FORVALTNINGSREVISJON AV UTBYGGING AV VESTRE GOA

3 FORVALTNINGSREVISJON AV UTBYGGING AV VESTRE GOA RANDABERG KOMMUNE AUGUST 2014

INNHOLD Denne rapportens målgrupper er kontrollutvalget, andre folkevalgte, formelt ansvarlige i administrasjonen og utførende fagfolk i administrasjon. Rapporten er et offentlig dokument og skal være tilgjengelig også for media og andre interesserte. Behovene varierer, men her er en leserveiledning med to nivåer for hvor dypt rapporten kan behandles: 1. Innholdsfortegnelsen, sammendraget og rådmannens kommentarer 2. Hovedrapporten med innledning, faktabeskrivelse og vurderinger med anbefalinger, samt vedlegg Innhold... 3 Sammendrag... 4 Rådmannens kommentar... 7 Rapporten... 8 1 Innledning... 9 1.1 Formål og problemstillinger... 9 1.2 Revisjonskriterier og metode... 9 2 Faktabeskrivelse og vurderinger... 11 2.1 Kommunens boligpolitikk... 11 2.2 Hovedutbyggingsområdet Vestre Goa... 11 2.3 Kjøp og utbygging av boligområdet... 13 2.4 Salg av byggefelter til utbyggerne... 15 2.5 Kommunens regnskap for Vestre Goa... 18 2.6 Oppfølging av vedtak om boligområdet... 20 Vedlegg... 26 UTBYGGING AV VESTRE GOA - 3 - RANDABERG KOMMUNE

SAMMENDRAG Formålet med prosjektet er å vurdere hvordan kommunen har håndtert boligområdet Vestre Goa. Det er blitt sett på hvordan prosessen med utbyggingen av Vestre Goa ble lagt opp og gjennomført, og om utbyggingen var i samsvar med vedtak om boligområdet og boligpolitisk handlingsplan. Arbeidsmetodene har bestått av en kombinasjon av intervjuer og gjennomgang av kommunens dokumenter. Vestre Goa er definert som et av kommunens hovedutbyggingsområder. Det betyr at kommunen har en sentral rolle med hensyn til tilretteleggingen og salg av tomtene. Kommunen har ervervet grunnen, foretatt detaljplanlegging og opparbeidet veg, vann og avløp (VVA). Det var lagt opp til 300-350 nye boenheter på Vestre Goa. Endelig oversikt viser 333 boenheter. Dette inkluderer 8 boenheter som var på plass i boligområdet fra tidligere. Vestre Goa er delt opp i 21 byggefelt. Dette er boligblokkfeltene BL1-BL3, eneboligfeltene B1-B9 og rekkehusfeltene R1-R7. I tillegg kommer terrassert bebyggelse på byggefelt T og omsorgsboliger (av oss kalt byggefelt «O»). Våre funn beskrives i det nedenstående Hvordan har kommunen håndtert kjøp av areal til boligområdet? Kommunen ervervet hele området i november 2005. Det var bare en grunneier/selger. Kjøpesummen var på 200 kroner pr. kvm. Arealet ble målt til snaut 90 dekar noe som ga en total kjøpesum på 17,8 millioner kroner. Regnskapet for boligområdet er ennå ikke ferdig, men kommunens gevinst synes å kunne bli i størrelsesorden 110-115 millioner kroner. Gevinsten skyldes stor tomteprisøkning fra kjøps- til salgstidspunktet, samt at kommunen solgte de aller fleste byggefeltene til markedspris (anbud) til utbyggerne. Tomteprisene steg betydelig fra høsten 2005 og til kommunen gjennomførte salgene til utbyggerne i perioden 2008-2014. Var det deler av utbyggingsprosessen som tok urimelig lang tid? I tilfellet hvorfor? Opplevde man spesielle flaskehalser? Iht. boligbyggingsprogrammet (fremdriftsplanen) skulle det bygges anslagsvis 70 boenheter pr. år. Dette ville medført at boligområdet var ferdig utbygd senest i løpet av 2013. Men utbyggingsprosessen har ikke vært i tråd med boligbyggingsprogrammet (fremdriftsplanen). I årene 2009, 2010, 2012 og 2013 ble det samlet kun ferdigstilt 24 boliger. Årene 2011 og 2014 var klart bedre med en samlet produksjon på 179 boliger. Dette tallet vil også øke ettersom statusen her gjelder pr. juni 2014. Det gjenstår 122 boenheter, som vil stå ferdig i løpet av de neste årene. Det er en rekke faktorer som har bidratt til forsinkelsen. For de første årene skyldes forsinkelsen finanskrisen som kom med full tyngde i 2008. Finanskrisen ble utløst i august 2007 og var en omfattende krise i verdens finansielle system. I tillegg var det en svært lang salgsprosess vedrørende passivhusene, men dette utgjør kun 18 boenheter. UTBYGGING AV VESTRE GOA - 4 - RANDABERG KOMMUNE

