ØRSTA KOMMUNE politisk sekretariat Marita Bett Jensen Setrevn. 10 6150 ØRSTA Saksnr Løpenr. Saksansvarleg Arkiv Dato 2011/1635 2857/2014 WANGEN 134/1 05.03.2014 MELDING OM VEDTAK I SAMFUNNSUTVALET 04.03.14, SAK PS 12/14: GNR/BNR 134/1 - BAKKETUNET BJØRKE - SØKNAD OM DISPENSASJON FRÅ KOMMUNEPLANEN FOR BYGGING AV SERVICEBYGG - MARITA BETT JENSEN Saksprotokoll tilråding / vedtak i samfunnsutvalet - 04.03.2014 Samfunnsutvalet (SFU) syner til søknaden om dispensasjon frå kommuneplanen sin arealdel for oppføring av servicebygg på gnr/bnr 134/1 på Åkre. SFU viser til at bygget inngår i ei satsing på kultur og næringsutvikling som vil styrke Bjørkeområdet med omsyn til busetjing og næringsgrunnlag. Dette omsynet finn SFU så tungtvegande at sjølv om tiltaket har ulemper for jordbruksinteressene, vurderer ein tiltaket for ikkje å sette omsyna nedfelt i plangrunnlaget vesentleg til sides. Sameleis at det er klart større fordelar enn ulemper med å gje dispensasjon. Med heimel i plan- og bygningslova 19-2 gjev SFU dispensasjon frå kommuneplanen sin arealdel for bygging av servicebygg slik det er omsøkt. Bygget er å oppfatte som eit publikumsbygg, og må oppfylle dei krav til universell utforming som ut frå dette følgjer av lov og regelverk. I samband med byggesaka må det gjennomførast ei arkeologisk registrering, jf. fråsegner frå Møre og Romsdal fylkeskommune. Vedtaket om dispensasjon gjeld i tre år. Handsaminga (9 røysteføre) Vedtak samrøystes i samsvar med tilrådinga. Rett utskrift av møteprotokollen 05.03.14 Toril Langlo Politisk sekretær Postadresse: postmottak@orsta.kommune.no www.orsta.kommune.no 6153 ØRSTA 700 49 700 700 49 711 939461450 MVA 3992.07.30144
Kopi til: Anne Marie og Helge Jensen 6190 BJØRKE Fylkesmannen i Møre og Romsdal m.fl Fylkeshuset 6404 Molde Møre og Romsdal fylkeskommune Fylkeshuset 6404 Molde Norges Vassdrags- og energidirektorat Region Vest Postboks 53 6801 FØRDE Landbrukskontoret v/landbrukssjefen, her
ØRSTA KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: Gunnar Wangen Arkivsak: 2011/1635 Løpenr.: 12339/2011 Utvalsaksnr. Utval Møtedato 12/14 Samfunnsutvalet 04.03.2014 GNR/BNR 134/1 - BAKKETUNET BJØRKE - SØKNAD OM DISPENSASJON FRÅ KOMMUNEPLANEN FOR BYGGING AV SERVICEBYGG - MARITA BETT JENSEN TILRÅDING TIL VEDTAK: Samfunnsutvalet (SFU) syner til søknaden om dispensasjon frå kommuneplanen sin arealdel for oppføring av servicebygg på gnr/bnr 134/1 på Åkre. SFU viser til at bygget inngår i ei satsing på kultur og næringsutvikling som vil styrke Bjørkeområdet med omsyn til busetjing og næringsgrunnlag. Dette omsynet finn SFU så tungtvegande at sjølv om tiltaket har ulemper for jordbruksinteressene, vurderer ein tiltaket for ikkje å sette omsyna nedfelt i plangrunnlaget vesentleg til sides. Sameleis at det er klart større fordelar enn ulemper med å gje dispensasjon. Med heimel i plan- og bygningslova 19-2 gjev SFU dispensasjon frå kommuneplanen sin arealdel for bygging av servicebygg slik det er omsøkt. Bygget er å oppfatte som eit publikumsbygg, og må oppfylle dei krav til universell utforming som ut frå dette følgjer av lov og regelverk. I samband med byggesaka må det gjennomførast ei arkeologisk registrering, jf. fråsegner frå Møre og Romsdal fylkeskommune. Vedtaket om dispensasjon gjeld i tre år. Utskrift til: Anne Marie og Helge Jensen, 6190 Bjørke Marita Bett Jensen, Setrevegen 10, 6150 Ørsta Fylkesmannen i Møre og Romsdal, Fylkeshuset, 6404 Molde Møre og Romsdal fylkeskommune, Fylkeshuset, 6404 Molde NVE, Postboks 53, 6801 Førde
