Årsrapport 2014
Innhold 3 Hovedtall for 2010 2014 3 Årsberetning 2014 7 Resultatregnskap 01.01 31.12.14 konsern 8 Eiendeler 31.12.14 konsern 9 Egenkapital og Gjeld 31.12.14 10 Kontantstrømoppstilling 01.01 31.12.14 konsern 11 Resultatregnskap 01.01 31.12.14 morselskap 12 Eiendeler 31.12.14 morselskap 14 Kontantstrømoppstilling 01.01 31.12.14 morselskap 15 Regnskapsprinsipper 17 Noter til regnskap 24 Revisors beretning 2
Hovedtall for 2010 2014 (MNOK) 2014 2013 2012 2011 2010 Driftsinntekter 1.381.3 1.473.0 1.413.3 1.158.5 972.9 Driftskostnader 1.090.5 1.107.2 1.173.2 893.1 724.9 Resultat før gevinst/tap ved salg av eiendommer og rehabiliteringskostnader 290.8 365.9 240.1 265.4 248.0 Gevinst/tap ved salg av eiendommer 174.2 78.2 97.1 Rehabiliteringskostnader 26.7 74.3 9.3 23.5 18.2 Netto finanskostnader 125.8 88.5 27.3 79.5 (43.6) Resultat før skattekostnad 312.5 203.0 281.7 259.5 273.4 Totalkapital 7.813.2 6.939.3 6.162.4 5.365.5 4.647.7 Egenkapital 2.599.7 2.359.5 2.193.4 2.110.8 1.993.9 Bokført egenkapitalandel 33% 34% 36% 39% 43 % Styret: Knut G. Aspelin Truls Holthe Harald Espedal Jonas Ramm Axel Ramm Gustaf Aspelin (Leder) Konsernledelse: Gunnar Bøyum Konsernsjef Christopher Utne Finansdirektør Gunnar Oveland Utviklingsdirektør Sverre Landmark Markedsdirektør Dagfinn Godell Teknisk direktør Isak Oksvold Direktør for miljø- og samfunnsansvar Ledelse datterselskaper: Lennart Karlsson Adm. direktør Aspelin Ramm Fastigheter AB Vegard Halden Adm. direktør Motek AS (Aspelin Ramm Handel AS) Årsberetning 2014 Aspelin Ramm Gruppen AS er morselskap i Aspelin Ramm-konsernet. Konsernet har to forretningsområder: Handelsvirksomhet (salg til bygge- og anleggsvirksomheten) og eiendomsutvikling (utvikling, drift og forvaltning av fast eiendom). I tillegg eier konsernet 5,7 % av aksjene i AF Gruppen ASA som langsiktig finansinvestering. Handelsvirksomheten Motek AS Motek AS er blant de ledende salgs- og serviceselskaper i Norge på utstyr til bygge- og anleggssektoren og utgjør handelsdivisjonen i konsernet. Motek har gjennom 60 års virke bygget opp et landsdekkende apparat med 25 egne utsalgssteder og 3 lokale samarbeidspartnere. Motek har langsiktige avtaler med leverandører av verdenskjente merkevarer som Hilti, Festool og Bostitch. Moteks eget merkevare representerer en betydelig andel av omsetningen. Moteks datterselskap Automotek AS er i en etableringsfase. Selskapets forretningside er å utvikle et landsdekkende salgsapparat mot bilverksteder med basis i agenturer på anerkjente merkevarer. Aspelin Motek AB opererer på samme måte som Motek i Norge med salg til den svenske byggeog anleggssektoren. Totale salgsinntekter for Motek-konsernet ble MNOK 707,2 mot MNOK 723,9 i 2013. Ordinært resultat før skattekostnad ble MNOK 84,3 mot MNOK 133,5 i 2013. Eiendom Aspelin Ramm Eiendom AS og Aspelin Ramm Fastigheter AB er blant Oslos og Gøteborg-regionenes ledende eiendoms- og byutviklere. Aspelin Ramm har en langsiktig, aktiv og bevisst holdning til byutvikling, bytilpasning, arkitektur, materialbruk og miljø. Eiendomsvirksomheten har gjennom flere år vist god lønnsomhet og verdiutvikling. 3
Årsberetning 2014 Inkludert forholdsmessige andeler i deleide selskaper utgjorde konsernets bygningsmasse ca. 550.000 kvm pr. 31.12.2014. Konsernet har i tillegg store arealreserver med et betydelig utbyggingspotensial på egne og deleide eiendommer. Aspelin Ramm samarbeider aktivt med flere ledende eiendomsaktører om eierskap og utvikling av eiendommer og utviklingsprosjekter, som OBOS, Selvaag, ROM Eiendom, Vedal og Eiendomsspar. De største samarbeidsprosjektene er Tjuvholmen i Oslo og Union Eiendomsutvikling i Drammen. Utviklingen av Tjuvholmen er gjennomført i et samarbeid mellom Selvaag Gruppen AS (60 %) og Aspelin Ramm Gruppen AS (40 %) gjennom Tjuvholmen KS. Selskapet har utviklet det som i dag er en bydel med boliger, hotell, kultur- og kontorvirksomhet samt et mangfoldig tilbud av spisesteder, service og gallerier. Union Eiendomsutvikling AS eies av Aspelin Ramm Gruppen AS (49 %) og Selvaag Eiendom AS (49 %), og står bak utviklingen av Union