MØTEINNKALLING Utvalg: FAST UTVALG FOR PLANSAKER Møtested: Formannskapssalen Møtedato: 17.01.2008 Tid: 13.00 Eventuelt forfall meldes snarest. Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 1/08 07/1285 KLAGE OVER SEKTORLEDERS VEDTAK I SAK NR. PUV 155/07 SØKNAD OM DISPENSASJON FOR PLASSERING AV GARASJE I FRIOMRÅDE 2/08 04/1359 KLAGE PÅ REGULERINGSPLAN FOR OMRÅDET TORGET - JØRGEN B. JAKOBSENS GT. 3/08 07/614 1. GANGS BEHANDLING AV PRIVAT REGULERINGSFORSALG NOVIKVEIEN 15 OG 17 Orienteringssaker: - Reg.endring for del av Åsen - Status pågående planarbeid (revidert liste følger vedlagt) - Folkevalgtopplæringen Sandnessjøen, 10.01.2008 Bård Anders Langø leder
Alstahaug kommune Sak nr.: Behandlende organ i saken: Dato: 155/07 Fast utvalg for plansaker 26.09.2007 1/08 Fast utvalg for plansaker 17.01.2008 Saksbehandler: Einar B. Sund Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Fast utvalg for plansaker Dok. offentlig: X Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig X Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: Ja Nei Etter Særlov: Ja Nei X Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 07/1285 Arkivnr.: GNR 37/923 SAK: KLAGE OVER SEKTORLEDERS AVSLAG PÅ SØKNAD OM DISPENSASJON FOR PLASSERING AV GARASJE I FRIOMRÅDE KLAGERE: STEIN ERIK KYNSVEEN OG JOHANNA LANGSETH I II Saksdokumenter (vedlagt): Klage fra Stein Erik Kynsveen og Johanna Langseth datert 16.11.2007 og 5.12.2007. Sektorleders vedtak av 18.10.2007. Kartutsnitt Saksdokumenter (ikke vedlagt): III Saksutredning: (Bakgrunn / Fakta / LA21/ Beredskapsforhold/ Økonomi/ Vurdering / Konklusjon) Stein Erik Kynsveen og Johanna Langseth har påklaget sektorleders avslag på søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for plassering av garasje i friområde ved Kirkebakken terrasse. Klagerne hevder at deres argumenter ikke er tatt med i behandlingen av dispensasjonssøknaden. Begrunnelsen for søknaden er at beboerne i de øverste leiligheter i begge hus får lang vei til garasje. Spesielt nederste hus der beboerne må rundt hele kvartalet for å komme til sin garasje i Strandgata etter avlasting av varer. Klagerne hevder videre at det ikke er plass til flere garasjer på mellomplanet. De fleste beboerne er eldre mennesker, noen dårlig til beins. Søkerne har opsjon på kjøp av nabotomt og mener de kan bygge garasje der da dette arealet er regulert til boligformål. De mener imidlertid at omsøkte plassering er mest hensiktsmessig for alle parter fordi garasjen blir stående lenger fra vegen, kirken og naboeiendommer. Brukere av garasjen får bedre plass foran garasjen og kortere vei til garasjen. 2
Sak 1/08 Omsøkt plassering vil medføre at del av garasjen blir stående på regulert friområde. For å erstatte arealet som går tapt i friområdet, har klagerne sagt seg villig omregulere deler av tomten som er regulert til boligformål til friareal. Vurdering Dispensasjon etter 7 er mest aktuell ved midlertidige og tidsbestemte unntak fra reguleringsplan. Normalt bør det ikke gis dispensasjon etter 7 for så omfattende avvik fra planen at de går utover rammen som kan karakteriseres som mindre vesentlig endring etter pbl. 28, jf. rundskriv T-5/84. Det er ikke aktuelt med midlertidig eller tidsbestemt unntak i den foreliggende sak. Endringer av reguleringsformålene regnes i de fleste tilfeller som vesentlig endring, for eksempel friområde til byggeformål. Det normale i en slik situasjon vil være at saken blir behandlet som en ordinær reguleringsendring etter plan- og bygningslovens 28 nr. 1. I begrunnelsen for klagen er det argumentert med at enkelte beboere får lang vei til garasje. Dette forholdet er vurdert i tidligere behandling og administrasjonen er enig i at dette er en relevant problemstilling. Argumentet er imidlertid ikke tillagt avgjørende vekt i favør av søker. I denne saken er det konkludert med at det ikke foreligger overvekt av hensyn som taler for dispensasjon etter pbl 7. Det er ikke fremkommet argumenter i klagen som begrunner at sektorleders avslag bør omgjøres. Dersom det skal gis