REGLER FOR PÅBYGG OG ANDRE BYGNINGSMESSIGE TILTAK

Transkript

1 REGLER FOR PÅBYGG OG ANDRE BYGNINGSMESSIGE TILTAK A) Generelt - formål I dette dokument beskrives formelle rutiner som skal følges fra tiltak søkes om og frem til ferdigstillelse av påbygg til bolig. Det gis videre regler om bygge-arbeider (inkl. tekniske spesifikasjoner) og ansvarsforhold ved utbygging. Dokumentet beskriver videre formelle rutiner for andre bygningsmessige tiltak, jf. del D), f. eks. innsetting av vinduer, innvendige forandringer mv. Tilbygg og endringer i fasaden skal behandles i generalforsamling. Andelseier skal søke om generalforsamlingens godkjenning, og søknaden må være vedlagt tegninger. Bygningsmessige endringer krever 2/3 flertall. Søknad skal forelegges styret minst en uke før generalforsamling. Styret kan på vegne av generalforsamling ta avgjørelser i saker hvor andelseier søker om enkle utvendige endringer som levegg eller gjerde. De fleste bygningsmessige tiltak krever godkjenning av kommunal planmyndighet. Når det søkes om kommunal godkjenning av tiltak på borettslagets eiendom må borettslaget stå som søker. Tiltak som godkjennes av generalforsamlingen må derfor omsøkes kommunen i etterkant. Styret forestår denne søknad og omkostninger i denne forbindelse vil måtte dekkes av aktuell andelseier uansett utfall. Godkjenning fra kommunen er en forutsetning for at tiltaket kan gjennomføres. Dette betyr at tiltaket ikke kan igangsettes selv om en har fått generalforsamlingens godkjenning dersom tiltaket ikke er behandlet eller er avslått av kommunal myndighet. B) Utbygging av bolig - byggesøknad/-melding og andre krav før bygging kan startes opp B 1. Søknad til styret Andelseier som ønsker å bygge ut (tiltakshaver) må søke styret skriftlig om godkjennelse før byggemelding eller søknad kan sendes Plan- og bygnings-etaten og arbeider iverksettes. Søknad til styret skal fremmes på fastsatt skjema som kan fåes hos styret. Skjemaet er også lagt ut på borettslagets hjemmeside.

2 Nabovarsel Tiltakshaver skal varsle berørte andelseiere om utbyggingen med minst 14 dagers frist til å uttale seg. Med berørte menes de som har innsyn til området som søkes bygd ut eller på annen måte er direkte berørt. Eventuelle merknader fra andelseierne skal sendes tiltakshaver med kopi til styret. B 2. Byggesøknad/-melding til Plan- og bygningsetaten. Etter styrets godkjennelse av søknaden sender andelseier (tiltakshaver) byggesøknad/- melding til Plan- og bygningsetaten. Styrets vedtak skal følge søknaden. Naboens eventuelle protester sendes med byggesaken til Plan- og bygningsetaten. Søknadsskjema fåes hos servicebutikken til Kristiansand kommune eller hentes ned fra kommunens internettside: På kommunens nettsider beskrives prosedyrer for byggesøknad/melding. B 3. Byggherre og tiltakshaver Andelseier (tiltakshaver) bygger ut på borettslagets vegne, som er den formelle byggherre. Andelseier engasjerer selv ansvarshavende hvor dette er pålagt ved lov, og bekoster alle utgifter til dette. I forholdet mellom borettslaget og tiltakshaver har sistnevnte det fulle ansvar for tiltaket, jf. del E 1. Borettslagsandelen kan ikke overdras i byggeperioden uten at kjøper skriftlig overtar forpliktelsene. B 4. Forsikring Tiltakshaver plikter selv å tegne forsikring i byggeperioden som ikke dekkes av entrepenørens forsikring. Tiltakshaver må kontrollere at ansvarshavende/den som oppfører bygget har tegnet forsikring som også inkluderer arbeidsulykke. C) Byggestart Bygging kan starte når følgende er dokumentert overfor styret: - Skriftlig melding om byggestart, samt kopi av tilsagn fra Plan og bygningsetaten. - Berørte naboer er varslet om byggestart. - Hvem som er ansvarshavende er opplyst (der dette er pålagt ved lov) og HMS samsvarserklæring for utførende håndtverker(e) fremlagt for styret. - Det er avklart at bygget og oppføring av dette er forsikret.

