OS KOMMUNE Organisasjonseining Utval: OS KOMMUNESTYRE Møtestad: Kommunestyresalen Møtedato: 17.06.2008 Tid: 17.00 MØTEINNKALLING Forfall: Helga Kollen (Ap) Jonn Garvik (FrP) Elling Røttingen (FrP) Hedevig Holst (H) Vara som møter: Harald Døsen Veronica Haugland Leiv Gunnar Heggland Lisbeth L. Axelsen Tillegg SAKLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Side Tittel 55/08 04/1362 GODKJENNING AV REGULERINGSPLAN FOR HALHJEMSMARKA III 1052 Medlemmer som ikkje kan møta må snarast melda frå til Os kommune, tlf. 56 57 50 00. Varamedlemmer møter berre etter særskild innkalling. Os, 13.06.2008 Terje Søviknes Ordførar Knut Terje Rekve Rådmann ADRESSE TELEFON WEB/EPOST INFO Rådhuset Sentralbord: 56 57 50 00 postmottak@os-ho.kommune.no Bankgiro: 6525.05.05676 Torggata 7 Telefax: 56 57 50 01 www.os.hordaland.no Org.nr.: 844 458 312 Pb.84, 5202 Os Dir. innval: 56 57 50 20
MØTEBOK GODKJENNING AV REGULERINGSPLAN FOR HALHJEMSMARKA III Saksbehandlar: Asle J. Andås Arkiv: GEO R0405 Arkivsaksnr.: 04/1362 Saksnr.: Utval Type/ Møtedato 276/04 Plan- og bygningsutvalet DS 30.07.2004 5/05 Råd for funksjonshemma PS 24.01.2005 171/05 Plan- og bygningsutvalet PS 01.09.2005 265/05 Plan- og bygningsutvalet PS 08.12.2005 45/08 Plan- og bygningsutvalet PS 28.02.2008 7/06 Os eldreråd PS 06.02.2006 79/08 Plan- og bygningsutvalet PS 24.04.2008 55/08 Os kommunestyre PS 17.06.2008 Framlegg til vedtak: I medhald av 27-2 i plan- og bygningslova godkjenner kommunestyret framlegg til reguleringsplan for Halhjemsmarka III, datert 22.06.05, revidert 08.05.08, med tilhøyrande reguleringsføresegner. Os, 09.06.08 Haldor Fosse Teknisk sjef ADRESSE TELEFON WEB/EPOST INFO Rådhuset Sentralbord: 56 57 50 00 postmottak@os-ho.kommune.no Bankgiro: 6525.05.05676 Torggata 7 Telefax: 56 57 50 01 www.os.hordaland.no Org.nr.: 844 458 312 Pb.84, 5202 Os Dir. innval: 56 57 50 20
Behandling i Plan- og bygningsutvalet i møte 24.04.2008 Gustav Bahus (Frp) fremja forslag om å justera reguleringsgrensa slik at område Fr6 vert liggjande i uregulert område Administrasjonen sitt forslag + tillegg frå Gustav Bahus (Frp) vart samrøystes vedteke. I medhald av 27-2 i plan- og bygningslova godkjenner kommunestyret framlegg til reguleringsplan for Halhjemsmarka III, datert 22.06.05, revidert 02.11.07, med tilhøyrande reguleringsføresegner. Reguleringsgrensa vert endra slik at område Fr6 vert liggjande i uregulert område. Behandling i Os eldreråd i møte 06.02.2006 Samrøystes vedtak som innstillinga. Os Eldreråd har ikkje merknader til planen. Behandling i Plan- og bygningsutvalet i møte 28.02.2008 Terje Sperrevik (Tvs) ba om utsetting av saka. Det vart gjort avtale med Os bygg og eiendom om at dei på møte 24.04.08 skal visualisera planen og koma med ei utgreiing vedr. mellom anna utnyttingsgrad. Vidare skal følgjande punkt innarbeidast i planen: Sikre tilkomst til skogsområder på 46/1, sør og øst for planområdet. Planen skal sikra mulighet for framtidig utbygging på 46/1 med tanke på dimensjonering av veg, vatn og avlaup. Saka vart utsett til møte 24.04.08 Behandling i Plan- og bygningsutvalet i møte 08.12.2005 Haldor Fosse (SV) foreslår følgjande endring til føresegnene 1.03 Dette gjeld bygg som skal nyttas berre til garasje Framlegg til vedtak, med framlegg til endring i føresgenen, vert samrøystes vedtatt. Føresegnene skal rettas før planen vert lagt ut til offentleg ettersyn. I medhald av 27-1.2 i plan- og bygningslova gjer forvaltningsstyrte (det faste utvalet for plansaker) vedtak om å leggja privat framlegg til reguleringsplan for Halhjemsmarka III, datert 09.11.05, med retta reguleringsføresegner, ut til offentleg ettersyn. Før planen vert lagt ut må 1.03 i føresegnene rettast: Dette gjeld bygg som skal nyttas berre til garasje. Side 3 av 9
