Oppsummering av planbeskrivelsen fra rådmannen. Utdrag hentet direkte fra planbeskrivelsen er satt i kursiv. 1. BOLIGBEBYGGELSE I SØR, BB1, BB2, BB3 Søndre del av planområdet planlegges å bygges ut med tre boligblokker som er 4-5 etasjer høyt. Det har her vært fokus på store grønne arealer som er bilfrie. Som et resultat av boligbygging i et område som er satt av til grøntareal/ idrettsområde så har man sikret opparbeidelse av kunstgress på hovedbanen. Da eksisterende baner legges om til kunstgressbaner og det anlegges nye barn/ungdomsbaner i tillegg til utbygging av tribuner og andre lokaler vil Bryne Fotballklubb ha dekket behovet av areal svært langt frem i tiden. Derfor er det også ønskelig å skille ut en del av tomten som i dag er kun disponert til idrettsformål og regulere om en del til bolig (ca. 4,5 dekar). Utnyttelse Det er satt krav på maksimum 1 800 m2 BRA for BB1, 2 000 m2 BRA for BB2 og 1 900 m2for BB3 i bestemmelser. Dette innebærer at % BRA=73 (basert på en tomt på ca. 7,8 dekar). Planforslaget innebærer en utnyttelse på 7-7,5 boliger per dekar. Illustrasjoner viser en %-BYA på 16. Eventuelle frittliggende pergolakonstruksjoner, boder terrasser på bakken og utvendige gjesteparkeringsplasser er ikke medtatt i beregningen. Planforslaget innebærer en utnyttelse på 7-7,5 boliger per dekar. Foreløpige tegninger viser 55 boligenheter. Intensjonen er at leilighetene skal variere fra ca. 50 160 m2, men med et flertall på ca. 70-90 m2. Det er satt krav på maksimum 60 boligenheter i bestemmelsene. Uteoppholdsareal Planlagt felles uteoppholdsareal er på 1 200 m2, det utgjør ca. 20-21 m2 per boenhet (beroende av antall boenheter, det planlegges med 55 stk, men bestemmelsene åpner for maks 60). Dette inkluderer noe gangareal, lekeplass, grøntareal og areal for opphold/aktivitet. Areal av private balkonger/terrasser på 7-9 m2 er ikke medregnet og kommer således i tillegg. Boenheter i de øverste og nederste etasjene kan få terrasser på min 30 m2 hver. I tillegg er det to offentlige friområder på totalt 3 300 m2 i boligområdet. Mot fotballbanene i nord, er det vurdert en grønn buffersone av beplantede voller i en bredde på ca.3m - 6m med varierende høyder opp mot 1,5m. Denne kan beplantes med buskvekster samt løvtrer og det legges opp til nødvendige fangnett/ gjerde for fotballer bak målsonene. Da største mengde av parkering og bodanlegg plasseres under bakken, tas det utgangspunkt i at terrenget heves ca. 0,5m- 0,8m i forhold til nåværende nivå. Leiligheter som ligger på bakkenivå, vil ha et noe opphevet terrassenivå i sør med planteskjerm som skiller terrassene mot fellesarealene. Disse områdene vil få ekstra oppmerksomhet i forhold til lave skjermvegger og avlukkede lagringsplasser for utemøbler mm.
