Planprogram for områderegulering Indre Øyrane framlegg

Planprogram for områderegulering Indre Øyrane framlegg

Innholdsfortegnelse 1. Forord... 3 2. Formål med planprogram og prosjektet... 3 2.1 Planprogram... 3 2.2 Prosjektmål... 3 3. Lovgrunnlag og krav til prosess... 3 3.1 Lovgrunnlag... 3 3.2 Krav til prosess... 4 3.2.1 Arbeidsopplegg... 4 3.2.2 Medverknad og informasjon... 4 3.2.3 Framdriftsplan... 5 4. Overordna planar og føringar... 5 4.1 Nasjonale mål... 5 4.2 Rikspolitiske retningslinjer (RPR)... 6 4.3 Lover og forskrifter... 6 4.4 Regionale føringar og retningslinjer... 6 4.5 Lokale føringar og retningslinjer... 6 5. Dagens situasjon... 7 5.1 Lokalisering av planområdet... 7 5.2 Bruk av planområdet... 8 6. Framtidig bruk... 8 6.1 Innleiing... 8 6.2 Reguleringsformål... 9 6.3 Planavgrensing... 10 6.4 Detaljeringsgrad, krav om detaljplanar... 10 6.5 Fokusområde i områdereguleringa... 10 6.6 Eigedomstilhøve... 11 7. Konsekvensar for miljø og samfunn... 11 7.1 Metode... 11 7.2 Omtale av utbyggingsalternativ... 11 7.2.1 0-alternativet... 11 7.2.2 Utbyggingsalternativet... 11 7.3 Tema som skal greiast ut... 12 7.3.1 Landskapsbilde... 12 1

7.3.2 Nærmiljø og friluftsliv... 12 7.3.3 Naturmiljø... 12 7.3.4 Kulturmiljø... 12 7.3.5 Naturressursar/landbruk... 12 7.3.6 Infrastruktur/trafikale tilhøve... 12 7.3.7 Universell utforming... 13 7.3.8 Born og unge sine interesser... 13 7.3.9 Kjøpesenter... 13 7.4 Ros-analyse... 13 7.4.1 Generelt... 13 7.4.2 Flaum/havnivå... 13 7.4.3 Stabilitet i grunnen... 13 7.4.4 Ureining... 13 7.5 Samanstilling av utgreiingane... 14 2

1. Forord Framlegg til planprogram for områdereguleringsplan for Indre Øyrane er utarbeidd av Førde kommune i samarbeid med grunneigarane Torbjørn Berqvam, Bjarte Roska og Coop Eigedom Vest Øyrane ved Arild Meisterplass. Ansvarleg styresmakt for handsaming og godkjenning av planprogrammet er planutvalet i Førde kommune. Bystyret skal godkjenne områdereguleringsplanen. Framlegg til planprogram vert kunngjort i avisa Firda og lagt ut til offentleg ettersyn i 6 veker. Planprogrammet er elles tilgjengeleg på kommunen si nettside www.forde.kommune.no Det vert også sendt til aktuelle partar for uttale. 2. Formål med planprogram og prosjektet 2.1 Planprogram Formålet med planprogrammet er å: - avgrense planoppgåva - klargjere konsekvensar og problemstillingar - avklare utgreiingsbehov i høve miljø og samfunn - fastsette råmer og føringar for planarbeidet - gje høve til tidleg medverknad - sikre ei politisk forankring Planprogrammet inneheld framlegg til emne og tilhøve som det er relevant å greie ut og drøfte nærare i samband med planprosessen. Det fastsette planprogrammet skal vere forpliktande, og ligge til grunn for utarbeiding av områdeplan med konsekvensutgreiing. 2.2 Prosjektmål Det er ikkje fastsett reguleringsplan for nordre del av Indre Øyrane, slik at arealdelen til kommuneplanen gjeld for området. Kommunen sit soleis med eit lite eigna verktøy til å handsame saker i området, og regulering av området er naudsynt for å legge klare råmer for framtidig bruk. Prosjektet vil også omfatte utgreiing av mogleg veg frå Indre Øyrane til framtidig byggefelt i Førdslia. Bystyret gjorde vedtak om dette den 28.5.15 i samband med arealdelen: «a) Det bør sikrast ein korridor frå Indre Øyrane til framtidig byggefelt i Førdslia.» Ny områdeplan vil erstatte gjeldande reguleringsplanar i området. 3. Lovgrunnlag og krav til prosess 3.1 Lovgrunnlag Heimlar for krav om planprogram er plan- og bygningslova 4-1, og 5 i forskrift om konsekvensutgreiing (FOR-2014-12-19-1726). I 4-1 i plan- og bygningslova står det m.a. at «for reguleringsplaner som kan ha vesentlege verknader for miljø og samfunn, skal det 3