Brygge i sentrum av Drammen. Et annet tidligere industriområde i Drammen, Glassverket, eies også av Union Eiendomsutvikling AS. Området er under regulering. Planene for området omfatter både nærings- og boligutvikling. Brakerøya i Drammen kjøpt for byutviklingsformål i 2013. Tomten er aktuell for plassering av det nye sykehuset i regionen, noe som medfører at våre opprinnelige planer for byutvikling ikke kan realiseres, og at tomten mest sannsynlig vil bli solgt. Aspelin Ramm Fastigheter AB (heleid datterselskap Aspelin Ramm konsernet) eier en rekke utviklingseiendommer i Gøteborgregionen. Selskapet har gjennom mer enn 15 år opparbeidet seg en posisjon som en anerkjent aktør gjennom arbeidet med flere nærings- og boligutviklingsprosjekter i Gøteborgregionen. Selskapet eier i tillegg 2 hoteller i Bohuslän; VANN (SPA og konferansehotell) samt Smögen Hafvsbad. I Stockholm eier Aspelin Ramm Clarion Hotell Stockholm, som er et av byens største hotell med 542 rom. Konsernets hotellportefølje har vokst med ferdigstillelsen av Clarion Hotel The Edge i Tromsø i mai 2014 og overtagelsen av 100 % av aksjene i The Thief på Tjuvholmen i Oslo (desember 2014). Samlet har Aspelin Ramm en hotellportefølje på 10 hoteller med 1827 rom, beliggende i Oslo, Stockholm, Tromsø, Namsos, Drammen og Bohuslän. Resultat- og balanseregnskap Konsernets samlede leieinntekter fra heleide eiendommer ble MNOK 462,6 mot MNOK 371,4 i 2013, en økning på MNOK 91,2. Leieinntektene økte som følge av ferdigstilte prosjekter og erverv av nye eiendommer. Salgs- og andre driftsinntekter er redusert fra MNOK 1.101,7 i 2013 til MNOK 918,6 i 2014. Resultat før gevinst ved salg av eiendommer ble MNOK 290,8 (MNOK 365,9). Lavere driftsresultat sammenlignet med 2013 skyldes bl.a. at det av forsiktighetshensyn er foretatt nedskrivning av konsernets eiendom på Svestad med MNOK 53.9. I 2013 ble det ikke realisert gevinster ved salg av næringseiendommer. I 2014 var gevinster ved salg av næringseiendom MNOK 174,2 gjennom salg av aksjer i tilknyttede selskap. Utgiftsførte rehabiliteringskostnader utgjorde MNOK 26,7 mot MNOK 74,3 i 2013. Konsernets finansinntekter utgjorde MNOK 36,5 (MNOK 25,2) mens finanskostnadene utgjorde MNOK 162,9 (MNOK 130,5). Ordinært resultat før skattekostnad endte på MNOK 312,5 mot MNOK 203,0 i 2013. Årsresultatet etter skatt ble MNOK 293,8 mot MNOK 158,1 i 2013. Konsernets bokførte totalkapital økte fra MNOK 6.939,3 med MNOK 873,9 til MNOK 7.813,2. Investering i anleggsmidler skyldes i hovedsak overtakelse av Handelsbanken-bygget og hotellet The Thief på Tjuvholmen. I tillegg er det investert i de svenske prosjektene Pedagogen Park og Vallhamra Torg i Gøteborg-området. Konsernets bokførte egenkapital økte fra MNOK 2.359,5 med MNOK 240,5 til MNOK 2.600,0 Bokført egenkapitalandel var 33 % pr. 31.12.2014 mot 34 % pr. 31.12.2013. 4
Årsberetning 2014 Det er betydelige merverdier i anleggsaktiva i forhold til bokførte verdier. Finansiell risiko Konsernet genererte en kontantstrøm før skatt (eks. gevinster og resultat fra deleide selskaper) fra ordinær virksomhet på MNOK 332,8 mot MNOK 338,5 i 2013. Ved årsskiftet utgjorde konsernets tilgjengelige likviditet MNOK 554,2 (MNOK 300,9), bestående av bankinnskudd på MNOK 217,9 (MNOK 100,3) og ubenyttede trekkrammer på MNOK 336,3(MNOK 200,6). I tillegg har konsernet lånepotensial i eksisterende eiendomsmasse. Konsernets har sikret langsiktige finansiering fra flere långivere. Av konsernets langsiktige gjeld forfaller 7 % innen et år, 69 % innen 2-5 år mens 24 % av porteføljen forfaller i 2020 eller senere. Konsernet har en god finansiell posisjon kjennetegnet ved høy soliditet og god tilgang på likviditet gjennom løpende kontantstrøm, tilgjengelig kontantbeholdning, etablerte trekkrettigheter og lånepotensial i eksisterende eiendomsportefølje. Denne posisjonen trygger konsernets verdier og muliggjør utnyttelse av fremtidige investeringsmuligheter. Redegjørelse for Årsregnskapet Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av Aspelin Ramm Gruppen AS og konsernets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Konsernets