tillatelse til oppføring av garasje som omsøkt, må dette evt. avklares i en egen reguleringssak. IV Saksbehandlers innstilling: Planutvalget tar ikke klagen til følge. Sektorleders vedtak i sak nr. PUV 155/07 opprettholdes. Saken sendes til fylkesmannen i Nordland for endelig behandling, jf. pbl. 15. Sandnessjøen, den 08.01.08 V Sektorleders innstilling: Einar B. Sund Avd.ing. Saksbehandlers innstilling tiltres. Sandnessjøen den 08.01.08 VI Administrasjonssjefens innstilling: Sektorleders innstilling tiltres. Sandnessjøen den 9.1.08 Bjørn Frammarsvik Sektorleder Arve Berg for Edith Holand administrasjonssjef 3
Sak 1/08 4
Alstahaug kommune Sak nr.: Behandlende organ i saken: Dato: 32/04 Fast utvalg for plansaker 09.09.2004 21/06 Fast utvalg for plansaker 04.05.2006 30/06 Fast utvalg for plansaker 14.09.2006 41/06 Kommunestyret 25.10.2006 8/07 Fast utvalg for plansaker 08.02.2007 8/07 Fast utvalg for plansaker 17/07 Fast utvalg for plansaker 19.04.2007 28/07 Kommunestyret 23.05.2007 2/08 Fast utvalg for plansaker 17.01.2008 Saksbehandler: Ellen-Karin Kolle Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Kommunestyret Dok. offentlig: x Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig x Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: Ja Nei Etter Særlov: x Ja Nei Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 04/1359 Arkivnr.: L12 KLAGE PÅ REGULERINGSPLAN FOR OMRÅDET TORGET - JØRGEN B. JAKOBSENS GT. I Saksdokumenter (vedlagt): Klage fra Alsten Eiendom AS, 18.06.07 med takseringsrapport som vedlegg Brev til Alsten Eiendom AS med informasjon om klagerett, datert 11.06.07 Saksprotokoll og utredning kommunestyret, sak 28/ 07, 23.05.07 Forslag til reguleringsplan for området Torget Jørgen B. Jakobsens gt. med tilhørende reguleringsbestemmelser, vedtatt av kommunestyret 25.10.06, sak 41/ 06 II Saksdokumenter (ikke vedlagt): Planutvalget 19.04.07, sak 17/07 Saksprotokoll og utredning kommunestyret, sak 41/06, 25.10.06 Kommunedelplan for Sandnessjøen sentrum, datert 16.02.93 III Saksutredning: Bakgrunn Reguleringsplan for området Torget Jørgen B. Jakobsens gate med tilhørende bestemmelser ble vedtatt i kommunestyret den 25.10.06, sak 41/06. Vedtaket ble påklaget av Alsten Eiendom AS i brev datert 06.12.06. Taksering av eiendommen ble oversendt i brev, datert 05.02.07. Planutvalget behandlet klagen den 08.02.07, sak 8/7. Saken ble da utsatt i påvente av befaring. 5
Sak 2/08 Den 19.04.07 behandlet planutvalget saken etter befaring. Følgende ble da vedtatt: Planutvalget anbefaler at klagen tas delvis til følge, og foreslår følgende endring overfor kommunestyret: Kommunestyret ber administrasjonen korrigere gjeldende plan ved at området F3 tas ut og at disse arealene innlemmes i BFK2. I reguleringsbestemmelsene stilles det krav om utenomhusplan. Kommunestyret vedtok følgende den 23.05.07, sak 28/07: Kommunestyret tar klagen delvis til følge og vedtar flg. endring av planen: Avgrensingen mellom området F3 og område P5 justeres slik at P5 utvides med en bredde på 3 meter i sørvestlig retning. Vedtaket med informasjon om klagerett ble oversendt Alsten Eiendom AS i brev, datert 11.06.07. I brev, datert 18.06.07, påklager Alsten Eiendom AS vedtaket i kommunestyret. Kopi av klagen følger som vedlegg til saken. Klage fra Alsten Eiendom AS Det klages på at deler av eiendommen til Alsten Eiendom reguleres til friareal (F3) og statusen spesialområde bevaring på bygningen. I klagen stilles det spørsmål ved om hvordan det kan kreves utomhusplan når det eneste tilgjengelige arealet er foreslått omregulert og ekspropiert. Det stilles videre spørsmål ved om hvordan kommunestyret mener klagen til Alsten Eiendom AS er tatt til følge. Arealet avsatt til friområde, F3 Det bemerkes videre påstanden om at parkering på F3 må skje via P5 er feil. Adkomst skjer også via den sørlige delen av bygget. Alsten Eiendom AS mener videre at det er uinteressant hvorvidt området P5 er bratt og uegnet til å parkere på. Man er ikke fornøyd med vurderingen om at man skal komme tilbake til