Sol og skygge Planforslaget tilfredsstiller krav om minimum 50 % sol i uteoppholdsarealene på vårjevndøgn kl. 15.00. Grunnet plasseringen av bygningene skaper de ikke skygge på naboboligene. Treningsbanen vil være skyggebelagt til tider. Friområdet i øst vil være i sol mesteparten av dagen og i skygge på kvelden. Situasjonen er den motsatte for friområdet i nordvest, som vil være i skygge midt på dagen og få gode solforhold tidlig på dagen og på kvelden. Lekeareal/ Barn og unge I området så blir det opparbeidet lekeplass med lekeapparater med en slik plassering at det er sol på dagtid, men likevel slik at den minst mulig er til sjenanse for private uteområder, balkonger eller utsiktsvindu. Det planlegges med en felles møteplass tilrettelagt for mennesker i alle aldre. Her etableres plass med fast dekke for sittegruppe og hvor det er overdekket paviljong, grillplass og for eksempel boccabane mm. Bestemmelsene sikrer at det skal opparbeides en sandlekeplass på minimum 200 m2 innenfor U1. Minst 50 % av lekeplassen skal være solfylt kl 15.00 på vårjevndøgn og mer enn 50 % kl 12.00. Estetikk I bestemmelsene står det at fasader skal varieres med hjelp av blant annet farger, materialer og vinduers plassering for å bryte opp bygningenes volum. Alle tak skal være flate. Parkering Planforslaget legger opp til en lavere parkeringsdekning enn det er krav på i kommuneplanen (1,5 parkerings-plasser per boenhet). Dette på grunn av nærhet til sentrum og for å holde trafikken så lav som mulig. Det er planlagt 55 p-plasser i parkeringskjeller, og 15 på bakkeplan forbeholdt til gjesteparkering. Bestemmelsene sikrer minimum 1,0 sykkeloppstillingsplass per boenhet i parkeringskjeller, på bakkeplan i tilknytning til hovedinnganger eller i boder. Trafikk Kjøreatkomst løses fra Trallfaveien via stadionområdet. Med innkjørsel fra Røsslyngveien tilrettelegges det for gjesteparkering for boligområdet. Snuhammer kan løses ved gjesteparkering i henhold til veinorm. Nedgravde containere for kildesortering etableres her lett tilgjengelig for renovasjonskjøretøy. Det har tidligere vært planlagt atkomst via Røsslyngveien for BB1-3. Men etter utarbeidelse av en trafikkanalyse ble det belyst at Hognestadveien ikke vil kunne håndtere en slik trafikkøkning. Det har også blitt vurdert atkomst via Tivolitomten, men her er det for lite plass mellom idrettsanlegget og eneboligområdet. Området utbygges med internt gang- og sykkelveisystem som tilknyttes overordnet eksisterende sykkelveinett langs jernbanesporet nordover mot Brynes kollektivknutepunkt samt sørover gjennom grøntområder. Det er i bestemmelser satt krav på at det ved koblingspunktet ved Røsslyngveien/Lyngbakken ikke åpnes for gjennomfart av biltrafikk. Det tillates kjøreatkomst for beboere i gnr 2 bnr 908 på ny trasé for gang-/sykkelveg via Røsslyng- vegen.
2. IDRETTSANLEGG I bestemmelsene er formålet med planen er å legge til rette for utvikling av Bryne stadion samt tilrettelegging for bolig/forretning/kontor i nordre del av planområdet og boligblokker i søndre del av planområdet. Et av målene med planforslaget er å legge til rette for utbygging av stadion for å kunne spille på øverste nivå i Norge, det medfører blandt annet krav til antall stå/sitteplasser, fasiliteter og størrelse på bane. Planforslaget legger til rette for å erstatte dagens tribuneanlegg med ett nytt anlegg som også inkluderer en flerbrukshall. Det legges opp til at fotballstadion kan oppgraderes tribuneanlegget og få ytterligere en tribune i nord. I nord og vest blir tribuner en del av bygningskroppene. Vestre tribune planlegges å bygges ut med en integrert flerbrukshall med tilhørende anlegg som garderober og andre fasiliteter. Da retningslinjene inneholder krav til 31 ulike element og det er detaljerte krav på hvert enkelt område, så vil forslag til reguleringsplan ikke kunne vise hvordan hvert enkelt punkt er løst på dette stadiet. Det er imidlertid satt av så mye plass (over 6.000 m2) til å kunne løse dette på, at det vil skal være fullt mulig å få laget konkrete planer som løser dette. Tabell 1: Forventet kapasitet fullt utbygget tribuneanlegg Kapasitet tribuner Tilskuere - sitte Tilskuere - stå Sum Nord 250 500 750 Øst 1400 350 1750 Vest 2600 350 2950 Sum 4250 1200 5450 Hovedtribune i vest, I1 Bestemmelsene viser til at I1 tillates å bygges ut med flerbrukshall med tilhørende fasiliteter, kontor, undervisning og tribune. Eksisterende bygg Planforslag Areal (Tribunen 1915 m2 + Elixia 1428 m2) 100 % BYA (5231 m2) 3343 m2 Høydeste punkt + 41,8 (tribune) og ca. + 36,0 (Elixia) + 46,0 Hovedbanen, I2 Det tillates fotballbane innen I2, denne er sikret i bestemmelsene opparbeidet med kunstgras. Tribuneanlegg i øst, I3 Bestemmelsene sikrer at I3 tillates å bygges ut med tribuneanlegg. Tribune skal bygges ut med skråtak, med en maks kotehøyde for øvre gesims på +39,0 og maks kotehøyde for nedre gesims på +37,5.