En av utbyggerne (28 boenheter) hadde en lang utbyggings- og salgsprosess. Dette forholdet er det mulig for kommunen å gjøre noe med ved senere boligutbygginger. Hvordan er rekkefølgevedtakene håndtert? Rekkefølgekravene i reguleringsplanen blir i all vesentlighet ivaretatt av kommunen. Det er for Vestre Goa ikke stilt spesielle rekkefølgekrav som utbyggerne skal utføre og finansiere. Reguleringsbestemmelsenes krav om at avlastningsveg e.l. skulle være avklart før utbyggingsstart og ferdig utbygd før bruksrett, er ikke oppfylt av kommunen. Dette skyldes fylkesmannens innsigelser vedrørende jordvern og senere beboerklager. Formannskapet vedtok i november 2010 at salg av tomter på Vestre Goa fortsetter i samsvar med vedtatt boligbyggingsprogram, selv om vegløsningen ikke var på plass. Hvordan er hensynet til personer med vansker på boligmarkedet ivaretatt? Boligbyggingsprogrammet (fremdriftsplanen) gjelder kommunen totalt, men boligbyggingen har i all hovedsak foregått på Vestre Goa. Boligpolitisk plan anslår 8 nye omsorgsboliger (tilrettelagte boliger) på Vestre Goa. Dette er oppfylt ved byggefeltet «O». For sosialt og økonomisk vanskeligstilte personer i boligmarkedet anslår planen behov for en ny bolig pr. år. Det samme gjelder flyktninger. Plassering av boliger for vanskeligstilte og flyktninger søkes fordelt i aktuelle områder, og gjelder dermed ikke Vestre Goa spesielt. Kommunen dekker disse gruppene ved kommunale utleieboliger. Opprinnelig var byggefeltene R1-R4 og R7 påtenkt som selvbyggerboliger. Ettersom Stavanger kommune ikke hadde kapasitet til å bistå Randaberg kommune med selvbyggerprosjekter, gikk imidlertid ikke rådmannen videre med selvbyggerplanene. Ved to utvalgte byggefelt har kommunen oppnådd rimeligere boliger for førstegangsetablerere. Dette gjelder byggefeltene R2 og T (med til sammen 52 boenheter). Kommunen solgte disse tomtene til kostpris. Det var påtenkt samme salgsmåte for byggefelt R3 som for R2, men formannskapet vedtok i februar 2012 at tomtene her skulle selges til markedspris. I kommunens generelle tildelingsregler står det at tildeling/salg er endelig og ikke kan påklages. I tildelingsreglene for byggefelt T står det at vedtaket kan påklages, mens det i tildelingsreglene for byggefelt R2 ikke står noe om klagemuligheter. Grunnen til at det er klagerett på boligtildeling for byggefelt T, er at et av vilkårene var kvalifikasjoner til Startlån. Dette er det klageadgang på. Tildelinger av boliger/boligtomter antas å ligge utenfor reglene i forvaltningsloven så fremt disse tildelingene/salgene foretas iht. markedspris. Dersom de medfører en stor fordel for «mottakerne», gjelder imidlertid gjerne reglene i forvaltningsloven. Vi ser for oss at klageadgang inntas i kommunens tildelingsregler dersom det senere anlegges etablererfelter med subsidierte tomter. Hvordan har kommunen innrettet sine kontroller for å sikre at fastsatte tildelingskriterier blir fulgt? Vi har foretatt detaljkontroller av tildelingene for alle byggefeltene på Vestre Goa. Servicetorget har foretatt de nødvendige kontroller av søkernes kvalifisering (botid og ar- UTBYGGING AV VESTRE GOA - 5 - RANDABERG KOMMUNE

beidstid i kommunen) og prioritering (eierforhold i bolig/boligtomt). Bevitnelsene fra loddtrekningene lå imidlertid ikke alltid i tildelingsmappene. Slike bevitnelser vil særlig være aktuelt for etablererfelter (subsidierte tomter). En endring av rutinene anses her nødvendig. Er forutsetningene om lavenergiboliger/bruk av alternativ oppvarming tilfredsstillende tatt hensyn til ved utbyggingen? Hvilken effekt har dette hatt på energimerkingen av boligene? Det er ingen entydig definisjon på hva som kravet til en lavenergibolig. De aller fleste boligene på Vestre Goa kan klassifiseres som lavenergiboliger dersom lavenergikravet settes til verdiene i ny byggteknisk forskrift (TEK 2010). Dette er under energikravene for nye boliger i juni 2007 dvs. på det tidspunktet kommunestyret fattet vedtaket om lavenergiboliger. Dersom det tas utgangspunkt i det strengeste kravet for lavenergiboliger (100 kwh), vil nok situasjonen være annerledes. Det kan se ut som det ikke er så mange boliger som har oppnådd dette, men vi har ingen anslag. Når det gjelder energimerkingen ser vi at alle boligene som pr. juni 2014 lå ute for salg, hadde en energimerking som tilfredsstiller byggteknisk forskrift (TEK 2010), men dette omfattet kun fire av byggefeltene. Vi gir kommunen følgende anbefalinger: Kommunen bør sikre seg at byggestart/salg er iht. kommunens boligbyggingsprogram (fremdriftsplan). Dette kan gjøres i avtalen/kontrakten med utbygger. Kommunen bør for senere tomtekjøp vurdere en avtalemodell som gir et markedsmessig etteroppgjør til grunneierne/selgerne. Disse får da et etteroppgjør for deler av en eventuell salgsgevinst hos kommunen. Modellen gir en bedre fordeling av prisutvikling/gevinst mellom kommunen og grunneierne/selgerne. Kommunens tildelingsregler bør ha klageadgang iht. forvaltningsloven dersom tildelingene gjelder etablererfelter med subsidierte tomter. Kommunens tildelingsmapper bør alltid inneholde bevitnelser vedrørende loddtrekningene. UTBYGGING AV VESTRE GOA - 6 - RANDABERG KOMMUNE