økonomiske og finansielle stilling og de enkelte enheters administrative og operative kapasitet er god. Konsernet står godt rustet til å møte fremtidens krav og utfordringer. Årsregnskapet er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Personal Konsernet har i alt 407 ansatte, fordelt med 284 i Norge og 123 i Sverige, hvorav 90 ansatte i hotellvirksomheten i Bohuslän. I norsk virksomhet er sykefraværet økt i løpet av året fra 4,6 % med 0,7 poeng til 5,3 % av arbeidet tid, hvorav 3,1 % var korttidsfravær og 2,2 % var langtidsfravær. Det arbeides med å få fraværet ned. Av de i alt 407 ansatte er 110 kvinner og 297 menn. Styret i morselskapet har for tiden 6 mannlige medlemmer. Aspelin Ramm har som mål å være en arbeidsplass der det ikke forekommer forskjellsbehandling som følge av etnisitet, kjønn, livssyn eller legning. Styret ønsker en høyere kvinneandel i operative virksomheter, og spesielt i ledende posisjoner. Rekruttering av nye medarbeidere ses i dette perspektiv. Det er styrets oppfatning at arbeidsmiljøet er godt. Energibruk og miljø. Selskapet har i en årrekke arbeidet målrettet med reduksjon av energiforbruk og klimabelastning. Konsernets samlede energiforbruk, inklusive det leietakerne forbruker gjennom året, er i hovedsak levert som elektrisk kraft eller fjernvarme. Direkte utslipp til det ytre miljø i forbindelse med oppvarming er således minimalt, men det arbeides like fullt kontinuerlig med energibesparende tiltak. Selskapets miljøarbeid favner langt videre enn energibruk, og omfatter et helhetlig verdisyn som omfatter utforming av bygg og omgivelser, materialbruk, infrastruktur og andre elementer som er vesentlige for bærekraftig eiendoms- og byutvikling. Aspelin Ramm er gjennom de senere år tildelt en lang rekke priser for sine prosjekter innen eiendoms- og byutvikling, som Statens Byggeskikkpris, Oslo Bys Jubileumspris, FutureBuilt-prisen, Oslo bys arkitekturpris, Betongelementprisen, City-prisen, Olavsrosa og Sundts premie. Selskapet utarbeider en årlig miljørapport for konsernets eiendomsvirksomhet. Det henvises til denne for mer detaljert informasjon om selskapets miljøpåvirkning og de tiltak som er gjennomført, samt tiltak som planlegges iverksatt for å redusere miljøbelastningen fra virksomheten. Miljørapporten er tilgjengelig på www.aspelinramm.no. 5
Årsberetning 2014 Utsiktene fremover Handelsvirksomheten i Motek er i stor grad påvirket av nybygg og rehabiliteringsaktiviteter i bygge- og anleggssektoren. Vi forventer vekst i boligproduksjonen og innen anleggssektoren, men et mer avdempet marked for nye næringsbygg i 2015. For eiendomssektoren erfares noe usikkerhet i norsk økonomi særlig knyttet til oljesektoren - og derav svakere sysselsettingsvekst som igjen kan bidra til redusert etterspørsel, spesielt innenfor kontorsegmentet. Transaksjonsmarkedet er sterkt for tiden, grunnet betydelig investorinteresse, bankenes utlånsvilje og rekordlavt rentenivå. Vi er eksponert på hotellmarkedet i Oslo, Tromsø, Stockholm og Bohuslän. Såfremt oljepriseffekten ikke skulle føre til vesentlig svakere etterspørsel forventer vi fortsatt god utvikling for vår hotellportefølje. Boligmarkedet forventes å vise fortsatt god vekst i nybygging og salgsvolumer i 2015, med unntak av områder sterkt påvirket av oljesektoren. Prognosene for svensk økonomi for årene 2016-2017 er gode. Rentepolitikken med negativ styringsrente er omdiskutert som middel for å påvirke inflasjonen. Den lave renten har medført høyere eiendomspriser. Konsernets eiendommer har en gjennomsnittlig gjenværende leietid på 6,82 år pr. mai 2015. Dette sikrer solide inntekter og en god kontantstrøm i årene fremover. Konsernet har en betydelig eiendomsreserve under utvikling og bygging, og sikrer lønnsomhet i denne gjennom forhåndssalg, utleie og øvrige risikoreduserende tiltak. Lave renter har bidratt til å holde eiendomsverdiene ved like, og dette ventes å fortsette. Aksjonærforhold Aksjene i Aspelin Ramm Gruppen AS er eiet med 50 % hver av selskapene Artel Holding AS og Sole Invest AS, som kontrolleres av henholdsvis Knut G. Aspelin med familie og Jonas Ramm med familie. Oslo, den 4. juni 2015 KNUT G. ASPELIN Styrets leder JONAS RAMM TRULS HOLTHE GUSTAF ASPELIN AXEL RAMM HARALD ESPEDAL GUNNAR BØYUM Adm. direktør 6
