Norske Boligbyggelags Landsforbund NBBL Årsrapport 2007
Innholdsfortegnelse Styreleders tilbakeblikk 3 Styrets årsberetning 4 Årsregnskap konsern 6 Balanse 7 Noter 8 Kontantstrømoppstilling 17 Nøkkeltall fra datterselskapene 18 Revisorberetning 19 Intervju med administrerende direktør 20 Glimt fra NBBL 22 Kvalitet 24 Profilering og informasjon 25 Utredningsprosjekter 26 Kompetanseutvikling 27 Bruker- og markedsundersøkelser 28 Byggherren i fokus 29 Medlemstjenester 30 Sikringsordninger 32 Samarbeideidende organisasjoner 33 Internasjonalt utviklingssamarbeid 34 Kort om NBBL 35
Styreleders tilbakeblikk Et unikt utgangspunkt.. Landsmøtet i Oslo ga bred støtte til NBBL s hovedoppgaver som viser både videreføring og fornying, bl.a. ble det skapt forventninger om etablering av investeringsselskap og forvaltningsselskap. Etter en grundig utredning og diskusjon om roller og ansvar, besluttet NBBL s styre at forvaltning på generelt grunnlag må løses av det enkelte boligbyggelag, og mangel på kapital til strategiske investeringer er et problem som primært må finne sin løsning i syndikering rundt enkeltprosjekter. Dette, i tillegg til de mangler som kvalitetsrevisjonen har avdekket mange steder, har synliggjort behovet for helt nødvendige strukturendringer som må forankres i hvert lag. En økende konkurranse innen forvaltning, boligutvikling og megling viser behovet for et mer forpliktende samarbeid. For å stå sterkere må det utvikles kostnadseffektive produksjonsmiljøer med høy kompetanse. NBBL skal som interesseorganisasjon, være en rådgiver og sikre kvalitet i prosessene. Som et ledd i dette arbeidet, utvikles det et verktøy der boligbyggelagene får en systematisk gjennomgang av egen virksomhet både som børs og katedral markedsaktør og medlemsorganisasjon. på Norske Boligbyggelag og andre aktører i markedet. Det er svært mange som velger boliger med innebygget trygghet i regi av Norske Boligbyggelag spekulantene har fått et skudd for baugen det er nå vi skal vise hva vi duger til. NBBL som konsern styrket sin samlede egenkapital i 2007 med 4,7 million kroner. Dette øker muligheten for at NBBL fortsatt skal sette av ressurser til videreutvikling av produkter og tjenester til medlemmenes beste, sikre kvalitetsarbeidet og bistå i nødvendige strukturendringer. Jeg vil takke administrasjonen for arbeidet med å nå de mål og løse de oppgaver landsmøtet og styret har gitt. Jeg kan garantere at vi arbeider for å styrke NBBL som et kraftsenter i boligspørsmål og at NBBL skal være boligbyggelagenes uunnværlige rådgiver og foretrukne samarbeidspartner i årene som kommer takk for innsatsen i 2007. Det er helt nødvendig at vi beholder den lokale forankringen med nærhet til medlemmer og lokalsamfunn vårt spredenett er ganske unikt, og med en økende medlemsmasse som nærmer seg 800 000, bør målsettingen være å ta tilbake borettslagsformen, øke vår andel av nybygging og bli ledende i en miljøtilpasning av eksisterende bebyggelse. Med en forvaltning av over 370 000 boliger, har vi en unik mulighet til å sette dagsorden på flere områder. I denne sammenheng vil NBBL s Framtidsprosjekt gi nyttige innspill en analyse av aktuelle problemstillinger i tilknyting til framtidas boliger og bomiljøer. Det legges opp til et bredt engasjement i Norske Boligbyggelag der alle skal gis mulighet til å komme med innspill og forslag. Borettslagsformen ble i 2007 utsatt for negativ omtale. Først etter flere renteøkninger har mange beboere oppdaget hva boligen egentlig kostet. Flere utbyggere skjulte store gevinster i en aggressiv markedsføring med mangelfulle opplysninger om fellesgjeld, rentenivå og avdrag og mange kjøpte boliger de egentlig ikke hadde råd til. Det er bra at disse problemstillingene har kommet fram, og det er viktigere enn noen gang å synliggjøre forskjellen Rolf Mikaelsen styreleder 3
Styrets årsberetning AL Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) er en partipolitisk uavhengig interesseorganisasjon som har til formål å samle boligbyggelag i Norge og arbeide for deres felles interesser samt påvirke myndighetene slik at det føres en boligpolitikk som sikrer alle rett til en god bolig og et godt bomiljø. NBBL har sitt forretningskontor i Oslo. Som et ledd i å styrke Norske Boligbyggelag på landsbasis har styret i 2007 videreført strategiarbeidet som ble vedtatt på landsmøtet i 2005. Spesielt fokus har vært rettet inn mot å utvikle og innføre systemer for kvalitetssikring og kvalitetsrevisjon, mot samordnet profilering og markedsføring og mot styrking av boligbyggelagenes forretningsdrift gjennom utvikling av hensiktsmessige samarbeids- og organisasjonsformer. NBBL har bistått i flere fusjons- og samarbeidsprosesser. I tråd med landsmøtets vedtak i 2007 har