Storebrand Eiendomsfond AS

Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Årsrapport 2008

2 Årsrapport 2008 - Storebrand Eiendomsfond AS Innhold Daglig leder har ordet Revisjonsberetning Årsberetning Morselskap Resultatregnskap Balanse Kontantstrømoppstilling Regnkapsprinspper/Noter Konsern Resultatregnskap Balanse Egenkapitaloppstilling Kontantstrømsoppstilling Regnskapsprinsipper/Noter Side 3 4 5 8 9 10 11 19 20 21 22 23

3 Daglig leder har ordet Storebrand Eiendomsfond (Fondet) opplevde et vanskelig år i 2008. Året var preget av generelt fallende eiendomsverdier, og dette ga utslag i kraftig fallende aksjekurs, med et totalt fall på 43 prosent i løpet av året. Fondets leieinntekter økte derimot gjennom året, og flere rehabiliteringsprosjekter ble ferdigstilt i løpet av 2008. Eiendomsmarkedet Fondet har gjennom 2008 vært preget av de generelle økonomiske urolighetene som rammet den norske og internasjonale økonomien. Man så gjennom året et generelt fall i eiendomsverdier på et sted mellom 15 20 prosent, hvor Fondet ikke var noe unntak med et fall på ca. 12 prosent i eiendomsverdier. Fallet i transaksjonsvolumet fra 2006 til 2007 tiltok gjennom 2008, og det er estimert at det ble omsatt næringseiendom med en totalverdi på ca. kr. 27 milliarder, en nedgang fra ca. kr. 45 milliarder i 2007. Det er forventet et ytterligere fall i transaksjonsvolum inn i 2009. Den kraftige veksten i utleiepriser fra 2007 stoppet i 2008, og det var klare tegn til at prisene begynte å falle gjennom året. Dette ga også utslag i at antall signerte kontrakter var fallende, samt at beslutningsprosessen blant leietakerer tok lenger tid enn tidligere. Eiendomsporteføljen Eiendomsfondet gikk i løpet av 2008 inn i en forvaltningsfase som er tenkt å vare frem til slutten av 2012, hvorpå Fondet skal inn i en treårig avviklingsperiode. Det ble derfor ikke gjennomført ytterligere eiendomskjøp i løpet av året, selv om Fondet overtok 3 eiendommer som man hadde inngått kjøpskontrakter på tidligere. Totalt hadde Fondet overtatt 64 eiendommer ved utløpet av året, med totale leieinntekter på ca. kr. 505 millioner fordelt på ca. 400 ulike leietakere. Fondet leverte en positiv kontantstrøm gjennom hele perioden, og økte sine leieinntekter med kr. 43 millioner i løpet av 2008. Annenhåndsmarked for omsetning av andeler i Fondet virket ikke tilfredsstillende i 2008. Det ble i løpet av året inført et nytt system med Storebrand Markets hvor kjøpere og selgere fritt kunne stile egne kurser. Dette har resultert i en betydelig bedring av likviditeten i annenhåndsmarkedet. Året som kommer UNION Eiendomskapital AS (Forvalter) regner ikke med at det kraftige kursfallet fra 2008 vil vedvare gjennom 2009. Det er dog grunn til å tro at eiendomsverdiene vil falle i 1. halvår og også muligens i 2. halvår, avhengig av hvordan den generelle økonomiske situasjonen bedrer seg. At markedet for finansiering av næringseiendom normaliseres, er således en forutsetning for at man igjen får et sunt eiendomsmarked hvor låneutmåling og marginer ligger på akseptable nivåer. På lang sikt er fortsatt Forvalter positiv til utviklingen i Storebrand Eiendomsfond, selv om det til tider vil forekomme perioder med tildels store kurssvingninger som man har sett i 2008. Lars Even Moe Daglig leder Storebrand Eiendomsfond AS Avkastningsmessig opplevde Fondet et meget svakt år, og året endte på 43 prosent sammenlignet med toppnoteringen i 4. kvartal 2007. Fallet har sitt utspring i fallende eiendomsverdier, samt at Fondets rentebytteavtaler har falt kraftig i verdi gjennom året. Den løpende kontantstrømmen bidrar positivt til årets resultat, selv om det ikke er tilstrekkelig for å generere en positiv totalavkastning.

4 Årsrapport 2008 - Storebrand Eiendomsfond AS Revisjonsberetning

5 Årsberetning Virksomhetens art Storebrand Eiendomsfond AS ble stiftet 31. august 2005. Virksomheten drives fra Oslo og selskapet og konsernet har ingen ansatte utover daglig leder. Selskapet er eiet av Storebrand Privat Investor ASA (99,0 prosent) og Storebrand Institusjonell Investor ASA (1,0 prosent). Storebrand Eiendomsfond AS skal i hovedsak investere i kontor-, handel/kjøpesenter-, lager/industri- og boligeiendommer som gir en løpende avkastning. Målsettingen er å forvalte en diversifisert eiendomsportefølje i ulike eiendomssegmenter med ulik lokalisering for å skape en konkurransedyktig risikojustert avkastning til selskapets aksjonærer. Det var i utgangspunktet åpning for å hente inn kapital i kvartalsvise emisjoner frem til 30. juni 2008, men styret besluttet, på bakgrunn av markedssituasjonen, ikke å gjennomføre de to planlagte emisjonene i 2008. Investeringsvirksomheten gjennom 2008 er gjort med utgangspunkt i Storebrand Eiendomsfond AS sin investeringsstrategi fastsatt av styret. Investeringsbeslutningene er i tråd med Storebrand Eiendomsfond AS sine vedtekter truffet av investeringskomiteen, som består av Carl Erik Krefting, Gunnar Bøyum, Kristian Krogenæs, Hans Thrane-Nilsen, Bjørn Henningsen, Lars Even Moe og Jarle Villumstad. Forvaltningen av eiendomsporteføljen utføres av UNION Eiendomskapital AS, basert på en forvaltningsavtale inngått mellom Storebrand Eiendomsfond AS og UNION Eiendomskapital AS. Styret i selskapet har gjennom 2008 i tillegg til å følge opp investeringsstrategien hatt hovedfokus på å sikre at forvalter utfører sine oppgaver som beskrevet i forvaltningsavtalen. Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3-3a bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Storebrand Eiendomsfond AS er i en sunn økonomisk og finansiell stilling. Konsernregnskap Som utsteder av børsnoterte gjeldsinstrumenter gjennom utstedelse av obligasjoner avlegger Storebrand Eiendomsfond (konsern) sitt årsregnskap i henhold til IFRS. Det presiseres at enkeltselskapene i konsernet avlegger sine årsregnskaper i henhold til god regnskapsskikk i Norge. Status og resultat Per 31.12.2008 var det tegnet aksjer i Storebrand Eiendomsfond AS for samlet kr 2,41 milliarder. Storebrand Eiendomsfond har en eiendomsportefølje som etter IFRS er verdsatt til kr. 6,84 milliarder. Virkelig verdi på kjøpstidspunktet for den samme eiendomsporteføljen var kr. 7,35 milliarder og er i dag vurdert til å ha en bruksverdi på kr. 7,29 milliarder. Konsernet har i løpet av 2008 solgt 3 eiendomsselskaper. Likviditetsmessig ble det ved transaksjonene tilført konsernet kr. 91,1 millioner. Eiendomsporteføljen har per 31.12.2008 et utleiebelegg på ca. 97,5 prosent, og av dette er halvparten av de ledige lokalene valgt ledighet som følge av ønsket mulighet til å omrokkere på leietakere innad i eiendomsporteføljen. Gjennomsnittlig løpetid på leiekontraktene er per 31.12.2008 på 6,7 år. Styret er, på bakgrunn av informasjon av Forvalter, av den oppfatning at dagens leie i porteføljen ligger ca. 10 prosent lavere enn markedsleie for de aktuelle arealene. Det er derfor mulighet for en viss økning av leieinntektene som følge av reforhandlinger. Storebrand Eiendomsfond AS fikk i 2008 et negativt driftsresultat på kr. 24,43 millioner, mens konsernet fikk et negativt driftsresultat på kr. 10,14 millioner. Sammenlignbare tall for 2007 var hhv. -kr. 7,35 millioner og kr. 174,19 millioner. Det vesentligste av endringen fra 2007 til 2008 for morselskapet forklares med en avsetning på tap på en konsernintern fordring pga. nedskriving av aksjeverdi i et av datterselskapene. Denne avsetningen er på kr. 18,25 millioner. For konsernet forklares det vesentligste av endringen med reversering av avsatt suksesshonorar med kr. 49,44 millioner (inntekt) og nedskriving av konsernets eiendomsportefølje med kr. 314,64 millioner (kostnad). Resultat før skatt ble negativt med kr. 390,29 millioner for morselskapet, mens det for konsernet ble et negativt resultat før skatt på kr. 572,69 millioner. I 2007 var resultat før skatt positivt med kr. 9,90 millioner i morselskapet og positivt med kr. 54,27 millioner for konsernet. Årsresultatet ble i 2008 negativt med kr. 372,00 millioner for morselskapet og negativt med kr. 451,81 millioner for konsernet. Endringen i resultat etter skatt sammenliknet med 2007 for morselskapet forklares, med tillegg til redegjørelsen av driftsresultatet ovenfor, med en nedskriving av aksjer i datterselskaper på kr. 289,06 millioner, samt økte finansutgifter pga.

