Finansklagenemnda Eierskifte Uttalelse FinKN-2012-401 18.9.2012 International Insurance Company og Hannover Ltd. Eierskifteforsikring lov om avhending av fast eigedom (avh.l.) Hytte spm. om forsikringsperiode selgerforpliktelser? fal. 3-1, 7-6 (4), avhl. 1-1 (3), 3-7 og 3-8, 4-12, 4-14. Hytte oppført 2007 solgt uten as is klausul for kr 3.550.000 i april 2009. Selger var et eiendomsutviklingsselskap. Kjøper tok skriftlig forbehold i budet om at selger måtte utbedre flere forhold, herunder tak og vannlekkasje. I kjøpekontrakten ble det avtalt at selger skulle ferdigstille hytta innen overtakelse og besørge ferdigattest, herunder også utbedring av de anmerkede forhold. Forsikring ble tegnet etter kontraktsinngåelsen via eiendomsmegler. I overtakelsesprotokollen ble det anmerket at selger skulle utbedre ytterligere forhold i tillegg til de anmerkede uten kostnad for kjøper. Kjøper holdt også tilbake deler av kjøpesummen. Selger utbedret aldri forholdene, og kjøper reklamerte til eierskifteforsikringsselskapet ved advokat. I mellomtiden hadde selger blitt slått konkurs. Kjøper fikk en dividende ved avslutning av boet som, i tillegg til de tilbakeholdte midler hos megler, dekket kun deler av kjøpers krav. Selskapet avviste kjøpers krav, og anførte først at forsikringen ikke var gyldig, men frafalt senere denne anførsel. Selskapet gjorde imidlertid gjeldende at de reklamerte forhold uansett falt utenfor forsikringsdekningen under henvisning til at forholdene var konstatert før forsikringens ikrafttredelse, og gjaldt selgers kontraktsforpliktelser utenfor avhendingslovens anvendelsesområde og dermed eierskifteforsikringens dekningsområde, jf. avhl. 1-1 (3) og forsikringsvilkårene. Hovedspørsmålet i saken er om de reklamerte forhold faller innunder eierskifteforsikringen. Saken reiser også spørsmål om selskapet kan gjøre sine innsigelser mot selger gjeldende ovenfor kjøper, jf. fal. 7-6 (4), og dernest om kjøper har krav på prisavslag/erstatning som følge av mangel etter avhl. 3-7 og 3-8. Finansklagenemnda Eierskifte bemerker: Selskapet har erkjent at det er tegnet gyldig forsikring, men har flere innvendinger mot ansvar i saken. Det anføres at forsikringen trådte i kraft ved kjøperens overtakelse av eiendommen, og at selskapet ikke svarer for mangler som er avdekket før forsikringen trådte i kraft. Nemnda er noe usikker på om tidspunktet for forsikringens ikrafttreden har selvstendig betydning i saken, men vil likevel peke på at det er lagt frem to sett av forsikringsvilkår, som begge er datert 24.11.08. Det ene settet fulgte som vedlegg til forsikringsbeviset, mens det andre er lagt frem senere. Nemnda finner det klart at det er de vilkårene som fulgte forsikringsbeviset, som gjelder i saken. Ifølge punkt 2.1 i disse vilkårene trer forsikringen i kraft etter at bindende kjøpekontrakt er undertegnet av begge parter. Det følger videre av punkt 3.1 at selskapet svarer for mangler etter avhendingsloven. Av punkt 3.2 følger det at selskapet ikke svarer for mangler ved arbeid m.v. som selgeren skal utføre, og heller ikke for oppgaver som selgeren påtar seg etter at kjøpsavtale er inngått. Disse unntakene fra dekningen kan selskapet gjøre gjeldende mot kjøperen av eiendommen, jf. fal. 7-6 fjerde ledd. De feil og mangler som kjøperen tok forbehold om i budet, kan i utgangspunktet ikke gjøres gjeldende som mangler etter avhendingsloven, idet kjøperen var kjent med disse før kjøpet, jf. avhl. 3-10 første ledd. Dette gjelder tak, vannlekkasje og ventilasjon. Når selgeren senere har påtatt seg å utbedre forholdene, faller resultatet av disse arbeidene utenfor forsikringsdekningen i medhold av punkt 3.2. Når det gjelder ferdigattest, vil nemnda vise til at det i salgsoppgaven er opplyst at det foreligger brukstillatelse fra kommunen, noe som tilsier at det ikke foreligger ferdigattest. Nemnda mener således at også selgerens kontraktsbestemte plikt til å skaffe ferdigattest, faller utenfor Side 1 av 5