Landbrukskontoret v/landbrukssjefen, her
Saksvedlegg: Søknad datert 11.10.2011 Kart og ortofoto 1:2000 Protokoll frå sak 66/11, landbruksnemnda Søkjar sin kommentar til fråsegn frå Fylkesmannen, e-post datert 20.02.2012 Saksopplysningar: Kommunen har fått til handsaming søknad om dispensasjon frå kommuneplanen for bygging av servicebygg i Bakketunet på Bjørke. Det omsøkte området ligg i kommuneplanen sitt LNF- område sone C, som har følgjande ordlyd: Innanfor desse områda kan det berre gjevast løyve til bygging og frådeling i samband med tradisjonell stadbunden næring som har direkte tilknyting til landbruket. Oppføring av fritidshus kan tillatast, men berre på svært strenge vilkår og dersom sektormynde ikkje har merknader. Nokre av dei registrerte viltområda i høve Viltregisteret til Fylkesmannen ligg i denne sona. Det vert synt til temakart nr. 8. Det ligg ikkje føre merknader ved nabovarslinga. Saka er sendt på høyring til Møre og Romsdal fylkeskommune, Fylkesmannen, NVE og til det lokale landbruksmynde. Det ligg føre følgjande fråsegner: Vedtak i landbruksnemnda 08.12.11 1. Omdisponering etter jordlova 9, vedtak Landbruksnemnda viser til søknad registrert 11.10.11 om bygging av nytt servicebygg på gnr. 134 bnr. 1, frå drivar av Bakketunet, Marita Bett Jensen. Landbruksnemnda viser til jordlova 9, og finn at jordbruksinteressene kan vike i dette tilfellet, og gir løyve til å omdisponere ca. 0,9 da fulldyrka jord til omsøkte bygg. Grunngjeving er at det er positivt med næringsutvikling i Bjørkeområdet, og at god alternativ plassering utanom jordbruksareal er vanskeleg å finne. 2. Dispensasjon frå kommuneplanen, tilråding Landbruksnemnda viser til søknad registrert 11.10.11 om bygging av nytt servicebygg på gnr. 134 bnr. 1, frå drivar av Bakketunet, Marita Bett Jensen. Landbruksnemnda tilrår at det kan gjevast dispensasjon frå kommuneplanen for bygging av servicebygg, som omsøkt, med grunngjeving som i pkt. 1. Møre og Romsdal fylkeskommune 12.12.2011 Kulturminne frå nyare tid Bakketunet på garden Åkre i bygda Bjørke er eit av dei best bevart gamle tuna vi har i Møre og Romsdal. Her er bygningar datert til 1500-talet som har blitt restaurert dei siste åra. Tunet er freda etter Lov om kulturminne. Når det skal plasserast eit nybygg på denne eigedomen, er det viktig at plassering og utforming tek omsyn til opplevinga av det gamle tunet. Dei tilsendte illustrasjonane til saka syner litt ulike plasseringar. Vi har konferert med søker, Marita Bett Jensen om dette. Ho opplyste at det er kartet som er merka vedlegg 1 som må vere utgangspunktet. Nybygget som er vist her er på ca. 7 x 12, og plassert ca. 3 m frå nabogrensa. Jensen opplyser at bygget skal ligge 4 meter frå nabogrensa og vere 11 x 17 m. Møneretninga er tenkt som vist på kartet (i sørvestnordaust- retning).