RÅDMANNENS KOMMENTAR Vi mottok rådmannens kommentarer 15.08.14 Rådmannen takker for godt samarbeid med revisjonen i forbindelse med prosjektet og har ingen ytterligere kommentarer til rapporten. UTBYGGING AV VESTRE GOA - 7 - RANDABERG KOMMUNE

RAPPORTEN UTBYGGING AV VESTRE GOA - 8 - RANDABERG KOMMUNE

Prosjektet skal vurdere hvordan kommunen har håndtert boligområdet Vestre Goa. Kontrollutvalget mener at det tok alt for lang tid fra reguleringsplanen til Vestre Goa ble vedtatt, til byggingen av boliger startet. Kontrollutvalget vil derfor ha en vurdering av hele denne prosessen. Det fremgår av kontrollutvalgets bestilling at følgende problemstillinger skal besvares: Hvordan ble prosessen med utbyggingen av Vestre Goa lagt opp og gjennomført? o Hvordan har kommunen håndtert kjøp av areal til boligområdet? o Var det deler av utbyggingsprosessen som tok urimelig lang tid? o I tilfellet hvorfor? Opplevde man spesielle flaskehalser? Er utbyggingen i samsvar med vedtak om boligområdet og boligpolitisk handlingsplan? o Hvordan er rekkefølgevedtakene, herunder finansieringsformer, håndtert? 1 o Hvordan er hensynet til personer med vansker på boligmarkedet ivaretatt? o Hvordan har kommunen innrettet sine kontroller for å sikre at fastsatte tildelingskriterier blir fulgt? o Er forutsetningene om lavenergiboliger/bruk av alternativ oppvarming tilfredsstillende tatt hensyn til ved utbyggingen? o Hvilken effekt har dette hatt på energimerkingen av boligene? Revisjonskriteriene er krav eller forventninger som brukes for å vurdere funnene i undersøkelsene. Revisjonskriteriene skal være begrunnet i, eller utledet av, autoritative kilder innenfor det reviderte området, f.eks. lovverk og politiske vedtak. I dette prosjektet er følgende kriteriegrunnlag anvendt: Kommuneplanen Kommunens boligpolitiske handlingsplan Generelle tildelingsregler bolig/boligtomt Randaberg kommune Byggteknisk forskrift (TEK 2010) Kommunens vedtak om Vestre Goa o Reguleringsplan og -bestemmelser Energiløsninger/lavenergiboliger Rekkefølgekrav veger 1 Problemstillingen i mandatet om utformingen av utbyggingsavtaler er strøket, ettersom det ikke er utarbeidet noen utbyggingsavtaler for Vestre Goa. Det samme gjelder da det om finansieringsformer som ville stått i utbyggingsavtalene (utføring og finansiering for felles infrastruktur/rekkefølgekrav). Kommunen har selv håndtert rekkefølgekravene. UTBYGGING AV VESTRE GOA - 9 - RANDABERG KOMMUNE

o o Tildelingsregler boligtomter Vestre Goa byggefelt R2 Tildelingsregler boliger Vestre Goa byggefelt T Metodisk er det benyttet intervjuer samt gjennomgang av kommunens dokumenter. En nærmere omtale av kriterier, metode og kildehenvisninger ligger i rapportens vedlegg. Vår samlete vurdering er at metodebruk og kildetilfang har gitt et tilstrekkelig grunnlag til å besvare prosjektets formål og de problemstillinger kontrollutvalget vedtok. UTBYGGING AV VESTRE GOA - 10 - RANDABERG KOMMUNE

Kommunen har ansvaret for flere sentrale oppgaver innen boligpolitikken som arealplanlegging, tilrettelegging for utbygging og fornyelse. Kommuneplan, arealplan, boligplan og utbyggingsavtaler legger rammer og omfang for boligbyggingen. Videre har kommunen hovedansvaret for å hjelpe til med boliger for vanskeligstilte grupper. Randaberg har historisk organisert sin boligbygging etter velferdsmodellen. Kommunen har ervervet nye byggeområder, tilrettelagt disse og med utbygging i hovedsak som selvbyggervirksomhet. Kommunen har ikke lenger selvbyggervirksomhet. 3 I de senere år er andre boligsosiale elementer kommet til, f.eks. ungdomsboliger og boliger rettet mot særskilte grupper. Kommunen skal primært sørge for hensiktsmessig nybygging av rasjonelle sosiale boliger, gjerne mindre blokkleiligheter. I kommuneplanens arealdel er det frigitt større områder til ny boligbebyggelse. Grunnet områdenes størrelse, mange hjemmelshavere, manglende byggemodning er det her behov for en helhetlig planlegging. Områdene betegnes som kommunens hovedutbyggingsområder. Et av disse områdene er Vestre Goa. 4 Vestre Goa er definert som et av kommunens hovedutbyggingsområder. Det betyr at kommunen har en sentral rolle med hensyn til tilretteleggingen og salg av tomtene. Kommunen har ervervet grunnen, foretatt detaljplanlegging og opparbeidet veg, vann og avløp (VVA). Asplan Viak AS har bistått kommunen når det gjelder tekniske planer, opparbeidelse og utbygging. Kommunen har hatt prosjektledelsen i opparbeidelses- og utbyggingsfasen. Reguleringsplanen for Vestre Goa ble vedtatt av kommunestyret i møte den 14.06.07 og revidert 09.09.09 og 22.02.10. 5 Reguleringsplanen er utarbeidet av Asplan Viak AS på oppdrag fra kommunen. 2 Beskrivelsen her er tatt fra kommunens boligpolitiske handlingsplan 2009-2015, og supplert med nærmere informasjon fra kommunen (kommuneutvikler). 3 Tidligere tildelte kommunen enkelttomter som ble planlagt og utbygget individuelt. Tettheten i boligområdene har økt over tid. Dette betinger stor grad av samordning og egner seg ikke til denne type utbygging. I tillegg er det skjerpede krav i lov og forskrift for hva man kan gjøre som egeninnsats uten ansvarlig foretak. 4 Andre hovedutbyggingsområder i kommunens boligpolitiske handlingsplan 2009-2015: Sentrum Vest, Nedre Grødem, Øvre Grødem, Valahaug og Odnaberg. 5 Vi har i vedlegg tatt med et utdrag av reguleringsplanen. Revideringen i 2009 gjaldt veg/avlastningsveg (punkt 7.5 i reguleringsplanen). Revideringen i 2010 gjaldt feltet R2 (reguleringskartet). UTBYGGING AV VESTRE GOA - 11 - RANDABERG KOMMUNE

