Dato: 26. august 2010 Byrådssak 438/10 Byrådet Ytrebygda, gnr. 110 bnr. 53 mfl., Hotell - Lønningen. Plannummer 60770000. Forslag til detaljregulering, 2. gangs behandling. KJNO BBY-5121-200720932-70 Hva saken gjelder: Cowi AS fremmer på vegne av BGO Bygg AS planforslag for konferansehotell på et areal regulert til industri på Lønningen industriområde i Ytrebygda bydel. Området ligger i kort avstand til Flesland flyplass. Siden hotellformål ikke er i samsvar med gjeldende plangrunnlag for området ble spørsmålet lagt fram for KMBY som en prinsippsak den 26.06.2008, sak 241-08. I samsvar med byrådet innstilling vedtok KMBY følgende: I medhold av plan- og bygningslovens 30, første ledd, anbefales oppstart av reguleringsplanarbeid for : - Ytrebygda, gnr.110, bnr. 53 m. fl., Lønningen. KMBY vedtok samtidig følgende flertallsmerknad: KMBY vil påpeke at man med dette ikke gir tilslutning til at det bygges et større parkeringsanlegg på tomten utover behovet til egne ansatte og hotellets gjester. I planområdet foreslås det kombinert bebyggelse og anleggsformål, hotell og kontorformål. Totalt antall m² BRA er 26 110 m² inkludert parkering, herav 22 400 m² BRA til næringsformål. Parkeringen skal skje i underetasjer, i tillegg kommer et begrenset antall gjesteparkeringsplasser på bakkenivå. Total beregnet til ca 200 p-plasser. Det foreslås en todelt disponering av planområdet, en del til hotellformål / kontor på 12000 m² i inntil 9 etasjer + underetasje til parkering. Hotellet planlegges med ca 245 rom, med en konferansedel på 3000 m² som vil inneholde en plenumssal på inntil 1000 personer. På den andre delen av planområdet foreslås det ca 7600 m² til industri/kontor/lager i 6 etasjer + 2 underetasjer til parkering. Det foreligger ikke konkrete planer for innhold og utforming av denne delen av planområdet, men illustrasjoner viser mulige volum. Utnyttelsesgraden for planområdet som helhet er ca %BRA = 240%. Området har i dag tilkomst fra Lønningsvegen, med forbindelse til Flyplassvegen i nord og Fleslandsvegen / Blomsterdalen i sør. Vegsystemet vurderes å ha god nok kapasitet til den trafikkøkningen som beregnes å komme av hotellprosjektet, ca. 1400 ÅDT. Det antas at trafikken vil fordele seg ca 60% mot nord mot Flesland lufthavn og 40 % mot sør via Blomsterdalen. Det er etablert en nord-sørgående gang- og sykkelveg langs Lønningsvegen, fra krysset Lilandsvegen i nord til Fleslandsvegen i sør, med et beplantet grøntbelte imellom. Langs planforslagets sørgrense opprettholdes et 10 meter bredt, regulert grøntbelte, som gir mulighet for å opparbeide en turveg til grøntområder i øst. 1
ROS-analysen konkluderer med at mulige hendelser som kan oppstå knyttes til støy, sprengning, trafikk og evt skader på annen infrastruktur, i forbindelse med anleggfasen. Den separate geotekniske rapporten som er utarbeidet påpeker at det er ingen reell risiko for løsmasseskred/flomskred i området, og at risikoen utelukkende er knyttet til faren for små steinsprang/utfall fra framtidig skjæring i tilknytning til planlagt utbygging. Sikringskrav er foreslått i planbestemmelsene. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises det til forslagsstillers planbeskrivelse. Ved utleggelse til off. ettersyn framhevet fagetaten følgende vurderingspunkter: Har hotellet rett plassering dersom området for øvrig fortsatt skal være industriområde med lagervirksomhet og verkstedformål mv.? Er Lønningen rett sted å plassere en konferansesal av denne størrelsen, og skal det være høy parkeringsdekning til dette formålet? Tilpasning til naboeiendommer, landskapshensyn og fremtidig infrastruktur. Tåler tomten tåler både et hotell i 9 etasjer og kontorbygg i 6 etasjer? Ved offentlig ettersyn 07.03.10 20.04.10 kom det inn 2 privat merknad og 11 uttalelser fra høringsinstanser. Uttalelsene og merknadene omtaler i hovedtrekk følgende: Etat for plan- og geodata og Statens vegvesen anbefaler å avvente tiltaket til overordnede planarbeid er nærmere avklart. Fylkesmannen i Hordaland fremmer innsigelse. Krever at reguleringsbestemmelsene setter maks. grense for antall parkeringsplasser i tråd med gjeldende reguleringsplan. TFBU ønsker bedre terrengtilpasning for å unngå sjaktvirkning rundt byggene. Terrengtilpassing, høyde og volum Trafikkmønster Tilgrensende eiendom i nord, Dolviken Eiendom AS, er kritisk til at et høyt bygg krages inn mot hans eiendom. Beklager at hans eiendom ble tatt ut av planen etter oppstart. Helsevernetaten påpeker behov for å utrede støv og støyproblematikk som følge av mulig bybanedepot på naboeiendommen. Stiller spørsmål ved hvordan tiltaket vil påvirke veinettet i området. Krav om VA-rammeplan og at reguleringsbestemmelsene tar med krav til overvannshåndtering. Plankart og reguleringsbestemmelser i liten grad oppdatert etter offentlig ettersyn. Planbeskrivelsen er ikke oppdatert. Ved offentlig ettersyn kunne planen leses slik at det kunne åpnes for 500 parkeringsplasser. Gjennom dialog med fagetaten og skriftlige kommentarer til merknadene har forslagsstiller uttrykt at antallet skal være ca. 200. Dette er imidlertid ikke presist innarbeidet i reguleringsbestemmelsene. Fagetatens vurdering: Fagetaten påpeker at prosjektet har fått en vesentlig endret form ved innlevering av komplett planforslag i forhold til det prosjektet ("Vingen") som ble presentert for kommunen i prinsippsak, og som lå til grunn i dialogen mellom fagetat og forslagstiller frem til innsending av planforslag. Med sin spesielle form - også sett fra luften - hadde tidligere bygg en god tilpasning til landskapet. Fagetaten er svært skeptisk til de kraftige terrenginngrep med store skjæringer mot sør og øst som skissert forslag til bygninger medfører. Ny bebyggelse bør i størst mulig grad tilpasses landskapet og ikke omvendt. 2
Hotell / kontor i inntil 9 etasjer er pr i dag ikke er i samsvar med dagens reguleringsplan eller kommuneplan. Forslagstiller endret prosjektet etter en vurdering av funksjonalitet og logistikk mv., og valgte en løsning som er utformet ut fra hva som er mest hensiktmessig for driften av hotellformålet. Hotellet ligger nå med den høyeste delen ut mot atkomstvegen og en lavere konferansedel bak dette. Hensynet til å få en god terrengtilpasning synes å være lite vektlagt. Selv om hotellet vil fremstå som et flott bygg med moderne arkitektur, vil hotellbygget innebærer en stor kontrast i forhold til omgivelsene. Fagetaten stiller spørmålet om plassering og volumer på hotellet er riktig her. Fagetaten mener for øvrig at et 9 etasjes bygg vil kunne legge noe begrensninger på naboens eiendom vedrørende solforhold på dagtid og eventuelle fremtidige planer om høyere bygg og utnyttelse. Fagetaten vurderer at hensynet til naboens interesser ikke ivaretas fullt ut. Dette tyder på at hotellets høyde/ lengde bør reduseres. Planområdets organisering og struktur er ikke tilstrekkelig sikret gjennom foreliggende byggegrenser. Byggegrensene for IKL må strammes opp slik at det ikke åpnes for bebyggelse på felles atkomst- og trafikkareal. Det er uheldig at de interne atkomstløsningene som er vist på illustrasjoner ikke er innarbeidet i plankartet. I tilknytning til hotellet foreslås en konferansedel som kan