2008 Årsrapport
INNHOLDSFORTEGNELSE Side FORORD 2 ÅRSBERETNING 3 KONSOLIDERT RESULTATREGNSKAP 12 KONSOLIDERT BALANSE 13 ENDRINGER I KONSERNETS EGENKAPITAL 15 KONSOLIDERT KONTANTSTRØM 16 NOTER TIL REGNSKAPET 17 RESULTATREGNSKAP MORSELSKAP 61 BALANSE MORSELSKAP 62 KONTANTSTRØMOPPSTILLING MORSELSKAP 64 NOTER TIL MORSELSKAPETS REGNSKAP 65 REVISJONSBERETNING 73
2
ÅRSBERETNING 2008 Konsernets etablering - lokalisering - virksomhetens art - organisering Hansa Property Group AS har forretnings- og virksomhetsadresse i Oslo. Virksomheten omfatter eiendomsutvikling i sentrale regioner i Norge. Selskapet ble stiftet 5. juni 2007. Ved inngangen til 2008 eide Hansa Property Group AS fire utviklingsporteføljer i Norge, med prosjekter i Stavangerregionen, Tønsberg, Lørenskog og prosjekter i og rundt Bergen. Oslo porteføljen, som er eid 70 % av Hansa Property Group AS og 30 % av Selvaag Bolig AS, ble ervervet sommeren 2008. Med denne transaksjonen har konsernet fått et godt fotfeste i og rundt hovedstaden, og en bedre geografisk spredning og balanse i porteføljen. Hansa Property Group AS er konsernspiss og er organisert med tre underkonsern hvor HPG Øst AS er morselskap for porteføljene i Stavangerregionen, Tønsberg og på Lørenskog. H-Pro 5 AS er morselskap for porteføljen i Oslo-området, og HPG Vest AS er morselskap for porteføljen i Hordaland. Redegjørelse for Årsregnskapet Årsregnskapet for 2008 omhandler perioden 01.01 31.12 som er den perioden selskapet har drevet virksomhet. Hansa Property Group AS ervervet eiendomsporteføljene i Tønsberg og Lørenskog den 23. november 2007, eiendomsporteføljene i Stavanger og Bergen 28. november 2007. Porteføljen i Oslo-området ble overtatt den 14. juli 2008. Selskapsregnskapet til Hansa Property Group AS er avlagt etter regnskapsloven og god regnskapsskikk i Norge. Konsernregnskapet er avlagt etter IFRS. Resultat På konsolidert nivå var konsernets omsetning i 2008 TNOK 283 170. Årsresultatet var negativt med TNOK 901 098. Konsernet har endret regnskapsprinsipp for inntektsføring uten at dette har vesentlig betydning for regnskapet for 2008. For Hansa Property Group AS isolert var omsetningen TNOK 21 181 med et årsresultat som var negativt med TNOK 884 184. I lys av de svake konjunkturene har selskapet nedskrevet verdien av eiendomsporteføljen, inkludert relativ andel i felleskontrollert virksomhet og tilknyttede selskaper, med ca NOK 900 millioner. Selskapet har benyttet takster utført av eksterne konsulenter i denne prosessen, parallelt med egne vurderinger. Selskapet har behandlet eiendomsprosjektene som varelager og målt dette til den laveste av netto realisasjonsverdi og anskaffelseskost. Verdivurderingen er utført med basis i neddiskonterte kontantstrømmer. Kontantstrømmene er fastsatt med basis i den utbyggingstakt og det marginbildet selskapet ser for seg i årene som kommer. Det er brukt eksterne konsulenter, makroøkonomer og prognoser fra 4 3
blant annet SSB som støtte ved fastsettelse av disse forutsetningene og utviklingen over tid. Kontantstrømmene er neddiskontert med et avkastningskrav som representerer risikofri rente, lånekostnader og risikopremie er bestemt ut fra prosjektets underliggende risiko og kommersielle betraktninger. Styret vil gjøre oppmerksom på at ved eventuell forsert realisasjon av eiendeler i et stramt marked kan resultatet bli at oppnådd salgspris avviker fra de verdiberegninger som selskapet har lagt til grunn for sin eiendomsportefølje. Balanse Totalkapitalen på konsolidert nivå var ved utgangen av 2008 TNOK 2 556 297. Egenkapitalen pr. 31.12.2008 var TNOK 590 658 som består av aksjekapital på TNOK 939 628, overkursfond og annen innbetalt egenkapital på TNOK 584 569 med fradrag av (negativ) annen egenkapital på TNOK 933 540. Egenkapitalen i konsernet utgjorde 23 % av totalkapitalen pr. 31.12.2008. For Hansa Property Group AS isolert viser balansen pr. 31.12.2008 en totalkapital på TNOK 1 264 828,- og egenkapital på TNOK 618 537 som gir en egenkapitalgrad på 48,9 %. Selskapet har ingen fri egenkapital. Konsernet har på en gjeld på ca