SveaReal AS Årsrapport 2008

SveaReal AS Årsrapport 2008

SveaReal AS Årsberetning 2008 Virksomhetens art og hvor den drives SveaReal AS er et eiendomsinvesteringsselskap som gjennom det heleide datterselskapet SveaReal AB eier en portefølje på 82 eiendommer i Sverige. Eiendommene er 100 % eiet gjennom 52 selskaper og forvaltes av SveaReal AB, som har sitt hovedkontor i Gøteborg. Investeringsselskapet SveaReal AS forvaltes av Orkla Finans Kapitalforvaltning AS, avdeling Management, og har kontoradresse i Oslo. Konsernets hovedformål er, med et langsiktig perspektiv, å eie og utvikle eiendommene gjennom å utvikle kunderelasjoner, forbedre leiekontrakter, redusere arealledigheten, samt effektivisere driften av eiendommene. Eiendomsporteføljen består totalt av ca 750 000 kvm kontor, industri og lagerarealer og er lokalisert i Øresundregionen, Borås, Jönköping, Norrköping, Linköping, Västerås og i Stockholmsområdet. En stor del av eiendommene er logistikkeiendommer med sentral beliggenhet i forhold til logistikk og transport. Logistikkeiendommer er selskapets hovedfokus, noe som innebærer at selskapet legger vekt på å fordype og øke kunnskaper og kontaktnett innenfor denne bransjen for å kunne utvikle de eksisterende kunderelasjonene, samt etablere nye. Virksomheten i 2008 Konsernet overtok eiendommene 15. januar 2008 og etableringen av organisasjonen og virksomheten har funnet sted gjennom 2008. I tillegg til at 9 personer ble overtatt av konsernet i forbindelse med kjøpet av eiendommene, har ytterligere 8 personer blitt ansatt i SveaReal AB gjennom året og konsernet hadde per årsskiftet totalt 17 ansatte. Organisasjonen fokuserer på kommersiell utvikling av eiendommene samt administrasjon av innkjøpte tjenester for den tekniske driften. Med hensyn til eiendommenes geografiske plassering og behovet for nærhet til kundene, er det etablert fire mindre kontorer i løpet av 2008; i Stockholm, Malmö, Göteborg og Västerås. Virksomhetssystemer for så vel økonomi som eiendomsdrift har blitt implementert for å bidra til at virksomheten styres så effektivt og rasjonelt som mulig. Separate forretningsplaner for eiendommene er etablert og ligger til grunn for aktiviteten fremover. Potensial for leienivåer, alternativ benyttelse, byggemuligheter og utnyttbare tomter har i forretningsplanene blitt identifisert for å kunne realiseres i årene som kommer. I 2008 har 21 prosjekter startet opp, med en bokført verdi per 31. desember 2008 på ca NOK 30 mill. Arbeidsmiljøet i organisasjonen er godt. Av konsernets 17 ansatte per 31. desember 2008, var 7 kvinner. Det er dog ingen kvinnelige styremedlemmer. Styret har likevel ut fra en vurdering ikke funnet det nødvendig å iverksette spesielle tiltak med hensyn til likestilling. Sykefraværet i konsernet i 2008 har vært lavt. Det er ikke rapportert om arbeidsulykker. Sveareal AS har ikke hatt ansatte i 2008. Det er følgelig ikke ført noen statistikk over sykefravær gjennom året. Styret bekrefter at det derfor heller ikke har vært noen arbeidsulykker i løpet av året. Verdivurdering av eiendommene Konsernet har innhentet to eksterne vurderinger av selskapets eiendommer. Disse eksterne vurderingene gir, sammen med konsernets egen vurdering av verdiene, en estimert markedsverdi på eiendommene på omlag SEK 4 300-4 400, tilsvarende NOK 3 870-3 960 mill per 31. desember 2008. Sammenlignbare børsnoterte selskaper i Sverige har gjennomført verdivurderinger, og i visse fall nedskrivninger, løpende gjennom året. På grunn av stillstanden i transaksjonsmarkedet er usikkerheten rundt oppfatningene om markedsverdier stor, og oppfatningen om hvor lenge den pågående lavkonjunkturen kommer til å vare, er en viktig faktor i vurderingen. De seneste årenes transaksjonsintensive eiendomsmarked og den gode tilgangen på kapital, ledet til at større porteføljer ble priset høyere enn enkeltstående eiendommer, noe som for øyeblikket ikke lenger kan påregnes. Ovenstående vurderinger, kombinert med forsiktighetsprinsippet ligger til grunn for styrets beslutning om å skrive ned den bokførte verdien av eiendommene i konsernregnskapet med NOK 341,9 mill. I datterselskapet SveaReal AB er det foretatt nedskrivninger av verdien av aksjene i det enkelte eiendomsselskap. SveaReal AS Årsrapport 2008 3