betjene inntil 1000 mennesker. Dette vil medføre publikumstrafikk utover selve hotelldriften. Det foreslås nå totalt 200 p-plasser, mens fylkesmannen krever 185 plasser. Fagetaten viser til nærheten til flyplassen og framtidig bybane og slutter seg til en parkeringsdekning i samsvar med fylkesmannens krav. Fagetaten påpeker at de juridiske plandokumentene, kart og bestemmelser, ikke er rettet opp etter offentlig ettersyn, og har en del mangler og uklarheter. Plankartet er ikke utformet i samsvar med kravene i ny planlov og kan ikke vedtas med formål som ikke gjelder etter ny lov. Fagetaten anbefaler at planforslaget godkjennes, men da med en rekke endringer, jfr. anbefaling til vedtak (se fagnotat). Byrådets vurdering Byrådet viser til vedlagte fagnotat datert 26.08.2010 med tilhørende vedlegg. KMBY sluttet seg i juni 2008 til byrådets anbefaling om å åpne for bygging av et konferansehotell i området. Byrådet anbefaler derfor at planforslaget godkjennes. Byrådet slutter seg imidlertid til fagetatens vurdering om at planforslaget er mangelfullt, til dels uklart, og ikke er utarbeidet i henhold til den nye planloven. Det vises til fagetatens anbefalte endringspunkter, opplistet i fagetatens forslag til vedtak. Med noen unntak slutter byrådet seg til disse endringskravene. Fagetatens anbefaling om at felles interne trafikkarealer skal innarbeides i plankartet anses ikke tvingende nødvendig, dog er det en svakhet. Grunneier kontrollerer hele planområdet, og kan derfor selv sikre at det ikke oppstår konflikter mellom ulike virksomheter i planområdet. Interne trafikkarealer skal framgå av utomhusplan og rammesøknader. Byrådet anbefaler at lager og industriformålet opprettholdes, slik at denne muligheten fortsatt er tilstede hvis hotellplanen ikke realiseres. Dette endringspunktet er derfor foreslått tatt ut. Byrådet slutter seg til fagetatens anbefaling om at den maksimale utnyttelsesgraden % BRA bør samsvare med det illustrerte prosjektet. Maksimal % BRA anbefales derfor satt lik 215. Byrådet anbefaler at det settes et tak på totalt 185 parkeringsplasser innenfor planområdet, slik fylkemannen krever. Dette vil gi grunnlag for at innsigelsen kan frafalles. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til Lov om planlegging og byggesaksbehandling (plandelen) (LOV 2008-06-27-71), 3-3, 2.ledd, 2.setning ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr. 12-12, 1.ledd. Komité for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken, jfr. reglement for bystyrekomiteene punkt 23. 3
Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 vedtas følgende forslag til reguleringssplan: 1. Ytrebygda, gnr.110, bnr. 53 m. fl., Hotell - Lønningen, Reguleringsplan. Plannummer 60770000, vist på plankart sist datert 01.06.10 og tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 01.06.10, vedtas med følgende endringer, som skal avklares i samarbeid med fagetaten i etterkant av bystyrets behandling: 2. Rette opp plankartet: a. Byggehøyder på de enkelte deler av planområdet må påføres kartet. Høydeangivelser for hotellets varierende høyder må fremgå på kartet (fremre hotelldel og - bakre konferansedel). b. Ny planlovs formålsbetegnelser og koder skal benyttes. Dette gjelder for alle formål i plankartet. c Tegnforklaring oppdateres i samsvar med kommunens standard. d. Opprettet plankart iht. til vedtak, skal leveres kommunen i digital form i samsvar med gjeldende krav. 3. Justere og supplere planbestemmelsene 1 Fellesbestemmelser a) Angående ras ; under punkt 1.2 Rekkefølge tas følgende punkter inn; 1. Før det gis igangsettingstillatelse etter PBL 20-1 skal foretak med geologisk/geoteknisk kompetanse beskrive hvilke sikringstiltak som må gjennomføres og sikringsplan må sendes kommunen; Jf punkt om rassikring. Det skal kun gis igangsettingstillatelse for sikringsarbeider og eventuelt grunnarbeider. Herunder inngår nødvendig sikring mot fallulykker på kanten av skrenten. 