Reguleringsplan, detaljregulering for: jf. plan- og bygningslovens (pbl) kap.12 Ytrebygda, Gnr. 110 Bnr. 99 m.fl., Fleslandsvegen felt I/L2 Nasjonal arealplan-id 4601_65930000 Saksnummer 201810332 Siste revisjonsdato bestemmelser 03.04.2020 Vedtatt av bystyret dd.mm.åååå Det bekreftes at bestemmelsene er i samsvar med bystyrets vedtak. avdelingsleder Side 1 av 10 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID 65930000
1 Planens hensikt PLANBESTEMMELSER (pbl 12-7) Formålet med reguleringsplanen er å regulere området til kombinert industri- og lagerområde med tilhørende infrastruktur. Planen legger også til rette for ny adkomst med gang-, sykkel- og turveger, samt utfartsparkering i tilknytning til nærliggende friområder. 2 Fellesbestemmelser for hele planområdet Funksjons- og kvalitetskrav ( 12-7 nr. 4) 2.1 Universell utforming 2.1.1 Prinsippet om universell utforming skal legges til grunn i hele planområdet. 2.1.2 Utearealer skal så langt som mulig tilrettelegges for funksjonshemmede og rullestolbrukere. 2.1.3 Utrykningskjøretøy skal ha tilfredsstillende adkomst til alle bygg. Tilsvarende gjelder for varelevering. 2.2 Estetisk utforming 2.2.1 Fasader skal gis et variert uttrykk i form av volumoppbygging, variasjon av fasadematerialer, plassering av lysåpninger, fargebruk og lignende. 2.3 Terrengbehandling 2.3.1 Alle terrenginngrep skal skje mest mulig skånsomt. Murer og skjæringer skal utføres på en estetisk tilfredsstillende måte. 2.3.2 Overskuddsmasser fra anleggsarbeidet som ikke kan benyttes i planområdet skal transporteres bort og deponeres på godkjent fyllplass. 2.3.3 Det skal ikke deponeres forurensede, urene eller ukjente masser innenfor planområdet. 2.4 Overvannshåndtering 2.4.1 Godkjent VA-rammeplan skal ligge til grunn for videre detaljprosjektering og byggesaksbehandling. Deler av området skal ha permeabelt dekke. 2.4.2 I anleggsfasen skal anleggsvannet renses for partikler f.eks. gjennom sedimentasjonsbassenger. 2.4.3 Overvannshåndtering skal løses iht. VA-norm for Bergen kommune. 2.5 Restriksjonskrav for Bergen lufthavn 2.5.1 Det må ikke etableres bygg, påbygg, anlegg, konstruksjoner eller vegetasjon i strid med hinderflatene eller hinderfritt stigeområde (clearway) i restriksjonsplanen (tegning ENBR- P-08) for lufthavnen. Detaljreguleringsplanen hjemler rettsgrunnlag for fjerning av vegetasjon. Det er ikke tillatt med bruk av tårnkran av hensyn til flysikkerheten. Side 2 av 10 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID 65930000
2.6 Byggegrenser ( 12-7 nr. 2) 2.6.1 Byggegrenser er vist i plankartet, der byggegrensen ikke er vist i plankartet er byggegrensen samsvarende med formålsgrensen. 2.7 Energibruk 2.7.1 Ved søknad om tiltak skal det redegjøres for valg av energiløsninger i tiltaket. 2.8 Miljøkvalitet ( 12-7 nr. 3) 2.8.1 Ny industri skal ikke medføre økt utslipp til grunn. Det tillates heller ikke anlegg som ved lukt, røyk, støy eller annet forurensende utslipp vil virke sjenerende for tilgrensende boligstrøk. 2.8.2 Grenseverdiene gitt i tabell 3 i Klima- og miljødepartementets retningslinje T-1442/2016 er gjeldende for planen både i drifts- og anleggsfaser. 