styret igangsatt et større framtidsprosjekt som fokuserer på framtidas boliger og boligområder og utvikling av en bærekraftig boligpolitikk. NBBL Partner har gjennom året ytterligere utvidet sin virksomhet ved å utnytte Norske Boligbyggelags samlede markedsmakt til beste for medlemmene. Generelt har det blant boligbyggelagene vært stor etterspørsel etter NBBLs samlede produkter og tjenester. Styret Ved utgangen av 2007 besto styret av Rolf Mikaelsen (leder) Martin Mæland (nestleder) Ingrid Iversen Svein Dalsbø Adelheid Buschmann Kristiansen Øystein Johannesen Pål Johnsrud Mette Bakken Henning Lauridsen (ansattes representant) Berit Tiller (varamedlem) Arne-Viggo Hjelm (varamedlem) Knut Soma (varamedlem) Åsne Graver (varamedlem for ansattes representant) Organisasjon, arbeidsmiljø og personalforhold Ved utgangen av 2007 var det 37 fast ansatte og 2 vikariatstillinger, til sammen 39 ansatte. I det heleide datterselskapet NBBL Partner har det vært 21 ansatte. Av de fast ansatte i NBBL er 18 kvinner og 21 menn. I ledergruppen møter 6 personer hvorav 1 kvinne. Det er et mål for NBBL å rekruttere flere kvinner i ledende stillinger i selskapet. Det har vært avholdt ett møte i AMU i 2007, hvor det ble behandlet til sammen 8 saker. Det avholdes regelmessige kontaktmøter med tillitsvalgte og ledelsen i NBBL og NBBL Partner. Samlet sykefravær i 2007 utgjorde 6,6%. Det har ikke vært registrert skader eller ulykker i driftsåret. Selskapet driver ikke virksomhet som i nevneverdig grad forurenser det ytre miljø. NBBL konsernet Styret legger vekt på at NBBL og tilknyttede selskaper skal sees som en samlet virksomhet. NBBL adm. direktør er også adm. direktør i NBBL Partner AS og rapporterer den samlede virksomheten til styret. I konsernet inngår: AL Norske Boligbyggelags Landsforbund NBBL Partner AS Boligbyggelagenes Forsikring AS Borettsregisteret AS Boligsamvirkets Media AS (67%) Tilknyttede virksomheter I tillegg til de selskapene som inngår i konsernet er følgende selskaper knyttet til NBBL: - Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond - Stiftelsen Norske Boligbyggelags Fond for Utviklingssamarbeid NBBL har i 2007 utført regnskapstjenester for Boligsamvirkets Meglerkjede Garanti BA. Disse selskapene er eid eller kontrollert av boligbyggelag tilsluttet NBBL. Økonomi Konsernet NBBL har en virksomhet i vekst og boligbyggelagenes etterspørsel etter fellesleverte tjenester er fortsatt god. Som følge av Landsmøtets ønske om å øke kunnskapen om, og kjennskapen til Norske Boligbyggelag, er profilkampanjen som bidrar til å befeste profilen blitt videreført i 2007. Kampanjen er i sin helhet blitt bekostet av NBBL. Overskuddene fra forretningsvirksomheten har gjort det mulig å sette av ressurser til å videreutvikle produkter og tjenester som tilbys medlemslagene. I tillegg er det satt sterkt fokus på kvalitetsforbedrende tiltak innenfor Norske Boligbyggelag som helhet. 4
De økonomiske resultatene har også i år vært gode, både innenfor den organisasjonsmessige og den forretningsmessige delen av virksomheten. Det samlede resultat for konsernet etter skatt for 2007 utgjør kr 4.712.217. Konsernets egenkapital er ca. 143, 5 mill kroner og utgjør nå om lag 46% av totalkapitalen på kr 310,6 mill kroner. Kontantstrømoppstillingen er satt opp etter indirekte modell og viser hvordan konsernet har finansiert aktiviteten i 2007. Resultatene i de underliggende selskapene viser følgende: Morselskapet NBBL fikk et underskudd etter skatt på kr 775.548. Storsatsingen på utvikling av ny og felles profil som startet opp i 2006 i forbindelse med NBBLs 60 års markering er videreført i 2007. Profilkostnadene er belastet regnskapet i sin helhet. Datterselskapene NBBL Partner AS og Boligbyggelagenes Forsikring AS har tilført morselskapet konsernbidrag med henholdsvis 1,0 mill og 6,0 mill kroner. Av kapitalen øremerkes 1 mill kroner til utviklingsformål. Årets underskudd føres mot annen egenkapital. I 2007 har boligbyggelagene tegnet andeler i NBBL for til sammen kr 1.789.700. Kapitaltilskuddet er ført som innskutt egenkapital i selskapet. Resultatene etter skatt ble for NBBL Partner AS, kr 2.545.421 og for Boligbyggelagenes Forsikring kr 7.946.654. Overskuddene overføres til styrking av selskapenes egenkapital. Datterselskapet Borettsregisteret AS er et selskap under utfasing, men hadde likevel en aktivitet og ga et overskudd på kr 38.612. Overskuddet føres mot tidligere års udekkede tap. Resultatet i BS Media AS hvor NBBL har en eierinteresse på 67% av aksjene ble negativt med kr 2.924. Likviditetssituasjonen i NBBL er styrket i 2007 selv om årsresultatet er negativt. Økningen i likviditetsbeholdningene skyldes i hovedsak innbetaling av konsernbidrag fra datterselskap. Økte