NOK 1 800 millioner. I tilegg kommer den relative andel av felleskontrollerte virksomheters gjeld på ca NOK 385 millioner. Rentekostnader, i størrelsen NOK 104 millioner, er i all hovedsak aktivert på eiendomsprosjektene. Det er i 2008 bokført TNOK 281 987 som investering i Tilknyttet Selskap (TS) og Felles Kontrollert Virksomhet (FKV), TNOK 1 882 483 i eiendomsprosjekter, tomter og ferdige bygg. Utarbeidelsen av konsernregnskap i overensstemmelse med IFRS krever at ledelsen foretar vurderinger og estimater og tar forutsetninger som påvirker anvendelsen av regnskapsprinsipper og regnskapsførte beløp på eiendeler og forpliktelser som ikke fremgår klart fra andre kilder. Estimatene og tilknyttede forutsetninger er basert på tidligere erfaringer og andre faktorer som er vurdert å være relevant. Faktisk resultat kan avvike fra disse estimatene. Kontantstrøm Konsernets kontantstrøm gjenspeiler at konsernet var i en oppstartsfase, leverte leiligheter som ble ferdigstilt på Lørenskog, bygget med tilhørende opptrekk av byggelån for to kontorbygg på Kaldnes, samt hentet inn kapital med tilhørende kjøp og finansiering av prosjektporteføljen i Oslo-området. Endring av kapitalbinding i varelager og betalte renter utgjør sammen med elementer som ikke har kontantstrømseffekt, nedskrivninger og resultat fra Tilknyttet(TS)- og Felleskontrollert virksomhet(fkv), de vesentlige postene som forklarer avviket mellom driftsresultat og kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter. 5 4
Disponeringer Morselskapets underskudd foreslås dekket som følger: Overført til Opptjent egenkapital: TNOK -884 184 Sum overføringer: TNOK -884 184 Fortsatt drift I henhold til regnskapslovens 3-3a bekrefter styret at det er grunnlag for fortsatt drift og at årsregnskapet for 2008 er satt opp basert på dette. Det vises for øvrig til avsnitt 2 og omtale av konsernets restrukturering. Restrukturering av gruppen hendelser etter balansedagen Bakgrunn Etter etableringen av Hansa Property Group AS i november 2007 har de globale konjunkturene utviklet seg negativt. Den negative utviklingen ble ytterligere forsterket ved at finanskrisen akselererte i siste halvdel av 2008. Den planlagte børsintroduksjonen ble utsatt, og i juni 2008 ble det hentet inn kapital fra eierne for å dekke likviditetsbehovet inn i 2009. Emisjonen i juni 2008 ble dels gjort som tingsinnskudd knyttet til kjøp av 70 % av porteføljen i Oslo-regionen og dels som kontant innbetaling. Selskapet mottok NOK 207 millioner i kontanter. Da det utover høsten 2008 ble klart at finansmarkedet og eiendomsmarkedet forverret seg ytterligere så administrasjonen og styret at konsernet ville få likviditetsproblemer i løpet av 2009 dersom ikke situasjonen endret seg. Det ble på den bakgrunn besluttet å iverksette tiltak. Styret vedtok høsten 2008 å iverksette en plan for restrukturering av konsernet. Planen skulle bidra til å sikre finansiell handlekraft og likviditet til å betjene renter og drift frem til utløpet av første halvår 2011. Selskapet ble også omdannet fra et ASA til et AS. Restruktureringsprosessen inneholdt en rekke elementer, slik det er beskrevet nedenfor. Hele restruktureringen ble godkjent i ekstraordinær generalforsamling den 20. mai 2009. Kostnadsreduksjoner Etter overtakelse av de forskjellige porteføljene i november 2007, ble det inngått drift- og utviklingsavtaler med noen av de tidligere prosjekteierne, samt med PWC som skulle ivareta selskapets økonomi- og regnskapsfunksjon. Disse avtalene er nå avviklet. I tillegg ble det gjennomført enkelte bemanningstilpasninger som ytterligere reduserte kostnadsbasen. Samlet sett resulterte disse tiltakene i en kostnadsreduksjon på ca 40 %. 6 5
