NLI Eiendomsinvest AS. Årsrapport 2010. Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 1 02.05.11 12.18

NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2010 Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 1 02.05.11 12.18

Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 2 02.05.11 12.18

NLI Eiendomsinvest AS Årsberetning 2010 Virksomhetens art og hvor den drives NLI Eiendomsinvest AS er et eiendomsinvesteringsselskap som gjennom datterselskaper i Norge, Sverige og Danmark eier og drifter en diversifisert portefølje av nærings-, logistikk- og industrieiendommer. I tillegg eier selskapet 25 % av Raufoss Næringspark ANS. Selskapet har kontoradresse i Oslo kommune. Porteføljen, som i perioden 1. desember 2006 11. desember 2007 ble kjøpt for omlag NOK 3,1 mrd i eiendomsverdi, består av både finansielle eiendommer med lange, sikre kontantstrømmer samt operasjonelle eiendommer som krever aktivt eierskap. Orkla Finans Kapitalforvaltning AS ivaretok i henhold til inngått mandat avtale det praktiske arbeidet knyttet til gjennomføring av selskapets investeringsstrategi, noe som innebar identifisering og analysering av eiendommer og eiendomsselskaper, fremleggelse av beslutningsunderlag for styret samt ansvar for det praktiske knyttet til gjennomføringen av kjøpene. I forbindelse med syndikeringen i 2006 inngikk NLI Eiendomsinvest AS avtale om forretningsførsel med Orkla Finans Kapitalforvaltning AS, avdeling Management. Som følge av Paretos kjøp av Orkla Finans høsten 2010, inngikk NLI Eiendomsinvest AS ny avtale om forretningsførsel med Pareto Business Management AS og rådgivningsavtale med Pareto Project Finance AS med virkning fra 1. januar 2011. Oppdragsansvarlig i Pareto Business Management AS, Christian Stray, innehar rollen som selskapets daglige leder. Det har i 2010 vært lav omsetning av selskapets aksjer i annenhåndsmarkedet. Paretos oppkjøp av Orkla Finans forventes å skape økt omsetning i selskapets aksjer. Dette som følge av at NLI Eiendomsinvest AS får økt nærhet til Pareto-systemet som har et aktivt annenhåndsmarked for selskaper som forvaltes av Pareto Business Management AS. Forvaltningen av selskapets eiendommer i Bergen og på Forus ivaretas av eiendommenes tidligere eiere/eiendomsforvaltere. Dette for å ivareta kontinuitet og lokal forankring i den videre forvaltningen. For å sikre at forvalterne og selskapet arbeider mot felles mål er forvalter av Bergen-porteføljen minoritetsaksjonærer i eiendomsporteføljen som de forvalter, mens forvalter av Forus-porteføljen har garantert at delporteføljen genererer en årlig minimumsleie frem til desember 2016. Øvrige eiendommer forvaltes av eksterne forvaltere eller av leietakerne selv (bare house-avtaler). Eiendommene Selskapene som NLI Eiendomsinvest AS har eierandeler i, har en samlet eiendomsmasse på omlag 668.000 kvm fordelt på 38 eiendommer (Raufoss Næringspark vurderes som én eiendom), og med totalt ca 200 leietakere. Vektet for NLI Eiendomsinvest AS sine eierandeler i selskapene utgjør konsernets eiendomsmasse omlag 482.000 kvm og ca 140 leietakere. Eiendomsporteføljens leieavtaler har per 31. desember 2010 en vektet gjennomsnittlig gjenværende løpetid på i overkant av 6 år. Eiendommene ble kjøpt til en vektet netto yield på eiendom på 6,72 %. Vektet for nåverdien av fremtidige lavere avskrivninger som følge av selskapskjøp er vektet netto kjøpsyield for investeringene 6,93 %. Eiendommene er i all hovedsak fullt utleid. Kun 13.420 kvm står ledige per 31. desember 2010. Ledigheten fordeler seg med 6.431 kvm i Norge og 6.989 kvm i Sverige. Arealet inkluderer ikke eventuell ledighet i Raufoss Næringspark. NLI Eiendomsinvest AS har imidlertid det siste året fått varsel om at enkelte større leietakere, som i dag samlet leier ca 10 12.000 kvm, ikke ønsker å forlenge leieavtalene når disse utløper i 2011. Selskapet ser så ledes muligheten for at ledigheten i porteføljen i løpet av 2011 vi øke til om lag 20.000 kvm. Ledigheten forventes først og fremst å øke i delporteføljene i Halden, Forus og Bergen. Tidligere eier av eiendomsporteføljen på Forus har avgitt leiegaranti med 10 års varighet frem til desember 2016, noe som sikrer konsernet stabile leieinntekter fra denne delporteføljen til tross for økt ledighet. Selskapets eksterne forvaltere har i 2010 rapportert om normal drift i eiendommene, både teknisk og i forhold til eien dommenes leietakere. Det arbeides med å implementere energi merkeforskriften for selskapets eiendommer og tekniske installasjoner. Foruten pågående prosjekter i Raufoss Næringspark, eien - dommen i Västerås og Mindeporten i Bergen, har det i 2010 ikke vært arbeidet med større prosjekter av betydning i eiendomsporteføljen. Prosjektene i Västerås omfatter både byggteknisk og kommersielle forhold. Hovedprosjektet er dog knyttet til reforhandling av viktige leieavtaler i eiendommen. Reguleringsarbeidet av Mindeporten er noe forsinket som følge av overordnede kommunale områdeplaner. Endelig reguleringsplan forventes først å foreligge i 2013. Samlet vil prosjektene kunne kreve invester inger i størrelsesorden NOK 15 35 mill i 2011. NLI Eiendomsinvest AS har i løpet av 2010 gjennomført en kvalitetskontroll av forvaltningen av selskapets delporteføljer i Bergen, Halden og Forus. Kontrollen var nyttig da den avdekket forbedringspotensiale ved den byggtekniske og økonomiske/ administrative forvaltningen. NLI Eiendomsinvest AS solgte i mars 2010 det heleide datterselskapet Fabrikkveien 11 AS med basis i netto eiendomsverdi på NOK 29,5 mill. Videre solgte NLI Eiendomsinvest AS i november 2010 Svinesund veien 80 II AS med basis i netto eiendomsverdi på NOK 37,3 mill til tidligere eier av porteføljen, C-G Holding AS. Salget inngikk i en transaksjon mellom partene som også omfattet salg av deler av tomten i Svinesundveien 336, kjøp av 25 % andel i NLI Halden AS samt terminering av leiegaranti i Svinesundveien 336 og forvaltningsavtale med Aktøren AS. Transaksjonene ble gjennom ført med et samlet nettoproveny på NOK 16,6 mill i favør av NLI Eiendomsinvest AS. NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2010 3 Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 3 02.05.11 12.18

