Husbanken Kvartalsrapporten 2008/03
1 Kvartalsrapporten 3.kvartal 2008
Direktøren har ordet: Økte utfordringer i nedgangstider Krisen i finansmarkedene og det påfølgende økonomiske tilbakeslaget i verdensøkonomien har dominert mediebildet høsten 2008. Finanskrise, nedgangskonjunktur og økende arbeidsledighet medfører økte utfordringer for Husbanken. På den ene siden medfører svakere økonomisk utvikling og økende arbeidsledighet til at flere får vanskeligheter med å skaffe seg bolig eller å beholde boligen sin. På den andre siden får boligprodusentene store utfordringer på grunn av markedssvikt og mindre risikovillige bankforbindelser i det private markedet. Med den økonomiske utviklingen vi ser i dag, passer det godt at statsbudsjettet for 2009 på boligområdet har en tydelig boligsosial profil. Regjeringen gjennomfører en betydelig utvidelse og forenkling av bostøtteordningen. Det antas at opp til 50 000 flere husstander vil få bostøtte. Husbanken må i 2009 bistå kommunene ytterligere i forhold til de som sliter med å skaffe eller beholde boligen. Tiltak som forsterker kommunenes arbeid med å skaffe til veie flere kommunalt disponerte boliger blir her sentrale. I tillegg ligger det i budsjettet inne en veldig klar prioritering av startlån innenfor Husbankens totale låneramme på 12 milliarder kroner. Startlånet blir sentralt De aller fleste av landets 430 kommuner tilbyr startlån til boligetablering for økonomisk vanskeligstilte og ungdom i etableringsfasen. Tall i denne utgaven av kvartalsrapporten viser at antall startlån utbetalt fra kommunene har økt med 23 prosent de første ni månedene i år sammenliknet med samme periode i fjor. Samtidig, og noe overraskende, har antall kommuner som har rapportert at de har gitt startlån sunket med 10 prosent til 177. Det er altså ikke mer enn drøyt 40 prosent av landets kommuner som har rapportert om at de har gitt startlån i løpet av årets ni første måneder. Dersom det ikke er større etterslep i rapporteringen enn i fjor, er dette overraskende tall når vi tenker på hvordan økonomien har utviklet seg i år. Jeg tror vi vil se økt etterspørsel etter startlån neste år. Det er to hovedgrunner til det. For det første har de private bankene blitt mer forsiktige med å gi toppfinansiering. Dette vil øke etterspørselen etter startlån til boligetablering. Dernest viser tall fra namsmennene som er gjengitt i denne kvartalsrapporten at antall begjæringer om tvangssalg har økt med 11,8 prosent fra september 2007 til september 2008. Derfor håper og tror jeg at flere kommuner vil satse på å bruke startlån til refinansiering for å hjelpe innbyggere som får økonomiske problemer til å kunne beholde boligene sine. Fast rente med ned mot fire prosent kan være det tiltaket som bidrar til å få en husholdning over kneika slik at de kan fortsette å bli boende. Å jobbe for å få flest mulig kommuner til å bruke startlånet aktivt blir en stor og viktig oppgave for Husbanken i 2009. Utfordringer for byggenæringen Den andre store utfordringen i dagens økonomisk vanskelige situasjon er at byggenæringen er blant de næringene som først rammes i nedgangstider. Salget av nye boliger har falt, og ligger på et svært lavt nivå i forhold til hva det har gjort de siste årene. Videre melder Boligprodusentenes forening at det har blitt vanskeligere å få finansiering til nye boligprosjekter i de private bankene. Husbankens utlånspraksis strammes ikke inn som følge av finanskrisen. Vi fortsetter å tilby finansiering til prosjekter hvor det tas hensyn til våre kvalitetskrav knyttet til universell utforming og redusert energibehov. Jo høyere kvalitet utbygger legger inn i prosjektet, jo høyere på vår prioriteringsliste kommer søknaden. Prosjekter uten kvaliteter på våre satsingsområder kan ikke regne med lån fra Husbanken. 2
Husbanken har fått svært mange henvendelser fra boligprodusenter og privatpersoner som undersøker mulighetene for finansiering de siste månedene. Foreløpig har imidlertid ikke dette resultert i flere lånesøknader. Dette viser to ting. Utbyggerne vil ikke sette i gang nye prosjekter før de er mer trygge på at det finnes et marked for boligene de ønsker å bygge. Det viser også at Husbanken er avhengig av at de private bankene fortsetter å stille opp. Hvis ikke de private bankene gir byggelån, mellomfinansiering og toppfinansiering, som også kan gis gjennom startlån fra kommunene, hjelper det lite at Husbanken gir tilsagn om finansiering til bygging av nye boliger. 3