som ledd i varsling av planoppstart utarbeidast eit planprogram som grunnlag for planarbeidet». I Forskrift om konsekvensutgreiing 2, skal «følgjande planar og tiltak alltid handsamast etter forskrifta; bokstav d): «områdereguleringer, og detaljreguleringer på mer enn 15 dekar, som omfatter nye områder til utbyggingsformål». Vidare heiter det i 3 a) at områdereguleringar som inneber andre vesentlege endringar i kommuneplan gjeve i 2 d) skal vurderast nærare etter vedlegg III. Bokstav d) i vedlegg III omtalar m.a. ein førekomst av ein prioritert art eller økologisk funksjonsområde for ein prioritert art skal handsamast setter forskrifta. Områdeplanen vil omfatte større ubygde områder enn 15 dekar som er sett av til utbygging i arealdelen. Våtmarksområdet Løken er eit økologisk funksjonsområde som inneheld prioriterte artar. Planen utløyser krav om konsekvensutgreiing i medhald av forskrifta 2 d) og 3 a). 3.2 Krav til prosess Utarbeiding av områdereguleringsplan skal følgje planprosess skildra i kapittel 12 i plan- og bygningslova. Det er krav om planprogram og konsekvensutgreiing. 3.2.1 Arbeidsopplegg Områderegulering er ei kommunal oppgåve der kommunen sjølv i utgangspunktet gjennomfører alle delar av planprosessen. Kommunen kan likevel la private utarbeide framlegg til områdeplan (jf. PBL sin 12-2). Planarbeidet vil bli gjennomført av privat firma, og kommunen er med å legge råmer for arbeidet. Det har skal gjennomførast møter mellom konsulent og Førde kommune med jamne mellomrom i heile planprosessen, i tillegg til informasjonsutveksling per telefon og e-post. Kommunen skal delta aktivt gjennom heile planprosessen med styring for å ivareta kommunen sine tankar og mål for innhaldet i områdeplanen. I tillegg skal tre av dei største grunneigarane med ubygde område, ev. deira representantar, delta på møter etter behov. Alle grunneigarar skal haldast orientert med kopi av brev og møtereferat, og kallast inn til møte etter behov. Samarbeidet med offentlege instansar vil skje i form av møter, og gjennom dialog og innspel i samband med varsel om oppstart og høyringar. Planprogram og høyringsforslag av områdeplanen vil bli politisk forankra gjennom handsaming i planutvalet i Førde kommune. 3.2.2 Medverknad og informasjon Planprogrammet vert lagt ut til offentleg ettersyn i 6 veker samstundes som start av arbeidet med områdereguleringsplan vert kunngjort. Private og offentlege partar og interessentar blir tilskrivne og invitert til å kome med innspel og synspunkt knytt til planarbeidet. Planframlegget skal drøftast med planforum før høyring og offentleg ettersyn. 4

