Saksframlegg Arkivnr. 163/3 Saksnr. 2009/1143-3 Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for næring, plan og miljø Saksbehandler: Aril Røttum Klage på konsesjonssak - gbnr 163/3 og 4 Dokumenter i saken: 1 I Klage på konsesjonssak - gbnr 163/3 og 4 Pim Kempe 2 I Angående avslag på søknad om konsesjon - gbnr 163/3 og Anette og Jørgen Schjerve 4 3 S Klage på konsesjonssak - gbnr 163/3 og 4 Saksopplysninger Viser til konsesjonssak behandlet i møte den 31.03.2009, der utvalget vedtok å avslå konsesjon for erverv av eiendommen Gorset Lillevold gbnr 163/3 og 4 til en pris på kr. 1.600.000,-. Dette ble begrunnet med at avtalt kjøpesum ikke tilgodeser en forsvarlig samfunnsmessig prisutvikling. Selger Pim Kempe klager på vedtaket om avslag på konsesjon i brev av 16.04.2009. I tillegg ligger det ved et brev fra konsesjonssøkerne av 18.04.2009. I rundskriv M-5/2003 opplyses det at konsesjonssøker er part i saken og har klagerett. Selger er ikke part i konsesjonssaken, som vi har opplyst til selger. Statens landbruksforvaltning har bekreftet at selger har klageinteresse. Vi tar derfor klagen til behandling. Anette og Jørgen Skjerve opplyser i vedlegget til klagen at de ønsker konsesjon til den pris kommunen/fylket måtte bestemme. De forplikter seg til å bosette seg på eiendommen, og å drive landbruksdrift. De har familie i Hauka fra før, og hun har fått jobb i kommunen.
Vurdering Klager har kommet med flere merknader knyttet til prisvurdering i hht konsesjonsvedtaket. Disse er delvis dokumentert med bilder. Vi har vurdert disse innspill etter hvert som de er framsatt i klagen. Det gamle våningshuset. Dette var tidligere heftet med bruksretter. Vi har vurdert verdien til kr. 50.000,- som i takst av 2008. Annen måte å vurdere verdi på kan være ut fra etterspørsel i leiemarkedet, og da finne en årlig leieverdi for kapitalisering. Etter det vi har oversikt over, er ikke etterspørselen særlig stor i dette området. Det er heller ikke pekt på dette i klagen. Dette har helt klart sammenheng med boverdien i området. Vi finner derfor at verdien for kårhuset ikke kan heves ytterligere. Dersom verdien er satt til kr. 50.000,- med påhvilende heftelser, kan det vurderes å heve verdien noe nå, når disse er slettet. Kommer tilbake til vurdering av boverdien. Driftsbygningen. Klager beskriver at driftsbygningen er i god stand med nytt isolert golv i store deler av bygningen, og ny el. innstallasjon. Det er kufjøs i nederste del av kjelleren (gjødselkjelleren). Det beskrives videre at det er bygd garasje for biler og traktor i 1. etasje og snekkerverksted i andre deler av fjøset. Dette er nye opplysninger og momenter for oss som må bli en del klagesaksbehandlingen. Opplysningene kunngjøres i klagen, og i gjennom medsendt bildedokumentasjon over endringer i tunet osv. Her er det godt synlig at deler av fjøset er revet og at deler av det er ombygd til garasje. Kommunen bidro i 2006 til at det ble innvilget tilskudd på kr. 260.000,- til ombygging av driftsbygningen til løsdrift for melkeproduksjon. Gjennomførte arbeider på driftsbygningen samsvarer ikke med finansieringssaken i Innovasjopn Norge. Det er ikke søkt om godkjenning på disse endringene, og det er heller ikke søkt kommunen om byggetillatelse/rivingstillatelse. En forutsetning for å ta disse forholdene med i verdivurderingene, er å avklare om disse forhold kan godkjennes av kommunens byggesakskontor. Vi tenker da spesielt på branntekniske tiltak når det skal være garasje, snekkerverksted og husdyr i samme bygning. Vi stiller spørsmål om driftsbygningen er egnet for husdyrhold etter ombygging. Endrede driftsforhold med hensyn til dyrehold må avklares med Mattilsynet. I tillegg skal kommunen akseptere omdisponeringen av driftsbygningen til andre formål. For å få vurdert disse forholdene, er det nødvendig at tiltakshaver/eier søker om de tiltak som er gjennomført så fort som mulig. Med dette til bakgrunn finner vi at det vanskelig kan vurderes ytterligere verdiøkning på driftsbygningen før disse forhold er avklart. I og med at vi var ukjent med de gjennomførte tiltakene, har vi vurdert verdien på driftsbygningen til kr. 280.000,-. Dette er det samme som i takst av 2008, og en økning på kr. 160.000,- i forhold til 2004. Dersom det er slik at gjennomførte tiltak kan godkjennes av kommunen og fylkesmannen og Innovasjon Norge, er det realistisk at de kan være med i ny prisvurdering. Vi kommer derfor til at verdien på driftsbygningen ikke kan heves ytterligere. Utbetalt tilskudd skal trekkes fra verdien dersom tilskuddet ikke betales tilbake jfr Rundskriv M-3/2002 fra landbruksdep.