INNHOLDSFORTEGNELSE SAMMENDRAG... 5 RAMMER, FORBRUK OG RESULTAT... 7 ET VELFUNGERENDE BOLIGMARKED... 10 GOD INFORMASJON OM OG BALANSERT LOVREGULERING AV BOLIGSEKTOREN... 10 1.1.1Boliganalyseprosjektet... 10 GOD FINANSIERING AV BOLIGER I HELE LANDET... 11 1.2.1 Forsøksordning med tapsdeling... 11 1.2.2 Husbanken og utviklingen i pengemarkedet... 11 BOLIGER TIL VANSKELIGSTILTE PÅ BOLIGMARKEDET... 19 2.1 FOREBYGGE OG AVSKAFFE BOSTEDSLØSHET... 20 2.2.1 Opphold i midlertidig botilbud... 20 2.2.2 Fora for informasjons- og erfaringsutveksling - Oppfølging av strategien På vei til egen bolig... 22 2.4 PERSONER MED SVAK ØKONOMI SKAL KUNNE ETABLERE SEG I EGEN BOLIG... 24 rettet mot vanskeligstilt ungdom... 24 2.4.2 Boligtilskudd til enkeltpersoner og boligtilskudd til utleieboliger... 24 2.4.3 Startlån... 24 BYGGEPROSESSEN SKAL VÆRE GOD OG EFFEKTIV... 26 3.2 ØKT SERIØSITET OG FÆRRE BYGGEFEIL I NÆRINGEN... 26 3.2.1 Byggekostnadsprogrammet... 26 FLERE MILJØVENNLIGE OG UNIVERSELT UTFORMEDE BOLIGER OG BYGG... 26 4.1 ØKT ANTALL MILJØVENNLIGE BOLIGER OG BYGG... 26 4.1.1 Grunnlån til utbedring... 26 4.1.2 Nye energikrav i teknisk forskrift... 27 4.1.3 Forsøksbygging av passivhus... 27 4.2 ØKT ANTALL UNIVERSELT UTFORMEDE BOLIGER, BYGG OG UTEOMRÅDER... 27 4.2.1 Statistikk over heis i flerbolighus... 27 EFFEKTIV OG BRUKERORIENTERT FORVALTNING... 28 5.1 ÅPEN, BRUKERORIENTERT OG VELFUNGERENDE FORVALTNING AV VIRKEMIDDEL... 28 5.1.1 Mer fleksibelt system for låneforvaltning av startlån... 28 TABELLVEDLEGG... 29 4
Sammendrag Låneramme og tilskuddsordninger vil bli fullt ut disponert i 2008 Ved utgangen av 3. kvartal var 73 prosent av lånemidlene disponert, og 61 prosent av tilskuddsmidlene disponert. Årsaken til at ikke mer av tilskuddsmidlene er disponert er at enkelte ordninger har søknadsfrist i 3 kvartal og utbetaling skjer rundt årsskiftet. Det nye investeringstilskuddet er i produksjon. Ut i fra prognoser vil både låneramme og tilskuddsmidler bli fullt ut disponert. De foreløpige prognoser for utbetalingen av bostøtte, viser at det ligger an til et underforbruk på om lag 30 millioner i forholdt til budsjettet. En nærmere oversikt over forbruk, rammer og disponering av midler finnes på side 6 og 7. Uroen i finansmarkedene vil påvirke omfanget og situasjonen for vanskeligstilte på boligmarkedet og gi store utfordringer for Husbanken og dens virkemidler, særlig startlån og bostøtte. Økt bruk av startlån vil gi betydelige gevinster både i forhold til refinansiering av dyr gjeld, reetablering og etablering for første gang. Les mer på side 10. Bostedsløshet kan bare avskaffes gjennom bredt samarbeid mellom velferdsaktører I strategien "På vei til egen bolig" ble det opprettet systematisk samarbeid, informasjonsutveksling og erfaringsutveksling mellom en rekke aktører. Fora er nødvendig på alle plan for å holde trykket på satsing mot bostedsløshet. Husbanken har derfor i 2008 prioriterert opprettholdelse og styrking av det brede samarbeidet. De fleste fora er opprettholdt og videreutviklet etter evaluering. Statlig samarbeid sentralt er nødvendig for at utspill og prioriteringer skal samordnes. De regionale kontaktfora har bred deltakelse fra aktører innen strategien. Nettverkene opprettholdes, men har utviklet en strengere målstyring mot de kommuner og instanser som har størst utfordringer. Lokale samarbeidsformer mellom sektorene som arbeider med vanskeligstilte på boligmarkedet opprettholdes også. Husbankens katalysatorrolle er viktig for at det skal holdes fokus på denne brukergruppen. Les mer på side 21. Reduksjon i antall opphold i midlertidige botilbud Andelen personer som måtte opprettholde seg i midlertidige botilbud lengre enn 3 måneder ble redusert i perioden fra 2006 til 2007 fra 29 prosent til 21 prosent av totalt 4 500 personer. Antallet som fikk tildelt midlertidig husvære var uforandret fra 2006 til 2007. Andelen som gikk rett fra fengsel eller institusjon til et midlertidig botilbud har hatt en svak økning i perioden fra 2006 til 2007. Andelen var på hhv 4 og 3 pst av 4 500 personer. Andelen som ble tilbudt døgnovernatting uten kvalitetsavtale har vært stabil i samme perioden 2005 til 2007 på rundt 15 prosent. Utviklingen i variablene kan du lese om på side 18. I 2008 er det satt av 8 millioner kroner av kompetansetilskuddet som skal brukes til tiltak innenfor kriminalomsorgen. Totalt 9 prosjekter har mottatt støtte til dette formålet. Tre av prosjektene er omtalt i denne kvartalsrapporten. Les mer på side 8. Økning antall startlån Husbanken jobber aktivt for å øke bruken av startlånet, samtidig som det jobbes intensivt med å informere kommunene om Husbankens virkemidler. Bruken av startlån har økt i regionsentrene, mens antall kommuner som benytter startlånordningen er lavere ved utgangen av 3. kvartal 2008 enn på samme tidspunkt i 2007. Husbanken har lånt ut 3.6 mrd kroner til norske kommuner, en økning på 300 mill kroner fra 2007. Over 3 000 husholdninger har fått lån fra kommunene for til sammen 1,9 mrd kroner, en økning på hele 23 prosent fra 2007. Les mer på side 22. 5
