Ås kommune Solberg skole - forprosjekt Saksbehandler: Arne Egge Saksnr.: 15/02547-1 Behandlingsrekkefølge Møtedato Plankomiteen Rådmannens innstilling: 1. Forprosjekt Solberg skole godkjennes. Med bakgrunn i vedtatt forprosjekt, innstilles det på en konkurranse om totalentreprise, for bygging av Solberg skole. 2. Fremdriften i prosjektet tilsier en åpning av Solberg skole, en 2-parallell 1-7 skole med flerbrukshall, høsten 2018. 3. Forprosjektets estimerte prosjektkostnad på ca. kr 260 mill. (P 85 eks. MVA) er i tråd med opprinnelig kalkyle, når man tar hensyn til byggekostnadsutviklingen siden utarbeidelsen av handlingsprogrammet 2015-18. Rivning av eksisterende skole er ikke inkludert i disse tallene. (Til orientering er det i handlingsprogrammet 2015-18 medtatt et beløp på kr 15,0 mill. ekskl. mva. til løst inventar). Ås, 05.08.2015 Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Teknisk sjef Tidligere politisk behandling: K 23.05.2012, skolebehovsplanene F Sak 31/13 vedtak i formannskapet. HOK Sak 24/13, 21.05.2013 K, Sak 12/14,19.03.2014 PK, PK-3/14(sak 12/14) K, Sak 42/14 27.05.2014 K-94/14 Handlingsprogrammet for 2015-2018 Avgjørelsesmyndighet: Plankomiteen Behandlingsrekkefølge: Plankomiteen 15/02547-1 Side 1 av 7
Vedlegg: Utdrag av forprosjekt for Solberg skole datert 01.07.2015 utarbeidet av L2 Arkitekter As med flere, Kalkyle Solberg Skole, SHA-plan Solberg skole Komplett forprosjekt finnes hos Eiendomsavdelingen. Øvrige dokumenter som ligger i saken: Ingen 15/02547-1 Side 2 av 7
SAKSUTREDNING: Sammendrag: Solberg skole er i dag en 1-parallell 1-7 skole med ca. 160 elever. Ås kommunestyre har vedtatt at Solberg skole skal utbygges til en 2 parallell skole med flerbrukshall. Plassering av skolen skal legge til rette for fremtidig utbygging til en 4 parallell. Ved ferdigstillelse av ny skole, skal den gamle skolen rives for å gi rom for skolegård og lekearealer. Eksisterende skole skal derved være i full drift i hele byggeperioden. Flerbrukshallen er en enkel flerbrukshall med spilleflate 23x44 m, som også skal kunne benyttes til idrettsaktiviteter uavhengig av skolen. Forprosjektet er utarbeidet på grunnlag av en begrenset plan- og designkonkurranse høsten 2014. Vinner ble konkurranseprosjektet «Tripp Trapp» utarbeidet av L2 Arkitekter AS i Oslo. Forprosjektet er utarbeidet av L2 Arkitekter AS med tekniske rådgivere fra Multiconsult AS. Forprosjektet har innarbeidet kommentarer i juryrapport datert 03.11.2014, samt innspill fra eiendomsavdelingen, kultur og oppvekst, representanter for brukere ved Solberg skole, Solberg barnehage og Ås idrettsråd.i tillegg til justering av planløsninger og tilpasninger for teknisk anlegg, er fasader og utomhusplan bearbeidet ytterligere i forprosjektet. Fakta i saken: Forprosjektet for Solberg skole er ledet av Eiendomsavdelingen i Ås kommune. Innleid prosjektleder har hatt den daglige styringen av prosjektet. Prosjekteringsgruppeleder har vært L2 Arkitekter AS. L2 Arkitekter AS har fått tilført Multiconsult AS til sin prosjekteringsgruppe. Multiconsult AS ble tildelt oppdraget som teknisk rådgiver etter en åpen anbudskonkurranse utlyst på Doffin. Forprosjektet er utarbeidet i perioden fra februar 2015 til 01. juli 2015. Dagens skole ble oppført