Melkekvoten. Det at melkekvoten er borte fra eiendommen, er helt klart en verdiforringelse for det jordbruksmessige ressursgrunnlaget. Det er vanlig noen steder å peke på at denne representerer en verdi på kr. 10,- pr. liter. Vi har ikke trekt ned verdien med bakgrunn i at kvoten er borte. Den særskilte verdien som ligger i driftsbygningen for melkeproduksjon er ikke tilstede. Hovedhuset. Dette var taksert til verdi på kr. 360.000,- i 2004 og kr. 750.000,- i 2008. Klager har ikke dokumentert med regnskapstall hvor mye det er investert i hovedhuset e.a. på disse årene. Vi har likevel fått en viss oversikt over hva som er gjort. Det er en kjennsgjerning at investerte midler på landbrukseiendommer ikke fullt ut kan bli godtgjort i takstsammenheng. Kr. 750.000,- samsvarer omtrent med verdien på villaeiendom i samme standard i dette området. Det er helt klart slik at de som bygger nye hus på landbrukseiendommer løper en risiko i forhold til verdifastsetting ved et evt senere salg. Bankene tar også risiko med dette. Med bakgrunn i stabile eierforhold generelt, er det likevel små tap på slike investeringer på landbrukseiendommer. Vi har sett eksempler på at nye kyllinghus til en kostnad på ca kr. 3.000.000,- er verdsatt til kr. 1.000.000,- i takst av takstmenn. Det er ikke uvanlig at verdien fastsettes til omkring 1/3 av nypris. Et nytt bolighus i dette tilfellet vil komme på omkring 1.500.000,-. Dette er helt klart ikke enkelt, og må vurderes fra sak til sak. Verdien på landbrukseiendommer kan ikke sammenlignes med verdien på boligeiendommer. Dette har sammenheng med at det er ressursgrunnlaget som i utgangspunktet legger føringer for prisfastsettingen. Vi mener derfor at kr. 550.000,- kan aksepteres som verdi på bolighuset, selv om dette også synes å være noe høy pris. Økt boverdi godtgjør økningen opp til kr. 550.000,-. Det at det har skjedd en generell oppgradering med rydding og anlegging av plen med mer kommer inn i totalvurderingen. Ressurser Vi har vurdert dyrkajorda til en verdi på kr. 2.000,-. Dette er 600 kr høyere pr daa enn takst fra 2004. Kr 4000,- pr dekar som i takst fra 2008 er svært høyt etter vårt syn. Vi forstår ikke hva det er som gjør at verdien har økt så dramatisk. Verdien på dyrkajord ligger erfaringsmessig i kommunen mellom kr. 1500.- og 3000,- pr daa alt etter standard, viser til Rundskriv M-3/2002. Det opplyses at det er behov for noe vedlikeholdsgrøfting av jorda. Vi har brukt skog og landskap sine arealberegninger som grunnlag. Her er det oppgitt at eiendommen har 58 daa dyrkajord. Vi kan ut fra dette ikke se at eiendommen har 68 daa beiteareal. Verdiberegning på kr. 136.000,- fra takst av 2008 faller derfor bort. Vi har ikke beregnet verdi på festet areal fra Staten. Uansett blir ikke dette utslagsgivende for den totale verdiberegningen. I forhold til beregning av verdi på skog har det fra takstmenn vært normalt å beregne verdien ut fra årlig balansekvantum, fordi dette sier noe om hvor mye som kan tas ut av skogen uten at verdien forringes. Det er ikke skogbruksplan på eiendommen. I det hele er det beregnet at evt skog skal dekke husbehov. Eiendommen har 84 daa produktiv skog og 22 daa annet markslag. Vi har beregnet dette til samlet å ha en verdi på kr. 500,- pr. dekar. Dette samsvarer med andre sammenligbare takster. Alternativt kan verdien vurderes ut fra skogbruksplan eller lignende. Skogeierforeninga Nord har vurdert balansekvantumet til 6 m3 pr år. 6 m3 i balansekvantum representer en nettoverdi på max kr. 300,- pr m3. Kr 1800,- kapitalisert utgjør en verdi på kr 45.000,-. 22 dekar annet areal à kr. 500,- blir kr. 11.000,-.