Redegjørelse for årsregnskapet Styret mener at årsregnskapet for selskapet og konsernet gir ett korrekt bilde av selskapets og konsernets eien deler og gjeld, finansielle stilling og resultat. I samsvar med regnskapslovens 3-3a bekreftes det at forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2008 er satt opp under denne forutsetning. Inntekter Konsernets driftsinntekter var på NOK 373,9 mill. Utleiegraden, basert på eiendommenes leiekontrakter per 31. desember 2008, var 93,9 %. Gjennomsnittlig leienivå var på NOK 535,-/kvm. I 2008 ble det inngått leiekontrakter på totalt 44 000 kvm med en årsleie på til sammen NOK 30,6 mill. Leiekontrakter på til sammen 56 000 kvm og NOK 26,3 mill i årsleie er oppsagt for fraflytting. Økning i leie på reforhandlede leieavtaler var NOK 1,7 mill, mens årlige leieinntekter ble redusert med NOK 7,7 mill som følge av konkurser. Den netto forandringen i årlige leieinntekter i 2008 var således NOK -1,7 mill. Morselskapet SveaReal AS hadde ingen driftsinntekter i 2008. Kostnader Kostnadene forbundet med drift av konsernets eiendommer var NOK 110,5 mill. Konsernets administrasjonskostnader beløp seg til NOK 48,8 mill, mens avskrivninger og nedskrivninger var på henholdsvis NOK 35,8 mill og NOK 341,9 mill. Finansposter ble på til sammen NOK -171,7 mill. Morselskapets driftskostnader beløp seg til NOK 19,5 mill. Resultat Konsernets resultat før skatt og nedskrivninger ble NOK 7 mill. Resultatet før skatt inkludert nedskrivninger ble NOK -334,9 mill, mens resultatet etter skatt ble NOK -273 mill. Morselskapets resultat før skatt ble NOK -12,1 mill før inntekt fra datterselskap. Resultatet før skatt inkludert inntekt fra datterselskap ble NOK -244,3 mill. Resultat etter skatt ble NOK -273 mill. Nøkkeltall Soliditet: 21 % Avkastning på totalkapitalen: -4 % Avkastning på egenkapitalen: -36 % Likviditet Likviditeten i konsernet er stabil. Per 31. desember 2008 var konsernets bankinnskudd NOK 183,7 mill. Konsernets bankinnskudd og omløpsmidler ansees å være tilfredsstillende i den kommende 12-måneders periode. Mer informasjon angående likviditet og finansiering presenteres i avsnittet nedenfor, «Finansiering og låneavtaler». Morselskapets bankinnskudd per 31. desember 2008 var NOK 29,6 mill. Kontantstrøm Konsernet har hatt en positiv kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter på NOK 124 mill. Dette skyldes en positiv underliggende drift når man ser bort fra nedskrivningen på eiendommene. Morselskapet hadde i 2008 en negativ kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter på NOK 116 mill. Dette skyldes i hovedsak nedbetaling av leverandørgjeld fra 2007. Finansiering og låneavtaler Egenkapital i SveaReal AS på NOK 1 200 mill ble inn hentet i 2007 med bistand fra Orkla Finans Kapitalforvaltning AS og DnB NOR Markets i henhold til inngått mandatavtale. Det svenske datterselskapet SveaReal AB vedtok en kapital forhøyelse på SEK 1 200 mill, hvor SveaReal AS tegnet seg for samtlige aksjer. Ervervet av eiendommer 15. januar 2008 omfattet kjøp av aksjer i 52 aksje selskaper, gjennom SveaReal AB, basert på en total underliggende verdi på SEK 4 960 mill. Fremmedkapitalfinansieringen ligger i et bankkonsortium bestående av DnB NOR og Swedbank. Banklånet er per 31.12.2008 på SEK 3 458 mill og løper til 10.01.2013. Utover bankfinansieringen er det to låneavtaler på SEK 150 mill, med henholdsvis Kungsleden AB og DnB NOR Eiendomsfond I AS. Hele rentekostnaden ved bankfinansieringen er sikret med fire swap avtaler. Tre swap avtaler løper til 10.10.2018 og en avtale løper til 10.01.2010. I desember 2008 ble ytterligere totalt SEK 45 mill i egenkapital tilført det svenske datterselskapet. Basert på de siste eksterne verdivurderingene overstiger konsernets lange bankgjeld 75 % av den estimerte markeds verdien av eiendommene. For øyeblikket er Loan To Value (LTV) 78 %. I henhold til låneavtalen mellom SveaReal AB på den ene siden og Swedbank/DnB Nor Sverige på den andre siden, utløser dette enkelte sanksjoner (såkalt Cash Trap Event). Cash Trap Event innebærer følgende for selskapet: 4 SveaReal AS Årsrapport 2008

