiledende for samtlige aktuelle arealer. Andre kostnader Borettslaget har hatt en del kostnader allerede i prosessen. Dette er bl.a. arkitekt og utforming av rammesøknad, gebyrer for rammetillatelser samt takst. Dette er utgifter som skal dekkes av de som gjennomfører en integrering. I tillegg vil det påløpe bl.a. kostnader for igansettingstillatelse, arkitekt og byggeledelse i byggeperioden. Dette er kostnader som også må dekkes av de som inngår avtale om kjøp og utbygging av tilleggsareal. Senere utbygging og tilgang til bruk av tegninger Borettslagets samlede utgifter frem til kontraktsinngåelse vil bli fordelt likt mellom de som inngår kontakt om kjøp på nåværende tidspunkt. Dersom det på et senere tidspunkt blir aktuelt å gjennomføre en ny runde med salg og utbygging, foreslås det at det må betales et engangsbeløp tilsvarende det den enkelte betaler i første runde, for å få tilgang til tegninger og tillatelse fra borettslaget til å kjøpe arealet. Beløpet tilfaller borettslaget som inntekt. Ved et vedtak om salg av tørkeloft til underliggende bolig legges følgende til grunn ved inngåelse av kontrakt: A. Det legges p.t. til grunn en pris på Kr 10.000 pr kvm, jf takstmannens vurdering B. Retningslinjer for utbygging av loft i Keyserløkka Øst brl. (dette er gjenbruk fra tilsvarende prosjekt og gjennomgått av advokat) skal brukes C. Det forhandles og settes opp individuelle avtaler for å sikre tilgang til f.eks. feieluke etc. D. Det legges p.t til grunn en fast månedlig sum i stedet for å endre brøk for samtlige leiligheter. Summen er pr. i dag satt til kr. 20,- pr. kvm pr måned. Denne reguleres tilsvarende husleien. E. At alle borettslagets utgifter som har påløpt prosjektet frem til et nærmere avtalt tidspunkt skal betales av den/de som inngår avtale om kjøp i denne omgangen. Utgiftene deles med like stor andel på de som inngår avtale etter dette vedtaket. 3
Ved eventuell senere utbygging, skal den enkelte som ønsker å kjøpe tørkeloft for integrering, betale et tilsvarende beløp den enkelte utbygger betalte i første omgang. Oslo, 13. april 2011 Styret 4
5
6
RETNINGSLINJER FOR UTBYGGING AV TØRKELOFT KEYSERLØKKA ØST BORETTSLAG VEDTATT PÅ GENERALFORSAMLING... I GENERELT A) Bakgrunn Keyserløkka Øst borettslag, består av 2, 3 og 4. etasjers blokker med tørkeloft. Deler av loftene egner seg til innredning til boligdel for underliggende leiligheter. B) Prinsipper og retningslinjer for utbygging. I hver trappeoppgang kan en leilighet i øverste etasje utvides ved at loftet over leiligheten bygges ut. Dette gjelder ikke punkthusene eller Grenseveien 39 41. Det er bare den delen av loftet som ligger direkte over egen leilighet som det kan gis til latelse til å bygge ut. For øvrig må utbyggingen til enhver tid tilfredsstille gjeldende tekniske krav. II BYGGEPROSESSEN -FORMELLE OG PRAKTISKE FORHOLD. A) Før bygging kan starte: 1. Godkjenning fra styret: Andelseier som ønsker å bygge ut loft må søke styret om godkjenning. Til søknaden skal det vedlegges tegninger med plan for loftsetasje og underliggende etasje, snitt og fasader i målestokk 1:100 eller 1:50. Planer og fasader skal omfatte hele blokkens lengde. Det må også vedlegges kopi av nabovarsel sendt til naboer. Styret har fått arkitekt Bislett Arkitekter til å utarbeide en helhetsplan for loftsutbyggingen. Bislett Arkitekter kan engasjeres av den enkelte andelseier for å utarbeide tegninger som nevnt i avsnittet ovenfor til igangsettingstillatelsen. Godkjenningen bortfaller etter ett år dersom ikke andelseier har fått skriftlig tillatelse fra styret til å igangsette utbygging,jf. vilkår fastsatt i II A pkt. 8. 2. Nabovarsel: Andelseier skal sende skriftlig nabovarsel til sine nærmeste naboer/andelseiere av tilstøtende leiligheter. I nabovarselet skal det informeres om utbyggingen og vedlegges nødvendig kopi av tegninger. Naboene skal 1
gis frist til innen 14 dager å fremsette evt. skriftlig protest overfor styret. Søknad om byggetillatelse: Byggherre: Ansvarshavende: Garanti for fullføring: Den enkelte som ønsker å foreta utbygging, må selv søke om igansettingstillatelse m.v. Via borettslaget. Andelseier er ansvarlig vis a vis offentlige myndigheter. Den enkelte andelseier skaffer selv ansvarshavende for sin utbygging. Som garanti overfor borettslaget for fullføring av prosjektet til rett tid, og for erstatning av evt. skader, må utbygger enten: a) stille et depositum på kr. 45.000,- overfor borettslaget. Depositumet skal være innbetalt til egen konto som kun borettslaget disponerer. Depositumsbeløpet skal være stilt før endelig tillatelse kan gis, se II A pkt. 8. Renter på depositumet tilfaller andelseier. eller b) få utstedt bank-eller forsikringsgaranti til fordel for borettslaget på samme beløp som nevnt under bokstav a) og innen samme frist. Depositumsbeløpet tilbakebetales helt eller delvis når ferdigattest foreligger og evt. skader på borettslagets eiendommer er utbedret. På tilsvarende måte vil eventuell bank-eller forsikringsgaranti kunne slettes når eventuelle krav mot garantien er avklart og oppgjort. Gebyrer m.v: Andelseier må betale alle gebyrer til offentlige myndigheter, for eksempel byggemeldingsgebyr og lignende. 2