Resultatregnskap 01.01-31.12.14 (Alle tall i NOK 1000) Note 2014 2013 Driftsinntekter Salgsinntekter og andre driftsinntekter 9 918 620 1 101 667 Leieinntekter fast eiendom 9 462 646 371 379 Sum driftsinntekter 1 381 266 1 473 046 Driftskostnader Varekostnad 381 827 566 352 Lønnskostnad 7, 10 268 086 217 938 Avskrivninger 2,3 114 468 77 985 Nedskrivning av anleggsmidler 3 53 938 Annen driftskostnad 10 272 185 244 883 Sum driftskostnader 1 090 504 1 107 158 Resultat før gevinst/(tap) ved salg av eiendommer og rehabiliteringskostnader 290 762 365 888 Gevinst/(tap) ved salg av eiendommer 174 242 Rehabiliteringskostnader eiendommer (26 699) (74 338) Driftsresultat 438 305 291 550 Finansinntekter og finanskostnader Inntekt på investering i tilknyttet selskap 4 590 16 770 Finansinntekter 11 36 493 25 244 Finanskostnader 11 (162 895) (130 518) Netto finansposter (125 812) (88 504) Ordinært resultat før skattekostnad 312 493 203 046 Skattekostnad på ordinært resultat 8 18 659 44 925 Årsresultat 293 834 158 121 Minoritetsinteresser 6 169 (2 006) Majoritetsinteresser 287 665 160 127 7
Eiendeler 31.12.14 (Alle tall i NOK 1000) Note 2014 2013 Anleggsmidler Immaterielle eiendeler Goodwill 2 15 373 152 Programvare 2 12 912 13 900 Sum immaterielle eiendeler 28 285 14 052 Varige driftsmidler Tomter, bygninger og annen fast eiendom 3 6 505 626 5 556 527 Maskiner og inventar 3 104 673 85 366 Sum varige driftsmidler 6 610 299 5 641 893 Finansielle anleggsmidler Investeringer i tilknyttet selskap 4 493 648 698 120 Investeringer i aksjer og andeler 5 87 776 91 558 Andre langsiktige fordringer 6 90 554 98 033 Sum finansielle anleggsmidler 671 978 887 711 Sum anleggsmidler 7 310 562 6 543 656 Omløpsmidler Varer 143 144 116 113 Kundefordringer 59 607 67 290 Andre fordringer 81 988 111 943 Sum fordringer 141 595 179 233 Kontanter og bankinnskudd 6 217 923 100 331 Sum omløpsmidler 502 662 395 677 Sum eiendeler 7 813 224 6 939 333 8
Egenkapital og Gjeld 31.12.14 (Alle tall i NOK 1000) Note 2014 2013 EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital 1, 12 1 000 1 000 Overkurs 1 10 247 10 247 Sum innskutt egenkapital 11 247 11 247 Opptjent egenkapital Øvrig konsernkapital 1 2 550 066 2 316 344 Sum opptjent egenkapital 2 550 066 2 316 344 Minoritetsinteresser 38 347 31 956 Sum egenkapital 2 599 660 2 359 547 GJELD Avsetning for forpliktelser Pensjonsforpliktelser 7 76 622 59 675 Utsatt skatt 8 206 723 185 674 Sum avsetning for forpliktelser 283 345 245 349 Annen langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner 6 4 522 854 3 874 088 Sum annen langsiktig gjeld 4 522 854 3 874 088 Kortsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner 1 187 6 806 Leverandørgjeld 101 600 179 199 Betalbar skatt 8 5 306 38 417 Skyldig offentlige avgifter 16 902 Avsatt utbytte 80 000 70 000 1 års avdrag på langsiktig gjeld 6 78 700 58 916 Annen kortsiktig gjeld 123 670 107 011 Sum kortsiktig gjeld 407 365 460 349 Sum gjeld 5 213 564 4 579 786 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 7 813 224 6 939 333 Oslo, den 4. juni 2015 KNUT G. ASPELIN Styrets leder JONAS RAMM TRULS HOLTHE GUSTAF ASPELIN AXEL RAMM HARALD ESPEDAL 9 GUNNAR BØYUM Adm. direktør
Kontantstrømoppstilling 01.01-31.12.14 (Alle tall i NOK 1000) 2014 2013 Likvider tilført / brukt på virksomheten Resultat før skatt 312 493 203 046 Resultatandel i datterselskap/tilknyttet selskap (590) (16 770) Betalbar skatt (14 127) (42 512) Ordinære avskrivninger 114 468 77 985 Nedskrivning anleggsmidler 53 938 Gevinst ved salg av anleggsmidler (174 242) (555) Forskjellen mellom kostnadsført pensjon og inn-/utbetalinger 16 947 1 660 Endring i varer, kundefordringer og leverandørgjeld (96 947) (48 323) Endring i andre tidsavgrensningsposter 218 223 404 080 Netto likviditetsendring fra virksomheten 430 163 578 611 Likvider tilført / brukt på investeringer: Utbetaling ved investeringer i tilknyttet selskap (58 