Vi har forsøkt å teikne dette inn på kartet og får då eit bygg som har ein minsteavstand på ca. 55 m til næraste eldre bygging (stabburet). Vi har ingen merknader til ei slik plassering. Når det gjeld utforming av nybygg er det viktig at det nye huset ikkje blir ein kopi av det ein finn i det gamle tunet. I søknaden er vist til modellen "Lysthus" frå Rindalshytter. Dette ser ut til å vere ei løysing som kan vere akseptabel. Møre og Romsdal fylkeskommune 14.12.11 Freda arkeologiske kulturminne Det er ikkje kjent freda kulturminne i form av arkeologiske spor på Bakketunet. Det at tunet går attende til mellomalder er likevel ein sikker indikasjon på minst like gamle spor etter busetjing i grunnen ved gamletunet - og ein kan forvente både mellomalders dyrkningsspor i ein vidare omkrets, samt spor av enno eldre tun. Vi set derfor, jf kulturminnelova 9, krav om ei mindre arkeologisk registrering for å avklare dette, før vi eventuelt kan sei noko om tilhøvet til freda kulturminne og byggeløyve kan bli vurdert av kommunen. Registreringskrav gjeld servicebygget og vegen dit. Ta kontakt med vår sakshandsamar Øyunn Kleiva, tlf. 959 45 835, ved behov for nærare informasjon om /tinging av registrering. Møre og Romsdal fylkeskommune, 02.01.14 Planfagleg vurdering Vi viser til våre uttaler om kulturminne, automatisk freda datert 12.12.2013 og nyare tid, datert 14.12.2013. Vi har ingen merknader ut over tidligare fråsegn i forhold til kulturminne. Konklusjon Vi har ingen særskilte merknader til ein eventuelt dispensasjon frå arealbruken i gjeldande kommuneplan. Fylkesmannen i Møre og Romsdal, 14.12.11 Landbruksinteresser Gnr 134 bnr 1 består av totalt 278 daa, derav 34 daa fulldyrka og 2 daa innmarksbeite. Heile det fulldyrka arealet på garden ligg vest for tunet, og har såleis ei god arrondering. Samtidig er arealet ein del av eit større landbruksareal på Bjørke. På austsida har tunet ikkje-dyrkbare areal. Ut frå landbruket sine interesser er det lite ønskeleg at servicebygget blir plassert i det nordaustlege hjørne av det fulldyrka arealet. I tillegg meiner vi det finnest alternative plasseringar som ikkje kjem i konflikt med ressursgrunnlaget, sidan det aust for tunet/tilkomstvegen er større områder som ikkje er dyrka. Ei plassering her kan i tillegg gi rom for ei framtidig utviding av drifta på Bakketunet, utan at ressursgrunnlaget for landbruket vert redusert. Konklusjon Med grunnlag i at servicebygget kan ha alternative plasseringar der ein ikkje kjem i konflikt med det fulldyrka arealet, vil vi vurdere å klage dersom kommunen vedtek å gi dispensasjon i saka. Vi ber om å få tilsendt eit ev. jordlovsvedtak. NVE, 29.12.11 I skrednett (www.skrednett.no) sine aktsemdkart er den omsøkte tomta definert som potensielt utlaupsområde for snøskred. I NGI sine gamle stein- og snøskredkart ligg den utanfor fareområde for skred. NVE vurderer i dette tilfellet dei gamle snøskredkarta frå NGI til å vere meir nøyaktige og gi eit betre grunnlag for ei avgrensing av aktsemdområde for snøskred. Vi vurderar at det ikkje er krav om nærare undersøking av snøskredfaren i samband med servicebygget. Vurdering og konklusjon:
Søknaden gjeld dispensasjon frå gjeldande kommuneplan for bygging av eit servicebygg på eit område som tilsvarar om lag 0,5 daa, jf. søknaden. Bygget skal tene verksemda knytt til å drive og utvikle Bakketunet som eit kunst- og kultursenter. Dette må oppfattast som ei satsing på småskala turisme og reiseliv, som fell saman med tidlegare målformuleringar knytt til å styrke grunnlaget for busetjing og næringsutvikling i området kring Hjørundfjorden. Landbruksnemnda har gjort vedtak om omdisponering av arealet etter jordlova, og tilrådd dispensasjon etter jordlova. Vedtaket er i samsvar med tilrådinga frå landbrukssjefen. I saksutgreiinga er det peika på at tiltaket vil kunne få ulemper for landbruksdrift, men at landbruksinteressene likevel bør kunne