Hovedtall fra Husbankens kvartalsrapport for 3. kvartal 2008 (alle tall gjelder perioden 1. januar til 30. september) Ordning/ utvikling 2007-2008 Antall lån/boliger Gj. Snitt. lån/tilskudd per bolig (1000 kr) Beløp tildelt 1 i mill.kr 2007 2008 Endring 2007 2008 Endring 2007 2008 Endring Boliger til vanskeligstilte Startlån 2452 3013 2 + 23% 614 683 +11,2 % 1506,2 1852,6 +23 % Boligtilskudd til enkeltpersoner 668 822 + 23% 248 224-9,0 % 165,4 184,3 +11 % Bostøtte, antall mottakere/beløp 96706 100119 + 3% 1779 1960 + 10 % 1830,3 1879,0 + 2 % per måned* Grunnlån til utleieboliger 137 99-28% 888 673-13 % 121,6 99,0-18 % Boligtilskudd til utleieboliger 400 619 + 54% 206 208,1 + 1 % 82,3 128,8 +56 % Universell utforming Grunnlån til oppføring** 2134 1552 - - - Grunnlån til utbedring** 391 108 - - - Energi og miljø Grunnlån til oppføring** 1492 1369 - - - Grunnlån til utbedring** 786 619 - - - Grunnlån oppføring totalt 3237 2615-19 % 1398 1672 + 19 % 4530,9 4372,9 +3 % Grunnlån til utbedring totalt 1655 2170 + 31 % 267 217-19 % 442,3 471,8 +6 % Stedsutvikling og byggeskikk Tilskudd til bolig-, by- og stedsutvikling, totalbeløp Kompetanse og formidling Kompetansetilskudd, antall prosjekter/totalt tilskuddsbeløp Formidling, antall arrangementer/deltakere Andre politikkområder 0 35 246 393 + 60 % 47,1 37,6-20 % 800/ 17000 500/ 10100 Barnehagelån, antall plasser 4932 5012 +1 % 237 267 3 + 22,% 1166,8 1341,2 +15 Tilskudd til studentboliger, antall hybelenheter/totalt tilskuddsbeløp 247 Forvaltning Lånemasse, antall lån/-beløp i 74495 72440-9,4 % 96,3 99,8 + 3 % mrd. Kr. Brutto tap på lån, totalbeløp i tusen 11,4 10,6-7 % **Statistikken gir ikke grunnlag for å beregne lån pr bolig i forhold til kvalitetene som boligen har. 1 Tildelte midler representerer forbruk, dvs hva som er utbetalt på de forskjellige ordningene. 2 Bergen kommune har hatt problemer med rapportering av startlån, derfor har ikke tallene blitt hentet inn via startsys som hos andre kommuner. 3 Gjelder tildelt beløp pr plass. 6
Del 1 Rammer, forbruk og resultat Ved utgangen av 3. kvartal er om lag 73 prosent av lånemidlene brukt, og 61 prosent av tilskuddsmidlene brukt. Lånerammen Det er gitt tilsagn for 73 prosent av lånerammen til Husbanken pr 30.09.08. Prognoser viser at lånerammen vil bli fullt ut disponert. Det ligger heller ikke an til at det blir noen kø på ordningen. Startlån 80 prosent av midlene som er satt av til startlånsordningen til kommunene er videretildelt av Husbanken ved utgangen av 3. kvartal. Av de 3 558 millionene som er lånt ut til kommunene er om lag 53 prosent blitt lånt ut fra kommunene til kundene. Kommunene har utbetalt startlån til 3013 husstander ved utgangen av 3 kvartal, en økning på 22 prosent i forhold til tilsvarende tall for 2007. Rapportene fra kommunene oppdateres stadig, så kvartalsvise tall er å regne for foreløpige tall. Et gjennomsnittlig startlån har økte med 11,2 prosent, fra 614 413 til 681 174 kroner de siste 12 månedene. Grunnlån 64 prosent av midlene som er satt av til grunnlån er tildelt per 30.09. Noe færre boliger har fått godkjenning for grunnlån til oppføring i 3. kvartal, enn på tilsvarende tid i 2007, 2 615 mot 3 237. Av de 2 600 boligene hadde om lag 1 700 tilgjengelighetskvaliteter og om lag 1 600 hadde miljøkvaliteter. 2 170 boliger har fått tilsagn om lån til utbedring for totalt 458 mill kroner. Dette er 31 prosent flere boliger enn på tilsvarende periode i fjor. 99 utleieboliger har ved utgangen av 3. kvartal fått godkjent tilsagn om grunnlån, mot 137 boliger på samme tidspunkt i 2007. Barnehagelån 81,9 prosent av rammen som er satt av til barnehagelån er disponert ved utgangen av september, noe som utgjør 1 752 millioner kroner. I gjennomsnitt er det tildelt 267 603 kr i lån pr plass, 5 012 plasser er finansiert. Husbankens ordning har bidratt til en vekst på 4 320 nye barnehageplasser. 14 prosent av plassene har mottatt lån til utbedring eller kjøp av brukte. Gjennomsnittlig kostnad pr barnehageplass har økt fra 241 829 til 272 696 kroner. Tabell 1.a Utlån - Ramme og disponering 4 av midler 1. -3. kv. 2008. Millioner kroner. Ordning Ramme 2008 Disponert 1. -3.kv. 2008 Prosentdel av rammen 4 Disponerte midler: midler som er fordelt (gitt tilsagn til låntaker) Tildelte midler: Representerer forbruk, hva som faktisk er utbetalt. Se oversiktstabell på side 6. 7
brukt Totalt... 13 000,0 9 428,4 72,5 Grunnlån... 6 408,0 4 118,3 64,3 Barnehagelån... 2 140,0 1 752,3 81,9 Startlån... 4 452,0 3 557,8 79,9 Tilskuddsramme - ramme og disponering av midlene Tabell 1.b Tilskudd - Ramme og disponering av midler 1. -3. kv. 2008. Millioner kroner Ordning Ramme 2008 Disponert 1. -3. kv. 2008 Prosentdel av rammen brukt Totalt... 4 113,9 2 501,1 60,8 Bostøtte... 2 437,4 1 620,6 66,5 Boligtilskudd... 641,5 562,7 87,7 - for kommunal videretildeling... 402,2 381,5 94,9 - direkte fra Husbanken... 222,0 171,0 77,0 - prosjekteringstilskudd... 8,1 6,4 79,0 - prosjektering til heis... 5,0 0,7 14,0 - tilstandsvurdering... 4,2 3,1 73,8 Tilskudd til bolig-, by-og stedsutv... 9,0 1,0 11,1 Kompetansetilskudd... 90,0 45,4 50,4 Regionalutvikling... 9,0 1,0 11,1 Studentboliger 2)... 153,0 0,0 Kompensasjonstilskudd... 774,0 270,4 34,9 - Oms.bol. og sykehjem... 500,0 0,0 0,0 - Skoleanlegg... 270,4 270,4 100,0 - Kirkebygg... 3,6 0,0 0,0 2) Ordningen sorterer under Kunnskapsdepartementet Bostøtte I september var det ett år siden innføringen av månedlige vedtak i bostøtten. Om lag 100 000 hustander mottok bostøtte i september, det er ca 3 prosent flere enn september 2007. Hver husstand mottar i gjennomsnitt 1960 kroner i bostøtte, og har en boutgift på 5 335 kroner, noe som utgjør en økning på hhv ti og fem prosent i forhold til 3. kvartal 2007. 40 prosent av husstandene har boutgifter over boutgiftstaket, mot 34 prosent av husstandene som mottok bostøtte i 3 kvartal 2007. Spesielt høy er andelen i Oslo, med over 66 prosent. Husbanken anslår at det fastsatte regelverket for 2008 innebærer en utbetaling som tilsvarer om lag 30 millioner under bevilget ramme. Boligtilskudd Det er gitt tilskudd til 619 utleieboliger pr 30.09.08 mot 400 året før. Rammen, kostnaden for det enkelte prosjekt og tilskuddsanden er uforandret på 19 prosent så vi ligger an til samme antall i 2008 som i 2007. Rammen vil bli fullt ut disponert. Husbanken har tildelt kommunene 95 prosent av rammen som er satt av til boligtilskudd til etablering for videretildeling av kommunene. 77 prosent av midlene som Husbanken tildeler direkte er bundet opp i tilsagn. Antall tilskudd til enkeltpersoner fra kommunene har økt fra 668 til 822 de siste 12 månedene. 8