Verdi som boplass. Betyr verdien av bosetting på eiendommen så mye at dette setter verdivurderingen av eiendommen til side? Det er klart at bosetting betyr mye. Det er derfor det blir satt vilkår om bo- og driveplikt i konsesjonsvedtakene. Det er gjort i denne saken også. Men, vi kan ikke dermed si at verdien er høyere fordi det er så verdifullt å bo i dette området spesielt. Landbruksforvaltningen mener at eiendommen ligger for perifert i kommunen til å kunne vektlegge dette med boverdi særlig høyere enn allerede gjort i verdien på bolighuset. Prisen på tilsvarende boliger ligger på 7-800.000,- i området, og kan ikke sammenlignes med prisene på Støren eller nærmere Trondheim. Eiendommen er en landbrukseiendom med middels tilgang på ressurser. Arealene festet fra Staten skal nyttes til landbruksformål. Totalt sett kan vi ikke se at det finnes andre årsaker som gjør at vi kan fravike verdivurdering på vanlig måte. Alternativt kan boverdien fastsettes som verdien på et tilsvarende bolighus, og så legge til verdien på ressurser med mer. Vi mener at vi vil komme ut på noe samme pris. I områder med særlig aktivt lokalmiljø med alle tjenestefunksjoner tilstede, ville dette kunne tillegges vekt i forhold til boverdi, fordi det hadde blitt særlig attraktivt å bo der. Som eksempel kan nevnes en likelydende eiendom på Støren som ble omsatt i 2007. Verdi kr. 800.000,-, samt verdi av kårhus kr. 800.000,-. Denne eiendommen har helt klart en fordel i forhold til utleiemuligheter sentrumsnært på Støren. Vi mener derfor at eiendommen må verdsettes som landbrukseiendom, da den i første rekke oppfattes som det. En annen vurdering av pris vil medføre press på priser som landbruket ikke er tjent med. Konklusjoner. I forhold til det inntrufne med uavklarte byggeforhold på driftsbygningen både ovenfor kommunen og andre offentlige myndigheter, har vi tatt en vurdering på om klagen må foreløpig avvises. Klager har påpekt ovenfor kommunen i sin klage at det har tatt lang tid å få behandlet saken. Vi mener at det ikke har tatt uforholdsmessig lang tid å få behandlet saken. Vi mener at konsesjonssaker vil ta noe tid da det er mange forhold som må avklares. For at saken ikke skal ta enda lengre tid, har vi valgt å behandle klagen slik saken foreligger pr. i dag. En naturlig konsekvens av dette blir at investeringene i driftsbygningen bl.a. ikke kan vektlegges i særlig grad. Dersom eiendommen blir overdratt slik den framstår i dag, er det en viss mulighet for at ansvaret for de uavklarte forholdene blir overført til nye eiere. Det er riktig å opplyse om dette, særlig i forhold til om det vil bli krevd innbetaling av utbetalte tilskuddsmidler. Dette dreier seg om kr. 130.000,-. Vi ønsker ikke at disse mulige kravene skal påføres evt nye eiere. Dersom tilskuddet ikke blir inntrekt, skal det følge eiendommen og skal derfor ikke være med i prisen. I vår vurdering av verdi i konsesjonssaken, tok vi først utgangspunkt i verdi ved omsetning i 2004, og justerte prisen opp som om det ikke hadde skjedd utvikling på eiendommen. I vår reelle vurdering blir prisen vurdert slik eiendommen framstår i dag, til kr. 1.200.000,- med de endringer som er gjort i hht ny takst. Dersom vi trekker fra investeringene i fjøset (160.000), tilskuddsbeløpet (130.000) og vurderer verdi på beiter, må verdien på eiendommen reduseres med ca. 300.000,- i forhold til kr. 1.200.000,-.