NLI Eiendomsinvests hovedmotiv for transaksjonene var først og fremst å bli 100 % eier av Halden-porteføljen samt flytte eiendomsforvaltningen av Halden-porteføljen til en mer profesjonell forvalter på drift og utleie. Ny avtale om eiendomsforvaltning av Halden-porteføljen er inngått med John Holm Næringseiendom AS. NLI Eiendomsinvest AS inngikk i mars 2011 avtale om salg av deler av tomten i Treskeveien 5 7 i Stavanger tilhørende Revheim Eiendom AS for NOK 20,0 mill. med overtagelse og oppgjør 15. juni 2011. Salget forventes å gi selskapet en regnskapsmessig gevinst på ca NOK 17,0 mill i 2011. Verdivurdering per 31.12.2010 Selskapet gjennomførte verdivurderinger per 31. desember 2010 for selskapets eiendommer i forbindelse med regnskapsavleggelsen for 2010. Akershus Eiendom AS vurderte selskapets norske/danske eiendommer mens Savills og Forum vurderte selskapets svenske eiendommer. Selskapets eierandel i Raufoss Næringspark ANS per 31. desember 2010 ble også vurdert av Akershus Eiendom AS. De innhentede verdivurderingene viser at selskapets eiendommer de siste 12 måneder har økt med 1,0 % i verdi, fordelt med en oppgang på 4,5 % for de svenske eien dommene og en marginal nedgang på 0,4 % for de norske/ danske eiendommene. Markert økning i SEK-kursen i samme periode har imidlertid ført til at de svenske eiendommene målt i NOK har økt med 10,0 % i verdi, noe som innebærer at eiendomsverdiene i NLI Eiendomsinvest AS per 31. desember 2010 mål i NOK er 2,6 % høyere enn for 12 måneder siden. De innhentede verdivurderingene tilsier et vektet verdifall på selskapets eiendomsportefølje siden oppkjøpstidspunktene målt i NOK på i underkant av 9 % (inklusiv aktiverte transaksjonskostnader). Konsernets egenkapital er per 31. desember 2010 NOK 654,8 mill, som er ca 18 % lavere enn ved etableringen av konsernet i 2006. Verdivurderingene er i all hovedsak lagt til grunn for selskapets nedskrivninger per 31. desember 2010. Siden regnskaps messige nedskrivninger (og tilbakeførte nedskrivninger) vurderes per eiendom, og ikke for porteføljen som helhet, avviker selskapets samlede regnskapsmessige nedskrivninger for 2010 fra porteføljens samlede verdiendring i 2010. Netto nedskrivninger for 2010 beløper seg til NOK 23,5 mill som tilsvarer 0,8 % av eiendoms porteføljens regnskapsførte verdi. Redegjørelse for årsregnskapet NLI Eiendomsinvest AS ble fullinvestert i løpet av 2007, og 2010 er således selskapets tredje fulle driftsår som fullinvestert selskap. Selskapet har imidlertid avhendet to eiendommer det siste året, for en salgssum på til sammen NOK 66,8 mill. Regnskapet for konsernet viser inntekter på NOK 269,9 mill (inklusiv gevinst ved salg av aksjer og eiendom med NOK 7,3 mill) og et positivt resultat før skattekostnad på NOK 19,8 mill Tilsvarende tall for 2009 var henholdsvis NOK 265,0 mill og et positivt resultat før skattekostnad på NOK 65,2 mill. Regnskapet for NLI Eiendomsinvest AS viser inntekter på NOK 2,3 mill og et resultat før skattekostnad på minus NOK 16,8 mill. Årsresultatene for konsernet og selskapet for 2010 er henholdsvis NOK 22,9 mill og minus NOK 14,0 mill, hovedsakelig som følge av netto nedskrivninger for 2010 på NOK 23,5 mill som følge av verdinedgang for enkelte av selskapets eiendommer. Konsernets samlede driftskostnader i 2010 beløp seg til NOK 138,1 mill, hvorav NOK 23,5 mill skyldes netto nedskrivninger som følge av verdinedgang på enkelte av konsernets eiendommer. Ordinære avskrivninger er i 2010 bokført med NOK 65,9 mill mens andre driftskostnader beløper seg til NOK 47,4 mill. Justert for bruttoføring av Raufoss Næringsparks driftsselskap på ca NOK 3,4 mill (bokført som andre driftsinntekter), utgjør eierkostnader knyttet til eiendom 13,5 % av årets leieinntekter, mens eierkostnader knyttet til selskap utgjør 4,0 %. Det gir en samlet eierkostnadsprosent i 2010 på totalt 17,5 %. Til sammenligning var samlet eierkostnadsprosent i 2009 15,1 %. Eierkostnader knyttet til selskap for 2010 ble NOK 3,2 mill høyere enn budsjettert, hvorav NOK 2,4 mill er relatert til resultatsplitt i forbindelse med salg av tomt i Svinesundveien 336. Konsernets finansnetto for 2010 er negativ med NOK 112,0 mill. Beløpet består av ordinære renter fra selskapets bankinnskudd på NOK 1,7 mill, finansinntekter på NOK 1,2 mill, urealisert agio på selskapets fordringer i SEK og DKK på NOK 9,3 mill, andre finanskostnader på NOK 3,6 mill (hovedsakelig engangsbetaling av pantbrevsavgift for eiendommene i Sverige I - porteføljen) samt rentekostnader på selskapets låneportefølje på NOK 120,6 mill. Til sammenligning beløp rentekostnader på selskapets låneportefølje seg til NOK 127,7 mill i 2009. NLI Eiendomsinvest AS har per 31. desember 2010 en egenkapitalandel på 41,6 %, mens konsernet har en egenkapitalandel på 21,3 %. Tilsvarende tall per 31. desember 2009 var henholdsvis 41,9 % og 20,9 %. Etter styrets oppfatning er egenkapitalens størrelse tilfredsstillende sett i forhold til selskapets virksomhet. Netto kontantstrøm for konsernet i 2010 var positiv med NOK 8,7 mill, noe som innebærer at selskapets likvider i løpet av 2010 økte fra NOK 100,4 mill til NOK 109,1 mill. Lavere positiv kontant strøm enn i 2009 (NOK 23,7 mill) skyldes i all hovedsak at selskapet i august 2010 tilbakebetalte NOK 24 mill av innskutt egenkapital til selskapets aksjonærer. Samtidig ble NOK 200 mill overført fra innskutt egenkapital til opptjent egenkapital (annen egenkapital). Selskapet budsjetterer med en årlig fremtidig positiv kontantstrøm, forutsatt at ikke større investeringer belastes arbeidskapitalen. Kontantstrømmen fra selskapets løpende ordinære virksomhet vurderes således å være tilstrekkelig for å betjene selskapets løpende forpliktelser. Lavere låneutmåling i forbindelse med forlengelse eller refinansiering av lån på til sammen NOK 751,6 mill som forfaller i løpet av 2012 vil belaste selskapets likviditet. Inntil det foreligger avklaring vedrørende forlengelse eller refinansiering av disse lånene vil selskapet avvente med å foreta ytterligere tilbakebetalinger til selskapets aksjonærer. Styret er opptatt av at selskapet til en hver tid skal ha nødvendig likviditet til å møte selskapets løpende forpliktelser. Etter styrets oppfatning gir det fremlagte årsregnskapet for regnskapsåret 2010 et riktig uttrykk for selskapets og konsernets stilling og resultatet av virksomheten. Utover det som fremgår av årsregnskapet, kjenner ikke styret til andre forhold som er av interesse for å bedømme selskapet eller konsernet. Finansiering Eiendommene som NLI Eiendomsinvest AS eier ble per kjøpstidspunktet finansiert med en vektet fremmedkapitalfinansiering på 76 % av eiendomsverdien. Omlag 69 % av fremmedfinansieringen 4 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2009 Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 4 02.05.11 12.18