6 Årsrapport 2008 - Storebrand Eiendomsfond AS økte markedsrenter. Morselskapet har i 2008 også en positiv skatteinntekt på kr. 18,28 millioner som skyldes endring i utsatt skattefordel og ikke resultatført skatt på konsernbidrag. For konsernet forklares det vesentligste av endringen i resultat etter skatt fra 2007, med tillegg av redegjørelsen under driftsresultatet, med en økning i markedsrenten, samt en verdiendring på finansielle instrumenter på kr. 278,37 millioner. Leieinntektene for konsernet endte på kr. 478,37 millioner pr. 31.12.2008 mot kr. 312,73 millioner pr. 31.12.2007. Økningen forklares med at eiendomsporteføljen har vært mer stabil i 2008 sammenliknet med 2007 da konsernet var under oppbygging. I tillegg har det vært en del reforhandlinger av leiekontrakter, samt at enkelte av utviklingsprosjektene er ferdigstilt og har av den grunn begynt å gi løpende inntjening. Styret i Storebrand Eiendomsfond AS foreslår at årets underskudd i morselskapet dekkes av annen innskutt egenkapital. Styret foreslår at det ikke utbetales utbytte for året 2008. Selskapets likvide midler er plassert i bank og vurderes å ha lav risiko. Per 31.12.2008 hadde morselskapet en bankbeholdning på kr. 46,64 millioner. Tilsvarende beløp for konsernet var kr. 86,10 millioner. Morselskapets totalkapital pr. 31.12.2008 var på kr. 6,56 milliarder. Av dette var 71,20 prosent langsiktig gjeld og 2,22 prosent kortsiktig gjeld. Egenkapitalandelen var på 26,58 prosent. Konsernets totalkapital pr. 31.12.2008 var på kr. 7,49 milliarder. Av dette var 70,84 prosent langsiktig gjeld og 6,84 prosent kortsiktig gjeld. Egenkapitalandelen for konsernet var på 22,32 prosent. Minoritetsinteresser utgjør 0,31 % av totalkapitalen. Miljø Selskapet og konsernet forurenser ikke det ytre miljø. Eventuelt avfall og utslipp som oppstår ved drift og bebygning blir behandlet etter gjeldende lover og regler. Alle eiendommene i konsernet blir undersøkt for pcb holdig materiell i forbindelse med kjøpsprosessene. Pcb holdig utstyr skiftes ut i den grad det avdekkes i prosessen. Styret består av 3 personer, hvorav 2 er menn. Styrets leder er kvinne. Hendelser etter regnskapsårets avslutning. Styret er av den oppfatning at det ikke har inntrådt forhold etter regnskapsårets avslutning som er av betydning for bedømmelsen av morselskapet og konsernet. Finansiell risiko Markedsrisiko Selskapet vil være eksponert for effekter knyttet til makroøkonomiske konjunkturer. Dette vil kunne gi endringer i leienivåer, utleiegrad og verdien på eiendommene. De viktigste faktorene er tilbud og etterspørsel av eiendom, og det avkastningskrav som investorer legger til grunn ved kjøp av eiendom. Det er gjennom 2009 ventet en svekkelse av leiemarkedet for næringseiendom, hvilket vil kunne virke inn på eiendomsfondets ledighetsgrad og leieinntekter. Fondet har ved årets slutt 2,5 prosent arealledighet. En økning av arealledigheten på 1 prosent vil medføre et fall i leieinntekter på ca. kr. 5 millioner. Storebrand Eiendomsfond (konsern) som Storebrand Privat Investor ASA eier 99 prosent av, er eksponert mot endringer i rentenivået. Samlet gjeld i Storebrand Eiendomsfond (konsern) er per 31.12.2008 på ca. kr. 5,3 milliarder. Av total gjeld var ca. 99 prosent av låneporteføljen rentesikret med en gjenstående løpetid på rentesikringsinstrumentene på 4,7 år. Gjennomsnittlig rente på låneporteføljen var per 31.12.2008 på ca. kr. 5,7 prosent (inkludert lånemargin). 11,2 prosent av låneporteføljen har forfall i 2011, 9,2 prosent har forfall i 2012 og resterende 79,6 prosent av låneporteføljen har forfall i 2013 og senere. Storebrand Eiendomsfond AS har gjennom tredje og fjerde kvartal reforhandlet sine lånevilkår med de fleste av selskapets lånegivere. Dette har resultert i noe høyere marginer på en del av lånene, men samtidig redusert risikoen for å ikke oppfylle lånevilkårene betydelig. Storebrand Eiendomsfond AS oppfyller samtlige lånevilkår per 31.12.2008. Kredittrisiko Selskapet har risiko knyttet til leietakerne på eiendommene. Leietakernes økonomi og finansielle styrke, og dermed deres evne til å betjene leien, har stor betydning for risikoen knyttet til bortfall av husleie/inntekter. Risikoen for ledighet og utleieverdi av arealene er vesentlige faktorer, og de avhenger til en stor grad av

7 konjunkturene i økonomien. Ledighet i en eiendom vil føre til bortfall av leieinntekter, samt at eier vil måtte dekke en andel av eiendommens fellesutgifter. Likviditetsrisiko Styret vurderer likviditeten i selskapet som tilfredsstillende, og det er ikke besluttet å innføre tiltak som endrer selskapets likviditetsrisiko. Forskning og utvikling Morselskapet og konsernet er ikke berørt av forhold som kan defineres som forsknings- og utviklingsaktiviteter. Fremtidig utvikling Året 2008 har vært preget av til dels kraftig nedjustering av eiendomsverdiene i selskapet, men verdifallet avtok mot slutten av året. I følge selskapets verdivurderere er fallet i eiendomsverdier forventet å avta ytterligere i løpet av 2009, og etter hvert igjen vise positiv utvikling mot slutten av 2009, eller i 2010. UNION Eiendomskapital AS, som er selskapets Forvalter, har utarbeidet avkastnings-prognoser for eiendomsmarkedet for de kommende årene. Det forventes på bakgrunn av dette at eiendomsmarkedet i Norge vil gi en konkurransedyktig avkastning i årene som kommer. Styret forventer positiv utvikling for selskapet selv om 2009 vil være preget av usikkerhet med hensyn til utviklingen av eiendomsverdiene. Oslo, 23. april 2009 Lars Even Moe Daglig leder/styremedlem Siv Blanca Børge-Ask Styrets leder Gustav Heiberg Simonsen Styremedlem

8 Årsrapport 2008 - Storebrand Eiendomsfond AS MORSELSKAP Resultatregnskap Tall i NOK 1 000 Note 2008 2007 Driftsinntekt Forvaltningshonorar 14 64 789 49 856 Sum Driftsinntekter 64 789 49 856 Driftskostnad Lønnskostnader 114 - Annen driftskostnad 5,6 89 101 57 209 Sum driftskostnader 89 215 57 209 Driftsresultat -24 426-7 353 Finansposter Finansinntekt 3 231 200 174 073 Finanskostnad 3-597 059-156 817 Netto finansposter -365 859 17 256 Resultat før skatt -390 286 9 902 Skatter 10 18 282 2 807 Årsresultat -372 003 12 709 Avsetning til utbytte 8-135 830 Overført til/(fra) annen innskutt egenkapital 8-372 003-123 123 Sum disponert -372 003 12 709

9 MORSELSKAP Balanse pr. 31.desember Tall i NOK 1 000 Note 2008 2007 EIENDELER Anleggsmidler Utsatt skattefordel 10 9 289 1 178 Sum immaterielle eiendeler 9 289 1 178 Fordringer på konsernselskap 4 2 974 111 2 810 752 Aksjer og andeler i datterselskaper 9 3 022 735 3 371 506 Sum finansielle anleggsmidler 5 996 846 6 182 258 Sum anleggsmidler 6 006 136 6 183 436 Omløpsmidler Andre fordringer 24 967 11 491 Fordringer på konsernselskap 479 761 228 332 Bankinnskudd 46 637 105 686 Sum omløpsmidler 551 365 345 509 SUM EIENDELER 6 557 500 6 528 945 EGENKAPITAL OG GJELD Egenkapital Aksjekapital 7 183 554 183 554 Overkursfond 8 1 465 789 1 465 789 Annen innskutt egenkapital 8 93 668 465 672 Sum innskutt egenkapital 1 743 012 2 115 015 Sum egenkapital 1 743 012 2 115 015 Gjeld Obligasjonslån 11,12 835 000 835 000 Gjeld til kredittinstitusjoner 11,12 3 833 928 3 323 188 Sum langsiktig gjeld 4 668 928 4 158 188 Avsatt utbytte - 135 831 Kortsiktig gjeld 4 145 560 119 910 Sum kortsiktig gjeld 145 560 255 742 Sum gjeld 4 814 488 4 413 929 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 6 557 500 6 528 945 Oslo, 23 april 2009 Lars Even Moe Daglig leder/styremedlem Siv Blanca Børge-Ask Styrets leder Gustav Heiberg Simonsen Styremedlem

10 Årsrapport 2008 - Storebrand Eiendomsfond AS MORSELSKAP Kontantstrømsoppstilling Tall i NOK 1 000 2008 2007 Ordinært resultat før skattekostnad -390 286 9 902 Tap ved salg av aksjer og andeler 38 389 - Gevinst ved salg av aksjer og andeler -2 479-14 833 Nedskrivning aksjer og andeler i datterselskap 289 061 - Avsetning tap på fordringer på datterselskap 18 250 - Endring i annen kortsiktig gjeld 25 650 7 032 Endring av andre tidsavgrensninger -246 832-131 388 Tilført fra årets virksomhet -268 246-129 287 Utbetalt ved kjøp av aksjer og andeler -129 405-1 679 313 Innbetalt ved salg av aksjer og andeler 127 050 35 562 Utbetalt lån til datterselskaper -163 360-1 504 541 Netto likviditetsendring fra investeringer -165 714-3 148 292 Utbetalt utbytte -135 831-109 488 Innbetalt ved opptak av lån 510 740 2 265 620 Innbetalt ved emisjoner - 1 007 332 Emisjonskostnader - -33 119- Netto likviditetsendring fra finansiering 374 909 3 130 345 Netto Likviditetsendring gjennom året -59 051-147 234 Beholdning av kontanter inngående balanse 105 688 252 920 BEHOLDNING AV KONTANTER 31.12 46 637 105 686

11 MORSELSKAP Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk i Norge. Regnskapsperiode Resultatregnskapet inneholder regnskapstall fra 01.01.2008 frem til 31.12.2008. Regnskapsframstilling 2008 Storebrand Eiendomsfond AS årsregnskap består av morselskapets regnskap og konsernregnskapet. Disse to regnskaper er presentert i to separate dokumenter. Konsernregnskapet for Storebrand Eiendomsfond AS er presentert i henhold til IFRS, mens morselskapet regnskap er presentert i henhold til god regnskapsskikk i Norge. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/ langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost. Andre anleggsmidler enn driftsmidler nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Inntektsføring Renteinntekter inntektsføres etter hvert som de opptjenes. Mottatt utbytte og mottatt konsernbidrag på aksjer fra datterselskaper og selskaper der Storebrand Eiendomsfond AS har betydelig innflytelse på balansedagen og det er overveiende sannsynlig at utbytte vil bli utdelt, inntektsføres samme regnskapsår som det avsettes i det utdelende selskapet. Gevinster ved salg av aksjer resultatføres på det tidspunktet risiko og rettigheter knyttet til de solgte aksjene har gått over på kjøper (transaksjonstidspunktet). Dersom det er usikkerhet om det samlede vederlagets endelige størrelse inntektsføres gevinsten med det beløp som anses som mest sannsynlig. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Skatt Skatten i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28 prosent av forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttegjort. I den grad konsernbidrag ikker er resultaført er skatteeffekteten av konsernbidraget ført direkte mot investering i balansen. Egenkapitalkostnader Utgifter ved stiftelse av selskapet og senere emisjoner regnskapsføres direkte mot egenkapitalen etter skatt. Renter Rentekostnad ved bruk av rentebytteavtaler kostnadsføres etterhvert som de påløper. Urealiserte gevinster/ tap på slike posisjoner regnskapsføres ikke. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer. Alle tall i notesett er benevnt i NOK 1 000 Mottatt utbytte og mottatt konsernbidrag som overstiger andel av opptjent resultat i eierperioden regnskapsføres som reduksjon av aksjenes kostpris.