Klager anfører at boverdien må tillegges mer vekt. Vi kan til en viss grad si oss enig med klager i dette med bakgrunn i de investeringer som er gjort på bolighusene. Det er mulig at det eksisterer en mulighet for leieinntekter. Dette vil helt klart være under forutsetning av at selger sørger for å bringe de uavklarte forholdene med driftsbygningen i orden. Dette innebærer at det må søkes om tillatelse til å endre byggeplanene. Søknaden sendes kommunen. I denne sammenhengen må det vurderes om investeringssaken skal avsluttes uten ferdiggodkjenning, herunder om tilskudd skal inndras da forutsetningene for tilskuddet er borte. I tillegg må det søkes om rivingstillatelse og byggetillatelse/omdisponerings samtykke for driftsbygningen i forhold til plan- og bygningsloven til kommunen. Landbruksfovaltningen kan ikke se at det eksisterer spesielle forhold på denne eiendommen som gjør at prisvurdering kan settes til side med tanke på andre forhold som at eiendommen har spesielle kulturhistoriske verdier eller kulturlandskap av særlig verdi e.a.. Eiendommen har ikke slike verdier. Vi mener derfor å ha vurdert saken ut fra andre relevante momenter, og mener at andre samfunnshensyn ikke er tilstede i større grad enn vurdert. Avgjørelsen beror derfor på en samlet vurdering av om de aktuelle samfunnshensyn er av en slik vekt at prishensynet må vike. Viser til klagesak i det Kongelige Landbruks- og Matdepartement, sak 200801182-/HVA, eiendommen Øvre Vilberg. I denne saken er det vektlagt spesielle verdier og gitt konsesjon på høyere pris enn takst. Men, det utrykkes at vedtaket i denne saken ikke innebærer endring i prinsippene for prisvurdering i konsesjonssaker, slik disse fremgår av dep. Rundskriv M-3/2002. Vedtaket viser kun at det i enkelte tilfeller hvor det foreligger andre viktige samfunnshensyn, kan gis konsesjon selv om prisen ut fra retningslinjene er for høy. Klagesaken er helt klart ikke en sak hvor disse hensynene kommer til anvendelse. Ut fra dette kan vi ikke se at det er framkommet nye opplysninger i klagen som gjør at klager må gis medhold i forhold til å få vurdert aksept for høyere pris på eiendommen Gorset Lillevold gbnr 163/3 og 4. Summering av verdier Driftsbygning (takst 2008) kr. 280.000,- - tilskudd kr. 130.000,- kr. 150.000,- bolighusene m/boverdi kr. 800.000,- dyrkajord 58 daa à kr. 2.000,- kr. 116.000,- skog/utmark 107 daa kr 45.000,- + 11.000,- kr. 56.000,- leieinntekter kr. 25.000,- bruksretter/annet kr. 53.000,- SUM kr. 1.200.000,- Vi har lagt Rundskriv M-3/2002, (priser på landbrukseiendommer ved konsesjon) til grunn for våre vurderinger, og fastholder at avtalt kjøpesum ikke kan aksepteres. Landbruksforvaltningen innstiller derfor på at klagen ikke tas til følge.
Rådmannens innstilling Midtre Gauldal kommune opprettholder vedtaket i sak 32/09 den 31.03.2009, og avslår konsesjon for erverv av eiendommen Gorset Lillevold gbnr 163/3 og 4 til en pris på kr. 1.600.000,-. NPM utvalget kan ikke se at det er framkommet nye opplysninger i klagen som gjør at verdien på eiendommen kan settes høyere enn kr. 1.200.000,-. NPM utvalget står fast på at avtalt kjøpesum ikke tilgodeser en forsvarlig samfunnsmessig prisutvikling. Den avtalte kjøpesum kan derfor ikke aksepteres. NPM utvalget kan ikke se at det foreligger andre viktige samfunnshensyn av en slik vekt at prishensynet må vike.