2.9 Samfunnssikkerhet ( 12-7 nr. 1, 2, 4) 2.9.1 Etter sprenging av byggegrop skal det for skjæringshøyder over 4 m gjennomføres en vurdering av sikringsbehov. Vurderingen skal utføres av firma med geoteknisk / geologisk kompetanse. 2.10 Vannbåren varme og fjernvarme ( 12-7 nr. 8) 2.10.1 Innenfor planområdet skal det legges til rette for tilknytning til fjernvarmeanlegg for alle nye bygg, anlegg og hovedombygginger med samlet areal over 500 m² BRA. Dersom det kan dokumenteres at nybygg har energiløsninger som er bedre ut fra et miljømessig, energimessig og samfunnsøkonomisk synspunkt kan det gis unntak. 2.11 Krav om undersøkelser før/ved gjennomføring av planen ( 12-7 nr. 12) 2.11.1 Krav til radioteknisk vurdering av bygg og anlegg: Ved alle nye bygg, anlegg, tilbygg og endring på eksisterende bygg, med en maksimal byggehøyde over 44 moh., skal søknad sendes Avinor Flysikring for radioteknisk vurdering og godkjenning. Med søknaden må det følge konkrete fasadetegninger, tegninger av tak, materialvalg, plassering og fasaderetning. Kommunen kan ikke gi igangsettingstillatelse før det foreligger positiv radioteknisk vurdering for byggene/ anleggene/ tilbyggene/ fasadeendringene. 2.11.2 Krav til radioteknisk vurdering av mobilkraner: Dersom det skal benyttes mobilkraner over 44 moh., skal det sendes søknad til Avinor Flysikring for radioteknisk vurdering og godkjenning. Med søknaden må det følge nøyaktige posisjoner og størrelser på mobilkranene. Kommunen kan ikke gi igangsettingstillatelse før det foreligger positiv radioteknisk vurdering for bruk av mobilkraner. 2.11.3 Risikoanalyse: Dersom det skal benyttes mobilkran som bryter hinderflatene eller hinderfritt stigeområde (clearway), må tiltakshaver på forhånd søke Avinor Bergen lufthavn om godkjennelse av kranbruken. Avinor må innhente tillatelse om forhåndsgodkjenning fra Luftfartstilsynet før søknaden kan behandles. Det stilles krav om at mobilkranen er utstyrt med fast rødt hinderlys på enden av kranarm og at den må kunne senkes i forbindelse med flyginger til/fra Bergen lufthavn. Tiltakshaver skal før mobilkranen kan tas i bruk, ha på plass nødvendig prosedyre med varslingsrutiner for direkte kontakt mellom kontrolltårnet ved Bergen lufthavn og ansvarlig kranfører. Tiltakshaver er ansvarlig for å gjennomføre en risikoanalyse etter anerkjent standard for å sjekke ut om kranbruken er akseptabel med hensyn til flysikkerheten. 2.11.4 Farlig eller villedende belysning: Av hensyn til sikkerheten for lufttrafikken ved Bergen lufthavn skal det utarbeides en belysningsplan for bebyggelsen og uteområdene som Side 3 av 10 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID 65930000
oversendes Avinor for vurdering og godkjenning. Belysningsplanen må også omhandle anleggsperioden. 3 Bestemmelser til arealformål 3.1 Bebyggelse og anlegg ( 12-5 nr. 1) 3.1.1 Industri/lager (BKB) Utforming (12-7 nr. 1) 3.1.1.1 Type bebyggelse 3.1.1.1.a Innenfor BKB kan det oppføres bygg for industri og lager med tilhørende anlegg inkludert eventuell støyskjerming. Det tillates kun kontor tilknyttet industri- og lagervirksomheten på området. 3.1.1.1.b Innenfor BKB tillates parkering og utelagring. 