Selgerkreditt relatert til ervervet av Bo 1 AS Etter avtalen om erverv av porteføljen i Stavanger, hadde selgerne av denne en usikret selgerkreditt, med forfall i to transjer i 2009, samlet på ca NOK 221 millioner. Denne kreditten er reforhandlet i 2009, og hovedpunktene i den reviderte avtalen er følgende: Selgerne tegnet seg for 496 000 aksjer i Hansa Property Group AS til kurs NOK 25,- pr aksje i mars 2009. I denne sammenheng ble NOK 12,4 millioner av kreditten konvertert til egenkapital. Selgerne av porteføljen i Stavanger er blitt deleiere i prosjektene i Stavanger med et 37,5 % eierskap i holdingselskapet Bo En AS. Selgerne har mottatt et kontantvederlag på NOK 25 millioner. Den resterende selgerkreditten på NOK 10 millioner, vil komme til betaling først når prosjektene i Stavanger genererer en kontantstrøm. Løsningen innebærer at selskapet har fått en reduksjon ca NOK 59 millioner på totalforpliktelsen overfor Stavangerselgerne. Denne reduksjonen vil bli reflektert i regnskapet for 2009. Selgerkreditt til Selvaag Bolig AS Selskapet etablerte en pantesikret selgerkreditt i størrelsesorden NOK 177 millioner ved overtakelsen av porteføljen i Oslo-området fra Selvaag Bolig AS sommeren 2008. Etter reforhandlinger er marginen på denne kreditten redusert med 100bp til 175bp. Videre er det avtalt at kreditten frem til utgangen av 2011 først vil forfalle til betaling når prosjektene genererer en kontantstrøm. Obligasjonslånet Hansa Property Group AS har et obligasjonslån på NOK 400 millioner med en opprinnelig avtalt margin på NIBOR + 400bp. Lånet hadde avtalt forfall i november 2010. Den reforhandlede avtalen med obligasjonseierne medfører at løpetiden er forlenget med 2 år, samt at marginen er redusert til NIBOR + 200bp. I tillegg er låneavtalens vilkår (covenants) endret til å være bedre tilpasset Hansa Property Group AS i dagens situasjon. Salg av prosjekter I tråd med konsernets ønsker om å fokusere på større og regulerte områder, ble større deler av den uregulerte prosjektporteføljen i Hordaland avhendet. Selskapet sitter igjen med prosjektet på Stord sammen med Aker Solutions, som er et prosjekt med leieinntkter, samt Moldegaard prosjektet i Os kommune. Uavhengig av restruktureringen, men som følge av et resultat av et vanskelig bankmarked, ble det inngått avtale om salg av et prosjekt på Lørenskog til en pris som lå nær nivået fra toppen i 2007. I sum har disse tiltakene redusert investeringsbehovet og selskapets gjeld betydelig. 7 6
Restrukturering av bankgjeld Utviklingen i markedet med tilhørende verdifall på konsernets tomter medførte at konsernet så at man ville komme i brudd med inngåtte låneavtaler. Det ble derfor nedlagt et betydelig arbeid gjennom en seks måneders fase for å sikre tilslutning fra alle selskapets finansielle kreditorer til restruktureringsplanen. Alle bankene ga sin tilslutning til denne. Dette har gitt selskapet forutsigbare lånebetingelser i relasjon til forlenget løpetid og avdragsutsettelser (med mindre det realiseres underliggende pant), marginfrys samt lånebetingelser (covenants) som er tilpasset dagens situasjon. Emisjon Hovedelementet i restruktureringsplanen var en emisjon som i hovedsak ble rettet mot eksisterende aksjonærer. Kapitalbehovet ble beregnet til i størrelsesorden NOK 300 millioner. Med de andre elementene i restruktureringsplanen på plass lyktes selskapet å reise NOK 313 millioner i løpet av mai 2009, noe høyere enn det måltall som var kommunisert på forhånd. Risikoforhold og risikostyring Generelt Risikostyring skal sikre at eventuelle risikofaktorer av betydning for Hansa Property Group AS sin virksomhet blir avdekket og håndtert på en tilfredsstillende måte. Mulighetene for vekst vil løpende bli vurdert mot de risikofaktorer som finnes. For å kunne tilby verdiskapning for aksjonærer, kunder og samarbeidspartnere kan ikke risiko fjernes, men må håndteres på en effektiv måte. Finansiell og markedsmessig risiko Konsernets primære risiko er knyttet opp mot finansiell uro og internasjonal usikkerhet. Dette har i stor grad medvirket til et svakere marked for boligutvikling, samt et strammere bank- og finansmarked. Konsernet har ikke igangsatt nye boligprosjekter i 2008. Konsernet har inngått to fastrenteavtaler på til sammen NOK 300 millioner. Formålet er å sikre renterisiko relatert til løpende utleieforhold. Selskapet har hatt en positiv effekt av å være eksponert i det flytende rentemarkedet med sine langsiktige