176) (5 556) Utbetaling ved investeringer i varige driftsmidler (446 534) (1 103 878) Utbetaling ved kjøp av datterselskaper (301 220) Innbetaling fra investeringer i tilknyttet selskap 208 156 1 536 Innbetaling ved salg av varige driftsmidler (salgssum) 2 232 1 619 Innbetaling ved salg av aksjer i tilknyttet selskap 247 050 Utbetaling ved kjøp av minoritetsinteresser (13 437) (825) Innbetaling fra minoritetsinteresser 435 Endring i andre investeringer 11 261 (29 730) Netto likviditetsendring fra investeringer (350 668) (1 136 399) Likvider tilført / brukt på finansiering: Opptak av gjeld 466 579 853 163 Nedbetaling av gjeld (355 810) (212 486) Valutakurseffekter (2 672) 12 002 Utbetalt utbytte (70 000) (70 000) Netto likviditetsendring fra finansiering 38 097 582 679 Netto endring i likvider i året 117 592 24 891 Kontanter og bankinnskudd per 01.01 100 331 75 440 Kontanter og bankinnskudd per 31.12 217 923 100 331 10
Resultatregnskap 01.01-31.12.14 MORSELSKAP (Alle tall i NOK 1000) Note 2014 2013 DRIFTSINNTEKTER Andre driftsinntekter Sum driftsinntekter 0 0 DRIFTSKOSTNADER Annen driftskostnad 117 114 Sum driftskostnader 117 114 DRIFTSRESULTAT (117) (114) FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Mottatt konsernbidrag 2 800 35 641 Inntekt på investering i tilknyttet selskap 106 000 Finansinntekter 11 72 500 54 122 Finanskostnader 11 (66 203) (62 669) Netto finansposter 115 097 27 094 ORDINÆRT RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD 114 980 26 980 Skattekostnad på ordinært resultat 8 (4 992) 1 045 ÅRSRESULTAT 119 972 25 935 11
Eiendeler 31.12.14 MORSELSKAP (Alle tall i NOK 1000) Note 2014 2013 ANLEGGSMIDLER Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap 4 1 499 800 1 448 970 Investeringer i tilknyttet selskap 4 43 097 108 216 Investeringer i aksjer/andeler 139 126 134 664 Sum finansielle anleggsmidler 1 682 023 1 691 850 Sum anleggsmidler 1 682 023 1 691 850 OMLØPSMIDLER Fordring konsernselskap 424 363 441 763 Sum fordringer 424 363 441 763 Kontanter og bankinnskudd 333 831 402 970 Sum omløpsmidler 758 194 844 733 SUM EIENDELER 2 440 217 2 536 583 forts. neste side 12
Eiendeler 31.12.14 forts. fra forrige side MORSELSKAP (Alle tall i NOK 1000) Note 2014 2013 EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital 1, 12 1 000 1 000 Overkurs 1 10 247 10 247 Sum innskutt egenkapital 11 247 11 247 Opptjent egenkapital Annen egenkapital 1 794 086 754 114 Sum opptjent egenkapital 794 086 754 114 Sum egenkapital 805 333 765 361 GJELD Avsetning for forpliktelser Utsatt skatt 8 9 435 14 434 Sum avsetning for forpliktelser 9 435 14 434 Annen langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner 6 679 193 867 965 Sum annen langsiktig gjeld 679 193 867 965 Kortsiktig gjeld Betalbar skatt 8 7 36 963 Gjeld konsernselskap 864 170 779 450 Avsatt utbytte 80 000 70 000 Annen kortsiktig gjeld 2 079 2 410 Sum kortsiktig gjeld 946 256 888 823 Sum gjeld 1 634 884 1 771 222 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 2 440 217 2 536 583 Oslo, den 4. juni 2015 KNUT G. ASPELIN Styrets leder JONAS RAMM TRULS HOLTHE GUSTAF ASPELIN AXEL RAMM HARALD ESPEDAL GUNNAR BØYUM Adm. direktør 13
Kontantstrømoppstilling 01.01-31.12.14 MORSELSKAP (Alle tall i NOK 1000) 2014 2013 Likvider tilført / brukt på virksomheten: Resultat før skatt 114 980 26 980 Betalbar skatt (7) (36 963) Gevinst ved salg av aksjer/andeler (1 351) Endring i andre tidsavgrensningsposter 64 833 (22 536) Netto likviditetsendring fra virksomheten 178 455 (32 519) Likvider tilført / brukt på investeringer: Utbetaling ved investering i aksjer og andeler (189 698) (49) Innbetaling fra investeringer i tilknyttet selskap 65 200 Innbetaling ved salg av aksjer 135 676 Netto likviditetsendring fra investeringer 11 178 (49) Likvider tilført / brukt på finansiering: Opptak av gjeld 265 572 Nedbetaling av gjeld (188 772) (12 000) Utbetalt utbytte (70 000) (70 000) Netto likviditetsendring fra finansiering (258 772) 183 572 Netto endring i likvider i året (69 139) 151 004 Kontanter og bankinnskudd per 01.01 402 970 251 966 Kontanter og bankinnskudd per 31.12 333 831 402 970 14
Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven 1998 og god regnskapsskikk. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet omfatter morselskapet Aspelin Ramm Gruppen AS og datterselskap. Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskap følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Utsatt skatt og utsatt skattefordel tilregnes til nominell verdi. Eventuell merverdi eller mindreverdi ut over hva som kan henføres til identifiserbare eiendeler og gjeld samt forskjeller mellom nominell verdi og nåverdi av utsatt skatt balanseføres som goodwill. Goodwill avskrives lineært over antatt økonomisk levetid med maksimalt 5 år. Datterselskap/tilknyttet selskap Investering i datterselskap og tilknyttede selskap vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. I konsernregnskapet brukes egenkapitalmetoden for tilknyttede selskaper. Andelen av resultat er basert på resultatet etter skatt i de selskap hvor man har investert med fradrag for interne gevinster og eventuelle avskrivninger på merverdi som skyldes at kostpris på aksjene var høyere enn den ervervede andelen av balanseført egenkapital. I resultatregnskapet er resultatandelen vist under finansposter. Utbytte og andre utdelinger inntektsføres samme år som det avsettes i datterselskapet. Overstiger utbytte andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene fratrekkes investerings verdi i balansen. Salgs- og leieinntekter Inntektsføring ved salg av varer skjer på leveringstidspunktet. Leieinntekter resultatføres i takt med utleieperioden. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Rentebytteavtaler ( renteswapper ) benyttes for å sikre fremtidige rentevilkår på konsernets lån. Swaprenter periodiseres likt med underliggende lån. Urealisert gevinst/tap resultatføres ikke i regnskapet. Eiendommer Konsernets eiendommer er i balansen vurdert til anskaffelseskost inklusive oppskrivninger, redusert med akkumulerte ordinære avskrivninger og nedskrivninger. Nedskrivninger foretas når forskjellen mellom virkelig verdi og bokført verdi for eiendommer er vesentlig, og verdiforringelsen antas ikke å være av forbigående karakter. Eiendommene er vurdert individuelt. Vedlikeholds- og rehabiliteringskostnader Kostnader i forbindelse med vedlikehold og foredling av eiendommer er delt i tre grupper i regnskapet. Løpende reparasjons- og vedlikeholdskostnader er klassifisert som andre driftskostnader. Utgiftsførbare rehabiliteringskostnader er ført på egen linje i resultatregnskapet, mens aktiveringspliktige påkostninger er tillagt bokførte verdier av eiendommer i balansen. Gevinst/tap av eiendommer Resultatposten er ordinær for konsernets virksomhet, men vil variere mye fra år til år. Posten er derfor presentert på egen linje i resultatoppstillingen. 15
Regnskapsprinsipper Varige driftsmidler, maskiner og inventar Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Varebeholdninger Varebeholdning består av innkjøpte handelsvarer og er verdsatt til laveste av anskaffelseskost etter FIFO-prinsippet og virkelig verdi. Det foretas nedskriving for påregnelig ukurans. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert etter kursen ved regnskapsårets slutt. Ved omregning av utenlandske selskap blir resultatregnskapet omregnet til gjennomsnittskurser for året mens balansen omregnes til kurs på balansedagen. Omregningsdifferanser føres direkte mot konsernets egenkapital. Kortsiktige plasseringer Kortsiktige plasseringer (aksjer og andeler vurdert som omløpsmidler) vurderes til laveste av gjennomsnittlig anskaffelseskost og virkelig verdi på balansedagen. Mottatt utbytte og andre utdelinger fra selskapene inntektsføres som annen finansinntekt. Pensjoner Konsernet avviklet sine sikrede kollektive ytelsesbaserte pensjonsordninger ved utløpet av 2013. Konsernet etablerte samtidig avtale om innskuddsbasert pensjonsordning for sine ansatte. Pensjonsinnskudd kostnadsføres løpende som lønnskostnad. Konsernet har usikrede pensjonsforpliktelser overfor nåværende og tidligere eiere og ansatte. Usikrede pensjonskostnader og