ble ved låneopptakene sikret ved inngåelse av rentebytte avtaler med en vektet rente inklusiv margin på 5,66 %. Selskapets langsiktig gjeld per 31. desember 2010 var NOK 2,35 mrd. Rentesikringsandelen var per utgangen av året 71,5 %, med en sikringsrente inklusiv 92 basispunkter margin på 5,74 %. Rentebytteavtalene har per 31. desember 2010 en negativ markedsverdi på omlag NOK 84 mill. Den negative markedsverdien på rentebytteavtalene er i samsvar med god regnskapsskikk ikke balanseført. Resterende fremmedfinansiering løper til en flytende rente inklusiv margin som per årsslutt i gjennomsnitt var 3,15 %, mot 2,55 % per utgangen av 2009. Over året har imidlertid de korte rentene i gjennomsnitt ligget på nivå med de korte rentene i året 2009. Lavere finansieringskostnader i 2010 enn i 2009 skyldes således redusert langsiktig gjeld. I løpet av 2010 har selskapet betalt ordinære avdrag med NOK 71,4 mill og ekstraordinære nedbetalinger i forbindelse med salg på NOK 59,0 mill. Fremmedfinansieringen har per årsslutt en vektet lånelengde på 5,6 år. Lånelengden fordeler seg med vel 7,4 år for lån opptatt i norske låneinstitusjoner og i underkant av 1,6 år for lån opptatt i svenske. I forhold til det norske lånemarkedet kjennetegnes det svenske lånemarkedet av generelt kortere lånelengder og høyere rentemarginer. Finansieringen av Sverige-porteføljene og deler av finansieringen knyttet til NLI Eiendomsinvests eierposisjon i Raufoss Næringspark på til sammen NOK 751,6 mill, har forfall i 2012. I samsvar med ekstern verdivurdering utgjør denne finansieringen ca 76 % av eiendommenes verdi per 31. desember 2010. Inntil det foreligger avklaring vedrørende forlengelse eller refinansi ering av lånene for Sverigeporteføljene og Raufoss Næringspark, vil selskapet avvente med å foreta ytterligere tilbakebetalinger til selskapets aksjonærer. For øvrig vil lånemarginer knyttet til størstedelen av låneporteføljen forventningsvis bli oppjustert til markedsnivå i løpet av 2012. I tillegg er det knyttet usikkerhet til størrelsen på fremtidige investeringer i Västerås og i Raufoss Næringspark. NLI Eiendomsinvest AS svenske datterselskaper er fremmedfinansiert gjennom henholdsvis Deutsche Pfandbriefbank AG (tidligere Hypo Real Estate Bank International AG) og Swedbank. De svenske låneavtalene i Swedbank og Deutsche Pfandbriefbank AG har bestemmelser om at lånene til enhver tid ikke skal overstige henholdsvis 80 % og 85 % av eiendommenes markedsverdi (LTV-bestemmelser). Lånene har cash-sweep grenser på henholdsvis 78 % og 80 %. Cash-sweep innebærer at selskapet går i dialog med banken for å finne løsninger som reduserer bankens risiko, som oftest ved å foreta ekstraordinære nedbetalinger for å komme under cash-sweep grensen. Per 31. desember 2010 har lånet i Swedbank en LTV på 73,2 % og ligger således under cash-sweep grensen. Lånet i Deutsche Pfandbriefbank ligger imidlertid per 31. desember 2010 i cashsweep med en LTV på 80,8 %, men selskapet har tidligere inngått avtale med banken om ekstraordinære avdrag som innebærer at selskapet i løpet av 1. halvår 2011 vil bevege seg under 80 % i LTV. Ordinære nedbetalinger på lånene i 2011 vil redu sere lånenes LTV-verdier ytterligere i løpet av det kommende året. Fortsatt drift I samsvar med regnskapslovens 3-3a bekreftes det at forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2010 er satt opp under denne forutsetning. Styret er av den oppfatning at det ikke har inntrådt andre forhold etter regnskapsårets avslutning som er av betydning for bedømmelsen av selskapet eller konsernet. Eiendomsmarkedet og fremtidsutsikter Konsernet er eksponert for effekter knyttet til makroøkonomiske konjunkturer. Dette vil kunne gi endringer i leienivåer, utleie grad, og derigjennom verdien på eiendommene. De viktigste faktorene er tilbud og etterspørsel av eiendom, og det avkastningskrav som investorer legger til grunn ved kjøp av eiendom. Siden NLI Eiendomsinvest AS hentet inn kapital høsten 2006 har rammebetingelsene for eiendomsmarkedet hvor selskapet har foretatt sine investeringer endret seg vesentlig, noe som ser ut til å gi en lavere løpende avkastning for aksjonærene i NLI Eiendomsinvest AS enn det som var forventet i informasjonsmemorandumet som ble utarbeidet i forbindelse med kapitalinnkallingen. Lavere løpende avkastning skyldes først og fremst den senere tids økonomiske krises generelle påvirkning på eiendomsmarkedet både nasjonalt og globalt. Lavere utmåling og høyere marginer i bankene har naturlig nok også påvirket eiendomsmarkedet og eiendomsverdiene negativt. På den andre siden vil det lave rentenivået vi for tiden opplever dempe konsekvensene av lavkonjunkturen som verdensøkonomien fortsatt er preget av. Styret anser at NLI Eiendomsinvest AS profil mht lengde på leie avtaler og finansiering har gjort at selskapet har vært robust med hensyn til å bli påvirket av endringene i rammebetingelsene for næringseiendom som vi har opplevd de to siste årene. Selskapets verdivurderinger per 31. desember 2010 viser at verdien av selskapets eiendommer i Norge for tiden er stabile eller stigende, mens verdien av eiendommene i Sverige i 2010 har økt i verdi. I løpet av 2010 har selskapet registrert økt kjøpsinteresse for eiendommer i porteføljen. To av disse henvendelsene har ført til salg av eiendommer til akseptable priser. Videre verdistigning vil kunne legge til rette for ytterligere salg av enkelteiendommer eller enkeltporteføljer. Selskapets strategi er å forvalte og videreutvikle eiendomsporteføljen til eiendomsmarkedet gir muligheter for salg av enkelteiendommer og porte føljer til attraktive priser. Finansiell risiko Kredittrisiko Konsernets kredittrisiko dreier seg i hovedsak om risikoen for å bli påført tap som følge av at leietakere ikke betaler leie som avtalt. Kredittrisikoen må betegnes som lav fordi konsernets leietakere generelt sett består av selskaper med solid økonomi som over tid har opparbeidet seg gode posisjoner innen sine markeder. Konsernet har i 2010 kun tapsført leiefordringer påløpende NOK 0,4 mill mot NOK 0,1 mill i 2009. NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2010 5 Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 5 02.05.11 12.18