en parkeringsløsning når område F3 er innløst og tatt i bruk som friområde. Bevaringsformål på eiendommen Når det gjelder bevaringsformålet på bygget, argumenteres med at tilbakeføring til opprinnelige standard ikke lar seg realisere økonomisk. Det vises her til taksten av eiendommen. Alsten Eiendom AS mener taksten er grunnlag for endret arealbruksformål, og man er kritisk til at taksten ikke kommenteres i saksutredningen. Klager viser til SEFRAK-registreringene, der vern anbefales under forutsetning av tilbakeføring. Det stilles spørsmål ved hva som blir konsekvensen av at nåværende eier ikke har midler til å tilbakeføre bygningen. Alsten Eiendom AS viser til kommunens manglende bevaring av Kinabygget som har høy vernestatus i SEFRAK-registreringene. Det påstås at kommunen har søkt om å få rive bygget. Det presiseres at tidligere saksutredning er dårlig håndverk p.g.a. neglisjering av opplysninger. Det vises da til at dokumentasjon av inntekter og takst ikke er kommentert. Vurdering Intensjonen med reguleringsplan for området Torget Jørgen B. Jakobsens gate og øvrige reguleringsplaner i sentrum er å følge opp anbefalningene i kommunedelplan for sentrum, datert 16.02.93. Da mesteparten av områdene i sentrum nå er regulert, blir kommunedelplan for sentrum anbefalt opphevet i kommunedelplan for Sandnessjøen. I kommunedelplan for sentrum, 16.02.93, er kvartalet som omfattes av reguleringsplan, avsatt til spesialområde bevaring. Det er den helhetlige trehusbebyggelsen i området som er 6
Sak 2/08 bakgrunn for denne betegnelsen. At kvartalet er avsatt til bevaring betyr ikke at hver enkelt bygning er i like god stand og har bevaringsverdi i seg selv. Målet med denne statusen er at man skal jobbe for å opprettholde kvartalets helhetspreg med trehusbebyggelse. Tilbakeføring av bygningene innenfor området er et mål. Det er ikke foreslått bevaringsformål på de bygningene som ikke har bevaringsverdi i dag.. Figur 1: Det er ikke bevaringsformål på bygningene som ikke er bevaringsverdige. 7
Sak 2/08 Figur 2: Det er bevaring av kvartalets helhetsbilde som er intensjonene i reguleringsforslaget. De enkelte bygningene innefor området har varierende verdi som enkeltelementer. I bakgrunn ser vi Alsten Eiendom As sin bygning. Alsten Eiendom AS sin bygning har en interessant historie, og har stor verdi for områdets helhetspreg. Dette er bakgrunn for bevaringsformålet på bygningen. At bygget ikke er vedlikeholdt og at det er ikke er bevart i sin opprinnelige form, betyr ikke at det ikke har bevaringsverdi. Når taksten ikke er kommentert, er det begrunnet med at den er uinteressant for vurderingen av bygningens bevaringsverdi. Det er bevaringsspørsmålet som skal vurderes reguleringssaken. Det vises for øvrig til vurderingene som er gjort i saksutredningen knyttet til den forrige klagen i saken. Figur 3: Alsten Eiendom As sin bygning har en interessant historie. F3 er foreslått som friområde på bakgrunn av mangel på grønne lunger i sentrum. Restene av hagen til det tidligere hotellet har potensiale til å bli trivelig grøntområde. Alsten Eiendom mener det er feil at adkomst til dette arealet må skje via P5. En adkomst via sørsiden av bygget, som antydet fra klager, forutsetter at man også må bruke naboeiendommen. Dette ansees derfor som en lite gunstig løsning. Til Alsten Eiendom AS sin merknad knyttet til terrengforholdene, bemerkes at det er svært viktig å vurdere dette i en reguleringssak. P5 er bratt og utligjengelig i dag. Det er derfor åpnet for, i bestemmelsene, for å gjøre terrenginngrep slik området blir mer egnet som parkeringsareal. Det er også foreslått en gangveg, G3, mellom Håreks gate og Torolv Kveldulvsons gate for å sikre tverrforbindelsen. Disse forholdene gjør adkomsten med bil til F3, som nå blir brukt til parkering, vanskelig. 8