pensjonsforpliktelser beregnes etter lineær opptjening basert på forutsetninger om diskonteringsrente, fremtidig regulering av lønn, pensjoner og ytelser fra folketrygden, fremtidig avkastning på pensjonsmidler samt aktuarmessige forutsetninger om dødelighet, frivillig avgang, osv. Endringer i forpliktelsen som skyldes endringer i pensjonsplaner fordeles over antatt gjenværende opptjeningstid. Endringer i forpliktelsen og pensjonsmidlene som skyldes endringer i og avvik i beregningsforutsetningene (estimatendringer) resultatføres løpende. Ved regnskapsføring av pensjon er lineær opptjeningsprofil og forventet sluttlønn som opptjeningsgrunnlag lagt til grunn. Planendringer amortiseres over forventet gjenværende opptjeningstid. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 27 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttegjort. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet med basis i den indirekte metode. Dette innebærer at man i analysen tar utgangspunkt i foretakets resultat før skatter for å kunne presentere kontantstrømmer tilført fra henholdsvis ordinær drift, investeringsvirksomhet og finansieringsvirksomhet. 16
Noter til regnskap Note 1 Egenkapital MORSELSKAP Aksje-kapital Overkurs Annen EK Sum Egenkapital pr 31.12. 2013 1 000 10 247 754 114 765 361 Årets resultat 119 972 119 972 Avsatt utbytte (80 000) (80 000) Egenkapital pr. 31.12.2014 1 000 10 247 794 086 805 333 Sum EK Egenkapital pr 31.12. 2013 2 359 547 Årets resultat 293 834 Avsatt utbytte (80 000) Kjøp minoritetsinteresse (13 437) Verdijustering ved trinnvis oppkjøp 22 774 Omregningsdifferanse 16 942 Egenkapital pr. 31.12.2014 2 599 660 I mars 2015 ble det vedtatt og utbetalt MNOK 80 i utbytte på basis av selskapets balanse pr 31.12.2013. Utbyttet er avsatt som kortsiktig gjeld i balansen pr. 31.12.2014. Note 2 Immaterielle eiendeler Immaterielle eiendeler Goodwill Programvare Sum immaterielle eiendeler Anskaffelseskost 31.12.13 12 524 13 900 26 424 Tilgang kjøpte eiendeler 1 911 1 911 Tilgang ved konserndannelse 15 355 15 355 Valutaeffekt anskaffelseskost 165 165 Anskaffelseskost 31.12.14 28 044 15 811 43 855 Akkumulerte avskrivninger 31.12.14 (12 671) (2 899) (15 570) Bokført verdi pr. 31.12.14 15 373 12 912 28 285 Årets avskrivninger 120 2 899 3 019 Tilgang goodwill er knyttet til forskjell mellom nominell verdi og nåverdi av utsatt skatt ved kjøp av aksjer i datterselskap. 17
Noter til regnskap Note 3 Varige driftsmidler Varige driftsmidler Tomter/ bygninger og annen fast eiendom Maskiner og inventar Sum varige driftsmidler Anskaffelseskost 31.12.13 6 118 376 256 247 6 374 623 Valutaeffekt anskaffelseskost 19 049 2 016 21 065 Tilgang kjøpte driftsmidler 427 829 16 794 444 623 Tilgang ved konserndannelse 957 530 31 479 989 009 Avgang solgte driftsmidler (163 809) (37 721) (201 530) Anskaffelseskost 31.12.14 7 358 975 268 815 7 627 790 Akkumulerte av- og nedskrivninger 31.12.14 (853 349) (164 142) (1 017 491) Bokført verdi pr. 31.12.14 6 505 626 104 673 6 610 299 Årets avskrivninger 93 177 18 272 111 449 Årets nedskrivninger 53 938 53 938 Konsernet benytter lineære avskrivninger for alle varige driftsmidler. Den økonomiske levetiden for driftsmidlene er beregnet til: Bygninger og annen fast eiendom 33-100 år Maskiner og inventar 3-15 år Note 4 Datterselskap, tilknyttet selskap m v DATTERSELSKAP I konsernregnskapet inngår følgende datterselskaper : Aksjer i datterselskap eiet av morselskapet Forretnings kontor Eierandel/ stemmeandel Verdi i balansen Aspelin Ramm Eiendom AS Oslo 100,0 % 1 360 354 Aspelin Ramm Handel AS Oslo 100,0 % 52 608 Alf Bjerckes vei 22-26 AS Oslo 100,0 % 78 848 Aspelin Ramm Utvikling AS Oslo 100,0 % 7 990 Sum aksjer i datterselskaper 1 499 800 18 Eiet av datterselskaper Motek AS Oslo 100,0 % Automotek AS Oslo 100,0 % Aspelin Motek AB Eskilstuna 100,0 % Aspelin Ramm Fastigheter AB * Gøteborg 100,0 % Hans Møller Gasmannsvei 7 AS Oslo 100,0 % Brobekkveien 50 AS Oslo 100,0 % Brobekk AS Oslo 100,0 % Aspelin Ramm Bolig AS Oslo 100,0 % Aspelin Ramm Boliger F2 Tjuvholmen AS Oslo 100,0 % Aspelin Ramm Boliger F1 Sør Tjuvholmen AS Oslo 100,0 % Tjuvholmen F8 AS Oslo 100,0 % Rosenholmveien 25 AS Oslo 100,0 % Aspelin Ramm Drift AS Oslo 100,0 % Alfakrøll Bygget AS Oslo 100,0 % Østbanehallen AS Oslo 100,0 % Infill AS Oslo 99,7 % Sven Oftedalsvei 10 AS Oslo 100,0 % Note 4 Datterselskap, tilknyttet, forts. neste side