ANTALL BYGGEFELT OG BOENHETER Det var lagt opp til 300-350 nye boenheter på Vestre Goa. Dette fremkommer av punkt 3.3 i boligpolitisk handlingsplan. Endelig oversikt viser 333 boenheter (se tabellen nedenfor). Dette inkluderer 8 boenheter som var på plass i boligområdet fra tidligere (opprinnelig bebyggelse på byggefeltene B1-B8). Oversikt over boenheter på Vestre Goa Tabell 1 Vestre Goa - Oversikt over boenheter Kilde: Kommunens administrasjon 6 Byggefelt Boenheter Byggefelt Boenheter Byggefelt Boenheter BL1 71 BL2 52 BL3 60 B1-B7 30 B8 4 B9 18 R1 4 R2 20 R3 10 R4 7 R5 3 R6 6 R7 8 T 32 O 8 Totalt 333 Vestre Goa er delt opp i 21 byggefelt. Dette er boligblokkfeltene BL1-BL3, eneboligfeltene B1-B9 og rekkehusfeltene R1-R7. I tillegg kommer terrassert bebyggelse på byggefelt T og omsorgsboliger (av oss kalt byggefelt «O»). For den terrasserte bebyggelsen benyttes det en «eie/leie» modell fordelt med 70 % på eie og 30 % på leie/eie. Disse boligene er 100 % husbankfinansiert. De som leier kan i løpet av et visst tidsrom kjøpe seg inn som eier. 7 KOMMUNENS TILDELING AV BOLIGER/BOLIGTOMTER - UTBYGGERNES SALG Kommunens tildelinger håndteres av servicetorget i samarbeid med utbyggerne, mens selve salgene foretas av utbyggerne. Vi ser ikke her på byggefelt «O». Kommunens tildelingsregler gjelder for alle byggefeltene, med unntak for private byggefelt. De private byggefeltene gjelder primært tomter som kommunen ikke eier, men som er en del av hovedutbyggingsområdet Vestre Goa (byggefeltene B1-B7). Disse boligene/tomtene blir i stor grad solgt på det åpne markedet av utbyggerne. Kommunen har kun hatt fire salg ved byggefeltene B1-B7. Byggefelt B8 utbygges av tidligere grunneier. De fleste andre byggefeltene på Vestre Goa er tildelt søkerne iht. kommunens generelle tildelingsregler. Kjøp foretas til en fastsatt markedspris, men hvor prisen likevel kan oppfattes som gunstig (det er eksempelvis ikke budrunder). Det må benyttes de private utbyggerne ved husbyggingen (dvs. de byggefirmaene som har kjøpt byggefeltene av 6 Kommunens administrasjon (kommuneutvikler). Utbyggingskartet viser også antall boenheter for en rekke felt. 7 Vi har i vedlegg tatt med informasjonen på kommunens nettsider om byggefeltet T («eie/leie«modellen). UTBYGGING AV VESTRE GOA - 12 - RANDABERG KOMMUNE