i 1978 av Block Watne Bygg AS. I 1997 ble det oppført et lite tilbygg til skolen. Skolen er bygget på Solberg gård sin grunn, hvor restene av hovedbygning og stabbur fortsatt står igjen. Restene av Solberg gård er ikke planlagt oppgradert eller integrert i nytt skoleanlegg. Dagens skoleanlegg er på 2049 m 2 BTA og består av 8 klasserom, gymsal, spesialrom og lærerarbeidsplasser og administrasjon. Avsatt tomteareal for ny skole er på eiendommene 102/8 og 102/390, og utgjør ca. 36.000m2. Adkomst, parkering og trafikksituasjonen er ivaretatt i forprosjektet. Adkomst med bil vil skje med innkjøring fra Valhallveien til parkeringsplass. Varelevering vil også skje via denne vei. Byggets organisering er godt beskrevet i forprosjektet, og viser et gjennomarbeidet skoleanlegg som et kompakt anlegg med to hovedfløyer, som er koblet sammen med en felles vestibyle. Bygget lar seg enkelt utvide til byggetrinn 2, som vil gi en 4-parallell skole.den nye 2-parallelle skolen er dimensjonert for 392 elever fordelt på 7 årstrinn. På nåværende tidspunkt er det planlagt for ca. 50 ansatte inkludert SFO. Materialbruken er bearbeidet i forbindelse med forprosjektet. Utvendig er det benyttet stående tre- kledning av malmfuru, som er robust og vedlikeholdsfritt med en naturlig 15/02547-1 Side 3 av 7
overflate. Dagslys er godt ivaretatt ved at oppholdsrom i størst mulig grad skal ligge mot utvendig fasade. Dagslysberegninger er utført for forprosjektet. Alle rom tilfredsstiller dagslysfaktor på 2%. Solavskjerming utføres med screen-duk på solutsatt fasader. Universell utforming er ivaretatt i forprosjektet, og det er utarbeidet planer på et overordnet nivå, både for innvendig og utvendig løsninger. Miljøkrav i byggeforskriften er hensyntatt. Byggeteknikk, VVS- tekniske anlegg, elkraft, heis, akustikk, brannteknikk er beskrevet i forprosjektet. Oppvarmingen av skolen vil være med vannbåren varme, og som oppvarmingskilde skal det installeres vann til vann varmepumpe med brønnpark. Grunnforholdene for tomten er det redegjort for i egen geoteknisk rapport. Den viser varierende dybder til fjell på 2-12 meter. Grunnvannstanden er på rundt 2 meter. Det er også utarbeidet geoteknisk ROS-analyse med vurdering av stabilitetsforhold, som viser god sikkerhet mot skred i dagens situasjon. Utomhusanlegget er tilrettelagt slik at det skal fungere som et trygt og attraktivt samlingssted for barn, unge og eldre i nærmiljøet, også utenfor skoletiden. Det totale uteoppholdsarealet som oppfyller støykravene er på hele 28.600m2. Det er også lagt opp til en «kiss and ride» løsning inn fra Mjølnerveien. Arealer: Overordnet funksjons- og romprogram av dato 28.08.14, er lagt til grunn for dimensjoneringen i forprosjektet. Programmert nettoareal er på 4.624m 2, multiplisert med en netto/brutto faktor på 1,5 ble bruttoarealet på 6.936m 2. Prosjektert nettoareal i forprosjektet har endt på 4.907,6m 2 med en B/N faktor på 1,51. Bruttoarealet er da blitt på 7.387m 2, som er 451m 2 over programmert brutto areal. Økningen av arealer skyldes følgende: Krav fra kommunen om vindfang ved alle innganger. Ønske/krav om grovgarderober ved alle elevinnganger. Krav fra kommunen om garderober for renholdspersonale og lager for lift. Tilrettelegging for