- Bankene har anledning til å sperre deler av likviditeten - Eiendommer kan ikke selges uten bankens god kjennelse - Rente på topplånene kan ikke betales, men akkumuleres - Utbytte kan ikke utbetales - Økt rapportering til bankene i form av månedlige likviditets prognoser. Relasjonen med kredittinstitusjonene er god og målsettingen er å, så langt som mulig, drive selskapets virksomhet uten vesentlige endringer. Bankene har så langt samtykket i at SveaReal AB drives i samsvar med det vedtatte budsjettet for 2009, herunder SveaReals investeringsplaner for 2009. Virksomhetsrelaterte risiki og finansiell risiko Konkursrisiko Den største virksomhetsrelaterte risikoen er eventuelle konkurser blant eiendommenes leietakere. Det er foretatt en analyse av den eksisterende kontraktsporteføljen, der leietakerne er delt inn i fire ulike risikonivåer: En annen risiko for selskapet er ytterligere fall i eiendomsverdiene, noe som kan utløse ytterligere sanksjoner fra kredittinstitusjonene (såkalt Default). Default inntreffer når eiendommenes belåning i bankene overstiger 80 % av de estimerte markedsverdiene. For selskapet innebærer dette eventuelle begrensninger i den løpende virksomheten, samt at kredittgiverne har rett til å si opp låneavtalen. Valutarisiko Konsernets eiendomsinvesteringer og fremmedkapitalfinansieringen av disse skjer gjennom datterselskaper i Sverige i svenske kroner. For selskapet innebærer det at selskapet er eksponert for valutarisiko på egenkapital som er vekslet om til svenske kroner og overført SveaReal AB samt senere likviditetsoverførsler, i tillegg til SveaReal AS bankbeholdning i svenske kroner. Det er ikke foretatt noen sikring av selskapets valutaeksponering mot svenske kroner. Konkursrisiko i eiendomsporteføljen Bransjegjennomgang Bransje Risiko for konkurs Andel av inntekter Offentlig leietaker eller liknende Svært liten 12 % Større selskap, bransje med liten risiko Liten 36 % Større selskap innen spedisjon-, bygg- og bilbransjen Middels 33 % Mindre og middels store selskap innen blandede bransjer Middels 16 % Mindre selskap innen f.eks. reklame-, bil- og restaurantbransjen Høy 3 % Sum 100 % Marked og fremtidig utvikling Gjennom 2008 gjennomgikk det svenske eiendomsmarkedet en kraftig forandring. Kredittinstitusjonenes innstramning av utlån i takt med en tydelig konjunkturforverring, har påvirket eiendomsmarkedet negativt. Det tidligere så likvide og aktive transaksjons markedet stanset fullstendig. I løpet av høsten endret også leie markedet seg og etterspørselen etter lokaler ble redusert. Til tross for den globale lavkonjunkturen som startet i 2008 har SveaReals driftsresultat ikke blitt nevneverdig påvirket. Konjunkturutviklingen i 2009 vil høyst sannsynlig på virke resultatet i større grad. Aktiviteten hos leietakerne med tanke på reforhandlinger og forslag om endringer på løpende kontrakter vil fortsette å øke. Selskapets strategi er å være tett på kundene og ta diskusjonen tidlig. Eventuelle leiereduksjoner vil kunne knyttes opp mot forlengede leieforhold. For å redusere drift- energi- og vedlikeholdskostnadene arbeides det aktivt med prosjekter og reforhandlinger. Her kan også konjunkturutviklingen bidra til lavere kostnadsnivåer. Blant annet er det grunn til å forvente at energi kostnadene, som er konsernets største driftskostnad, kommer kratig ned fra historisk høye nivåer i 2008. Målet for 2009 er å beholde eksisterende inntektsnivåer og redusere kostnadene. Gjennom selskapets første driftsår er det lagt et godt grunnlag for å aktivt forvalte og utvikle eiendommene videre og så langt som mulig motvirke negative konjunktureffekter. En komplett organisasjon er bygget opp med et sterkt fokus på oppbygging av kunderelasjoner og nyutleie. SveaReal AS Årsrapport 2008 5