12 Årsrapport 2008 - Storebrand Eiendomsfond AS MORSELSKAP Noter Note 1: Virksomhetsområde Selskapets virksomhet er kjøp, utleie, forvaltning og salg av fast eiendom. All virksomhet er i Norge og skjer gjennom hel- eller deleide datterselskaper. Note 2: Store enkelttransaksjoner Selskapet har kjøpt følgende eiendommer / eiendomsselskaper i 2008. Hans Nielsen Hauges Vei 1 Hjemmel AS (Løven Eiendom AS) Hans Nielsens Haugesvei 1 Komplementar AS Hans Nielsens Haugesvei 1 KS Parkeringshuset Sandgaten 28 KS Parkeringshuset Sandgaten 28 Komplementar AS Kjellerholen 9 ANS Stasjonsveien 20 AS Samlet kjøpesum inkludert omkostninger for aksjer og andeler er kr. 129, 4 milioner Selskapet har solgt følgende eiendommer / eiendomsselskaper i 2008. AS Keysersgate nr 1 Plantica Eiendom ANS Spannaveien 148 AS Bogstadveien 29 KS Bogstadveien 29 Komplementar AS AS Bogstadveien 29 Samlet salgssum inkludert omkostninger for aksjer og andeler er kr. 127, 1 millioner Note 3: Spesifikasjon av resultatposter 2008 2007 Finansinntekt Renteinntekter 28 999 8 020 Renteinntekter fra konsernselskap 170 246 112 273 Gevinst salg aksjer / andeler 2 479 14 833 Konsernbidrag 29 477 38 947 Sum finansinntekt 231 200 174 073 Finanskostnad Rentekostnader, inkl. etableringsgebyr 268 226 153 048 Andre finanskostnader 1 382 3 769 Tap salg aksjer/andeler 38 389 - Nedskrivning finansielle anleggsmidler 289 061 - Sum finanskostnader 597 059 156 817

13 MORSELSKAP Noter Note 4: Spesifikasjon av balanseposter 2008 2007 Fordringer på konsernselskap 2 974 111 2 810 752 Spesifikasjon av kortsiktig gjeld Leverandørgjeld 18 744 23 078 Kortsiktig gjeld til konsernselskap 5 164 16 345 Annen kortsiktig gjeld / andre påløpne kostnader 121 651 80 486 Sum kortsiktig gjeld 145 560 119 910 Note 5: Ytelser til ledende personer, revisor mv. og antall ansatte Antall ansatte Selskapene i konsernet har, med unntak for daglig leder i morselskapet, ikke ansatte. Ytelser til ledende personer Daglig leder i Storebrand Eiendomsfond AS mottar ikke lønn eller andre ytelser fra selskapet, men honoreres indirekte gjennom forvaltningshonorar. Daglig leder og styret har ingen avtale om bonus, sluttvederlag eller lignende. Kostnadsført honorar til styremedlemmer 2008 2007 Styreleder 60 - Styremedlem 40 - Sum kostnadsført 100 - Kostnadsført honorar til revisor 2008 2007 Lovpålagt revisjon 150 260 Andre attestasjonstjenester 53 126 Utarbeidelse av årsregnskap og ligningsoppgaver, samt - 172 skatterådgivning Andre tjenester utenfor revisjonen - 250 Sum kostnadsført 203 808

14 Årsrapport 2008 - Storebrand Eiendomsfond AS MORSELSKAP Noter (forts) Note 6: Spesifikasjon av annen driftskostnad 2008 2007 Annen driftskostnad Revisjonshonorarer 203 808 Etablering- og oppstartskostnader 379 2 344 Forvaltningshonorar 61 868 48 481 Diverse honorarer 7 951 5 009 Øvrige kostnader 450 567 Avsetning til tap på fordringer på datterselskap 18 250 - Sum annen driftskostnad 89 101 57 209 Note 7: Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen i Storebrand Eiendomsfond AS består av 183 554 401 aksjer à kr. 1, totalt kr. 183 554 401 Det foreligger aksjonæravtale som bl.a. regulerer valg av de tre styremedlemmer i selskapet, hvoretter Storebrand Bank ASA, UNION Eiendomskapital AS og investorene velger hvert sitt styremedlem. For øvrig har aksjene like rettigheter. Aksjonærer pr. 31.12.2008 Aksjer Eierandel Storebrand Privat Investor ASA 181 666 750 99 % Storebrand Institusjonell Investor ASA 1 887 651 1 % Totalt antall aksjer 183 554 401 100 % Medlemmer av selskapets styre eier indirekte følgende aksjeandeler Eierandel Styrets leder 0,000 % Styremedlem og daglig leder 0,157 % Styremedlem 0,003 %

15 MORSELSKAP Noter Note 8: Egenkapitalbevegelser Morselskap Aksjekapital Overkurs Annen innskutt Sum egenkapital Egenkapital 31.12.2007 183 554 1 465 789 470 672 2 120 016 Korreksjon tidligere år - - -5 002-5 002 Korrigert egenkapital 31.12.2007 183 554 1 465 789 465 671 2 115 015 Årets resultat - - -372 003-372 003 Egenkapital 31.12.2008 183 554 1 465 789 93 668 1 743 012 Korreksjoner tidligere år: Korreksjoner for tidligere års tilretteleggingshonorar er belastet egenkapitalen negativt med kr. 17,60 millioner. Det er ved avleggelsen av årsregnskapet for 2008 foretatt prinsippendring vedrørende behandling av forvaltningshonorarer. Dette er belastet egenkapitalen positivt med kr. 47,48 millioner. Med bakgrunn i endringer i behandling av forvaltnings-honoraret er andel inntektsført konsernbidrag for tidligere år omarbeidet. Dette er belastet egenkapitalen negativt med kr. 35,81 millioner. Øvrige korreksjoner knyttet til tidligere år er belastet egenkapitalen positivt med kr. 0,93 millioner. Sammenligningstall for 2007 i resultatregnskap, balanse, kontantstrømsoppstilling og noter er omarbeidet i forhold til det avlagte årsregnskap for 2007 for effekten av nevnte korrigeringer. Note 9: Aksjer i datterselskaper Aksjer eiet direkte av morselskapet Eier-/ Stemmeandel Forretningskontor Adolph Tidemandsgt 12 AS 100 % Oslo Alf Bjercesvei 14 AS 100 % Oslo Bilittveien 6 AS 100 % Oslo Borgenveien 42 AS 100 % Oslo Borgestad Eiendom KS 100 % Oslo Brennaveien 18 Invest AS 100 % Oslo Brobekkveien 80 AS 100 % Oslo Claude Monets Alle 25 KS 100 % Oslo Dagligvarebygg Øst AS 100 % Oslo Deliveien 10 AS 100 % Oslo Dronningensgate 3 AS 100 % Oslo Dyrskuveien 5 ANS 100 % Oslo Energiveien 14 AS 100 % Oslo Energiveien 16 AS 100 % Oslo Gidsken Jacobsensvei 12 AS 100 % Oslo Gidsken Jacobsensvei 14 AS 100 % Oslo Gidsken Jacobsensvei 22 AS 100 % Oslo Gidsken Jacobsensvei 28-30-32 AS 100 % Oslo Grensen 5-7 AS 100 % Oslo Hageeiendom Vestfold AS 100 % Oslo Hans Nielsens Haugesvei 1 KS 100 % Oslo Hodtvedtveien 6 Eiendom ANS 100 % Oslo Husnes Handelspark Holding AS 75 % Oslo

16 Årsrapport 2008 - Storebrand Eiendomsfond AS MORSELSKAP Noter (forts) Note 9: Aksjer i datterselskaper (fortsetter) Aksjer eiet direkte av morselskapet Eier-/ Stemmeandel Forretningskontor Høyden Eiendom KS 100 % Oslo Industriveien 21 AS 100 % Oslo Industriveien 23 AS 100 % Oslo Industriveien 7 AS 100 % Oslo Jacobsgt 2 AS 100 % Oslo Karl Johansgt 12 AS 100 % Oslo Kirkegaten 32 AS 100 % Oslo Kirkegaten 34 AS 100 % Oslo Kjellerholen 7 ANS 100 % Oslo Kjellerholen 9 ANS 100 % Oslo Kjøpmannsgt 30-34 AS 100 % Oslo Landøyveien 2 AS 100 % Oslo Luramyrveien 65 AS 100 % Oslo Lørenveien 68 Eiendomselskap KS 100 % Oslo Markveien 35 AS 100 % Oslo Mjåvannsveien 28 AS 100 % Oslo Moeveien 53-55 AS 100 % Oslo Orkdalsveien 100 AS 100 % Oslo OTI-senteret AS 100 % Oslo Parkeringshuset Sandgaten 28 KS 100 % Oslo Rabekkgata 4 AS 100 % Oslo Revierstredet 2 AS 100 % Oslo Stanseveien 21 AS 100 % Oslo Stasjonsveien 20 Eiendom AS 100 % Oslo Storebrand Eiendomsfond ANS - Andeler AS 100 % Oslo Sverdrupsgate 27 AS 100 % Oslo Trollåsveien 6 AS 100 % Oslo Union Nystiftet Fond 10 AS 100 % Oslo Union Nystiftet Fond 9 AS 100 % Oslo Vestre Rosten 79 AS 100 % Oslo Vøyenenga Utvikling AS 100 % Oslo Ærfuglveien 2 AS 100 % Oslo Økern Park ANS 100 % Oslo Østre Akervei 16 og 24 AS 100 % Oslo Østre Akervei 24B AS 100 % Oslo

17 MORSELSKAP Noter Note 10: Skatter Avstemming mellom regnskapsmessig overskudd og skattepliktig inntekt 2008 2007 Resultat før skattekostnad -390 285 9 902 Inntekstsført konsernbidrag -29 477-38 947 Endring i midlertidige forskjeller 18 250 - Permanente forskjeller 324 972-74 439 Skattemessig resultat andeler i deltakerlignede selskaper -29 442 - Mottatt / (avgitt) konsernbidrag 65 801 97 091 Skattepliktig inntekt / (underskudd) -40 181-6 393 Årets betalbar skatt - - Endring utsatt skattefordel 8 111 8 946 Herav ikke resultatført skatt på emisjonskostnader - -9 273 Herav ikke resultatført skatt på konsernbidrag 10 171 3 134 Sum årets skatter kostnad / (inntekt) 18 282 2 807 Midlertidige forskjeller pr. 31.12.2008 består av 2008 2007 Andeler i deltakerlignede selskaper 34 216 4 753 Fordringer -18 250 - Underskudd til fremføring -49 142-8 960 Sum midlertidige forskjeller -33 176 4 207 Netto balanseført utsatt skatt / (utsatt skattefordel) -9 289-1 178 Note 11: Langsiktig gjeld Avdragsstruktur 2009 2010 2011 2012 2013 og senere Avdrag til forfall - - 585 960 462 657 3 620 311 Note 12: Pantstillelser Selskapets gjeld er sikret med pant i eiendom tilhørende datterselskapene. I tillegg er aksjene i datterselskapene stilt som pant. 2008 2007 Gjeld sikret med pant 4 668 928 4 158 188 Bokført verdi av pantsatte aksjer i datterselskaper 3 022 735 3 371 506

18 Årsrapport 2008 - Storebrand Eiendomsfond AS MORSELSKAP Noter (forts) Note 13: Finansiell markedsrisiko Selskapets finansielle markedsrisiko er hovedsakelig knyttet til svingninger i det norske rentenivået. Selskapet er ikke eksponert for valutarisiko og det er stor spredning i kredittrisiko knyttet til inngåtte leieavtaler. For å redusere renterisikoen benyttes rentesikringsinstrumenter. Pr. 31.12.08 var det inngått ulike avtaler med gjennomsnittlig 4,0 års rentesikring som dekker hele porteføljen. I henhold til rentesikringsstrategien skal minimum 50 prosent av selskapets låneportfølje være rente-sikret til enhver tid. Netto urealisert tap knyttet til inngåtte rentebytteavtaler utgjorde pr. 31.12 kr. 207,8 millioner. Note 14: Nærstående parter Transaksjoner i konsernet Interne lån av langsiktig art renteberegnes mellom selskapene i konsernet med morselskapets rentesats ovenfor dets eksterne kredittgiver med tillegg av et påslag på 0,25 prosent. Forvaltningshonoraret blir videre-fakturert ned på datterselskapene til selskapet, med et administrativt påslag på 5 prosent. Styre, ledelse og eiere UNION Eiendomskapital AS som et av styremedlemmene har et indirekte eierforhold i har inngått forvaltningsavtale med selskapet. Forvaltningshonoraret utgjør 0,8 til 0,85 prosent pr. år av eiendomsverdien og beregnes på kvartalsvis basis. Forvalter har rett på suksesshonorar dersom egenkapitalavkastningen overstier 12 prosent pr. år. Ved oppnåelse av egenkapitalavkastning utover de forventede 12 prosent per år skal Forvalter motta et suksess honorar på 10 prosent av meravkastningsintervallet 12 prosent til 14 prosent. Ved oppnåelse av en egenkapitalavkastning fra og med 14 prosent skal Forvalter i tillegg motta en en 20 prosent andel av meravkastningen for det som overstigende som suksesshonorar. Suksesshonorar skal beregnes når siste eiendom er solgt, og forfaller til betaling ved overlevering av den siste eiendommen. Bringes avtalen med Forvalter til opphør har Forvalter rett til å motta suksesshonorar for perioden frem til og med opphørstidspunktet. På grunn av fremtidig utvikling m.v. er det knyttet usikkerhet til suksesshonorarets størrelse. Suksesshonorarer er knyttet til og beregnes i av ikke realisert og ikke regnskapsført egenkapital avkastning. Av disse grunnerer derfor suksesshonoraret ikke kostnadsført/ avsatt. Eierne av UNION Eiendomskapital AS eier indirekte aksjer i selskapet.