tomtelån. Det synes å være en sammenheng mellom utvikling i rentenivå og verdiutvikling på tomter. Selskapet har således nytt godt av et fallende rentenivå og tilhørende lavere lånekostnader i en tid hvor verdiutviklingen på tomter og eiendomsprosjekter har vært nedadgående. Det vurderes løpende hvorvidt flere slike avtaler skal inngås. Selskapet er ikke eksponert for valutarisiko av betydning. Konsernet har en likviditetsbeholdning som er tilstrekkelig for å møte kjente kommersielle fremtidige forpliktelser. Konsernet søker til enhver tid å ha en likviditetsreserve som gir fleksibilitet i forhold til uforutsette hendelser og timing av prosjektene i markedet. Hansa Property Group AS er eksponert mot konjunkturendringer i eiendomsmarkedet. For øyeblikket befinner vi oss i en 8 7
situasjon der markedet for salg av nye boliger er svakt. Dette påvirker selskapets salgsinntekter og derfor også likviditeten. Av den grunn ble det tatt initiativ til å gjennomføre en restruktureringsprosess som er nærmere beskrevet ovenfor, hvor et at hovedelementene var å få på plass ny egenkapital. Det ble i den sammenheng reist ca NOK 313 millioner, noe som har gitt konsernet en tilfredsstillende likviditetssituasjon for de nærmeste årene. Kreditt- og motpartsrisiko følges opp på konsernnivå i Hansa Property Group. Konsernet blir eksponert for motpartsrisiko når selskaper i gruppen inngår salgsog leiekontrakter på bolig- og næringsbygg. Konsernet er videre eksponert gjennom bankinnskudd. Gruppens vesentlige bankinnskudd er plassert i banker med god kredittrating slik at denne risikoen anses som lav. Ved inngåelse av salgs- og leiekontrakter blir det foretatt en kredittsjekk av kundene. De samme rutinene gjelder også for inngåelse av kontrakter med entreprenører. Risikoen på leverandørsiden knytter seg til potensielle negative konsekvenser på fremdrift i prosjekter som følge av problemer hos entreprenør. Det er knyttet visse lånebetingelser (covenants) til konsernets innlån. Gjennom siste halvdel av 2008 ble det klart at konsernet ville komme i brudd med vesentlige betingelser i løpet av første del av 2009. Et viktig element i restruktureringsprosessen ble således å sikre at løpende lånebetingelser gir konsernet forutsigbarhet, og bedre samsvar mellom estimert utbyggingstakt for porteføljen og løpetidene på låneporteføljen. Målt opp mot utfallet av restruktureringsprosessen overholder nå konsernet de avtalte lånebetingelser. Eiendomsporteføljer Hansa Property Group AS ser potensialet for en stor aktør innenfor markedet for eiendomsutvikling i Norge. Eiendomsutvikling har tradisjonelt gitt høy avkastning, men med tilsvarende høy risiko. Ved å samle flere utviklingsporteføljer vil vi opprettholde den høye avkastningen, men redusere noe risiko gjennom en differensiert portefølje av eiendommer for ulike formål, i ulike regioner og i ulike utviklingsfaser. Videre er det mulig å oppnå noen stordriftsfordeler, bl.a. på innkjøp av entreprenørtjenester og fremmedkapitalfinansiering. Selskapets mål er på kort sikt å skape realiserbare verdier på eksisterende porteføljer. På lengre sikt er ambisjonen å bygge opp en mer differensiert utviklingsportefølje innen ulike segmenter av markedet, spredt på ulike geografiske områder og i ulike faser av utviklingssyklusen. Nøkkelkompetansen er eiendomsutvikling og verdier for aksjonærene vil kunne skapes gjennom realisering av prosjekter, enten ved å fullføre prosjektene eller ved salg av delutviklede prosjekter. Utviklingsarbeidet vil primært skje gjennom hel- eller deleide selskaper. Eiendomsporteføljen vil også kunne inneholde forvaltningseiendommer, enten i påvente av videreutvikling eller i påvente av salg. Eiendomsporteføljen er sammensatt av utviklingseiendommer som befinner seg i ulike faser av verdikjeden, samt har potensial for utvikling til bolig, næring, handel og offentlige formål. Største delen av porteføljen består av regulerte eiendommer til boligformål. 9 8