kommunen) gjennom såkalte byggeklausuler. 8 For boligbyggelagsleiligheter (borettslag) må vedkommende kjøper være medlem eller melde seg inn som medlem av boligbyggelaget. Byggefeltene R2 og T (med til sammen 52 boenheter) er forbeholdt etablererboliger/ungdomsboliger, og det er utarbeidet særskilte tildelingsregler. Begge byggefeltene er organisert som borettslag av utbygger Stavanger Boligbyggelag (BATE) 9. Alle kommunens tildelinger er gjennomført, med unntak av leie/eie-boligene på byggefelt T (10 av 32 boenheter). De fleste byggefeltene er ferdig utbygd med boliger. Passivhusene på byggefelt B9 er under oppføring, mens boligbyggingen på byggefeltene BL2 og T ennå ikke har startet opp. 10 Kommunen ervervet hele området i november 2005. 11 Det var bare en grunneier/selger. Kjøpesummen var på 200 kroner pr. kvm. Arealet ble målt til snaut 90 dekar, noe som ga en total kjøpesum på 17,8 millioner kroner. All infrastruktur (VVA mv) er bygd ut fra kommunens side, med unntak av det som gjelder avlastningsvegen (reguleringsplanens punkt 7.5). BOLIGBYGGINGS PROGRAMMET (F REMDRIF TSPLANEN) Det er ikke utarbeidet et særskilt boligbyggingsprogram for Vestre Goa. Det er dermed i utgangspunktet ikke noe boligbyggingsprogram som fremdriften av utbyggingen kan vurderes mot. Boligbyggingsprogrammet (fremdriftsplanen) fremgår imidlertid av kommuneplanen (2009-2022). 12 Kommuneplanen anslår 70 nye boenheter pr. år for hele kommunen. I bestemmelsenes 3 heter det: Utbygging av områder for boliger skal skje i denne rekkefølgen: 1: Goa 2: Grødem 3: Sentrum 8 En byggeklausul innebærer normalt at bygg eller byggearbeider på tomten skal utføres av en spesifikk leverandør/entreprenør. Det vil ofte være knyttet en byggeklausul til en tomt eller eiendom. Kilde: Husredaksjonen.no. 9 Stavanger Boligbyggelag har siden slått seg sammen med Sandnes Boligbyggelag med navnet BATE boligbyggelag. 10 Dette utgjør 102 boenheter. I tillegg er det enkelte boliger som ikke er ferdigstilt på de andre byggefeltene. 11 Kjøpekontrakt av 24.11.05 med grunneier/selger Reidar og Inger Goa. Unntatt fra kjøpet er tre tomter som selger skulle beholde samt en utskilt tomt etter eget ønske. I tillegg skulle personer som selger utpekte ha førsterett til å kjøpe tre tomter. De skulle selv velge hvilke tomter de ville ha av kommunen og betale på vanlig måte. 12 I boligpolitisk handlingsplan er det en oversikt over boligbyggingen i de enkelte boligområder/hovedutbyggingsområder i kommunen (planens punkt 7.1). Denne oversikten stemmer imidlertid ikke med kommuneplanens bestemmelser. Kommuneplanens bestemmelser vil gå foran. UTBYGGING AV VESTRE GOA - 13 - RANDABERG KOMMUNE

Tabell 2 Vestre Goa - Ferdigstilte boenheter 2009-2014 Kilde: Kommunens byggesaksavdeling År Boenheter År Boenheter År Boenheter 2009 5 2010 14 2011 104 2012 0 2013 5 2014 75 Totalt 203 I tillegg kommer de forannevnte 8 eldre boenhetene som var på plass i boligområdet fra tidligere, dvs. totalt er det 211 boenheter på Vestre Goa (pr. juni 2014). ÅRSAKER TIL FORS INKELSER AV UTBY GGINGEN Det kan først nevnes finanskrisen som kom i 2008. Dette medførte ett til to års stopp i byggeaktiviteten. Ved passivhusene (18 boenheter) var det en lang salgsprosess ved salget av byggefeltet. Dette skyldes mange saker om prisingen/salgsmåten overfor utbyggerne (mulige kjøpere) og naboklager. En av utbyggerne (28 boenheter) tok vel lang tid før igangsettelse av byggestart/salg (de ventet i to år). Rådmannen tok dette opp med byggefirmaet i e-post av 07.11.12. Byggefirmaet sier i sitt tilsvar at det er det eneste byggefirma i regionen som starter opp graving og grunnmurarbeider før salgsstart, og at det av den grunn muligens kan virke som at salget kom sent i gang. Det vises også til at flere betongentreprenører hadde redusert sin produksjonskapasitet pga. at reguleringsplaner ellers i landet ikke har hatt den forventede fremdriften. 13 Rådmannen mente at her bør kommunen ved senere anledninger se om det kan tas med noe om tidspunktet for byggestart/salg i avtalen/kontrakten med utbygger. Den ikke gjennomførte avlastningsvegen (rekkefølgekrav i reguleringsplanens punkt 7.5), omtalt under rapportens punkt 2.6, har ikke forsinket selve utbyggingen. Det er også andre veger inn og ut av Vestre Goa. Formannskapet vedtok 30.11.10 (sak 82/10) at salg av tomter på Vestre Goa fortsetter i samsvar med vedtatt boligbyggingsprogram. Bakgrunnen for saken var manglende avklaring av det nevnte rekkefølgekravet (avlastningsveien). VU RDERINGER AV UTBYGG INGS PROSESSEN Iht. boligbyggingsprogrammet (fremdriftsplanen) skulle det bygges anslagsvis 70 boenheter pr. år. Dette ville medført at boligområdet var ferdig utbygd senest i løpet av 2013. Men utbyggingsprosessen har ikke vært i tråd med boligbyggingsprogrammet (fremdriftsplanen). I årene 2009, 2010, 2012 og 2013 ble det samlet kun ferdigstilt 24 boliger. Årene 2011 og 2014 var klart bedre med en samlet produksjon på 179 boliger. 13 Det blir vist til nytt planprogram, kommunenes plankapasitet, innsigelser, klager fra naboer, arkeologiske undersøkelser etc. Byggefirmaet bemerker for øvrig at dette problemet ikke gjelder Randaberg kommune. UTBYGGING AV VESTRE GOA - 14 - RANDABERG KOMMUNE