likvider i konsernet skyldes i all hovedsak likviditetsoverskudd i forsikringsvirksomheten. Likviditetssituasjonen for konsernet anses som god. Konsernet har fått økt markeds- og kredittrisiko gjennom forsikringsvirksomheten som drives i Boligbyggelagenes Forsikring AS. Risikoen er kalkulert og konsernet benytter seg av ulike virkemidler for å møte denne risikoen. Årsoppgavene er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Det har ikke inntrådt forhold etter årets utgang ut over det ovennevnte som vil ha særlig betydning for vurdering av selskapet. Etter styrets vurdering gir derfor de framlagte resultatregnskapene, balansene og notene med kontantstrømoppstillingene et riktig bilde av selskapets og konsernets drift og stilling pr 31.12.07. Oslo 31.12.2007 / 03.04.2008 Rolf Mikaelsen (leder) Svein Dalsbø Martin Mæland Adelheid Buschmann Kristiansen Øystein Johannesen Pål Johnsrud Mette Bakken Ingrid Iversen Henning Lauridsen Ralph Norberg (adm. direktør) 5
Resultatregnskap NBBL 2007 01.01. - 31.12 2006 2007 2007 2006 NBBL NBBL Note NBBL NBBL Konsern Konsern DRIFTSINNTEKTER 12 995 522 13 204 242 Kontingenter 13 204 242 12 995 522 20 628 922 20 139 359 Honorarer og refusjoner 2 7 497 313 8 285 517 12 510 374 12 073 799 Andre driftsinntekter 10 501 794 10 771 48 - - Provisjoner 31 155 276 32 766 376 - - Premie 24 880 585 31 398 264 46 134 818 45 417 400 SUM INNTEKTER 87 239 210 96 217 165 DRIFTSKOSTNADER 26 247 903 26 392 677 Lønn og sosiale kostnader 3 42 071 894 40 346 699 1 446 444 1 644 644 Ordinære avskrivninger 7 3 058 969 2 846 170-842 134-1 021 957 Verdiregulering av pensjonsforpliktelser 4-1 636 364-957 894 11 356 493 11 637 100 Honorarer 5 12 294 997 13 186 755 13 133 727 9 839 604 Andre driftskostnader 6 19 223 247 22 614 603 4 663 531 5 427 502 Reise- og møtekostnader 6 630 838 5 989 003 - - Erstatningskostnader 10 434 195 3 315 123 - - Forsikringstekniske avsetninger 10 12 668 841 8 405 693 56 005 964 53 919 570 SUM KOSTNADER 94 746 617 95 746 152-9 871 146-8 502 170 DRIFTSRESULTAT -7 507 407 471 012 FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER 11 000 000 7 000 000 Konsernbidrag - - 2 542 280 926 690 Kapitalinntekter og aksjeutbytte m.m 13 079 198 14 707 326-87 433-41 737 Kapital- og gebyrkostnader -216 989-1 177 819 13 454 847 7 884 953 SUM FINANSPOSTER 12 862 209 13 529 507 3 583 701-617 217 RESULTAT FØR SKATT 5 354 802 14 000 519 SKATTEKOSTNAD -1 283 707-158 331 SKATTEKOSTNAD 9-642 585-2 707 874 2 299 994-775 548 ÅRSRESULTAT 4 712 217 11 292 645 2 299 994-775 548 Overført annen egenkapital Tilordnet Minoritet -965-3 039 Majoritet 4 713 182 11 295 684 2 299 994-775 548 Sum etter overføringer og disponeringer 6
Balanse NBBL 2007 31.12 2006 2007 2007 2006 NBBL NBBL Note NBBL NBBL Konsern Konsern EIENDELER Anleggsmidler Immateriell eiendeler - 240 525 Dataprogrammer 7 2 204 446 2 639 041 Varige driftsmidler 21 807 074 22 126 507 Faste eiendommer 7 22 126 507 21 807 074 4 054 943 3 151 456 Maskiner, biler, inventar 7 3 152 279 4 150 570 Finansielle anleggsmidler 5 106 328 5 106 327 Aksjer, andeler 8 2 538 326 39 327 4 061 741 5 083 698 Pensjonsmidler 4 7 579 553 5 943 189 35 030 086 35 708 513 SUM ANLEGGSMIDLER 37 601 111 34 579 201 Omløpsmidler 107 240 44 520 Varer 44 520 107 240 - - Aksjer, andeler 8 58 063 893 73 158 578 - - Obligasjoner, finansielle derivater, andre utlån 11 130 983 100 111 432 300 15 631 546 12 464 462 Kundefordringer 12 18 863 558 24 360 871 2 648 156 337 376 Andre kortsiktige fordringer 9 658 281 5 702 857 12 569 342 16 950 139 Bankinnskudd 13 55 399 330 42 105 475 30 956 284 29 796 497 SUM OMLØPSMIDLER 273 012 682 256 867 321 65 986 370 65 505 010 SUM EIENDELER 310 613 793 291 446 522 EGENKAPITAL OG GJELD Innskutt egenkapital 37 568 450 39 358 150 Andelskapital og aksjekapital 39 358 150 37 568 450 - - Overkursfond 8 500 000 8 500 000 Opptjent egenkapital 18 345 102 17 569 554 Annen egenkapital 95 606 515 89 153 576 Minoritetsinteresser 42 507 43 472 55 913 552 56 927 704 SUM EGENKAPITAL 1 143 507 172 135 265 498 Gjeld Avsetning for forpliktelser - - Forsikringstekniske avsetninger 10 139 651 774 124 815 821 1 448 208 1 273 513 Skatt 9 1 878 424 3 417 934 1 448 208 1 273 513 SUM LANGSIKTIG GJELD 141 530 198 128 233 755 Kortsiktig gjeld 3 819 966 2 859 539 Leverandørgjeld /annen kortsiktig gjeld 14 21 132 168 23 142 624 4 804 644 4 444 254 Skattetrekk, offentlige avgifter m.m. 4 444 255 4 804 645 8 624 610 7 303 793 SUM KORTSIKTIG GJELD 25 576 423 27 947 269 65 986 370 65 505 010 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 310 613 793 291 446 522 Oslo 31.12.2007 / 03.04.2008 Svein Dalsbø Martin Mæland Rolf Mikaelsen (leder) Adelheid Buschmann Kristiansen Øystein Johannesen Pål Johnsrud Mette Bakken Ingrid Iversen Henning Lauridsen Ralph Norberg (adm. direktør) 7