Vesentlige hendelser etter regnskapsårets utgang Etter regnskapsårets utgang er det av SveaReal AB foretatt en ekstraordinær nedbetaling av banklånet på SEK 40 mill. Det er i denne forbindelse foretatt en likviditetsoverførsel fra SveaReal AS til SveaReal AB på SEK 30 mill. Den ekstraordinære avdragsbetalingen er gjort i samråd med bankene, med den hensikt å forbedre nøkkeltallet «Loan to value». Forsknings- og utviklingsaktiviteter Konsernet har ikke aktiviteter som kan defineres som forsknings- og utviklingsaktiviteter. Årsresultat og disponeringer Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i SveaReal AS: Overført til fond/udekket tap TNOK 273 016 Første kvartal i 2009 viser fortsatt ingen dramatiske forandringer for selskapets resultat, dog fortsetter økningen i forslag fra leietakerne for å kortsiktig redusere sine lokalkostnader samt å korte ned avtalene. Et antall større leietakere velger på den annen side også å beholde sine lokaler og forlenger sine leieavtaler. Selskapets i utgangspunktet lave leier, bidrar til en viss stabilitet i leieporteføljen da store leietakere, med betydelig kostnadsfokus i dagens marked, ikke finner rimeligere alternativer til sine eksisterende lokaler hos SveaReal. Etter disponering av årsresultatet består egenkapitalen av følgende: Aksjekapital TNOK 2 400 Overkursfond TNOK 1 123 362 Fond TNOK -177 736 Udekket tap TNOK -40 463 Sum egenkapital TNOK 907 564 Styret er av den oppfatning at det ikke har inntrådt andre forhold etter regnskapsårets avslutning som er av vesentlig betydning for bedømmelsen av selskapet eller konsernet. Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i konsernet: Overført til udekket tap TNOK 273 016 Ytre miljø Selskapet og konsernet forurenser ikke det ytre miljø. Eventuelt avfall og utslipp som oppstår ved drift av eiendom blir behandlet etter gjeldende lover og regler. Selskapet har ingen fri egenkapital etter årets disponeringer. Oslo, 5. mai 2009 Erik Gjellestad Styremedlem Widar Salbuvik Styrets leder Stian Nicolaus Styremedlem Jon Steinar Eide Styremedlem Kristian Nordtømme Daglig leder 6 SveaReal AS Årsrapport 2008

Morselskap Konsern 31.12.08 31.12.07 Alle tall i 1.000 NOK Note 31.12.08 31.12.07 Resultat Driftsinntekter 0 0 Leieinntekter 8 369 259 0 0 0 Annen driftsinntekt 4 587 0 0 0 Sum driftsinntekter 373 846 0 Driftskostnader 0 0 Driftskostnader eiendom -90 567 0-18 594-355 Selskapsadministrasjon 9-47 816-355 0 0 Festeavgifter -6 836 0 0 0 Eiendomsskatt -11 269 0 0 0 Forsikringer -1 867 0 0 0 Avskrivninger 1-35 840 0 0 0 Nedskrivning 1-341 902 0-943 -1 139 Andre driftskostnader 9-943 -1 149-19 536-1 494 Sum driftskostnader -537 040-1 504-19 536-1 494 Driftsresultat -163 194-1 504 Finansposter -232 192-7 Inntekt fra investering i datterselskap 2 0 0 5 285 1 576 Renteinntekt 10 202 1 579 4 159 419 Kursgevinst utenlandsk valuta 4 159 419 0 0 Andre finansinntekter 21 0-2 001 0 Rentekostnader -186 089 0-224 749 1 988 Sum finansposter -171 708 1 998-244 286 494 Ordinært resultat før skattekostnad -334 902 494-28 730-140 Skatt på ordinært resultat 7 61 887-138 -273 016 354 Ordinært resultat -273 016 356 SveaReal AS Årsrapport 2008 7