Gjennomsnittlig tilskudd falt fra 247 653 til 224 176 kroner, og gjennomsnittlig kostnad fra 988 184 til 900 461, noe som gjorde at tilskuddsandelen i prosent av kostnader er lik på 25 prosent. Per 30.09.08 er midler tilsvarende 184,3 millioner utbetalt til tilskuddsmottaker. Til tross for informasjon, kontakt og kunngjøringer er rammen på opptil 5 mill kroner som er satt av til prosjektering til heis lite etterspurt. Av rammen er det gitt tilsagn om 700 000 kroner. Tilbakemeldinger fra regionkontorene tyder på at det vil bli noen flere prosjekter i siste kvartal. Kompetansetilskudd Husbanken har en samlet ramme på 92,5 millioner kroner til kompetansetilskudd i 2008 Ved utgangen av 3. kvartal 2008 var 50 prosent av rammen tildelt, og 37,6 millioner kroner utbetalt i tilskudd til 165 ulike kompetanseprosjekter. Husbanken behandler for tiden søknader om kompetansetilskudd til 186 nye prosjekter til en verdi av 95,8 millioner. Det er stor etterspørsel etter kompetansemidler. Det lavere nivå på gitte tilsagn i år skyldes at Husbanken har brukt mer tid på den krevende jobben å få fram gode tiltak som øker den boligsosiale kompetansen i kommunen og øke måloppnåelsen av ordningen. Husbankens prognoser indikerer at rammen vil bli fullt ut disponert. Av de 37 mill kronene som faktisk er tildelt gikk 23, 5 mill kroner til boligsosialt arbeid. Figur 2 Prosjekter med kompetansetilskudd 2004 2008 Prosjekter 300 250 200 150 100 50 0 2004 2005 2006 2007 2008 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Mill. kroner Prosjekt Beløp Nytt investeringstilskudd Den nye tilskuddsordningen til bygging og fornying av sykehjem og omsorgsboliger skal gi 12 000 omsorgsplasser fram til 2015. Tilskuddet kan brukes til å øke kapasiteten i sykehjem og omsorgsboliger, både til korttidsplasser og langtidsopphold, eller til ombygning/utbedring av gamle og uegnede bygninger. Tilskuddet kan også 9
benyttes til å skaffe fellesarealer som er nødvendig for å oppnå heldøgns tjeneste i eksisterende omsorgsboliger. Målgruppen for tilskuddet er personer med behov for heldøgns helse- og sosialtjeneste uavhengig av alder og diagnose. Ved utgangen av 3 kvartal hadde Husbanken mottatt 169 foreløpige søknader om investeringstilskudd. Dersom søknaden tilrås, vil Husbanken og kommunen samarbeide videre om prosjektet. Deretter kan kommunen sende inn endelig søknad til Husbanken som treffer et vedtak. Når prosjektet er ferdig bygget, sender kommunen inn søknad om utbetaling. De mottatte søknadene vil utgjøre totalt 2962 boenheter, fordelt på 1321 omsorgsboliger og 1745 sykehjemsplasser. Om lag 15 prosent av boenhetene er beregnet på korttidsopphold og de resterende boenheter på langtidsopphold. Totalt vil søknadene som hadde kommet inn ved utgangen av 3. kvartal, utgjøre en nettotilvekst på 2104 boenheter. Estimert tilskuddsutmåling for de foreløpige søknadene utgjør 1 303 millioner kroner. 39 prosent av boenhetene i mottatte saker er planlagt ferdigstilt i løpet av 2008 og 2009. Del 2 Hovudmål 1: Et velfungerende boligmarked Arbeidsmål 1.1 God informasjon om og balansert lovregulering av boligsektoren 1.1.1 Boliganalyseprosjektet Boliganalyseprosjektet skal gi god og riktig informasjon om boligmarkedet, og vil bidra til at husbankstatistikken kan kobles sammen med andre offentlige register som behandler boligdata. Prosjektet har kartlagt ulike eksterne databaser og registre samt en rekke pågående prosjekter som har eller kan ha betydning for det framtidige datagrunnlaget knyttet til boligpolitisk analyse. Våren 2008 ble det inngått samarbeidsavtaler med Boligprodusentene og SSB, og en regner med å ha utkast til en samarbeidsavtale med Kartverket klar i løpet av 2008. Det er i perioden etablert et meget godt 10