Noter NBBL-konsernet 2007 0. Anvendelse av regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for store foretak. Eiendeler Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk er klassifisert som anleggsmidler. Egetutviklet dataprogram er aktivert under immatriell eiendeler og avskrives lineært over 3 år både regnskapsmessig og skattemessig. Andre eiendeler er klassifisert som omløpsmidler. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi. Ved klassifisering av gjeld er analoge kriterier lagt til grunn. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi når verdifallet forventes ikke å være forbigående. Anleggsmidler med begrenset økonomisk levetid avskrives planmessig. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varige driftsmidler avskrives over forventet økonomisk levetid. Avskrivningene er fordelt lineært over antatt økonomisk levetid. Aksjer, andeler og obligasjoner er i balansen oppført til virkelig verdi. Inntekter Kontingenter innkalles i januar, men periodiseres med like store beløp over regnskapsåretåret. Provisjonsinntekter og premieinntekter opptjenes lineært i regnskapsåret. Varesalget inntektsføres på leveringstidspunktet, og tjenester inntektsføres i takt med utførelsen. Premieinntektene opptjenes lineært over forsikringsperioden. Prinsipper for forsikringstekniske avsetninger fremgår av note. Varelager Lager av innkjøpte varer er verdsatt til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Det foretas nedskriving for påregnelig ukurans. Kundefordringer Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Fordringer som tilbakebetales innen ett år er klassifisert som omløpsmidler. Pensjonskostnader Ved regnskapsføring av pensjon er lineær opptjeningsprofil og forventet sluttlønn som opptjeningsgrunnlag lagt til grunn. Planendringer amortiseres over forventet gjenværende opptjeningstid. Det samme gjelder estimatavvik i den grad de overstiger 10% av den største av pensjonsforpliktelsene og pensjonsmidlene (korridor). Arbeidsgiveravgift er inkludert i tallene. Avsetninger Avsetninger er gjort i henhold til forskrifter om forsikringstekniske avsetninger og risikostatistikk i skadeforsikring. Med unntak av sikkerhetsavsetning, er det foretatt minimumsavsetninger. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Utsatt skatt på merverdier i forbindelse med oppkjøp av datterselskap blir ikke utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttegjort. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet omfatter morselskapet AL Norske Boligbyggelags Landsforbund, Boligbyggelagenes Forsikring AS, NBBL Partner AS, Boligsamvirkets Media AS og Borettsregisteret AS. Morselskapet eier 100 % av aksjene i ovennevnte selskap med unntak for Boligsamvirkets Media, hvor eierandelen er 67 %. Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Kortsiktige plasseringer Markedsbaserte finansielle omløpsmidler som inngår i en handelsportefølje vurderes til virkelig verdi. Øvrige kortsiktige plasseringer (aksjer og andeler vurdert som omløpsmidler) vurderes til laveste av gjennomsnittlig anskaffelseskost og virkelig verdi på balansedagen. Mottatt utbytte og andre utdelinger fra selskapene inntektsføres som annen finansinntekt. 8
1. SUM EGENKAPITAL Selskaps- Overkurs Annen SUM kapital fond EK Egenkapital pr 01.01.2007 37 568 450 8 500 000 89 153 576 135 222 026 Prinsippendring hensyntatt utsatt skatt 2007 - - 339 758 339 758 Nytegnet andelskapital 1 789 700 - - 1 789 700 Årets resultat - - 4 713 182 4 713 182 Korrigering av EK (**) - - 1 399 999 1 399 999 Minoritetsinteresse 42 507 Egenkapital pr 31.12.2007 39 358 150 8 500 000 95 606 515 143 507 172 Konsernets overskudd som utgjør kr 4 712 217 fordeler seg slik : Fra minoritet 965 (*) Til majoritet 4 713 182 (*) Andelen av underskuddet som går til minoritet er beregnet til 33% av underskuddet i BS MEDIA AS på kr 2.924 (**) Skatte effekt ved omdanning av aksjekapital og overkursfond til fri egenkapital i Borettsregisteret AS 2. Honorarer og refusjoner Honorarer og refusjoner fordeler seg slik: 2007 2006 Honorarer og refusjoner fra det offentlige 2 175 947 3 043 695 Honorarer og refusjoner fra samarbeidende selskaper 5 321 366 5 241 822 Sum honorarer og refusjoner 7 497 313 8 285 517 3. Lønn og sosiale kostnader Administrerende direktørs godtgjørelse inkludert fri bil m.m. utgjør kr 1 213 605. Med tillegg av forsikringer og andre personalkostnader blir samlet kostnadsføring kr 1 354 396. Gjennomsnittlig antall ansatte i 2007 var 59 2007 2006 Ordinære lønnskostnader 27 072 201 25 409 144 Pensjonskostnader 4 545 032 4 284 619 Forsikringer og andre personalkostnader inkludert arbeidsgiveravgift 10 454 661 10 652 936 Sum lønn og sosiale kostnader 42 071 894 40 346 699 9