Planprogrammet og varsel om oppstart blir kunngjort i avisa Firda og på nettsidene til Førde kommune. I tillegg blir papirutgåve lagt fram til gjennomsyn på servicetorget i rådhuset i Førde. Det vil bli vurdert undervegs i prosessen om det er behov for å arrangere folkemøte, eventuelt vil det bli gjennomført i samband med utlegging av områdereguleringsplanen til offentleg ettersyn og høyring. Varsling og høyring av områdereguleringsplanen vil skje på same måte som for planprogrammet. 3.2.3 Framdriftsplan Tabellen under viser ei oversikt over tenkt framdrift i arbeidet. Saksmengde og møteplanar vil vere førande for kva tidspunkt kommunen kan handsame planen. Fasar I planarbeidet Framdrift Samarbeid og Ansvar medverknad Utarbeiding av framlegg til September Kommunen Førde kommune planprogram Kunngjering start av planarbeid og September - oktober Kunngjering og Førde kommune høyring av framlegg til planprogram brev til partar Fastsetting av planprogram Desember Kommunen Førde kommune Val av konsulentteneste Desember Grunneigarar og kommunen Grunneigarar og kommunen Utarbeiding av framlegg til områdereguleringsplan og konsekvensutgreiing (KU) Desember - mai 2016 Grunneigarar, offentlege og private partar Offentleg ettersyn mai - juni 2016 Eventuelt folkemøte, kunngjering og brev til partar Handsaming av merknader August 2016 Kommunen - avklaringar med partar Revidering av plankart og planomtale. Eventuelt nytt offentleg ettersyn September oktober 2016 Kommunen og grunneigarar Konsulent, Førde kommune Førde kommune, konsulent Førde kommune Førde kommune Vedtak av områdereguleringsplan November 2016 Kommunen Førde kommune Kunngjering av vedtak November 2016 Kommunen Førde kommune Klagefrist vedteken plan Desember 2016 Kommunen Førde kommune 4. Overordna planar og føringar 4.1 Nasjonale mål Overordna politiske mål i stortingsmeldingar, handlingsplaner, direktiv og konvensjonar skal leggast til grunn ved planlegginga. Dette gjeld mål om redusert klimautslepp, redusert transportbehov, estetiske omsyn til landskapet, alle skal ha høve til friluftsliv, sikring av biologisk mangfald, sikring av eit representativt utval av kulturminner og kulturmiljø, redusert omdisponering av dei mest verdifulle jordbruksressursane, naturmangfald, klimaendringar, tilgjenge for alle m.m. 5

4.2 Rikspolitiske retningslinjer (RPR) Planen må ta omsyn til nokre rikspolitiske retningslinjer: - RPR for å styrke barn og unges interesser i planlegginga - RPR for samordna areal- og transportplanlegging - RPR for kjøpesentre 4.3 Lover og forskrifter I tillegg til plan- og bygningslova (PBL) og forskrift om konsekvensutgreiing gjeld ei rekkje sektorlover (t.d. naturmangfaldslova, kulturminnelova, ureiningslova, vassressurslova m. fl.) som har føresenger om disponering av areal og naturressursar. 4.4 Regionale føringar og retningslinjer - Verdiskapingsplan for Sogn og Fjordane (2014) - Interkommunal strategisk næringsplan for Sunnfjord (2014) - Regional plan for fysisk aktivitet, idrett og friluftsliv (2013 - Regional transportplan (2013) - Regional planstrategi - Fylkesdelplan for klima og miljø (2009) - Fylkesdelplan for arealbruk (2000) 4.5 Lokale føringar og retningslinjer - Kommuneplanen sin arealdel (2015) - Kommuneplanen sin samfunnsdel (2014) - Kommunedelplan (KDP) for fysisk aktivitet, idrett og friluftsliv 2014 2017 (2014) - Kommunedelplan trafikk Førde sentrum (2013) - Interkommunal planstrategi (2012) - Kommunal planstrategi (2012) - Kommunedelplan energi, miljø og klima 2010-2015 (2010) - Forvaltningsplan for elva Jølstra (1997) Reguleringsplanar - Rundkøyring Øyrane (2005) planid 1432 20040008 - Indre Øyrane Søre del (2005) planid 1432 20030004 - Øyra gbnr 21/456 m.fl. (2001) planid 1432 20010006 Pågåande planar Det er varsla start av områderegulering for Ytre Øyrane. 6

