SANDNES KOMMUNE BESTEMMELSER DETALJREGULERING FOR DEL AV GNR 69 BNR 29 BARNEHAGE OG KULTURSENTER VARATUN GÅRD, PLAN 2011 115 Datert: 27.11.2013 1 FORMÅL Formålet med planen er å regulere offentlig areal til barnehageformål. Hensikten med reguleringsformålet med tilhørende bestemmelser er å bevare, videreutvikle og dels gjenopprette områdets kulturhistoriske, arkitektoniske og miljømessige verdier i sammenheng med omkringliggende miljø samt å regulere offentlig areal til barnehageformål. Området reguleres til: Bebyggelse og anlegg Barnehage Kultur- og aktivitetssenter Renovasjon Nettstasjon Lek Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Veg Gang-/sykkelvei Annen veigrunn Parkering Grønnstruktur Friområder Hensynssoner Frisiktsone Infrastruktursone Bevaring etter lov om kulturminner 2 FELLESBESTEMMELSER 2.1 Tiltak mot radon- slettes For alle bygg beregnet for varig opphold skal det gjennomføres tiltak for å unngå konsentrasjoner av radon over grenseverdi, eventuelt dokumenteres at slike tiltak ikke er nødvendig. 2.2 Felles renovasjonsanlegg Det skal avsettes plass for avfallsbeholdere innenfor areal regulert til felles bossoppstillingsplass. side 1 av 5
2.3 Universell utforming. Utearealer skal opparbeides i tråd med prinsippene for universell utforming slik at de er brukbare for flest mulig. Bruk av pollenrike trær og planter, som for eksempel or, bjørk og hassel skal unngås. Det skal utarbeides utomhusplan 1:200 som skal godkjennes av Sandnes kommune avdeling park. 2.4 Sol/skygge Alle uteplasser skal ha solbelyst uteplass tidlig ettermiddag på vårjevndøgn. Dette skal dokumenteres på soldiagram med datoer for simulert solinnstråling på arealene. 3 BEBYGGELSE OG ANLEGG 3.1 Generelle bestemmelser Området for bebyggelse skal brukes til barnehage med tilhørende anlegg, kultur- og aktivitetssenter, hage, fellesareal med adkomstsoner og lekeplass, parkering. Lekeplassen er offentlig. Parkeringsplassene er felles for barnehage og kultur- og aktivitetssenter. 3.2 Ny bebyggelse som erstatning for modulbebyggelse Nye bygg og tilstøtende areal skal til vurdering av Byantikvaren i Sandnes og Byplansjefen i Sandnes. Ved nye bygg som faller inn under hensynssone for bevaring kulturmiljø H570_03 skal byggelinjer revideres i forhold til kulturminnet Varatun gård og den bebygde situasjon generelt. Det skal være en god disposisjon av bygningsmasser i forhold til tidlig solinnstråling i løpet av dagen, jamfør bruksmønsteret til barnehage. 3.2. Nye bygg og verneverdig bebyggelse Nye bygg som erstatter modulbygg skal til vurdering hos Byantikvaren i Sandnes. Det søkes en god plassering ift eksisterende Varatun gård. 3.3 Vilkår for utbygging Søknad om tillatelse til tiltak skal inneholde følgende dokumentasjon: Det skal utarbeides utomhusplan i målestokk 1:200 for barnehagetomta Planen skal vise belegg, terrengbearbeiding, materialbruk, beplantning, belysning, boder, lekeutstyr og andre faste elementer. Fremtidig og eksisterende terreng skal fremkomme. Området skal gjøres tilgjengelig ihht prinsippene for universell utforming. Planen skal godkjennes av parksjefen før rammetillatelse gis. 3.4 Barnehage Bebyggelsen skal oppføres innenfor grensene for reguleringsformål og viste byggegrenser. Maks tillatt bruksareal BRA = 1650 m2. Mindre bebyggelse som lekehytte og pergola i forbindelse med lekearealet inngår ikke i BRA. side 2 av 5
Utføres med maksimal gesimshøyde 9,0 m målt fra topp gulv i 1.etasje Takformen skal være ens for alle bygningene og bygningene skal gis en helhetlig arkitektonisk utforming. Trapp og heishus tillates å overskride høyeste gesimshøyde. Dette kan ikke skje i hensynssone bevaring. Materialer, detaljer og farger skal harmonere og fasader skal gis et variert uttrykk. Barnehagens uteareal skal utformes etter prinsippet om universell utforming. Som del av søknad om tiltak skal det framlegges utomhusplan hvor opparbeidelse av lekearealer og øvrige arealer framgår. Adkomsten til tomta skal tilrettelegges slik at det gir en trafikksikker hente/bringe situasjon. 