19 Resultatregnskap Tall i NOK 1 000 Note 2008 2007 Driftsinntekter Leieinntekt 1 478 365 312 727 Øvrige inntekter 1,2 13 085 11 985 Sum Driftsinntekter 491 450 324 712 Gevinst (-tap) ved salg av eiendommer 3-17 570 14 833 Driftskostnad Avskrivning på varige driftsmidler 10 80 066 48 754 Nedskrivninger på varige driftsmidler 10 314 642 Annen driftskostnad 5,6,18 89 314 116 605 Sum driftskostnader 484 022 165 359 Driftsresultat -10 142 174 185 Finansposter Finansinntekt 7 89 292 31 116 Verdiendring finansielle derivater 7,14-278 365 38 687 Finanskostnad 7-373 478-189 719 Netto finansposter -562 551-119 916 Resultat før skatt -572 694 54 269 Skatter 8 120 884-20 599 Årsresultat -451 809 33 671 Herav minoritetens andel av resultat -4 955-783 Herav majoritetens andel av resultat -446 855 34 454

20 Årsrapport 2008 - Storebrand Eiendomsfond AS Balanse pr. 31 desember Tall i NOK 1 000 Note 2008 2007 EIENDELER Anleggsmidler Utsatt skattefordel 8 101 032 - Sum immaterielle eiendeler 101 032 - Tomter 10,17 1 413 094 1 446 345 Forretningseiendommer 10,17 5 227 421 5 355 082 Anlegg under utførelse 10,17 196 760 195 038 Inventar, kontormaskiner mv. 10,17 6 110 4 477 Sum varige driftsmidler 6 843 385 7 000 942 Andre fordringer 13,16 346 571 114 532 Sum finansielle anleggsmidler 346 571 114 532 Sum anleggsmidler 7 290 988 7 115 474 Omløpsmidler Kundefordringer 12,16 727 27 343 Andre fordringer 12,16 105 504 63 759 Finansielle derivater 14,16,19 2 435 69 410 Bankinnskudd 16,17 86 104 280 337 Sum omløpsmidler 194 770 440 848 SUM EIENDELER 7 485 758 7 556 323 EGENKAPITAL OG GJELD Egenkapital Aksjekapital 21 183 554 183 554 Overkursfond 1 436 811 1 436 811 Annen innskutt egenkapital 28 478 616 390 Sum innskutt egenkapital 1 648 843 2 236 755 Minoritesinteresser 22 098 27 726 Sum egenkapital 1 670 942 2 264 481 Gjeld Utsatt skatt 8-1 558 Avsetninger for andre forpliktelser 15-49 435 Sum avsetning for forpliktelser - 50 993

21 Balanse pr. 31 desember Tall i NOK 1 000 Note 2008 2007 Annen langsiktig gjeld 16,17,19 23 059 9 464 Obligasjonslån 16,17,19 835 000 835 000 Gjeld til kredittinstitusjoner 16,17,19 4 445 096 4 154 799 Sum langsiktig gjeld 5 303 155 4 999 263 Kortsiktig gjeld 9,16 290 653 228 597 Kortsiktig gjeld kredittinstitusjoner 9,16,19-3 370 Finansielle derivater 14,16,19 221 009 9 618 Sum kortsiktig gjeld 511 661 241 585 Sum gjeld 5 814 816 5 291 842 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 7 485 758 7 556 323 Oslo, 23. april 2009 Lars Even Moe Daglig leder/styremedlem Siv Blanca Børge-Ask Styrets leder Gustav Heiberg Simonsen Styremedlem Egenkapitaloppstilling Tall i NOK 1 000 Note Aksjekapital Overkursfond Annen innskutt egenkapital Annen egenkapital Minoritet Egenkapital pr 1.1.2007 114 823 551 034 701 255 7 496-1 374 608 Kapitalutvidelser 68 731 910 092 - - - 978 823 Emisjonskostnader - -24 315 - - - -24 315 Minoritetsinteresser - - - 28 509 28 509 Årets resultat - - - 40 657-783 39 874 Utbetalt utbytte - - -61 336-48 153 - -109 489 Egenkapital 31.12.2007 183 554 1 436 811 639 919-27 726 2 288 010 Endrede regnskapprinsipper 22 4 380 4 380 Andre endringer tidligere år 23-27 297-612 -27 909 Korrigert egenkapital 01.01.2008 183 554 1 436 811 617 002 0 27 114 2 264 482 Utbetalt utbytte -135 830-135 830 Åretsresultat -446 855-4 955-451 809 Andre endringer 23-5 839-61 -5 900 Egenkapital 31.12.2008 183 554 1 436 811 28 478 0 22 098 1 670 942 Sum

22 Årsrapport 2008 - Storebrand Eiendomsfond AS Kontantstrømsoppstilling Tall i NOK 1 000 2008 2007 Ordinært resultat før skattekostnad -572 694 54 269 Verdiendring finansielle derivater 278 365-38 687 Tap ved salg av varige driftsmidler 17 570-14 833 Ordinære avskrivninger 80 066 48 754 Nedskrivninger 314 642 - Endring i kundefordringer 26 615-23 909 Endring i annen kortsiktig gjeld 62 056 163 728 Endring av andre tidsavgrensninger 91 180 19 762 Tilført fra årets virksomhet 115 441 209 085 Utbetalt ved kjøp av varige driftsmidler -578 302-3 959 352 Innbetalt ved salg av varige driftsmidler 335 975 39 169 Endring i andre langsiktige fordringer -232 038-114 532 Netto likviditetsendring fra investeringer -474 365-4 034 715 Innbetalt ved opptak av lån 300 522 2 885 445 Innbetalt ved emisjoner - 1 007 332 Emisjonskostnader - -50 717 Utbetalt utbytte -135 830-109 489 Netto likviditetsendring fra finansiering 164 691 3 732 571 Netto Likviditetsendring gjennom året -194 233-93 059 Beholdning av kontanter inngående balanse 280 337 373 396 BEHOLDNING AV KONTANTER 31.12 86 104 280 337

23 Regnskapsprinsipper Alle beløp i NOK 1000 hvis ikke annet er angitt. Generelt om virksomheten Storebrand Eiendomsfond er et aksjeselskap og har sitt forretningskontor i Oslo. Storebrand Eiendomsfond AS skal i hovedsak investere i kontor-, handel/kjøpesenter-, lager/industri- og boligeiendommer som gir en løpende avkastning. Fondets målsetning er å etablere en diversifisert eiendomsportefølje i ulike eiendomssegmenter med ulik lokalisering. Eiendomsfondet forvaltes av Union Eiendomskapital AS. Grunnlag for utarbeidelse av regnskapet Storebrand Eiendomsfond AS årsregnskap består av morselskapets regnskap og konsernregnskapet. Disse to regnskapene er presentert i separate dokumenter. Konsernregnskapet for Storebrand Eiendomsfond AS er presentert i henhold til International Finacial Reporting Standards (IFRS) slik som de er godkjent av EU. Det er ingen vedtatte standarder som ikke er tatt i bruk. Note 22 viser en oversikt over implementerte standarder og kommende implemteringer, samt effekten av disse. Morselskapest regnskap er presentert i henhold til god regnskapssikk i Norge. Sammenligningstall Storebrand Eiendomsfond avlegger konsernregnskap under IFRS. Sammenligningstall er utarbeidet ihenhold til de samme regnskapsprinsippene. Estimater og skjønnsmessige vurderinger Innregningen av en del balanseposter skjer etter bruk av estimater og skjønn. Det foreligger ikke vesentlige balanseposter hvor ledelsens skjønn har blitt svært avgjørende for hvorvidt posten har blitt innregnet eller ikke. Det foreligger imidlertid flere balanseposter hvor innregnet beløp er basert på bruk av estimater. Dette gjelder særlig ved fastsettelse av brukstid og restverdi for varige driftsmidler, samt dekomponering av varige driftsmidler. Det er med bistand fra eiendomsteknisk ekspertise etablert standardtabeller for dekomponering av ulike kategorier av bygninger. Ved anskaffelse av nye eiendommer vurderes dekom ponering med utgangspunkt i disse tabellene, men med tillegg av en skjønnsmessig vurdering ut fra de særlige forhold som gjelder for den aktuelle eiendommen. Andel av kostpris som henføres til tomt vurderes ut fra markedsforholdene på stedet hvor eiendommen ligger. Ved vurdering av restverdi ved endt brukstid, vil bygningskroppens restverdi normalt vurderes å li restverdi vil anses å falle i en raskere takt med bruken av eiendommen. Videre er det benyttet estimater i fastsettelse av avsetninger til suksesshonorarer. Det er etablert en modell for beregning av avsetning til suksesshonorar, og denne modellen anvendes på konsistent vis fra periode til periode. Viktigste forutsetninger for beregning følger av observerbare markedsrenter, verdijustert egenkapital og etablert avtale om suksesshonorar. Konsolidering Konsernregnskapet omfatter morselskapet Storebrand Eiendomsfond AS og dets datterselskaper. Det er anvendt enhetlige regnskapsprinsipper for alle selskaper som inngår i konsernregnskapet. Konsernregnskapet skal vise eiendeler og gjeld, den økonomiske stilling og resultat for selskap som inngår i konsernet, som om disse selskapene var en økonomisk enhet. Interne mellomværende, aksjeeie, vesentlige transaksjoner og gevinster/tap mellom selskapene i konsernet er derfor eliminert. Behandling av oppkjøp Ved overtakelse av kontroll i et foretak og foretaket er å anse som en virksomhet, blir alle identifiserbare eiendeler og forpliktelser ført opp til virkelig verdi i samsvar med IFRS 3. Eventuell positiv differanse mellom virkelig verdi av kjøpsvederlaget og virkelig verdi av identifiserbare eiendeler og forpliktelser oppføres som goodwill. Ved overtagelse av kontroll i eiendomsselskaper vil transaksjonen normalt være å anse som kjøp av eiendeler, og behandling av de ulike balanseposter skjer i tråd med de aktuelle standarder, som IAS 12, IAS 16 og IAS 39. Klassifisering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/ langsiktig gjeld. Inntekts- og kostnadsføring Leieinntekter og andre inntekter inntektsføres etter hvert som de opptjenes. Leieinntekter opptjenes over den perioden som leiebeløpet er avtalt å gjelde for. Kostnader regnskapsføres etter hvert som de påløper.