Behandling i Plan- og bygningsutvalet i møte 01.09.2005 Gustav Bahus (FrP) kom med fellesframlegg frå FrP og H om å senda saka attende og be tiltakshavar om å leggja inn dei retningslinene som er vedteke Ingen kan starta bygging på tomtene før vegar m/vegljos og felles parkeringsareal er ferdig opparbeidd og asfaltert, samt at vassforsyningsanlegg, avlaupsanlegg og overvassanlegg er ferdig opparbeidd og alt saman er godkjent av eining for kommunalteknikk. Parkeringsplassar etter nye parkeringsforskrifter. Mønehøgd. Områda for tett/lav blir teke inn i planen. Felta for einebust: felt for garasje skal visast og med retningslinerog mønehøgd 5,5m. Nøyaktig oppstilling for områda for friareal og leikeareal vert oppretthalde. Naudsynte trafikksikringstiltak vert innarbeidd. Administrasjonen sitt framlegg fekk 0 røyster. FrP/H sitt framlegg vart samrøystes vedteke. Forvaltningsstyret sender saka attende og ber tiltakshavar om å leggja inn dei retningslinene som er vedteke: Ingen kan starta bygging på tomtene før vegar m/vegljos og felles parkeringsareal er ferdig opparbeidd og asfaltert, samt at vassforsyningsanlegg, avlaupsanlegg og overvassanlegg er ferdig opparbeidd og alt saman er godkjent av eining for kommunalteknikk. parkeringsplassar nye parkeringsforskrifter. Mønehøgd. Områda for tett/lav blir teke inn i planen. Felta for einebust: felt for garasje skal visast og med retningsliner og mønehøgd 5,5m. Nøyaktig oppstilling for områda for friareal og leikeareal vert oppretthalde. Naudsynte trafikksikringstiltak vert innarbeidd. Behandling i Råd for funksjonshemma i møte 24.01.2005 Rådet har ingen merknader til reguleringsplan gnr. 44/280, Halhjemsmarka III. Rådet har ingen merknader til reguleringsplan gnr. 44/280, Halhjemsmarka III. Side 4 av 9
Vedlegg: 1.1 Utkast til reguleringsplan (nedfotografert) rev. 08.05.08 1.2 Reguleringsføresegner rev. 08.05.08 1.3 Kommentar til innkomne merknader dat. 08.02.08 1.4 Bildevisualisering 1.5 Samandrag NNI-rapport dat. nov. 06 1.6 Kommentar til vedtak 28.02.08 dat. 08.04.08 1.7 Oversending revidert plan dat. 27.05.08 2.1 Statens vegvesen, Region vest dat. 03.01.06 2.2 Fiskeridirektoratet dat. 10.01.06 2.3 Hordaland Fylkeskommune dat. 13.01.06 2.4 Barnetalsmann dat. 23.01.06 2.5 Råd for funksjonshemma mø. 23.01.06 2.6 Fylkesmannen i Hordaland dat. 31.01.06 2.7 Bergen og Omland Havnevesen dat. 31.01.06 2.8 Os Eldreråd mø. 06.02.06 2.9 Fylkesmannen i Hordaland dat. 15.02.06 3.1 Harald Dale dat. 12.01.06 3.2 Svein Hausberg og Marianne Olsvold dat. 21.06.06 3.3 Espen Galtung Døsvik dat. 25.01.06 3.4 Halhjemsmarka II Vel dat. 26.01.06 3.5 Frøydis og Tore Lekve dat. 30.01.06 3.6 Helge Haukeland dat. 31.01.06 4.1 Oversending frå OBE dat. 27.03.06 4.2 Fylkesmannen i Hordaland dat. 07.04.06 4.3 Oversending frå OBE dat. 26.01.07 4.4 Fylkesmannen i Hordaland dat. 14.05.07 4.5 Referat frå møte mø. 06.09.07 4.6 Oversending til Fylkesmannen dat. 22.11.07 4.7 Fylkesmannen i Hordaland dat. 25.01.08 Eige vedlegg: 1.1 Framlegg til reguleringsplan (i fargar) rev. 02.11.07 Saksopplysningar: Saka var oppe til behandling i Plan- og bygningsutvalet den 28.02.2008, sak 45/08, saka vart utsatt til møte 24.04.08. Samstundes bad utvalet om at følgjande punkt skulle innarbeidast i planen: Sikre tilkomst til skogsområder på 46/1, sør og øst for planområdet. Planen skal sikra mulighet for framtidig utbygging på 46/1 med tanke på dimensjonering av veg, vatn og avlaup. Os Bygg og Eigedom har sendt over eige brev (vedlegg 1.6) med kommentar til desse punkta og sendt over revidert føresegner datert 08.04.08 der det første punktet er tatt inn som 5.8. Det andre punktet er tenkt sikra gjennom eigen avtale med eigar av 46/1. Saka var så opp til ny behandling i Plan- og bygningsutvalet den 24.04.2008, sak 79/08. Utvalet tilrådde fremlegg til plan forutsett at det vart gjort ein endring: Reguleringsgrensa vert endra slik at område Fr6 vert liggjande i uregulert område. Os Bygg og Eigedom har revidert plan og føresegner datert 08.054.08 der dette er retta opp. Side 5 av 9