5. Dagens situasjon 5.1 Lokalisering av planområdet Planområdet er vist på figur under. Området ligg på ei elveslette som er om lag flatt, og ligg i hovudsak ca. 2 m.o.h. Ubygd areal er planert som jordbruksareal mot vassområde. Førde kyrkje og Kyrkjevollen ligg på ei høgde like aust for planområdet. Frå sjøvegen var det tidlegare utsyn austover Øyrane mot kyrkja og Kyrkjevollen. I dag kan ein sjå kyrkja og Kyrkjevollen frå Naustdalsvegen. I nord hevar terrenget seg mot Førdsnipa, medan dei flate områda i sør og vest er bygd ut med vegar og næringsareal. Det ligg bustader både i nord og aust for planområdet. Vassområdet rundt Øyrane er restar av det gamle elveløpet til Jølstra. Før 1780 gjekk elveløpet til Jølstra i dette vassområdet, og området ligg att som ein kroksjø etter at elva tok nytt løp. Området vert i dag kalla Løken. Delar av vassområde er smalt, og låg gjennomstrøyming av vatn gjer at delar av området gror att. På nordsida av Løken låg den gamle tettstaden til Førde og landingsstad for båtar. Løken er registert som ein prioritert naturtype brakkvasselta med svært stor verdi i miljødirektoratet sin naturbase. Forvaltningsplan for Jølstra (1997) omtalar Løken. Utdrag frå Forvaltningsplan for Jølstra (1997): 7

5.2 Bruk av planområdet Store delar av området vert nytta som jordbruksareal. Øyrane vidaregåande skule ligg om lag midt i området, og Sunnfjord energi har etablert nettstasjon i nord. Område vest for Naustdalsvegen er bygd ut til næringsareal og bustader langs elvekanten til Jølstra. Området vert mykje nytta som gjennomgangsåre og turområde. Vassområdet vert sporadisk nytta til padle-/kanoutfart. Våtmarksområde med standsone vert mykje nytta av m.a. fuglar. Tilkomst til området skjer frå etablert køyreveg frå Rv5 Naustdalsvegen som går gjennom Førde sentrum 6. Framtidig bruk 6.1 Innleiing Dette flotte området ligg like nord for sentrum, og vil vere inngangspartiet til bykjerna. Det vil vere viktig å utvikle dette til eit attraktivt nærområde som støttar opp om eit levande og aktivt sentrum. Eit sentrumsnært område vil ha ei høg utnytting, og må etablere gode og effektive kommunikasjonsvegar/ infrastruktur med gode tilhøve for gåande og syklande. Planområdet ligg innafor Øyrane - Hafstad som er definert i arealdelen som eit senter innafor Førde tettstad med tilhøyrande funksjonskrav. Føresegna til arealdelen 2.2.2 listar opp kva funksjonar som kan etablerast i området, og kva funksjonar om ikkje bør etablerast i området. Området er nærare omtale i planomtalen kap. 6.3.3, sjå vedlegg. Regulering er naudsynt med omsyn til å legge klare føringar for framtidig bruk av området. Det vert lagt til rette for bustader i blokk, tett/låg bustadform, næring, kontor, forretning og offentleg tenesteyting. I tillegg har politikarane fatta vedtak om at kjøpesenter kan vere med i vurderingane i ein områdeplan. Dette må avklarast i planprosessen. Løken er eit viktig våtmarksområde og planprosessen må avklare bruk og vern av området. Grønområde, møteplassar og uteopphaldsareal langs vassdraget må også vurderast i denne samanhengen. Det skal greiast ut høve for vegløysing over Indre Øyrane til Førdslia. Dette skal omtalast i eigen rapport, og resultatet av dette må ev. visast i planen. 8