24 Årsrapport 2008 - Storebrand Eiendomsfond AS Regnskapsprinsipper Gevinster/tap ved salg av eiendommer Ved salg av eiendommer vil en eventuell gevinst ved salget innregnes i det risiko og kontroll over eiendommen går over til ny eier. Gevinst innregnes med salgssum fratrukket salgsomkostninger og eiendommens innregnede verdi i balansen. Der det inngås avtale om å selge en eiendom med et forventet tap, vil det forventede tapet inkludert omkostninger ved salget innregnes som tap umiddelbart i det en forventning om tap oppstår. Finansielle derivater - innregning Finansielle derivater består i hovedsak av rentebytteavtaler og rentebytteopsjoner, og vurderes til virkelig verdi med verdiendring over resultat. Finansielle derivater - verdsettelse De finansielle derivater omsettes ikke i et aktivt marked og verdivurderes ved bruk av verdsettelsesteknikker. Verdsettelsesteknikker baserer seg på informasjon fra uavhengige parter, referanse til instrumenter med tilnærmet samme innhold vurdert av uavhengige parter, referanse til instrumenter med tilnærmet samme innhold vurdert av uavhengige parter, eller diskonterte kontantstrømmer. Kortsiktige fordringer og gjeld Kortsiktige fordringer og gjeld føres opp til kost ved første gangs balanseføring. I senere perioder vurderes slike fordringer og gjeld til amortisert kost. Langsiktig gjeld Langsiktig gjeld vurderes ved opptak til kost hensyntatt gebyrer og provisjoner knyttet til låneopptaket. I senere perioder vurderes langsiktig gjeld til amortisert kost, slik at lånets effektive rente hensyntatt gebyrer og provisjoner kostnadsføres over Lånekostnader Lånekostnader resultatføres når lånekostnaden oppstår. Lånekostnader balanseføres i den grad disse er direkte relatert til kjøptilvirking av et anleggsmiddel. Rentekostnadene løper under byggeperioden til anleggsmiddelet balanseføres. Balanseføring av lånekostnadene gjøres frem til det tidspunkt anleggsmiddelet er klart for bruk. Varige driftsmidler Varige driftsmidler føres i balansen til anskaffelseskost fratrukket akkumulerte av- og nedskrivninger. Anskaffelseskost for bygninger dekomponeres i følgende komponenter tomt, bygningskropp, ventilasjon/kjøling, varme/sanitær, elkraft, tele/automatikk og andre installasjoner. Ordinære avskrivninger er beregnet lineært over driftsmidlenes forventede brukstid basert på anskaffelseskost fratrukket forventet salgsverdi ved utløp av brukstiden. Dersom den virkelige verdi av et driftsmiddel er vesentlig lavere enn balanseført verdi, og dette skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående, skrives driftsmiddelet ned til virkelig verdi. Tomt og bygningskropp avskrives ikke. Anlegg under utførelse avskrives først når anlegget er tatt i bruk. Avskrivningssatser (lineære): Ventilasjon/kjøling Varme/sanitær Elkraft Tele/automatikk Andre installasjoner 25 år 25 år 40 år 10 år 10 år For å identifisere nedskrivingsbehov, blir bokført verdi målt mot gjennomsnittlig verdi fra to uavhengige verdivurdere (Akershus Eiendom og NewSec). I de tilfeller bokført verdi er lavere enn den gjennomsnittlige verdien fra nevnte verdivurderere, blir det for hvert enkelt tilfelle vurdert om alternativ bruksverdi skal beregnes. Bruksverdi beregnes i de tilfeller vi mener eiendommene har et annen avkasningskrav enn hva de uavhengige verdivurdererne benytter. Bruksverdien beregnes da ved å beregne nåverdien av kontantstrømmen den enkelte eiendom genererer basert på det avkastningskravet og den diskonteringsrenten selskapet mener skal ligge til grunn for verdifastsettelsen. Valgt avkastningskrav og diskonteringsrente ved beregning av bruksverdi kan avvike fra det de uavhengige verdivurdererne opererer med dersom det har blitt gjennomført transaksjoner i segmenter eller nærområde for den aktuelle eiendom som selskapet mener det ikke er tatt høyde for av verdivurdererne. Dersom nedskrivingsbehov er identifisert ved å måle bokført verdi opp mot verdien fra verdivurdererne, og bruksverdi blir vurdert beregnet, nedskrives eiendommen til det høyeste av bruksverdi og gjennomsnittlig verdi fra verdivurdererne. Skatt Skatt periodiseres som en kostnad uavhengig av betalingstidspunktet. Skattekostnaden reflekterer således årets og fremtidig betalbar skatt som følge

25 av årets aktivitet. Skatt som ventes utlignet på årets resultat inngår i årets skattekostnad og benevnes betalbar skatt. Utsatt skatt beregnes på bakgrunn av forskjeller mellom rapporterte skattemessige og regnskapsmessige resultater som vil utlignes i fremtiden. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller innenfor samme tidsintervall vurderes mot hverandre. Eventuelle netto utsatt skattefordel føres opp som en eiendel i balansen når det er sannsynlig at de skatte-reduserende forskjellene vil kunne realiseres. Ved oppkjøp av eiendomsselskaper der oppkjøp er å anse som kjøp av eiendeler, foretas det ikke avsetning til utsatt skatt. Presentasjon av utbytte Foreslått utdeling av utbytte presenteres som egenkapital inntil endelig vedtak av utdelingen har funnet sted. Utdeling presenteres deretter som avsatt utbytte inntil utbetaling har funnet sted. Egenkapitalutgifter Utgifter ved stiftelse av selskapet og senere emisjoner regnskapsføres direkte mot egenkapitalen etter skatt.

26 Årsrapport 2008 - Storebrand Eiendomsfond AS Noter Note 1: Driftssegmenter Storebrand Eiendomsfonds virksomhet er i sin helhet knyttet til investeringer og drift innenfor fast eiendom. Fondet skal ha en moderat risikoprofil og en diversifisert portefølje av eiendommer. Diversifisering skjer ved at investeringer søkes henført til ulike eiendomstyper, dernest til ulike geografiske områder. Fondets ledelse og styre følger derfor opp porteføljens sammensetning og utvikling basert på disse kriteriene og i nevnte rekkefølge. Det er derfor naturlig å legge til grunn en tilsvarende inndeling i driftssegmenter i tråd med IFRS 8. Primærsegmenter 2008: Eiendomstype Kontor Handel Lager / kombi Handel / Kontor Annet Sum Resultat: Inntekter 63 117 145 228 173 649 105 903 3 552 491 450 Avskrivning eiendommer 10 223 28 668 23 753 14 664 2 758 80 066 Nedskrivning eiendommer 79 643 73 875 109 667 49 094 2 363 314 642 Resultat før skatt -70 144-92 549-59 863-23 697-326 440-572 693 Balanse: Innregnet verdi varige driftsmidler 757 152 2 012 300 2 411 174 1 606 887 55 873 6 843 385 Langsiktig gjeld* 450 731 1 191 494 1 154 023 684 108 1 822 799 5 303 154 * Av konsernets gjeld er kr. 1 823 mill ikke knyttet til driftssegmenter, men til porteføljen av eiendommer som helhet. Investeringer: Periodens investeringer 5 230 68 833 107 941 11 450 39 504 232 959 Sekundærsegmenter 2008: Geografisk område Oslo Akershus Trøndelag Rogaland Vestfold Annet Sum Inntekter 204 906 124 771 42 603 20 026 21 111 78 032 491 450 Innregnet verdi varige driftsmidler 2 919 933 1 773 415 538 679 57 687 299 553 1 254 118 6 843 385 Periodens investeringer -74 034 199 987 44 764-162 230 3 619 220 853 232 959 Primærsegmenter 2007: Eiendomstype Kontor Handel Lager / kombi Handel / Kontor Annet Sum Resultat: Inntekter 59 160 86 992 100 056 63 649 14 855 324 712 Avskrivning eiendommer 7 962 13 430 18 491 7 221 1 650 48 754 Resultat før skatt 31 582 18 788 49 273 32 309-77 682 54 269 Balanse: Innregnet verdi varige driftsmidler 1 430 110 2 015 913 2 491 263 1 052 351 11 305 7 000 942 Langsiktig gjeld* 163 000 538 981 133 000-4 164 282 4 999 263 * Av konsernets gjeld er kr. 4 164 mill ikke knyttet til driftssegmenter, men til porteføljen av eiendommer som helhet. Investeringer: Periodens investeringer 1 044 314 1 337 139 1 153 572 419 044-3 954 069

27 Noter Sekundærsegmenter 2007: Geografisk område Oslo Akershus Trøndelag Rogaland Vestfold Annet Sum Inntekter 133 357 91 211 22 603 18 527 16 982 42 032 324 712 Innregnet verdi varige driftsmidler 3 262 734 1 629 323 464 855 219 076 305 958 1 118 995 7 000 942 Periodens investeringer 1 678 234 998 242 223 056 55 737 166 489 832 313 3 954 069 Storebrand Eiendomsfond AS har investert i enkelte bygg/eiendommer som er under oppføring. Disse byggene/ eiendommene genererer ikke kontantstrøm for konsernet i oppføringsfasen, men manglende kontantstrøm i oppføringsfasen er gitt som kjøpesumsreduksjon på kjøpstidspunktet. Storebrand Eiendomsfond AS har fått kr. 31,8 millioner i kjøpesumsreduksjon på denne type bygg/eiendommer i 2007. Note 2: Andre inntekter Spesifikasjon av andre inntekter 2008 2007 Øvrige inntekter, herunder gevinst ved salg av anleggsmidler 13 085 7 006 Erstatningsoppgjør 0 4 979 Sum andre inntekter 13 085 11 985 Erstatningen i 2007 gjelder i sin helhet forsikringsoppgjør knyttet til brann i Brobekkveien 80. Note 3: Gevinst ved salg av eiendommer 2008 Salgssum Innregnet verdi Gevinst/ (tap) Keysersgate 1 70 272 61 519 8 753 Spannaveien 148 150 000 163 337-13 337 Bogstadveien 29 98 700 111 685-12 985 Sum 318 972 336 542-17 570 Note 4: Store enkelt hendelser Konsernet har kjøpt følgende eiendommer /eiendomsselskaper i 2008: Adresse Hans Nielsens Haugesvei 1 Parkeringshuset Sandgaten 28 Kjellerholen 9 Kommune Fredrikstad Sandvika Vestby Samlet kjøpesum inkludert omkostninger for aksjer og andeler er kr. 97,3 millioner. De kjøpte eiendomsselskapene er i hovedsak innregnet i balansen som varige driftsmidler, jf. note 10. Oversikt over solgte eiendommer fremgår av note 3.