Stavanger-regionen Stavangerporteføljen er organisert under Bo En AS som er et ledende boligutviklingsselskap i Stavangerregionen og består av (i) Lervig Brygge som er et sentrumsnært havneområde i Stavanger regulert til utvikling av bolig og næring med et utviklingspotensial på ca 60 000 m2. (ii) Jaasund prosjektet som er et sjønært område i Sola regulert til småhusbebyggelse og hvor forventet regulering er i løpet av 2009. Utviklingspotensialet er på ca 52 000 m2. (iii) Aase Gaard prosjektet som er attraktivt beliggende villaområde i Sandnes under regulering til ca 26 000 m2 småhusbebyggelse, og hvor forventet regulering er i løpet av våren 2010. Lørenskog Lørenskog porteføljen er et langt fremskredet område av utviklingseiendommer med over 300 boliger solgt så langt. Prosjektene består av et boligpotensial på ca 120 000 m2 og et næringspotensial på ca 60 000 m2. Prosjektet har en fleksibel regulering som gir mulighet for å igangsette ulike produkter sett opp mot markedets etterspørsel. Det ble tidlig på året igangsatt et arbeid med tanke på å realisere to næringsprosjekter. I 2009 har dette resultert i salg av en utviklingstomt samt igangsetting av et nytt kontorbygg for NAV. Kaldnes Brygge Porteføljen på Kaldnes Brygge er organisert under Sjølyst Eiendom AS med lokal prosjektledelse ansatt i Kaldnes Byutvikling AS. Porteføljen består av et sentralt havneområde i Tønsberg sentrum. En vesentlig del av prosjektet er realisert. Gjenværende del består av et boligpotensial på ca 40 000 m2, et næringspotensial på ca 50 000 m2, samt et større antall parkerings- og båtplasser. I 2008 ble et kontorprosjekt på til sammen ca 13 000 m2 ferdigstilt. Prosjektet har en fleksibel regulering som gir mulighet for å sette i gang prosjekter og produkter som det etterspørres i markedet. Hordaland Porteføljen i Hordaland består etter restruktureringen av to ulike utviklingseiendommer. Prosjektet på Stord, som eies sammen med Aker Solutions og hvor det genereres løpende leieinntekter, har et betydelig potensial for næringsutvikling. Det andre prosjektet er lokalisert på Bjåneshalvøyen i Os kommune. Prosjektet har et potensial for omfattende boligutbygging, men er ikke regulert. Oslo-regionen Hansa Selvaag porteføljen består av seks større boligutviklingsprosjekter i Oslo området. Til sammen foreligger det konkrete planer om å utvikle over 2 000 boliger de kommende årene. Disse er fordelt på ca 640 boliger i to prosjekter på Lørenplatået, 330 boliger på Kornmoenga i Oppegård, 78 boliger på Mortensrud, 500 boliger på Lillohøyden i Nydalen og ca 250 boliger på Bjørnåsen syd. Prosjektene er administrert via en prosjektlederavtale med Selvaag, men hvor Hansa har representanter i besluttende posisjoner. Boligutviklingsselskapet Selvaag Bolig AS eier 30% direkte i hvert av de seks prosjektene. Ambisjonen er å få i gang salgstart på Mortensrud, Løren og Kornmoenga prosjektene i løpet av 10 9
2009. Risikoprofilen for alle prosjektene vurderes i utviklingssammenheng som lav, forutsatt et normalisert marked. Personal og organisasjon likestilling og arbeidsmiljø Konsernet hadde pr. 31.12 til sammen 15 ansatte, hvorav 8 i morselskapet Hansa Property Group AS, 4 i Stavanger, 2 på Kaldnes og 1 på Lørenskog. I tillegg er det inngått konsulentavtaler om prosjektutvikling for enkelte prosjekter. For øyeblikket er det ansatt 14 i organisasjonen, hvorav 2 er kvinner. Styret har som ambisjon at man ved fremtidige ansettelser vil søke å bedre forholdstallet mellom kjønnene. Styret består av fire medlemmer, alle menn. Arbeidsmiljøet anses for å være tilfredsstillende og det har derfor ikke vært iverksatt spesielle tiltak. Det var ikke sykefravær, skader eller ulykker i 2008. Med virkning fra 18. desember 2008 har Pål Tronstad erstattet Egil Bauer-Nilsen som administrerende direktør i konsernet. Tronstad var tidligere viseadministrerende direktør og sikrer kontinuitet i konsernets ledelse. I løpet av fjoråret har konsernet fått etablert egne ansatte i alle posisjoner i konsernets ledergruppe, samt i hele prosjektporteføljen til gruppen med unntak av Hordaland og Hansa Selvaag. Ytre miljø Konsernets aktiviteter som består i eiendomsutvikling forårsaker