1. GENERELLE OPPLYSNINGAR Planområdet er på om lag 170 daa og ligg sør for Halhjemsmarka II. I ny arealplan ligg område som byggjeområde for bustad. Området grensar inn til og delvis overlappar reguleringsplan for Halhjemsmarka II. Framlegg til reguleringsplan viser 69 nye einebustadtomter og 3 byggjeområder for meir konsentrert utbygging med krav om utbyggingsplan. Samlevegen Halhjemsmarka er ført vidare inn i området med fortau og snuplass for buss. Det er lagt inn eit friluftsområde langs strandsona på mellom 50 og 100 meter og langs viktige landskapstrekk inne i området. Det er sett av fleire store og gode områder til leik. Planen er utarbeida av Arkitektkontoret ABO as på oppdrag av Os Bygg og Eigedom (OBE). Forvaltningsstyret i Os (det faste utvalet for plansaker) vedtok samrøystes i møte 08.12.2005, sak 265/05, å leggja overnemnde reguleringsplan med tilhøyrande føresegner ut til offentleg ettersyn Planen låg ute til offentleg ettersyn frå 28.12.05-31.01.06. Det kom inn 9 offentlege fråsegn og 6 private merknader. Fylkesmannen kom med motsegn til planen. 2. UTTALE FRÅ OFFENTLEGE INSTANSAR 2.1 Statens vegvesen, Region vest har ikkje vesentlege merknader til planframlegget. Dei viser til arbeid med ny ferjekai og forutset at det ikkje vert gjeve løyve til utbygging av Halhjemsmarka III før alt arbeid i samband med ny ferjekai og tilhøyrande vegsystem er ferdig Kommentar: Den nye ferjekaien og tilhøyrande vegsystem er no ferdig. 2.2 Fiskeridirektoratet har ingen merkander til planen. 2.3 Hordaland Fylkeskommune har ingen vesentlege merknader til planen. Dei har ikkje kjennskap til automatisk freda kulturminner eller andre verneverdige kulturminne i det aktuelle planområdet. Dei gjer likevel merksam på at tiltakshavar har plikt å visa aktsemd og straks melde frå dersom ein skulle støyta på automatisk freda kulturminne. 2.4 Barnetalsmann ser det som positivt at området er lagt til rette med gjennomgåande stiar. Han stiller spørsmål med om det ikkje bør setjast ei tidsramme frå gravearbeid i eit tett/låg felt er påbegynt til feltet er ferdig for å unngå at eit slikt område blir liggjande som eit ope sår i landskapet i lang tid. Han ber om at felles parkeringsplass til friområde må opparbeidast før arbeidet med Halhjemsmarka III vert starta opp. 2.5 Råd for funksjonshemma ber om at det vert stilt krav om universell utforming i høve til uteareal og ein viss prosent av bustadane. 2.6 Fylkesmannen i Hordaland ber om forlenga frist grunna saka sitt omfang og ny sakshandsamar på saka. Kommentar: Det vart gitt forlenga frist. 2.7 Bergen og Omland Havnevesen minner om at alle tiltak i sjø krev løyve etter Hamneog farvannslova. Dei ønskjer at dette blir tatt inn i føresegnene. 2.8 Os Eldreråd har ingen merknader til planen. Side 6 av 9
2.9 Fylkesmannen i Hordaland peikar på at området går delvis inn i eit område som lenge var aktuetl for vern som naturreservat i verneplan for barskog i Hordaland. Dei meiner det er trong for meir kartlegging i planområde for å sikre at veksestadane til raudlista artar ikkje vert øydelagt. I tillegg ligg planområde eksponert frå sjøsida og krev at landskapsomsyn vert innarbeidd i planframlegget. Nokre byggjeområde litt eksponert på markerte toppar i landskapet og mot sjøen. Planområdet er mykje nytta som turområde. Planframlegget sikrar ikkje eit grønt drag gjennom området som kan ivareta eksisterande turstiar i området. Fylkesmannen fremjar motsegn til planen. Kommentar: Det er utarbeida rapport med natur og miljøfaglege vurderingar. Sjå kap. 4. 