byggetrinn 2 for en 4- parallell skole, medfører 2 ekstra klasserom i første byggetrinn. Fremdrift: Ferdig forprosjekt 01.07.2015 Ferdig usikkerhetsanalyse/kontroll/vedtak 01.09.2015 Oppstart anbudsbeskrivelse 01.09.2015 Ferdig anbudsbeskrivelse 01.12.2015 Ferdig reguleringsendring 01.12.2015 Rammetillatelse 01.03.2016 Tilbudsfrist totalentreprise 01.03.2016 Ferdig kontrahering entreprenør april/mai 2016 Oppstart detaljprosjektering mai/juni 2016 Byggestart høst 2016 Ferdigstillelse vår/sommer 2018 15/02547-1 Side 4 av 7
Fase 1 og fase 2, samt skole i drift: Utbyggingen blir delt i to faser, fase 1 med riggområde for bygging og fase 2 for rivning av eksisterende skole. Eksisterende skole beholder dagens adkomst fra hovedparkeringsplass i krysset Valhallveien/Mjølnerveien. Skolens uteareal blir området lengst mot vest og syd. Hele riggområdet vil bli inngjerdet, samt det vil bli satt opp støyskjermer mot eksisterende skolebygg og uteområder. Støy: Byggeprosjektet skal følge retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen. Prosjektering av støybegrensing skal utføres av akustiker. Sikkerhet: Byggeprosjektet skal gjennomføres på en slik måte at den ikke utsetter elever, ansatte ved skolen eller andre berørte for fare i hele byggeperioden. Miljø: Det er utarbeidet plan for sikkerhet, helse og arbeidsmiljø (SHA-plan). Ivaretar bl.a. paragraf 7 i Byggherreforskriften. Alle krav i Byggeteknisk forskrift (TEK10) er oppfylt i utarbeidet forprosjekt. Regulering: Reguleringssak for det nye skoleanlegget er innsendt juni 2015, førstegangsbehandling planlagt medio august 2015, med planlagt ferdigbehandling i løpet av 2015. FDVU: FDVU beregninger for prosjektet vil foreligge medio august 2015. Det er lagt til rette for lave driftskostnader og høy utnyttelse av opplæringsarealene. Det er videre tilrettelagt for at bygget skal tåle endringer uten for store ombygginger. Erfaringstall tilsier at FDVU kostnadene vil ligge i størrelsesorden ca. kr 900 per m 2. (F - ca. kr 100, DV inkl. energi og renhold ca. kr 800, U ca. kr 30 40). Vurdering: Med utgangspunkt i forprosjektet, tilrettelegges det for en konkurranse om totalentreprise,- for bygging av skolen. Utarbeidet kostnadsoverslag er innenfor bevilget økonomisk ramme korrigert for prisstigning. På nåværende tidspunkt følges fremdriftsplanen. Selv om det er krevende å angi utviklingen i entreprenørmarkedet, er det mye som tyder på at markedsutsiktene for oppnåelse av god entreprenørpriser er til stede på nåværende tidspunkt. Foreslått utlysnings tidspunkt synes riktig. Økonomiske konsekvenser: I 2014 ble det vedtatt et budsjett på kr 250,0 mill. ekskl. mva. for 2- parallell skole på Solberg. Prisstigning fra vedtatt budsjett frem til ferdig prosjekt 01.07.2015 er kalkulert til kr 6,25 mill. På inventarbudsjettet er det avsatt kr. 15,0 mill. ekskl. mva. Prosjekteringsgruppen har kommet frem til et kostnadsoverslag som viser ca. kr 258 mill. ekskl. mva. Spillemidler for flerbrukshallen er synliggjort, men ikke trukket fra totalsummen. Det er videre medtatt prisstigning frem til ferdigstillelse av skolen, og dette utgjør kr 9,2 mill. Kunstnerisk utsmykking på 0,5% av huskostnad er også medtatt. 15/02547-1 Side 5 av 7