Hovedbanen er utvidet og har nå 4,5 m sikkerhetssone og 2,5 m ekstra sone, totalt 7,0 m, iht krav fra NFF på min 4,0 m sikkerhetssone. Anbefalt avstand mellom tribune og bane er på 6.5 m men pga. nabogrenser etc. er ikke dette mulig. Høyde på bygget er prosjektert ut i fra gjeldende reguleringsplan med maks kotehøyde på 39.0 for Spesialområder. Nåværende bane ligger på kotehøyde 29.4 (oppgitt av teknisk etat i Time Kommune). Topp møne på tenkt tribunebygg er på 38.02. Da er det enda 0.98 m å gå på. Dersom bygget heves til maks tillatt mønehøyde (39.0), så kan kanskje bygget trekkes noe i sammen på dybden (på midten) da vi vil få en mulig bedre utnyttelse av areal under tribunedelen (med skråtak). Utførelse i betong og stål med tett bakvegg mot naboer er basert på en utførelse i ubrennbare materialer som vil være ett krav når det bygges nærmere enn 4 m grensen. Lydmessig mht. støy fra fotballarenaen mot naboer så vil dette også være en fordel. Området ved klubbhuset, I4 Innen I4 tillates det etablert klubbhus, kontor, undervisningslokaler, garderober og innendørs treningsanlegg. Eksisterende bygg Planforslag Areal 730 m2 100 % BYA (1300 m2) Høyde + 38,5 + 43,0 Treningsflater, I5 Innen I5 det tillates fotballbaner. Ved utbygging av f_v2 skal femmerbaner og eksisterende hall flyttes innenfor I5. Eksisterende hall Planforslag Areal 3132 m2 30 % BYA (4011 m2) Høyde + 44,8 + 48,0 Andre idrettsanlegg, f_ai1 og f_ai2 F_AI1 og f_ai2 skal være allment tilgjengelig og opparbeides som felles uteoppholdsareal for idrettsanlegg og B/F/K1. Området skal opparbeides som utendørs trimpark med ballbinge og beplantes med trær og vegetasjon for å gi det et grønt preg. Trening og kapaisitet Kapasitetsberegninger er utarbeidet og lagt ved planbeskrivelsen som et eget notat. Tabellen under viser kapasitet i kjernetiden, hverdager kl 16-22, på stadionområdet i dag og i fremtiden målt som timer på full 11 er bane. Det er lagt inn økning på 25 % på behovet for treningstid og kamptid, i tråd med veksten for Brynebyen. Som en følge av utbyggingen og dermed nye kunstgressbaner vil utnyttet kapasitet synke fra 68 til 53 %. Estetikk I bestemmelsene står det at tribuner innenfor planområdet skal søkes utformet likt mht. takform (unntatt I1), høyder, materialvalg, skilt, og farger. Dette gjelder spesielt de nedre delene som har nærmest kontakt med fotballbanen i I2. Dette står videre at dette skal sikres ved byggesøknad.