Byggestart/tillatelse til igangsetting: Arbeidet kan først starte etter tillatelse fra styret og må ikke igangsettes uten at bygningsmyndighetenes igangsettingstillatelse foreligger. Før skriftlig tillatelse gis av styret, må styret ha mottatt kopi av approbasjon og ansvarsrett, evt. andre offentlige tillatelser, dokumentasjon på at garanti på kr. 45000,- er stilt samt dokumentasjon på at forsikring for utbyggingen er tegnet. Videre kreves det at andelseier har undertegnet egenerklæring før skriftlig tillatelse til igangsetting gis. B) Byggeperioden: 1. Finansiering: Den enkelte andelshaver betaler selv alle kostnader i forbindelse med utbyggingen. 2. Praktiske regler: Byggeaktivitet må foregå i samsvar med gjeldende Husordensregler og leiekontrakt. Byggeavfall skal ikke kastes i borettslagets container/søppelanlegg. Andelseier er ansvarlig for at alt byggeavfall umiddelbart blir fjernet fra borettslagets fellesområder. Vaktmester anviser i det enkelte tilfelle plass for lagring av container m.v. Borettslagets tun og uteområder skal ikke benyttes som lagringsplass for byggematerialer o.l. Det er kun tillatt å parkere håndverksbiler o.l utenom borettslagets parkeringsplasser ved kortvarig av og pålessing. Regler for parkering må følges. 3. Forsikring: Andelseier må selv tegne de nødvendige forsikringer i byggeperioden. Dokumentasjon på at forsikring er tegnet må forelegges styret før byggearbeidene igangsettes. Når borettslaget mottar melding om ferdigstillelse vil borettslaget tegne forsikring for loftet, ettersom loftet blir å anse som borettslagets eiendom. 4. Ansvar for skade mv: Andelseier som utbygger er fullt ut ansvarlig for alle skader på borettslagets eiendom 3
under byggeperioden, så som bygninger, fellesareal mv. Dette gjelder også evt. skade på tredjeperson og tredjepersons eiendeler. Den enkelte andelseier pålegges å reparere/erstatte slike skader innen nærmere angitte frister fra styret. 5. Krav til standard: Byggearbeidet skal utføres i henhold til søknad om byggetillatelse og alt arbeid som utføres skal såvel innvendig som utvendig være fagmessig utført og oppfylle alle de til enhver tid gjeldene bygningsmessige forskrifter. C) Når utbyggingen er ferdig: 1. Eiendomsforhold: Borettslaget eier det utbygde loftet og har ansvar for det ytre vedlikeholdet på vanlig måte, men slik at eventuell verdiøkning kommer den enkelte tilgode ved senere salg og fraflytting. 2. Husleietillegg: Den enkelte utbygger får et generelt tillegg i husleien som følge av at borettslagets utgifter vil øke. Økningen i borettslagets utgifter til forsikringer, vedlikehold samt skatter og avgifter m.v. er p.t. kalkulert til kr. 20,-pr. kvm. pr. måned. Ved senere forhøyelse/nedsettelse av den generelle husleien (grunnleien) skal den prosentuelle endringen legges til grunn ved endring av husleietillegget. Ved beregning av husleie for tilleggsareal ved utbygging benyttes måleregler inntatt i NS 3940. Ny husleie løper fra skriftlig tillatelse for igangsetting foreligger, jfr. IIA pkt 8. Engangsvederlag for utnytting av loftsareal: For loftsareal betales en pris som p.t. er kr... pr. kvm. 4
Ovennevnte priser beregnes utfra totalt antall disponerte brutto kvadratmeter. Generalforsamlingen kan endre ovennevnte vederlag, men endringen kan ikke gjøres gjeldende overfor andelseiere som eventuelt har fått godkjenning fra styret i henhold til II A pkt 1. Engangsvederlaget skal være innbetalt innen 30 dager fra tillatelse til igangsetting er gitt, jf. IIA pkt. 8. D) Andre forhold: 1. Styrets anledning til å sette Borettslagets styre har anledning til å frist for ferdigstillelse: fastsette en frist for fullføring av påbegynte prosjekter. Denne fristen skal som hovedregel være 8 måneder fra utbyggingsarbeidet påbegynner. Fristen løper fra dato for skriftlig tillatelse for igangsetting foreligger, jf. IIA pkt. 8. Ferdigattest skal være utstedt senest 12 måneder etter at byggearbeidet er påbegynt. 2. Ansvaret dersom ikke Dersom ferdigattest ikke er utstedt innen utbygging blir gjennomført ovennevnte frist, har styret anledning til å eller at andelseier fraflytter pålegge andelseieren å avslutte prosjektet. under påbyggingen: Dersom andelseier under byggeperioden selger andelen, plikter vedkommende å informere ny andelseier om kravet til ferdigstillelse av utbyggingen. 3. Egenerklæring: Den enkelte andelseier plikter å undertegne på egenerklæring, se vedlegg, før tillatelse etter II A pkt. 8 blir gitt. 4. Ferdigbefaring: Styret har rett til å foreta ferdigbefaring uavhengig av evt. befaring fra plan og bygningsmyndighetene. 5
Senere økonomisk ansvar: Bygging må ikke i byggeperioden eller i etterkant påføre borettslaget noen utgifter utover vanlig fremtidig vedlikehold. Andelseieren plikter å dekke alle utgifter som relaterer seg til forhold vedrørende utbyggingen. Dersom andelseieren selger andelen, plikter han å gjøre ny andelseier oppmerksom på retningslinjene og egenerklæringens innhold. 6