minimalt med forurensning for det ytre miljø før bygging starter. Deler av virksomheten foregår på tomteområdet som innbærer en viss håndtering av gammel forurensning i grunnen. Arbeidet med denne type forurensning gjøres iht. prosedyrer fastlagt av myndigheter og i nært samarbeid med disse. Konsernet vil i sin virksomhet søke å benytte de løsninger som er miljømessig mest hensiktsmessige, både når det gjelder byggekonstruksjon, valg av materialer og energiløsninger. Fremtidsutsikter Styret vil innledningsvis presisere at det normalt er heftet betydelig usikkerhet knyttet til vurderinger av fremtidige forhold. Norsk økonomi er påvirket av internasjonal finansielle nedgangstider. Et lavt rentenivå kombinert med en fortsatt høy sysselsetting og reduksjon i entreprisekostnadene tilsier imidlertid at marginbildet for boligutviklere vil være akseptabelt på kort og mellomlang sikt. Etterspørselen i brukt boligmarkedet har etter hvert stabilisert seg noe, mens salg av nye prosjekter fortsatt ligger på et 11 10
11
Konsolidert resultatregnskap 13 12
Konsolidert balanse 14 13
14
Endringer i konsernets egenkapital 16 15
Konsolidert kontantstrøm 17 16
Noter til regnskapet 1. Generell informasjon Hansa Property Group AS ( HPRO, selskapet og konsern ) har som mål å bygge opp en differensiert utviklingsportefølje innen ulike segmenter av eiendomsmarkedet spredt på ulike geografiske områder og i ulike faser av utviklingssyklusen. Nøkkelkompetansen er eiendomsutvikling, og verdier for aksjonærene vil kunne skapes gjennom realisering av prosjekter, enten når de er fullført eller delutviklet. Utviklingsarbeidet vil primært skje gjennom hel- eller deleide selskap. Eiendomsporteføljen vil også kunne inneholde forvaltningseiendommer, enten i påvente av videreutvikling eller i påvente av salg. HPRO er et aksjeselskap registrert og hjemmehørende i Norge. Morselskapet ble etablert 5. juni 2007 med etterfølgende konserndannelse ved etablering av datterselskaper hhv. 30. august og 26. september 2007. Selskapet kjøpte i november 2007 sine første eiendommer, fire større utviklingsporteføljer i Stavanger, Bergen og i Østlandsområdet (Lørenskog og Tønsberg). Totalverdien var om lag 2,3 milliarder NOK. Utviklingspotensialet er på over 700 000 m2, fordelt på om lag 2/3 boligprosjekter og resten næringsprosjekter. Noen av prosjektene var under utvikling og oppførelse ved overtakelse. Sommeren 2008 ble det gjennomført en ny emisjon og selskapet benyttet dels provenyet til å erverve en 70% andel av Selvaags portefølje i Oslo-regionen. Totalt utbyggingspotensial for denne porteføljen er ca 132 000 m2, hvorav bolig utgjør 130 000 m2. Selskapet har hovedkontor i Stortingsgaten 2 i Oslo. Det er notert på OTC listen som administreres av Norges Fondsmeglerforbund Det konsoliderte regnskapet pr 31. desember 2008 er vedtatt og godkjent for offentliggjøring i styremøte den 8. juni 2009. 2. Sammendrag av de viktigste regnskapsprinsipper Nedenfor beskrives de viktigste regnskapsprinsippene som er benyttet ved utarbeidelsen av konsernregnskapet. Disse prinsippene er benyttet på samme måte i alle perioder som er presentert, dersom ikke annet fremgår av beskrivelsen. 2.1 Basisprinsipper HPRO sitt konsoliderte regnskap er utarbeidet i samsvar med International Financial Reporting Standards (IFRS) som fastsatt av International Accounting Standards Board (IASB) og vedtatt av EU. Utarbeidelse av regnskaper i samsvar med IFRS krever bruk av estimater. Videre krever anvendelse av selskapets regnskapsprinsipper at ledelsen må utøve skjønn. Områder som i stor grad inneholder slike skjønnsmessige vurderinger, høy grad av kompleksitet, eller områder hvor forutsetninger og estimater er vesentlige for konsernregnskapet, er beskrevet i note 4. 18 17