Dette tallet vil også øke ettersom statusen her gjelder pr. juni 2014. Det gjenstår 122 boenheter, som vil stå ferdig i løpet av de neste årene. Det er en rekke faktorer som har bidratt til forsinkelsen. For de første årene skyldes forsinkelsen finanskrisen som kom med full tyngde i 2008. Finanskrisen ble utløst i august 2007 og var en omfattende krise i verdens finansielle system. I tillegg var det en svært lang salgsprosess vedrørende passivhusene, men dette utgjør kun 18 boenheter. En av utbyggerne (28 boenheter) hadde en lang utbyggings- og salgsprosess. Dette forholdet er det mulig for kommunen å gjøre noe med ved senere boligutbygginger. Anbefaling Kommunen bør sikre seg at byggestart/salg er iht. kommunens boligbyggingsprogram (fremdriftsplan). Dette kan gjøres i avtalen/kontrakten med utbygger. SALGSMÅTER I formannskapets møte 27.11.07 ble det vedtatt følgende: Tabell 3 FSK sak 71/07: Utbygging av Vestre Goa 1. Formannskapet ber rådmannen innlede et samarbeid med Stavanger kommune om selvbyggervirksomhet på delområdene R2 og R3 på Vestre Goa. 2. Formannskapet ber rådmannen lage forslag til tildelingskriterier for selvbyggerprosjektet. Øvrige delfelt på Vestre Goa skal selges til markedspris. Formannskapet endret dette ved vedtak 30.09.08: Tabell 4 FSK sak 64/08: Vestre Goa - Status og fremdrift 1. Boligfelt R2 og R3 på Goa vest forbeholdes prosjektstyrt konkurranse med sikte på tildelingskriterier noe tilsvarende prosjektet for ungdomsboliger i Sentrum vest. Administrasjonen bes utrede gjennomføringsstrategi og retningslinjer for tildeling som i hovedsak skal forbeholdes ungdom, men som også kan omfatte andre. 2. Formannskapet ber rådmannen komme tilbake med en sak til Formannskapet der selvbyggervirksomhet på delområdene R1, R4 og R7 vurderes. Formannskapet ber rådmannen lage forslag til tildelingskriterier for selvbyggerprosjektet og utrede kostkonsekvenser. 3. Øvrige boligfelt på Goa vest selges til markedspris i samsvar med fremdriftsplan som fremgår av denne saken. 4. Et av delfeltene forbeholdes prosjektstyrt konkurranse mellom boligbyggelagene i distriktet. UTBYGGING AV VESTRE GOA - 15 - RANDABERG KOMMUNE

Kommentarer til tabellene Det fremgår ovenfor at byggefeltene R1-R4 og R7 var påtenkt som selvbyggerboliger. Det viste seg etter hvert at Stavanger kommune (virksomheten Stavanger eiendom) ikke hadde kapasitet til å bistå Randaberg kommune med selvbyggerprosjekter. Rådmannen gikk dermed ikke videre med selvbyggerplanene for byggefeltene. Formannskapet vedtok 28.04.09 (sak 22/09) at R2 skulle forbeholdes ungdomsboliger, og at en skulle avvente salgsmåten for R3. Formannskapet vedtok 02.02.12 (sak 03/12) at R3 skulle selges til markedspris. Rådmannen utfordret også Stavanger Boligbyggelag til å presentere et pilotprosjekt der tilpasning til etablererne sine behov blir ivaretatt på en langsiktig og bærekraftig måte. Det ble orientert om dette pilotprosjektet (byggefelt T, «eie/leie» modellen) i formannskapet 18.09.12 (sak 64/12). Rådmannen fikk fullmakt til å arbeide videre med sikte på å realisere prosjektet. Byggefelt T var forbeholdt ungdomsboliger og ble tildelt Stavanger Boligbyggelag direkte til kommunens selvkost. 14 Det ble dermed kun byggefeltene R2 og T hvor kommunen solgte tomter til kostpris. Kjøper var i begge tilfellene til Stavanger Boligbyggelag (gjennom datterselskapet Real Prosjektutvikling AS). 15 Øvrige byggefelt på Vestre Goa er blitt solgt til markedspris. Alle byggefeltene er solgt ferdig opparbeidet med veg, vann og avløp etc. Salgene til markedspris var basert på budrunder (høystbydende). Det ble i tillegg forutsatt at utbyggernes salg til boligkjøperne skulle foretas iht. kommunens generelle tildelingsregler for kommunal bolig/boligtomt. Dersom det var boliger/boligtomter igjen etter dette, kunne disse selges fritt av utbyggerne. 14 Den direkte tildelingen til SBBL synes å kunne være i strid med EØS-avtalens regler om offentlig støtte. Rådmannen var åpen om dette. Tomten til byggefelt T er subsidiert med anslagsvis 10 millioner kroner. Dette skal imidlertid komme boligkjøperne til gode, og ikke utbyggeren Stavanger Boligbyggelag/BATE. 15 Utvikling og oppføring av nye boliger hos Stavanger Boligbyggelag/BATE er lagt til datterselskapet Real Prosjektutvikling AS. Real Prosjektutvikling AS selger de ferdige boligene til borettslag og andre til fast pris. All risiko ved tomtekjøp, utvikling, salg og gjennomføring ligger i datterselskapet, men med avgrensede garantier fra boligbyggelaget. UTBYGGING AV VESTRE GOA - 16 - RANDABERG KOMMUNE

