Kontraktsregulering av ansvar og risiko for forurensning Advokatene Erling M. Timm og Ingvild Bråthen
Agenda Innledning Ansvar for forurensning Kjøpekontraktsregulering Hvordan sikre kravet - gjennomføringsfasen Avslutning 2
Hva er forurensning? 3
Forurensningsansvaret Hva er forurensning? Forurensningsloven 6 Med forurensning forstås i denne lov: 1) tilførsel av fast stoff, væske eller gass til luft, vann eller i grunnen, 2) støy og rystelser, 3) lys og annen stråling i den utstrekning forurensningsmyndigheten bestemmer, 4) påvirkning av temperaturen som er eller kan være til skade eller ulempe for miljøet. Som forurensning regnes også noe som kan føre til at tidligere forurensning blir til økt skade eller ulempe, eller som sammen med miljøpåvirkning som nevnt i nummer 1 til 4, er eller kan bli til skade eller ulempe for miljøet. 4
Forurensningsansvaret Offentligrettslige krav og privatrettslige krav Offentlige krav Tiltaksplikt Pålegg om undersøkelser Pålegg om opprydding / refusjon av kostnader til opprydding Private krav Erstatning i og utenfor kontrakt (fl. 55) Naborettslige krav 5
Grunnleggende om forurensningsansvaret Ansvarssubjektet - forurensningsloven 7 Ingen må ha, gjøre eller sette i verk noe som kan medføre fare for forurensning uten at det er lovlig etter 8 eller 9, eller tillatt etter vedtak i medhold av 11. Når det er fare for forurensning i strid med loven, eller vedtak i medhold av loven skal den ansvarlige for forurensning sørge for tiltak for å hindre at den inntrer. Har forurensningen inntrådt skal han sørge for tiltak for å stanse, fjerne eller begrense virkningen av den. Den ansvarlige plikter også å treffe tiltak for å avbøte skader og ulemper som følge av forurensningen eller av tiltakene for å motvirke den. Plikten etter dette ledd gjelder tiltak som står i et rimelig forhold til de skader og ulemper som skal unngås. [ ] Forurensningsmyndigheten kan pålegge den ansvarlige å treffe tiltak etter annet ledd første til tredje punktum innen en nærmere angitt frist. 6
Forurensningsansvaret forts. Utgangspunktet: Forurenser betaler Konkret vurdering basert på omstendighetene i saken Tilknytning til forurensningen Muligheten (først og fremst finansielt) til å iverksette effektive tiltak Hvilken interesse har vedkommende i at tiltak gjøres Rimelighetshensyn Privatrettslige avtaler om hvem som skal være ansvarlig for forurensningen binder ikke myndighetene Myndighetene vil også normalt forholde seg til én ansvarlig. Eventuelle fordelingsspørsmål overlates til privatrettslige regressdiskusjoner 7
Eksempler fra rettspraksis tre dommer Hempel-dommen Rt 2010 s. 306 Direkteansvar for morselskap Hempel II LG-2013-210482 Gyldigheten av statens refusjonskrav for opprydding mot Hempel AS Elverum Treimpregnering Rt 2012 s. 944 Bortfesters ansvar (grunneier) Omfattende ansvar for grunneier. 8
Kontraktssituasjonen Transaksjon kjøp og salg av eiendom eller selskap som eier eiendom Situasjonen ved kontraktsinngåelse: Virksomhet som har drevet eller driver med fare for forurensning Påvist forurensning Mistanke om forurensning Ingen mistanke generelt behov for risikoplassering Forurensning i grunnen betyr risiko for at kostnader kan påløpe i fremtiden Dermed behov for avtale om kostnadsansvaret 9
Kontraktssituasjonen Problemstillingen Hvem er ansvarlig i forholdet mellom partene i transaksjonene? Hvem er ansvarlig overfor til det offentlige, forurensningsmyndighetene? Hvem er ansvarlig overfor tredjemenn? Her salg av utviklingseiendom ansvaret mellom partene som er aktuelt PS: Vi forutsetter at ansvaret ikke kan plasseres hos tredjemann Som utgangspunkt avtalefrihet vedrørende erstatning og annen økonomisk kompensasjon Formål: Kommersiell og rasjonell plassering av risiko og ansvar Forurensningsloven gjelder fullt ut uavhengig av kontrakt Avtalen mellom partene har ikke betydning for hvem som skal anses som ansvarssubjekt
Kontraktsregulering fordeling av risiko Hvem skal ha risikoen kommersiell plassering? Helt eller delvis hos kjøper, eller Helt eller delvis hos selger Kommersiell plassering beror på flere forhold som varierer fra transaksjon til transaksjon De faktiske omstendigheter på eiendommen Styrkeforhold mellom partene Grad av risiko Tid Skal selger avvikles? Kjøpers planer Annet
Fordeling av risiko regulering i SPA Selgers mangels- og garantiansvar etter overtakelse Objektivt ansvar for forurensing? Eller avhengig av kjøpers kunnskap? Utvidet reklamasjonsfrist for forurensning? Skal tap som følge av forurensing anses som direkte tap? Vanligvis regnet som indirekte tap Ubegrenset ansvar for forurensning? Eller underlagt avtalens generelle begrensningsregler Tilbakehold av kjøpesum Ytterligere undersøkelser?
