REKLAMASJON OG TIDSFRISTER I LEIEFORHOLD ESTATE PRAKTISK HUSLEIERETT 3.3.2016 advokat Tore Stønjum og advokat Amund Berthelsen Erdal
TEMAET Reklamasjonsregler og andre utvalgte fristregler i leieforhold Svært praktisk nær sagt alle kontraktsbrudd skal varsles Reklamasjon skal skje i startfasen av en tvist, ofte reklameres det før man engasjerer advokat Kjent tema, men overraskende hvor ofte det blir et tema i tvistesaker Kan få store økonomiske konsekvenser Gjennomgåelse av reklamasjonsreglene i husleieforhold Andre praktiske frister 2
HVA ER REKLAMASJONSREGLER? Kontraktsbrudd må varsles medkontrahenten raskt Regler som (i) fastsetter at kontraktsbrudd må påberopes overfor medkontrahenten (ii) frister for når dette må gjøres og (iii) hvordan dette må gjøres Hvorfor må man reklamere: Hvis man ikke reklamerer i samsvar med kontrakten, vil man som hovedregel miste retten til å gjøre gjeldende krav mot medkontrahenten på bakgrunn av kontraktsbruddet Hvis det eksempelvis er klart at det foreligger mangler ved lokalene, tapes retten til å fremsette krav hvis man ikke reklamerer over mangelen 3
HENSYN BAK REKLAMASJONSREGLENE Formaljus vs. rimelighet Utslag av den alminnelige avtalerettslige lojalitetsplikten; medkontrahenten har normalt et behov for å vite om et potensielt ansvar / behov for å innrette seg Medkontrahentens utbedringsplikt; feil som varsles tidlig kan normalt utbedres raskere/rimeligere Status quo: Den som vil ha forandringer fra det bestående må gi beskjed om det 4
ABSOLUTTE OG RELATIVE REKLAMASJONSFRISTER Absolutt reklamasjonsfrist: Fastsetter klare tidsfrister for når et kontraktsbrudd senest kan meldes uavhengig av når avtalebruddet oppstår / blir oppdaget For eksempel en siste frist på fem år til å reklamere etter at ytelsen er levert Relevant ved for eksempel entreprisekontrakter ved rehabilitering av lokaler Ikke relevant i leieforhold som er en løpende ytelse; ytre tidsfrister for krav er da foreldelsesreglene Relativ reklamasjonsfrist: Skjønnsmessige frister for når et avtalebrudd må påberopes, regnet fra da avtalebruddet ble oppdaget eller burde ha blitt oppdaget 5
REKLAMASJONSREGLENES TRE ELEMENTER Fristens utgangspunkt, lengde og krav til reklamasjonens innhold / form Når man mottar et krav må følgende elementer vurderes for å avklare hvorvidt det foreligger en lovlig reklamasjon: 1. Reklamasjonsfristens utgangspunkt Når begynte fristen å løpe? 2. Reklamasjonsfristens lengde Hvor lang tid har det gått fra mangelen burde blitt oppdaget frem til varsel er mottatt? 3. Reklamasjonens innhold / form; hva skal til for å avbryte reklamasjonsfristen Hva slags melding er gitt (hva står det i brevet/e- posten er det bare gitt beskjed muntlig)? 6
FRISTENS UTGANGSPUNKT Husleieloven 2-8 og meglerstandarden punkt 6 (5) Fristens utgangspunkt: Når leietaker "burde ha oppdaget" skaden/mangelen Fristen begynner å løpe når en aktsom leietaker ville oppdaget feilen ikke avgjørende om leietaker faktisk har avdekket den Ot. prp. 82 (1997-1998): 1. Kunne feilen vært avdekket med alminnelig aktsom befaring av lokalet "må en som oftest legge til grunn at fristen begynner å løpe med det samme husrommet blir stilt til disposisjon for leieren" 2. Ved skjulte feil/mangler: ".naturlig å legge vekt på om leieren må foreta tidkrevende undersøkelser for å bringe mangelens art og omfang på det rene. Det er liten grunn til å pålegge leieren noen reklamasjonsplikt før mangelens art og omfang er noenlunde klarlagt." 7