3.1.1.1.c Det tillates etablert nettstasjoner innenfor formålet BKB. Nettstasjoner skal plasseres minimum 5 meter fra brennbare gjenstander, og minimum 3 meter fra veikant. Det er tillatt å innlemme nettstasjoner i ny bebyggelse. 3.1.1.2 Grad av utnytting 3.1.1.2.a Grad av utnytting for BKB er %-BRA = 96 %. 3.1.1.2.b Bruksarealet skal regnes ut fra to plan. 3.1.1.3 Byggehøyder 3.1.1.3.a Maksimal byggehøyde er kote +33,0. 3.1.1.3.b Maksimal planeringshøyde er kote +24,0. 3.1.1.4 Takform 3.1.1.4.a Deler av taket skal brukes til solceller. 3.1.1.4.b Deler av taket skal utformes som grønne tak med vegetasjonsdekke. 3.1.1.4.c Tekniske installasjoner som heishus, ventilasjon m.m. skal innpasses i bygningsvolumet på en arkitektonisk god måte. Det kan tillates mindre takoppbygg inntil 3 m over angitt maksimal byggehøyde, med en tilbaketrukket plassering og på maksimalt 10 % av takarealet. 3.1.1.5 Andre krav om utforming 3.1.1.5.a Varemottak skal lokaliseres og utformes slik at det ikke er i konflikt med hovedinnganger, myke trafikanter, gangveier, sykkelveier og brannvesenets adkomstveier. Varemottak må ikke etableres slik at eventuell støy påvirker boliger. 3.1.1.5.b Nødvendige gangforbindelser innenfor BKB skal opparbeides. Funksjons- og kvalitetskrav ( 12-7 nr. 4, 7) 3.1.1.6 Uteareal 3.1.1.6.a Plassering av utelagring eller avfallscontainer på veg eller fortau tillates ikke. 3.1.1.7 Parkering og sykkelparkering Side 4 av 10 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID 65930000
3.1.1.7.a For BKB, industri/lager, er kravet til antall parkeringsplasser maksimum 4 pr. 1000 m2 for bil og minimum 2 for sykkel pr. 1000 m² BRA. 3.1.1.7.b Av antall beregnede parkeringsplasser skal minimum 10 % være utformet og reservert for bevegelseshemmede. 3.1.1.7.c Alle parkeringsplasser skal tilrettelegges for opplading av elbil. 3.1.1.7.d Sykkelparkering skal være under tak og/eller i innendørs fellesanlegg. Sykkelparkering i innendørs fellesanlegg og under tak inngår ikke i beregning av utnyttelsesgrad. 3.1.1.7.e Ved etablering av bygg for mer enn 20 ansatte skal det etableres garderobetilbud i tilknytning til sykkelparkeringen. 3.1.1.8 Renovasjon 3.1.1.8.a Areal til bosshenting og renovasjon tillates etablert innenfor formål BKB. 3.1.1.9 Dokumentasjonskrav og særskilt underlag til byggesaksbehandlingen ( 12-7 nr. 12) 3.1.1.9.a Sammen med søknad om tillatelse til tiltak etter pbl. 20-1 skal det sendes inn utomhusplan for hvert deltfelt med planlagte tiltak, samt en skriftlig redegjørelse som blant annet viser hvordan bestemmelsene er tenkt oppfylt. I tillegg skal følgende legges ved: - Godkjennelse av planlagte tiltak fra Avinor 2.5. - Godkjent VA-rammeplan 2.4 - Tiltaksplan for forurenset grunn godkjent av kommunen (dokumentasjon på gjennomførte tiltak iht. tiltaksplan). - Belysningsplan godkjent av Avinor. 3.1.1.9.b Utomhusplaner skal være i målestokk 1:200 og skal fastlegge følgende: - Interne veier (og gangveier) - Areal for rigg og anlegg. - Bebyggelsens plassering og høyde målsatt ved inngangsparti - Areal for parkering, utforming av HC-plasser - Areal til bosshenting og renovasjon - Massehåndtering - Tiltakets energiløsninger - Tiltak som medfører økt trafikkfare, støy, lukt, røyk eller annet forurensende utslipp som vil virke sjenerende for de tilgrensende boligstrøk skal utredes ved behov og eventuelt forebygges. 