samarbeid med SSB og det er avholdt flere møter der mulighetene for å bedre datagrunnlaget og felles utviklingsprosjekter har blitt diskutert. Videre fremdrift i dette samarbeidet er: Boligdata fra Husbanken koblet sammen med SSB`s matrikkeldata Disse to datakildene vil sammen medføre at man bedre kan være i stand til å analysere Husbankens rolle og effekt innenfor området av boligpolitikken som dreier seg om forsyning og kvalitet. Arbeidet vil starte opp rundt årsskiftet 2008/9, og utføres av SSB. Når denne koblingen er på plass er det videre et mål at Husbankstatistikken legges om til igangsettelses- og ferdigstillelsesstatistikk i tråd med Norsk Offisiell Statistikk. Persondata fra Husbanken mot SSB`s register- database til forskningsformål I tråd med samarbeidsavtalen med SSB er det et mål å få alle Husbankens persondata (boligtilskudd, startlån, bostøtte og forvaltningsdata) koblet opp mot SSB`s register- database. Et slikt datagrunnlag vil gi mulighet til analyser og indikatorutvikling for vanskeligstilte på boligmarkedet, samt utvikling av prognoser for mislighold og framtidige tap i Husbanken. Målet er at dette skal være på plass i løpet av 1. halvår 2009 I tillegg jobbes det aktivt med å videreutvikle boligstatistikken mot områdene universell utforming og miljø. Husbankens prosjekt Rapportering - bostedsløse og vanskeligstilte på boligmarkedet (RBV) har som følge av at det ikke ble etablert en lovhjemmel som ga adgang til å opprette et individbasert register, der kommunene kunne pålegges rapporteringsplikt i forhold til vanskeligstilte på boligmarkedet, endret mandat for prosjektet til Utvikle statlige og kommunale nøkkeltall og indikatorer knyttet til bostedsløse og vanskeligstilte på boligmarkedet. Det er nedsatt en arbeidsgruppe med eksterne deltakere fra KRD, SHdir, SSB, KS, Oslo og Porsgrunn kommune. SSB har fått i oppdrag å skaffe en samlet oversikt over hva som finnes av data og indikatorer over bostedsløse og vanskeligstilte på boligmarkedet, samt gi en faglig vurdering av hvor det innenfor eksisterende rapporteringssystemer kan være mulig å få lagt til boligrelaterte tilleggsspørsmål. Arbeidsmål 1.2 God finansiering av boliger i hele landet Startlånskampanjer har blitt gjennomført i løpet av årets ni første måneder. Kampanjene omtales under arbeidsmål 2.4. 1.2.1 Forsøksordning med tapsdeling Status for den treårige forsøksordningen der Husbanken og kommunene skal fordele tap på startlån likt, er at 15 kommuner er påmeldt. Det er utarbeidet retningslinjer for hvordan ordningen skal gjennomføres. Kommunene som deltar i ordningen får informasjon av sitt nærmeste regionkontor. 1.2.2 Husbanken og utviklingen i pengemarkedet Uroen i finansmarkedene har hatt stor innvirkning på boligmarkedet. I artikkelen bruker vi eksterne datakilder sammen med historiske data fra Husbanken for å kunne beskrive situasjonen for 11
vanskeligstilte, og trekker en slutning om hvordan utviklingen i pengemarkedet vil få konsekvenser for bruken av Husbankens virkemidler. Boligmarkedet I løpet av 2 kvartal ble det klart at også bankene strammet inn på kredittvurderingen i tillegg til at markedsrenta økte 5. Norges Bank holdt styringsrenten uendret på 5,75 prosent gjennom tredje kvartal i år. Korte pengemarkedsrenter (NIBOR), som jevnt over utgjør innlånsrenten for privatbankene, har imidlertid gått opp med om lag 0,4 prosentpoeng i løpet av kvartalet. Private bankers utlånsrente avhenger både av styringsrente i Norges bank og rentene i pengemarkedet. NIBOR- rente /pengemarkedsrente er den rente norske banker er villige til å låne hverandre penger for i en spesifisert periode. Renten bestemmes av tilbud og etterspørsel og en risikopremie. Den siste tiden har renten blitt beregnet ut fra renten på lån i dollar på grunn av at norske banker ikke har ville låne ut penger til hverandre. Pengemarkedsrenten er en viktig kostnadsfaktor for bankene. Både Staten, Norges Bank og de private bankene er aktive aktører i pengemarkedet, i tillegg til utenlandske aktører, og kan i ulik grad påvirke mengden av publikums pengemengde. Etter at boligprisene har steget hvert år siden 1993 med en samlet prisvekst som har vært tre ganger så høy som økningen i byggekostnadene har denne trenden snudd. Totalt sank boligprisene i gjennomsnitt med 2,4 prosent siden 3. kvartal i fjor (jf. figuren nedenfor), og det var prisfall for alle boligtyper. Prisene 6 synker mest i storbyene, både for eneboliger, småhus og blokkleieligheter. NBBLs boligprisindeks for borettslagsleiligheter viser at i gjennomsnitt falt totalt omsetningspris (som er kjøpesum pluss boligens andel av fellesgjeld) med 1,6 prosent. Gjennomsnittlig prisfall sammenliknet med 3 kvartal 2007 er 3,4 prosent. Det er blokkleieligheter som faller mest i pris, for småhus er det kun små endringer. Det er store forskjeller regionalt, i Tromsø falt prisen med 11,1 prosent, mens Østlandet (unntatt Oslo og Akershus som hadde en prisnedgang på hhv 2,1 og 7,1 pst de siste 12 månedene ) har en økning på 3,8 prosent på et år, og en prisøkning på 2,5 det siste kvartalet, til tross for en nedgang i omsetningen. Fig. 1.a 5 Cicero informasjon AS Effektiv markedsrente innenfor 60 % økte fra 5,9 til 7,7% i perioden 2 kvartal 2007-2 kvartal 2008 Effektiv markedsrente innenfor 80 % økte fra 6,4 til 8,1 % i peroden 2 kvartal 2007-2 kvartal 2008 6 Nominelle priser. 12