forsikringsdekningen i medhold av vilkårene punkt 3.1 og 3.2. I anledning en anførsel fra selskapets side vil nemnda bemerke at de arbeidene som selgeren skal besørge utført, ikke er av slikt omfang og slik karakter at de faller utenfor avhendingsloven i medhold av 1-1 tredje ledd. Når det gjelder spørsmålet om dekningsberettigede mangler ut over de som allerede er nevnt, må nemnda konstatere at diskusjonen i sakens dokumenter stort sett har vært begrenset til spørsmål knyttet til forsikringens gyldighet og dekningsområde i tid og rom. Nemnda kan ut fra opplysningene i sakens dokumenter ikke ta standpunkt til om det foreligger mangler som gir krav mot selskapet. Konklusjon: Nemnda kan ikke ta standpunkt i saken. Uttalelsen er enstemmig. Ved behandlingen deltok Trygve Bergsåker (leder), Marianne Kvanvik, Anne Glæsel, Jarle Vinje og Kristin Sundby. Sekretariatets redegjørelse i FinKN sak 20102802 CST (THA) av 15.05.2012 Saken gjelder kjøpers krav om prisavslag og erstatning under selgers eierskifteforsikring i International Insurance. Hovedspørsmålet i saken er om de reklamerte forhold faller innunder forsikringens dekningstid og -område. Saken reiser også spørsmål om selskapet kan gjøre sine innsigelser mot selger gjeldende ovenfor kjøper, jf. fal. 7-6 (4), og dernest om kjøper har krav på prisavslag/erstatning som følge av mangel etter avhl. 3-7 og 3-8. Sakens bakgrunn er salg av hytte oppført i 2007. Av salgsdokumentasjon forelå salgsprospekt med vedlegg, annonse på Finn.no og selgers egenerklæring. Det forelå ingen takstrapport. I salgsoppgaven fremgikk det under punktet "Annet" at selger hadde tegnet eierskifteforsikring og at eiendommen ble solgt "as is/som den er" i henhold til avhendingsloven med henvising til selgers egenerklæringsskjema. Egenerklæringen var utfylt av selger som var et eiendomsutviklingsselskap og datert 9.2.09. Det var krysset av for at tegning av eierskifteforsikring var ønskelig. Eiendommen ble solgt for kr 3.550.000 den 11.4.09 med forbehold i budet om at feil på tak ble rettet og vannlekkasje utbedret. Av kjøpekontrakten signert av partene 7.5.09 fremgikk det av 7 følgende: Hytta selges i den stand den var ved kjøpers besiktigelser, jfr. bestemmelsene i Avhendingsloven, som i sin helhet kommer til anvendelse og er således ikke begrenset til "as is". Overtakelsestidspunkt var satt til 1.7.09, eventuelt tidligere om selger hadde gjort ferdig arbeidene sine og kjøper aksepterte dette, jf. kontraktens 9. Av kontraktens 11 fremgikk det at selgers egenerklæring var ett av kontraktsbilagene. Under punktet "Annet" avslutningsvis i kontrakten fremgikk det at selgers skulle ferdigstille boligen innen overtakelse og besørge ferdigattest, samt at flere forhold skulle utbedres, herunder tak, vannlekkasje og årsak, samt utlufting fra bad. Forsikringsbevis ble utstedt av eiendomsmegler 13.5.09. Av forsikringsbeviset fremgikk det følgende om forsikringsperiode: Eierskifteforsikringen trer i kraft etter at bindende kontrakt er undertegnet av begge parter, dog maksimalt 3 måneder før overtagelsen, og løper deretter ut den perioden kjøper kan reklamere, maksimalt 5 år og 3 måneder. Jfr. vilkårenes pkt. 2.1 Videre fremgikk det at