3.0 PRIVATE MERKNADER: 3.1 Harald Dale viser til at det langs hovudvegen inn i området er fleire stader med høge fyllingar. Han ber om at desse stadane vert sikra med guard-rail eller liknande 3.2 Svein Hausberg og Marianne Olsvold aksepterer ikkje flytting av grense for friområde. gjeldande plan viser 21 meter mellom deira tomt og tilstøytande tomt, i framlegg til ny plan er denne avstanden redusert til 7 meter. Dei viser til at det står i planen at område sin naturgjevne egenart skal takast vare på og at eksisterande vegetasjon i størst mogeleg grad skal vernast. Dei aksepterer heller ikkje at det vert lagt inn leikeareal i eksiterande friområde. Ellers viser dei til at det er stort tilsig frå område ovanfor, dei ber om at dette vert tatt hensyn til i den vidare planlegginga og at det ikkje renn ned til dei. Kommentar: Avstanden mellom eks. hus og nye hus er justert. Det er no 18 meter frå tomtegrensa til byggjegrensa for nye hus. LeikearealFe1 ligg på ein naturleg flate knytt til det nye feltet. Leikeplassen skal tilpassast terreng, det er ikkje aktuelt med høge murar eller liknande ned mot eksisterande tomter. 3.3 Espen Galtung Døsvik er eigar av hytta som grensar inn til planområdet i sør. Han ber om at den teknsike stasjonen som blir plassert like ved blir dimensjonert slik at han kan knytte seg til. Vidare ber han om at det vert etablert ein liten parkeringsplass i nærleiken som han kan nytte når dei er på hytta. Kommentar: Dette er ei privatrettsleg sak. OBE er for øvrig positiv til eit samarbeid. 3.4 Halhjemsmarka II Vel aksepterer ikkje at det vert gjort endringar i gjeldande reguleringsplan for Halhjemsmarka II. Dette gjeld både endringar i friområde Fr2 og planar om å flytte snuplass for buss opp i Halhjemsmarka III. Dei meiner at vegane ikkje er dimensjonert for kollektivtransport, då det ikkje er busslommer eller trafikksikring. Kommentar: Planen legg til rette for at snuplass for buss blir flyyta lengre ut i Halhjemsmarka, dette er i utgangspunktet positivt for feltet. Når det gjeld endring i friområde, sjå kommentar til pkt. 3.2. 3.5 Frøydis og Tore Lekve aksepterer ikkje flytting av grense for friområde Fr2 som vist på framlegg til ny plan. Dei kan eller ikkje akseptere at det vert lagt inn leikeareal i eksiterande friområde. Kommentar: Sjå kommentar til pkt. 3.2. 3.6 Helge Haukeland viser til at den gamle kystfuruskogen i dette området er eit av dei mest særprega skogsområda i Os. Det finnast fleire sjeldne lav- og moseartar i området. Med den planlagte utbygginga vil ein øydeleggje store rekreasjons- og naturverdiar i heile området. Kommentar: Det er utarbeida rapport med natur og miljøfaglege vurderingar. Side 7 av 9
4.0 AVKLARING AV MOTSEGN 4.1 Os Bygg og Eigedom har sendt eige brev til Fylkesmannen for å avklare nærare kva Fylkesmannen etterlyser av dokumentasjon og vidare kartlegging av planområdet. 4.2 Fylkesmannen i Hordaland peikar på at det som er særleg aktuelt å undersøke nærare er dei organismegruppene som det frå før føreligg interessante funn av, og der det er usikkert om planen for utbygging vil kome i konflikt med viktige førekomstar. Det vil seie først og fremst lav, men òg mose. 4.3 Os Bygg og Eigedom har i eige brev sendt over NNI-rapporten. 