Rivekostnader for eksisterende skole er ikke medtatt i kalkylen. Det forventes egen bevilgning i kommende handlingsplaner for disse kostnadene. Antatt i størrelsesorden kr 3-4 mill. Påløpte kostnader kr 2,5 mill. Forprosjekt (P 85) kr. 257,7 mill Totalt kr kr 260,2, mill. ekskl. mva. Kostnadskalkylen per dato samsvarer godt med rammen i handlingsprogrammet på kr 250 mill. ekskl. mva. fra 2014. Korrigert opp for prisstigning til juli 2015, tilsvarer det ca. kr 257 mill. ekskl. mva. Til orientering er det gitt «sammenlignbare» tall fra andre skoleprosjekter. Det er mange faktorer som påvirker den totale prosjektkostnaden i et byggeprosjekt. Alt fra eksterne faktorer som ramme- betingelser, politiske føringer, konkurranse i markedet, grunnforhold etc., til interne forhold som rutiner, beslutningsveier, intern kompetanse, krav til arealutnyttelse, miljø, energi (kravspekk) o.l. Enkelte byggherrer tar også med alt løst inventar og IKT utstyr i totalsummen. I noen prosjekter kan også tomtekostnader være inkludert. Sammenligningen gir likevel en indikasjon mht. om den totale prosjektkostnaden (P 85) ligger innenfor det som kan karakteriseres som fornuftig nivå, og i tråd med det som anses å være forsvarlig. I tillegg til total prosjektkostnad P 85 (se egen tabell) for enkelte skoler, er det gjort en vurdering mot norsk prisbok. Sammenligner man prosjektkostnad inkl., reserver og marginer, fratrukket post 7 utomhusanlegget viser Norsk prisbok kr 30.357,- inkl. mva. pr. m 2, mot Solberg skole kr 30.459,- inkl. mva. pr. m 2. Navn Kommune Type skole Total prosjektkostnad P 85 per m 2 Bråtejordet skole Skedsmo 2 parallell Kr. 25.631,- ekskl. mva Nordseter skole Oslo 3 parallell Kr. 38.500,- ekskl. mva. Hammer skole Lørenskog ung. Kr. 30.178,- ekskl. mva. skole Munkerud skole Oslo 4 parallell Kr. 32.067,- ekskl. mva. Tokerud skole Oslo 4 parallell Kr. 34.961,- ekskl-mva. Til sammenligning har Solberg skole en BTA/m 2 kostnad på kr 35 200,- inkl. utomhusanlegget, ekskl. mva. Usikkerhetsanalyse: Selv om prosjektet er betydelig bearbeidet i forprosjektfasen, gjenstår det likevel mange usikkerhetsfaktorer. Ofte benyttes pluss/minus 15 prosent som et anslag på kostnadsusikkerheten. For bl.a. å identifisere vesentlige usikkerhetsfaktorer og nærmere beskrive disse, er det bestilt en usikkerhetsanalyse som skal utføres av Holte Consulting AS. Formålet med en slik analyse er å bevisstgjøre beslutningstakere og prosjektdeltakere om hvor usikkerheten for gjennomføring av prosjektet ligger. 15/02547-1 Side 6 av 7
Et viktig element er å identifisere de viktigste usikkerhetsområder, og evaluere hvordan disse påvirker prosjektet, spesielt mht. prosjektets hovedmålsettinger (tid, kostnad, kvalitet og SHA). For ikke å forsinke fremdriften i prosjektet, presenteres usikkerhetsanalysen på plankomiteens møte i september. Skulle det vise seg at analysen indikerer betydelige utfordringer, innkalles plankomiteen snarest mulig til et ekstraordinært møte. Konklusjon: Det foreligger et gjennomarbeidet forprosjekt med kostnadsoverslag som indikerer at det er mulig å bygge en 2 parallell skole med flerbrukshall på Solberg, til en fornuftig kvadratmeterpris. Prosjektet anbefales gjennomført i tråd med utarbeidet forprosjektet for Solberg skole. 15/02547-1 Side 7 av 7