Sak 2/08 Det bemerkes videre at det, i planforslaget, er foreslått å avsette mer areal til offentlig parkering langs Håreks gate (P2) enn det som er i dag. Nytt fortau mellom P2 og F3 er også foreslått. Opparbeidelsen av disse arealene samt F3 og G3 kan bidra til å gjøre denne delen av sentrum mer attraktivt. For næringsaktørene innenfor området er det svært viktig at parkeringsplassene realiseres snarest mulig. En arealbruksavklaring i reguleringsplan er imidlertid nødvendig før denne kantsteinsparkeringen kan opparbeides. Figur 4: Området foreslått som friareal (F3) har i dag adkomst via P5 som er bratt og lite tilgjengelig. Konklusjon Det er ikke noen nye momenter i klagen fra Alsten Eiendom, datert 18.06.07. Planutvalget anbefales derfor å opprettholde sitt vedtak, datert 14.09.06, der reguleringsplan ble vedtatt. Kommunestyret vedtok saken den 25.10.06. Kommunestyret sitt vedtak i sak 28/07, om at klagen delvis taes til følge ved at avgrensing mellom område F3 og P5 justeres slik at P5 utvides med en bredde på 3 meter i sørvest retning, anser ikke Alsten Eiendom AS for å være en imøtegåelse av klagen, datert 06.12.06, Denne klagen har stort sett det samme innholdet som klagen, datert 18.06.07. 9
Sak 2/08 IV Saksbehandlers innstilling: Planutvalget opprettholder kommunestyrets vedtak i sak 41/06, 21.10.06. Klage fra Alsten Eiendom As, datert 18.06.07, oversendes fylkesmannen i Nordland til endelig avgjørelse. Sandnessjøen, den 27.11.07 V Sektorleders innstilling: Ellen Karin Kolle arealplanlegger Saksbehandlers innstilling tiltres. Sandnessjøen den 03.12.07 VI Administrasjonssjefens innstilling: Sektorleders innstilling tiltres. Sandnessjøen den Bjørn Frammarsvik Sektorleder Arve Berg for Edith Holand administrasjonssjef 10
Alstahaug kommune Sak nr.: Behandlende organ i saken: Dato: 34/07 Fast utvalg for plansaker 12.07.2007 3/08 Fast utvalg for plansaker 17.01.2008 Saksbehandler: John Mardal Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Fast utvalg for plansaker Dok. offentlig: X Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig X Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: Ja Nei Etter Særlov: Ja Nei X Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 07/614 Arkivnr.: L12 SAK: 1. GANGS BEHANDLING AV PRIVAT REGULERINGSFORSLAG NOVIKVEIEN 15 OG 17 I Saksdokumenter (vedlagt): Planbeskrivelse m/ bestemmelser, datert 21.12.07 Plankart, datert 21.12.07 Sjekkliste, risiko- og sårbarhetsanalyse, udatert II Saksdokumenter (ikke vedlagt): Saksmappe, sak 07/614 III Saksutredning: Saken gjelder 1. gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan for Novikveien 15 og 17. Planforslaget er utarbeidet av Nordland teknikk as på vegne av tiltakshaver Sandnessjøen eiendomsservice a/s. Planutvalget behandlet i møte 12.07.07 forespørsel om igangsetting av planarbeidet. Igangsetting ble anbefalt. Det ble blant annet satt vilkår om tomteutnyttelse på maks 30 % BYA (bebygd areal). Planstatus for området er kommunedelplan for Sandnessjøen vedtatt 15.01.03 hvor området er regulert til forretningsformål. Planforslaget kommer videre i berøring med reguleringsplan for området mellom Slipen/Strandgata og Bjarnetjønna skole, vedtatt 08.02.01 ved at regulert busslomme langs Novikveien foreslås tatt bort. Forslagsstiller har under planarbeidet forespurt kommunen om muligheten for å regulere bort busslomme langs Novikveien. Det ble etter dette avholdt et møte mellom plansektor, kommunalteknisk sektor og Nordlandsbuss der konklusjonen ble at behovet for busslommen slik den er regulert, ikke er til stede. Utnyttelsesgraden er justert i henhold til nye regler for grad av utnytting som også skal ta høyde for parkeringsareal. 11