2. Før det gis igangsettingstillatelse til de øvrige byggearbeidene skal beskrevne sikkerhetstiltak være ferdig gjennomført og kontrollert av foretak med geologisk/geoteknisk kompetanse. Dokumentasjon for gjennomført kontroll skal forelegges kommunen. 3. Før igangsettingstillatelse skal det foreligge godkjent VA-rammeplan og plan for overvannshåndtering. b) Nytt punkt 1.4 Universell utforming: Universell utforming skal legges som premiss for alle tiltak i planen. Det skal i søknad om tillatelse etter plan - og bygningsloven redegjøres for hvordan hensynet til universell utforming er ivaretatt (ihh forskrift TEK 12). c) Tillegg til pkt. 1.2. Rekkefølge: Før det gis igangsettingstillatelse til grunnarbeider skal det foretas miljøtekniske undersøkelser og eventuell påkrevet tiltaksplan må utarbeides. d) 1.3.7 Energiforsyning skal lyde: Bebyggelsen tilrettelegges for tilknytting til fjernvarme. Ved søknad om tillatelse skal det redegjøres for tiltakets energibruk. Enøk- baserte energitiltak skal vektlegges og bruk av fornybare energikilder, lavenergi- eller passivhusløsninger skal vurderes. e) Nytt punkt 1.5 Plassering og Bygg og fasade 4
a. Bygget skal utformes slik at det oppnås en god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning i forhold til omgivelsene b. Bygningen skal gjenspeile dagens bygningsteknologi og arkitektoniske uttrykk 2 Bebyggelse og anlegg (forslått bestemmelse skal endres til følgende): a) Maksimal tillatt % BRA for hele planområdet er 215 %. 2.1 Delområde HK-1 2.1.1 Innenfor området HK 1 kan det etableres kombinert formål: hotell og kontor. 2.1.2 Maksimalt tillatt gesims - /mønehøyde ved hotelbygg er kote + 69 mvh Maksimalt tillatt gesims - /mønehøyde ved kontorbygg er kote + 60 mvh Trappe- /heisrom og/eller ventilasjonsanlegg inngår i maks tillatt høyde. 2.2 Delområde HK-2 2.2.1 Innenfor området HK 2 kan det etableres kombinert formål: hotell og kontor. 2.2.2 Maksimalt tillatt gesims - /mønehøyde ved hotelbygg er kote + 51 mvh Maksimalt tillatt gesims - /mønehøyde ved kontorbygg er kote + 58 mvh Trappe- /heisrom og/eller ventilasjonsanlegg inngår i maks tillatt høyde. 2.3 Delområde I/K/L 2.3.1 Innenfor området I/K/L kan det etableres kombinert formål: Industri/kontor/lager 2.3.2 Maksimalt tillatt gesims - /mønehøyde ved industri er kote +50 mvh Maksimalt tillatt gesims - /mønehøyde ved kontorbygg er kote + 58 mvh Maksimalt tillatt gesims - /mønehøyde ved Lagerbygger kote + 50 mvh b) Trappe- /heisrom og/eller ventilasjonsanlegg inngår i maks tillatt høyde. Jamfør dog pkt. 2 b. 3 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Punkt 3.1 Parkering skal endres til: Kommunens parkeringsnorm benyttes som grunnlag for å fastsette parkering innenfor de enkelte reguleringsformål, kontor eller hotell. Totalt antall parkeringsplasser innenfor planområdet skal ikke overstige 185 plasser. Det er krav om at parkering skal legges i innendørs anlegg. Et begrenset antall i henhold til krav om universell utforming kan legges til bakkenivå. 4 Grønnstruktur a) Punkt 4.1. endres til Grøntstruktur kode rp 3001, og arealet skal være offentlig. Monica Mæland byrådsleder Lisbeth Iversen byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat datert 26.08.2010 m/ tilhørende bilag 5