Balanse Morselskap Konsern 31.12.08 31.12.07 Alle tall i 1.000 NOK Note 31.12.08 31.12.07 EIENDELER Anleggsmidler Immaterielle eiendeler 0 28 730 Utsatt skattefordel 7 92 370 28 732 0 28 730 Sum immaterielle eiendeler 92 370 28 732 Varige driftsmidler 0 0 Tomter, bygninger og annen fast eiendom 1, 4 4 137 314 0 0 0 Maskiner, biler, inventar og datautstyr 1 4 909 0 0 0 Sum varige driftsmidler 4 142 223 0 Finansielle anleggsmidler 838 089 90 Investeringer i datterselskap 2 0 0 40 725 0 Lån til foretak i samme konsern 3 0 0 4 000 5 000 Andre langsiktige fordringer 4 4 000 5 000 882 814 5 090 Sum finansielle anleggsmidler 4 000 5 000 882 814 33 820 Sum anleggsmidler 4 238 593 33 732 Omløpsmidler Fordringer 0 0 Kundefordringer 13 652 0 20 0 Andre fordringer 74 639 0 20 0 Sum fordringer 88 291 0 29 623 1 202 092 Bankinnskudd 10 183 692 1 202 179 29 643 1 202 092 Sum omløpsmidler 271 983 1 202 179 912 457 1 235 912 SUM EIENDELER 4 510 576 1 235 911 8 SveaReal AS Årsrapport 2008

Morselskap Konsern 31.12.08 31.12.07 Alle tall i 1.000 NOK Note 31.12.08 31.12.07 Balanse EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 2 400 2 400 Aksjekapital 5, 6 2 400 2 400 1 123 362 1 123 362 Overkursfond 5 1 123 362 1 123 362 1 125 762 1 125 762 Sum innskutt egenkapital 1 125 762 1 125 762 Opptjent egenkapital -218 198 354 Annen opptjent egenkapital 5-218 198 340-218 198 354 Sum opptjent egenkapital -218 198 340 907 564 1 126 116 Sum egenkapital 907 564 1 126 102 GJELD Annen langsiktig gjeld 0 0 Gjeld til kredittinstitusjoner 4 3 343 670 0 0 0 Øvrig langsiktig gjeld 1 352 0 0 0 Sum annen langsiktig gjeld 3 345 022 0 Kortsiktig gjeld 0 0 Gjeld til kredittinstitusjoner 54 313 0 2 063 94 692 Leverandørgjeld 36 524 94 692 0 0 Betalbar skatt 7 20 566 0 0 0 Skyldige offentlige avgifter 12 616 0 2 830 15 104 Annen kortsiktig gjeld 133 971 15 116 4 893 109 796 Sum kortsiktig gjeld 257 990 109 809 4 893 109 796 Sum gjeld 3 603 012 109 809 912 457 1 235 912 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 4 510 576 1 235 911 Oslo, 5. mai 2009 Erik Gjellestad Styremedlem Widar Salbuvik Styrets leder Stian Nicolaus Styremedlem Jon Steinar Eide Styremedlem Kristian Nordtømme Daglig leder 9