Likviditetsrisiko Konsernet hadde per årsskiftet en likviditetsbeholdning på omlag NOK 109 mill fordelt på selskapets totalt 28 selskaper. Likviditetsrisikoen vurderes som tilfredsstillende i det konsernet per 31. desember 2010 hadde en likviditetsgrad på 2,23 (Omløpsmidler dividert på kortsiktig gjeld) og en budsjettert løpende positiv kontantstrøm fra driften. Eventuell lavere ut måling i forbindelse med forlengelse eller refinansiering av lån på til sammen NOK 751,6 mill som forfaller i løpet av 2012, vil imidlertid belaste selskapets likviditet. Selskapet vil derfor inntil videre være avventende med å foreta ytterligere tilbakebetalinger til selskapets aksjonærer. Lån i Deutsche Pfandbriefbank ligger per 31. desember 2010 i cash-sweep med en LTV på 80,8 %, men selskapet har tidligere inngått avtale med banken om ekstraordinære avdrag som innebærer at selskapet i løpet av 1. halvår 2011 vil bevege seg under 80 % i LTV. Ordinære nedbetalinger på lånene i 2011 vil redusere lånenes LTV-verdier ytterligere i løpet av det kommende året. Valutarisiko Konsernets eiendomsinvesteringer i Sverige er finansiert med lån i svenske kroner. Løpende leieinntekter og driftskostnader skjer i lokal valuta, noe som innebærer at konsernet kun er eksponert for valutarisiko på egenkapitalen benyttet i forbindelse med disse eiendomskjøpene. Konsernets eiendomsinvestering i Danmark er imidlertid finansiert med lån i norske kroner. Leieinntektene skjer også i norsk valuta, noe som innebærer at konsernet er eksponert for valutarisiko knyttet til eiendomsinvesteringen samt for løpende eier- og selskapskostnader for det danske selskapet. Selskapet har ikke inngått sikringsforretninger mht valutarisiko og overlater således til den enkelte aksjonær å vurdere behovet for å sikre valutarisikoen knyttet til å eie aksjer i selskapet. I samsvar med god regnskapsskikk resultatføres valutaendringer i kortsiktige fordringer, dvs bankinnskudd og konserninterne lån i utenlandsk valuta. Renterisiko Konsernet er eksponert for endringer i markedsrenter og lånemarginer. Per 31. desember 2010 var omlag 71,5 % av fremmedfinansieringen sikret ved rentebindingsavtaler som i gjennomsnitt løper i 4,2 år etter utløpet av 2010. Arbeidsmiljø og likestilling Selskapet har ikke hatt ansatte i 2010. Det er følgelig ikke ført noen statistikk over sykefravær gjennom året. Styret bekrefter at det derfor heller ikke har vært noen arbeidsulykker i løpet av året. Styret består for tiden av tre menn. Styret har ut fra en konkret vurdering ikke funnet det nødvendig å iverksette spesielle tiltak med hensyn til likestilling. Ytre miljø Selskapet og konsernet forurenser ikke det ytre miljø. Eventuelt avfall og utslipp som oppstår ved drift av eiendom blir behandlet etter gjeldende lover og regler. Forsknings- og utviklingsaktiviteter Konsernet er ikke berørt av forhold som kan defineres som forsknings- og utviklingsaktiviteter. Årsresultat og disponeringer Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i NLI Eiendomsinvest AS: Overført fra annen egenkapital NOK 14.003.000 Etter disponering av årsresultatet består egenkapitalen av følgende: Aksjekapital NOK 1.552.000 Overkursfond NOK 506.453.000 Annen egenkapital NOK 76.995.000 Sum egenkapital NOK 585.000.000 Oslo, 14. april 2011 Leif Gunnar Brandal Styremedlem Tom Rune Lian Styrets leder Kjell Bettmo Styremedlem Christian Stray Daglig leder 6 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2010 Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 6 02.05.11 12.18

Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet 2009 2010 Note 2010 2009 Driftsinntekter 0 0 Leieinntekter 13 259 126 261 877 3 812 2 290 Andre driftsinntekter 10 772 3 098 3 812 2 290 Sum driftsinntekter 269 898 264 976 Resultat Driftskostnader 991 886 Lønnskostnader 10 1 368 1 417 0 0 Av- og nedskrivninger 2 89 366 827 5 091 6 840 Andre driftskostnader 10 47 386 41 316 6 082 7 726 Sum driftskostnader 138 120 43 559-2 270-5 436 Driftsresultat 131 778 221 416 11 963 15 956 Inntekt fra investering i datterselskap 0 0 39 291 32 002 Renteinntekter fra foretak i samme konsern 0 0 537 628 Andre renteinntekter 1 747 2 040 58 623 20 265 Andre finansinntekter 13 792 289 17 893-37 031 Nedskrivninger av finansielle anleggsmidler 3 0 0-1 746-2 096 Rentekostnader til foretak i samme konsern 0 0-44 473-41 076 Andre rentekostnader 14-120 576-127 719-54 425 0 Andre finanskostnader -6 988-30 853 27 664-11 351 Resultat av finansposter -112 025-156 243 25 394-16 788 Ordinært resultat før skattekostnad 19 753 65 173-4 294-2 784 Skattekostnad på ordinært resultat 9-3 106-2 240 29 688-14 003 Ordinært resultat 22 859 67 413 29 688-14 003 ÅRSRESULTAT 22 859 67 413 Hvorav: Majoritetens andel 24 312 47 254 Minoritetens andel -1 453 20 159 22 859 67 413 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2010 7 Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 7 02.05.11 12.18

Balanse Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet 2009 2010 Note 2010 2009 EIENDELER ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler 17 766 20 550 Utsatt skattefordel 9 0 0 17 766 20 550 Sum immaterielle eiendeler 0 0 Varige driftsmidler 0 0 Tomter og fast eiendom 2 2 931 053 3 013 674 0 0 Driftsløsøre 2 13 291 17 352 0 0 Sum varige driftsmidler 2 944 344 3 031 026 Finansielle anleggsmidler 622 013 579 204 Investeringer i datterselskaper 3, 4 0 0 815 902 782 710 Lån til foretak i samme konsern 6 0 0 1 437 915 1 361 913 Sum finansielle anleggsmidler 0 0 1 455 681 1 382 464 Sum anleggsmidler 2 944 344 3 031 026 OMLØPSMIDLER Kortsiktige fordringer 356 36 Kundefordringer 7 114 14 084 292 292 Andre kortsiktige fordringer 5 9 520 20 687 647 328 Sum fordringer 16 634 34 770 28 898 22 003 Bankinnskudd mv 11 109 140 100 423 29 545 22 330 Sum omløpsmidler 125 774 135 194 1 485 226 1 404 794 SUM EIENDELER 3 070 119 3 166 220 8 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2010 Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 8 02.05.11 12.18

Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet 2009 2010 Note 2010 2009 EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 1 600 1 552 Aksjekapital (1 600 aksjer à NOK 970) 7, 8 1 552 1 600 730 405 506 453 Overkursfond 7 506 453 730 405 732 005 508 005 Sum innskutt egenkapital 508 005 732 005 Balanse Opptjent egenkapital -109 002 76 995 Annen egenkapital 7 115 126-111 117-109 002 76 995 Sum opptjent egenkapital 115 126-111 117 0 0 Minoritetsinteresser 7 31 681 41 892 623 003 585 000 Sum egenkapital 654 813 662 780 GJELD Avsetning for forpliktelser 0 0 Utsatt skatt 9 4 519 8 399 0 0 Sum avsetninger for forpliktelser 4 519 8 399 Langsiktig gjeld 853 505 811 325 Gjeld til kredittinstitusjoner 5, 12 2 354 401 2 433 016 853 505 811 325 Sum langsiktig gjeld 2 354 401 2 433 016 Kortsiktig gjeld -20 470 Leverandørgjeld 6 983 8 244 0 0 Betalbar skatt 9 292 2 027 207 59 Skyldige offentlige avgifter 1 973 2 513 8 530 7 940 Annen kortsiktig gjeld 5 47 138 49 241 8 717 8 469 Sum kortsiktig gjeld 56 386 62 024 862 222 819 794 Sum gjeld 2 415 306 2 503 440 1 485 226 1 404 794 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 3 070 119 3 166 220 Oslo, 14. april 2011 Leif Gunnar Brandal Styremedlem Tom Rune Lian Styrets leder Kjell Bettmo Styremedlem Christian Stray Daglig leder NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2009 9 Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 9 02.05.11 12.18

Kontantstrømananlyse Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet 2009 2010 Note 2010 2009 Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 25 394-16 788 Resultat før skattekostnad 19 753 65 173 0 0 Periodens betalte skatt 9-2 027-2 791 0-7 646 Tap / gevinst ved salg av eiendeler -7 328 0 0 0 Ordinære av- og nedskrivninger 2 89 366 827 17 893 37 031 Nedskrivninger/reversering finansielle anleggsmidler 3 33 458 0-356 320 Endring i kundefordringer 6 969-1 142-20 490 Endring i leverandørgjeld -1 260-4 096 3 189-739 Endring i andre tidsavgrensingsposter 3 078-407 0 0 Effekt av valutakursendringer -9 268 29 149 46 099 12 668 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 132 741 86 713 Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 0 0 Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler 42 206 0-113 725-8 800 Utbetalinger ved kjøp av aksjer / kapitalforhøyelser 3 0 0 0 22 225 Innbetalinger ved salg av aksjer / kapitalforhøyelser 0 0 0 0 Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler -11 811-9 600 101 844 33 193 Utbetalinger på andre lånefordringer (korts. / langs) 0 0-11 881 46 618 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 30 395-9 600 Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -20 180-42 180 Utbetalinger ved nedbetaling av annen gjeld (korts. / langs.) -130 419-53 366 0 0 Innbetalinger ved opptak av langsiktig gjeld 0 0 0 0 Utbetalinger av utbytte 0 0 0-24 000 Tilbakebetalinger av egenkapital -24 000 0-20 180-66 180 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -154 419-53 366 14 039-6 895 Netto kontantstrøm for perioden 8 717 23 746 14 859 28 898 Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse 100 423 76 677 28 898 22 003 Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens slutt 109 140 100 423 Denne består av: 14 859 22 003 Bankinnskudd m.v. 11 109 140 100 423 10 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2010 Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 10 02.05.11 12.18