Konsernregnskapet er utarbeidet basert på historisk kost prinsippet med følgende modifikasjoner: finansielle eiendeler og forpliktelser vurdert til virkelig verdi. Resultatregnskapet er presentert etter art (IAS 1). a) Benyttede standarder og fortolkninger i nåværende periode De følgende fortolkninger til publiserte standarder er obligatoriske for årsregnskap som gjelder regnskapsåret avsluttet 31. desember 2008, men er ikke antatt å være relevant for konsernet. IFRIC 11, IFRS 2 "Group and treasury share transactions" IFRIC 12*, "Service concession arrangements" IFRIC 14, IAS 19 "The limit on a defined benefit asset, minimum funding requirements and their interaction" b) Tidlig anvendelse av regnskapsstandarder og fortolkninger Konsernet har tidligimplementert IFRS 8 "Operating segments" som erstatter IAS 14 - "Segment reporting". Den nye standarden er obligatorisk for regnskapsperioder som begynner 1. januar 2009 eller senere. HPRO har valgt å anvende denne standarden fra og med regnskapsåret 2008. IFRS 8 krever bruk av en ledelsestilnærming hvor segmentformasjon presenteres på samme måte som ved intern rapportering. Konsernet har opprettholdt samme definisjon på segmenter som ble lagt til grunn for fjoråret. Dette innebærer at konsernets virksomhet ikke er delt opp i ulike segmenter i inneværende år. c) Følgende standarder, endringer og fortolkninger til eksisterende standarder er offentliggjort og vil være obligatoriske for konsernet i årsregnskap som begynner 1. januar 2009 eller senere, men uten at konsernet har valgt tidlig anvendelse: IAS 1 (endret), "Presentation of financial statements" IFRS 2 (endret), "Share-based payment" (ikrafttredelse fra 1. januar 2009) IFRS 3* (revidert), "Business combinations" IFRS 7** (endret), "Financial Instruments: Disclosures" IAS 23 (endret), "Borrowing Costs" IAS 27* (endret), "Consolidated and separate financial statements" IAS 32 (endret), "Financial instruments" IAS 39** (endret), "Financial instruments: Recognition and measurement" IFRIC 15* "Agreements for the Construction of Real Estate" Ledelsen antar at de overnevnte endringene vil bli gjennomført i konsernets regnskap når de blir relevante og at gjennomføringen ikke vil ha vesentlig innvirkning på regnskapet ved første gangs anvendelse. Effektene av revidert IFRS 3 vil påvirke fremtidige perioder og vil avhenge av faktum for hvert evt. virksomhetskjøp og virkningen kan derfor ikke estimeres pålitelig. I tillegg til endringene nevnt ovenfor er det innført en rekke endringer i et antall standarder i forbindelse med IASBs årlige forbedringsprosjekt, publisert i mai 2008 og i april 2009*. Disse endringene vil sannsynligvis ikke påvirke konsernregnskapet og har derfor ikke blitt analysert i detalj. d) Fortolkninger og endringer til eksisterende standarder som ikke har trådt i kraft og som ikke er relevante for konsernet IFRS 1* (revised), "First time adoption of IFRS" 19 18
IFRIC 13, "Customer loyalty programmes" IFRIC 16*, "Hedges of a net investment in a foreign operation" IFRIC 17*, "Distributions of Non-Cash Assets to Owners" IFRIC 18*, "Transfers of Assets from Customers" * er på tidspunktet for avleggelse av regnskapet ikke godkjent av EU. ** det er gjennomført flere endringer i IAS 39 og IFRS 7, Ikke alle er godkjent av EU på tidspunktet for avleggelse av regnskapet. 2.2 Konsolideringsprinsipper Det konsoliderte årsregnskapet inkluderer regnskapene til HPRO og enheter hvor HPRO har bestemmende innflytelse over enhetens finansielle og operative strategi. Bestemmende innflytelse oppnås normalt når konsernet har makt til å utøve faktisk kontroll over enhetens finansielle og operative styring for å oppnå fordeler fra enhetens aktiviteter. Minoritetsinteressenes andel av netto eiendeler i konsernregnskapet er identifisert som en del av konsernets totale egenkapital. Minoritetsinteressene består av interessene på starttidspunktet og minoritetens andel av endringer i egenkapitalen fra dette tidspunktet. Tap henført til minoriteten utover minoritetens interesse i datterselskapets egenkapital allokeres til majoritetens interesser i den grad minoriteten ikke har en forpliktelse til, og samtidig er i stand til å dekke tapene. a) Datterselskaper Datterselskaper er alle enheter (inklusive foretak med avgrenset formål - Special Purpose Entities) der konsernet har bestemmende innflytelse på enhetens finansielle