forsikringen omfattet: Selgers ansvar etter avhendingsloven av 23. juli 1992 nr. 93,..., dog med de begrensninger som evt. er inntatt i kjøpekontrakten og/eller forsikringsvilkårene. Sammen med forsikringsbeviset lå det et vilkårssett av 24.11.08 hvor det fremgikk av pkt. 1.1 at Forsikringen gjelder for selger av den boligeiendom som fremgår av forsikringsbeviset som følge megleroppdraget, når salget ikke skjer som ledd i selgers næringsvirksomhet. Av forsikringsvilkårene som fulgte forsikringsbeviset pkt. 2. fremgikk det at: Forsikringen trer i kraft etter at bindende kjøpekontrakt er undertegnet av begge parter, dog maksimalt 3 måneder før overtagelsen, og løper deretter ut den perioden kjøper kan reklamere, maksimalt 5 år og 3 måneder. Side 2 av 5
Av pkt. 3 fremgikk hvilke skader selskapet svarte for: 3.1 Selskapet svarer for sikredes (selgers) mangelsansvar etter avhendingsloven med de begrensninger som eventuelt er inntatt i kjøpekontrakten og/eller som følger av disse forsikringsvilkår. 3.2 Selskapet svarer ikke for mangler ved arbeid mv som selger skal utføre/lar utføre, eller for oppgaver selger påtar seg etter at kjøpsavtale er inngått. Kjøper overtok eiendommen 18.6.09. Av overtakelseserklæringen fremgikk det at det var flere feil/mangler som skulle utbedres av selger uten kostnad for kjøper, herunder bl.a. utette ytterdører og vinduer, utbedring av tak, lekkasje ved inngangsparti, drenering og sprekker i tømmer. Den 30.6.09 ba kjøper megler om å tilbakeholde et betydelig beløp av kjøpesummen inntil selger hadde utbedret manglene, og listet opp en rekke feil og mangler som ikke var utbedret p.t. Den 2.7.09 sendte megler en oppgjørsoppstilling til kjøper. Den 29.9.09 ble konkurs åpnet i boet til selger. Kjøper engasjerte advokat og innhentet en reklamasjonsrapport som bl.a. viste at takkonstruksjonen var underdimensjonert, tømmerveggene bulet ut, vinduer ikke lot seg åpne, og dreneringen og ventilasjonen var mangelfull. Advokaten reklamerte på kjøpers vegne til eierskifteforsikringsselskapet 22.12.09. I reklamasjonen ble det gjort gjeldende at kjøper ikke hadde overtatt risikoen for skjulte feil og mangler, ettersom eiendommen ikke var solgt "som den er". Advokaten bemerket at de påviste feilene og manglende imidlertid var av så omfattende art at eiendommen uansett var i vesentlig dårligere stand enn forventet. Advokaten påberopte at det forelå manglende og uriktige opplysninger fra selger, jf. avhl. 3-7 og 3-8, jf. 3-9 første pkt. I den forbindelse opplyste advokaten at maskinentreprenøren som hadde gravd på eiendommen fem år tidligere ikke hadde ferdigstilt sitt arbeide da han ikke fikk betalt av selger. Advokaten anførte derfor at selger måtte være kjent med at dreneringen ikke var i orden. Advokaten påpekte også at det var oppdaget flere feil og mangler i tillegg til de beskrevne i befaringsrapporten, og at hytta var oppført med gjennomgående elendig og ufagmessig håndverk, særlig konstruksjonsmessig, ifølge rapporten. Advokaten krevde derfor prisavslag og erstatning for kjøpers utgifter dersom ikke selger rettet manglene innen rimelig tid, jf. avhl. 4-10, 4-12 og 4-14. Samlet krav om prisavslag var kr 1.156.520 inkl. mva. Advokaten påpekte at hytta var ny, og anførte at det derfor ikke skulle gjøres noe standardfradrag i prisavslaget. For øvrig opplyste advokaten at megler kun hadde holdt tilbake kr 100.000 på kjøpers oppfordring. Eierskifteforsikringsselskapet kontaktet deretter eiendomsmegleren som hadde solgt forsikringen, og antok at megler hadde bestilt eierskifteforsikringen ved en feil, ettersom det ikke var anledning til å tegne forsikring når selger var profesjonell og at det dreide seg om et nybygg. Videre meddelte selskapet megler at forsikringen ville bli sagt opp, da den også var bestilt etter at kjøpekontrakten var inngått. Den 16.4.10 meddelte selskapet selger at forsikringen var kansellert, prinsipalt fordi tegning av forsikringen var i strid med vilkårene. Selskapet vedla vilkår av 24.11.08, og bemerket under henvising til vilkårspkt. 