Noter NBBL-konsernet 2007 4. Verdiregulering av PENSJONSFORPLIKTELSER Pensjonspremiefondene er oppført til virkelig verdi. Konsernet har pensjonsordninger som omfatter i alt 77 personer, hvorav 18 er pensjonister. Ordningene gir rett til definerte framtidige ytelser. Disse er i hovedsak avhengig av antall opptjeningsår, lønnsnivå ved opptjent pensjonsalder og størrelsen på ytelsene fra folketrygden. Den kollektive pensjonsavtalen er finansiert ved fondsoppbygging organisert i Storebrand Livsforsikring ASA. 2007 2006 Endring Nåverdi av årets pensjonsopptjening 3 996 997 3 303 657 Rentekostnad av pensjonsforpliktelsen 1 711 074 1 533 248 Avkastning av pensjonsmidler -2 042 624-1 697 806 Amortisering av planendring 496 672 414 756 Periodisert arbeidsgiveravgift -716 552 501 094 Netto pensjonsjonskostnad 3 445 567 4 054 949 Anslått innbetalt -5 081 931-5 012 843 Verdiregulering av pensjonsforpliktelser -1 636 364-957 894 Beregnede pensjonsforpliktelser -39 031 794-35 176 746 Pensjonsmidler (til markedsverdi) 34 020 165 31 866 164 Ikke resultatført virkning av planendring - 62 101 Ikke resultatført virkning av estimatavvik 12 127 954 8 457 236 Arbeidsgiveravgift 463 228 734 434 Forskuddsbetalt pensjons- (netto pensjonsforpliktelser) 7 579 553 5 943 189 1 636 364 Endringen representerer en inntekt og føres som en kostnadsreduksjon under linjen verdiregulering av pensjonsforpliktelser. Økonomiske forutsetninger Avkastning på pensjonsmidler 5,75 % 6,00 % Diskonteringsrente 5,50 % 5,00 % Årlig lønnsvekst 4,50 % 3,30 % Årlig økning i G (Folketrygdens grunnbeløp): 4,25 % 3,30 % Årlig regulering av pensjoner: 2,00 % 2,50 % Beregningene er basert på standardiserte forutsetninger om døds- og uføreutviklingen, samt andre demografiske faktorer utarbeidet av Norges Forsikringsforbund. 5. Honorar 2007 2006 Honorar til styret og kontrollutvalg 1 307 025 1 161 889 Lovpålagt revisjon 315 189 309 533 Andre honorarer revisjon, inkl mva. 58 147 75 672 Skatterådgivning 33 293 18 235 Profilering av Norske Boligbyggelag 3 025 074 5 128 553 Andre honorarer 7 556 269 6 492 873 SUM 12 294 997 13 186 755 10
6. Andre driftskostnader 2007 2006 Kontorkostnader 4 460 450 3 937 502 Annonse og trykkekostnader 1 927 476 1 249 376 Forretningsbygg 1 426 569 2 304 065 Profilkampanje Norske Boligbyggelag 968 489 3 244 307 Markedsføring av forsikr. og medlemsfordeler 6 369 375 7 531 149 Andre driftskostnader 4 070 888 4 348 205 SUM 19 223 247 22 614 603 7. Varige driftsmidler Immateriell Inventar Kontor- Person Bygg med SUM eiendel maskiner biler tomt (*) Akkumulert kostpris 01.01 3 958 562 1 660 613 4 084 717 1 796 518 28 319 110 39 819 520 + Tilgang 2007 884 926 68 547 690 573-609 209 2 253 255 - Avgang/justering akk.kostpris - -44 369-1 009 319-418 060 - -1 471 748 akkumulert kostpris 31.12 4 843 488 1 684 791 3 765 971 1 378 458 28 928 319 40 601 027 Akkumulerte avskrivninger 01.01 1 319 521 880 138 2 392 815 118 325 6 512 036 11 222 835 - Avgang/justering akk. avskriving - -44 369-1 009 319-110 321 - -1 164 009 + Ordinære avskrivninger 2007 1 319 521 286 577 1 021 765 141 330 289 776 3 058 969 = Akkumulerte avskrivninger 31.12 2 639 042 1 122 346 2 405 261 149 334 6 801 812 13 117 795 Bokført verdi 31.12.2007 2 204 446 562 445 1 360 710 1 229 124 22 126 507 27 483 232 (*) Tomten er i balansen verdsatt til 10 millioner kroner. Ordinær avskrivningsprosent 33 33 33 20 2 Investeringer i og salg (salgspris) av varige driftsmidler og faste eiendommer i de siste 5 år. Immateriell Inventar/ Person- og Bygninger Sum pr.år eiendel kontormask. varebiler og tomter 2007 Investering -884 926-759 120 - -609 209-2 253 255 Salg - - - - - 2006 Investering -466 219-176 346-1 305 122-1 378 458-3 326 145 Salg - - - 1 835 658 1 835 658 2005 Investering -3 492 343-518 113-1 081 049-233 629-5 325 134 Salg - - - - - 2004 Investering - -934 492 - -54 502-988 994 Salg - - - - - 2003 Investering - -1 254 498-418 060-25 500-1 698 058 Salg - - 192 000 - Sum netto -4 843 488-3 642 569-2 612 231-465 640-11 563 928 Investeringene er satt med negative fortegn, og indiker med dette negativ kontantstrøm. 11
