VERDI- OG LÅNETAKST Matrikkel: Gnr 218: Bnr 247 (snr: 119) Kommune: 0301 OSLO KOMMUNE Betegnelse: Stort frittliggende boligbygg på 5 etg. el. me Adresse: Darresgate 14, 0165 Oslo MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR 5 600 000 LÅNEVERDI: KR 4 780 000 BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: Boligblokk: 73 m² 69 m² Utskriftsdato: 07.03.2016 Oppdrag nr: 44 Dato befaring: 02.03.2016 Utført av autorisert medlemsforetak i NTF Martens Takst og Byggtjenester AS Lillevannsveien 31B, 0788 OSLO Telefon: 94 00 39 08 Organisasjonsnr: 915 765 416 Sertifisert takstmann: Daniel P. Martens Telefon: 940 03 908 E-post: daniel@martenstakst.no Rolle: Uavhengig takstmann
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Taksten er avholdt etter beste skjønn. Evt. heftelser/servitutter er ikke undersøkt av takstmann. Det gjøres oppmerksom på at panteattest, seksjoneringsbegjæring og eiendommens dokumenter i kommunen ikke er kontrollert, og det er derfor ikke kjent om de inneholder opplysninger om forhold som har betydning for taksten. Takstmann har ikke testet tekniske innretninger/ bevegelige bygningsdeler eller kontrollert om individuelle rom tilfredsstiller krav til volum, areal og bruk. Dokumentasjon på evt. byggearbeider er ikke kjent for takstmann dersom ikke annet er nevnt. Det tas forbehold om evt. feil i opplysninger gitt muntlig av kilder. Det forutsettes at eiendommen er godkjent til dagens bruk samt at eventuelle pålegg fra offentlige myndigheter er oppfylt. Det gjøres oppmerksom på at det kan være forskjell på oppmålt primærareal i henhold til NS 3940:2012 og det areal som er godkjent som boligareal i kommunen etter plan- og bygningsloven. Verditakst er satt ut ifra slik boligen fremstod på befaringstidspunktet dersom annet ikke er nevnt. MERK: Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/ mangler som bør rettes opp. Takstmannen viser til boligselskapets vedtekter/årsberetning og opplysninger fra forr.fører for ytterligere informasjon. Evt. planlagte/utførte vedlikeholds-/oppussingsarbedier i boligselskapet som kan medføre økt husleie/gjeld, dersom ikke annet er nevnt er ukjent for takstmannen Oppdr. nr: 44 Befaringsdato: 02.03.2016 Side: 2 av 6
Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) kr 5 600 000 Anbefalt låneverdi kr 4 780 000 Markedsvurdering Eierseksjon i 11. etasje i leilighetsbygg fra 2010 med bad, stue/kjøkken, 3 soverom, bod og balkong på ca 10 m2. Beliggende sentralt på Aleksander Kiellandsplass, med nærhet til alt av offentlig kommunikasjon, forretninger, sentrum og Akerselva med alle dets rekreasjonsmuligheter. Eierseksjonen er en del av sameiet Waldemars Hage 2 som består av 152 enheter. Seksjonen har lyse rom med store vindusflater på stue med utsikt over byen. Eikeparkett i alle rom og flislagt baderom. Bygget er tilkoblet fjernvarmeanlegg. Fjernvarme fordeles iht sameiebrøk, mens strøm fordeles etter faktiskt forbruk iht. målerstand som avleses årlig for perioden 1/1-31/12. Seksjonen disponerer parkeringsplass i oppvarmet garasjeanlegg med tilgang via heis. Daglivarebutikk og barnehage i umiddelbar nærhet. Enheten har vært utleid de siste tre årene. Beregning av markedsverdien er basert på de forhold som er nevnt i takstdokumentet med hensyn til beliggenhet, teknisk tilstand og sammenlignbare eiendommer. Det er foretatt et erfarings- og beregningsmessig fradrag for elde, slitasje og utidsmessighet. Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Takstmann: Geir Nakken Daniel P. Martens Befaring/tilstede: Befaringsdato: 02.03.2016. - Daniel P. Martens. Takstmann og tømrermester. Tlf. 940 03 908 - Geir Nakken. Eier. Eiendomsopplysninger Eiend.betegnelse: Stort frittliggende boligbygg på 5 etg. el. me Hjemmelsovergang: 2012 Type: Fritt salg Beløp: kr 4 850 000 Regulering: Kontrollert på Planinnsyn.no. Planlagt oppføring av boligbygg i Sannergata 1-3. Adkomstvei: Tilknytning vann: Tilknytning avløp: Heftelser: Offentlig Private stikkledninger til offentlig nett Private stikkledning til offentlig nett Ikke undersøkt om det foreligger heftelser på eiendommen Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 0301 OSLO Gnr: 218 Bnr: 247 Seksjon: 119 Eiet/festet: Eiet Areal: 3 289 m² Arealkilde: Eiendomsverdi.no Eierbrøk seksjon: Eierbrøk: 71/10694 Sameiets navn: Sameiet Waldemars hage 2 Forretningsfører: OBOS Eiendomsforvaltning AS Andel formue: 16 Andel fellesgjeld: 711 Hjemmelshaver: Geir Nakken og Kim Celine Elverhøy Oppdr. nr: 44 Befaringsdato: 02.03.2016 Side: 3 av 6