og operasjonelle strategi, normalt gjennom eie av mer enn halvparten av stemmeberettiget kapital. Ved fastsettelse av om det foreligger bestemmende innflytelse inkluderes effekten av potensielle stemmerettigheter som kan utøves eller konverteres på balansedagen. Datterselskaper blir konsolidert fra det tidspunkt kontroll er overført til konsernet og blir utelatt fra konsolideringen når kontroll opphører. Oppkjøpsmetoden benyttes for regnskapsføring ved kjøp av datterselskaper. Anskaffelseskost ved oppkjøp måles til virkelig verdi av eiendeler som ytes som vederlag ved kjøpet, egenkapitalinstrumenter som utstedes, pådratte forpliktelser ved overføring av kontroll og direkte kostnader forbundet med selve oppkjøpet. Identifiserbare oppkjøpte eiendeler, overtatt gjeld og betingede forpliktelser overtatt eller pådratt er regnskapsført til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet, uavhengig av eventuelle minoritetsinteresser. HPRO har ved kjøp av holdingsselskap med eiendomsprosjekter vurdert dette som kjøp av enkelt eiendeler, og ikke som kjøp av virksomhet. IFRS 3 får derfor ikke anvendelse. Merverdi utover bokført verdi på eiendeler og eventuelle virkelig verdi av finansielle derivater tilordnes relevante balanseposter. Konserninterne transaksjoner, mellomværende og urealisert fortjeneste mellom konsernselskaper er eliminert. Urealiserte tap elimineres, men vurderes som en indikator på verdifall i forhold til nedskrivning av den overførte eiendelen. 20 19
Regnskapsprinsipper i datterselskaper endres når dette er nødvendig for å oppnå samsvar med konsernets regnskapsprinsipper. b) Transaksjoner og minoritetsinteresser Transaksjoner med minoritetsinteresser behandles som transaksjoner med tredjepart. Ved salg av aksjer i datterselskap til minoritetsinteresser, resultatføres konsernets gevinst eller tap. c) Tilknyttede selskaper (TS) Tilknyttede selskaper er enheter der konsernet har betydelig innflytelse, men ikke kontroll. Betydelig innflytelse foreligger normalt for investeringer der konsernet har mellom 20% og 50% av stemmeberettiget kapital. Investeringer i tilknyttede selskaper regnskapsføres etter egenkapitalmetoden. På kjøpstidspunktet regnskapsføres investering i tilknyttede selskaper til anskaffelseskost. Konsernets andel av over- eller underskudd i tilknyttede selskaper resultatføres og tillegges balanseført verdi av investeringene sammen med andel av ikke resultatførte egenkapitalendringer. Konsernet resultatfører ikke andel av underskudd hvis dette medfører at balanseført verdi av investeringen blir negativ (inklusive usikrede fordringer på enheten), med mindre konsernet har påtatt seg forpliktelser eller avgitt garantier for det tilknyttede selskapets forpliktelser. Konsernets andel av urealisert fortjeneste på transaksjoner mellom konsernet og dets tilknyttede selskaper elimineres. Det samme gjelder for urealiserte tap med mindre transaksjonen tilsier en nedskrivning av den overførte eiendelen. Der det har vært nødvendig er regnskapsprinsipper i de tilknyttede selskaper endret for å oppnå samsvar med konsernets regnskapsprinsipper. d) Felles kontrollert virksomhet (FKV) Felles kontrollert virksomhet er økonomisk virksomhet regulert ved avtale mellom to eller flere deltakere slik at disse har felles kontroll over virksomheten. Konsernets felles kontrollerte virksomhet regnskapsføres etter egenkapitalmetoden. 2.3 Omregning av utenlandsk valuta a) Funksjonell valuta og presentasjonsvaluta Konsernregnskapet er presentert i NOK som er både den funksjonelle valutaen og presentasjonsvalutaen til alle selskapene i konsernet. b) Transaksjoner og balanseposter Transaksjoner i utenlandsk valuta regnes om til den funksjonelle valutaen ved bruk av transaksjonskursen. Valutagevinster og -tap som oppstår ved betaling av slike transaksjoner, og ved omregning av pengeposter (eiendeler og gjeld) i utenlandsk valuta ved årets slutt til kursen på balansedagen, resultatføres. Dersom valutaposisjonen anses som kontantstrømsikring er gevinster og tap regnskapsført direkte i egenkapitalen 21 20