Noter NBBL-konsernet 2007 8. Aksjer, andeler Børsnoterte aksjer Totalt Aksje Pålydende Kostpris Markeds Sum bokført antall beholdning verdi verdi pr. verdi pr. aksjer 31.12.07 31.12.07 Selskap i 1000 Norsk Hydro 1 247 960 29 700,00 20,00 519 833 2 266 110 Statoil ASA 3 188 650 34 307,00 2,50 1 710 331 5 797 883 Aksjer verdsatt til markedspris 2 230 164 8 063 993 8 063 993 DnB NOR ASA 86 996 3 000 100,00 512 282 512 282 Aksjer verdsatt til kostpris 512 282 Sum børsnoterte aksjer 2 742 446 8 576 275 Aksje og hedgefond Totalt Kostpris Markeds Sum bokført antall verdi pr. verdi pr. Selskap andeler 31.12.07 31.12.07 Aksjefond Pluss Indeks 1 862 10 000 000 11 302 658 Warrenwickund Norden 3 490 2 858 297 4 504 098 Skagen Global 10 982 8 000 000 8 873 454 Hedgefond Fourth Moment Fund Share Class B 4 854 5 000 000 5 250 430 WarrenWicklund Nordic Hedge I 9 984 10 193 832 11 047 786 Storebrand Multi Strategy 7 033 041 7 500 000 8 509 192 Sum aksje- og hedgefond 43 552 129 49 487 618 Sum aksjer, klassifisert som omløpsmidler 58 063 893 Aksjer og andeler i andre foretak Våre Selskapets Pålydende Eierandel Bokført aksjer aksje/andels- verdi verdi pr. andeler kapital 31.12.07 Selskap i hele 1000 BBL Datakompetanse AS 1 1 025 25 000 25 000 STOREBRAND ASA 1267 2 249 549 5 1 Aksjer i tomteselskap 9 000 Romania Invest 49000 143 092 000 1 0,03 % 2 499 000 Diverse aksjer og andeler 5 325 Sum aksjer, klassifisert som finansielle eiendeler 2 538 326 Sum aksjer, andeler 60 602 219 12
9. Skattekostnad Årets skattekostnad fordeler seg på: 2007 2006 Betalbar inntektsskatt 581 198 1 747 515 Betalbar formuesskatt 333 026 231 396 For lite (+)/ mye (-) avsatt tidligere år - -1 420 998 Endring tidligere års skatteberegning -132 127 717 893 Endring i utsatt skatt -139 512 1 432 068 Sum skattekostnad 642 585 2 707 874 Oversikt over midlertidige forskjeller: Ubenyttet godtgjørelse - -197 343 Fordringer -50 000-50 000 Anleggsmidler -1 599 622-1 266 676 Obligasjoner -540 650 418 050 Pensjoner 7 579 553 5 943 189 Gevinst- og tapskonto 1 887 755 2 359 694 Akkumulert fremførbart underskudd -903 178 - Andre forskjeller 334 800 - Netto midlertidige forskjeller 6 708 658 7 206 914*) 28 % utsatt skatt (-fordel) 1 878 424 2 017 936*) Resultat før skattekostnad 5 354 802 14 000 520 Permanente forskjeller 110 050 455 011 Endring i midlertidige forskjeller 498 256-5 114 535 Prinsippendring 471 888 - Skatt knyttet til utgåtte selskaper - 2 490 147 Utbytte -1 008 084-1 258 785 Tilbakeføring realisert gevinst 6 287 346-1 830 470 Tilbakeføring urealisert gevinst -8 644 155-2 109 254 Godtgjørelse på motatt utbytte -197 343-292 500 Ubenyttet underskudd -797 052-99 008 Årets skattegrunnlag 2 075 708 6 241 126 28% betalbar skatt 581 198 1 747 515 28% Beregnet betalbar skatt 1 499 344 3 920 146 28 % permanente forskjeller -921 349-1 361 767 Formueskatt 333 026 231 396 Godtgjørelse -55 256-81 900 Effekt av endring av reassuranse 38 383 - Effekt av utsatt skatt -251 563 - Årets skattekostnad 642 585 2 707 874 (*) Eliminering av nedskriving av aksjer i Borettsregisteret på 5 mill kroner i 2006 er ikke medtatt. Skatteeffekten knyttet til dette utgjør 1,4 mill kroner. 13
Noter NBBL-konsernet 2007 10. Forsikringstekniske kostnader og AVSETNINGER Premieavsetning: Opptjent premie er inntektsført lineært over forsikringsperioden. Ikke opptjent premie for egen regning utgjør kr 15.315.333. Brutto betalte erstatninger: Det er utbetalt kr 0 i erstatninger. I tillegg er det bokført kr 1.544.238 i kostnader ved skadebehandling. Gjenforsikringsandelen utgjør kr 0. Erstatningsavsetning: Erstatningsavsetning opptjenes lineært opp til det opprinnelige erstatningsanslaget over avtaleperioden. Dette erstatningsanslaget settes i utgangspunkt til en prosentsats av prosjektkostnaden, men vurderes løpende av selskapets administrasjon. Hvis alle boliger i et borettslag er solgt ved ferdigstillelse, bortfaller vilkåret for erstatning og erstatningsavsetningen blir deretter inntektsført. Avsetningen er gjort for å dekke erstatninger som ikke er gjort opp eller ikke rapportert. Selskapet beregner avsetningene etter forenklede regler og minstekravet til erstatningsavsetning vil derfor være selskapets eget anslag på erstatningsansvaret. Endring erstatningsavsetning for egen regning utgjør kr 1.506.665. Sikkerhetsavsetning: Avsetning for å dekke unormale skadeår. Denne skal minimum utgjøre 15 % av summen av erstatningsavsetning og uopptjent premie. For sikkerhetsavsetning utgjør minimumsavsetning kr 4.762.429. Total avsetning er kr 98.798.236. Reassuranse avsetning: Reassuranseavsetning settes ikke lenger av som avsetning i årsregnskapet til forsikringsselskaper jfr. Kredittilsynets rundskriv 19/2007. Administrasjonsavsetning: Avsetningen skal dekke kostnader som påløper i forbindelse med skadeoppgjør ved en eventuell avvikling av forsikringsporteføljen. Det avsettes fem prosent av summen av minstekravet til erstatningsavsetning. Total avsetning er kr 1.825.598. Forsikringstekniske avsetninger 2007 2006 Avsetning for ikke opptjent premie for egen regning 18 452 208 20 388 940 Erstatningsavsetning for egen regning 20 575 732 16 000 000 Sikkerhetsavsetning m.v Sikkerhetsavsetning 98 798 236 85 862 62 Reassuranseavsetning 471 888 Administrasjonsavsetning 1 825 598 2 092 364 Sum forsikringstekniske avsetninger for egen regning 139 651 774 124 815 821 14