Fordeling av risiko mangels/garantiregulering Salg av eiendomsselskap eksempler fra garantikataloger «At Selger ikke er kjent med forurensning på Eiendommen» Vanlig, men hva innebærer dette? «At Selger ikke er eller burde være/måtte være kjent med forurensning på Eiendommen» Ikke så vanlig, hvilken forskjell? «At Selger ikke er kjent med forurensning på Eiendommen ut over slik forurensning som er omhandlet i dokumentasjonen overgitt til Kjøper knyttet til Eiendommen» Konkrete funn, for eksempel oljesøl «At Selger ikke er eller burde være kjent med forurensning på Eiendommen. Kjøper vil holdes skadesløs for kostnader knyttet til eventuell forurensning på Eiendommen [som skyldes forhold som kan henføres til Selgers eiertid]» Sjelden i kontrakter med private selgere. Vanligere i kontrakter med statlige og kommunale selgere.
Fordeling av risiko Handleplikter Særlige handleplikter, eksempler: Selger er ansvarlig for eventuell forurensing i/på Eiendommen, og skal dekke alle merkostnader Kjøper påføres forbundet med fjerning/håndtering/opprydding av dette. Selgers ansvar tilknyttet dette punkt er begrenset til krav som er fremmet innen [x] år etter Overtakelse. Kjøper skal så langt det er praktisk mulig informere Selger forut for oppstart av arbeider tilknyttet slik håndtering / fjerning. Kjøper har rett [og plikt] til å delta i møter med rådgivere og entreprenører/andre som deltar i ryddingen, og skal gis fullt innsyn i relevant dokumentasjon. Selgers forpliktelser i henhold til dette punkt er å anse som en særlig handleplikt, og er følgelig ikke omfattet av begrensningene beskrevet ovenfor under punkt 4 og 5. Kjøpers krav om kostnadsdekning skal beregnes netto etter fradrag for eventuelle skatte- og avgiftsbesparelser som Kjøper faktisk kan [og vil] nyttiggjøre seg, og forfaller løpende til betaling etter påkrav.
Sikring av kravet Situasjonen: Kjøper har krav mot selger om dekning av kostnader til undersøkelser, tiltak for å hindre forurensning og opprydding. Må som regel dokumentere At tiltak er nødvendig Ansvarssammenheng mellom tiltak og selgers ansvar etter kontrakt Det økonomiske kravet
Sikring av kravet Nødvendigheten av tiltak Tiltak Undersøkelse Opprydding Tiltak for å hindre forurensning. Krav fra forurensningsmyndighetene Blant annet godkjent tiltaksplan ved terreng/gravearbeid Årsakssammenheng Dokumentere at påløpte kostnader er knyttet til forurensning selger er ansvarlig for etter kontrakten Type og omfang forurensning (prøvetaking, labresultater) Område forurensning ligger (prøvetaking, labresultatet)
Sikring av kravet Dokumentere det økonomiske kravet Kostnader til undersøkelse/avdekking (rådgiver, lab mv) Kostnader til fjerning/utgraving (entreprise- og rådgiverkostnad) Kostnader til transport og deponi (faktura fra transport og mottakerdeponi) Tapsbegrensningsplikt Plikt til å sørge for at kostnadene blir lavest mulig Innebærer at kostnadene til rådgiver, lab, entreprise, rådgiver, transport og mottaker som hovedregel være markedsmessige. Forsøke å avdekke omfang og oppryddingsbehov så tidlig så mulig slik at det kan inntas i tilbudsinnbydelsen for hovedentreprisen. Ikke på regning.
Avslutning - oppsummering Forurensningsansvaret følger (nesten alltid) den økonomiske interessen Forurenser betaler Vid angivelse av mulige ansvarssubjekter Grunneier er alltid ansvarssubjekt Utgangspunktet er avtalefrihet. Men ikke mulig å avtale seg bort fra ansvar overfor offentlige myndigheter og tredjemenn De faktiske omstendigheter tilknyttet eiendommens forurensningsstatus er sentralt for den avtalemessige reguleringen Det potensielle ansvarsomfanget bør klargjøres før endelig avtale inngås. 18
Takk for oss - løsninger finnes Partner og advokat Erling M. Timm M: +47 92 04 24 71 E-post: e.timm@haavind.no Senioradvokat Ingvild Bråthen M: +47 46 61 18 81 E-post: i.braathen@haavind.no Erling M. Timm er spesialisert innen eiendomsutvikling, transaksjoner og leie/utleie av næringsarealer. Erling er omtalt i Legal 500, og har siden 2011 vært rangert av Chambers Europe blant landets ledende advokater innen området «real estate». Ingvild Bråthen er spesialisert innen eiendomsutvikling innen bolig, næring og infrastruktur. Ingvild jobber også med transaksjoner, leie/utleie og prosedyre innen eiendom. 19
Takk