3.1.1.9.c Sammen med søknad om tillatelse til tiltak skal det legges ved dokumentasjon for valgte renovasjonsløsninger. Denne skal omfatte beskrivelse av avfallstyper, arealbehov, lokalisering, tilkomst, dimensjonering og kapasitet. 3.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur ( 12-5 nr. 2) 3.2.1 Fellesbestemmelser for samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (o_skv1, f_skv2, o_sgs1-3, f_sgs4, o_svt1, f_svt2-3) Dokumentasjonskrav ( 12-7 nr. 12) 3.2.1.1 Dokumentasjonskrav Side 5 av 10 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID 65930000
3.2.1.1.a Vedlagt søknad om tillatelse til tiltak etter pbl 20-1 skal det foreligge tekniske detaljtegninger/byggeplaner for offentlig vegareal, godkjennelse og overlevering. 3.2.2 Parkeringsplasser (f_spp) 3.2.2.1 Arealbruk 3.2.2.1.a f_spp, parkeringsplasser, er avsatt parkering. 3.2.2.1.b Av antall beregnede parkeringsplasser skal minimum 10 % være utformet og reservert for bevegelseshemmede. 3.2.2.1.c Sykkelparkeringsplasser skal sikres mot tyveri, og i størst mulig grad gi ly for nedbør og vind. Trafikkregulerende tiltak ( 12-7 nr. 7) 3.2.2.2 Parkeringsbestemmelser 3.2.2.2.a Parkeringsplassene tillates brukt til parkering for BKB på dagtid på arbeidsdager. 3.2.2.2.b Det skal avsettes 4 faste parkeringsplasser forbeholdt turparkering som er tilgjengelig hele døgnet, alle dager. 3.2.2.3 Om området skal være offentlige eller felles (12-7 nr. 14) 3.2.2.3.a f_spp skal være felles for gnr/bnr. 110/17 og 110/99 og BKB. 3.2.3 Kjøreveg (o_skv1, f_skv2-3) 3.2.3.1 Arealbruk 3.2.3.1.a Kjøreveger, o_skv1, f_skv2-3, skal opparbeides i samsvar med gjeldende vegnormaler og i samsvar med bredde og kurvatur vist på plankartet. Det kan gjøres mindre avvik fra dette i samråd med aktuell vegmyndighet. 3.2.3.1.b Kjøreveg f_skv2 skal utformes med fritt spenn over Lønningsbekken. 3.2.3.2 Om områdene skal være offentlige eller felles (12-7 nr. 14) 3.2.3.2.a Kjøreveg o_skv1 skal være offentlig. 3.2.3.2.b Kjøreveger f_skv2-3 skal være felles for gnr./bnr. 110/17 og 110/99. 3.2.4 Gang- og sykkelveg (o_sgs1-3, f_sgs4) / Funksjons- og kvalitetskrav ( 12-7 nr. 4)? 3.2.4.1 Arealbruk 3.2.4.1.a Gang- og sykkelveger, o_sgs1-3, f_sgs4, skal opparbeides i samsvar med gjeldende vegnormaler og i samsvar med bredde og kurvatur vist på plankartet. Det kan gjøres mindre avvik fra dette i samråd med aktuell vegmyndighet. Side 6 av 10 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID 65930000
3.2.4.1.b Gang- og sykkelveg f_sgs4 skal utformes med fritt spenn over Lønningsbekken. 3.2.4.2 Om områdene skal være offentlige eller felles (12-7 nr. 14) 3.2.4.2.a o_sgs1-3 skal være offentlig. 3.2.4.2.b f_sgs4 skal være felles for gnr./bnr. 110/17 og 110/99. 3.2.5 Gangveg/gangareal/gågate (f_sgg1-2) 3.2.5.1 Arealbruk 3.2.5.1.a Innenfor formålet tillates det etablert gangveg mellom f_spp og BKB. 3.2.5.2 Om områdene skal være offentlige eller felles (12-7 nr. 14) 3.2.5.2.a f_sgg1-2 skal være felles for gnr./bnr. 110/17 og 110/99. 3.2.6 Annen veggrunn tekniske anlegg (o_svt1, f_svt2-5) 3.2.6.1 Arealbruk 3.2.6.1.a Annen veggrunn - tekniske anlegg, o_svt1, f_svt2-5, er avsatt til skjæringer, grøfter, støttemurer og lignende i tilknytning til vegformålet. 