6.2 Reguleringsformål Øyrane-Hafstad er sett av til kombinert formål med høve til følgjande funksjonar, jf. 2.2.2 i føresegna til arealdelen: Bustader o Bustader i blokk o Tett/ låg bustader o Eksisterande einebustader Varehandel inklusiv daglegvare o Varehandelen som naturleg høyrer heime i sentrum skal primært leggast til Sentrum. o Daglegvarehandelen, skal primært knytast til Sentrum og reine bustadområde. Bensinstasjonar Kontor Kultur, idrett og utdanning Offentleg tenesteyting. Lett industri/ montering/ innandørs lager Grønstrukturar, torg, plassar og anna uteopphaldsareal I retningslinjene står det at kjøpesenter kan vere med i vurderingane i ein områdeplan avgrensa til den sørlege delen av Indre Øyrane, på eit område som i dag er regulert til næringsareal (F/K). Det bør ikkje vere storhandelkonsept, bilbutikkar/verkstad, støyande aktivitetar og anna ureining som er i konflikt med bustader, store parkeringsflater på bakkeareal. Det står vidare i 3.1.1 at det skal setjast minimum 26 daa til offentleg tenesteyting, og endeleg avgrensing av føremålsgrenser og tilhøva til Løken skal fastsetjast i områderegulering. Private grunneigarar ynskjer å utvikle attraktive bustader med fokus på god tilrettelegging og teneste slik at fleire kan bu i heimen til høg alder. Coop Vest Eigedom Øyrane ynskjer å etablere kjøpesenter på eigedomen i sør. Kommunen vil ha trong for om lag 30 nye institusjonsplasser i 2025, noko som vil utløyse trong for utvida sjukeheimstilbod. Det må settast av areal til dette i nærleiken til eksisterande helsetun. Det vil i tillegg vere trong for ny barnehage i området. Eksisterande næringsaktivitet med m.a. lett industri, vaskeri m.m. i området vest for Rv 5, kan halde fram med vidare tilpassing og utvikling. Sunnfjord energi planlegg utviding av eksisterande nettstasjon, og treng areal til dette. Det er framleis uklart om fylkeskommunen ynskjer areal til utviding av Øyrane vidaregåande skule. Det har vore drøftingar om samlokalisering av fagskulen og yrkesfag på Indre Øyrane som vil krevje meir areal, men kommunen har ikkje fått konkrete innspel til det. Løken skal setjast av som våtmarksområde. Området langs vassdraget skal det settast av grønområde, park, friområde eller anna uteopphaldsareal. 9

Det vert lagt inn nye vegar og gang-/sykkelveg i utbyggingsområde. Ny og eksisterande utbygging bør tilpassast/inndelast i ein kvartalsstruktur. 6.3 Planavgrensing Grensa til planområdet vert sett i motsett side av reinekanten til Løken i nord, aust og sør medan grensa i vest vert sett til midtlinje Rv 5, vegen til Øyrane og elva Jølstra. 6.4 Detaljeringsgrad, krav om detaljplanar Hensikta med områdeplan som plantype er i hovudsak å gje ei overordna regulering i eit større samanhengande område, dvs. avklare og fastsette hovudgrepa i arealbruken. For dei fleste utbyggingsområda er det aktuelt å avklare detaljane i detaljreguleringsplan. 6.5 Fokusområde i områdereguleringa Det skal leggast vekt på bukvalitet for alle aldersgrupper, med tilgang til gode uteområde. Høg og effektiv utnytting av areala. Lett tilgjengeleg areal som stimulerer born og unge til allsidig aktivitet. Utforming av gode møteplasser, «byrom» og «snarvegar» med lett tilkomst. Godt og berekraftig samspel mellom våtmarksområde og grøntområde. Parkering skal i hovudsak skje under bakken. 10