1.1 at forsikringen ikke gjaldt når salget var et ledd i selgers næringsvirksomhet, og at selger dermed ikke hadde adgang til å tegne forsikringen. Selskapet meddelte at forsikringen var annullert, og at premien ville bli tilbakebetalt. Selskapet bemerket også at eiendommen var solgt uten "as is" klausul, noe som var en forutsetning for å tegne den eierskifteforsikring som var tilbudt. Subsidiært anførte selskapet at selv om det var tegnet gyldig forsikring, ville de reklamerte forhold uansett falt utenfor forsikringens dekningsområde. Herunder gjorde selskapet gjeldende at forsikringstiden trådte i kraft fra det tidspunkt kjøper overtok risikoen, dvs. overtakelsestidspunktet jf. vilkårspkt. 2, og anførte at de forhold som var omtalt i overtakelsesprotokollen og kjøpekontrakten falt utenfor dekningen ettersom de var konstatert før ikrafttredelsen. Videre gjorde selskapet gjeldende at forpliktelsene som fremgikk av kjøpekontrakten var kontraktsforpliktelser som falt utenfor eierskifteforsikringens dekningsområde, jf. vilkårspkt. 3.2. I den forbindelse bemerket selskapet at kontraktsforpliktelsene i tillegg var såpass omfattende at de ville falt utenfor avhendingslovens anvendelsesområde, jf. avhl. 1-1 (3) og vilkårspkt. 3.1, og dermed også utenfor forsikringens dekningsområde. Side 3 av 5
Selskapet meddelte deretter kjøpers advokat at det ikke var tegnet gyldig eierskifteforsikring, samt at de anførte forhold uansett ville falt utenfor forsikringens dekningsområde og tid, og gjorde således sine innsigelser mot selger også gjeldende mot kjøper under henvising til fal. 7-6 (4). Kjøpers advokat meldte deretter kravet på kr 1.156.520 i selgers konkursbo. Saken ble så bragt inn til FinKN. I klagen ble det i hovedsak gjort gjeldende at forsikringen måtte være gyldig, og at selskapet måtte revurdere sitt avslag og kjøpers reklamasjon som dekningsberettiget under eierskifteforsikringen. Bostyrer for selgers konkursbo bekreftet at boet ga sin tilslutning til klagen. FinKN tok deretter saken opp med selskapet, og ba om en avklaring på hvorfor det forelå to ulike vilkårssett i saken. Sekretariatet påpekte at forskjellen lå i ordlyden i vilkårspkt. 2, og ba selskapet presisere og begrunne hvilket vilkårssett som skulle legges til grunn i saken. Selskapet fastholdt at det ikke forelå gyldig forsikring for eiendommen. Når det gjaldt de to vilkårssett, bemerket selskapet følgende: Det eksiterer to ulike vilkårssett, ett som gjelder dekning fra kontrakt, etter som gjelder dekning fra overtakelse. (Eiendomsmeglerforetaket) hadde ikke inngått avtale om å selge forsikring med dekning fra kontrakt på tidspunktet egenerklæringsskjema er undertegnet, dette ble først gjort 15.03.09. i forhold til egenerklæringsskjemaets dato ville korrekt vilkårssett være alternativet med dekning fra overtakelse. Dette er et poeng i forhold til tegningstidspunket, og viser nettopp at forsikringsavtalen er inngått på et annet tidspunkt enn egenerklæringen angivelig skal være undertegnet. Dersom man legger til grunn tidspunktet for når forsikringsbeviset er utstedt, dvs. 13.05.09, hadde (eiendomsmeglerforetaket) adgang