REKLAMASJONSFRISTENS LENGDE Husleieloven 2-8 og meglerstandarden punkt 6 (5): "innen rimelig tid" Et skjønnsmessig vilkår: Fristens lengde vil blant annet kunne variere avhengig av kontraktens parter, og hva slags type kontraktsbrudd som påberopes Parten skal få tid til å områ seg dersom han har behov for det. Herunder må parten må kunne foreta nærmere undersøkelser for å se om forholdet faktisk utgjør et kontraktsbrudd. Parten må ha en grunn for ikke å reklamere umiddelbart. Etter nødvendige avklaringer, må man handle straks (snakk om dager). Utvilsomt risiko dersom ikke reklamert innen 14 dager (ref. frist i gammel husleielov av 1939 14) 8
KRAV TIL REKLAMASJONENS INNHOLD Husleieloven 2-8 og meglerstandarden punkt 6 (5) Husleieloven 2-8: Leietaker må gi "melding til utleieren om at mangelen påberopes" Innebærer at følgende må fremkomme: 1. Varselet må informere mottakeren om at parten anser ytelsen for å være i strid med avtalen, dvs. mangler ved lokalet (tilstrekkelig å angi hvordan feilen viser seg), og; 2. Det må fremgå at parten vil påberope seg dette som grunnlag for rettslige krav mot utleier. Rt. 2012 side 1779 Victocor- dommen Premiss 65: "[d]et vesentlige er at selgeren får et varsel om at kjøperen kan komme til å gjøre krav gjeldende som følge av noe han eller hun mener kan være en mangel, se Ot.prp.nr.44 (2001-2002) side 180. Denne forarbeidsuttalelsen samsvarer godt med det grunnleggende lojalitetshensynet som ligger til grunn for reklamasjonsreglene og gir etter mitt syn et dekkende uttrykk for det krav som generelt bør stilles til innholdet i en reklamasjon." 9
KRAV TIL REKLAMASJONENS FORM Husleieloven 2-8 og meglerstandarden punkt 6 (5) Husleieloven 2-8: Intet krav til form. Kan reklameres muntlig (dog bevismessige utfordringer) Meglerstandarden punkt 6 (5): "Leietaker må gi skriftlig melding om mulige skader og mangler mv." Er muntlige reklamasjoner fristavbrytende? Hva med e- post? Reklamer skriftlig, dog tvilsomt at utleier vil bli hørt med et krav om skriftlighet dersom leietakeren kan bevise at det er reklamert 10
ANDRE REKLAMASJONS- /VARSLINGSFRISTER 1. Leietakers reklamasjon ved forsinket overtakelse 2. Utleiers reklamasjon ved mangelfull tilbakelevering fra leietaker 3. Krav til flytteoppfordring ved leieforholdets opphør 4. Leietakers krav på tilbakebetaling av overfakturert leie/felleskostnader 11
LEIETAKERS REKLAMASJON VED FORSINKELSE Husleieloven 2-9 Dersom lokalet ikke stilles til disposisjon til avtalt tid kan leietakeren ikke vente "urimelig lenge" med å fremme krav om overlevering av lokalet/fastholdelse av kontrakten. Leietaker taper retten til å fastholde avtalen dersom slikt varsel ikke gis. "Urimelig lenge" er en lengre frist en "innen rimelig tid." Merk imidlertid "I forholdet mellom næringsdrivende parter kan det være grunn til å stille nokså strenge krav til rask opptreden" (Ot. prp. 82 (1997-1998) s. 159). 12
UTLEIERS REKLAMASJON VED TILBAKELEVERING Husleieloven 10-3 Dersom lokalet er i dårligere stand enn avtalt ved tilbakelevering, må utleier reklamere overfor leietakeren "innen rimelig tid" etter at utleier "burde ha oppdaget mangelen." Dvs. samme ordlyd hva gjelder reklamasjonsfrist og reklamasjonsfristens utgangspunkt som for leietaker. Utgangspunkt for fristen: Fellesbefaring slik forutsatt gjennomført i meglerstandarden punkt 20 (4) (hvis ikke fellesbefaring; fra leieoppholdets opphør). Tommelfingerregel: Klart i faresonen dersom reklamert senere enn 14 dager etter opphør av leieforholdet (ref. gammel husleielov av 1939 33) Husk også garantisten: Bankgaranti bortfaller normalt 3 måneder etter fraflytting. 13