Kontantstrømoppstilling Morselskap Konsern 2008 2007 Alle tall i 1.000 NOK 2008 2007 Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter -244 286 494 Resultat før skattekostnad -334 903 494 0 0 Ordinære avskrivninger 35 840 0 232 192 7 Effekt av egenkapitalmetoden datterselskap 0 0 0 0 Nedskrivning anleggsmidler 341 902 0 0 0 Effekt av valutakursendringer ved konsolidering 72 460 0 0 0 Endring i kundefordringer -13 653 0-92 629 94 692 Endring i leverandørgjeld -58 168 94 692-11 294-18 781 Endring i andre tidsavgrensningsposter 80 516-18 784-116 017 76 412 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 123 994 76 402 Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter 0 0 Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler -4 541 816 0-1 015 728-96 Utbetalinger ved kjøp av aksjer og andeler i andre foretak 0 0-40 725 0 Utbetalinger ved ansvarlig lån datterselskap 0 0-1 056 453-96 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -4 541 816 0 Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter 0 0 Innbetalinger ved opptak av ny langsiktig gjeld 3 345 022 0 0 0 Innbetalinger ved opptak av ny kortsiktig gjeld 54 313 0 0 1 125 762 Innbetalinger av egenkapital 0 1 125 762 0-100 Tilbakebetalinger av egenkapital 0-100 0 1 125 662 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter 3 399 335 1 125 662-1 172 470 1 201 978 Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter -1 018 487 1 202 064 1 202 093 115 29 623 1 202 093 Beholdning av kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse 1 202 179 115 Beholdning av kontanter og kontantekvivalenter periodens slutt 183 692 1 202 179 Spesifikasjon av kontantbeholdningen ved periodens slutt 29 623 1 202 093 Bankinnskudd, kontanter og lignende 183 692 1 202 179 29 623 1 202 093 183 692 1 202 179 0 0 0 0 10 SveaReal AS Årsrapport 2008

Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk. Alle tall i notene er oppgitt i 1.000 NOK med mindre annet fremkommer. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet omfatter morselskapet Sveareal AS, datterselskapet Sveareal AB samt 51 datterdatterselskaper. Konsernregnskapet utarbeides som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet elimineres. Konsernregnskapet utarbeides etter ensartede prinsipper, ved at datterselskaper følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Eventuell merverdi eller mindreverdi ut over hva som kan henføres til identifiserbare eiendeler og gjeld balanseføres som goodwill. Merverdier i konsernregnskapet avskrives over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Datterselskapet vurderes etter egenkapitalmetoden i morselskapet. Balansetall fra datterselskap i Sverige er omregnet iht. valutakursen ved regnskapsårets slutt. Resultattall fra datterselskap i Sverige er omregnet iht. gjennomsnittlig valutakurs i regnskapsåret. Omregningsdifferanser er ført mot fond for vurderingsforskjeller. Leieinntekter Leieinntekter inntektsføres i takt med opptjeningen. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost. Varige anleggsmidler som forringes i verdi avskrives lineært over forventet økonomisk levetid. Anleggsmidlene nedskrives til virkelig verdi ved verdifall i den grad regnskapsreglene krever det. Avsetninger neddiskonteres hvis renteelementet er vesentlig. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes forventede levetid dersom de har antatt levetid over 3 år og har en kostpris som overstiger NOK 15.000. Vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader. Påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i forhold til driftsmidlets stand ved kjøp av driftsmidlet. Nedskrivning av anleggsmidler Ved indikasjon på at balanseført verdi av et anleggsmiddel er høyere enn virkelig verdi, foretas det test for verdifall. Testen foretas for det laveste nivå av anleggsmidler som har selvstendige kontantstrømmer. Hvis balanseført verdi er høyere enn både salgsverdi og gjenvinnbart beløp (nåverdi ved fortsatt bruk/eie), foretas det nedskrivning til det høyeste av salgsverdi og gjenvinnbart beløp. Tidligere nedskrivninger reverseres hvis forutsetningene for nedskrivningen ikke lenger er til stede. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer oppføres i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Noter til regnskapet 2008 Klassifisering og vurdering av balanseposter Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk klassifiseres som anleggsmidler. Fordringer klassifiseres som omløpsmidler hvis de skal tilbakebetales i løpet av ett år etter utbetalingstidspunktet. For gjeld legges analoge kriterier til grunn. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta vurderes etter kursen ved regnskapsårets slutt. Rentesikring Konsernet rentesikrer sine langsiktige lån. Omløpsmidler vurderes til det laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld i norske kroner balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt beregnes med aktuell skattesats på SveaReal AS Årsrapport 2008 11

grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel på netto skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring, begrunnes med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt og skattefordel som kan balanseføres oppføres netto i balansen. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen utarbeides etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd and andre kortsiktige, likvide plasseringer som umiddelbart og med uvesentlig kursrisiko kan konverteres til kjente kontantbeløp og med forfallsdato kortere enn tre måneder fra anskaffelsesdato. Note 2 Varige driftsmidler Varige driftsmidler Bygninger og tomter Driftsløsøre Sum varige driftsmidler Tilgang ved kjøp av datterselskap 4 599 251 6 276 4 605 527 Anskaffelseskost 31.12. 4 599 251 6 276 4 605 527 Akkumulerte avskrivninger 31.12. 100 257 1 367 101 624 Akkumulerte nedskrivninger 31.12. 361 680 361 680 Balanseført verdi 31.12. 4 137 314 4 909 4 142 223 Årets avskrivninger 35 167 673 35 840 Årets nedskrivninger 341 902 341 902 Forventet økonomisk levetid 20 100 år 5 50 år Avskrivningsplan Lineær Lineær Note 2 Datterselskap Investeringen i datterselskap regnskapsføres i morselskapet etter egenkapitalmetoden Datterselskap Forretningskontor Eierandel Stemmeandel Sveareal AB Stockholm 100 % 100 % Opprinnelig anskaffelseskost 97 Balanseført egenkapital på anskaffelsetidspunktet 97 2008 2007 Inngående balanse 90 Kjøp 97 Emisjon 2008 1 015 728 Inntektsført resultat -232 192-7 Valutajusteringer 54 464 Bokført verdi 31.12. 838 089 90 Det er ingen bokførte merverdier eller goodwill knyttet til kjøpet av datterselskapet Sveareal AB. 12 SveaReal AS Årsrapport 2008

Note 3 Mellomværende konsernselskap Sveareal AS har ytet datterselskapet Sveareal AB et ansvarlig lån på SEK 45.000.000. Lånet regnes som et aksjonærtilskudd og er ikke rentebærende. Det er ikke avtalt nedbetalingsplan på lånet. Note 4 Fordringer og gjeld Morselskapet Konsernet 2008 2007 Fordringer med forfall senere enn ett år 2008 2007 4 000 5 000 Andre langsiktige fordringer 4 000 5 000 4 000 5 000 Sum 4 000 5 000 Ingen del av selskapets gjeld forfaller senere enn 5 år etter balansedagen. 2008 2007 2008 2007 0 0 Gjeld sikret ved pant 3 397 984 0 Balanseført verdi av pantsatte eiendeler 0 0 Varige driftsmidler 4 137 314 0 0 0 Sum 4 137 314 0 Konsernets langsiktige gjeld er rentesikret gjennom 4 swap avtaler. Totalt rentesikret beløp er pr. 31.12.2008 på SEK 3.458.000.000. Urealisert tap på disse avtalene er samlet SEK 393.000.000. Tapet er ikke resultatført pr. 31.12.2008. Note 5 Egenkapital Morselskapet Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Fond Udekket tap Sum Egenkapital 01.01. 2 400 1 123 362-7 361 1 126 116 Årets resultat 0 0-232 192-40 824-273 016 Vurderingsforskjeller valuta 0 0 54 464 0 54 464 Egenkapital 31.12. 2 400 1 123 362-177 736-40 463 907 564 Konsernet Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Fond Udekket tap Sum Egenkapital 01.01. 2 400 1 123 362-15 355 1 126 102 Årets resultat 0 0 0-273 016-273 016 Vurderingsforskjeller valuta 0 0 54 478 0 54 478 Egenkapital 31.12. 2 400 1 123 362 54 463-272 661 907 564 SveaReal AS Årsrapport 2008 13

Note 6 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen på NOK 2.400.000 består av 2.400 aksjer á NOK 1.000. Alle aksjer har like rettigheter. Oversikt over de største aksjonærene 31.12. Antall aksjer Eierandel DnB NOR Eiendomsfond I AS 960 40,0 % Trondheim Kommunale Pensjonskasse 188 7,8 % Sum 1 148 47,8 % Øvrige (eierandel < 5 %) totalt 335 aksjonærer 1 252 52,2 % Totalt antall aksjer 2 400 100,0 % Selskapet eier ikke egne aksjer. DNB NOR Eiendomsfond I AS og Trondheim Kommunale Pensjonskasse er representert i selskapets styre ved hhv. Erik Gjellestad og Jon Steinar Eide. I tillegg til disse eier styrets leder Widar Salbuvik 10 aksjer gjennom sitt selskap Wisa Holding AS. Note 7 Skatt Beregning av utsatt skatt/utsatt skattefordel Morselskapet Konsernet 2008 2007 2008 2007 Midlertidige forskjeller -4 000-5 000 Aktiverte lånekostnader -4 000-5 000 0 0 Midlertidige forskjeller eiendom -131 123 0 0 0 Nedskrivning eiendom 361 680 0-4 000-5 000 Netto midlertidige forskjeller 226 557-5 000 118 701 107 608 Underskudd til fremføring 218 039 107 615 Grunnlag for utsatt skatt/ 114 701 102 608 skattefordel i balansen 444 597 102 615 32 116 28 730 28 % utsatt skattefordel 124 486 28 732-32 116 0 Herav ikke balanseført utsatt skattefordel -32 116 0 0 28 730 Utsatt skattefordel 92 370 28 732 Utsatt skattefordel knyttet til skatteposisjoner i Sverige er omregnet etter en skatteprosendt på 28 % i konsernregnskapet. I Sverige benyttes en skattesats på 26,3 % på utsatte skatteposisjoner. Utsatt skattefordel i morselskapet er ikke balanseført. 14 SveaReal AS Årsrapport 2008