KOMMUNENS SALG TIL UTBYGGERNE PÅ VES TRE GOA Oversikt over salg til utbyggerne på Vestre Goa Tabell 5 Vestre Goa - Oversikt over salg til utbyggerne - Kilde: Kommunens salgskontrakter 16 Byggefelt Boenheter Solgt Kjøper Salgspris Kommentarer til oversikten BL1 71 2008 SBBL 23 000 000 BL2 52 2012 SBBL 30 500 000 BL3 60 2012 SBBL 33 000 000 B1-B7 30 2010 private 3 632 126 4 kontrakter, feltene mest privat eid B8 4 - privat 2 460 647 3 kontrakter, tidligere grunneier B9 18 2011 Fjogstad Hus 26 500 000 R1 4 2010 Østerhus 5 789 474 R2 20 2010 SBBL 5 459 615 etablererfelt R3 10 2012 Favoritthus 16 000 000 R4 7 2010 Østerhus 10 131 579 R5 3 2009 Østerhus 3 833 333 R6 6 2009 Østerhus 7 666 667 R7 8 2010 Østerhus 11 578 947 T 32 2014 SBBL 9 783 155 etablererfelt O 8 - - 4 875 142 kommunale omsorgsboliger Totalt 333 194 210 685 Salgene til SBBL er til deres datterselskap Real Prosjektutvikling AS. B1-B8 gjelder private salg. Andre kommentarer til oversikten Salgspris er kommunens salg til utbyggerne. Dette inkluderer kommunens opparbeidelse av VVA mv. Salgspris R1, R4 og R7 er et anslag basert den reelle salgsprisen - 27,5 millioner kroner - samlet for byggefeltene. Salgspris R5 og R6 er et anslag basert den reelle salgsprisen - 11,5 millioner kroner - samlet for byggefeltene. 16 Salgsdato, kjøper og salgspris er tatt fra kommunens salgskontrakter, med unntak for byggefeltene B4 (en av kontraktene), B8, T og «O» hvor dataene er fått fra kommunens administrasjon (kommuneutvikler og økonomisjef). UTBYGGING AV VESTRE GOA - 17 - RANDABERG KOMMUNE

Kommunens regnskap viser følgende tall pr. 26.06.14: Tabell 6 Regnskap pr. 26.06.14 for Vestre Goa - Kilde: Kommunens økonomisjef Konto Tekst Beløp 100 Fast lønn 429 565 910 Pensjonspremie KLP 36 525 990 Arbeidsgiveravgift 43 443 1150 Matvarer 455 1200 Div. utgifter 75 028 1203 Prosjekt-/utviklingsutgifter 50 000 1400 Annonser 6 230 1410 informasjon 3 315 1600 Reiseutgifter 222 1720 Reiseutg., ikke oppg.pl. 236 1950 Avgifter 148 437 1970 Kontingenter 4 100 1990 Gebyr 1 060 211 2070 EDB-programvare 160 278 2300 Vedlikehold, byggetjenester /nybygg 33 608 390 2500 Materialer til vedlikehold 12 945 2700 Konsulenttjenester 3 948 174 2800 Kjøp av tomte/industriareal 17 827 386 2820 Ulempeserstatning 79 655 4290 Momskomp.utgift, investeringer 6 150 754 6240 Gebyr oppmåling og tilsyn 24 600 6700 Salg av tomter -183 368 217 7000 Refusjoner fra staten -2 500 000 9000 Renteinntekter -3 146 Netto inntekt -122 201 414 Kommentarer til regnskapet for Vestre Goa Kommunen har oppnådd en stor fortjeneste (frie midler) ved salg av byggefeltene til markedspris (dvs. markedspris med fradrag av kjøpspris og opparbeidelse mv). Det er imidlertid en del inntekter og utgifter/kostnader som kommunen ennå ikke har ført. Salgsinntekten fra byggefelt T mangler. Beløpet her er på 9 783 155 kroner. Nettoinntekten øker da til ca. 132 millioner kroner. I kostnadskalkylene som kommunen utarbeidet for å finne selvkost på Vestre Goa, ble det lagt inn fremtidige kostnader til ny/opparbeidet veg Goaveien/Kvernevikveien. Dette prosjektet ble for 3-5 år siden kalkulert til drøye 25 millioner kroner, men beløpet UTBYGGING AV VESTRE GOA - 18 - RANDABERG KOMMUNE