3.2.6.2 Om områdene skal være offentlige eller felles ( 12-7 nr. 14) 3.2.6.2.a o_svt1 skal være offentlig. 3.2.6.2.b f_svt2-3 skal være felles for gnr./bnr. 110/17 og 110/99. 3.2.6.2.c f_svt4-5 skal være felles for gnr./bnr. 110/17, 110/99 og 107/243. 3.2.7 Annen veggrunn grøntareal (o_svg1-4) 3.2.7.1 Arealbruk 3.2.7.1.a Annen veggrunn grøntareal, o_svg1-4, er avsatt til nødvendige skjæringer/ fyllinger. Arealene skal tilsåes og/eller beplantes. 3.2.7.1.b Innenfor o_svg4 er det tillatt med oppføring av busskur. 3.2.7.2 Om områdene skal være offentlige eller felles ( 12-7 nr. 14) 3.2.7.2.a o_svg1-4 skal være offentlig. 3.2.8 Holdeplass/plattform (o_sh1-2) 3.2.8.1 Arealbruk 3.2.8.1.a Holdeplass/plattform, o_sh1-2, er avsatt til busslommer. Side 7 av 10 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID 65930000
3.2.8.2 Om områdene skal være offentlige eller felles ( 12-7 nr. 14) 3.2.8.2.a o_sh1-2 skal være offentlig. 3.3 Grønnstruktur ( 12-5 nr. 3) 3.3.1 Turveg (f_gt1-2) 3.3.1.1 Krav og vilkår til opparbeiding 3.3.1.1.a Turveger, f_gt1-2, skal opparbeides i samsvar med bredde og kurvatur vist på plankartet. 3.3.1.1.b For f_gt2 kan det tillates enkelte avvik fra prinsippet om universell utforming. 3.3.1.1.c Turvegene skal opparbeides som gruset veg. Sideterreng skal behandles skånsomt. 3.3.1.2 Om området/områdene skal være offentlige eller felles (12-7 nr. 14) 3.3.1.2.a f_gt1-2 skal være felles for gnr./bnr. 110/17, 110/99 og 107/243. 3.3.2 Vegetasjonsskjerm (f_gv1-7) 3.3.2.1 Krav og vilkår til opparbeiding 3.3.2.1.a Innenfor vegetasjonsskjerm GV1 skal eksisterende vegetasjon bevares. 3.3.2.1.b Vegetasjonsskjermene f_gv2-4 skal beplantes med en blanding av buskvegetasjon og mindre trær som fremmer pollinerende insekter i området. 3.3.2.1.c Det kan tillates at fyllingsfot går inn i vegetasjonsskjerm f_gv6. 3.3.2.1.d Det er ikke tillatt med oppføring av bygg, gjerde eller andre konstruksjoner innenfor formålet. Nødvendige gjerder for sikring av skjæringer er likevel tillatt. 3.3.2.2 Om området/områdene skal være offentlige eller felles (12-7 nr. 14) 3.3.2.2.a f_gv2-5 skal være felles for gnr./bnr. 110/17 og 110/99. 3.3.2.2.b f_gv6-7 skal være felles for gnr./bnr. 110/17, 110/99 og 107/243. 3.4 Landbruks-, natur- og friluftsformål ( 12-5 nr. 5) 3.4.1 LNFR areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag (L1-3, f_l4, L5-7) 3.4.1.1 Vilkår for bruk av arealer ( 12-7 nr. 2) 3.4.1.1.a Innenfor L1-7 skal vegetasjon bevares slik den er. 3.4.1.1.b Det er ikke tillatt med oppføring av bygg eller andre konstruksjoner innenfor formålet. 3.4.1.2 Om området/områdene skal være offentlige eller felles (12-7 nr. 14) 3.4.1.2.a f_l4 skal være felles for gnr./bnr. 110/17 og 110/99. Side 8 av 10 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID 65930000