28 Årsrapport 2008 - Storebrand Eiendomsfond AS Noter (forts) Note 5: Ytelser til ledende personer, revisor mv. og antall ansatte Antall ansatte Selskapene i konsernet har ingen ansatte. Daglig leder i morselskapet honoreres fra forvalterselskapet. Ytelser til ledende personer Daglig leder i morselskapet mottar ikke lønn eller andre ytelser fra selskapet, men honoreres indirekte gjennom forvaltningshonorar til tilrettelegger. Daglig leder og styret har ingen avtale om bonus, sluttvederlag e.l. Kostnadsført honorar til styremedlemmer 2008 2007 Styreleder Siv Blanca Børge-Ask 60 - Styremedlem Gistav H. Simonsen 40 - Sum kostnadsført 100 - Kostnadsført honorar til revisor 2008 2007 Lovpålagt revisjon 1 445 735 Andre attestasjonstjenester 145 156 Utarbeidelse av årsregnskap og ligningsoppgaver, samt skatterådgivning 244 192 Andre tjenester utenfor revisjonen 41 250 Sum kostnadsført 1 875 1 333 Samarbeidende selskap til revisor har i tillegg bistått med finansiell gjennomgang ved oppkjøp. Honorar for dette arbeidet utgjør tnok 45 for 2008. Note 6: Spesifikasjon av annen driftskostnad Annen driftskostnad 2008 2007 Revisjonshonorarer 1 875 1 333 Etablering- og oppstartskostnader 379 2 344 Forvaltningshonorar 61 868 56 492 Diverse honorarer 16 540 10 855 Øvrige kostnader 7 127 567 Eiendomsdrift 50 960 32 377 Avsetninger til suksesshonorarer -49 435 12 637 Sum annen driftskostnad 89 314 116 605 Note 7: Spesifikasjon av finansposter 2008 2007 Finansinntekt Renteinntekter (beregnet som effektiv rente på eiendeler til amortisert kost) 89 292 31 116 Sum finansinntekt 89 292 31 116

29 Noter Note 7: Spesifikasjon av finansposter (fortsetter) 2008 2007 Finanskostnad Rentekostnader (beregnet som effektiv rente på forpliktelser til amortisert kost) -373 478-189 417 Rentebetalinger og opsjonspremier rentebytteavtaler (derivater pliktig vurdert til virkelig verdi) -302 Sum finanskostnad -373 478-189 719 Verdiendring finansielle derivater Verdiendring rentebytteavtaler (derivater pliktig vurdert til virkelig verdi over resultat) -278 365 38 687 Verdiendring rentebytteopsjoner (derivater pliktig vurdert til virkelig verdi over resultat) Sum verdiendring finansielle derivater -278 365 38 687 Netto finansposter -562 551-119 916 Note 8: Skatter Årets skattekostnad 2008 2007 Betalbar skatt - - Endring i utsatt skatt -120 884 20 599 Årets skattekostnad -120 884 20 599 Spesifikasjon av midlertidige forskjeller som gir grunnlag for innregning av utsatt skatt i balansen 2008 2007 Skatteøkende midlertidige forskjeller: Omløpsmidler / kortsiktig gjeld 37 840 Finansielle derivater 2 435 59 792 Sum skatteøkende midlertidige forskjeller 2 435 97 632 Skattereduserende midlertidige forskjeller: Omløpsmidler / kortsiktig gjeld Finansielle derivater Andre forskjeller -754 Finansielle derivater -221 009-49 435 Underskudd til fremføring -141 501-42 634 Sum skattereduserende midlertidige forskjeller -363 263-92 069 Netto midlertidige forskjeller etter utligning av forskjeller som kan utlignes: Skatteøkende midlertidige forskjeller 2 435 97 632 Skattereduserende midlertidige forskjeller -363 263-92 069 Netto midlertidige forskjeller som gir grunnlag for innregning av utsatt skatt -360 828 5 563 Utsatt skatt av midlertidige forskjeller etter utligning av forskjeller som kan utlignes: Utsatt skatteforpliktelse av skatteøkende midlertidige forskjeller (28 %) 682 27 337 Utsatt skattefordel av skattereduserende midlertidige forskjeller (28 %) -101 714-25 779 Netto innregnet utsatt skatt (-utsatt skattefordel) -101 032 1 558

30 Årsrapport 2008 - Storebrand Eiendomsfond AS Noter (forts) Note 8: Skatter (fortsetter) Spesifikasjon av midlertidige forskjeller som gir ikke grunnlag for innregning av utsatt skatt i balansen 2008 2007 Skatteøkende midlertidige forskjeller: Varige driftsmidler 1 928 540 2 262 858 Bevegelse i utsatt skatt innregnet i balansen 2008 2007 Netto utsatt skatt 1.1 1 558-7 056 Årets endring i utsatt skatt innregnet i resultat -120 884 20 599 Netto utsatt skatt ved oppkjøp/ kostnader ført direkte mot egenkapitalen 18 294-11 985 Netto utsatt skatt (-utsatt skattefordel) 31.12-101 033 1 558 Konsernet har total kr. 141,5 millioner i underskudd til fremføring per 31. desember 2008 (2007: kr. 42,6 millioner). Av dette er 100 prosent balanseført pr 31.12.2008. Underskuddene er i sin helhet knyttet til virksomhet i Norge. Det forventes at konsernet vil ha positive skattemessige resultater i løpet av 1 til 2 år som da vil kunne føres mot tidligere års underskudd. Note 9: Spesifikasjon av kortsiktig gjeld Spesifikasjon av kortsiktig gjeld 2008 2007 Finansielle derivater Leverandørgjeld 58 696 79 830 Skyldige offentlige avgifter - - Annen kortsiktig gjeld / andre påløpne kostnader 231 956 148 766 Sum kortsiktig gjeld 290 653 228 597 Alle kortsiktige gjeldsposter er vurdert til amortisert kost. Note 10: Varige driftsmidler Tomter Bygninger Anlegg under utførelse Maskiner og Inventar Sum Anskaffelseskost 1.1 1 446 344 5 412 736 195 038 10 997 7 065 116 Tilgang 30 776 541 303 123 019 4 502 699 599 Avgang -113 135-232 053-121 297-156 -466 640 Sum anskaffelseskost 31.12 1 363 985 5 721 986 196 760 15 344 7 298 075 Akkumulerte avskrivninger 1.1-59 199-6 520 64 174 Årets avskrivninger - 77 353-2 714 80 066 Avgang - 5 737 - - 5 737 Årets nedskrivninger 55 383 259 258 314 642 Akkumulerte avskrivninger 31.12 55 383 390 074-9 234 454 691 Innregnet verdi 1.1 1 446 344 5 353 537 195 038 4 477 7 000 942 Innregnet verdi 31.12 1 308 602 5 331 913 196 760 6 110 6 843 384

31 Noter Note 10: Varige driftsmidler (fortsetter) Gjennomsnittlig yield på de eksterne verdivurderinene vs. yield benyttet ved beregning av bruksverdi for de ulike segmentene, presentert i tabellen nedenfor: Segment Yield Yield bruksverdi verdivurderer Kontor 7,47 % 7,47 % Handel 7,87 % 7,65 % Lager/kombi 7,64 % 7,42 % Handel/kontor 6,13 % 6,13 % Annet 7,62 % 7,62 % Verdi for eiendomsporteføljen er av ovennevnte verdivurderere, vurdert til en verdi på kr. 6 851 millioner. Bruksverdi er for den samme eiendomsporteføljen vurdert til en verdi på kr. 7 291 millioner. Andre opplysninger om varige driftsmidler 2008 2007 Innregnet verdi av varige driftsmidler som er investeringseiendom 31.12 6 843 384 7 000 942 Virkelig verdi av varige driftsmidler som er investeringseiendom 31.12 7 291 036 7 820 713 Kontraktuelle forpliktelser til kjøp av varige driftsmidler (31.12) 61.033 - Varige driftsmidler er i sin helhet å klassifisere som investeringseiendommer som definert i IAS 40. Leieinntekter er således i sin helhet inntekter fra investeringseiendommer. Alle avskrivninger og kostnader knyttet til eiendomsdrift, samt øvrige kostnader spesifisert under andre driftskostnader relaterer seg til investeringseiendommer. Kontraktsfestede leiebetalinger fra investeringseiendom 2008 2007 Leiebetalinger innenfor kommende år 439 762 448 910 Leiebetalinger innenfor 1-5 år 1 779 936 2 038 864 Leiebetalinger etter år 5 1 450 554 1 824 910 Sum kontraktsfestede leiebetalinger 3 670 252 4 312 684 Note 11: Selskaper som inngår i konsernet Selskap Eier-/Stemmeandel Forretnings-kontor Anskaffet år Storebrand Eiendomsfond AS Morselskap Oslo 2005 Storebrand Eiendomsfond ANS - Andeler AS 100 % Oslo 2005 Adolph Tidemandsgt 12 AS 100 % Oslo 2006 Alf Bjercesvei 14 AS 100 % Oslo 2006 Bilittveien 6 AS 100 % Oslo 2006 Borgenveien 42 AS 100 % Oslo 2005 Borgestad Eiendom KS 100 % Oslo 2007 Brennaveien 18 AS 100 % Oslo 2006 Brobekkveien 80 AS 100 % Oslo 2006 Claude Monets Alle 25 KS 100 % Oslo 2007 Dagligvarebygg Øst AS 100 % Oslo 2007 Deliveien 10 AS 100 % Oslo 2007 Dronningensgate 3 AS 100 % Oslo 2007 Dronningensgate 3 AS 100 % Oslo 2007 Dyrskuveien 5 ANS 100 % Oslo 2007

32 Årsrapport 2008 - Storebrand Eiendomsfond AS Noter (forts) Note 11: Selskaper som inngår i konsernet (fortsetter) Selskap Eier-/Stemmeandel Forretnings-kontor Anskaffet år Energiveien 14 AS 100 % Oslo 2006 Energiveien 16 AS 100 % Oslo 2006 Gidsken Jacobsensvei 12 AS 100 % Oslo 2007 Gidsken Jacobsensvei 14 AS 100 % Oslo 2007 Gidsken Jacobsensvei 22 AS 100 % Oslo 2007 Gidsken Jacobsensvei 28-30-32 AS 100 % Oslo 2007 Grensen 5-7 AS 100 % Oslo 2006 Hageeiendom Vestfold AS 100 % Oslo 2005 Hodtvedtveien 6 Eiendom ANS 100 % Oslo 2007 Husnes Handelspark Holding AS 75 % Oslo 2007 Høyden Eiendom KS 100 % Oslo 2006 Industriveien 21 AS 100 % Oslo 2007 Industriveien 23 AS 100 % Oslo 2007 Industriveien 7 AS 100 % Oslo 2006 Jacobsgt 2 AS 100 % Oslo 2006 Karl Johansgt 12 AS 100 % Oslo 2006 Kirkegt 32 AS 100 % Oslo 2007 Kirkegt 34 AS 100 % Oslo 2006 Kjellerholen 7 ANS 100 % Oslo 2006 Kjøpmannsgt 30-34 AS 100 % Oslo 2005 Landøyveien 2 AS 100 % Oslo 2005 Luramyrveien 65 AS 100 % Oslo 2007 Lørenveien 68 AS 100 % Oslo 2007 Markveien 35 AS 100 % Oslo 2007 Mjåvannsveien 28 AS 100 % Oslo 2007 Moeveien 53-55 AS 100 % Oslo 2006 Orkdalsveien 100 AS 100 % Oslo 2007 OTI-senteret AS 100 % Oslo 2007 Rabekkgata 4 AS 100 % Oslo 2007 Revierstredet 2 AS 100 % Oslo 2007 Revierstredet 2 AS 100 % Oslo 2007 Stanseveien 21 AS 100 % Oslo 2005 Stasjonsveien 20 Eiendom AS 100 % Oslo 2005 Sverdrupsgate 27 AS 100 % Oslo 2006 Trollåsveien 6 AS 100 % Oslo 2007 Union Nystiftet Fond 10 AS 100 % Oslo 2007 Union Nystiftet Fond 9 AS 100 % Oslo 2007 Vestre Rosten 79 AS 100 % Oslo 2005 Vøyenenga Utvikling AS 100 % Oslo 2007 Ærfuglveien 2 AS 100 % Oslo 2006 Økern Park ANS 100 % Oslo 2007 Østre Akervei 16 og 24 AS 100 % Oslo 2007 Østre Akervei 24B AS 100 % Oslo 2007

33 Noter Note 11: Selskaper som inngår i konsernet (fortsetter) Selskaper avhendet i løpet av regnskapsåret Stemmeandel kontor år Bogstadveien 29 KS 100 % Oslo 2006 Keysersgt 1 AS 100 % Oslo 2006 Plantica Eiendom ANS 100 % Oslo 2006 Note 12: Fordringer Ikke forfalt, Forfalt<3 mnd, Forfalt>3 mnd, Innregnet 2008 ikke nedskr. ikke nedskr. ikke nedskr. Nedskrevet verdi Kundefordringer 727 727 Andre fordringer 105 504 105 504 Ikke forfalt, Forfalt<3 mnd, Forfalt>3 mnd, Innregnet 2007 ikke nedskr. ikke nedskr. ikke nedskr. Nedskrevet verdi Kundefordringer 22 155 4 039 1 149 27 343 Andre fordringer 63 759 63 759 Alle fordringer er vurdert til amortisert kost. Note 13: Andre langsiktige fordringer 2008 2007 IBI Parken AS 320 307 85 806 Lån til Storebrand Privat Investor ASA 7 500 - Øvrige fordringer 18 764 28 726 Sum 346 571 114 532 Lån til IBI Parken AS presentert ovenfor, gjelder utlån i tilknytning til utbygging av prosjekt som Storebrand Eiendomsfond AS har forpliktet seg til å overta i andre kvartal 2009.