11. Obligasjoner, finansielle derivater, andre UTLÅN Obligasjoner Pålydende Kost Markeds Efektiv Risiko Sum verdi pris verdi pr. rente vekt bokført 31.12.07 verdi pr Selskap bokført. 31.12.07 Agder Energi 2004 / 09 5 000 000 5 051 000 5 022 000 6,09 % 100 % Awilco Offshore ASA 2007/10 2 500 000 2 475 000 2 475 000 9,42 % 100 % Bergesen Worldwide Gas ASA 2006/ 11 5 000 000 4 957 000 4 953 000 6,70 % 100 % Bolig- og Næringskreditt 2003/ 09 5 000 000 5 017 000 4 997 500 6,23 % 20 % Camillo Eitzen & Co 2005 / 10 2 000 000 2 090 000 2 060 000 9,25 % 100 % Color Group ASA 2005 / 10 5 000 000 5 000 000 5 031 000 7,20 % 100 % DOF Subsea ASA 2007/ 11 3 000 000 3 000 000 2 940 000 8,20 % 100 % Eidsiva Energi 2005 / 10 5 000 000 5 000 000 5 003 000 6,28 % 100 % Eitzen Chemicals 2006/ 11 2 500 000 2 500 000 2 500 000 11,70 % 100 % Elkem 2004 / 14 5 000 000 5 237 000 5 121 000 6,65 % 100 % Gilde Kjøtt 2005/ 10 5 000 000 5 002 500 4 987 500 6,55 % 100 % Gjensidige NOR Sparebank 2001/ 09 5 000 000 5 017 000 5 003 500 6,10 % 20 % Hafslund 2005 / 10 5 000 000 5 035 750 5 012 500 6,20 % 100 % Kredittforeningen for sparebanker 2005/ 10 5 000 000 5 005 500 4 987 500 6,28 % 20 % Kvernland ASA 2 000 000 2 000 000 1 975 000 10,25 % 100 % Nera ASA frn 2006/ 11 1 000 000 1 000 000 1 002 500 9,79 % 100 % Norgesgruppen 2004/ 09 5 000 000 5 017 000 5 025 500 6,09 % 100 % Norwegian Air Shuttle ASA 2007/ 10 2 000 000 2 000 000 2 004 000 8,20 % 100 % Oceanlink LTD 2007/ 12 2 000 000 2 007 500 1 950 000 12,49 % 100 % Olav Thon Eiendomsselskap 2004/ 09 5 000 000 4 998 000 5 009 500 6,30 % 100 % Primorsk International Shipping 2007/ 11 2 000 000 2 000 000 1 980 000 10,12 % 100 % Rieber & Søn 2006/ 09 5 000 000 4 990 000 4 990 000 6,17 % 100 % Sandnes Sparebank 2006/ 10 5 000 000 4 977 500 4 981 000 6,30 % 100 % Sparebanken Midt Norge 2007/ 18 5 000 000 5 000 000 4 984 000 6,73 % 100 % Sparebanken Rogaland 2009 5 000 000 4 998 500 5 004 000 6,13 % 100 % Sparebanken Sogn og Fjordane 2005/ 10 5 000 000 5 014 500 4 990 000 6,30 % 20 % Sparebanken Vest 2004/ 12 5 000 000 5 010 500 4 964 500 6,40 % 20 % Sparebanken Vestfold 2004/ 08 5 000 000 4 995 500 5 004 000 5,95 % 20 % Statkraft SF 2004/ 11 5 000 000 5 103 500 5 048 500 6,29 % 100 % Steen & Strøm ASA 2007/ 09 5 000 000 4 997 500 4 992 000 6,35 % 100 % Storebrand ASA 2005/ 09 5 000 000 5 006 000 5 002 500 6,20 % 20 % Svithoid Tankers AS 2006/ 09 2 000 000 2 020 000 1 982 600 13,42 % 100 % Sum obligasjoner, finansielle derivater og andre utlån 130 983 100 Sum pålydende verdi av obligasjonsporteføljen var pr 31.12.06 kr 110.500.000. Effektiv rente tar utgangspunkt i virkelig verdi pr 31.12.07, og forutsetter at obligasjonene holdes til forfall. 12. Kundefordringer 2007 2006 Borettslag 89 624 56 619 Boligbyggelag 2 062 911 776 345 Annonsører 25 500 35 818 Samarbeidende selskaper 104 878 298 937 Diverse debitorer 9 931 582 9 635 183 Forsikringstakere 6 699 063 13 607 970 Avsatt til tap på fordringer -50 000-50 000 Sum 18 863 558 24 360 871 15
Noter NBBL-konsernet 2007 13. Bankinnskudd 2007 2006 Av bankinnskudd utgjør bundne skattetrekksmidler 2 052 375 2 025 107 Andre midler 53 346 955 40 080 368 Sum 55 399 330 42 105 475 14. Leverandørgjeld /annen kortsiktig GJELD 2007 2006 Forsikringsordningen Forsikringsgodtgjørelse til boligbyggelag 151 900 116 187 Fondsmidler Jubileumsfondet, frie midler - 12 344 Jubileumsfondet, øremerkede midler - 275 000 Diverse Leverandørgjeld 6 353 383 7 706 856 Gjeld vedr.utvikling av borettsregisterløsningen 729 659 926 969 Provisjon boligbyggelag, finansavtale 7 255 510 7 679 980 Provisjon boligbyggelag, teleavtale 1 363 433 1 625 652 Annen kortsiktig gjeld 4 075 363 4 016 444 Påløpte kostnader Avsetninger 1 202 920 783 192 Sum 21 132 168 23 142 624 15. Nærstående parter Norske Boligbyggelags Landsforbunds (NBBL) eiere, som er 86 boligbyggelag (per 31.12), er også kunder. NBBLs omsetning er i stor grad knyttet til handel med boligbyggelag. Mellomværende mellom selskapets eiere som følger av den ordinære forretningsvirksomheten er ikke renteberegnet. Prisingen av vare og tjenesteflyten mellom de nærstående parter bygger i hovedsak på prinsippet om kostnadsdekning og et marginalt avanseelement. 16