Note 1 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet omfatter morselskapet NLI Eiendomsinvest AS og alle selskaper hvor konsernet har bestemmende innflytelse på en hetens finansielle og operasjonelle strategi. Bestemmende innflytelse oppnås normalt når konsernet eier mer enn 50 % av aksjene i selskapet, og konsernet er i stand til å utøve fakstisk kontroll over selskapet. Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datter selskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Estimater og forutsetninger Ledelsen har brukt estimater og forusetninger som har påvirket resultatregnskapet og verdsettelsen av eiendeler og gjeld på balansedagen under utarbeidelsen av årsregnskapet i henhold til god regnskapsskikk. Områder som krever særlig bruk av estimater og forutsetninger er balanse ført verdi av varige driftsmidler, regnskapsføring av oppkjøp og utsatt skatt. Inntekter Leieinntekter inntektsføres i takt med utleieperioden og salg av eventuelle tjenester inntektsføres når tjenesten utføres. Inntekter som knytter seg til fremtidige tjenester balanseføres som uopptjent inntekt og inntektsføres deretter i takt med levering av ytelsene. Noter Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost består av vederlag for aksjene og andelene med tillegg av direkte henførbare oppkjøpskostnader. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Merverdier i konsernregnskapet avskrives over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Renteinntekter resultatføres i den perioden de er påløpt. Klassifisering og vurdering av balanseposter Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk er klassifisert som anleggs midler. Andre eiendeler er klassifisert som omløpsmidler. Fordringer klassi fiseres som omløpsmidler hvis de skal tilbakebetales i løpet av ett år etter utbetalings tidspunktet. For gjeld er analoge kriterier lagt til grunn. Minioritetsinteresser inngår i konsernets egenkapital og er deres andel av virkelig verdi av eiendeler og gjeld på oppkjøpstidspunktet tillagt andel av resultat i etterfølgende perioder. Utenlandske datterselskap omregnes til balansedagens kurs for balansen og gjennomsnittskurs for året for resultat. Omregningsdifferanser føres mot egenkapitalen. Dersom det foreligger indikasjoner på verdifall gjennomføres nedskrivnings tester ved beregning av gjennvinnbart beløp. Dersom gjennvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen forventes å generere. Ved kjøp av aksjer og andeler i selskap vurderes kjøpene enten som kjøp av virksomhet eller som kjøp av enkelteiendeler basert på underliggende forhold i oppkjøpte selskap. Dersom kjøpet defineres som kjøp av virksomhet avsettes det for utsatt skatt på merverdier. Dersom det er kjøp av enkelteiendeler avsettes det ikke for utsatt skatt. Kontantstrøm Kontantstrømsoppstillingen settes opp etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter defineres som bankinnskudd og kontanter. Emisjonsutgifter Utgifter direkte relatert til stiftelse og emisjoner føres mot overkursfondet netto etter skatt. Transaksjoner i utenlandsk valuta Transaksjoner i utenlandsk valuta omregnes til kursen på transaksjonstidspunktet. Pengeposter i utenlandsk valuta omregnes til norske kroner ved å benytte balansedagens kurs. Ikke-pengeposter som måles til historisk kurs uttrykt i utenlandsk valuta, omregnes til norske kroner ved å benytte valutakursen på transaksjonstidspunktet. Ikke-pengeposter som måles til virkelig verdi uttrykt i utenlandsk valuta, omregnes til valuta kursen fastsatt på balansetidspunktet. Valutakursendringer resultat føres løpende i regnskapsperioden. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstids punktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost. Varige anleggsmidler som forringes i verdi avskrives lineært over forventet økonomisk levetid. Anleggsmidlene nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld med unntak av andre avsetninger balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes forventede levetid. Vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader. Påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i forhold til driftsmidlets stand ved kjøp av driftsmidlet. Datterselskaper Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte, konsernbidrag og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskap. Overstiger utbytte/konsernbidrag andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, regnskapsføres den over skytende del som tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene trekkes da fra regnskapsført verdi av investeringene i balansen. Konsernregnskapet har fra 2008 innarbeidet sin andel (25 %) i Raufoss Næringspark ANS (konsern). Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. For øvrige kundefordringer foretas det ved behov en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2010 11 Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 11 02.05.11 12.18

Kortsiktige plasseringer Kortsiktige plasseringer (aksjer og andeler vurdert som omløpsmidler) vurderes til laveste av gjennomsnittlig anskaffelseskost og virkelig verdi på balansedagen. Mottatt utbytte og andre utdelinger fra selskaper som ikke konsolideres inn i konsernregnskapet inntektsføres som annen finansinntekt. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert etter kursen ved regnskapsårets slutt. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverseres eller kan reverseres i samme periode er utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel på netto skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring, er begrunnet med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt og skattefordel som kan balanseføres er oppført netto i balansen. Skatt på avgitt konsernbidrag som er ført som økt kostpris på aksjer i andre selskaper, og skatt på mottatt konsernbidrag som er ført direkte mot egenkapitalen, er ført direkte mot skatt i balansen (føringen skjer mot betalbar skatt hvis konsernbidraget har hatt virkning på betalbar skatt og mot utsatt skatt hvis konsernbidraget har hatt virkning på utsatt skatt). Note 2 Varige driftsmidler Konsernet (TNOK) Varige driftsmidler Næringseiendom Tomt Annet Driftsløsøre Goodwill Sum Anskaffelseskost 01.01. 3 181 620 352 497 26 651-6 087 3 554 680 Tilgang 3 963 49 0 0 4 011 Avgang -61 025-6 977-1 632 0-69 635 Omregningsdifferanse akk av-/nedskrivninger 01.01. 54 131 8 741 830 0 63 703 Anskaffelseskost 31.12. 3 178 689 354 310 25 849-6 087 3 552 760 Akk. avskrivninger 01.01. -371 966 0-10 495 6 087-376 374 Akk nedskrivninger 01.01. -132 447-14 517 0 0-146 964 Omregningsdiff akk av-/nedskrivninger 01.01. -2 827 0-239 0-3 065 Akk. Avskrivninger avgang 6 219 347 354 0 6 919 Årets avskrivninger -63 668 0-2 156 0-65 824 Årets nedskrivninger -51 300-5 700 0 0-57 000 Årets reversering av tidligere års nedskrivninger 30 289 3 169 0 0 33 458 Omregningsdiff årets av-/nedskrivninger 352 103-21 0 434 Bokført verdi 31.12. 2 593 341 337 712 13 291 0 2 944 344 Forventet økonomisk levetid 50 år Ingen 10-30 år 0-5 år Avskrivningsplan Lineær avskrivninger Lineær Lineært Årets nedskrivning av eiendommene er basert på uavhengige verdsettelser av konsernets eiendommer. 12 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2010 Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 12 02.05.11 12.18