34 Årsrapport 2008 - Storebrand Eiendomsfond AS Noter (forts) Note 14: Finansielle derivater Eiendeler 2008 2007 Omløpsmidler Rentebytteavtaler 2 435 69 410 Rentebytteopsjoner - - Sum omløpsmidler 2 435 69 410 Anleggsmidler Rentebytteavtaler - - Rentebytteopsjoner - - Sum anleggsmidler - - Sum finansielle derivater - eiendeler 2 435 69 410 Forpliktelser 2008 2007 Kortsiktig gjeld Rentebytteavtaler 221 009 9 618 Anleggsmidler - - Rentebytteavtaler - - Sum finansielle derivater - forpliktelser 221 009 9 618 Finansielle derivater består av rentebytteavtaler og rente bytteopsjoner som er pliktig vurdert til virkelig verdi over resultat. Se også note 19 om risiko ved finansielle instrumenter. Note 15: Avsetning for andre forpliktelser Endring i avsetninger 2008 2007 Inngående balanse 49 435 36 798 Nye avsetninger i perioden -49 435 12 637 Utgående balanse - 49 435 Anvendt diskonteringsrente 6,20 % Avsetninger er i sin helhet juridiske forpliktelser knyttet til forventede utbetalinger av suksesshonorar til forvalter av fondet, UNION Eiendomskapital AS. Omtale av forutsetninger for utbetaling av suksesshonorar fremgår av note 18. Et eventuelt suksess Avsatt suksesshonorar forventes således i sin helhet utbetalt i løpet av perioden 2013-2015. Generalforsamlingen har anledning til å forlenge fondets levetid med tre år, hvilket i så fall vil påvirke forventet tidspunkt for utbetaling av suksesshonorar tilsvarende. Foreslått, ikke vedtatt utbytte 2008 2007 Utbytte som er foreslått, men ikke vedtatt ved utløpet av året - 135 830 Stipulert utbytte pr. aksje - 0,74 Under IFRS vil utbytte først kvalifisere som gjeld når utbytte er endelig vedtatt. Utbytte som er foreslått utdelt ved utløpet av året, men som ikke er endelig vedtatt, vil derfor presenteres som en del av egenkapital inntil vedtak finner sted.

35 Noter Note 16: Virkelig verdi av finansielle instrumenter 2008 2007 Oversikt over virkelig verdi og innregnet verdi Innregnet verdi Virkelig verdi Innregnet verdi Virkelig verdi Kundefordringer 727 727 27 343 27 343 Andre fordringer (omløpsmidler) 105 504 105 504 63 759 63 759 Finansielle derivater (omløpsmidler) 2 435 2 435 69 410 69 410 Bankinnskudd 86 104 86 104 280 337 280 337 Andre fordringer (anleggsmidler) 346 571 346 571 114 532 114 532 Gjeld til kredittinstitusjoner 4 445 096 4 445 096 4 158 169 4 158 169 Obligasjonslån 835 000 835 000 835 000 835 000 Annen langsiktig gjeld 23 059 23 059 9 464 9 464 Annen kortsiktig gjeld 290 653 290 653 228 597 228 597 Finansielle derivater (kortsiktig gjeld) 221 009 221 009 9 618 9 618 Metoder for verdsettelse av finansielle instrumenter til virkelig verdi Finansielle derivater Finansielle derivater i sin helhet innregnet i balansen til virkelig verdi og med verdiendringer over resultat. Verdsettelse av rentebytteavtaler og rentebytteopsjoner skjer gjennom bruk av verdsettelsesteknikker der forventede fremtidige kontantstrømmer neddiskonteres til nåverdier, samt bruk av opsjonsprisingsmodeller. Beregning av forventede kontanstrømmer og neddiskontering av disse, skjer ved bruk av observert markedsrente som legges til grunn for lån mellom norske banker med særlig god kredittverdighet (swap-rentekurve). Langsiktig gjeld Langsiktig gjeld er i sin helhet innregnet til amortisert kost i balansen. Ved rapportering av virkelig verdi i herværende note er virkelig verdi beregnet ved bruk av verdsettelsesteknikker der forventede fremtidige kontantstrømmer er neddiskontert med en risikofri markedsrente med et påslag som uttrykker Storebrand Eiendomsfonds kredittrisiko. Note 17: Pantstillelser 2008 2007 Gjeld sikret med pant 5 303 155 5 002 633 Bokført verdi av pantsatte eiendeler (tomt, bygg og inventar) 6 843 384 7 000 942 Bankinnskudd holdt som sikkerhet for oppføring av nybygg 3 91 031

36 Årsrapport 2008 - Storebrand Eiendomsfond AS Noter (forts) Note 18: Nærstående parter Identifikasjon av nærstående parter Blant nærstående parter hvor det har vært transaksjoner i løpet av året, inngår samtlige av konsernets datterselskaper, konsernets styre og daglig leder, samt UNION Eiendomskapital AS. Datterselskaper er angitt i note 11. Utover de transaksjoner som er beskrevet i det følgende er det ikke transaksjoner av betydning med nærstående parter. Transaksjoner i konsernet Interne lån av langsiktig art renteberegnes mellom selskapene i konsernet med morselskapets rentesats ovenfor dets eksterne kredittgiver med tillegg av et påslag på 0,25 prosent. Transaksjoner med datterselskaper er eliminert i konsernregnskapet. Styre, ledelse og eiere UNION Eiendomskapital AS som et av styremedlemmene har et indirekte eirforhold i, har inngått forvaltningsavtale med selskapet. Forvaltningshonoraret utgjør 0,8 til 0,85 prosent pr. år av den løpende eiendomsverdi (målt til markedsverdi) og beregnes på kvartalsvis basis. Forvalter har rett på suksesshonorar dersom egenkapitalavkastningen overstiger 12 prosent pr. år. Ved oppnåelse av egenkapitalavkastning utover de forventede 12 prosent per år skal forvalter motta et suksesshonorar på 10 prosent av meravkastningsintervallet 12 prosent til 14 prosent. Ved oppnåelse av en egen-kapitalavkastning fra og med 14 prosent skal forvalter i tillegg motta en 20 prosent andel av mervavkastning for det overstigende som suksesshonorar. Suksesshonorar skal beregnes når siste eiendom er solgt, og forfaller til betaling ved overlevering av den siste eiendommen. Bringes avtalen med forvalter til opphør har forvalter rett til å motta suksesshonorar for perioden frem til og med opphørstidspunktet. Det er foretatt avsetninger i regnskapet knyttet til forventet utbetaling av suksesshonorar. Der UNION Eiendomskapital AS forestår forhandlinger av utleieavtaler for selskapene i konsernet, godtgjøres det med et honorar på 5 eller 10 prosent av en årsleie, avhengig av om det gjelder henholdsvis forlengelse av eksisterende avtaler eller nyutleie. For omtale av ytelser til styre og ledende ansatte, se note 5. Eierne av UNION Eiendomskapital AS eier indirekte aksjer i selskapet. Ytelser til UNION Eiendomskapital AS 2008 2007 Forvaltningshonorar 61 868 48 481 Tilretteleggingshonorar 0 33 119 Utleiehonorar 6 253 594 Suksesshonorar, avsatt, ikke utbetalt -49 435 49 435 Sum honorarer 18 686 131 629 Utestående balanseposter med UNION Eiendomskapital AS 2008 2007 Fordringer - - Gjeld 18 962 20 021 Netto utestående -18 962-20 021

37 Noter Note 19: Risiko ved finansielle instrumenter Generelt Storebrand Eiendomsfond vil gjennom innregnede finansielle instrumenter eksponeres for ulike fomer for risiko. De viktigste typene av risiko vil være likviditetsrisiko, kredittrisiko og markedsrisiko. Det tilligger fondets daglige leder å fastsette strategier for styring av risiko ved finansielle instrumenter, samt å operasjonalisere og gjennomføre den valgte strategien. Valgte strategier, fastsatte rammer og faktisk eksponering i forhold til fastsatte rammer rapporteres periodisk til styret i Storebrand Eiendomsfond. Storebrand Eiendomsfond har nedfelt at man skal ha en moderat risikoprofil, og dette hensynet er styrende også ved fastsettelse av strategi for styring av risiko i finansielle instrumenter. Likviditetsrisiko Storbrand Eiendomsfond eksponeres for likviditetsrisiko ved opptak av gjeld til kredittinstitusjoner som senere forfaller til betaling, løpende renter på slike forpliktelser, samt at det oppstår betalingsforpliktelser knyttet til finansielle rentebytteavtaler der rente som betales overstiger den rente som mottas. Det utarbeides forfallsoversikter over gjeld som inngår i totale prognoser for likviditetsutviklingen. Likviditetsprognose rapporteres til fondets daglige leder, samt til styret, og inngår i grunnlaget for planlegging av fremtidige finansieringsplaner, herunder planer for innhenting av fremmed- og egenkapital. Nedenstående forfallsplan viser hvordan forpliktelser forfaller til betaling til nominelle størrelser i tråd med avtalte avdragsplaner, samt forventede utbetalinger under finansielle rentebytteavtaler basert på nåværende markedsrenter. Forpliktelser er her presentert i nominelle størrelser. Forfallsplan langsiktige forpliktelser Forfallsplan 2009 2010 2011 2012 2013 og senere Gjeld til kredittinstitusjoner - - 590 546 487 083 4 225 526 Finansielle derivater - 500 000 500 000 225 000 2 626 456 FRA-kontrakter - 1 250 000 - - - Kredittrisiko For finansielle eiendeler som finansielle derivater og kortsiktige fordringer vil maksimal kredittrisiko være best uttrykt ved den innregnede verdi av eiendelene. Det er ikke stilt sikkerheter for noen av de finansielle eiendelene, men i finansielle derivater og bankinnskudd er det større forretningsbanker som er motparter i kontraktene, og kredittrisiko oppleves derfor i praksis som begrenset. Beløpsmessig eksponering mot andre motparter enn banker er til en hver tid relativt begrenset sett i forhold til totalbalansen. Det er for de aller fleste uteleieavtaler etablert sikkerhet i form av depositum eller bankgaranti tilsvarende en halv årsleie inkludert andel felleskostnader. Markedsrisiko - generelt Storebrand Eiendomsfonds finansielle instrumenter vil være eksponert for markedsrisiko i form av renterisiko. Renterisikoen knytter seg i all hovedsak til langsiktige låneopptak og tilhørende finansielle rentederivater. Fondet har ingen direkte markedsrisiko knyttet til valuta som følge av at alle finansielle instrumenter er nominert i norske kroner. Markedsrisiko styres ved aktiv bruk av finansielle rentederivater. For langsiktige forpliktelser er målsetningen å ha minst 50 prosent av utestående i faste renter. Øvre grense for andel faste renter er 70 prosent. Den faktiske eksponeringen måles og rapporteres til daglig leder og til styret. Selv om rentederivatene er etablert i sammenheng med renterisiko som følger av langsiktig gjeld, er ikke dette forhold som kvalifiserer for sikringsføring. Markedsrisiko - Sensitivitetsanalyse 2008 2007 Effekt resultat Effekt egenk. Effekt resultat Effekt egenk. Renter + 1 %-poeng 129 958 129 958 120 115 120 115 Renter - 1 %-poeng -137 744-137 744-123 091-123 091