4.4 Fylkesmannen i Hordaland viser til møte mellom Os kommune, Os Bygg og Eigedom og Fylkesmannen si miljøvernavdeling den 10.05.07. NNI-rapporten slår fast at planområdet er den minst viktige delen av kystfuruskogområde i dette området, bortsett frå berg og bekkekløfter i nedre del av planområdet. Desse lågareliggande delane av planområdet er leveområde for raudlista lav og moseartar og bør sikrast i planen med buffersoner og uendra avrenning ned gjennom bekkedrag og kløfter. Grøntdraget ned mot Mjølkevika må setjast av som friluftsområde for å vere ein økologisk funksjonell buffer som sikrar bekkesig og raudlistelokaliteten i den lågareliggjande delane av planområdet. Dei ber om at det blir knytt eigne føresegner til friluftsområda for å sikre naturgrunnlaget for friluftsområda. Dei ber om at utbyggingsomfanget blir redusert i vest og sørvest. Dei ber om at planframlegget blir visualisert for å illusterer landskapsverknaden av utbygginga sett frå sjøsida. Utbygginga må ikkje sperre for tilgangen til friluftsområdet. Det kan leggjast enkle stiar i friluftsområdet, men ikkje 2 meter breid gangveg. Dei ønskjer ikkje at planen legg opp til vidare utbygging aust for Halhjemsmarka III. Teknisk anlegg S1 må flyttast vekk frå bekkekløft. 4.5 Det var nytt møte mellom Fylkesmannen, OBE og Os kommune den 06.09.07. Referat frå dette møte ligg vedlagt. 4.6 Os kommune sendte revidert plankart og føresegner over til Fylkesmannen den 22.11.07, der planen og føresegnene var justert i samsvar med konklusjonane frå møte 06.09.07. 4.7 Fylkesmannen i Hordaland har i eige brev av 25.01.08 trekt motsegna til planen. 5.0 VURDERING Arealbruken er i samsvar med gjeldande arealplan. Samlevegen Halhjemsmarka er ført vidare inn i området med fortau og snuplass for buss, i dag snur bussen ved Halhjem barnetun. Det er lagt inn eit større friluftsområde langs strandsona og langs viktige landskapstrekk inne i området for å sikre bekkesig og raudlistelokaliteten i den lågareliggjande delane av planområdet. Det er sett av fleire store og gode områder til leik. Frå området er det sikker skuleveg til Halhjem barnetun og Halhjem idrettsanlegg. Området kan enkelt kobla seg til offentleg vatn- og avlausleidningar. Planframlegget overlappar gjeldande reguleringsplan for Halhjemsmarka II. Friluftsområdet Fr2 i reguleringsplan for Halhjemsmarka II blir litt redusert. Dette er gjort for å få ei betre utnytting og terrengtilpassing av hus og tomtar i det første feltet ovanfor i Halhjemsmarka III. I tillegg er det lagt inn byggjegrenser som gjer at nye hus må trekkjast vekk frå eksisterande hus i Halhjemsmarka II. Me kan ikkje sjå at denne justeringa medfører store negative konsekvenser for eksisterande hus og tomter i Halhjemsmarka II. Planframlegget til Halhjemsmarka III set elles av rikeleg med nye friluftsområder. Side 8 av 9
Når det gjeld trafikksikring er det vist farthumpar på planen. Det er elles vist fortau langs heile tilkomstvegen og på enkelte sidevegar. Tilkomstvegen har elles minimalt med direkte tilkomst til enkelttomter. I utgangspunktet er trafikksikkerheten godt ivaretatt i planen. Området ligg vestvendt, og har gode solforhold frå morgon til kveld. Området er ikkje utsett for støy, anna forureining eller dårleg lokalklima. Det er ikkje registert kulturminneverdiar i området. Føresegnene viser maks utnyttingsgrad på BYA = 30 % for einebustadane. For tett/låg felta er utnyttingsgraven angitt som maks. m 2 golvareal BRA, eksklusive ev. garasjeanlegg. Omregna til prosent bruksareal blir dette 42 % for felt B1, 37 % for felt B2 og 54 % for felt B3, dette ut frå kor eksponert felta ligg i terrenget. Einebustader og tomannsbustader kan førast opp i 1. etasje og ev. loft. På eigen tabell er det lista opp kva husvære som har høve til underetasje. For byggjeområda B1, B2 og B3 er det krav om utbyggingsplan. For B1 kan det førast opp bygg i 2 etasjer. For B2 og B3 kan det godkjennast 3 etasjer dersom det kan dokumenterast god tilpassing til terreng og landskap. For tett/låg felta skal parkering så langt råd er opparbeidast i garasjeanlegg under bustadane. Parkeringsplassar skal elles opparbeidast i samsvar med krav i kommunal norm. Garasje og parkeringsanlegg er ikkje rekna med i bruksarealet. 6.0 KONKLUSJON Planen kan leggjast fram for kommunestyret til godkjenning. Os, 09.06.08 Asle J. Andås Side 9 av 9