Grunnlag for skattekostnad, endring i utsatt skatt og betalbar skatt Morselskapet Konsernet 2008 2007 2008 2007 Grunnlag for betalbar skatt -250 899 494 Resultat før skattekostnad 114 365 494 238 805-103 102 Permanente forskjeller -42-103 109-12 094-102 608 Grunnlag for årets skattekostnad 114 323-102 615 1 000-5 000 Endring i midlertidige resultatforskjeller -45 226-5 000 Skattepliktig inntekt -11 094-107 608 (grunnlag for betalbar skatt i balansen) 69 096-107 615 Fordeling av skattekostnaden Betalbar skatt (28 % av grunnlag 0 0 for betalbar skatt i resultatregnskapet) 19 347 0 28 730 140 Endring i utsatt skattefordel -63 638 138 Herav skatteposisjoner ved kjøp av datterselskap -22 837 Vurderingsforskjeller valuta 5 241 Skattekostnad (28 % av grunnlag 28 730 140 årets skattekostnad) -61 887 138 Betalbar skatt i balansen Betalbar skatt (28 % av grunnlag 0 0 for betalbar skatt i resultatregnskapet) 19 347 0 Betalbar skatt tidligere år ikke utlignet 1 219 0 0 Betalbar skatt i balansen 20 566 0 Note 8 Leieinntekter Samtlige leieinntekter i konsernet opptjenes i Sverige gjennom datterdatterselskapene. SveaReal AS Årsrapport 2008 15

Note 9 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte mm. Morselskapet Konsernet 2008 2007 Lønnskostnader 2008 2007 0 0 Lønninger 6 882 0 0 0 Sosiale avgifter 2 367 0 0 0 Pensjonskostnader 514 0 0 0 Andre ytelser 0 0 0 Sum 9 763 0 Sysselsatte årsverk i regnskapsåret har vært 0 i morselskapet og 14 i konsernet. Konsernet har inngått avtale om obligatorisk tjenestepensjon for sine svenske ansatte iht. gjeldende rett. Ytelser til ledende personer Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styreformann eller andre nærstående parter. Alle konsernledelsestjenester kjøpes inn eksternt og inngår i kostnader for selskapsadministrasjon. Det er ikke utbetalt styrehonorar i 2008. Styrets leder har en rådgivningsavtale med Sveareal AS gjennom sitt selskap Widar Salbuvik AS. Revisor Kostnadsført honorar uten merverdiavgift til revisor fordeler seg på følgende områder: Morselskap Konsern - lovpålagt revisjon (inkl. teknisk bistand med årsregnskap) 76 772 - annen bistand 0 56 Sum 76 828 Note 10 Bundne bankinnskudd, trekkrettigheter Morselskapet Konsernet 2008 2007 Bundne bankinnskudd 2008 2007 0 0 Skattetrekksmidler 6 805 0 16 SveaReal AS Årsrapport 2008

Miksmaster Manager: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS Avd. Management v/kristian Nordtømme, Tordenskiolds gate 8 10 Postboks 1724 Vika 0121 OSLO Tilretteleggere: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS DnB NOR Bank ASA, DnB NOR Markets Adresseendringer: Meldes til aksjonærenes kontoførere og ikke til selskapet. Aksjonærinformasjon: SveaReal AS vil legge ut viktig aksjonærinformasjon på hovedtilretteleggers nettsted: www.orklafinans.no SveaReal AB har egne nettsider: www.sveareal.com