Trafikk Eksisterende gangforbindelse som går gjennom stadionanlegget mellom øst og vest er regulert inn som en gang/sykkelvei. Eksisterende gang/sykkelvei som går langs jernbanen videreføres og utvides med en ny forbindelse for å kobles sammen med grøntdraget lenger sør. Parkering Det planlegges at mesteparten av parkeringen skal legges under bakken, og ca. 36 parkeringsplasser på bakkeplan. Parkeringsplassen skal opparbeides som et gatetun med et grønt preg. I beregningen av parkeringsplasser er det ikke tatt høyde for parkering ved fotballkamper fordi det anses lite samfunnsøkonomisk å sette av så store arealer til parkering som brukes så få ganger hvert år. Parkeringen på nærliggende skoler, nærliggende vegnett og parkering i sentrum må ellers dekke behovet. Sol og skygge Brukere ved trenings-banene i sør vil oppleve mer skygge deler av året. Dette kan også føre til at snø og is blir liggende lengre på deler av banen. 3. BOLIG/FORRETNING/KONTOR Forretning og kontor Bestemmelser åpner for forretning (maks 2000 m2 BRA), kontor, undervisning og forsamlingslokale i de to nederste etasjene, ikke inkludert parkeringskjeller. Det tillates også etablert tribune i søndre del av B/F/K1. Boligblokk Utnyttelse %-BYA for B/F/K1 er i bestemmelser begrenset til 85 %. Planlagt BRA for bygningen er 6 146 m2, inkludert boder i underetasje og tribune (ekskludert ev. tenkte etasjer). Bestemmelser begrenser utnyttelsen til 10 346 m2 BRA, inkludert tenkte etasjer. Dette gir en %-BRA på 480 %. Med 40 leiligheter blir utnyttelsen 18,5 boliger per dekar, det er en høy utnyttelse men må sees i sammenheng med at størrelsen på tomten er lik fotavtrykket av bygningen. Den nederste etasjen er forbeholdt næring og de øverste er leiligheter. Det er planlagt 37 leiligheter fra ca. 35-115 m2, med 1-3 soverom. Hovedvekten av leilighetene vil være ca. 70-90 m2. I bestemmelser tillates det maks 40 boenheter og det legges til rette for at 10 av
disse kan være studenthybler. I bestemmelsene er det satt krav på maksimum kotehøyde for gesims på + 52,0. Byggegrenser er lik formålsgrensen for B/F/K1. Uteoppholdsareal for boligdelen Illustrasjoner som er lagt ved planforslaget viser leiligheter som har terrasser på ca. 10 m2 eller større, bortsett fra leilighetene i 2. etasje som har en felles terrasse på 70 m2. Disse planlegges å være studenthybler. Planforslaget klarer ikke å tilfredsstille kravet på 50 m2 uteoppholdsareal per boenhet på egen tomt grunnet mangel på areal på bakkeplan. Det er derfor planlagt å anlegge et felles uteoppholdsareal for B/F/K1 som er offentlig tilgjengelig, i tillegg til takterrassene. Denne vil inneholde trimpark, amfi og ballbinge. Området har en størrelse på 1272 m2. Trimparken vil for beboere kunne nåes fra gangforbindelse langs I2 og tribune øst. Inkludert trimparken og private terrasser/balkonger har hver boenhet ca. 50 m2 uteoppholdsareal. Sol og skyggeforhold På grunn av plasseringen får leiligheter/terrasser og fellesareal veldig gode solforhold. Kravet på 50 % sol på vårjevndøgn 15.00 er oppfylt. Planforslaget oppfyller også krav til uteoppholdsareal til naboer i øst. Lekeareal/ Barn og unge Det legges til rette for et fellesareal med lekeplass på taket. Området planlegges å ha en størrelse på ca. 270 m2. Estetikk og arkitektonisk utforming 6. etasje er delvis inntrukket for å dempe høydevirkningen av bygningen og for at bygningen skal kaste noe mindre