Det skal leggast vekt på miljø og tryggleik med fortau/ gangveg langs alle veger med biltrafikk. Bruk av sykkel skal fremjast som framkomstmiddel. Infrastruktur som bind saman sentrum i sør og områda i aust med bru. 6.6 Eigedomstilhøve Det er i hovudsak private grunneigarar i området. Sogn og Fjordane fylkeskommune eig areal til Øyrane vgs. Naustdalsvegen er riksveg, og vegen Øyrane er kommunal veg. 7. Konsekvensar for miljø og samfunn 7.1 Metode Konsekvensutgreiinga skal gjennomførast i tråd med føringar gjeve i Forskrift om konsekvensutgreiingar av 26.06.2009, revidert 2014. Konsekvensutgreiinga skal ta utgangspunkt i Statens vegvesen si Handbok 140 Konsekvensanalyser, og metoden for ikkje prissette tema. Utgreiinga skal delast inn i følgjande fagtema: landskapsbilde, nærmiljø og friluftsliv, naturmiljø, kulturmiljø og naturressursar. I tillegg skal desse tema greiast ut; infrastruktur/trafikkale tilhøve, universell utforming, born og unge sine interesser, kjøpesenter. Ved vurdering av konsekvensar for desse tema vil prinsipp frå metodikken vere verbale framstillingar og vurderingar. Konsekvensutgreiinga skal byggje på eksisterande kunnskap gjennom innhenting av data frå offentlege databasar, lokal skriftleg dokumentasjon, samt synfaring og registrering på staden. 7.2 Omtale av utbyggingsalternativ 7.2.1 0-alternativet Inngrepa skal vurderast opp mot det å ikkje gjennomføre noko utbygging. Det vil seie at ein held på dagens situasjon i samsvar med gjeldande plan for Indre Øyrane (arealdel og gjeldande reguleringsplanar). Ved utgreiing av 0-alternativet er det viktig å vurdere og omtale tilhøve som vil forsterke dagens problem dersom tiltaket ikkje blir gjennomført. I konsekvensanalysen som skal gjennomførast som del av planarbeidet blir 0-altenativet brukt som samanlikningsgrunnlag. Det vil seie at alle konsekvensar av det nye tiltaket må målast opp mot konsekvensane ved ikkje å gjennomføre tiltaket. 7.2.2 Utbyggingsalternativet Alternativet omfattar ei tilrettelegging for utbygging av jordbruksareal til bustad, næring, kontor, forretning, kjøpesenter og offentleg tenesteyting. Område til Øyrane v.g.s. og nettstasjon skal utvidast, eksisterande næringsområde i vest skal utviklast og rustast opp. Bruk av Løken skal avklarast. 11

7.3 Tema som skal greiast ut Framlegg til tema som skal greiast ut er vurdert etter forskrifta og tilhøve ved reguleringsplanen som kan gje konsekvensar for miljø, naturressursar og samfunn. Konsekvensutgreiinga skal i følgje 9 ta utgangspunkt i eksisterande kunnskap - og om nødvendig oppdatere den. 7.3.1 Landskapsbilde Planlagd utbygging innafor planområdet vil føre til at dagens landskap vert endra. Greie ut landskapet i dag og framtidig situasjon. Vurdere påverknad av landskap, kulturlandskap, elvedelta, Løken, historisk landskap (kyrkja, Sjøahola) nær og fjernverknad. Ved fastsetting av høgde og plassering, vert det lagt vekt på at utbygginga skal få ei god tilpassing i høve bybildet. Enkel 3D volumstudie med omsyn til høgder og byrom. 7.3.2 Nærmiljø og friluftsliv Avklare dagens og framtidig bruk av området til rekreasjon og friluftsliv. Vurdere om området ved tilrettelegging kan få auka kvalitet og bruksfrekvens. Det skal vere god tilkomst til grøn- og vassområda. 7.3.3 Naturmiljø Omtale naturverdiar, biologisk mangfald og naturmangfald, jf. Naturmangfaldlova. Våtmarksområde Løken skal vurderast særskild. Dagens tilstand skal kartleggast og utbygginga sin verknad på området. Det skal vurderast om det bør gjennomførast tiltak som vil auke kvaliteten til området utan at naturkvalitetane vert redusert eller skada. Byggegrense mot vassområde må avklarast. Utgreiinga må også sjå på mogleg utbygging i elvekanten mot Firda Billag sin eigedom, samt ei forlenging av eksisterande kanal i ei urban utforming. 7.3.4 Kulturmiljø Det er ingen kjende registreingar i planområdet. Ein kan ikkje sjå at kulturminne eller kulturmiljø blir råka av utbygginga. Dersom ikkje slike blir avdekka i planprosessen, ser ein ikkje trong for vidare utgreiing. 7.3.5 Naturressursar/landbruk Det er om lag 123 dekar fulldyrka jordbruksareal som vert nytta til grasproduksjon i dag. Dette arealet har vore sett av til byggeformål allereie i kommuneplanen sin arealdel frå 1997. Det må gjerast ei vurdering av konsekvensar for landbruket ved utbygging av dette arealet. 7.3.6 Infrastruktur/trafikale tilhøve Trafikk skal greiast ut i høve dagens trafikksituasjon og endringar som følgje av ny utbygging av området. Det er viktig å legge til rette for trygge gang- og sykkelvegar fram til og internt i området, slik at ferdsel og leik skal vere trygg. Det skal vurderast ein kvartalsstruktur for heile planområdet. - Ny overordna veg mellom Langebruvegen og Naustdalsvegen. - Greie ut behov for 4. trafikkarm frå rundkøyring i nord. - Interne vegløysingar med bru over Løken, og kryssløysingar. - Fortau, gang- og sykkelveg. - Trafikkløysingar for tilkomst, parkering for bil og sykkel. 12