3.5 Gjerder Det tillattes satt opp gjerde rundt barnehagens lekeareal. Gjerdet skal være transparent. Gjerdet skal ha port for atkomst for nabobebyggelse. Eksisterende steingjerder anmerket på planen skal bevares. 3.6 Lekeplasser Arealet skal ha varierte aktivitetsmuligheter og være tilpasset barn med ulikt funksjonsnivå. Lekeplassen skal ha atkomst og lekemuligheter for bevegelseshemmede. Plantevalg skal vurderes i forhold til allergikere. Lekeplassene skal opparbeides ihht Sandnes kommunes gjeldende vedtekter. 4 SAMFERDSELANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Felles parkeringsanlegg skal utformes som en integrert helhet for området. 4.1 Kjørevei Felles adkomst- og parkering skal opparbeides etter tekniske planer godkjent av Sandnes kommune. 4.2 Parkering All parkering er felles for barnehage og kultur- og aktivitetssenter. Parkeringsdekning for barnehage skal være minimum 0,2 plasser pr barn og 0,5 plasser pr ansatt. Minimum 5 % av plassene skal imøtekomme kravene til universell utforming og minimum 5 % av plassene skal tilby lading av elektrisk bil og elektrisk sykkel. 4.3 Gangvei Gangvei i nord og sør skal kobles til offentlig gang- og stinett. side 3 av 5
4.4. Nye bygg og gangforbindelser til nabolag Ved etablering av nye bygg etter modulbebyggelse skal det på gangforbindelser med jevne mellomrom plasseres hvileplass i form av benk, sittestein eller lignende. Sitteplasser eller lignende skal etableres lokalklimatisk tilfredsstillende og innby til sosialt samspill. 5 GRØNNSTRUKTUR Lekeapparater og benker tillates oppført innenfor formålet. Det tillates mindre rydding og tilrettelegging av stier. Akebakken skal bestå. Akebakken kan ikke brukes som riggområde eller annen teknisk bruk ifm byggearbeid. 5.1. Vegetasjon i uteområde til barnehage Vegetasjon søkes å ha pedagogisk nytte i drift av barnehagen. Det skal plantes nyttevekster og vegetasjon som gir spiselige bær og frukter som betjening og barn kan nytte i rekreasjon og ellers i barnehagens formål. Mindre bebyggelse som kjøkkenhage tillates. 6 HENSYNSSONER 6.1 Frisiktsoner I frisiktsoner skal det være fri sikt i en høyde på 0,5 meter over de tilstøtenes veiers nivå. 6.2 Infrastruktur H390_01 Innenfor et område på 4 m tilside for senter linje, tillates det ikke oppført konstruksjoner, anlegg, fyllinger eller foretas graving uten godkjenning av Sandnes kommune. 6.3 Bevaring kulturmiljø H570_03 Eksisterende gårdstun med bygninger på Varatun gård skal bevares. Eksisterende hage og steingard med allètrær skal også bevares. Eksisterende steingarder som er anmerket på planen skal bevares. Opparbeiding av snuhammer tillates å endre på steingarder. Nye bygg som erstatter modulbygg skal til vurdering hos Byantikvaren i Sandnes og tillates ikke å plasseres i hensynssone bevaring. Tiltak som virker skjemmende og som kommer i konflikt med planens målsetning om å bevare og å videreutvikle områdets kulturhistoriske, arkitektoniske og miljømessige verdier tillates ikke. Bestående bygninger kan utbedres, moderniseres og ombygges forutsatt at bygningens eksteriør med hensyn til målestokk, form, detaljering, materialbruk og farger blir opprettholdt. Kommunen kan kreve at fasadene føres tilbake til tidligere dokumentert utseende, eller til et fasadeuttrykk i samsvar med bygningens alder eller områdets karakter. Den bestående bebyggelsen i området tillates ikke revet. En skadet bygning eller deler av denne kan nektes revet dersom det etter side 4 av 5
kommunes skjønn ikke anses som urimelig å pålegge eieren å sette i stand bygningen. Dersom et skadet bygg erstattes med nybygg, kan kommunen sette som vilkår at evt. ny bygning skal gjenoppføres på sted med samme kotehøyde på gulv, gesims- og mønehøyde, takvinkel og møneretning som det opprinnelige bygg, og med eksteriør All endring skal godkjennes av Sandnes kommune. 7 REKKEFØLGEBESTEMMELSER Rekkefølgebestemmelser Trafikkarealer, herunder veger, gangareal og parkeringsplasser skal ferdigstilles før barnehagen kan godkjennes permanent. Det nye gangnettet skal også tilknyttes eksisterende gangnett før ferdigstillelse. Renovasjonsanlegget skal være ferdig opparbeidet før anlegget tas i bruk side 5 av 5