Noter til regnskap Note 4 Datterselskap, tilknyttet, forts. fra forrige side DATTERSELSKAP I konsernregnskapet inngår følgende datterselskaper : Lillestrøm Industrieiendom AS Oslo 100,0 % Aspelin Ramm Lillestrøm AS Oslo 100,0 % Aspelin Ramm Hurum AS Oslo 100,0 % Gardermoen Campus Utvikling AS Oslo 100,0 % Tjuvholmen Kontor VIII AS Oslo 100,0 % Tjuvholmen Hotel AS Oslo 100,0 % Tjuvholmen Spa AS Oslo 100,0 % Vulkan Eiendom AS Oslo 100,0 % B5 Kontor AS Oslo 100,0 % Mathallen AS Oslo 100,0 % Nordre Næring AS Oslo 100,0 % Nordre Parkering AS Oslo 100,0 % Søndre Næring AS Oslo 100,0 % Søndre Hotell AS Oslo 100,0 % Vulkan Hotell AS Oslo 100,0 % Vulkan Scene AS Oslo 100,0 % Vulkan Infrastruktur og Drift AS Oslo 100,0 % Vulkan Utvikling AS Oslo 100,0 % Gaustadalléen 30 AS Oslo 100,0 % Mathalltorget AS Oslo 100,0 % Svestad Marinepark AS Oslo 100,0 % Svestad Utvikling AS Oslo 100,0 % Svestad Infrastruktur AS Oslo 100,0 % Svestad Hotell AS Oslo 100,0 % * Morselskap i svensk underkonsern Forretnings kontor Eierandel/ stemmeandel Verdi i balansen MORSELSKAP Aksjer Eierandel/ stemmeandel Verdi i balansen Union Eiendomsutvikling AS Drammen 49% 28 248 Tjuvholmen AS Oslo 40% 449 Sum aksjer 28 697 Andeler Tjuvholmen KS Oslo 40% 14 400 Sum andeler 14 400 Sum aksjer og andeler 43 097 Selskap Forretningskontor Eierandel/ stemmeandel Forretnings kontor Inngående balanse 1.1.14 Tilgang/ avgang Resultat andel Utgående balanse 31.12.14 Union Eiendomsutvikling AS 49,0 % Drammen 135 766 (19 558) 11 094 127 302 Alf Bjerckes Vei 30 AS 50,0 % Oslo 14 351 (41) 14 310 40 Rue Notre Da.D.Victoires AS 50,0 % Oslo 37 464 3 109 * 2 769 43 342 Østre Aker Vei 33 AS 50,0 % Oslo 0 (2 709) (2 709) Telefonfabrikken AS 50,0 % Oslo 10 457 712 11 169 Hotell 33 AS 40,0 % Oslo 24 648 719 25 367 Kabelgata 6 AS 50,0 % Oslo 33 443 (34 939) 1 496 0 Tjuvholmen KS/AS 40,0 % Oslo 217 069 (151 600) (5 817) 59 652 Tjuvholmen Butikk&Rest KS/AS 40,0 % Oslo 8 144 (6 186) (1 958) 0 19 Note 4 Datterselskap, tilknyttet, forts. neste side
Noter til regnskap Note 4 Datterselskap, tilknyttet, forts. fra forrige side Selskap Eierandel/ stemmeandel Forretnings kontor Inngående balanse 1.1.14 Tilgang/ avgang Resultat andel Utgående balanse 31.12.14 Tjuvholmen Kontor VIII AS 40,0 % Oslo 35 731 (35 731) 0 Tjuvholmen Kontor VII AS 40,0 % Oslo 17 066 (17 066) 0 Tjuvholmen Holding AS 40,0 % Oslo 50 676 50 676 Union Pluss KS/AS 50,0 % Oslo 1 253 (1 267) 14 0 Ekornrud Eiendom AS 40,0 % Oslo (166) (332) (498) Oksenøen Bruk AS 50,0 % Oslo 84 816 (5 104) 79 712 Strandtorget 1 AS 50,0 % Tromsø 60 215 7 500 147 67 862 Vestre Havn Bygg AS 33,0 % Namsos 13 181 405 13 586 Vare Bolig AS 50,0 % Oslo 4 682 (805) 3 877 Sum 698 120 (205 062) 590 493 648 * Omregningsdifferanse Note 5 Aksjer og andeler Aksjer Antall aksjer Eierandel Verdi i balansen AF Gruppen ASA 4 993 269 6% 54 967 Nordre Gate Utvikling AS 750 000 50% 7 508 Lillo Gård AS 15 15% 3 752 Øvrige aksjer 242 Sum aksjer 66 469 Andeler Eierandel Verdi i balansen Eiendomsinvestor Tyskland I KS 14% 10 367 Lillo Gård KS 14% 8 010 Bostadsrettsforeningen Anemonen, Gøteborg 3% 2 930 Sum andeler 21 307 Sum aksjer og andeler 87 776 Note 6 Fordringer og gjeld MORSELSKAP Fordringer med forfall senere enn ett år 2014 2013 2014 2013 Fordringer på tilknyttet selskap 65 104 70 255 Andre langsiktige fordringer 22 662 23 329 Sum 87 766 93 584 Langsiktig gjeld med forfall senere enn 5 år 2014 2013 2014 2013 Gjeld til kredittinstitusjoner 186 000 1 220 331 923 048 Sum 0 186 000 1 220 331 923 048 MORSELSKAP 2014 2013 2014 2013 Gjeld sikret ved pant 679 193 867 965 4 510 759 3 912 779 Balanseført verdi av pantsatte eiendeler 1 167 409 1 172 268 6 469 779 5 537 501 Garantiforpliktelser 218 465 218 465 279 826 297 079 Uinnkalt ansvarskapital deleide selskaper 24 000 120 000 54 000 174 000 20