er uvisst og det kan bli dyrere. 17 Arbeidet her vil ikke kommunen gjennomføre før krysset Goaveien/Kyrkjeveien er ferdig (anslagsvis 2017). Utover dette gjenstår det en del asfaltarbeid i området. Regnskapet viser bare de direkte kostnadene. Det mangler indirekte (interne) kostnader og rentekostnader. Renteinntekter mangler også. Disse postene vil bli tatt med i det endelige regnskapet. Hvor mye dette vil utgjøre er usikkert, men iht. kommunen (økonomisjefen) synes det ikke å være de store beløpene. Kjøp av tomteareal (konto 2800) inkluderer også noe mindre areal innløst fra naboer. Betalingen til tidligere grunneier var på 17 791 000 kroner. Merverdiavgiften (konto 4290) på 6,15 millioner kroner får kommunen refundert, og kommunens nettoinntekt blir følgelig tilsvarende større. Salg av tomter (konto 6700) stemmer ikke med total salgspris i tabell 5. Dette skyldes først og fremst salg av byggefelt T som ennå ikke er inntektsført (9 783 155 kroner). Det gjenstår da en mindre forskjell på 1 059 313 kroner. Dette skyldes at regnskapet viser netto salgssum, hvor utgifter i forbindelse med salgene er trukket fra. Refusjonen fra staten (konto 7000) på 2,5 millioner kroner gjelder bompengemidler som er knyttet til opparbeiding av veg. VU RDERINGER AV KOMMUNENS GEVINS T VE D SALGENE Regnskapet for boligområdet er ennå ikke ferdig, men kommunens gevinst synes å kunne bli i størrelsesorden 110-115 millioner kroner. Gevinsten skyldes stor tomteprisøkning fra kjøps- til salgstidspunktet, samt at kommunen solgte de aller fleste byggefeltene til markedspris (anbud) til utbyggerne. Tomteprisene steg betydelig fra høsten 2005 og til kommunen gjennomførte salgene til utbyggerne i perioden 2008-2014. Det foreligger ennå ikke noen tomteprisindeks i Norge, men boligprisindeksen for Rogaland og Stavanger viser en prisfordobling i tidsrommet 2005-2014. Kjøpsprisen for Vestre Goa synes ikke spesielt lav på det tidspunkt kommunen inngikk avtale med grunneieren/selgeren høsten 2005, dersom det sammenlignes med andre tomtekjøp som kommunen gjorde på dette tidspunktet. Kommunen hadde like før kjøpt områder til Sentrum vest for en tilsvarende pris, og noe senere en større eiendom, del av Sentrum øst, for 250 kroner pr. m2. Kommunestyret vedtok så å endre politikken fra selvkost til markedspris i 2007. Dette prinsippet lå ikke til grunn ved kjøp av de omtalte eiendommer på Vestre Goa. 18 17 Kommunen (økonomisjefen) bemerker at dette kan bli langt dyrere basert på kalkyler fra Statens Vegvesen ved vegprosjekter de siste årene. 18 På dette tidspunkt var det heller ikke vanlig av private utbyggere å inngå opsjonsavtaler med grunneiere. (Med opsjonsavtale menes her en avtale mellom en grunneier og en eiendomsutvikler om utvikling av en eiendom, med en rett for utvikleren til å kjøpe eiendommen.) Endringer i konsesjonsloven i 2003, gjorde at kommunene mistet et viktig verktøy vedrørende anskaffelse av tomtegrunn. Opsjonsavtaler i Randaberg er av nyere tid og har vært med på å endre prisnivået betydelig. Endring av konsesjonsloven i 2003 innebar at kommunene ikke lenger direkte kunne kjøpe arealer i LNF-områdene. Når kommunene i dag skal drive i konkurranse med private oppkjøpere blir tomtene ofte svært dyre, og ofte spesielt utfordrende å nytte til sosiale formål. UTBYGGING AV VESTRE GOA - 19 - RANDABERG KOMMUNE

Anbefaling Kommunen bør for senere tomtekjøp vurdere en avtalemodell som gir et markedsmessig etteroppgjør til grunneierne/selgerne. Disse får da et etteroppgjør for deler av en eventuell salgsgevinst hos kommunen. Modellen gir en bedre fordeling av prisutvikling/gevinst mellom kommunen og grunneierne/selgerne. U TBYGGINGSAVTALER Det er ikke utarbeidet noen utbyggingsavtaler for Vestre Goa. Dette skyldes at kommunen var grunneier og har stått for planlegging, opparbeidelse av vann, veg, avløp, renovasjonsanlegg og lekeplasser. Det som normalt tas inn i en utbyggingsavtale med en privat utbygger, er her ivaretatt av kommunen. Salgene gjelder tomter uten spesielle forbehold og prisene gjenspeiler dette. 19 Det er ikke stilt spesielle rekkefølgekrav til utbyggerne utover det som måtte fremkomme i kontraktene med utbyggerne. 20 AVLASTNINGSVEG (REGULERINGSPLANENS PUNKT 7.5) Avlastningsveg (tilkomstveg) er et rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene som ikke ble innfridd. 21 Det første vegforslaget fikk nei fra fylkesmannen (pga. jordvern), og det andre vegforslaget ble lagt bort av kommunen pga. beboerklager. Det tredje vegforslaget antas å være tilfredsstillende, men kommunen har ved kjøp av nødvendig areal tatt forbehold om at vegen blir godkjent. I kommunestyrets møte 21.10.10 ble det vedtatt følgende: Tabell 7 KST sak 70/10: Vegforbindelse mellom Goaveien og Kvernevikveien Randaberg kommune setter i gang regulering og utbedring av Goaveien, fra rundkjøring ved Varheiveien til kryss med Kyrkjeveien. Opparbeiding av nytt kryss Goaveien Kyrkjeveien prioriteres utbedret først. Ny veiforbindelse mellom Goaveien og Kvernevikveien utgår. Ny avlastningsveg utgår altså. I stedet vil Goaveien og sikring av krysningspunkter bli oppgradert. 19 Alle salgene var til markedspriser (anbud) med unntak for de to etablererfeltene hvor kommunen solgte til selvkost. 20 Det er ikke noen spesielle rekkefølgekrav. Tilknytning til kommunal veg, vann og avløp må besørges av utbyggerne. 21 Brudd på rekkefølgekravet, men ikke på krav fra fylkesmannen (FMR) og Statens Vegvesen (SV). FMR og SV har stilt krav om at deler av området skulle reguleres til veg, men ikke eksakte krav om når vegen skulle bygges. UTBYGGING AV VESTRE GOA - 20 - RANDABERG KOMMUNE