- Mogeleg strandpromenade. - Utbyggingsrekkjefølgje. Det må vurderast om det auka trong for tilrettelegging for vassforsyning, avlaup og straum m.m. 7.3.7 Universell utforming Tilrettelegging for alle er eit overordna mål i planarbeidet. Grad av universelt utforma bygningar, samt UU-tilrettelegging av tilkomst, uteopphaldsareal og trafikkløysingar skal og vere førande prinsipp. Områdereguleringsplanen vil ikkje omfatte detaljerte planar for bygg og uteområde. Planen må stille krav om at omsynet til universell utforming må takst vare på ved seinare detaljplanlegging. 7.3.8 Born og unge sine interesser Omtale av born og unge sin bruk av området i dag. Høve for framtidig bruk av området, og konsekvensar for barn og unge med tanke på trygg skuleveg, leik- og opphaldsareal ute. 7.3.9 Kjøpesenter Vurdere etablering av kjøpesenter etter forskrifta og kva verknader det vil ha for handel i sentrum og ev. konsekvens for potensiale i sentrum. 7.4 Ros-analyse 7.4.1 Generelt Det skal utarbeidast ei generell ROS-analyse for arealbruk i tråd med direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap (dsb) sin rettleiar og sjekkliste til fylkesmannen. ROSanalyse skal kartlegge sannsyn for at uønskja hendingar som kan inntreffe med vurdering av potensielle fare og konsekvensar for menneske, miljø, økonomiske verdiar og viktige samfunnsfunksjoner. Tilhøve som er spesielle for området og som må greiast ut nærare til dømes: 7.4.2 Flaum/havnivå Arealet ligg om lag 2 m over havet og grensar til vassdrag. Norges vassdrags- og energidirektorat har utarbeidd flaumsonekart for området. Det er kort avstand til sjø slik at ei stiging av havnivå vil verke inn på området. Det må vurderast kva tiltak som må gjennomførast for å sikre bygg og anlegg i høve flaum og havnivåstigning med utgangspunkt i år 2100. 7.4.3 Stabilitet i grunnen Området ligg på elveavsetning som er omarbeidd til jordbruksområde. Det kan vere leire i grunnen. Det er trong for undersøking av massane i grunnen ved ny utbygging av området. Det må avklarast trong for tiltak m.o.t. stabilitet og utbygging. Konsekvensar i anleggsfase og ved etappevis utbygging. 7.4.4 Ureining Kartlegge ureining frå tidlegare aktivitet som t.d. gamle deponi og eventuelle avrenningar frå området rundt Løken. Vurdere støy frå vegtrafikken og ev. tiltak for å nå tilfredsstillande støytilhøve. 13

7.5 Samanstilling av utgreiingane Dei ulike utgreiingane som er nemnt over skal samanstillast, og vise moglege konsekvensar av utbygginga. Aktuelle avbøtande tiltak og/eller trong for vidare utgreiing/undersøkingar, vert gjort greie for i dei enkelte tema. Konsekvensutgreiinga og ROS-analysen skal utarbeidast som eigen rapport, og presenterast i vedlegg til planomtalen. Hovudkonklusjonen skal innarbeidast i planomtalen. 14