Årlig vekst i byggekostnader/boligpriser per kvartal og utviklingen i boliglånsrenten Prosent 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0-5,0 3.kv 04 1.kv 05 3.kv 05 1.kv 06 3.kv 06 1.kv 07 3.kv 07 1.kv 08 3.kv 08 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 Rentesats Byggekostnader Rente på boliglån Boligpriser En annen indikator på temperaturen i boligmarkedet er ordresituasjonen. Boligprodusentenes tilgang på nye boligprosjekter fortsetter å synke. I 3. kvartal 2008 var tilgangen om lag 45 prosent lavere enn i samme kvartal i 2007, målt i løpende kroner. Indeksen over ordretilgangen på nye boligbygg ligger under nivået i 2000 (basisåret for indeksen). Tar vi hensyn til prisveksten, melder SSB at vi må tilbake til nittitallet for å finne tilsvarende lave volum. I denne perioden lå igangsettingen i intervallet 15 000 22 000 nye boliger. Fallet i ordrereserven for nye boligbygg har imidlertid ikke vært fullt så dramatisk. Ordrereserven er blitt redusert med 40 prosent siden 3. kvartal i fjor, men ligger fortsatt vel 40 prosent over 2000 nivået. En noe bedre ordresituasjon for næringsbygg vil ventelig dempe noe av den negative effekten på byggenæringen som følge av lavkonjunkturen, men dette kan raskt endres. Byggekostnadene i tredje kvartal 2008 har steget med 5,4 prosent sammenliknet med samme kvartal året før, dvs. nøyaktig den samme utviklingen som i det foregående kvartalet(jf. figur 1.a). Kombinasjonen av fallende boligpriser og stigende byggekostnader samt lavere ordretilgang influerer negativt på boligbyggingen. I årets ni første måneder ble det igangsatt bygging av om lag 18 800 boliger, som er vel 20 prosent færre enn i samme tidsrom i 2007. I fylkene Oppland og Troms er antall påbegynte nye boliger mer enn halvert. Fra og med 2009 er det imidlertid antatt at veksten i byggekostnadene vil ligge om lag på linje med bevegelsene i konsumprisindeksen. Lavere byggekostnader vil være en faktor som kan bidra til at boligbyggingen på noe sikt igjen øker. Prisutviklingen for husbankfinansierte eneboliger Prisene på eneboliger finansiert med grunnlån til oppføring i Husbanken gikk ned med 0,2 prosentpoeng fra 2. til 3. kvartal i år. Sammenlignet med 3. kvartal 2007 er prisene nå 7,8 prosent høyere. Husbankindeksen går tilbake til 3. kvartal 2005 da det nye grunnlånet ble innført. I hele denne perioden fra 3. kvartal 2005 og frem til i dag, har prisene på husbankfinansierte eneboliger steget med 23 prosent. Husbankindeksen for eneboliger er beregnet på grunnlag av prisopplysninger om eneboliger godkjent for grunnlån til oppføring i det aktuelle kvartalet 7. Indeksen viser dermed prisutviklingen på eneboliger som vil bli ferdigstilt i løpet av de neste månedene. 7 Prisindeksen for 3. kvartal 2008 er basert på opplysninger om totalt 40 eneboliger. Dette tallet er noe lavt Tendensen er likevel som forventet og i tråd med øvrig prisstatistikk for boligmarkedet. 13
Tabell 1.1a Prisindeks for husbankfinansierte eneboliger (3. kvartal 2005=100) Antall Indeks Årsvekst observasjoner 3. kvartal 2005... 100,0 126 4. kvartal 2005... 96,9 137 1. kvartal 2006... 102,0 110 2. kvartal 2006... 104,6 131 3. kvartal 2006... 104,4 4,4 109 4. kvartal 2006... 101,0 4,2 115 1. kvartal 2007... 104,3 2,3 113 2. kvartal 2007... 106,3 1,6 85 3. kvartal 2007... 114,1 9,3 88 4. kvartal 2007... 115,3 14,2 72 1. kvartal 2008... 116,4 11,6 77 2. kvartal 2008... 123,3 16,0 101 3. kvartal 2008... 123,0 7,8 40 Figur 1.1b Prisindeks for husbankfinansierte eneboliger 3. kvartal 2005 3. kvartal 2008 140,0 135,0 130,0 125,0 120,0 115,0 110,0 105,0 100,0 95,0 90,0 3. kvartal 2005 4. kvartal 2005 1. kvartal 2006 2. kvartal 2006 3. kvartal 2006 4. kvartal 2006 1. kvartal 2007 2. kvartal 2007 3. kvartal 2007 4. kvartal 2007 1. kvartal 2008 2. kvartal 2008 3. kvartal 2008 Liten endring i arbeidsledigheten - men store regionale forskjeller Tall fra NAV viser at arbeidsledigheten har vært svært lav det siste året. Ved utgangen av september var det registrert totalt 3 prosent færre arbeidsledige enn på tilsvarende tidspunkt i 2007. Dette utgjør 1,7 prosent av arbeidsstyrken, eller 42000 personer. Arbeidsstyrken økte imidlertid med 86 000 personer til 2 608 000 personer. I helsesektoren og servicerelaterte næringer økte sysselsettingen, mens i bygg og anleggsbransjen, industri og jordbrukssektoren økte ledigheten med hhv 30, 21 og to prosent. NAV`s prognoser er at ledigheten forventes å stige i tiden fremover. 14
Fig.1.1c Prosentvis endring i arbeidsledighet etter fylke september 2007- september 2008 10 % 5 % 0 % -5 % Prosentvis endring -10 % -15 % Nordland Buskerud Telemark Hordaland Vest-Agder Akershus Rogaland Oslo Sør-Trøndelag Østfold Hedmark Fylke Sogn og Fjordane Møre og Romsdal Troms Aust-Agder Vestfold Oppland Finnmark Nord-Trøndelag Kilde: NAV 8 Effekter av prisfall og redusert tilgang til kreditt Det er spesielt husholdninger som skal etablere seg i eid bolig som har redusert sin etterspørsel etter lån. Dette bekreftes av Norges Banks utlånsundersøkelse 9, og SSB`s kredittindikator K2 10, som viser at husholdningenes gjeldsvekst har falt til 8,7 prosent i september mot 9,1 prosent ved utgangen av august. En sekundær effekt er at bankenes økte krav til sikkerhet gjør det er vanskelig å få mellomfinansiering, omsetningen av boliger går tregere og bidrar ytterlige til å trekke prisene i negativ retning. Borettslag som har lån der den avdragsfrie perioden har utløpt samtidig med renteøkningen vil oppleve en sterk økning i husleiene. Reduksjon i bankenes utlånsvillighet gjør at disse borettslagene har mindre mulighet til å få refinansiere lånene. Dette vil ha størst negative konsekvenser for lavinntektshusholdninger og husholdninger med stor gjeld. For borettslag som ikke er tilknyttet borettslagenes sikringsfond vil den ytterste konsekvensen av at mange beboere ikke klarer å betjene fellesgjelden være at borettslaget går konkurs. 