Note 3 Datterselskap, tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet Investeringene i datterselskap, tilknyttet selskap og felles kontrollert virksomhet regnskapsføres etter kostmetoden. Morselskapet (TNOK) NLI Eiendomsinvest AS har direkte eierandeler i følgende selskaper: Datterselskap: Eierandel/ stemmeandel Egenkapital (100 %) Resultat (100 %) Balanseført verdi Luramyrveien 51 og 53 AS Oslo 100,0 % 3 614 1 712 23 791 Vinkelhuset IV AS Oslo 100,0 % 3 713 1 028 27 537 Vinkelhuset V AS Oslo 100,0 % 1 293 1 047 17 927 Fabrikkveien 2 AS Oslo 100,0 % 1 223 530 11 673 Koppholen ANS *) Oslo 99,0 % 13 003 2 222 28 430 Revheim Eiendom AS Oslo 100,0 % 5 343 2 381 29 639 Borg Logistikkbygg AS Oslo 100,0 % 89 006 7 156 123 983 Tangen Allè AS Oslo 100,0 % 1 976-127 5 621 Tangen Allè KS *) Oslo 90,0 % 33 912 5 240 50 506 Industriplast Eiendom AS Oslo 100,0 % 699-130 1 683 Industriplast Eiendom I ANS *) Oslo 99,9 % 18 992 3 909 41 404 Stjørdal Eiendomsinvest ANS *) Oslo 99,9 % 13 890 1 720 33 876 Industriplast Eiendom II ANS *) Oslo 99,9 % -1 508 2 836 0 Industriplast Ejendom ApS Danmark 100,0 % 9 974-696 11 347 NLI Halden AS Oslo 100,0 % 17 114-13 960 12 801 Frydenborg Eiendom Holding AS Oslo 70,0 % 104 534-7 158 82 017 NLI Fastigheter Holding AB Sverige 100,0 % 13 307-3 402 7 970 NLI Fastigheter Holding II AB Sverige 100,0 % 19 433 3 430 21 245 NLI Raufoss AS Oslo 100,0 % 58 031-9 664 47 755 Sum 579 204 *) Resterende eierandeler eies av andre selskaper i konsernet. NLI Eiendomsinvest AS spesifikasjon av bokført verdi eierandeler i andre selskaper: Datterselskap: Ervervsår Opprinnelig kostpris Forretningskontor Kapitalendringer o.l. Akkumulert nedskrivning 01.01.10 Årets nedskrivning/ reversering Balanseført verdi 31.12.10 Luramyrveien 51 og 53 AS 2006 23 791 0 0 0 23 791 Vinkelhuset IV AS 2006 27 537 0 0 0 27 537 Vinkelhuset V AS 2006 17 927 0 0 0 17 927 Fabrikkveien 2 AS 2006 11 673 0-2 000 2 000 11 673 Koppholen ANS 2006 28 430 0 0 0 28 430 Revheim Eiendom AS 2006 29 639 0 0 0 29 639 Borg Logistikkbygg AS 2007 137 983 0 0-14 000 123 983 Tangen Allè AS 2007 5 621 0 0 0 5 621 Tangen Allè KS 2007 50 506 0 0 0 50 506 Industriplast Eiendom AS 2007 683 1 000 0 0 1 683 Industriplast Eiendom I ANS 2007 75 279-33 876 0 0 41 404 Stjørdal Eiendomsinvest ANS *) 2010 0 33 876 0 0 33 876 Industriplast Eiendom II ANS 2007 0 0 0 0 0 Industriplast Ejendom ApS 2007 147 23 200-10 000-2 000 11 347 NLI Halden AS 2007 43 001 7 800-22 000-16 000 12 801 Frydenborg Eiendom Holding AS 2007 105 017 0-25 000 2 000 82 017 NLI Fastigheter Holding AB 2007 11 418 32 551-43 970 7 970 7 970 NLI Fastigheter Holding II AB 2007 1 353 19 892-3 000 3 000 21 245 NLI Raufoss AS 2007 230 95 525-28 000-20 000 47 755 Sum 570 235 179 969-133 970-37 030 579 204 *) Utfisjonert for Industriplast Eiendom I ANS. NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2010 13 Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 13 02.05.11 12.18

Konsernet (TNOK) NLI Eiendomsinvest AS har direkte og indirekte eierandeler i følgende selskaper: Datterselskap: Forretningssted Eierandel / stemmeandel Erversår Luramyrveien 51 og 53 AS Oslo 100,0 % 2006 Vinkelhuset IV AS Oslo 100,0 % 2006 Vinkelhuset V AS Oslo 100,0 % 2006 Fabrikkveien 2 AS Oslo 100,0 % 2006 Koppholen ANS Oslo 100,0 % 2006 Revheim Eiendom AS Oslo 100,0 % 2006 Borg Logistikkbygg AS Oslo 100,0 % 2006 Kiær Invest Eiendom II AS Oslo 100,0 % 2006 Øra Invest Eiendom AS Oslo 100,0 % 2006 Tangen Allè AS Oslo 100,0 % 2007 Tangen Allè KS Oslo 100,0 % 2007 Industriplast Eiendom AS Oslo 100,0 % 2007 Industriplast Eiendom I ANS Oslo 100,0 % 2007 Stjørdal Eiendomsinvest ANS Oslo 100,0 % 2010 Industriplast Eiendom II ANS Oslo 100,0 % 2007 Industriplast Ejendom ApS Danmark 100,0 % 2007 NLI Halden AS Oslo 100,0 % 2007 Knivsøveien 50 II AS Halden 100,0 % 2007 Royal Eiendom AS Halden 100,0 % 2007 Frydenborg Eiendom Holding AS Oslo 70,0 % 2007 Frydenborg Eiendom I AS Bergen 70,0 % 2007 Frydenborg Eiendom II AS Bergen 70,0 % 2007 NLI Raufoss AS *) Oslo 100,0 % 2007 NLI Fastigheter Holding AB Sverige 100,0 % 2007 NLI Fastigheter Malmø AB Sverige 100,0 % 2007 NLI Fastigheter Vesteräs AB Sverige 100,0 % 2007 NLI Fastigheter Holding II AB Sverige 100,0 % 2007 Andre: Raufoss Næringspark ANS Raufoss 25,0 % 2007 *) NLI Raufoss AS eier 25 % av Raufoss Næringspark ANS 14 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2010 Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 14 02.05.11 12.18