3 D) Andre bygningsmessige tiltak Alle tiltak som innebærer endring av fasade krever styrets samtykke, inklusive oppsetting og endring av gjerder og andre innretninger i tilknytning til bygningskroppen. Endringer som i ikke uvesentlig grad vil endre fasaden krever i tillegg søknad eller melding til Plan- og bygningsetaten. Dette gjelder bl.a. innsetting av vindu. Ved innvendige forandringer skal planlagte tiltak meldes styret før de iverk-settes. Endringer i bærende konstruksjoner eller endringer som kan få konse-kvenser for andre krever styrets samtykke. Reglene om påbygg gjelder tilsvarende så langt de passer. E) Byggeperioden E 1. Reparasjoner, ansvar for skader o.l. Andelseier er fullt ut ansvarlig for skader på utvendige arealer, eksisterende bygg og person; - Grøntarealer - Asfalterte gangveier og varmekabler - Gjerder - Drenering, kloakk og vannledning - Strømledning, antenneanlegg og telefon - Andre skader på person eller eiendom Andelseier er ansvarlig for eventuelle skjulte bygningsmessige feil eller mangler på tilbygget, samt følger av feil eller mangler. Ansvaret er objektivt og gjelder også fremtidige andelseiere som boligen overdras til. Borettslaget har rett til å la utbedringsarbeider utføre for tiltakshavers regning hvis dette ikke gjennomføres innen en frist satt av styret (normalt 30 dager). Borettslaget kan kreve utlegg dekket ved et ekstraordinært tillegg i husleien for boligen. Tillegget skal ikke overstige 50% av den ordinære leien for boligen til enhver tid. E 2. Ansvar for fullføring av bygget Oppføring skal skje uten ugrunnet opphold, og senest innen 6 måneder fra oppstart (for hvert påbegynte tiltak). Dersom det under byggearbeidene må antas at utbygging tar lenger tid enn 6 måneder, skal dette snarest meldes skriftlig til styret med begrunnelse. Konkrete planer for fullføring av tiltaket skal dokumenteres. Påbygg bør være ferdigstilt utvendig (tak/kledning mv.) innen 1. desember.

4 Dersom arbeidet må utsettes mer enn 1 måned grunnet vinter eller spesielle værforhold (sterk nedbør mv.) vil 6 måneders fristen for oppføring avbrytes inntil forholdene igjen ligger til rette for videre arbeid. Det skal likevel gis melding til styret med konkrete planer for fullføring som beskrevet over. Blir arbeidene ikke utført innen 6 måneder, og kan ikke tiltakshaver dokumentere konkrete planer for fullføring av tiltaket innen rimelig tid, kan borettslaget etter forutgående skriftlig varsel (normalt 30 dager) på tiltakshavers regning enten fullføre byggearbeidene eller å føre boligen tilbake til den stand den hadde før arbeidene ble igangsatt. Det skal holdes rimelig orden i byggeperioden. Avfall skal fjernes. Utearealet skal ryddes straks byggearbeidene er avsluttet. Tilsåing av gress, planting etc., kan utstå til vær og temperatur tillater dette. E 3. Utføring av byggearbeider Byggeaktivitet må foregå innenfor tidsrommet på hverdager med mindre særlige forhold tilsier det (f. eks. av bygningstekniske årsaker), og for øvrig foregå i samsvar med gjeldende vedtekter, husordensregler mv. Det er en forutsetning at alt arbeid som utføres i forbindelse med tilbygg, både innvendig og utvendig, utføres fagmessig og forsvarlig og oppfyller alle krav som myndigheter, byggtekniske forskrifter eller generalforsamling/styret fastsetter. Merk: Såfremt det gjøres inngripen i bygningskroppen SKAL arbeidet utføres av godkjent håndverker. Andelseier plikter også å bruke firma eller person med ansvarsrett i de tilfeller hvor tiltaket berører bygningens konstruksjon, VVS, elektro eller branntekniske forhold. E 4. Endring av tiltaket Ønsker tiltakshaver endringer i forhold til godkjente tegninger, er dette å betrakte som en ny byggesak, og må behandles på vanlig måte. E 5. Kontroll Styret kan sende en representant for å kontrollere at byggingen skjer i henhold til godkjente tegninger og retningslinjer. Ved avvik kan styret stanse byggearbeidene. F) Husleietillegg Ved utbygging tilkommer tillegg i husleie for de merutgifter borettslaget blir påført som følge av tilbygget, så som forhøyet forsikringspremie, økte kommunale avgifter, tilknytningsgebyr mv. Ved utbygging på fellesareal må andelseier betale tilsvarende markedspris til borettslaget for det arealet de tilegner seg med sin utbygging.

