LUNNER KOMMUNE Haka Eiendom AS Postboks 83 2715 LUNNER Deres ref. Vår ref. Arkivnr. Dato. Arkivsaknr. 12/2331-8 GNR 98/9 22.01.2013 TRMY 98/9 PÅLEGG OM OPPHØR AV BRUK / SØKNAD OM BRUKSENDRING OG ILEGGELSE AV TVANGSMULKT Eiendom: Gnr 98 / bnr 9, Tiltakets adresse: Lunnerlinna 26, Lunner. Tiltakets art: Bruksendring / Innredning til leiligheter Tiltakshaver: Haka Eiendom AS Saken er behandlet som saksnr FSKAP 18/13. Saken gjelder: Det vises til saksnr FSKAP 17/13, pålegg datert 21.01.2013. Det pålegget er gitt for å sikre at brannsikkerheten er ivaretatt dersom ulovlig innredete boliger skal bebos fram til det er søkt og gitt tillatelse til bruksendringen. Det vises også til forhåndsvarlsel om pålegg og retting og ileggelse av tvangsmulkt, datert 23.11.2012. I henhold til pbl 32-2 første ledd, gis det forhåndsvarsel om at Lunner kommune med hjemmel i pbl 32-3 første ledd, vil vurdere å fatte vedtak om pålegg om retting, dersom de ulovlig innredete boligene ikke er omsøkt innen 01.03.2013. Det ble presisert hva som må forelegges kommunen før 01.03.2012: Komplett ettrinnssøknad for innredninger av leiligheter i 1. etasje på Lunnerlinna 26. Søknaden skal være utarbeidet av foretak som kan godkjennes som ansvarlig søker i tiltaksklasse 2. Det ble også varslet at det ville kunne bli fattet vedtak om ileggelse av tvangsmulkt dersom det ulovlige tiltaket ikke er rettet, eller komplett søknad om tillatelse til tiltak ikke er innsendt, innen 01.03.2012. Det antydes en tvangsmulkt på kr 1000,- for hver dag fristen oversittes. Det er 27.12. 12 mottatt uttalelse til forhåndsvarlingen. Uttalelsen, fra HAKA Eiendom AS, går hovedsakelig på å forklare gårdeiers versjon av byggesaken for bruksendring til boliger i Lunnerlinna 26. Han mener at han i søknadsprosessen for rammetillatelsen som ble gitt i 2006, fikk forståelse av at leilighetene i 1. etasje ikke skulle omsøkes når de var å betrakte Adresse Telefon Telefax E-post Bankkonto Bankkonto Skatt Sandsvegen 1 61 32 40 00 61 32 40 09 post@lunner.kommune.no 2030.23.32542 6345.06.05338 2740 ROA Nettadresse: www.lunner.kommune.no
Side 2 som utleie/næring. Han viser at å innrede disse leilighetene hele tiden har vært planen ved å vise til innholdet i en parkeringsavtale med Meieributikken A.L. Byggesaken har vært vanskelig og kostbar for gårdeier. Gårdeier ønsker derfor at gyldigheten av rammemtillatelse av 01.11.2005 skal utvides fra mars 2013 til august 2013. Gårdeier bestrider også pålegget om tvangsmulkt, på det grunnlag at han mener at arbeidene er gjort i god tro ut fra føringer og godkjenninger fra kommunen. Gårdeier mener at det nå i ettertid kan være vanskelig å innsende søknadene han er pålagt. Lunner kommunes vurdering av uttalelsen, er at vi ser at gårdeier argumenterer for at han har handlet i god tro. Det er imidlertid ikke noe i våre arkiver som viser at kommunen har ment at leilighetene ikke skal omsøkes. Parkeringsavtalen som det vises til, har gårdeier ikke klart å vise at skal knyttes til eiendommen gnr 98 / bnr 9. Vi har i vår ref. 06/2580-57 meddelt at vi mener avtalen gjelder parkering for gnr 98 / bnr 34. Lunner kommune mener at bruksendringen klart er søknadspliktig i henhold til plan- og bygningsloven, både i 1989 (da gårdeier sier den første leiligheten ble tatt i bruk) og i dag. Søknad med ansvarsbelegging skal sikre at endringer blir i henhold til lov, planer og forskrifter. Det er ikke nok at gårdeier forsikrer at arbeidene er utført med fagfolk. Dersom leilighetene skal kunne brukes i framtida, må det innsendes en søknad, slik at myndighetene kan vurdere om leilighetene kan tillates. Av gårdeiers brev ser vi at han kan trenge noe mer tid på å få innsendt søknad om tillatelse til bruksendring. Han ber om at rammetillatelse av 01.11.2005 for ombygging av leiligheter på gnr 98 / bnr 9 skal gjelde lengre enn til 23.05.2013, som er varslet frist for at gjenstående arbeider må være igangsatt (etter at de først må ha fått igangsettingstillatelse). Plan- og bygningslovens 21-9 sier at tidsfristene etter denne paragrafen ikke kan forlenges. Dette skal også ha vært gjeldende rett etter tidligere lov. Gårdeier ber om at frist utsettes