Sak 3/08 Planarbeidet er kunngjort i lokalaviser og ved tilskriving av naboer. Etter kunngjort igangsetting har det kommet merknader fra Fylkesmannen i Nordland og Nordland fylkeskommune. Det framkommer ikke om innspill fra fylkesmannen i Nordland er vurdert av planlegger/tiltakshaver. Saksbehandler har gjennomgått innspillene, saksbehandlers kommentarer i kursiv Fylkesmannen i Nordland: Beredskapsfaglig vises til at risiko- og sårbarhetsforhold skal vurderes tidlig i planprosessen. Kommentar: Det er utført en forenklet ROS-analyse. Miljøfaglig bemerkes at kommunen skal ivareta hensynet til barn og unge. Kommentar: Det er i planforslaget avsatt areal til lek tilsvarende 25 m 2. Saksbehandler anbefaler at det tilføres en tilleggsbestemmelse under fellesområde der det heter at lekeareal skal være opparbeidet før brukstillatelse/ferdigattest gis. Fylkesmannen forutsetter videre at støyforhold er vurdert i planbeskrivelsen og anbefaler inntatt planbestemmelse om støy. Kommentar: Planområdet grenser til Novikveien der det vil forekomme noe trafikkstøy i tillegg ligger området innenfor støysone 1 for helikopterlandingsplass ved sykehuset. Her er det ingen særskilte krav til støyavbøtende tiltak, jf. reguleringsplan for området mellom Slipen/Strandgata og Bjarnetjønna skole. Saksbehandler anbefaler at det innarbeides en tilleggsbestemmelse under..der det heter, Alle boenheter skal ha støynivå mindre enn Lden 55 db på uteplass og utenfor rom til støyfølsom bruk. Utenfor soverom skal maksimalt støynivå i natteperioden (23-07) ikke overstige L5AF 70 db. Krav til innendørs støynivå skal være tilfredsstilt med de krav til luftskifte/ventilasjon som følger av teknisk forskrift. Nordland fylkeskommune: Generelle planfaglige innspill. Konsekvensene av planforslaget: Det har vært ført en dialog mellom planlegger/tiltakshaver og administrasjonen. Etter saksbehandlers vurdering er det vanskelig å få en fullverdig god løsning på området ut fra tiltakshaver ønsker. Dette gir seg uttrykk i uteoppholdsarealet som blir liggende inneklemt og helt inntil veggen på boligene, videre vil dette kunne virke negativ for beboere av første etasje av den vestlige enheten. Parkeringsløsningen er ustrukturert og fører til at alt areal sør og øst for boligene blir trafikkareal. Mulighetene er imidlertid begrenset av byggegrensene mot veg, samt krav i forhold til parkeringsareal og minste uteoppholdsareal. Byggestilen er noe i konflikt med området i seg selv ettersom dette delvis er dominert av frittliggende eneboliger. Den ideelle utnyttelsen av tomta ville etter at området er vurdert i planprosessen vært å begrense utnyttelsen til en enkelt firemannsbolig. Dette ville gitt vesentlig bedre uteoppholdsarealer og ordnede parkeringsforhold. Saksbehandler vil likevel anbefale planforslaget lagt ut til offentlig ettersyn med endringer som innarbeides før offentlig ettersyn. Området ligger innenfor støysone 1 i forhold til helikopterlandingsplass. Her stilles ingen særskilte krav til støyavbøtende tiltak. IV Saksbehandlers innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 27-1. nr. 2 vedtar planutvalget å legge privat forslag til reguleringsplan for Novikveien 15-17 ut til offentlig ettersyn. Følgende endringer innarbeides i kart og bestemmelser før utlegging: 12
Sak 3/08 Bestemmelser: Under byggeområde tilføres; - Generelt for høydefastsettelsen er at høydene skal måles fra gjennomsnittlig nivå på planert terreng rundt bygningene. - Alle boenheter skal ha støynivå mindre enn L den 55 db på uteplass og utenfor rom til støyfølsom bruk. Utenfor soverom skal maksimalt støynivå i natteperioden (23-07) ikke overstige L5 AF 70 db. Krav til innendørs støynivå skal være tilfredsstilt med de krav til luftskifte/ventilasjon som følger av teknisk forskrift. Under fellesområde tilføres; -Lekeareal skal være opparbeidet før brukstillatelse/ferdigattest gis. Det tilføres en ny bestemmelse nr. 5 Spesialområde frisiktsone ved veg; - Innenfor frisiktsonen skal det være fri sikt over en høyde på 0,5 meter over de tilstøtende veiers plan. Arealene innen frisiktsonene må ikke på noe tidspunkt gis slik bruk at fri sikt hindres. Plankart: Det legges korrekt skravur på offentlig trafikkområde og parkeringsplasser. Pil for markering av avkjørsel vises i tegnforklaring. Sandnessjøen, den 08.01.08 V Sektorleders innstilling: John Mardal Arealplanlegger Saksbehandlers innstilling tiltres. Sandnessjøen den 08.01.08 VI Administrasjonssjefens innstilling: Sektorleders innstilling tiltres. Sandnessjøen den Bjørn Frammarsvik Sektorleder Arve Berg for Edith Holand administrasjonssjef 13