5 G) Tekniske krav Vanlige bygningstekniske krav skal følges. I tillegg gjelder følgende krav til utforming. Lufting i tak og terrasser: Det må sikres tilstrekkelig lufting i takkonstruksjon og terrasse. I tak skal det være et tilstrekkelig antall lufteluker på begge sider av huset for å sikre tilstrekkelig gjennomlufting. Utforming av vindfang mv.: Tak på vindfang skal ha pulttak (ensidig fall) fremover. Hellingsvinkel skal være minstekrav til fall. Panel: Panel skal ha samme dimensjon som eksisterende panel på bygning. Panel skal monteres i samme retning som eksisterende panel. Tak: Det skal være fall utover mot takrenne på påbygget. Takrenner skal være sorte. Tak skal tekkes med tilsvarende material som eksisterende bygningsmasse. Vinduer og utgangsdører: Vinduer skal være som de eksisterende (nærmeste standardmål). Utgangsdører som er synlige for andre skal være i tråd med bygningens arkitektur. Levegg: Leveggens størrelse skal ikke overskride 1,8 meter i høyden og 3 meter ut fra veggliv. H) Søknad til styret innhold og utforming Merk: Tilbygg og endringer i fasaden skal behandles i generalforsamling. Andelseier skal søke om generalforsamlingens godkjenning, og søknaden må være vedlagt tegninger. Bygningsmessige endringer krever 2/3 flertall. Søknad skal forelegges styret minst en uke før generalforsamling. Styret kan på vegne av generalforsamling ta avgjørelser i saker hvor andelseier søker om enkle utvendige endringer som levegg eller gjerde. Andelseier plikter ved bygningsmessige tiltak å utarbeide detaljert beskrivelse av prosjektet, hvor tiltakets art, utforming, høyde, bredde og størrelse fremkommer på målsatte tegninger. Ved enkle tiltak som levegg eller gjerde skal det legges ved en skisse som viser tiltakets plassering, samt målangivelse f.eks. bredde og høyde.

6 Med søknaden til styret skal følge: 1. Beskrivelse av tiltaket med så nøyaktig/hensiktsmessig tegning som mulig. 2. Fasadetegninger/snitt-tegninger og plantegninger (skisse ved enkle tiltak) 3. Opplysninger om hvem skal utføre arbeidet og om dennes kvalifikasjoner (dersom tiltaket krever godkjent håndverker oppgis firma). 4. Tidsplan for arbeidet (planlagt oppstart samt antatt varighet). 5. Undertegnet egenerklæring 6. Kopi av informasjon til andelseiere/ nabovarsel med påført signatur.

7 EGENERKLÆRING Undertegnede erklærer at jeg/vi er kjent med og vil følge de krav som gjelder for påbygg i Fidjeåsen bomiljø Borettslag, jf. «Regler for påbygg og andre bygningsmessige tiltak». Jeg/ vi er innforstått med at byggeprosjektet skal gjennomføres i samsvar med borettslagets regler, styrets anvisninger, plantegninger og de til enhver tid gjeldende lover og forskrifter samt gjeldende reguleringsplan og bebyggelsesplan for området. Byggearbeidet skal stå utvendig ferdig senest ett år etter byggestart. Kristiansand, Tiltakshaver(e)

8 Søknad om tillatelse til tiltak Nabovarsling skal være gjennomført før søknaden sendes. Kopi av skjema for nabovarsel skal vedlegges denne søknad. Foreligger det merknader fra naboer eller gjenboere? Ingen merknader Ja, se vedlegg Søknaden gjelder Eiendom/byggested: Bygning/ Rekkenr Leilighet bokstav Søkers navn: Gjelder det et innvendig eller utvending tiltak: Utvendig tiltak Innvendig tiltak Hvilken type tiltak gjelder søknaden: Tilbygg eller endringer i fasade som krever søknad til kommunen Sette inn nytt vindu (krever søknad til kommunen) Andre endringer i fasade, spesifiser: Bygge utvendig trapp Bygge levegg Bygge terrasse Bygge frittstående bod Bygge hagestue/ tak over veranda e.l., spesifiser: Innvendige tiltak, spesifiser: Andre type tiltak, spesifiser: Erklæring og underskrift Tiltakshaver Tiltakshaver forplikter seg til å gjennomføre tiltaket iht. borettslagets regler, styrets pålegg samt plan og bygnings loven (pbl), byggteknisk forskrift og gitt tillatelse. Navn (Blokkbokstaver): Telefon/ mobiltlf.: Dato: E post: Underskrift:

9 Nabovarsel for tiltak i Fidjeåsen Bomiljø Borettslag Gjelder tiltak for adresse/ husnummer: Andelseier/ tiltakshavers navn: Dato: Navn: Adresse/ husnr: Aksept: Kommentar: JA, jeg aksepterer tiltaket Nei, jeg protesterer mot tiltaket (se kommentar) JA, jeg aksepterer tiltaket Nei, jeg protesterer mot tiltaket (se kommentar) JA, jeg aksepterer tiltaket Nei, jeg protesterer mot tiltaket (se kommentar) JA, jeg aksepterer tiltaket Nei, jeg protesterer mot tiltaket (se kommentar)