til august 2013. På denne bakgrunn vurderes at fristen for søknad om bruksendring for leilighetene i 1. etasje bør utsettes til august 2013. Da kan søknaden gjelde hele bygget, dersom leilighetene i 2. og 3. etasje ikke er igangsatt innen gitte frist. Tvangsmulkten vurderes som et middel til å få alvorlige feil rettet i løpet av angitt tid. Det at huseier mener han har handlet i god tro, da bruksendringene ble foretatt, kan ikke være til hinder for at kommunen krever at feil blir rettet opp i ettertid. Den nye fristen for å søke bruksendring vurderes å være romslig. Dersom gårdeier ser at han ikke kan overholde fristen, vil han ha god tid til å si opp sine leietakere, og dermed hindre at tvangsmulkten begynner å løpe. På bakgrunn av at huseier har inntekter på utleie av de ulovlige boenhetene, vurderes en dagsmulkt på kr 1000,- ikke å være for stor. Lunner kommune finner på dette grunnlag å måtte fatte vedtak om pålegg om opphør av bruk av leiligheter i byggets 1. etasje, dersom det innen angitt frist ikke er mottatt søknad om bruksendringen av leilighetenedet i 1. etasje. Pålegg om opphør av ulovlig bruk av leiligheter i byggets 1. etasje: Plan- og bygningsloven 32-3 første ledd, sier følgende om opphør av bruk, forbud mot fortsatt virksomhet og stansing av arbeid: Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven, kan plan- og bygningsmyndighetene gi den ansvarlige pålegg om retting av det ulovlige forhold, opphør av bruk og forbud mot fortsatt virksomhet, samt stansing av arbeid.
Side 3 Med hjemmel i pbl 32-3 gis pålegg om opphør av bruk av leiligheter i byggets 1. etasje, dersom følgende ikke er mottatt innen 01.09.2013. Komplett ettrinnssøknad for innredninger av leiligheter i 1. etasje på Lunnerlinna 26. Søknaden skal være utarbeidet av foretak som kan godkjennes som ansvarlig søker i tiltaksklasse 2. Bygningsmyndigheten må underrettes skriftlig når leilighetene er utflyttet. Vedtak om tvangsmulkt: Som et av virkemidlene i pbl for å få gjennomført gitte pålegg, er det i 32-5 gitt hjemmel for ileggelse av tvangsmulkt. Pbl 32-5 første ledd, første setning har følgende ordlyd: Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven kan plan- og bygningsmyndighetene fastsette tvangsmulkt for å få gjennomført gitte pålegg, herunder forbud, innen en særskilt angitt frist. Med hjemmel i pbl 32-5 ilegges en løpende dagmulkt på kr 1.000,- fra og med 02.09.2013. Tvangsmulkten er fastsatt som dagmulkt for at ikke den økonomiske belastningen skal bli for stor, men slik at det likevel skal lønne seg for gårdeier å etterfølge pålegget om innsending av søknad eller utflytting av leilighetene. Tvangsmulktens størrelse er fastsatt ut fra at den skal bli en belastning om tidsfristen ikke overskrides, men at den samtidig ikke blir en stor belastning. Gårdeier har inntekter på utleie av leilighetene som skal utflyttes. Tvangsmulkten anses etter dette å stå i rimelig forhold til ulovligheten, jf. 32-10. Dagmulkten løper inntil kommunen har mottatt skriftlig underretning om at boligene er utflyttet eller inntil ettrinnssøknad for bruksendring av leilighetene er mottatt. Begrunnelse for pålegg om opphør av bruk av leiligheter eller innsending av søknad om bruksendring: Etter mottatt bekymringsmelding var bygningsmyndighetene 12.11.2012 på befaring i Lunnerlinna 26. Det ble da konstatert at det var 4 leiligheter på byggets hovedplan, 1. etasje. Etter gjennomgang av kommunens arkiver, ble det konstatert at disse leilighetene var bygd i nyere tid, uten at de var omsøkt. Gårdeier har opplyst følgende om leilighetene: Den eldste leiligheten ble først bebodd i 1989-1993. Så var den kontor fram til 2008. Den ble tatt i bruk til bolig igjen i 2010. Den nest eldste leiligheten ble bebodd i 3 måneder i 1999. Så var den næringsareal fram til 2009. 1/7 2011 ble den tatt i bruk som bolig. 15/12 2012 ble en leilighet ferdig og tatt i bruk. 22/10 2012 ble siste leilighet ferdig og tatt i bruk. Leilighetene er søknadspliktige i henhold til pbl 20-1. Lunner kommune kan ikke se at det er gitt tillatelse til bruksendringen. Byggearbeidene som er gjort, og bruken, er dermed i strid med plan- og bygningslovgivningen.