38 Årsrapport 2008 - Storebrand Eiendomsfond AS Noter (forts) Note 19: Risiko ved finansielle instrumenter (fortsettelse) Eksponering for markedsrisiko måles gjennom partielle analyser der det ses på variasjon i en og en markedsvariabel og dennes påvirkning på resultat og egenkapital. Der finansielle instrumenter er vurdert til virkelig verdi er det gjennomført verdsettelser med bruk av alternative forutsetninger, og effekter på virkelig verdi som følge av endrede forutsetninger er rapportert som effekt mot henholdsvis resultat og egenkapital, avhengig av om instrumentets virkelig verdiendringer for øvrig er å behandle ved føring mot resultat eller mot egen-kapital. For fastrenteinstrumenter vurdert til amortisert kost vil ikke endringer i renter medføre endringer verken i resultat eller egenkapital. For rentepapirer med flytende renter, er effekt mot resultat beregnet som om alternative renter hadde vært benyttet gjennom året på de hovedstoler som er representert i balansen pr balansedato. Fastsettelse av intervaller for endring i markedsvariabler er satt slik at fastsatt intervall med rimelig høy sannsynslighet dekker markedsvariabelens faktiske utfall innenfor det kommende året, hensyntatt den løpetid som i gjennomsnitt er på de aktuelle instrumentene som inngår i analysen. Partiell analyse er gjennomført for de markedsvariabler hvis variasjon er av vesentlig betydning for resultat og egenkapital. Sensitivtetsanalsyen er således ikke uttømmende i forhold til det totale antall av markedsvariabler som påvirker innregningen av finansielle instrumenter. Alle effekter på resultat og egenkapital er presentert netto etter skatt. Reprising rente - Hovedstoler 2009 2010 2011 2012 2013 og senere Gjeld til kredittinstitusjoner 3 285 044 - - 100 000 91 757 Annen langsiktig gjeld 0 - - - 15 000 Finansielle rentebytteavtaler 0 500 000 500 000 225 000 1 876 456 Finansielle rentebytteopsjoner 0 - - 0 750 000 Gjennomsnittlig rente (%) på rentederivater frem til reprising 4,76 % 4,63 % 4,92 % 4,85 % 4,85 % Tabellen ovenfor viser til hvilke tidspunkter den langsiktige gjelden neste gang skal reprises. Som følge av at hoveddelen av langgsiktig gjeld har flytende renter vil denne reprises i løpet av 2009. Langsiktig gjeld må derfor ses i sammenheng med etablerte rentederivater. kr. 1 250 millioner. Disse har reprising i mars, juni, september og desember 2009, samt mars, juni og september 2010. Renten på dette instrumentet er innregnet i den gjennomsnittlige renten i tabellen ovenfor. I tillegg til tabellen presentert ovenfor, har Storebrand Eiendomsfond, inngått FRA-kontrakter på

39 Noter Note 20: Styring av kapitalstruktur Hovedmålsetningene ved konsernets styring av kapitalstruktur er å opprettholde en sterk kredittrating og en sunn finansiering som understøtter virksomheten og gir en langsiktig god utvikling av de totale verdier i konsernet. Konsernet styrer aktivt kapitalstrukturen basert på langsiktig utvikling i den økonomiske totalsituasjonen for konsernet. Virkemidler ved styring av kapitalstruktur pålang sikt er opptak og nedbetaling av langsiktig gjeld, herunder obligasjonsgjeld, samt innskudd av kapital fra eiere. Konsernet søker å hente fremmedkapital fra ulike delmarkeder. Konsernet er ikke pålagt eksterne krav med henhold på styring av kapitalstruktur annet enn det som følger av aksjelovens krav til forsvarlig egenkapital, långiveres lånebetingelser og eieresforventninger om utbytte. Det har ikke skjedd endringer i målsetninger og retningslinjer innenfor styring av kapitalstruktur i konsernet gjennom 2007 eller 2008 De viktigste måltall for konsernets styring av kapitalstruktur er langsiktig kredittrating og egenkapitalandel. Målsetning er å ha en langsiktig kredittrating påover 50 (her starter god kredittverdighet) fra CreditInform, samt en egenkapitalandel på mellom 30 og 40 prosent. Egenkapitalandelen er under våre målsetninger per 31.12.2008. Dette har bakgrunn i markedssituasjonen vi nå er i. Det jobbes aktivt fra forvalters side med å utvikle og realisere de prosjektmulighetene som ligger på de ulike eiendommene. Dette vil på sikt sammen med den løpende kontantstrømmen i konsernet bidra til å øke egenkapitalen slik at den ligger innenfor selskapets målsetninger. Måltallsoppnåelse 2008 2007 Kredittrating (CreditInform) 82 80 Egenkapitalandel 22,32 % 30,40 % Konsernet har følgende covenants overfor sine lånegivere. - En rentedekningsgrad på minimum 1,20 hos en av lånegiverne. - Verdijustert egenkapitalprosent på minimum 15 prosent hos to av lånegiverne. - Verdijustert egenkapitalprosent på minimum 20 prosent hos tre av lånegiverne. - Lån over markedsverdi på minimum 85 prosent hos to av lånegiverne. - Lån over markedsverdi på minimum 80 prosent hos tre av lånegiverne.

40 Årsrapport 2008 - Storebrand Eiendomsfond AS Noter (forts) Note 21: Aksjekapital og aksjonærinformasjon (Denne note beløp i hele tall) Aksjekapitalen i Storebrand Eiendomsfond AS består av 183 554 401 aksjer à kr. 1, totalt kr.183 554 401 Det foreligger aksjonæravtale som bl.a. regulerer valg av de tre styremedlemmer i selskapet, hvoretter Storebrand ASA, Union Eiendomskapital AS og investorene velger hvert sitt styremedlem. For øvrig har aksjene like rettigheter. Storebrand Bank ASA, UNION Eiendomskapital AS og investorene velger hvert sitt styremedlem. For øvrig har aksjene like rettigheter. Aksjonærer pr. 31.12.2008 Aksjer Eierandel Storebrand Privat Investor ASA 181 666 750 98,97 % Storebrand Institusjonell Investor ASA 1 887 651 1,03 % Totalt antall aksjer 183 554 401 100,00 % Medlemmer av selskapets styre eier indirekte følgende aksjeandeler Eierandel Styrets leder 0,000 % Styremedlem og daglig leder 0,157 % Styremedlem 0,002 % Note 22 - Nye regnskapsstandarder Standarder og fortolkninger som er implementert i løpet av 2008. Endret IAS 23 - Låneutgifter Prinsippet for håndteringer av låneutgifter som er direkte henførbare til en kvalifiserende eiendel ved kjøp, konstruksjon eller produksjon har i løpet av regnskapsåret 2008 blitt endret. Direkte henførbare lånekostnader blir nå balanseført sammen med anskaffelseskostnaden. Endringen er innarbeidet retrospektivt. Innarbeidingen av det nye prinsippet har hatt følgende effekt på de fremlagt regnskapet: 2008 2007 Finanskostnader 19 266 391-5 241 Balanseført verdi anleggsmidler 29 371 674 5 283 Balanseført utsatt skatt 8 225 548 1 479 Standarder og fortolkninger som er offentliggjort men ennå ikke implementert: Følgende standarder og fortolkninger var utstedt men ennå ikke trådt i kraft på dato for vedtakelse av årsregnskapet.

41 Noter Note 22 - Nye regnskapsstandarder (fortsetter) IFRIC 12 Service Consession Arrangement IFRIC 13 Customer Loyalty Programmes IFRIC 14 IAS 19 The limit on a Defined Benefit Asset, Minimum Funding Endret IFRS 1 og IAS 27 Cost of investment in an Subsidiary, Jointly-Controlleed Emtity or Associate Endret IAS 32 og IAS Puttable Financial Instruments and Obligations Arising on Liquidation Endret IAS 1 Presentation of Financial Statements: A Revised Presentation Endret IFRS 2 Share-Based Payment: Vesting Conditions and Cancellations Endret IAS 39 og IFRS 7 Reclassification of Financial Instruments IFRS 8 Operating Segments Revidert IAS 1 trer i kraft fra regnskapsåret 2009 og forventes å medføre en vesentlig endring i hvordan konsernregnskapet presenteres. Konsernets ledelse vurderer at alle de ovennevnte fortolkningene vil bli implementert i konsernregnskapet for 2009. Implementeringene forventes ikke å ha en vesentlig innvirkning på konsernets regnskaper, utover endringer i presentasjon iht. revidert IAS1. Ikke obligatoriske IFRS standarder Følgende nye standarder og endringer til eksisterende standarder er utgitt av IASB, men ikke implementert av konsernet. Disse vil bli implementert først fra obligatorisk ikrafttredelsestidspunkt, hvis ikke annet besluttes: Revidert IFRS 3 Virksomhetssammenslutninger (skal anvendes for virksomhetssammenslutninger hvor oppkjøpsdatoen er på eller etter begynnelsen av den første regnskapsperioden som begynner på eller etter 1. juli 2009. Tidligere implementering er mulig, men ikke før standarden er vedtatt av EU) Konsernet har foreløpig ikke konkludert på den potensielle effekten av disse nye/ reviderte standardene eller om konsernet vil implementere disse standardene tidligere. Note 23 - Andre endringer Korreksjoner for tidligere års tilretteleggingshonorarer er belastet egenkapitalen negativt med mnok 17,598. Korrigering av tidligere års aktiveringer i et av datterselskapene har medført at tidligere perioders avskrivninger er redusert med kr. 1,55 millioner, endringen er godskrevet egenkapitalen. Prinsippet for fordeling av felleskostnader er i forbindelse med avleggelsen av årsregnskapet for 2008 endret, endringen er gjennomført med tilbakevirkende kraft. Endringen har hatt en negativ egenkapital effekt på mnok 7,65. Øvrige korreksjoner knyttet til tidligere perioder er belastet egenkapitalen med kr. 4,2 millioner. Andre egenkapitalbevegelser i 2008 er knyttet til konsolidering av nye datterselskap. Sammenligningstall for 2007 i resultatregnskap, balanse, kontantstrømsoppstilling og noter er omarbeidet i forhold til det avlagte årsregnskap for 2007 for effekten av nevnte korrigeringer. Note 24 - Hendelser etter balansedagen Selskapet har etter balansedagen kjøpt eiendommen IBI parken 1 AS, jfr note 13.

42 Årsrapport 2008 - Storebrand Eiendomsfond AS

43

Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Filipstad brygge 2, Postboks 1715 Vika, N-0121 Oslo, Telefon 23 11 69 00, www.union.no