8 NAVs tall for registrerte arbeidsledige, og SSB s tall basert på Arbeidskraftundersøkelsen (AKU) er de to offisielle målene på arbeidsledighet i Norge. Det er tre hovedkriterier i internasjonale standarder for definisjon av arbeidsledighet: Man skal være helt uten arbeid, man skal nylig ha forsøkt å få arbeid og man skal være umiddelbart tilgjengelig for arbeid. AKU følger disse tre kriteriene strengt, mens NAV krever at man i tillegg skal ha søkt arbeid via NAV, og at man ikke deltar på et arbeidsmarkedstiltak. AKU- tallene inkluderer også arbeidsledige som ikke registrerer seg ved arbeidsformidlingen, og en del av dem som går på arbeidsmarkedstiltak. For å bli definert som AKU-ledig må man være uten arbeid, ha søkt arbeid de siste fire ukene og kunne begynne i arbeid i løpet av de neste to ukene. AKU fanger også opp de som ikke søker arbeid via NAV. AKU dekker kun de som er registrerte som bosatt i folkeregisteret. Personer som arbeider i Norge uten å være bosatt her, eller som regner med å være bosatt mindre enn seks måneder, er derfor ikke med i tallet på sysselsatte i AKU. Noen av disse vil senere bosette seg og kommer da med i AKU. AKU tallene for arbeidsledighet var 2,5 prosent i september. 9 Norges Banks utlånsundersøkelse: gjennomført 1-10 okt. 2008. Baserer seg på bankenes egen vurdering av kredittetterspørsel og etterspørsel etter lån. 10 K2 publisert 31.oktober 2008. Tall for september. 15
Renteøkningen gir problemer for husholdninger både i selveier boliger og borettslagsboliger som har stort boliglån og lave inntekter. Dette gjelder særlig de som har etablert seg rett i forkant av at renten begynte å øke, og husholdninger som av ulike årsaker er tvunget til å selge, f. eks på grunn av samlivsbrudd. Disse husholdningene vil ikke i samme grad ha mulighet til å refinansiere sine lån som tidligere. En konsekvens av dette er at begjæringer om tvangssalg øker. Flest begjæringer om tvangssalg i storbyene Statistikk over begjæringer om tvangssalg fra tingretten viser således en økende tendens i år sammenlignet med i fjor (se tabell 1.1), og det er forventet at denne tendensen vil fortsette i 4. kvartal i år og neste år. Tabellen viser dessuten at økningen er sterkere i de største byene enn i landet sett under ett. Tabell 1.1a: Begjæringer om tvangssalg per september 2007 og 2008 2007 2008 Endring Hele landet 10 228 11 430 11,8 % Storbyer* 1891 2263 19,7 % Landet for øvrig 8337 9167 10,0 % Husbankens egen forvaltningsstatistikk gir foreløpig ikke noen klare svar på hva som vil skje med våre låntakere i tida framover. Antall misligholdte lån er klart lavere hittil i år (pr. 3. kvartal) enn på samme tid i fjor, mens antall krav om tvangssalg er noe høyere. De bokførte tapene har også økt, men dette skyldes hovedsakelig én sak, der det bokførte beløpet var 6,5 millioner kroner. Effekten av de siste rentehevingene vil imidlertid ikke kunne leses av statistikken før utpå nyåret. Stigende boliglånsrenter kombinert med fallende boligpriser har ført til at etterspørselen etter boliger har blitt vridd fra eie - til leiemarkedet. Siden tredje kvartal 2007 har leieprisene gjennomsnittlig steget med vel 5 prosent, og særlig har prisene i leiemarkedet for ettroms leiligheter skutt i været (+ 10 prosent). I et dyrere leiemarked har trolig noen av de som tidligere ville leid en toroms gått ned til en ettroms bolig, og dermed har etterspørselen etter de minste utleieboligene økt. Leieprisene øker mest i pressområdene (se figur over nettoinnflytting og leiemarkedsundersøkelse). Dette betyr at situasjonen for vanskeligstilte som må leie bolig i pressområdene er mer kritisk enn i områdene som per i dag opplever fall i sysselsetting og lavere priser på eierboliger. Lavere etterspørsel som følge av reduksjon i kreditt, høy rente og publikums forventninger vil få ringvirkninger inn i flere sektorer enn bygg- og anlegg og industrisektoren. Et fall i boligprisene vil også få virkninger i resten av økonomien på grunn av at boligen også er et formuesobjekt. Eksempelvis har de økte boligprisene de siste årene medført at nyetablerte etter en tid har refinansiert boliglån for å få bedre lånebetingelser, og dermed bedre økonomiske vilkår. For de som har vært etablert en lengre stund har muligheten for rammelån og lån med pant i bolig medført at husholdningene har kunne øke sitt forbruk, og på den måten øke samlet etterspørsel etter varer og tjenester. Et fall i boligprisene vil virke dempende på etterspørsel i f. eks servicenæringer og andre tjenestebaserte næringer. 16
Fig. 1.1.d Fig. 1.1.e 17