Note 4 Oppkjøp Konsernet har kjøpt følgende selskaper/eiendommer /eiendomsporteføljer: Konsernet (TNOK) Tidspunkt Eierandel Vederlag Bokført EK på kjøpstidspunktet Merverdi på oppkjøpstidspunktet Bokført merverdi 31.12.10 Forus-porteføljen 01.12.06 100 % 154 219 19 509 134 710 116 376 Borg Logistikkbygg 15.12.06 100 % 283 417 173 116 110 301 89 359 Tangen Allè 08.01.07 100 % 56 127 15 975 40 152 37 261 Promens-porteføljen 15.01.07 100 % 75 862 13 328 62 534 30 177 Halden-porteføljen 01.02.07 100 % 216 997 70 162 146 835 87 696 Bergen-porteføljen 02.05.07 70 % 714 767 322 870 391 897 340 025 Malmö 31.05.07 100 % 19 291 76 19 215 8 241 Västerås 31.05.07 100 % 4 381 76 4 304 4 159 Lidköping **) 12.07.07 100 % 116 633 413 116 220 0 Skara/Tibro **) 19.11.07 100 % 77 102 85 77 018 0 Vetlanda **) 07.12.07 100 % 71 978 17 617 54 361 0 NLI Raufoss AS *) 01.12.07 100 % 257 100 157 149 Raufoss Næringspark *) 01.12.07 25 % 290 892 185 289 133 473 76 670 Sum 2 081 924 818 615 1 291 179 790 113 All merverdi er allokert til eiendommene. Merverdien avskrives sammen med eiendommene over 50 år. Det er ikke bokført utsatt skatt i konsernregnskapet tilknyttet merverdiene med unntak av merverdiene knyttet til Raufoss Næringspark ANS. Vederlagene er betalt kontant. Eierandelen er konsernets eierandel, mens vederlag, bokført EK og merverdi er 100 % verdier. *) NLI Raufoss AS eier 25 % av Raufoss Næringspark ANS og for 2007 ble denne eierandelen behandlet etter kostmetoden og ikke konsolidert inn i konsernet. Fra 2008 er denne eierandelen konsolidert inn i konsernet med 25 % av verdiene fra Raufoss Næringspark ANS (Konsern). Oppgitte beløp er konsernet andel (25 %) av verdiene fra Raufoss Næringspark ANS (Konsern). Merverdier knyttet til oppkjøpte eiendommer er fordelt med 90 % på bygg og 10 % på tomt. **) Lidköping, Vetlanda og Skara/Tibro ble i 2008 innfusjonert i morselskapet slik at merverdien nå er synliggjort i disse selskapenes regnskaper. Note 5 Fordring og gjeld Morselskapet (TNOK) Konsernet 2009 2010 2010 2009 Andre kortsiktige fordringer 292 292 Andre kortsiktige fordringer 9 520 20 687 292 292 Sum 9 520 20 687 Annen kortsiktig gjeld 8 530 7 940 Annen kortsiktig gjeld 47 138 49 241 8 530 7 940 Sum 47 138 49 241 Langsiktig gjeld 752 605 710 425 Gjeld til kredittinstitusjoner, over 5 år *) 1 370 933 1 488 592 100 900 100 900 Gjeld til kredittinstitusjoner, neste 5 år *) 983 469 944 424 0 0 Annen langsiktig gjeld 0 0 853 505 811 325 Sum 2 354 401 2 433 016 *) Av gjeld som forfaller til betaling neste fem år så gjelder TNOK 751.569 lån som skal refinansieres og vil således i realiteten forfalle senere enn 5 år. Av selskapets langsiktige gjeld forfaller TNOK 69.759 til betaling i 2011. Lån fra Deutsche Pfandbriefbank AG på TNOK 505.752 pr 31.12.2010 og fra Swedbank AB på TNOK 220.616 pr 31.12.2010 har betingelser knyttet til markedsverdi i forhold til lånets pålydende. Av NLI Eiendomsinvest AS sin langsiktige gjeld til Storebrand stilles det krav om en likviditetsreserve på TNOK 15.000. Selskapet har i løpet av 2010 og ved avleggelsen av årsregnskapet ikke vært i brudd med noen av sine covenantskrav. NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2010 15 Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 15 02.05.11 12.18

Note 6 Mellomværende med selskap i samme konsern m.v. Morselskapet (TNOK) 2010 2009 Langsiktige fordringer 782 710 815 902 Langsiktig gjeld 0 0 Netto lån til foretak i samme konsern 782 710 815 902 Note 7 Egenkapital Morselskapet (TNOK) Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen EK Sum Egenkapital 01.01.2010 1 600 730 405-109 002 623 003 Kapitalnedsettelse -48-223 952 200 000-24 000 Årets resultat 0 0-14 003-14 003 Egenkapital 31.12.2010 1 552 506 453 76 995 585 000 Konsernet (TNOK) Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen EK Minoritet Sum Egenkapital 01.01.2010 1 600 730 405-111 117 41 892 662 780 Kapitalnedsettelse -48-223 952 200 000 0-24 000 Utgang minoritet 0 0 0-8 757-8 757 Omregningsdifferanser og annet 0 0 1 931 0 1 931 Årets resultat 0 0 24 312-1 453 22 859 Egenkapital 31.12.2010 1 552 506 453 115 126 31 681 654 813 Note 8 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen på kr 1 552 000 består av 1 600 aksjer à kr 970. Alle aksjer har like rettigheter. Oversikt over de største aksjonærene pr 31.12.2010 Antall aksjer Eierandel NORTURA KONSERNPENSJONSKASSE 100 6,25 % NÆRINGSBYGG INVEST AS 88 5,50 % STIFTELSEN UNI 80 5,00 % CAPE INVEST AS 60 3,75 % ØSTFOLD ENERGI AS 43 2,69 % LØRENSKOG KOMMUNE 37 2,31 % HAI INVEST AS 34 2,13 % VENTOR EIENDOM AS 30 1,88 % GRAMO 20 1,25 % STOREBRAND LIVSFORSIKRING 17 1,06 % F H LORENTZEN AS 17 1,06 % CGS INVEST AS 17 1,06 % SARPSBORG KOMMUNE 17 1,06 % JAKOB HAUGEN 17 1,06 % DALSETH INVEST AS 17 1,06 % Sum 594 37,13 % Øvrige aksjonærer (eierandel < 17 aksjer) 1 006 62,87 % Totalt antall aksjer 1 600 100,00 % Styremedlem Leif Gunnar Brandal er administrerende direktør i Næringsbygg Invest AS (Ulsmo Eiendom AS). Styremedlem Kjell Bettmo er daglig leder i Nortura Konsernpensjonskasse og eier privat 7 aksjer i selskapet NLI Eiendomsinvest AS. 16 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2010 Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 16 02.05.11 12.18

Note 9 Skatt Beregning av utsatt skatt/utsatt skattefordel Morselskapet (TNOK) Konsernet 2009 2010 2010 2009 Midlertidige forskjeller 0 0 Driftsmidler -362 024 153 103 0 0 Fordringer 500 263 0 0 Avsetning for forpliktelser 1 566 188 0 0 Gevinst- og tapskonto -4 258 330 0 0 Forskjeller i KS/ANS -8 216-1 826 17 859 25 984 Resultatforskjell deltagerlignede selskaper 20 165 18 225 17 859 25 984 Netto midlertidige forskjeller -352 268 170 282 Utsatt skatt på merverdier -40 203-59 548 68 361 47 411 Skattemessig underskudd til fremføring 84 294 109 819 86 220 73 394 Grunnlag for skattefordel i balansen -308 177 220 553 24 142 20 550 28% utsatt skattefordel / utsatt skatt -86 290 61 755-6 376 0 Herav ikke balanseført utsatt skattefordel 81 771-70 154 17 766 20 550 Utsatt skattefordel 0 0 0 0 Utsatt skatt -4 519-8 399 Grunnlag for skattekostnad, endring i utsatt skatt og betalbar skatt i morselskapet Morselskapet (TNOK) Grunnlag for betalbar skatt 2010 2009 Resultat før skattekostnad -16 788 25 394 Permanente forskjeller 8 124 6 033 Grunnlag for årets skattekostnad -8 664 31 426 Endring i midlertidige resultatforskjeller 29 613-40 731 Mottatt konsernbidrag ført i balansen 0 0 Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen før evnt anvendelse av fremførbart underskudd) 20 950-9 304 Grunnlag for skattekostnaden i konsernet Konsernet (TNOK) Grunnlag for skattekostnaden 2010 2009 Resultat før skattekostnad 19 753 65 173 Skatt beregnet til 28 % av resultat før skatt 5 531 18 248 Effekt av avskrivning på merverdier 6 770-13 568 Effekt av nedvurdering av utsatt skattefordel -8 150 3 935 Andre permanente forskjeller -7 256-10 855 Skattekostnad -3 106-2 240 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2010 17 Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 17 02.05.11 12.18