skygge. Her skapes en stor takterrasse mot sørvest, som skal være lett tilgjengelig for felles bruk. Eiendommen blir smalere mot vest og fasaden er trappet av i de to første etasjene slik at man ikke bare får siktmuligheter nordover og vestover langs Trallfavegen. Det er ønskelig at bygningene ikke blir høyere enn nødvendig, slik at bygningsvolumene og skyggevirkningen begrenses. Det planlegges derfor flate takkonstruksjoner. For å gi bygningen en lettere og variert utforming utføres 1. og 2 etasje med store sammenhengende glassfelt og synlig søylestruktur. Boligetasjene fra 3. 5. etasje har en hvit omrammende flate som stikker ca 0,7 meter ut etasjene under og danner et rolig og stramt fondmotiv mot stadionanlegget i sør. Trafikk Atkomst til parkeringskjeller f_ph1 el PH2 foreslåes under hovedbanen (I2) med nedkjøringsrampe fra Trallfaveien. All tung transport kommer i kontakt med myke trafikanter i planområdet. Vareleveringen og henting av næringsavfall til B/F/K1 er ikke en optimal løsning siden en må rygge over fortauet, men dette er en normal situasjon i et sentrum og kan dermed aksepteres.
Parkering Kommunedelplan for sentrum legger opp til en parkeringsdekning med krav på 37 parkeringsplasser for næringsdelen (inkludert areal for tribune) og 48 for boligdelen, totalt 85 p-plasser (ved full utnyttelse). Dette er videreført i bestemmelser. Det legges til rette for ca. 15 p-plasser langs Trallfaveien. Deler av parkeringen i Trallfaveien tillates i bestemmelser å stenges på kampdager for å gi plass til transport av publikum med buss. Det er i bestemmelser satt krav på at det skal opparbeides 2,0 sykkeloppstillingsplasser per boenhet, hvorav én i privat bod, og 20 for næringsdelen. Totalt legges det til rette for 94 sykkelparkeringsplasser. Barn og unge Ved å etablere tre nye kunstgressbaner ble treningskapasiteten vesentlig utvidet og fremtidige behov dekket. Det planlegges også å gjøre om hovedbanen til kunstgress. Hovedbanen brukes i dag kun på kampdager, men med en kunstgressbane kan banen også brukes til trening. Sammen vurderes alle baner å fylle behovet for treningskapasitet, selv med en økning i befolkningsmengden. Andre positive elementer ved planforslaget er ballbinge i AI1 og store grønne områder med oppholdsplasser for flere aldrer i boligområdet i sør. Så lenge uteoppholdsarealene i sør opparbeides for å være inviterende og ikke privatiserende vurderes omdisponeringen fra idrettsanlegg/grøntområde til bolig å være positivt. KU: Det har i barnetråkk fra 2012 blitt registrert at gang-/sykkelveien gjennom planområdet i østvestlig retning oppleves som utrygg av barn og unge i barnetråkk for området. Det er satt krav om at denne skal opparbeides med tilfredsstillende belysning. I tillegg vil det i planområdet oppholde seg fler personer om kveldstid både på treningsbanen og i boligområdene, og dette vil gi en betryggende følelse. Andre områder som er registrert med barne- tråkk videreføres slik de er i dag, bortsett fra hovedbanen som opparbeides med kunstgress og dermed får utøket kapasitet. Det forutsettes at det er treningsbanen som nå er fjernet som er registret. Altså er det ikke noe barnetråkk registrert i området som er gjeldende i dag. Men der er allikevel spor av bruk i området. Det er bygget provisoriske skateramper og naboer opplyser om lek i området. Slike aktiviteter vil også være mulig etter opparbeiding av boligområdet her.