vike. Det er då vektlagt den positive effekten ei næringssatsing vil kunne få for Bjørkeområdet, og det er lagt til grunn at det er eit behov for servicebygget i samband med denne satsinga. Fylkesmannen peikar på at det er uheldig å plassere bygget på fulldyrka areal, og legg til grunn at det er alternative stader å lokalisere bygget. Det vert rådd frå å gje dispensasjon og varsla t det vil verte vurdert å påklage eit ev. vedtak om dispensasjon. I kommentar til fråsegna har søkjar gjort greie for at den alternative plasseringa fylkesmannen peikar på er vurdert. Søkjaren finn denne lite aktuell då det vil framstå som ei uheldig plassering i høve det særs verneverdige tunet. Det er peika på som usikkert om vernemyndet ville kunne godkjenne dette. Kommunen kan også vise til at området er vist som potensielt rasfarleg i NGI sitt faresonekart. Det må i så fall utgreiast nærare for å fastslå om det er trygt å bygge der. Det ligg altså føre motstridande fråsegner frå lokalt og regionalt landbruksmynde. Fylkeskommunen hadde i utgangspunktet stilt krav om arkeologisk registrering. Kostnadene med dette gjorde at søkjar ikkje iverksette dette, og saka har såleis teke lang tid. Etter spørsmål frå kommunen har fylkeskommunen, etter avklaring hos Riksantikvaren, fastsett ny praksis der registreringane ikkje vert kravd gjennomført før på byggesaksstadiet. Ny fråsegn frå fylkeskommunen med bakgrunn i dette har såleis opna for at dispensasjonssaka kan handsamast. Dersom det seinare viser seg å verte gjort funn kan såleis saka likevel verte stoppa med heimel i kulturminnelova, sjølv om kommunen vel å gje dispensasjon no. Arealet ligg på dyrka mark. Det er ikkje registreringar i naturbasen om verdifulle naturtypar eller artar som kan verte påverka av tiltaket. Det er heller ikkje kjent at det kan vere andre artar eller naturtypar i området som ikkje er fanga opp av registreringane i naturbasen. Kravet i naturmangfaldlova (nml) 8 om at saka skal basere seg på eksisterande og tilgjengeleg kunnskap er dermed oppfylt. I og med at naturmangfaldet i liten grad vil bli påverka av framlegget og at det ikkje kan påvisast at tiltaket vil ha effekt på verdifull natur, vert det lagt til grunn at det ikkje er naudsynt å gjere vurderingar etter dei andre miljøprinsippa i nml. 9-12. Rådmannen finn at føremålet med bygget er å legge til rette for ei vidare satsing på næringsutvikling i samsvar med målsetjingar om å styrke grunnlaget for busetjing og næringsutvikling i Hjørundfjordområdet. Av pbl 19-2 går det fram at kommunen ikkje bør gje dispensasjon dersom eit berørt regionalt mynde har uttalt seg negativt, jf. fråsegna frå fylkesmannen i høve landbruksinteressene. Lokalt landbruksmynde har gjort slik avveging som går fram ovanfor, der ein har funne å la jordbruksinteressene vike for å styrke den satsinga på kultur og næringsutvikling søkjaren er i gang med. Vidare er det gjort konkrete vurderingar av alternative lokaliseringar, utan at det synest vere gode alternativ til den omsøkte plasseringa. Rådmannen legg til grunn at dette er ei rett avveging, og at desse
momenta kan oppfattast som avklarande jamført med føresetnadene for Fylkesmannen si fråsegn. Tiltaket har elles ikkje negative verknader for nokon allmenne interesser. Etter ei samla vurdering finn rådmannen såleis at omsyna bak plangrunnlaget ikkje vert sett vesentleg til side, vidare at det er klart større fordelar enn ulemper med å gje dispensasjon. Servicebygget er planlagt bygd med utgangspunkt i ein konkret modell frå Rindalshytter. Rådmannen er samd med fylkeskommunen si kulturavdeling i at bygget synest veleigna til føremålet og i det miljøet det skal fungere i. Servicebygget må elles oppfattast å vere eit publikumsbygg, og må oppfylle dei krav til universell utforming som ut frå dette følgjer av lov- og regleverk. Eldar Øye leiar plan- og utviklingsstaben Gunnar Wangen avdelingsleiar plan- og miljøavdelinga