KRAV TIL FLYTTEOPPFORDRING VED LEIEFORHOLDETS OPPHØR Husleieloven 9-2(3) og meglerstandarden punkt 7(2) Meglerstandarden punkt 7(2): "Fristen for å sende flyttingsoppfordring etter leieforholdets opphør settes til seks måneder." (Husleieloven 9-2(3) = 3 måneder) Konsekvens av oversittelse: Leieforholdet over til å bli tidsubestemt jf. husleieloven 9-2 (3). Formkrav til utleiers oppsigelse Rett for leietaker til å protestere: Utleiers oppsigelse kan settes til side dersom den er "urimelig" 14
LEIETAKERS KRAV PÅ TILBAKEBETALING VED OVERFAKTURERING Tilbakesøkingskrav/passivitet (condictio indebiti) Manglende varsling /protest mot betaling av for høy leie, kan medføre bortfall av tilbakebetalingskrav LB- 2004-9152 (Borgarting lagmannsretts dom av 19. august 2004): ".[P]å den annen side må det minnes om at Statoil selv har begått feil ved i mange år å ha unnlatt å kontrollere mottatt leiekrav mot kontrakten. Dette forsterker oppgjørshensynet " Statoil fikk ikke tilbakeført for mye betalt leie, men fikk medhold i at leien for tiden fremover måtte nedjusteres. Utleier er normalt mer å bebreide enn leietaker for at overfakturering (og overbetaling) har funnet sted. Manglende overvåkenhet/varsling fra leietaker / tidsmomentet kan likevel tale mot tilbakeføring Kun aktuelt ved tilbakebetalingskrav som ikke er foreldet 15
TAP AV RETTEN TIL Å PÅBEROPE FOR SEN REKLAMASJON Forsett / grov uaktsomhet Hvis kontraktsbruddet som påberopes skyldes forsett / grov uaktsomhet hos parten, viser rettspraksis at generelle ansvarsbegrensninger har blitt satt ut av betraktning Tilsvarende antas å gjelde for reklamasjonsfrister, jf. husleieloven 2-8 og 10-3 annet ledd Realitetsdrøftelser Hvis en part ikke avviser kravet, men istedenfor innlater seg på drøftelser/dialog om kontraktsbruddet, kan en innsigelse om for sen reklamasjon tapes (Rt. 1984 s. 962) 16
FORELDELSE Foreldelsesfristen regnes fra det tidspunktet man tidligst hadde rett til å kreve oppfyllelse / fra misligholdet inntrer, jf. foreldelsesloven 3 Krav som følge av mangler ved lokalene: løper fra overtakelsen av lokalene Krav på leie: løper fra leien forfalt til betaling Foreldelsesfristens lengde er 3 år, jf. foreldelsesloven 2 Tilleggsfrist på ett år fra man oppdaget eller burde oppdaget de faktiske forholdene som danner grunnlag for kravet, jf. foreldelsesloven 10 Foreldelsesfristen avbrytes normalt ved rettslige skritt, jf. foreldelsesloven 15 eller ved erkjennelse jf. foreldelsesloven 14 17
FORELDELSE / REKLAMASJON Eksempel Leietaker reklamerer overfor utleier over mangler ved lokalene 3,5 år etter overtakelsen Man må først vurdere om den relative reklamasjonsfristen er overholdt (om leietaker reklamerte "innen rimelig tid" etter at leietaker burde ha oppdaget mangelen) Etter hovedregelen vil kravet være foreldet (det er ikke reist søksmål om kravet innen tre år) Hvis leietaker har manglet kunnskap om mangelen i aktsom god tro (skjult mangel), kommer tilleggsfristen i 10 til anvendelse Leietaker har da ett år på seg til å reise søksmål om kravet (regnet fra da leietaker burde ha oppdaget de faktiske forholdene som danner grunnlag for kravet) 18