Hvordan vil finanskrisen påvirke Husbanken Husbankens renter, både flytende og faste, fastesettes på bakgrunn av hhv statens innlånsrente( flytende) og statsobligasjoner med lang gjenværende løpetid ( fastrente). Renteendringene i Husbanken vil skje noen måneder etter at markedsrenten har endret seg, både flytende og fast rente er kjent henholdsvis 3 og 2 måneder før de gjøres gjeldende. Konsekvenser for Husbanken det nærmeste året Husbanken kan tilby gode og forutsigbare lånebetingelser og erfaringene fra forrige nedgangsperiode i slutten av 80-årene og i begynnelsen av 90-årene viser at det kan forventes en markert økning i etterspørselen etter Husbankens låneordninger; både grunnlån og startlån. Tabell 1.1.b viser utviklingen i utbetalte oppføringslån, samt ekstraordinære avdrag og innfrielser i perioden 1984-1996. Tabell 1.1b Utbetalte nye lån og ekstraordinære avdrag og innfrielser 1984-1996. Mill. kroner År Ekstra avdrag Ekstra innfrielser Utbetalte nye lån 1984 118,4 431,0 5 988,0 1985 132,0 804,3 5 564,4 1986 152,7 971,0 6 377,0 1987 153,0 742,3 7 067,0 1988 167,0 731,0 7 889,0 1989 178,9 1 259,4 8 240,0 1990 311,6 2 613,1 9 047,0 1991 363,0 1 810,1 11 024,0 1992 690,6 2 363,2 11 096,0 1993 2 379,0 10 929,3 9 123,0 1994 1 939,0 9 222,3 7 581,0 1995 1 013,0 7 751,1 7 883,5 1996 1 067,6 8 494,0 6 612,0 Tabellen viser at Husbankens låneutbetalinger økte kraftig fra 1988 til 1992 da krisen pågikk. I 1991 og 1992 var Husbanken nærmest enerådende på å gi lån til oppføring av nye boliger i Norge. Tabellen viser videre at da oppgangen begynte 1993 så falt låneutbetalingene raskt tilbake til nivået fra før nedgangen, samtidig som ekstraordinære avdrag og innfrielser økte kraftig. De høye innbetalingene i 1993 skyltes at renten på en del eldre husbanklån lå opp mot 12 prosent, noe som var opptil 2 prosentpoeng høyere enn i andre kredittforetak som ga 1. prioritets boliglån. Det er rimelig å anta at vi kan komme til å se en viss økning av etterspørselen etter husbanklån, men i betydelig mindre skala, ettersom Husbankens rolle i boligmarkedet har endret seg betydelig siden den gang. Statens tiltakspakke Krisepakken fra regjeringen og Norges Bank gikk ut på at det ble lagt ut statskasseveksler til en verdi av 350 millioner for å bedre likviditeten i pengemarkedet. Som sikkerhet for disse vekslene får Norges Bank boliglånsobligasjoner. Salget av obligasjonene blir gjennomført ved auksjoner, for på denne måten å sette en minstepris. Markedet har ennå ikke respondert på nyheten om tiltakene i så stor grad som ønsket, muligens fordi at tiltaket ikke var tilpasset mindre banker som ikke kan tilby sikkerhet i boligobligasjoner. Statskassevekslene skal fases ut på markedet ved auksjoner. De første auksjonene blir gjennomført 24. november. Hvordan markedet responderer på den økte tilgangen er enda litt for tidlig å si. En nedjustering av utlånsrentene vil skje iht. bankenes varslingsfrist på 6 uker, slik at synlige effekt av tiltaket først vil være synlig i midten av desember. 18
Selv om pengemarkedsrenta blir redusert og kredittmarkedet normaliseres i Norge, kan det tenkes at Husbanken foretrekkes foran private banker en periode fremover. Statlig styring av markedet synes å være foretrukket av publikum når det er stor usikkerhet i markedet. Den videre utviklingen i pengemarkedet er avhengig av hvordan den generelle markedssituasjonen utvikler seg i de landene som har størst påvirkningskraft på norsk økonomi. Norges banks rentereduksjoner vil først gjenspeiles i Husbankens flytende renter. En vedvarende situasjon med høy pengemarkedsrente og påfølgende boliglånsrente vil trolig medføre at publikum i større grad vil benytte Husbankens låneordninger. Konklusjon Det antas et betydelig fall i boligbyggingen og en økning i arbeidsledigheten i 2009. Flere forhold viser at situasjonen for husholdning ikke blir like alvorlig som ved gjeldskrisen tidlig på 90-tallet. Tall fra SSB viser likevel at det er en del husholdninger som vil komme til å slite med å klare sine forpliktelser. Husbanken forventer derfor en økt pågang etter startlån fra kommunene både til refinansiering, reetablering og etablering. Startlånet vil være et svært effektivt virkemiddel i den situasjon vi vil stå overfor i 2009. For det første kan det avhjelpe den akutt situasjonen noen husholdninger kan komme i problemer med å betjene et dyrt privat lån, men indirekte vil også en økt startlånbruk fra kommunene føre til at omsetningen i markedet kan begynne å ta seg opp igjen. Bostøtten kan også fungere som et effektivt økonomisk sikkerhetsnett når boutgiftene øker og inntekten faller for de i samfunnet med de laveste inntektene. Situasjonen som er beskrevet kan også medføre en økt etterspørsel etter Husbankens grunnlån. Husbankens aktivitet på dette området blir styrt av de rammene vi blir tildelt av Stortinget og de krav vi stiller i forhold til bærekraft og universell utforming. Etterspørselen etter lån i Husbanken vil selvfølgelig også avhenge av hvorvidt det er vilje og tro i bransjen på å igangsette prosjekter. Det er av avgjørende betydning for Husbanken at det private kredittmarkedet fungerer og at rollefordelingen i boligfinansieringen opprettholdes. Bare på den måten kan vi sammen løse de utfordringene vi står overfor i 2009. Hovudmål 2:Boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet 19