Side 4 Lunner kommune gir mulighet for å søke om bruksendringen i ettertid. For å sikre at ikke beboelsen medfører fare for personsikkerheten, er det i pålegg av 21.01.2013 gitt en frist for å dokumentere at brannsikkerheten er ivaretatt. Dette pålegget gir frist for å søke om tillatelse til tiltaket som er utført. Det bemerkes at dette ikke innebærer noen form for forhåndsgodkjenning av tiltaket. Dersom søknaden blir avslått vil det i samme vedtak bli fattet vedtak om pålegg om riving og ileggelse av tvangsmulkt. Ved innsendelse av søknad etter pbl 20-1, må det tas kontakt med kvalifisert foretak som kan stå ansvarlig for søknad, prosjektering, utførelse og eventuell kontroll, jf pbl 23-1. Søknad om tillatelse til tiltak etter pbl 20-1 skal inneholde opplysninger som nevnt i forskrift om byggesak (SAK10) 5-4 i den utstrekning de er relevante for tiltaket og nødvendige for kommunens behandling. Det er søkers ansvar å påse at søknaden er i samsvar med bestemmelsene i pbl, forskrift om tekniske krav til byggverk (TEK10) og SAK10 5-4, herunder at naboer er varslet og at nødvendige dispensasjoner er omsøkt. Forelegg og andre opplysninger: Det er eiers/ tiltakshavers ansvar at plan- og bygningslovgivningens krav, herunder tidligere gitte tillatelser, overholdes. Etter pbl 32-2 annet ledd skal det ved varsel om pålegg opplyses om at et eventuelt pålegg som ikke etterkommes innen fastsatt frist, også vil kunne følges opp med forelegg som kan få samme virkning som rettskraftig dom, jf. pbl 32-6 og 32-7. Det orienteres om at Blir pålegg i rettskraftig dom eller dermed likestilt forelegg ikke etterkommet kan plan- og bygningsmyndighetene la de nødvendige arbeider utføre for regning av den som dommen eller forelegget er rettet mot, jf. 32-7 første ledd. Pålegg kan etter pbl 32-3 fjerde ledd tinglyses som heftelse på eiendommen dersom pålegget ikke gjennomføres. Orientering om klageadgang: Vedtaket kan påklages, jf plan- og bygningsloven 1-9 jf forvaltningsloven 28 og 29. Klagefristen er 3 uker fra den dag vedtaket kom frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. En eventuell klage skal sendes til Lunner kommune, Arealforvaltning, Sandsvegen 1, 2740 Roa. Dersom det klages så sent at det kan være uklart om det er klaget i rett tid, bes det oppgitt når vedtaket kom frem. Om det er særlige grunner til det, kan klagefristen forlenges ved forespørsel, jf forvaltningsloven 29-32. Dersom klagen blir sendt etter 3 uker fra vedtaket ble mottatt, kan den bli avvist. Det bør derfor opplyses hvorfor du ikke kan lastes for en eventuell forsinkelse. Klagen skal være undertegnet, angi hvilket vedtak det klages over, hvilke endringer som eventuelt ønskes, og hvilke grunner som anføres for klagen, jf forvaltningsloven 32. Klagen bør også nevne eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for bedømmelsen av klagen.
Side 5 Selv om det er klagerett kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er adgang til å søke om å få utsatt iverksettelse av vedtaket inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort, jf forvaltningsloven 42. Med de begrensninger som fremgår av forvaltningsloven 18 og 19, har du rett til å se dokumentene i saken. Med hilsen Gunn Elin Rudi Tjenesteleder Arealforvaltning Trine Myrmo Byggesaksbehandler