3.5 Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone 3.5.1 Friluftsområde i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone (VFS1-3) 3.5.1.1 Utforming og vilkår for bruk av arealer ( 12-7 nr. 1, 2) 3.5.1.1.a I områder regulert til friluftsområde i sjø og vassdrag tillates ingen bruk av eller tiltak som kommer i konflikt med vassdragets funksjon som friluftsområde. 3.5.1.1.b Lønningsbekken skal beholde naturlig kantvegetasjon i en bredde på 10 meter. 3.5.1.1.c For VFS1-3 med kantvegetasjon gjelder bestemmelser gitt til bestemmelsesområde #1 for øvrig. 4 Bestemmelser til hensynssoner ( 12-6, 12-7 og 11-8) 4.1 Sikrings-, støy- og faresoner ( 11-8 a) (H140, H390) 4.1.1 I frisiktsonen er det forbud mot fyllinger, bygningsmessig arbeid, beplanting o.a. som er til hinder for fri sikt i en høyde på 0,5 m over vegplanet. 4.1.2 Faresonen viser undersøkelsesområdet for utarbeidet miljøgeologisk grunnundersøkelse datert 20.03.2019. Innenfor faresonen skal utarbeidet tiltaksplan følges. 5 Bestemmelser til bestemmelsesområder 5.1 Bestemmelser til bestemmelsesområde (#1) 5.1.1 Kryssingen av Lønningsbekken skal utformes slik at bekken renner fritt. Bekken tillates ikke lagt i rør. 5.1.2 Det skal tas hensyn til gjennomføring av Lønningsbekken under broen, og sikres at fundamenter eller fyllinger ikke fører til oppdemming av områdene under disse. Areal under broen tilbakeføres til kantvegetasjon. 5.1.3 Vegetasjon langs bekken skal primært bevares eller sekundært reetableres ved avslutning av anleggsarbeidet. Rekonstruksjon av skadd kantvegetasjon og eventuelle skader på elve- /bekkeleier skal skje i samarbeid med personell med kompetanse på hydrologi og vassdragsøkologi. 5.1.4 Der eksisterende vegetasjon er fjernet skal naturlig revegetering igangsettes så fort som mulig. I arealene som skal tilbakeføres må terrenget gis en god utforming som er tilpasset omgivelsene, med myke overganger til naturlig terreng. Rekonstruksjon av skadd kantvegetasjon og eventuelle skader på elve-/bekkeleier skal skje i samarbeid med personell med kompetanse på hydrologi og vassdragsøkologi. 5.1.5 Før anleggsarbeid som berører kantsonen langs Lønningsbekken begynner, skal det utarbeides en detaljert plan for hvordan rekonstruksjon skal skje, og hvordan arbeid skal gjennomføres for å minimalisere inngrep. Tiltak skal fastsettes i YM-planen. 5.2 Bestemmelser til midlertidig bygge- og anleggsområde (område #2) 5.2.1 Innenfor område #2 er det tillatt å etablere et midlertidig bygge- og anleggsområde. 5.2.2 Midlertidig bygge- og anleggsområde er gyldig fra vedtaksdato og 10 år frem i tid. Side 9 av 10 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID 65930000
6 Rekkefølgebestemmelser 6.1 Før igangsettingstillatelse (BKB) 6.1.1 Før igangsetting av tiltak innenfor BKB skal f_skv2-3, o_sgs3, f_sgs4, f_svt2-3, o_svg4 være ferdig opparbeidet. 6.1.2 Før masseutskifting av forurensede masser kan gjennomføres skal det utarbeides en massehåndteringsplan som skal godkjennes av kommunen. Forurensede masser skal deponeres på godkjent fyllplass. 6.2 Før bebyggelse tas i bruk (BKB) 6.2.1 Følgende tiltak skal være ferdig opparbeidet før det kan utstedes midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for BKB: a. Turveger f_gt1-2. b. Utfartsparkering f_spp. c. Vegetasjonsskjermer med trerekker langs f_gv2-4. d. Rassikring langs skjæring mellom BKB og GV1. e. Rassikring og sikring av sideterreng langs skjæring mellom f_gt2 og f_gv7, og f_gt2 og f_gv6. f. VA-tiltak i henhold til VA-rammeplan. Side 10 av 10 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID 65930000