Fordeling av skattekostnaden Morselskapet (TNOK) Konsernet 2009 2010 2010 2009 0 0 Betalbar skatt 292 2 027 0 0 For mye, for lite avsatt i fjor 0 0 0 0 Sum betalbar skatt 292 2 027 0 0 Skatt konsernbidrag 0 0 0 0 Omregning valuta mm 481 0-4 294-2 784 Endring i utsatt skattefordel -3 880-4 267-4 294-2 784 Skattekostnad (28 % av grunnlag for årets skattekostnad) -3 106-2 240 Betalbar skatt i balansen Betalbar skatt 0 0 (28 % av grunnlag for betalbar skatt i resultatregnskapet) 292 2 027 0 0 Betalbar skatt i balansen 292 2 027 Note 10 Lønnskostnader og andre driftskostnader Morselskapet (TNOK) Konsernet 2009 2010 Lønnskostnader 2010 2009 0 0 Lønninger 362 425 940 810 Styrehonorar 810 940 51 76 Arbeidsgiveravgift 142 52 0 0 Pensjonskostnader og andre ytelser 54 0 991 886 Sum lønnskostnader 1 368 1 417 Det har ikke vært ansatte i NLI Eiendomsinvest AS eller i noen av datterselskapene i 2010. Det er følgelig ingen plikt til å ha tjenestepensjonsordning iht. lov om obligatorisk tjenestepensjon. Daglig leder i NLI Eiendomsinvest AS er ansatt i forvaltningsselskapet Pareto Business Management AS og mottar lønn fra forvaltningsselskapet. NLI Eiendomsinvest AS faktureres for disse tjenestene. Ytelser til ledende personer i NLI Eiendomsinvest AS Daglig leder Styret Lønn 0 0 Styrehonorar 0 810 Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styrets leder eller andre nærstående parter. Det er ingen enkeltstående lån/sikkerhetsstillelser som utgjør mer enn 5 % av selskapets egenkapital. Morselskapet (TNOK) Konsernet 2009 2010 Andre driftskostnader 2010 2009 291 105 Revisjonshonorar 1 167 1 424 3 509 3 833 Forvaltnings- og regnskapshonorar 12 900 11 919 761 2 278 Honorarer andre 4 828 3 043 0 0 Eiendomsdrift 17 040 14 385 0 0 Eiendomsskatt 3 788 3 755 219 252 Forsikringer 1 368 1 396 311 372 Øvrige kostnader 6 295 5 395 5 091 6 840 Sum andre driftskostnader 47 386 41 316 18 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2010 Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 18 02.05.11 12.18

Revisor Kostnadsført honorar til revisor fordeler seg på følgende områder (beløpene er ekskl mva): Morselskapet Konsernet Lovpålagt revisjon 105 1 055 Andre attestasjonstjenester 0 0 Skatterådgivning 0 0 Andre ikke-revisjonstjenester 0 112 Sum 105 1 167 Note 11 Bundne bankinnskudd Morselskapet har ingen bundne bankinnskudd eller trekkrettigheter. Frydenborg Eiendom Holding AS har i forhold til sitt låneforhold med Fokus Bank krav til minimumsbeholdning av kontanter for å kunne utbetale utbytte. Fra 01.01.2010 skal minimum kontantbeholdning på konsernnivå være TNOK 10.000 før det kan utdeles utbytte fra selskapet. Note 12 Pantstillelser og garantier m.v. Gjeld som er sikret ved pant o.l. Morselskapet (TNOK) Konsernet 2009 2010 2010 2009 853 505 811 325 Gjeld til kredittinstitusjoner 2 354 401 2 433 016 853 505 811 325 Sum 2 354 401 2 433 016 Det er gitt pant i følgende eiendommer Eiendom Gnr Bnr Hjemmelshaver Kommune Bokført verdi Hjalmar Bjørges vei 105 206 114 Kiær Invest Eiendom II AS Fredrikstad 170 518 Kortbølgen 4 303 1718 Øra Invest Eiendom AS Fredrikstad Kortbølgen 4 303 1249 Øra Invest Eiendom AS Fredrikstad } 159 379 Havnegata 20 83 72 Stjørdal Eiendomsinvest ANS Stjørdal 16 252 Stadionveien 15 152 1597 Industriplast Eiendom I ANS Kristiansand Industriveien 16 152 449 Industriplast Eiendom I ANS Kristiansand } 19 999 Brevikveien 535 3 1927 Industriplast Eiendom II ANS Moss 108 581 Tangen Allè 38 303 118 Tangen Allè KS Arendal Tangen Allè 36 303 119 Tangen Allè KS Arendal } 56 892 Koppholen 18 67 172 Koppholen ANS Sandnes 11 221 Luramyrveien 51-53 69 2223 Luramyrveien 51 og 53 AS Sandnes Luramyrveien 51-53 69 2309 Luramyrveien 51 og 53 AS Sandnes } 24 165 Petroleumsveien 8 15 77 Vinkelhuset IV AS Stavanger 20 235 Fabrikkveien 2 15 131 Fabrikkveien 2 AS Stavanger Fabrikkveien 2 15 180 Fabrikkveien 2 AS Stavanger } 9 207 Travbaneveien 1 15 656 Vinkelhuset V AS Stavanger 7 076 Treskeveien 5-7 38 2940 Revheim Eiendom AS Stavanger Treskeveien 5-7 38 3417 Revheim Eiendom AS Stavanger Treskeveien 5-7 39 506 Revheim Eiendom AS Stavanger } 51 203 Treskeveien 5-7 39 626 Revheim Eiendom AS Stavanger Treskeveien 5-7 39 707 Revheim Eiendom AS Stavanger NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2010 19 Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 19 02.05.11 12.18

Det er i tillegg gitt pant i aksjene i datterselskapene: Foretaksnavn Organisasjonsnummer Luramyrveien 51 og 53 AS 986 307 729 Vinkelhuset IV AS 979 792 972 Vinkelhuset V AS 979 792 999 Fabrikkveien 2 AS 882 989 852 Revheim Eiendom AS 986 960 554 Borg Logistikkbygg AS 989 643 320 Kiær Invest Eiendom II AS 989 643 363 Tangen Allè KS 983 494 792 Tangen Allè AS 983 494 803 Industriplast Eiendom AS 990 766 460 Industriplast Eiendom I ANS 980 582 728 Stjørdal Eiendomsinvest ANS 996 031 675 Industriplast Eiendom II ANS 990 761 124 NLI Halden AS 990 649 030 NLI Eiendomsinvest AS med datterselskaper har ikke foretatt noen låneopptak i 2010. Note 13 Segmentinformasjon Geografisk fordeling av konsernets leieinntekter: (TNOK) 2010 2009 Norge 174 169 176 995 Sverige 79 929 79 745 Danmark 5 028 5 138 Sum 259 126 261 877 Note 14 Finansiell markedsrisiko Selskapet benytter seg av ulike finansielle instrumenter i forbindelse med styringen av finansiell risiko. Lån med flytende rente (TNOK) Låntaker Tidspunkt for låneforfall Opprinnelig lånebeløp Lånebeløp 31.12.2010 NLI Eiendomsinvest 18.01.2017 225 000 186 125 NLI Eiendomsinvest 16.01.2017 390 000 353 250 NLI Eiendomsinvest 10.01.2017 210 000 187 950 NLI Eiendomsinvest 10.01.2017 84 000 84 000 NLI Halden 15.12.2016 107 500 68 850 Royal Eiendom 15.12.2016 55 000 46 900 NLI Fastigheter Holding 31.05.2012 SEK 609 020 497 479 NLI Fastigheter Holding 31.05.2012 SEK 10 000 8 273 Frydenborg Eiendom Holding 20.04.2021 77 000 71 750 Frydenborg Eiendom Holding 30.03.2021 207 900 199 150 Frydenborg Eiendom I 30.03.2021 158 000 144 000 Frydenborg Eiendom II 30.03.2021 75 100 75 100 NLI Raufoss 04.12.2017 187 500 177 000 NLI Raufoss 01.12.2012 36 000 25 200 NLI Fastigheter Holding II 11.12.2012 SEK 263 250 220 616 Industriplast Ejendom ApS 19.12.2018 8 356 8 758 Sum 2 354 401 20 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2010 Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 20 02.05.11 12.18