Kontantstrømoppstilling 2007 NBBL Konsern 2007 2006 Kontantstrømmer fra opreasjonelle aktiviteter Innbetalinger fra salg av varer og tjenester, provisjoner og annen omsetining 88 781 099 93 325 163 Innbetalinger av renteinntekter og aksjeutbytte 13 079 198 14 707 326 Utbetalinger til drift -81 858 401-90 091 056 Utbetainger av renter og bankomkostninger -216 989-1 177 819 Periodens skatt -782 095-1 275 805 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 19 002 812 15 487 808 Kontanstrømmer fra investeringsaktiviteter Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler 255 000 - Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler 858 453 1 355 683 Utbetalinger ved finansielle investeringer/ plasseringer -8 591 478-11 227 067 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -7 478 025-9 871 384 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -360 390-3 692 972 Justeringer av egenkapital 2 129 458-795 032 Netto endring av kontanter og kontant- ekvivalenter 13 293 855 1 128 421 Beholdning av kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse 42 105 475 40 977 055 Beholdning av kontanter og kontantekvivalenter ved periodens slutt 55 399 330 42 105 475 17
Nøkkeltall fra datterselskapene Nøkkeltall for sentrale datter- og tilknyttede SELSKAPER Driftsinntekter Driftskostnader Resultat Resultat Egenkapital Totalkapital og avsetninger finansposter etter skatt NBBL Partner AS 40 559 362 38 430 945 1 432 821 2 545 421 19 243 856 40 649 353 Boligbyggelagenes Forsikring AS 24 880 585 26 015 035 10 509 540 7 946 654 76 663 654 224 159 620 Boligsamvirkets Media AS 23 594 32 049 5 531-2 924 128 810 142 591 Borettsrettsregistet AS 25 000 15 750 29 362 38 612 110 150 839 809 Stiftelsen Borettslagenes 4 368 862 3 090 033 2 731 072 4 009 901 38 141 689 54 164 762 Sikringsfond Fullstendige regnskaper er tilgjengelige i NBBL 18
Revisjonsberetning 19
Framtidstro er viktig Verdibasert. Styrken vår ligger i at vi alltid har vært verdibasert, at vi har hatt en lokal forankring, og at vi har drevet et langsiktig arbeid for å skaffe medlemmene boliger. Denne samfunnsnytten lokalt er vår største styrke. Vi skal være gode bestillere på vegne av medlemmene, slik at de får rett pris, sier Norberg. Når NBBL-direktøren sier han er optimist, så må det ikke forveksles med blåøyd optimisme. Han vet utmerket godt at selve flaggskipet i bevegelsen borettslagsmodellen er satt under press, fordi det i den senere tid er avdekket at useriøse aktører utenfor NBBL har misbrukt modellen. Han er klar over at boligbyggingen nå ser ut til å gå noe ned. Det gjelder også for boligbyggelagene. Han ser også tegn til at det kan bli vanskeligere med kreditt. Kontinuitet. Det er en tendens hos bankene at de går fra en salgskultur når det gjelder kreditt, til en sikkerhetskultur. Dette virker også inn i Norge, men NBBL-sjefen ser dette som en utfordring. Stikkordet er kvalitet. Så lenge boligbyggelagene framskaffer gode prosjekter av høy kvalitet med akseptable boutgifter over tid så vil det også være mulig å få til en bærekraftig finansiering, tror Norberg. Administrerende direktør Ralph Norberg Jeg synes det er grunn til å være optimistisk når det gjelder utviklingen for Norske Boligbyggelag. Vi kan tilby medlemmene våre de rette produktene, miljø- og energivennlige boliger. Om vi skjøtter våre kort og sørger for et godt samarbeid oss i mellom, så kommer vi til å spille en viktig rolle også i årene som kommer. Framtidstro er viktig. Medlemsøkning. Selv om boligmarkedet nå ser ut til å være mer turbulent, har NBBLs adm. direktør Ralph Norberg mye å glede seg over. Medlemsframgangen bare fortsetter i landets boligbyggelag. I 2007 ble det 23.000 flere medlemmer. Samlet medlemstall er nå passert 772.000. - Men hvor ligger det svakeste ledd og hvor er dere sterkest, Norberg? Det svakeste leddet er kapital. De fleste av våre lag har for lite kapital. Det sterkeste leddet vårt er også kapital omdømmekapitalen vår. Den har vi opparbeidet oss, fordi vi gjennom lang tid har vært en viktig samfunnsaktør som har tilført markedet boliger som samfunnet trenger. Han ser også Husbankens rolle i et slikt kvalitetsperspektiv. Det er farlig om nybyggingen stopper opp. Det går utover de som skal ha oppfylt sine boligbehov. Rykk-og-napp vil alltid være kostnadsdrivende. Det virker også inn på rekrutteringen av fagfolk. Vi trenger kontinuitet i byggingen. Husbanken har fått en stadig mindre rolle i den norske boligfinansieringen. Andelen bør nok opp igjen. Husbanken trengs som en konjunkturutlignende faktor og en kvalitetssikrer innenfor boligsektoren, mener NBBL-direktøren som legger til at det er bra med en viss nedkjøling akkurat nå, fordi entreprisekostnadene har vært for høye. Det har også vært bygd mer enn det er reell kapasitet for. Det fører til mye byggefeil. Samfunnsansvar kan bli et viktig fortrinn. Framtidsprosjekt. Norberg er veldig fornøyd med hvordan styret i NBBL har brukt tiden godt til å rette blikket framover. Denne våren settes arbeidet i gang i NBBLs Framtidsprosjekt 2030. De to første gruppene, som skal ta for seg unges boligbehov framover og eldres boligkrav i framtiden, er nå i gang. 20