Adresse: Darresgate 14, 0175 Oslo Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Grunnbokutskrift 02.03.2016 Innhentet Reguleringsplaner 02.03.2016 Innhentet Eiendomsdata.no 02.03.2016 Innhentet Eier 02.03.2016 Gav informasjon Andre forhold Forsikring: Selskap: IF. Avtalenr: 565626. Ligningsverdi: Kan utregnes på skatteetaten.no Bygninger på eiendommen Boligblokk Bygningsdata Byggeår: Anvendelse: 2010 Kilde: Eiendomsdata.no Boligformål Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² Etasje BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar 1. etasje 80 73 69 4 Bad, entré, stue/kjøkken, bod, 3 soverom Sum bygning: 80 73 69 4 Regler for arealberegning og måleverdige, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Kommentar areal BTA er beregnet utifra antatt tykkelse på nabo/yttervegger. Arealoppmåling er utført på stedet med lasermåler dersom annet ikke er opplyst. Innervegger er inkludert i primærarealet. Bod i oppvarmet kjeller på 3,4 m2. Takhøyde i bod er 4,4, og det kan lagres i to etasjer. Takhøyde i stue ble målt til 2,5 meter. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) 1. etasje Bad, entré, stue/kjøkken, 3 soverom Bod Konstruksjoner og innvendige forhold - Boligblokk Bygning, generelt Betong såle, antatt fundamentert til faste masser. Yttervegger i betong, med utvendig puss-system. Betong i etasjeskiller. Flat takkonstruksjon. Garasje i kjeller i oppvarmet garasjeanlegg. Innvendig fellesarealer har flislagte gulvflater og malte betongvegger. Det er heis i bygget. For de forskjellige bygningsdelers vedlikeholdsbehov og antatt levetid se byggforskseriens blad 700.320. I forbindelse med takseringen er det ikke foretatt kontrollmålinger med hensyn til toleranskrav angitt i NS3420. Bygninger/leiligheter kan ha skjulte feil eller mangler som er vanskelige å oppdage ved befaring. Særlig kritiske områder er membranløsninger i våtrom, isolasjon i gulv, vegger og himlinger, vann og avløpsnett. Elde og utidsmessighet kombinert med endret bruk, kan over tid avdekke skjulte feil og mangler som ikke oppdages ved visuell kontroll.. Oppdr. nr: 44 Befaringsdato: 02.03.2016 Side: 4 av 6
Vinduer Fra 2010. Doble isolerglass. Løst håndtak i vindu på to av soverommene. Topphengslete. Ytterdører og porter Godkjent brann og lyddør. Innvendige dører Glatte lette innerdører. Overflater, generelt Lakkert eikeparkett på gulv. I god stand. Malte plater på vegger. Malt betong himling. Lyse overflater. Balkonger, terrasser ol. Ca 10 m2. Rekkverk i stål. Belagt med gulvlemmer fra IKEA i 30x30 cm format. Lagt på betong gulv. Utsikt over byen. Gode solforhold. Kjøkkeninnredning Fra 2010. HTH-kjøkken med hvite fronter. Benkeplate med innfelt vaskekum og platetopp.. Integrerte hvitevarer. Kjøkken øy med heltre benkeplate. Avtrekksvifte tilkoblet sentralt avtrekk. Annet fast inventar Innebygde garderobeskap i entre og to soverom. Sanitærinstallasjoner, generelt Fra 2010. Flislagt gulv og vegger. Noe missfarging i fuger på gulv i dusjnisje. Kan antakeligvis vaskes bort. Avtrekksvifte tilkoblet sentralt avtrekk. Noe sjenerende lyd fra denne. Fordelerskap med lekkasjesikring. Dusjnisje i hjørne med glassvegg og forheng og nedsenk i flis. Servantskap med benkeplate og innfelt servant. Lysarmatur og speil over vask. Plafondlampe i tak. Fall på gulv ble sjekket med lasermåler og viste fall mot sluk. Rommet har vindu. Varme, generelt Det er fjernvarme i bygget. Radiatorer i alle rom og vannbåren gulvvarme på bad med termostat. Fjernvarme er et energisystem der energi til oppvarming produseres ett sted og anvendes et annet sted. Til transport av varmeenergien brukes et fjernvarmenett, en lukket rørsløyfe som transporterer varmt vann til forbruker og lunket vann tilbake for ny oppvarming. Energiproduksjonen kan derved skje i en eller flere varmesentraler flere kilometer fra forbrukeren. Brannslokking, generelt Sentralt brannvarslingsanlegg. Luftbehandling, generelt Sentralt avtrekk i kjøkken og bad. Tilluft bak radiatorer i alle rom. Spalte under dør til bad. Elkraft, generelt Skjult anlegg. Automatsikringer. Lys, generelt Takpunkter i alle rom. Stikk i vegg øvre del av vegg for tilkobling lysarmatur tak Alarm- og signalsystemer, generelt Det er portelefon og kabeltv i bygget. Utendørs, generelt Avskjermet felles uteareale med gress, beplantning, sittegrupper, lekeapparater og barnehage. Akerselven ligger et steinkast unna. Oppdr. nr: 44 Befaringsdato: 02.03.2016 Side: 5 av 6
Beregninger Årlige kostnader Felleskostnader (fyring, varmtvann, à konto strøm, vaktmester, kommunale avgifter, kabel-tv, kr 45 840 forsikring, forretningsførsel, drift, m. m, ) Sum årlige kostnader kr 45 840 Teknisk verdi bygninger Boligblokk Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) kr 2 500 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, kr - 90 000 tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Boligblokk kr 2 410 000 Sum teknisk verdi bygninger kr 2 410 000 OSLO, 07.03.2016 Daniel P. Martens Takstmann og tømrermester Telefon: 94 00 39 08 Oppdr. nr: 44 Befaringsdato: 02.03.2016 Side: 6 av 6