til å selge forsikring med dekning fra kontrakt, moe det også henvises til i forsikringsbeviset. Dersom dette tidspunktet skal legges til grunn, gjelder alternativet met dekning fra kontrakt. For øvrig viste selskapet til tidligere innsigelser om at de reklamerte forhold falt utenfor forsikringsdekningen både som følge av konstatering før forsikringstiden, samt at det dreide seg om selgers påtatte forpliktelser i kontrakt. Selskapet bemerket i tillegg at avslaget aldri var blitt påklaget av selger, og at klagefristen således hadde løpt ut. FinKN tilskrev selskapet, og fant det noe tvilsomt om selskapets innsigelser kunne gjøres gjeldende mot selger og dermed også mot kjøper. Sekretariatet antok at selskapet var bundet av eiendomsmeglerens feil som selskapets representant, og at selskapet derfor ikke kunne påberope seg at forsikringen ikke var gyldig. I forhold til selskapets anførsel om at manglene ble konstatert før forsikringstiden, bemerket sekretariatet at dette berodde på hvilket vilkårssett en la til grunn i saken. Sekretariatet viste til forsikringsbeviset, hvor det fremgikk at forsikringen trådte i kraft "etter at bindende avtale er undertegnet av begge parter", hvilket talte sterkt for at det måtte være kontraktstidspunktet som måtte legges til grunn som skjæringstidspunkt. Når det gjaldt selskapets anførsel om at de reklamerte forhold gjaldt selgerforpliktelser som falt utenfor forsikringsdekningen, bemerket sekretariatet at ikke samtlige av de påberopte forhold fremsto å falle innunder selgers forpliktelser, og ba selskapet vurdere de deler av kravet som falt utenfor selgerforpliktelsene. Selskapet aksepterte nå at forsikringen var tegnet. Videre bemerket selskapet at det forelå motstrid mellom forsikringsbeviset og forsikringsvilkårenes pkt. 2.1 når det gjaldt forsikringstiden. Under henvisning til juridisk teori og tidligere nemndsavgjørelser anførte selskapet at forsikringstaker måtte være i god tro dersom han skulle vinne rett etter forsikringsbevisets ordlyd fremfor vilkårene. Videre viste selskapet til at selger hadde bekreftet med utfylling av egenerklæring at selger var kjent med "viktig informasjon til selger i forbindelse med tegning av eierskifteforsikring". Selskapet hevdet at dette var en skriftlig informasjon som selger hadde fått, hvor det var henvist til vilkårene samt at begrensningene var særskilt omtalt. Ifølge selskapet fremgikk det av denne informasjonen at forsikringen trådte i kraft ved kjøpers overtakelse, samt informasjon om at dette innebar at forhold som ble oppdaget av kjøper eller selger før overtakelse ikke var dekket av forsikringen. Selskapet gjorde derfor gjeldende at selger ikke kunne hevde rett etter forsikringsbeviset da han ikke var i god Side 4 av 5
tro. Selskapet meddelte dermed at det kun var forhold som var konstatert etter overtakelsen som kunne dekkes av forsikringen. Kjøpers advokat ba om nemndsbehandling av sakens spørsmål, og opplyste samtidig at selgers konkursbo nå var avsluttet. Ifølge advokaten hadde kjøper anmeldt og fått godkjent et krav på kr 1.025.716,50 i boet, og ved boavslutningen fikk kjøper en dividende på kr 420.876. Advokaten opplyste at kjøper også hadde mottatt tilbakeholdte midler hos megler på kr 130.533 som tilsammen utgjorde 47,6 % av det anmeldte krav. Nemnda bes etter dette ta stilling til om eierskifteforsikringen får anvendelse på de påberopte forhold, og om kjøper eventuelt har krav på prisavslag/erstatning som følge av mangel etter avhl. 3-7 og 3-8. Tidligere uttalelser: 2709 2012-030 5322 4920 2011-0615 Side 5 av 5